Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 20 JUIN 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13560 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGGJ5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mars 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS (2ème chambre civile) – RG n° 20/06074

APPELANTE

S.A.R.L. NOUVELLE DEMEURE immatriculée RCS de sous Paris le n° 313 335 754, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée et assistée de M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 substitué par M^e Marie-hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

INTIMÉE

Madame [J] [B] née le 09 avril 1973 à [Localité 1],

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 21 mars 2025.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 20 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Madame [J] [P] veuve [B] a consenti, par actes sous seing privé du 13 février 2019 à la SARL NOUVELLE DEMEURE, deux mandats de vente sans exclusivité, d’une durée de 24 mois, pouvant être dénoncés à tout moment moyennant un préavis de 15 jours passés les trois premiers mois, portant d’une part sur une maison située [Adresse 2], au prix de 4.200.000 euros (mandat n°2090), et d’autre part sur une boutique située dans le même immeuble, au prix de 525.000 euros (mandat n°2091 ).

Par deux lettres recommandées avec accusé de réception du 6 juillet 2019, Madame [B] a résilié lesdits mandats.

Par acte du 19 décembre 2019 reçu par Maître [Q], notaire à [Localité 2], Madame [B] a vendu la maison à Madame [G], au prix de 3.500.000 euros, par l’entremise conjointe des sociétés ROYALIMMO et PHILIPPE MENAGER & NICOLAS HUG.

Soutenant que Madame [B] n’avait pas respecté les obligations mises à sa charge dans les mandats, en ne l’informant pas de sa volonté de baisser le prix de vente, contrairement à ce qu’elle a indiqué en juin 2019 à d’autres agences chargées de mandats de vente, et en ne lui communiquant pas le nom et les coordonnées des acquéreurs des biens en cause en dépit d’une demande expresse en ce sens, la société NOUVELLE DEMEURE a fait assigner Madame [B] devant le tribunal judiciaire de Paris par acte du 7 juillet 2020 aux fins d’obtenir le paiement des clauses pénales prévues aux mandats, soit une somme totale de 236.500 euros dans l’hypothèse où des ventes ont été réalisées avec des acquéreurs qu’elle lui aurait présentés, ou la somme de 118.125 euros dans l’hypothèse contraire.

Par jugement en date du 18 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la demande de Madame [B] tendant à voir réputées non écrites les clauses XII, en ce inclus la clause pénale, des contrats de mandat conclus avec la société NOUVELLE DEMEURE en date du 13 février 2019 ;

— condamné Madame [B] à payer à la société NOUVELLE DEMEURE la somme de 3.000 € au titre de la clause pénale figurant au mandat n°2090 du 13 février 2019 ;

— rejeté la demande de la société NOUVELLE DEMEURE en paiement de la clause pénale figurant au mandat n°2091 du 13 février 2019 ;

— rejeté la demande de la société NOUVELLE DEMEURE en paiement de dommages et intérêts pour violation des obligations contractées dans le mandat n°2091 du 13 février 2019 ;

— rejeté la demande de la société NOUVELLE DEMEURE en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive et propos mensongers, dénigrants et malveillants ;

— condamné Madame [B] aux dépens, et à payer à la société NOUVELLE DEMEURE la somme de 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société NOUVELLE DEMEURE a interjeté appel par déclaration du 13 juillet 2022.

Par arrêt avant-dire droit en date du 6 septembre 2024 auquel il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens de fait et de droit invoqués par les parties, la cour a statué comme suit :

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 14 mars 2024 et la réouverture des débats ;

Invite les parties à présenter leurs observations, sous forme de conclusions remises selon le calendrier ci-après précisé, sur le moyen de droit soulevé d’office par la cour tiré de l’application des dispositions de l’article R.212-2 3° du code de la consommation, et ses conséquences quant à la solution du présent litige ;

Dit que la société NOUVELLE DEMEURE déposera ses conclusions au plus tard pour l’audience de mise en état, sans présence obligatoire, du 17 octobre 2024 (13 H 00) ;

Dit que Madame [B] déposera ses conclusions au plus tard pour l’audience de mise en état, sans présence obligatoire, du 21 novembre 2024 (13H 00);

Dit que l’ordonnance de clôture interviendra le 5 décembre 2024 et que l’affaire sera fixée en audience de plaidoiries en rapporteur à l’audience du 18 décembre 2024 à 9 h 30 ;

Dit qu’il est sursis à statuer sur les demandes et les dépens dans l’attente du nouvel examen de l’affaire selon le calendrier ci-dessus établi.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions après la réouverture des débats notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, la société NOUVELLE DEMEURE demande à la cour, au visa des articles 1231-1, 1231-2, 1231-5 et 1240 du code civil, R 212-2 3° et R 632-1 du code de la consommation, de :

Recevoir la société NOUVELLE DEMEURE en son appel et l’y déclarer bien fondée,

Déclarer Madame [B] mal fondée en son appel incident et la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement frappé d’appel en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [B] tendant à voir réputées non écrites les clauses XII des contrats de mandat conclus en date du 13 février 2019,

Dire et juger que les indemnités prévues aux clauses XII des contrats de mandat conclus en date du 13 février 2019 ne sont ni manifestement disproportionnées, ni abusives, au sens des articles susvisés,

Réformer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau,

A titre principal,

Dire et juger que Madame [B] a manqué à ses obligations contractuelles au titre des deux mandats consentis à la société NOUVELLE DEMEURE,

Dire et juger que les clauses pénales inscrites à ces deux mandats sont licites et doivent recevoir application,

Condamner en conséquence Madame [B] au paiement de la somme de 118 125 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2020, date de la mise en demeure, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

A titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où la Cour ne ferait pas droit en totalité à la demande formulée au titre de la clause pénale,

Dire et juger que Madame [B] a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité contractuelle,

Condamner en conséquence Madame [B] au paiement de la somme de 118 125 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2020, date de l’assignation introductive, avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

Condamner Madame [B] au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et propos mensongers, dénigrants et malveillants,

Condamner Madame [B] au paiement de la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Débouter Madame [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Condamner Madame [B] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions après réouverture des débats notifiées par la voie électronique le 19 novembre 2024, Madame [B] demande, sur le fondement des articles R212-2-3°), L 241-1 et L132-1 du code de la consommation, 1171 et 1231-5 du code Civil, de :

A titre principal,

— Débouter la Société NOUVELLE DEMEURE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONSTATER la nullité des clauses pénales inscrites aux mandats du 13 février 2019;

Infirmer le Jugement attaqué en ce qu’il :

« Rejette la demande de Mme [B] tendant à voir réputées non-écrites les clauses XII, en ce inclus la clause pénale, des contrats de mandat conclus avec la société NOUVELLE DEMEURE en date du 13 février 2019,

Condamne Mme [B] à payer à la société NOUVELLE DEMEURE la somme de 3.000 euros au titre de la clause pénale figurant au mandat n°2090 du 13 février 2019,

Condamne Mme [B] à payer à la société NOUVELLE DEMEURE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Mme [B] aux dépens et dit qu’ils pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile »

Et statuant à nouveau :

A titre principal,

JUGER abusives au sens de l’article R 212-2-3)° du Code de la Consommation les clauses pénales des mandats n° 2090 et n° 2091 du 13 février 2019 révoqués le 06 juillet 2019 ;

JUGER inexistantes et inapplicables lesdites clauses abusives en tant que clauses réputées non écrites au sens de l’article L241-1 du code de la consommation ;

ANNULER LES CLAUSES XII, EN CE INCLUS LA CLAUSE PENALE, en tant que clauses abusives réputées non-écrites, sur le fondement de l’article 1171 du code civil et L.132-1 du code de la consommation,

— ORDONNER en conséquence la restitution par la Société NOUVELLE DEMEURE à Madame [B] de la somme totale € 5500 réglée au titre des causes du jugement infirmé ;

— CONDAMNER la Société NOUVELLE DEMEURE au paiement d’une somme de 5000 € en réparation du préjudice moral causé à Madame [B] ;

A titre subsidiaire,

Modérer la pénalité à la somme de 1 euro ;

A titre infiniment subsidiaire,

— Confirmer le Jugement dans toutes ses dispositions ;

En tout état de cause,

— Débouter la Société NOUVELLE DEMEURE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

— Condamner la Société NOUVELLE DEMEURE à payer à Madame [B] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de relever que Mme [B] a formé une demande de dommages et intérêts pour préjudice moral aux termes de ses conclusions après la réouverture des débats, laquelle était destinée uniquement à provoquer les observations des parties sur l’éventuelle application au litige de l’article R .212-2 3°) qui n’avait pas été expressément invoquée par les parties, de sorte que les parties ne pouvaient formuler de demandes qui ne l’avaient pas déjà été par leurs dernières conclusions avant l’ordonnance de clôture.

Il s’ensuit que cette demande est irrecevable.

Sur le caractère abusif des clauses pénales

La société NOUVELLE DEMEURE fait valoir qu’en l’espèce, l’indemnité prévue aux clauses pénales litigieuses ne peut être considérée comme manifestement disproportionnée au sens de l’article R . 212-2 3°) du code de la consommation, un tel caractère devant s’apprécier en restituant ladite indemnité dans son contexte contractuel ; qu’en l’espèce, les indemnités de 105 000 € s’inscrivent dans le contexte contractuel, pour la première, de la vente d’une maison pour une valeur de 4 200 000 € et pour la seconde de la vente d’une boutique pour une valeur de 525 000 €, et ne représentent ainsi chacune que 2,5% du gain escompté par Madame [B] dans cette opération, de sorte que rapportées aux objectifs contractuels qui en sont l’objet, ces indemnités sont tout à fait raisonnables, étant en outre rappelé que les dispositions contractuelles doivent être appréciées à la date de rédaction du contrat. Elle ajoute que Madame [B] n’étant pas un profane, la clause XII ne créant aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties, et le montant de l’indemnité contractuellement prévue n’étant pas manifestement disproportionné et abusif, il n’y a donc pas lieu de réputer cette clause non écrite en application des articles 1171 du code civil et L 132-1, R.212-2 3° et R 632-1 du code de la consommation.

Madame [B] soutient que la société NOUVELLE DEMEURE, qui porte la charge de la preuve du caractère éventuellement non abusif de la clause pénale inscrite dans ses mandats numéros 2390 et 2391, échoue dès lors que la clause pénale inscrite dans chacun des deux mandats est par nature abusive puisqu’elle est censée sanctionner le défaut de communication d’une information dans un délai spécifié et que le montant obtenu, quel que soit le pourcentage applicable, est par essence exorbitant (118.125 €) ; que cette somme représente le coût de plus de 10.000 lettres recommandées AR, forme requise pour transmettre l’information visée par la clause pénale ; que le contexte contractuel est entaché d’un déséquilibre contraire aux intérêts du consommateur qui en lisant la clause pénale ne peut en aucun cas anticiper d’avoir à régler un tel coût pour n’avoir pas transmis une telle information, dans un contexte contractuel où les mandats avaient été révoqués ; que la société NOUVELLE DEMEURE passe sous silence complet le fait qu’elle n’a accompli aucune diligence, qu’elle n’a ouvert aucun dossier pour le compte de Madame [B] et qu’elle prétend lui réclamer une somme exorbitante pour la punir d’avoir révoqué les mandats en raison notamment de son immixtion hostile dans l’équilibre familial fragile depuis la mort de son époux.

Réponse de la cour

Il résulte de l’article 76 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi no 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce qu’un mandat conféré à un agent immobilier peut comprendre une clause pénale en cas de violation par le mandant de ses obligations, si elle est en caractère très apparent.

L’article L.212-1 du code de la consommation dispose :

«  Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Un décret en Conseil d’État, pris après avis de la commission des clauses abusives, détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa.

Un décret pris dans les mêmes conditions, détermine une liste de clauses présumées abusives; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse. ' »

Aux termes de l’article R. 212-2 du code de la consommation, déterminant la liste des clauses présumées abusives au sens des dispositions susvisées, «  Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de: '

3o ) Imposer au consommateur qui n’exécute pas ses obligations une indemnité d’un montant manifestement disproportionné; »

Par application de l’article L. 241-1 du code de la consommation d’ordre public, les clauses abusives sont réputées non écrites, le contrat restant applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

Enfin, selon l’article liminaire du code de la consommation, «  Pour l’application du présent code, on entend par : – consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ; »

Il est constant que la définition du consommateur dépend d’un critère uniquement finaliste. En effet, pour être qualifié de consommateur, le souscripteur d’un contrat doit agir « à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole », et la notion de « consommateur », doit être interprétée de manière restrictive, en se référant à la position de cette personne dans un contrat déterminé, en rapport avec la nature et la finalité de celui-ci, et non pas à la situation subjective de cette même personne (Civ.1ère, 31 août 2022, n° 21-11.097).

Directement inspiré du droit européen, ce critère « finaliste » se distingue nettement de celui de la « compétence » : seule importe la finalité (professionnelle ou non) de l’acte.

En l’espèce, Madame [B] a consenti à la société NOUVELLE DEMEURE deux mandats simples de vente qui disposent chacun en page 3, dans un paragraphe intitulé « XII VENTE SANS NOTRE CONCOURS » :

« Dans le cas de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous en informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses des acquéreurs, du notaire chargé de l’acte authentique, et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration.

CLAUSES PENALES

EN CAS DE NON RESPECT DE LA CLAUSE Cl DESSUS, NOUS VOUS VERSERONS UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE CORRESPONDANT A LA MOITIE DE LA REMUNERATION CONVENUE.

[']

Ces contrats de mandats, conclus entre la société NOUVELLE DEMEURE, professionnel de l’immobilier, et Mme [B], qui souhaitait vendre des biens immobiliers, dont sa résidence principale dont elle venait d’hériter, sont soumis au code de la consommation dès lors que, nonobstant les connaissances éventuelles de Mme [B] en matière immobilière, dont il est argué qu’elle était gérante d’une société ayant une activité d’agent immobilier, sans toutefois que cette preuve puisse être déduite de la seule pièce produite à cette fin par la société NOUVELLE DEMEURE intitulé « Extrait BFMBusiness.com concernant Madame [B] et la société VALTEAM », il est acquis qu’elle n’a pas contracté à des fins entrant dans le cadre de son éventuelle activité professionnelle, mais uniquement en sa qualité de propriétaire d’un bien à vendre.

Par ailleurs, il ne saurait être sérieusement soutenu que la clause par laquelle il est prévu le paiement par le consommateur d’une indemnité égale à la moitié de la rémunération contractuellement convenue en contrepartie de l’exécution par le mandataire de sa mission de recherche d’acquéreur en cas d’inexécution par ce consommateur d’une simple obligation d’information quant aux noms et adresses des acquéreurs, du notaire chargé de l’acte authentique, et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, et ce pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration, n’a pas pour effet de lui imposer une indemnité d’un montant manifestement disproportionné, compte tenu de l’objet de l’obligation sanctionnée.

En effet, la notion de disproportion manifeste doit s’analyser comme le défaut de corrélation entre l’objet de l’obligation sanctionnée, soit en l’espèce une obligation d’information, et l’intérêt retiré par le créancier de son inexécution, soit en l’espèce une indemnité égale à la moitié de la rémunération auquel il aurait pu prétendre si la vente avait été passée avec son concours ou par son entremise.

La finalité invoquée d’une telle clause, qui est de permettre au mandataire de s’assurer que la vente conclue sans son concours ne l’a pas été avec une personne présentée par lui, en fraude de son droit à rémunération, est insuffisante pour justifier, à elle seule et de manière générale, que le non-respect d’une obligation d’information maintenue à la charge du mandant pendant une durée de deux années postérieurement à l’expiration du mandat, soit sanctionnée par l’allocation d’une indemnité représentant la moitié de la rémunération, le manquement du consommateur ainsi sanctionné étant sans commune mesure avec la sanction stipulée, et ce d’autant que le mandant peut légitimement ne pas se souvenir de cette obligation si la vente intervient de nombreux mois après l’expiration du mandat.

En effet, un consommateur ne peut, à la seule lecture de cette clause, anticiper d’avoir à régler un tel coût pour n’avoir pas transmis une telle information, dans un contexte contractuel où les mandats ont expiré parfois depuis de nombreux mois.

Il n’existe aucune adéquation dans le fait d’exiger du mandant qu’il s’acquitte d’une somme représentant la moitié de la rémunération du mandataire pour n’avoir pas tenu informé ce dernier de la transaction intervenue sans son concours et de surcroît pendant une période de deux années postérieurement à la résiliation du mandat.

Il s’ensuit que la clause susvisée est bien présumée abusive au sens de l’article R.212-2 3° précité, et il incombe à la société NOUVELLE DEMEURE de rapporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse et donc d’établir qu’elle n’a pas pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties.

Compte tenu des développements qui précédent, la société NOUVELLE DEMEURE ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, de sorte que par application des dispositions de l’article L.241-1 précité, la clause figurant en page 3 des deux mandats n°2090 et 2091 en page 3, au paragraphe intitulé « XII VENTE SANS NOTRE CONCOURS », « Dans le cas de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous en informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses des acquéreurs, du notaire chargé de l’acte authentique, et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration.

CLAUSES PENALES

EN CAS DE NON RESPECT DE LA CLAUSE Cl DESSUS, NOUS VOUS VERSERONS UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE CORRESPONDANT A LA MOITIE DE LA REMUNERATION CONVENUE. [']

doit être réputée non écrite..

Il s’ensuit que le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté Mme [B] de sa demande tendant à voir réputées non écrites les clauses susvisées, et l’a condamnée à payer à la société NOUVELLE DEMEURE une somme au titre de la clause pénale minorée, cette dernière devant être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 118 125 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2020 au titre de la clause pénale.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’ordonner la restitution par la société NOUVELLE DEMEURE des sommes au paiement desquelles Mme [B] a été condamnée, la restitution étant un effet de droit de l’infirmation du jugement ayant prononcé cette condamnation.

— Sur la demande subsidiaire de la société NOUVELLE DEMEURE en paiement de dommages et intérêts en raison d’un manquement par le mandant à ses obligations contractuelles

La société NOUVELLE DEMEURE fait valoir que dans l’hypothèse où en dépit de son argumentation quant à la validité des clauses XII susvisées, la cour ne ferait pas droit à sa demande au titre de la clause pénale, elle est fondée à solliciter des dommages et intérêts en réparation du préjudice qui lui a été occasionné par les fautes de Mme [B] ayant empêché la réalisation de la vente sur le fondement des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil. Elle soutient que Mme [B] ne lui a jamais communiqué les informations essentielles lui permettant de commercialiser la maison et la boutique, telles que copie de sa carte d’identité, les actes de propriété, les plans et sections cadastrales, les justificatifs fiscaux et les PV d’assemblées générales 2016 et 2017, qu’elle lui a interdit, au prétexte fallacieux d’une prétendue irritation de ses belles-filles, la publication de l’annonce de vente sur le site SE LOGER de même que toute publicité alors même que les autres agences en avaient l’autorisation, qu’elle a aussi accepté que les autres agences concurrentes baissent le prix de vente annoncé de 210 000 € sans l’en informer ni lui permettre la même réduction de prix, et qu’enfin, elle a différé constamment les rendez-vous de visite rendant toute visite des biens impossibles.

Mme [B] conclut au rejet de cette demande en faisant valoir que les griefs allégués sont infondés ou non démontrés.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 1104 du code civil, Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il en découle notamment une obligation de loyauté et de coopération à la charge du mandant, tenu de mettre le mandataire en mesure d’exécuter le mieux possible son mandat. Ainsi, cette obligation de loyauté conduira le mandant à remettre au mandataire tous les documents, objets et titres nécessaires à la bonne réalisation de son mandat. L’obligation de loyauté impose par ailleurs au mandant de ne rien faire qui pourrait entraver l’action du mandataire.

De plus, l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Pour justifier de l’absence de communication par Mme [B] de divers documents qu’elle estime indispensables à l’exécution de sa mission, la société NOUVELLE DEMEURE produit deux copies de textos en date des 7 et 16 mai 2019 par lesquels M. [L], gérant de la société NOUVELLE DEMEURE indique « comme convenu lors de notre entretien j’aurai besoin «  la suite ne figurant pas sur la pièce n°14, et « j’ai supprimé l’annonce de ta maison sur Se loger’ PS n’oublie pas de me transmettre les documents que je t’avais demandés », ainsi qu’un courriel du 24 juin 2019 demandant à Madame [B] de ne pas oublier de lui adresser les documents réclamés.

Ces seuls éléments sont insuffisants pour démontrer que Mme [B] n’a pas fourni au mandataire les documents indispensables à l’exercice de sa mission, étant de surcroît rappelé que la société NOUVELLE DEMEURE avait déjà reçu mandat de vendre un bien immobilier par Mme [B] et ses belles-filles dans le même immeuble en 2016, et qu’en toute hypothèse, il n’apparaît pas que cela l’ait empêchée de procéder à la commercialisation, puisqu’elle produit des courriels de réponse à des demandes d’informations ou de visites de potentiels acquéreurs.

De même, aucune des pièces produites par la société NOUVELLE DEMEURE ne démontre que comme elle le soutient, Madame [B] aurait exigé la vente simultanée de la maison et de la boutique à un même acquéreur liant ainsi les deux mandats ce qui n’était pas contractuellement prévu, le retrait de l’annonce du site Se Loger et des photographies en vitrine à l’inverse des autres agences mandatées, et ne l’aurait pas informée de la réduction du prix de vente, aucun correspondance, courriel, ou texto pendant la période d’exécution du mandat ne venant accréditer la thèse selon laquelle Mme [B] aurait tout fait pour en entraver l’exécution en privilégiant d’autres agences immobilières.

Il s’ensuit que la société NOUVELLE DEMEURE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts, et le jugement confirmé de ce chef.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, comportement discriminatoire et propos mensongers et dénigrants

La société NOUVELLE DEMEURE fait valoir que la résistance opposée par Mme [B] à la divulgation des informations relatives aux ventes relatives aux biens objet des mandats l’a contrainte à consacrer beaucoup de temps, d’argent et d’énergie à défendre ses intérêts alors que la période était particulièrement chargée et compliquée pour les transactions immobilières ; qu’elle a également altéré la réputation de la société NOUVELLE DEMEURE en concédant à ses concurrents des conditions de vente plus clémentes ce qui la faisait passer pour un professionnel peu soucieux de ses dossiers ; qu’elle s’est répandue en calomnies à l’encontre de la société NOUVELLE DEMEURE et de son gérant, M. [L], dans le quartier et plus particulièrement auprès des clients de la brasserie Le gamin de [Localité 2], lui causant ainsi un réel préjudice d’image tant auprès d’agences concurrentes avec lesquelles elle aurait pu être amenée à travailler qu’auprès de la clientèle de quartier ; qu’enfin, elle a émaillé ses conclusions de propos haineux et mensongers la contraignant à répondre sur des affirmations factuelles dénuées de tout fondement et sans intérêt pour la solution du litige.

Madame. [B] s’oppose à cette demande qu’elle estime injustifiée.

Réponse de la cour

Les prétentions de Madame [B] quant au caractère abusif de la clause pénale dont la société NOUVELLE DEMEURE demandait l’application ayant été accueillies par la cour, il n’est caractérisé aucune résistance abusive.

Par ailleurs, à supposer que les propos tenus par Mme [B] dans ses conclusions excédent les droits reconnus à une partie devant se défendre en justice, et qu’elle ait effectivement tenu les propos qui lui sont prêtés par le gérant d’un café du quartier, il y a lieu de relever d’une part qu’ils n’ont nullement pesé quant à la solution du présent litige, et d’autre part et surtout, que la société NOUVELLE DEMEURE ne justifie par aucune pièce la réalité du préjudice d’image allégué.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la société NOUVELLE DEMEURE.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [B] aux dépens et au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société NOUVELLE DEMEURE, dont la demande à ce titre sera rejetée.

La société NOUVELLE DEMEURE, partie perdante, est condamnée aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 6.000 € à Mme [B] au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

DECLARE irrecevable la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formulée par Mme [B] ;

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris, sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de la société NOUVELLE DEMEURE en paiement de la clause pénale figurant au mandat n°2091 du 13 février 2019, en paiement de dommages et intérêts pour violation des obligations contractées dans le mandat n°2091 du 13 février 2019, et dommages et intérêts pour résistance abusive et propos mensongers, dénigrants et malveillants ;

Statuant de nouveau,

DIT qu’est réputée non écrite comme constitutive d’une clause abusive la clause figurant en page 3 des mandats n°2090 et 2091 en date du 13 février 2019, au paragraphe intitulé « XII VENTE SANS NOTRE CONCOURS », libellée comme suit :

« Dans le cas de vente sans votre concours, nous nous engageons à vous en informer immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception, en vous précisant les noms et adresses des acquéreurs, du notaire chargé de l’acte authentique, et de l’agence éventuellement intervenue, ainsi que le prix de vente final, ce pendant la durée du présent mandat et deux ans après son expiration.

CLAUSES PENALES

EN CAS DE NON RESPECT DE LA CLAUSE Cl DESSUS, NOUS VOUS VERSERONS UNE INDEMNITE COMPENSATRICE FORFAITAIRE CORRESPONDANT A LA MOITIE DE LA REMUNERATION CONVENUE. ['] »

DEBOUTE la société NOUVELLE DEMEURE de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société NOUVELLE DEMEURE aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE la société NOUVELLE DEMEURE à payer à Madame [J] [B] la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,