RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05338 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKIW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Février 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de NOGENT SUR MARNE- RG n° 11-22-000578

APPELANT

Monsieur [I] [T]

né le 01 Novembre 1990 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté et assisté par M^e Céline MAURY de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152

INTIMÉE

Madame [L] [X]

née le 10 Mai 1957 à [Localité 8] – ALGERIE

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1887

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 4 mars 2021, Mme [L] [X] a donné à bail meublé à M. [I] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5]), 4ème étage du bâtiment A, pour une durée d’une année, moyennant un loyer mensuel de 890 euros et 20 euros de forfait de charges, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1780 euros.

Suivant acte d’huissier en date du 29 novembre 2021, Mme [L] [X] a fait signifier à M. [I] [T] un congé pour reprise à effet au 3 mars 2022. M. [I] [T] ne libérant pas les lieux loués, suivant acte d’huissier de justice en date du 8 juillet 2022, Mme [L] [X] a fait assigner M. [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne aux fins de :

— valider le congé pour reprise signifié le 29 novembre 2021 à M. [I] [T] pour le 3 mars 2022 (à 24h),

— constater que M. [I] [T] et tous occupants de son chef, sont occupants sans droit ni titre depuis le 4 mars 2022,

— ordonner l’expulsion de M. [I] [T] ainsi que de toutes personnes de leur fait,

— condamner M. [I] [T] à lui payer :

— la somme de 7 390 euros au titre des arriérés de loyers, indemnité d’occupation et charges dus selon décompte provisoire arrêté au 5 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— les loyers, indemnités d’occupation, et charges qui seraient dus postérieurement au 5 juillet 2022 et qui pourraient être dus au jour du jugement à intervenir,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté de 30%, charges en sus, et ce à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner M. [I] [T] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été appelée, pour la première fois, à l’audience du 11 octobre 2022 à l’issue de laquelle son examen a été renvoyé à l’audience du 6 décembre 2022.

A cette audience, M. [I] [T] a remis les clés du logement objet du contrat de bail du 4 mars 2021 au conseil de Mme [L] [X], qui les a acceptées.

Mme [L] [X], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites reprenant ses demandes initiales, qui ont été soutenues oralement, les modifiant sur deux points:

— la demande de condamnation de M. [I] [T] à lui payer la somme de 10 120 euros au titre des arriérés de loyers, indemnité d’occupation et charges dus selon décompte provisoire arrêté au mois de novembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— les loyers, indemnités d’occupation et charges qui seraient dus postérieurement au mois de novembre 2022 et qui pourraient être dus au jour du jugement à intervenir.

A raison de la remise des clés du logement par le défendeur à l’audience, elle s’est désistée de sa demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation postérieure à la remise des clés.

M. [I] [T] a sollicité :

— la nullité du congé pour reprise signifié le 29 novembre 2021,

— la condamnation de Mme [L] [X] pour congé frauduleux,

— l’homologation de l’accord sur la remise des clés négocié et conclu le 13 mai 2022,

— le rejet des demandes de Mme [L] [X] en condamnation au paiement de l’arriéré de loyer, et des indemnités d’occupation postérieures au 30 mai 2022,

— la déduction de 30% des loyers payé à ce jour, soit la condamnation de Mme [L] [X] à lui payer la somme de 2 900 euros pour non respect de la clause n°10 du contrat de bail relative au respect des dates d’encaissement des chèques de caution, non réalisation des d’amélioration et refus de délivrance des quittances de loyer,

— la condamnation de Mme [L] [X] à lui payer 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, pour démarches fallacieuses entre interlocuteurs, non-respect de l’accord amiable et déménagement dans des circonstances urgentes dans un logement non meublé,

— la condamnation de Mme [L] [X] au paiement des dépens, et à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne a ainsi statué :

Constate que le congé délivré le 29 novembre 2021 par Mme [L] [X] à M. [I] [T] est frauduleux ;

Dit que le congé délivré le 29 novembre 2021 est nul ;

Constate que le bail conclu le 4 mars 2021 par M. [I] [T] et Mme [L] [X] a pris fin le 6 décembre 2022 par la remise acceptée des clés du logement par M. [I] [T] à Mme [L] [X] ;

Constate en conséquence, que le contrat de bail conclu le 4 mars 2021 entre M. [I] [T] et Mme [L] [X] s’est poursuivi dans les termes dudit contrat jusqu’au 6 décembre 2022 ;

Condamne M. [I] [T] à payer à Mme [L] [X] la somme de 10.296 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 6 décembre 2022 ;

Rejette la demande en homologation de l’accord amiable du 13 mai 2022 ;

Rejette la demande en condamnation de Mme [L] [X] à payer à M. [I] [T] la somme de 2 900 euros au titre du non respect des dispositions contractuelles ;

Condamne Mme [L] [X] à payer à M. [I] [T] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice subi du fait de la délivrance d’un congé frauduleux ;

Rejette toutes les autres demandes ;

Rejette la demande formée par Mme [L] [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [L] [X] à payer à M. [I] [T] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Partage les dépens de l’instance par moitié entre Mme [L] [X] et M. [I] [T] ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 16 mars 2023 par M. [I] [T],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 21 décembre 2023 par lesquelles M. [I] [T] demande à la cour de :

1. Sur la condamnation au paiement de l’arriéré de loyers et charges

A titre principal

INFIRMER le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’homologation de l’accord formée par Monsieur [T], estimant à tort qu’il n’en apportait pas la preuve,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a jugé qu’il convenait en conséquence de condamner Monsieur [T] à payer l’intégralité des loyers impayés jusqu’à la date de remise des clés au 6 décembre 2022,

Statuant à nouveau

JUGER l’accord formalisé entre Monsieur [T] et Madame [X] le 13 mai 2022 pleinement valable,

ORDONNER l’exécution forcée de cet accord et par voie de conséquence :

JUGER Monsieur [T] libéré de toute obligation locative à l’égard de Madame [X] et donc libéré de tout paiement de loyers et charges pour la période antérieure comme postérieure au 30 mai 2022,

CONDAMNER Madame [X] à restituer à Monsieur [T] le dépôt de garantie,

CONDAMNER Madame [X] à payer à Monsieur [T] la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire

INFIRMER la décision en ce qu’elle a condamné Monsieur [I] [T] à payer à Madame [L] [X] la somme de 10.296 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 6 décembre 2022 estimant que le bail avait continué jusqu’au 6 décembre 2022

Statuant à nouveau,

JUGER que :

La restitution des clés avait été proposée et fixée au 30 mai 2022 par Monsieur [T], qui a quitté et libéré les lieux à cette date,

La restitution des clés a été refusée et compliquée par Madame [X] par sa seule faute,

Le montant des sommes dues au titre des loyers et charges doit être arrêté au 30 mai 2022, date de libération des lieux par Monsieur [T] et de tentative de restitution des clés refusée arbitrairement par Madame [X],

En conséquence,

LIMITER le montant de la condamnation aux sommes dues au 30 mai 2022, soit à la somme de 5.570 euros,

A titre infiniment subsidiaire :

ACCORDER des délais de paiement de 36 mois à Monsieur [T] en cas de condamnation de sa part à régler des loyers à Madame [X]

2. Sur le non-respect de la clause X du bail :

INFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [T] de ses demandes formulées à ce titre,

Statuant à nouveau

CONDAMNER Madame [X] au paiement d’une somme de 5.000 euros correspondant à 30 % du montant des loyers payés par Monsieur [T] augmenté d’une indemnité pour résistance abusive de Madame [X], qui n’a pas hésité à produire un bail falsifié pour s’opposer à cette demande qu’elle savait pourtant parfaitement fondée,

3. Sur la nullité du congé

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a jugé que le congé était frauduleux et en conséquence:

— PRONONCE la nullité du congé

— CONDAMNE Madame [X] à payer à Monsieur [T] la somme de 3.000 euros au titre du préjudice subi du fait de la délivrance du congé frauduleux

INFIRMER le jugement en ce qu’il en a tiré comme conséquence que le contrat de bail conclu le 4 mars 2021 s’était poursuivi dans les termes dudit contrat jusqu’au 6 décembre 2022, en dépit de l’accord signé entre les parties

4. Sur les dépens

INFIRMER le jugement en ce qu’il a jugé qu’il convenait de procéder au partage des dépens de la première instance,

Statuant à nouveau,

CONDAMNER Madame [X] aux dépens de première instance.

5. EN TOUTE HYPOTHESE

CONDAMNER Madame [X] à payer à Monsieur [T] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [X] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Céline MAURY conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 23 octobre 2023 aux termes desquelles Mme [L] [X] demande à la cour de :

CONFIRMER le Jugement rendu le 6 février 2023 par le Tribunal de proximité de NOGENT SUR MARNE en ce qu’il a :

— Condamné Monsieur [I] [T] à payer la somme de 10.296 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au 6 décembre 2022,

— Débouté Monsieur [I] [T] de sa demande d’homologation de l’accord amiable du 13 mai 2022,

— Débouté Monsieur [I] [T] de sa demande de dommages et intérêts relative à l’inexécution des stipulations du bail,

DEBOUTER Monsieur [I] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

INFIRMER le Jugement rendu le 6 février 2023 par le Tribunal de proximité de NOGENT SUR MARNE en ce qu’il a :

— Constaté que le congé délivré le 29 novembre 2021 était frauduleux,

— Condamné Madame [L] [X] à payer la somme de 3.000 euros,

— Condamné Madame [L] [X] à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Partagé les dépens par moitié,

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

VALIDER le congé délivré le 29 novembre 2021,

DEBOUTER Monsieur [I] [T] au titre de sa demande de dommages et intérêts relative aux conséquences de la signification du congé, et au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNER Monsieur [I] [T] aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant :

CONDAMNER Monsieur [I] [T] à payer à Madame [L] [X] la somme de 2.500 euros pour tentative d’escroquerie au Jugement, et reprise en cause d’appel d’une demande abusive,

CONDAMNER Monsieur [I] [T] à payer à Madame [L] [X] la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [I] [T] aux dépens de la présente instance,

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur les demandes principales de Mme [X]

* La validation du congé

Formant appel incident sur ce point, Mme [X] fait grief au jugement entrepris d’avoir constaté que le congé délivré le 29 novembre 2021 est frauduleux et dit que ledit congé est nul, et sollicite que le congé soit validé.

Elle fait valoir que son époux et elle-même résidaient précédemment au sein du logement loué, qui était relié à l’époque au logement du 3ème étage dont ils étaient également propriétaires, qu’ils ont été contraints de le quitter pour résider chez leur fille à [Localité 10] et ont mis en location les deux biens respectivement en 2020 pour l’appartement du 3ème étage et le 4 mars 2021 pour le logement litigieux. Elle affirme que, les revenus tirés de ces locations étant irréguliers, et le logement parisien de leur fille étant inadapté au handicap de son mari, elle a délivré un congé pour reprise au locataire du 3ème étage à effet au 19 août 2021, que la locataire a quitté les lieux et qu’ils ont pu y résider en alternance avec le logement parisien de leur fille. Elle soutient que les difficultés financières dues aux loyers impayés par M. [T] et aux dépenses médicales de son époux les ont contraints à vendre l’appartement du '4ème étage’ (sic) et à délivrer à M. [T] un congé pour reprise le 29 novembre 2021. Elle indique que le logement du '4ème étage’ a été vendu le 29 septembre 2022.

M. [T] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que le premier juge a exactement considéré que le congé pour reprise délivré au locataire de l’appartement du 3ème étage l’a été de mauvaise foi, alors que le motif était strictement identique au congé litigieux, qu’il résulte du constat d’huissier produit que Mme [X] résidait en réalité en Tunisie et que les pièces produites démontrent des incohérences relatives à son adresse. Il ajoute que Mme [X] ne rapporte aucune preuve de l’occupation effective de l’appartement suite à son départ.

En vertu de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux logements meublés, dans sa rédaction applicable au présent litige :

'Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué'.

Il résulte de ces dispositions que :

— le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise lorsqu’il donne congé; il doit donc motiver précisément le congé, c’est à dire indiquer les raisons de la reprise;

— en cas de contestation, il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise et ce dès la délivrance du congé, la loi dite Alur du 24 mars 2014 ayant consacré la possibilité d’un contrôle a priori (et non pas seulement a posteriori). Ce contrôle n’implique cependant pas un contrôle de l’opportunité même de la décision de reprise ;

— pour apprécier, au jour de la délivrance du congé, le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale, le juge peut tenir compte d’éléments postérieurs, dès lors qu’ils sont de nature à établir cette intention.

En l’espèce, le congé délivré le 29 novembre 2021, soit plus de trois mois avant l’échéance du bail, mentionne le motif suivant : 'ce congé est justifié par la décision de votre bailleur de reprendre le local qui vous est loué conformément aux dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 pour son compte ; le caractère réel et sérieux de la décision de reprise est justifié par le fait que Mme [X] [L] est actuellement hébergée par sa fille Mme [X] [F] et ce, depuis plus d’un an et qu’elle souhaite désormais reprendre l’appartement afin d’y vivre seule'.

Le premier juge a exactement relevé que Mme [X] avait délivré congé pour reprise à la locataire du 3ème étage le 8 avril 2021 à effet au 19 août 2021, et que les lieux avaient été libérés pour cette date, mais qu’il résulte du constat de commissaire de justice du 4 novembre 2022 que les copropriétaires voisins de l’immeuble, dont le président du conseil syndical, indiquent que Mme [X] habite en Tunisie et n’a jamais résidé dans l’immeuble, ajoutant qu’elle a une boîte aux lettres dans les parties communes qu’elle ne relève jamais. Il en résulte que ce congé pour reprise délivré à la locataire du 3ème étage était dépourvu de caractère réel et sérieux, en ce qu’elle n’a jamais occupé les lieux avant de les revendre le 29 septembre 2022; or, le premier juge a exactement relevé que les justifications apportées par Mme [X] sont strictement identiques à celles du congé pour reprise litigieux délivré à M. [T].

La cour ajoute que Mme [X] mentionne dans ses écritures le handicap de son mari comme motif de la reprise, alors que le congé précité mentionne qu’elle veut revenir y vivre seule. Surtout, elle ne justifie par aucune des pièces produites qu’elle aurait repris pour y habiter le logement litigieux suite à la remise des clés par M. [T] à l’audience de première instance du 6 décembre 2022 ; en effet, la seule production de 3 documents administratifs adressés au '[Adresse 4]', sans précision de l’étage, datant tous de 2021 et 2022, ne sauraient suffire à établir qu’elle a occupé l’appartement litigieux suite au départ de M. [T], et ce d’autant moins qu’elle disposait d’une boîte aux lettres dans les parties communes de l’immeuble où elle se faisait adresser les courriers.

L’unique attestation de 'M. [B]' du 10 avril 2023 produite en pièce 13, selon laquelle il aurait aidé M. [R] [X] à remettre en état le logement du 4ème étage, et aurait ensuite été invité par le couple [X] à un repas dans leur appartement, ne précise pas la date des faits relatés, qui pourraient dès lors dater de plusieurs années, à une période où les époux [X] occupaient les lieux avant leur mise en location. Au demeurant, cette attestation est sujette à caution en ce qu’elle ne respecte pas les formes prescrites à l’article 202 du code de procédure civile, aucune copie de pièce d’identité n’étant jointe permettant de s’assurer de l’identité de son auteur.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le congé délivré le 29 novembre 2021 est frauduleux et l’a déclaré nul.

* La date de fin du bail et la dette locative

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui a constaté que le bail s’est poursuivi jusqu’au 6 décembre 2022, date à laquelle il a pris fin par la remise des clés, et qui l’a condamné au paiement de la somme de 10.296 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date, M. [T] sollicite de la cour :

— à titre principal, en 'exécution forcée de l’accord formalisé’ entre les parties le 13 mai 2022, qu’elle juge qu’il est 'libéré de toute obligation locative à l’égard de Mme [X] et donc libéré de tout paiement de loyers et charges pour la période antérieure comme postérieure au 30 mai 2022" ;

— à titre subsidiaire, qu’elle juge que 'la restitution des clés, proposée et fixée au 30 mai 2022 par M. [T], qui a quitté les lieux à cette date', a été 'refusée et compliquée par Mme [X] par sa seule faute', de sorte que 'le montant des sommes dues au titre des loyers et charges doit être arrêté au 30 mai 2022, date de libération des lieux et de tentative de restitution des clés refusée arbitrairement par Mme [X]', et qu’elle limite dès lors le montant de la condamnation aux sommes dues au 30 mai 2022, soit à la somme de 5570 euros.

Mme [X] sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [T] au paiement de la somme de 10.296 euros au titre de l’arriéré locatif au 6 décembre 2022 et débouté ce dernier de sa demande d’homologation de l’accord amiable du 13 mai 2022.

¿ Sur l’existence d’un accord formalisé entre les parties le 13 mai 2022

M. [T] fait valoir à titre principal qu’un accord amiable a été formalisé par courriel du 13 mai 2022 entre Me [P], alors avocat de Mme [X], et lui-même, selon lequel le premier, mandaté par sa cliente aux fins de médiation, avait indiqué qu’il se présenterait le 30 mai 2022 dans les lieux pour une 'libération négociée et amiable consistant en un abandon de la dette locative, la restitution de la caution outre 600 euros et une quittance locative', en ajoutant que l’accord serait caduc si l’appartement ne pouvait être libéré à cette date. Il précise que Mme [X] a dessaisi au dernier moment son avocat, qui ne s’est donc pas présenté le 30 mai 2022, mais affirme qu’il a pour sa part respecté ses engagements en libérant les lieux et en enjoignant à Mme [X] par courrier recommandé du 30 mai 2022 et courriel du 31 mai 2022 de réaliser un état des lieux de sortie. Il soutient que l’accord du 13 mai 2022 avait force obligatoire entre les parties, qu’il en avait pour sa part respecté les termes, mais que Mme [X] l’avait violé, et qu’il n’est dès lors redevable d’aucun arriéré locatif.

Mme [X] réplique que le document produit est un simple échange de courriels entre son précédent conseil et M. [T], ne contenant aucune signature et ne pouvant valoir que comme simple commencement de preuve par écrit, lequel n’est corroboré par aucun élément extrinsèque. Elle affirme qu’elle n’y a jamais consenti, alors que Me [P] ne disposait d’aucun mandat ad litem, l’assignation ayant été délivrée postérieurement par un autre conseil. Elle ajoute que le courriel du 13 mai 2022 ne constituait pas une offre de transiger, mais une simple invitation à entrer en pourparlers, que M. [T] avait répondu en ajoutant une condition à la proposition initiale (remise des quittances et des chèques au 30 mai 2022) qui n’a pas été acceptée, outre que le prétendu accord comporte des concessions des parties gravement déséquilibrées, en ce que M. [T] se contente de quitter les lieux tandis que Mme [X] abandonnerait toute dette locative, accepterait de remettre des quittances pour des loyers impayés et restituerait le dépôt de garantie sans avoir pu déterminer l’état du logement.

Selon l’article 2044 du code civil, 'la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

Ce contrat doit être rédigé par écrit'.

L’écrit prévu par l’article 2044 du code civil n’est pas exigé pour la validité du contrat de transaction, mais seulement à des fins probatoires (Civ. 2ème, 21 janvier 2021, n°19-20.724).

La preuve de la transaction peut être rapportée par témoins ou présomptions lorsqu’il existe un commencement de preuve par écrit rendant vraisemblable le fait allégué (Civ. 3ème, 6 février 1973, n°71612.511 ; Civ. 1re, 29 janvier 2014, n°12-25.960) ; celui-ci peut être complété par des éléments extrinsèques à l’acte (Civ. 1re, 8 octobre 2014, n°13-21.776).

Il résulte de l’article 417 du code de procédure civile que l’avocat investi d’un mandat de représentation en justice est réputé, à l’égard du juge et de la partie adverse, avoir reçu pouvoir spécial de transiger (Civ. 3ème, 16 décembre 1992, n°91-12.502).

En l’espèce, M. [W] se prévaut du courriel du 13 mai 2022 adressé par Me [P], alors conseil de Mme [X], faisant suite à des échanges précédents relatifs à une 'réunion de médiation hors la présence de [sa] cliente à son cabinet', rédigé dans les termes suivants :

'Par la présente, et suite à nos échanges téléphoniques, je vous confirme pouvoir être présent le 30 mai 2022 à votre appartement à l’heure de votre convenance pour une libération négociée et amiable de l’appartement consistant à un abandon de votre dette locative, la restitution de votre caution outre 600 euros et une quittance locative. Si l’appartement ne peut être libéré à cette date, l’accord sera caduc et ma cliente retrouvera sa liberté pour faire valoir ses droits. Dans l’attente de votre retour pour confirmation ainsi que l’heure de votre disponibilité'.

M. [T] y a répondu par courriel du même jour : 'je vous confirme mon accord pour votre proposition, soit l’abandon de la dette locative jusqu’au 30 mai 2022, la restitution de la caution outre 600 euros et une quittance locative (…), l’appartement sera libéré le 30 mai 2022 à 18h, nous pouvons donc se rencontrer le lundi 30 mai 2022 à 18h pour la remise des clés et chèques et quittances de loyer'.

Le 27 mai 2022, Me [P] a adressé le courriel suivant à M. [T] : 'je ne suis plus l’avocat de votre bailleur dans ce dossier et vous informe en conséquence que je ne serai pas présent lundi 30 mai comme annoncé. Je vous inviterai désormais à vous adresser directement à Mme'.

Il convient de constater que Me [P] n’était pas investi d’un mandat ad litem, dès lors qu’aucune instance n’était en cours entre les parties lors de l’échange de courriels précité (l’assignation, rédigée par un autre avocat, datant du 8 juillet 2022), de sorte qu’il devait justifier d’un pouvoir spécial de transiger au nom de sa cliente, qui n’est pas établi.

Au demeurant, à supposer qu’il ait disposé d’un tel mandat, le courriel du 13 mai 2022 constitue un commencement de preuve par écrit qui n’est corroboré par aucun autre élément extrinsèque produit.

Il convient dès lors de juger que les échanges de courriels du 13 mai 2022 n’ont constitué que des pourparlers auxquels il n’a pas été donné suite en raison du dessaisissement de Me [P] par Mme [X].

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande en homologation de l’accord du 13 mai 2022, et de rejeter la demande formée devant la cour 'd’exécution forcée de l’accord formalisé’ entre les parties le 13 mai 2022, M. [T] échouant à prouver l’existence d’une transaction qui l’aurait 'libéré de toute obligation locative à l’égard de Mme [X] et donc libéré de tout paiement de loyers et charges pour la période antérieure comme postérieure au 30 mai 2022". Le surplus de ses demandes à ce titre sera examiné ci-après.

¿ Sur la date de libération des lieux

A titre subsidiaire, M. [T] fait valoir qu’il n’a pu restituer les clés que tardivement en raison de la faute exclusive de Mme [X], qui a refusé de se rendre à l’état des lieux de sortie du 30 mai 2022, puis lui a fait proposer par son nouveau conseil un état des lieux accompagné de la remise d’indemnités contraire à l’accord intervenu, qu’il a décliné car il craignait de devoir faire face à d’énièmes propositions en l’air, ce que la suite a confirmé puisqu’aucune demande ni tentative de restitution des clés n’a eu lieu avant le 6 décembre 2022, Mme [X] n’ayant pas récupéré le courrier recommandé adressé par huissier le 4 novembre 2022. Il ajoute que la remise des clés a été compliquée par les adresses différentes et/ou fausses mentionnées par Mme [X] dans ses courriers.

Mme [X] réplique qu’en l’absence de restitution des clés, elle ne pouvait jouir de l’appartement, alors qu’il suffisait au locataire de retourner les clés par lettre recommandée et/ou mandater un commissaire de justice à cet effet. Elle ajoute que, si le commissaire de justice mandaté par M. [T] évoque l’existence d’une lettre recommandée adressée à la concluante et contenant les clés, la réalité de ce pli ou de cet envoi n’est pas démontrée, et que l’appelant ne demande pas à titre subsidiaire d’arrêter l’obligation au 4 novembre 2022, ce dont il faut déduire que cette lettre n’existe pas, outre que les clés pouvaient être remises en présence du juge dès la première audience, ce qui n’a pas été le cas.

Il résulte d’une jurisprudence constante, d’une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d’autre part, que c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués.

S’agissant des modalités de la remise des clés, la jurisprudence retient également que celles-ci doivent être remises en mains propres au bailleur ou au représentant de celui-ci (Civ 3ème 5 novembre 2003 bull n 189), sans que le bailleur ait à les réclamer (3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678). Ainsi, la remise des clés à un huissier mandaté par le seul locataire ne vaut pas remise des clés au bailleur (Civ 3ème 13 juin 2001 n 99-14.998 bull 74). Une mise en demeure faite par lettre au bailleur de reprendre les clés ne vaut pas non plus restitution ( 3 Civ 23 juin 2009 n 08-12.291).

Seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre le défaut de remise des clés (Civ. 3ème, 13 octobre 1999, pourvoi No 97-21.683 bull n 202, Ci. 3ème 23 juin 2009 n° 08-12.291, 3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678).

Il faut donc constater que les clefs ont effectivement été remises ou que le bailleur a refusé de les recevoir.

En l’espèce, suite au rendez-vous annulé du 30 mai 2022, M. [T] a adressé un courrier recommandé et un courriel à Mme [X] pour l’inviter à effectuer un état des lieux, en lui précisant qu’à défaut il ferait appel à un huissier.

Par courriers des 3 et 13 juin 2022, Me [O], nouveau conseil de Mme [X], lui a proposé plusieurs dates pour la remise des clés et l’état des lieux (les 6, 7, 17 et 18 juin), auxquels M. [T] n’a pas donné suite. La présente instance a donc été introduite par assignation du 8 juillet 2022.

Par courrier du 17 octobre 2022 adressé à Me [O], M. [T], tout en se prévalant de 'l’accord’ du 13 mai 2022 et en développant ses demandes, indique : 'je réitère mon invitation à effectuer un état des lieux à la date de votre convenance'.

Le procès-verbal de commissaire de justice du 4 novembre 2022 établi à la requête de M. [T] comporte les mentions suivantes :

'Je constate enfin que mon requérant, après avoir vérifié que tout était bien fermé dans l’appartement, qu’il referme à clé devant moi, glisse les clés en sa possession dans une enveloppe à bulle prévue à cet effet, à laquelle je joins une proposition d’état des lieux de sortie écrite, à la convenance du bailleur, sur laquelle je colle, une fois les clés et la proposition dedans l’avis recommandé : LRAR1A14684388989 préparé par moi-même avec la Marianne de mon étude dans un petit angle de l’accusé de retour. Les clés sont adressées à la personne mentionnée sur le bail, ainsi déclaré par mon requérant, c’est à dire à : [L] [X] [Adresse 1] (…)'. Les photographies du pli recommandé sont joints au constat.

Selon le jugement entrepris, M. [T] a remis à l’audience du 6 décembre 2022 les clés du logement au conseil de Mme [X] qui les a acceptées.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, même si M. [T] avait quitté le logement antérieurement, les clés n’ont été effectivement remises au bailleur que le 6 décembre 2022, et que la preuve que Mme [X] aurait refusé la remise des clés ne résulte pas des pièces produites. Si le procès-verbal de constat du 4 novembre 2022 prouve qu’un courrier recommandé a été établi à l’intention de la bailleresse et contenant les clés, la preuve de son envoi, et a fortiori de sa réception (ou de son absence de remise) n’est pas rapportée, ledit pli n’étant pas produit aux débats ; au demeurant, M. [T] était demeuré en possession des clés puisqu’il les a restituées à l’audience du 6 décembre 2022.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté que le bail avait pris fin le 6 décembre 2022 par la remise acceptée des clés du logement par M. [T] à Mme [X], et en ce qu’il a constaté que le bail s’est poursuivi dans les termes dudit contrat jusqu’au 6 décembre 2022.

Il sera également confirmé en ce qu’il a condamné M. [T] à payer à Mme [X] la somme de 10.296 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 décembre 2022.

* La demande de dommages et intérêts et intérêts pour 'tentative d’escroquerie au jugement et reprise en cause d’appel d’une demande abusive'

Mme [X] forme cette demande nouvelle devant la cour, qu’elle motive en indiquant que 'le locataire sera sanctionné pour sa nouvelle tentative d’escroquerie au jugement et la formalisation réitérée d’une demande largement abusive'.

M. [T] n’a pas répliqué sur ce point.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ou l’exercice d’une voie de recours, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à paiement de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (Civ. 3ème, 10 octobre 2012, n°11-15.473).

En l’espèce, Mme [X], qui ne rapporte pas la preuve de la malice, de la mauvaise foi ou d’une erreur grossière équipollente au dol de M. [T], sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [T]

* Les demandes relatives à l’exécution forcée de l’accord du 13 mai 2022

Devant la cour, M. [T] forme les demandes de condamnation de Mme [X], en exécution forcée de l’accord du 13 mai 2022, à lui restituer le dépôt de garantie et à lui payer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Mme [X] sollicite qu’il soit débouté de ses demandes.

¿ La restitution du dépôt de garantie

La validité de 'l’accord’ du 13 mai 2022 n’ayant pas été reconnue, la restitution du dépôt de garantie ne saurait être prononcée sur ce fondement.

Toutefois, en vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

S’agissant du dépôt de garantie, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux logements meublés en vertu de l’article 25-3, dispose qu’il 'est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées'.

En l’espèce, Mme [X] ne justifie pas par les pièces produites de réparations locatives qui viendraient en déduction du dépôt de garantie ; en revanche, ainsi qu’il a été jugé plus haut, M. [T] est redevable d’une dette locative de 10.296 euros.

Il convient dès lors de dire que le dépôt de garantie sera conservé par Mme [X] et viendra en déduction de la dette locative, conformément aux dispositions de l’article 22 précité.

¿ Les dommages et intérêts

La validité de 'l’accord’ du 13 mai 2022 n’ayant pas été reconnue, il convient de débouter M. [T] de sa demande à ce titre.

* La demande de dommages et intérêts pour non respect des dispositions contractuelles

M. [T] fait grief au jugement entrepris de l’avoir débouté de sa demande à ce titre, qu’il porte devant la cour à la somme de '5000 euros correspondant à 30% du montant des loyers payés augmenté d’une indemnité pour résistance abusive de Mme [X], qui n’a pas hésité à produire un bail falsifié pour s’opposer à cette demande qu’elle savait pourtant parfaitement fondée'.

Il fait valoir que la clause X du bail prévoyait l’encaissement différé des chèques de 'caution', ainsi que la réparation de la porte d’entrée et du lavabo de la salle de bains, affirme que Mme [X] a signé l’exact et même contrat que lui, 'la mention ayant été ajoutée manuscritement par l’agence immobilière pour Mme [X] et par M. [T] pour ce dernier à sa demande', et que cette version n’a jamais été contestée et a même été reconnue par elle puisque, dans un courriel du 4 mai 2021, elle s’est excusée de l’encaissement anticipé du second chèque. Il souligne qu’en l’encaissant de façon prématurée, elle lui a causé un préjudice dès lors que ses comptes ont été bloqués faute de fonds suffisants. S’agissant des travaux, il affirme que Mme [X] a méconnu les dispositions contractuelles en ne les réalisant pas, ce qui a été constaté par commissaire de justice le 4 novembre 2022.

Mme [X] conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que la clause X du bail a été ajoutée à la main par M. [T], sans consentement de la bailleresse, ce qu’il reconnaît dans un courriel du 4 mai 2021, de sorte qu’elle est dénuée de toute valeur, outre que la nécessité des travaux n’est nullement établie, ainsi que l’indique l’agence immobilière.

Selon l’article 1231-1 du code civil, 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'.

L’article 1353 dispose que 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

En l’espèce, M. [T] produit en pièce 1 un exemplaire du contrat de bail portant mention, au paragraphe X intitulé 'le cas échéant, autres conditions particulières (à définir par les parties)', la mention manuscrite suivante :

'Encaissement 1er chèque caution le 07/04/2021 et le 2ème chèque le 07/06/2021, travaux d’amélioration mentionnés dans l’état des lieux'.

Cette mention manuscrite ne figure pas dans l’exemplaire du bail produit en pièce 1 par Mme [X]. L’état des lieux d’entrée qu’elle produit en pièce 2 ne porte pas mention de travaux à réaliser.

Le simple fait que Mme [X] ait indiqué par courriel du 4 mai 2021 'mon mari l’a déposé en pensant que c’était le premier chèque nous en sommes désolés’ ne saurait suffire à prouver le caractère contractuel de la clause susvisée, et ce d’autant moins que M. [T] indique dans un autre courriel du même jour 'au vu du non-respect de cet engagement que j’ai pris le soin de stipuler dans le contrat', ce qui prouve qu’il a ajouté unilatéralement cette clause, qui ne figure pas sur l’exemplaire du bail en possession de la bailleresse. Le procès-verbal de commissaire de justice du 4 novembre 2022, s’il mentionne que M. [T] a présenté 'le contrat adressé par texto à la fille de Mme [X] le 8 juillet 2021 à 13h40", ne permet pas d’établir que cette clause, rajoutée par M. [T], a fait l’objet d’un accord des deux parties.

C’est dès lors par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que les mentions prévues sur l’exemplaire du bail de M. [T] ne pouvaient être retenues comme étant une stipulation contractuelle liant les deux parties au bail.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [T] de sa demande reconventionnelle à ce titre.

* La demande de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait de la délivrance d’un congé frauduleux

Formant appel incident du jugement qui l’a condamnée à payer à M. [T] la somme de 3000 euros à ce titre, Mme [X] sollicite qu’il en soit débouté, en faisant valoir qu’avant même que le congé soir jugé par le tribunal, M. [T] avait quitté les lieux, et que, 'si ce dernier l’estimait frauduleux, et qu’il désirait rester dans le logement, rien ne lui imposait de partir', outre qu’il ne réglait pas régulièrement ses loyers et qu’il a retrouvé un logement social adapté à ses capacités financières dès le 22 avril 2022, de sorte qu’il n’a subi aucun préjudice.

M. [T] sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Selon l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par Mme [X], et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que le congé délivré dans les conditions précédemment développées et la mauvaise foi entourant les circonstances de cette remise ont nécessairement occasionné à M. [T] un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de 3000 euros.

La cour ajoute que la délivrance d’un tel congé, auquel M. [T] a été contraint de s’opposer par de multiples démarches (courriers recommandés, constat de commissaire de justice), avec la crainte de perdre son logement entre novembre 2021, date de délivrance du congé, et avril 2022, date à laquelle il a retrouvé un logement, et alors que le motif de reprise n’était pas réel et sérieux puisque Mme [X] n’a jamais repris les lieux pour y habiter, justifie que celle-ci soit condamnée à l’indemniser du préjudice subi à hauteur de la somme fixée par le premier juge, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

* Les délais de paiement

Devant la cour, M. [T] forme 'à titre infiniment subsidiaire', si la cour le condamnait au paiement des loyers et charges jusqu’au 6 décembre 2022, une demande des plus larges délais de paiement 'de 36 mois’ eu égard à sa situation personnelle et financière, en faisant valoir qu’il dispose de faibles revenus et peine à assumer la charge de plusieurs crédits et dettes.

Mme [X] sollicite qu’il en soit débouté.

Les délais de 36 mois prévus à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, consistant en des délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire, ne sont pas applicables en l’espèce.

Seuls sont applicables les délais de droit commun prévus à l’article 1343-5 du code civil, selon lequel 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

En l’espèce, compte tenu des pièces produites par M. [T] relatives à sa situation personnelle et financière difficile, il convient de faire droit à sa demande selon les modalités décrites au dispositif du présent arrêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie succombant pour partie en ses prétentions, il convient de partager les dépens d’appel par moitié entre les parties et de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Dit que le dépôt de garantie sera conservé par Mme [L] [X] et viendra en déduction de la dette locative de M. [I] [T],

Dit que M. [I] [T] pourra se libérer de sa dette en 23 mensualités de 200 euros et une dernière mensualité majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

Dit que les mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant celui de la signification de la présente décision, sous réserve de l’exigibilité immédiate de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule échéance à son terme exact,

Dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital,

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêt ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

Déboute Mme [L] [X] de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute M. [I] [T] de ses demandes reconventionnelles tendant à ordonner l’exécution forcée de l’accord du 13 mai 2022 et à condamner Mme [L] [X] à payer la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts,

Partage les dépens d’appel par moitié entre Mme [L] [X] et M. [I] [T],

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,