RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 MARS 2025

(n° 53 /2025, 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 24/14143 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ4HW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 juin 2024-Juge de la mise en état de CRETEIL (3ème chambre civile)- RG n° 23/04577

APPELANTE

S.C. SOCIETE IMMOBILIERE [Adresse 2]

Immatriculée au R.C.S. de Dax sous le n° 353 466 873

Agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de Paris, toque : J125

Assistée de M^e Delphine CHAMBON, avocat au barreau de Lille, substituée à l’audience par M^e Peggy CARLIER

INTIMÉE

S.A.R.L. BUBUGAO

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 823 718 531

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Jérémie DILMI de la SELARL MADE AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : G844, substitué à l’audience par M^e Morgane BAPTISTE du même cabinet

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel Barlow, président de chambre,

M^me Stéphanie Dupont, conseillère,

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Daniel Barlow, président de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 12 octobre 2016, la SCI [Adresse 2] a donné à bail commercial à la société Bubugao des locaux d’une superficie de 600 m2 situés [Adresse 4] à Vitry-sur-Seine (94 400).

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel intitial de 116.471 ' HT. Il comporte une clause d’indexation du loyer.

La société Bubugao exploite dans les lieux loués un commerce de bazar et alimentaire.

Le bail mentionne que 'le preneur reconnaît en outre avoir été informé de ce qu’une procédure était en cours à l’encontre de la copropriété et du copropriétaire ESPACIL concernant l’étanchéité de la toiture terrasse, qu’une expertise était en cours et que les mesures conservatoires préconisées par l’expert avaient été mises en oeuvre pour le compte de qui il appartiendra.'

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 12 juillet 2023, la société Bubugao a attrait la SCI [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire de Créteil en cessation des troubles de jouissance liés à des fuites et infiltrations d’eau et indemnisation des préjudices consécutifs à ces fuites et infiltrations.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 6 décembre 2023, la SCI [Adresse 2] a saisi le juge de la mise en état de fins de non recevoir des demandes de la société Bubugao.

Par ordonnance du 7 juin 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil a :

— déclaré les demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel, moral et au titre du gain manqué, formées par la société Bubugao, irrecevables comme prescrites pour la période antérieure au délai de deux ans soit pour la période antérieure au 12 juillet 2018 ;

— déclaré recevables comme non prescrites ces mêmes demandes pour la période postérieure au 12 juillet 2018 ;

— déclaré recevables comme non prescrites les demandes de la société Bubugao tendant à :

' « ordonner à la SCI [Adresse 2] d’exécuter ses obligations de délivrance et de jouissance du local commercial, notamment en faisant toutes diligences auprès du syndic et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ' [Localité 5] afin que soient votés les travaux en assemblée générale, sous astreinte de 1.000 ' par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

' autoriser le placement sous séquestre judiciaire des loyers à venir sur le sous-compte CARPA du conseil de la société Bubugao » ;

— débouté la SCI [Adresse 2] de sa fin de non-recevoir tirée de la stipulation de la clause de non recours ;

— condamné la SARL Bubugao à communiquer à la SCI [Adresse 2] les pièces suivantes :

— la copie intégrale du contrat d’assurance concernant le local commercial objet du bail ;

— justification du paiement de la dernière prime ;

— les déclarations de sinistres relatives au local commercial objet du bail ;

— les documents relatifs aux prises en charge par l’assureur du preneur ;

sous astreinte de 150 ' par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de la présente ordonnance, et ce pendant trois mois ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 05 septembre 2024 à 09h30,

— réservé les dépens de l’incident ainsi que les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration du 25 juillet 2024, la SCI [Adresse 2] a interjeté appel de l’ordonnance du 07 juin 2024 en ce qu’elle a :

— déclaré recevables comme non prescrites les demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel, moral et au titre du gain manqué, formées par la société Bubugao, pour la période postérieure au 12 juillet 2018 ;

— déclaré recevables comme non prescrites les demandes de la société Bubugao tendant à :

' « ordonner à la SCI [Adresse 2] d’exécuter ses obligations de délivrance et de jouissance du local commercial, notamment en faisant toutes diligences auprès du syndic et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ' [Localité 5] afin que soient votés les travaux en assemblée générale, sous astreinte de 1.000 ' par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

' autoriser le placement sous séquestre judiciaire des loyers à venir sur le sous-compte CARPA du conseil de la société Bubugao » ;

— débouté la SCI [Adresse 2] de sa fin de non-recevoir tirée de la stipulation de la clause de non recours ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 05 septembre 2024 à 09h30,

— réservé les dépens de l’incident ainsi que les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions déposées et notifiées le 30 octobre 2024, la société Bubugao a formé appel incident de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— déclaré les demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel, moral et au titre du gain manqué, formées par la société Bubugao, irrecevables comme prescrites pour la période antérieure au délai de deux ans soit pour la période antérieure au 12 juillet 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 8 novembre 2024, la SCI [Adresse 2] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’elle a :

« – déclaré les demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel, moral et au titre du gain manqué, formées par La SARL Bubugao, irrecevables comme prescrites pour la période antérieure au délai de deux ans, soit pour la période antérieure au 12 juillet 2018 ;

— condamné la SARL Bubugao à communiquer à la SCI [Adresse 2] les pièces suivantes :

la copie intégrale du contrat d’assurance concernant le local commercial objet du bail ;

justification du paiement de la dernière prime ;

les déclarations de sinistres relatives au local commercial objet du bail ;

les documents relatifs aux prises en charge par l’assureur du preneur ;

sous astreinte de 150 ' par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de la présente ordonnance, et ce pendant trois mois » ;

— infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’elle a :

« – déclaré recevables comme non prescrites ces mêmes demandes pour la période postérieure au 12 juillet 2018 ;

— déclaré recevables comme non prescrites des demandes de La SARL Bubugao tendant à :

' « ordonner à la SCI [Adresse 2] d’exécuter ses obligations de délivrance et de jouissance du local commercial, notamment en faisant toutes diligences auprès du syndic et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ' [Localité 5] afin que soient votés les travaux en assemblée générale, sous astreinte de 1.000 ' par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

' autoriser le placement sous séquestre judiciaire des loyers à venir sur le sous compte CARPA du conseil de la société Bubugao » ;

— débouté La SCI [Adresse 2] de sa fin de non-recevoir tirée de la stipulation de la clause de non recours ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 05 septembre 2024 à 09h30,

— réservé les dépens de l’incident ainsi que les demandes formées au titre des frais irrépétibles ».

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— déclarer irrecevables comme prescrites l’intégralité des demandes formulées par la SARL Bubugao dans son assignation signifiée à la société SCI [Adresse 2] le 12 juillet 2023 ;

À titre subsidiaire,

— déclarer irrecevable l’action engagée le 12 juillet 2023 par la SARL Bubugao à l’encontre de la société SCI [Adresse 2], à défaut de droit à agir ;

À titre infiniment subsidiaire,

— déclarer irrecevable l’action engagée le 12 juillet 2023 par la SARL Bubugao à l’encontre de la société SCI [Adresse 2], à défaut d’intérêt à agir ;

Dans tous les cas,

— débouter la SARL Bubugao de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la SARL Bubugao à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 3.000 ' par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés par elle devant le uge de la mise en état en première instance ;

— condamner la SARL Bubugao à verser à la SCI [Adresse 2] la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés par elle en cause d’appel ;

— condamner la SARL Bubugao au paiement desentiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais visés aux articles A. 444-10 du code de commerce.

La SCI [Adresse 2] fait valoir :

Sur le point de départ du délai de prescription de l’action de la société Bubugao,

— que la prescription applicable au litige est la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil, s’agissant de droits qui ne relèvent pas du statut des baux commerciaux ;

— qu’en fixant le point de départ du délai de prescription à rebours de la date de l’acte introductif d’instance, le juge de la mise en état a violé les articles 2224 du code civil et 12 du code de procédure civile ;

— qu’en application de l’article 2224 du code civil, le point de départ du délai de prescription doit être fixé au 23 octobre 2016 aux motifs que :

— la société Bubugao a déclaré devant un huissier de justice qu’elle subissait des dégâts des eaux récurrents depuis son arrivée, soit depuis le 12 octobre 2016,

— une première infiltration a eu lieu le 23 octobre 2016,

— les infiltrations suivantes ont toujours été localisées aux mêmes endroits et ont la même cause (fait générateur),

— que la société Bubugao avait connaissance des problèmes d’étanchéité de la toiture terrasse et des infiltrations d’eau qui en sont la conséquence dès la conclusion du bail, ces difficultés étant mentionnées dans le bail,

— que l’obligation de délivrance est un acte juridique et non un fait juridique ; qu’un acte juridique, par définition continu, ne peut pas constituer le point de départ du délai de prescription ;

— qu’en application de la règle de la bonne foi contractuelle, la société Bubugao devait prendre les mesures adéquates pour limiter son préjudice, ce qu’elle ne justifie pas avoir fait ; que si le dommage s’est aggravé et s’il existe une continuité, c’est en raison du comportement fautif de la société Bubugao ;

— que la notion d’ 'infraction continue’ existe en droit pénal mais non en droit civil ; que ce sont 'les mêmes faits générateurs’ qui sont invoqués par la société Bubugao depuis octobre 2016 ; que le point de départ de la prescription est fixé 'en fonction de la connaissance du fait générateur par la victime qui s’en prévaut pour demander réparation’ ;

Sur l’absence d’interruption de la prescription de l’action de la société Bubugao,

— qu’en application de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit interrompt le délai de prescription ; que cette reconnaissance doit être certaine et non équivoque ;

— que les franchises de loyers accordées par la SCI [Adresse 2] à la société Bubugao dans le bail puis par avenants des 31 janvier 2018 et 28 janvier 2019 ne valent pas reconnaisance du droit de la société Bubugao à être indemnisée du fait des infiltrations d’eau ; que la cause de ces franchises est autre ;

Sur l’absence de droit à agir de la société Bubugao,

— que le juge de la mise en état a statué par arrêt de réglement en motivant sa décision par référence à des précédents judiciaires ;

— que le bail met à la charge de la société Bubugao l’obligation de s’assurer pour les dégâts des eaux et les pertes d’exploitation qui pourraient en découler et comporte, en son article 10, une clause de non-recours du preneur contre le bailleur ;

— que contrairement à ce qu’a retenu le juge de la mise en état, la clause de non-recours ne vide pas de sa substance l’obligation de délivrance du bailleur ; qu’en outre, elle est valide et bilatéralisée de sorte qu’elle ne crée aucun déséquilibre en faveur du bailleur ; que couplée à l’obligation d’assurance du preneur, elle n’empêche pas l’indemnisation effective du preneur en cas de sinistre et permet un mécanisme rapide d’indemnisation dans l’intérêt des deux parties ;

— que la société Bubugao est de mauvaise foi pour avoir caché qu’elle avait été déjà indemnisée du préjudice dont elle demande réparation ; qu’elle invoque des préjudices qui, s’ils sont avérés, auraient dû être indemnisés par son assurance ;

Sur l’absence d’intérêt à agir de la société Bubugao,

— que le locataire 'a vraisemblement déjà été indemnisé de son préjudice par son assureur', que la société Bubugao ne justifie donc pas de son intérêt à agir en réparation ;

— que la société Bubugao n’a aucun intérêt à agir pour contraindre son bailleur pour faire diligence aux motifs que :

— le bailleur a pris des mesures conservatoires en 2016 et 2017 pour endiguer les fuites,

— le bailleur a déjà introduit une action en justice contre le syndicat des copropriétaires, le syndic et le copropriétaire voisin,

— le bailleur a contacté le syndic qui a dépêché un réparateur dans les meilleurs délais,

— le bailleur a déjà réglé une provision pour faire exécuter les travaux d’étanchéité de la copropriété,

— d’importants travaux de réfection et d’étanchéité ont été réalisés le 31 juillet 2023,

— que le bailleur a été diligent dans la gestion de la situation ;

— que, les travaux ayant été exécutés, les demandes du preneur sont sans objet ;

— que la société Bubugao ne prouve pas la cause de son dommage de sorte que le preneur a engagé une action contre la mauvaise personne,

— que la société Bubugao n’a pas subi de préjudice moral, que le préjudice moral qu’elle invoque, à supposer qu’il soit démontré, concernerait son ancienne gérante pour laquelle elle allègue un préjudice d’anxiété, de rumination et de nettoyage ; que la société Bubugao est irrecevable à demander réparation d’un préjudice subi par une personne qui n’est pas partie à l’instance ;

— que la société Bubugao n’a aucun intérêt à agir pour solliciter la restitution, la suspension ou même la consignation des loyers dès lors qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur ne peut pas se prévaloir, pour être dispensé de son obligation de payer les loyers, de l’inexécution par le bailleur de ses obligations à moins de prouver qu’il est dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux et que la société Bubugao n’a jamais été dans l’impossibilité d’utiliser les locaux loués.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 30 octobre 2024, la société Bubugao demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 7 juin 2024 en ce qu’elle déclare recevables comme non prescrites les demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel, moral et au titre du gain manqué formées par la société Bubugao pour la période postérieure au 12 juillet 2018 ;

— confirmer l’ordonnance du Juge de la mise en état en date du 07 juin 2024 en ce qu’elle déclare recevables comme non prescrites les demandes de la SARL Bubugao tendant à :

' « ordonner à la SCI [Adresse 2] d’exécuter ses obligations de délivrance et de jouissance du local commercial, notamment en faisant toutes diligences auprès du syndic et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ' [Localité 5] afin que soient votés les travaux en assemblée générale, sous astreinte de 1.000 ' par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

' autoriser le placement sous séquestre judiciaire des loyers à venir sur le sous compte CARPA du conseil de la société Bubugao » ;

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 7 juin 2024 en ce qu’elle déboute la SCI [Adresse 2] de sa fin de non-recevoir tirée de la stipulation de la clause de non-recours ;

— infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 7 juin 2024 en ce qu’elle déclare irrecevables comme prescrites les demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel, moral et au titre du gain manqué formées par la société Bubugao pour la période antérieure au 12 juillet 2018 ;

Statuant à nouveau :

— condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens.

La société Bubugao fait valoir :

Sur l’absence de prescription,

— que l’obligation de délivrance du bailleur, dont découle l’obligation de garantir au preneur une jouissance paisible du bien loué, est une obligation continue qui perdure durant toute la durée du bail ;

— qu’une obligation continue ne se prescrit pas, peu important que le locataire ait eu connaissance des désordres concernant les locaux loués dès l’origine du bail ;

— que l’action de la société Bubugao ne vise pas à réparer les conséquences directes des fuites d’eau mais à réparer les manquements continus et persistants de la SCI [Adresse 2] à ses obligations continues de délivrance et de garantie d’une jouissance paisible des lieux loués ;

— que le fait que la société Bubugao ait eu connaissance des fuites et infiltrations dès le début du bail est sans incidence sur la recevabilité de son action, dès lors que la bailleresse s’était engagée à rendre le local étanche et à procéder aux réparations nécessaires ; que la société Bubugao n’avait pas été informée de l’étendue des désordres affectant les lieux loués ;

— que la bailleresse assurait chaque fois procéder aux diligences nécessaires de sorte que la locataire, qui faisait confiance à sa bailleresse, a été empêchée de constater immédiatement la carence persistante de la SCI [Adresse 2] ;

— qu’en conséquence, la date de la première fuite ne peut pas être retenue comme point de départ de la prescription ;

— que la société Bubugao a signalé à la SCI [Adresse 2] à plusieurs reprises l’aggravation de la situation ; que les désordres présentent un caractère évolutif ;

— que les dégâts des eaux n’ont pas tous la même origine, que la société Bubugao subit par alternance des dégâts des eaux usées consécutifs à des fuites au niveau des colonnes des eaux usées et des infiltrations liées au défaut d’étanchéité des terrasses ;

— que les avenants des 31 janvier 2018 et 28 janvier 2019, aux termes desquelles la SCI [Adresse 2] a consenti des franchises de loyer à la société Bubugao en raison de l’état du local commercial, valent reconnaissance par la SCI [Adresse 2] de son obligation d’indemniser la société Bubugao, de sorte qu’un nouveau délai de prescription a couru à compter du 28 janvier 2019 pour expirer le 28 janvier 2024, après l’introduction de l’instance par la société Bubugao ;

Sur le caractère inopérant de la clause d’assurance visée par le bailleur,

— que le bailleur ne peut pas s’exonérer de ses obligations de délivrer la chose louée et d’en assurer la jouissance paisible à son locataire, qui sont prévues par l’article 1719 du code civil ;

— que la clause de non-recours insérée dans le bail revient à exonérer le bailleur de ses obligations de délivrance et d’entretien, peu important qu’elle soit bilatéralisée ;

— qu’en outre, l’article 9 du bail précise que le preneur renonce à tous recours en responsabilité contre le bailleur (…) particulièrement en cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets ou marchandises s’y trouvant par suite de fuites, d’infiltrations, d’humidité ou autres circonstances, sauf en cas de carence persistante du bailleur ;

— que la SCI [Adresse 2] n’a pas agi concrètement pour remédier aux fuites et infiltrations dans les locaux loués depuis 2016 ; que 34 fuites ont été dénombrées depuis la prise à bail ;

— qu’il importe peu qu’elle ait été indemnisée par son assureur des sinistres survenus dès lors que cette indemnisation ne venait pas réparer les manquements continus du bailleur à ses obligations de délivrance et de garantie de jouissance paisible des lieux ;

— qu’elle a été contrainte de restreindre ses déclarations de sinistre pour éviter une augmentation de ses cotisations d’assurance voire une résiliation de son contrat.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, est jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

1- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Comme le relèvent justement les parties, les demandes de la société Bubugao ne sont pas fondées sur le statut des baux commerciaux.

En conséquence, la prescription applicable au présent litige est la prescription quinquennale de droit commun prévue à l’article 2224 du code civil et non la prescription biennale prévue à l’article L. 145-60 du code de commerce.

1-1 Sur le point de départ du délai de prescription

L’article 2224 du code civil dispose que les actions réelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ainsi que d’en faire jouir paisiblement le preneur. Il est constant que cette obligation perdure pendant toute la durée du bail.

En l’espèce, la société Bubugao agit :

— en exécution forcée de l’obligation de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le locataire qui incombe au bailleur en sollicitant du tribunal judiciaire de Créteil, aux termes de ses conclusions au fond notifiées le 12 juillet 2024, qu’il ordonne à la SCI [Adresse 2] d’exécuter ses obligations de délivrance et de jouissance du local commercial loué, notamment en faisant toutes diligences auprès du syndic et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] afin que soient votés les travaux en assemblée générale, ce sous astreinte, et qu’il condamne la SCI [Adresse 2] à prendre en charge les frais que pourrait engendrer la réalisation des travaux ;

— en exception d’inexécution de cette même obligation en sollicitant du tribunal judiciaire de Créteil qu’il l’autorise à suspendre le paiement du loyer à hauteur de 20 % de son montant hors charges ou, à titre subsidiaire, à placer sous séquestre judiciaire 20 % de son montant ;

— en indemnisation des préjudices qu’elle soutient avoir subis en raison des dégâts des eaux récurrents qui ont affectés les locaux loués consécutifs aux manquement de la SCI [Adresse 2] à son obligation de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement la société Bubugao.

Dès lors que l’obligation de la SCI [Adresse 2] de délivrer à la société Bubugao la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’en faire jouir paisiblement perdure pendant toute la durée du bail, l’action de la société Bubugao en exécution forcée et en exception d’inexécution de cette obligation n’est pas prescrite. Elle peut être intentée à tout moment pendant la durée du bail.

En conséquence, l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a déclaré recevables comme non prescrites les demandes de la société Bubugao tendant à voir :

' « ordonner à la SCI [Adresse 2] d’exécuter ses obligations de délivrance et de jouissance du local commercial, notamment en faisant toutes diligences auprès du syndic et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ' [Localité 5] afin que soient votés les travaux en assemblée générale, sous astreinte de 1.000 ' par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir ;

' autoriser le placement sous séquestre judiciaire des loyers à venir sur le sous compte CARPA du conseil de la société Bubugao » ;

Quant au délai de prescription de l’action en indemnisation des préjudices subis par la société Bubugao, il court à compter du jour où la société Bubugao a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Contrairement à ce que soutient la SCI [Adresse 2], ce jour n’est pas celui du fait générateur (l’inexécution par la bailleresse de ses obligations contractuelles) mais celui de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Il ressort des pièces produites aux débats que la société Bubugao a été victime de plusieurs dégâts des eaux depuis le début du bail, consécutifs à des fuites ou infiltrations. Chaque dégât des eaux constitue un dommage qui fait courir le délai de prescription le concernant, peu important que les dégâts des eaux aient la même cause. L’action en réparation des dommages survenus moins de 5 ans avant la date de l’assignation n’est donc pas prescrite.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré recevables comme non prescrites les demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel, moral et au titre du gain manqué formées par la société Bubugao pour la période postérieure au 12 juillet 2018.

1-2 Sur l’interruption du délai de prescription

L’article 2240 du code civil dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Il est constant que cette reconnaissance peut être partielle ou totale mais qu’elle doit être non-équivoque. Elle n’est pas soumise à une forme particulière et peut s’induire de l’attitude du débiteur.

En l’espèce, par avenant du 31 janvier 2018, la SCI [Adresse 2] a accordé à la société Bubugao une franchise de loyer de 500 ' HT par mois du 1er février 2018 au 31 décembre 2018.

Par avenant du 28 janvier 2019, la SCI [Adresse 2] a accordé à la société Bubugao une franchise de loyer pour ramener le loyer à la somme de 7.500 ' HT et HC par mois du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2021.

Aucun de ces avenants n’indique la cause des franchises de loyer accordées. Ils mentionnent simplement que ces franchises sont accordées à titre exceptionnel.

Le fait que l’avenant du 28 janvier 2019 ait été précédé d’un courriel adressé, le 6 janvier 2019, par la société Bubugao à la SCI [Adresse 2] aux termes duquel la société Bubugao demande à sa bailleresse de revoir le loyer à la baisse en raison des 'fuites incessantes’ dans les locaux loués et des préjudices que ces fuites lui occasionnent et le fait que précédemment à la conclusion du bail, par courriel du 8 avril 2016, la SCI [Adresse 2] s’était engagée, 'si une fuite se produisait dans le local émanant de la toiture', à intervenir 'tout de suite’ pour la réparer ne suffisent pas à faire de l’avenant du 31 janvier 2018 et de l’avenant du 28 janvier 2019 des reconnaissances non-équivoques du droit de la société Bubugao à être indemnisée par la SCI [Adresse 2] de ses préjudices en relation avec les dégâts des eaux.

Ni l’avenant du 31 janvier 2018 ni celui du 28 janvier 2019 n’a donc interrompu le délai de prescription de l’action de la société Bubugao en réparation des dommages survenus plus de 5 ans avant l’introduction de l’instance.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a déclaré les demandes de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel, moral et au titre du gain manqué, formées par la société Bubugao, irrecevables comme prescrites pour la période antérieure au 12 juillet 2018.

2- Sur la fin de non-recevoir tirée de la clause de non-recours insérée au bail

L’article 1170 du code civil dispose que toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite.

Il est constant qu’en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Il s’agit d’obligations essentielles du bailleur.

L’article 9 du bail stipule :

' Le preneur renonce expressément à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur particulièrement :

(…)

— en cas de dégâts causés aux lieux loués et aux objets ou marchandises s’y trouvant par suite de fuites, d’infiltrations, d’humidité ou autres circonstances, sauf en cas de carence persistante du bailleur, (…) .

Quant à l’article 10 du bail, il prévoit, après avoir précisé l’étendue de l’obligation du preneur de s’assurer, que ' le preneur renonce expressément à tous recours et actions quelconques contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction partielle de ses matériels, meubles, objets et marchandises soit du fait de la privation des lieux et même en cas de perte totale ou partielle de son fonds de commerce, y compris les éléments incorporels attachés audit fonds’ et qu’ 'à titre de réciprocité, le bailleur et ses assureurs renoncent expressément à tous recours contre le preneur et ses assureurs dans les mêmes conditions.'

En l’espèce, la SCI [Adresse 2] fonde sa fin de non-recevoir uniquement sur la clause de non-recours prévue dans l’article 10 du bail conclu entre les parties.

C’est à raison que le juge de la mise en état a considéré que cette clause vidait le bail de l’obligation essentielle du bailleur de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur compte-tenu de son caractère général et de l’étendue de son domaine d’application. En effet, cette clause concerne tant la destruction partielle des matériels, meubles, objets et marchandises du locataire que la privation des lieux loués et la perte totale ou partielle du fonds de commerce. Elle n’est pas non plus limitée dans les causes des dommages qui ne peuvent pas donner lieu à recours du preneur contre le bailleur.

La SCI [Adresse 2] soutient que la bilatéralisation de cette clause, le bailleur et ses assureurs s’engageant 'dans les mêmes conditions’ à renoncer à tous recours contre le preneur et ses assureurs, la rend valable.

La SCI [Adresse 2] soutient également que cette clause de non-recours ne prive pas le preneur d’une indemnisation effective puisqu’elle est couplée à une obligation d’assurance du preneur et que l’article 10 du bail, pris dans son intégralité, est favorable au preneur.

Mais ces moyens sont inopérants car ni la réciprocité de la clause de non-recours ni l’obligation du preneur de s’assurer n’empêche la clause de non-recours prévue à l’article 10 du bail de décharger le bailleur de son obligation essentielle de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

En outre, la réciprocité de la clause de non-recours invoquée par la SCI [Adresse 2] apparait fictive dès lors que la renonciation du bailleur est imprécise et ambigüe. En effet, le bailleur renonce 'à tous recours contre le preneur et ses assureurs dans les mêmes conditions'. Mais le bailleur n’a pas la jouissance des lieux pendant la durée du bail, n’y exploite pas de fonds de commerce, n’y entrepose aucune marchandise ou matériels. Dans ces conditions, alors que la clause conduit le preneur à renoncer à tout recours contre le bailleur en lien avec les obligations essentielles de celui-ci, à savoir son obligation de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur, la portée de la renonciation du bailleur est très limitée. Le bailleur ne renonce à aucun recours contre le preneur en lien avec les obligations essentielles de celui-ci à savoir celle de payer son loyer et de jouir raisonnablement de la chose louée.

Par ailleurs, si l’obligation pour le preneur de s’assurer lui permet d’être indemnisée, elle n’en constitue pas moins une charge financière pour le preneur.

Au vu de ces éléments et dès lors qu’elle prive de sa substance l’obligation essentielle du bailleur de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le locataire, la clause de non-recours prévue à l’article 10 du bail conclu le 12 octobre 2016 entre les parties ne peut pas servir de fondement à une fin de non-recevoir des demandes de la société Bubugao.

La SCI [Adresse 2] soutient également qu’ 'en cas de clause de renonciation à recours, l’obligation de délivrance du bailleur n’est vidée de sa substance que s’il est caractérisé que les locaux sont impropres à l’usage auquel ils sont destinés'. Ce moyen est inopérant en ce qu’il concerne le bien fondé des demandes de la société Bubugao et l’appréciation de l’existence ou non d’un manquement de la SCI [Adresse 2] à son obligation de délivrance. Il ne concerne pas la fin de non-recevoir des demandes de la société Bubugao.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté la SCI [Adresse 2] de sa fin de non-recevoir tirée de la stipulation de la clause de non recours.

3- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la société Bubugao

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, sans preuve de l’indemnisation totale par son assureur des préjudices qu’elle soutient avoir subis et de la subrogation de son assureur dans tous ses droits vis à vis de la SCI [Adresse 2], étant rappelé que la SCI [Adresse 2] se borne à soutenir que la société Bubugao ' a vraisemblablement déjà été indemnisée de son préjudice par son assureur', la société Bubugao, en sa qualité de locataire de locaux commerciaux atteints par des fuites et infiltrations, a intérêt à agir contre sa bailleresse en indemnisation des préjudices qu’elle prétend avoir subis et dont elle impute la responsabilité à sa bailleresse.

En outre, l’éventuelle indemnisation des préjudices subis par la société Bubugao n’est pas de nature à la priver de son intérêt à agir en exécution forcée de l’obligation de délivrance de la bailleresse pour obtenir la réalisation des travaux propres à mettre fin aux fuites et infiltrations dans les locaux loués.

Par ailleurs et contrairement à ce que soutient la SCI [Adresse 2], la société Bubugao ne demande pas réparation d’un préjudice moral pour le compte de son ancienne gérante. Elle forme sa demande de préjudice moral pour son propre compte : 'condamner la SCI [Adresse 2] au paiement de la somme de 3.000 ' en indemnisation du préjudice moral subi par la société Bubugao'.

Les autres moyens de la SCI [Adresse 2], l’un tiré du fait que la SCI [Adresse 2] a accompli toutes les diligences nécessaires que requérait le respect de son obligation de délivrance et que les travaux ont d’ores et déjà été exécutés, le deuxième tiré du fait que le preneur n’apporte pas la preuve de la cause de son dommage et de la responsabilité de la SCI [Adresse 2], le troisième tiré de l’absence de préjudice moral de la société Bubugao, le dernier tiré de l’absence d’impossibilité totale d’exploiter les locaux loués, ont trait en réalité au bien fondé des demandes de la société Bubugao et non à son intérêt à agir.

Au vu de ces éléments, il convient de débouter la SCI [Adresse 2] de sa fin de non-recevoir tiré de l’absence d’intérêt à agir de la société Bubugao.

4- Sur les dépens et les frais irrépétibles

S’agissant, en première instance, d’un incident de mise en état, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a réservé les dépens de l’incident ainsi que les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La SCI [Adresse 2] qui succombe en appel sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner la SCI [Adresse 2] à payer à la société Bubugao la somme de 3000' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais que cette dernière a exposés à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil du 7 juin 2024 (RG n° 23/04577 – Minute n° 24-323),

Y ajoutant,

Déboute la SCI [Adresse 2] de sa fin de non-recevoir tiré du défaut de d’intérêt à agir de la société Bubugao,

Condamne la SCI [Adresse 2] aux dépens de la procédure d’appel,

Déboute la SCI [Adresse 2] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par elle à hauteur d’appel,

Condamne la SCI [Adresse 2] à payer à la société Bubugao la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés par elle à hauteur d’appel,

La greffière Le président