RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06680 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHN5C

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LAGNY-SUR-MARNE- RG n° 11-21-002019

APPELANTE

Madame [T] [E]

née le 08 mai 1968 à [Localité 8] (Algérie)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Christophe PEREIRE de la SELARL CPNC Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : D0230

INTIMÉ

Monsieur [U] [V]

né le 05 Février 1961 à [Localité 7] (Portugal)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant, M^e Emilie REBOURCET de la SCP Fabignon Lardon-Galeote Even Kramer Rebourcet, avocat au barreau de SENLIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Monsieur Edouard LAMBRY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 25 juin 2021, M. [U] [V] a obtenu la condamnation de Mme [T] [E] au paiement de la somme en principal de 15 000 euros et, à celle de 1 791,13 euros à titre de frais accessoires.

Cette ordonnance a été signifiée par acte d’huissier délivré le 28 juillet 2021 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

L’ordonnance revêtue de la formule exécutoire, a été signifiée le 22 novembre 2021, par acte d’huissier remis à personne.

Mme [T] [E] a formé opposition à ladite ordonnance suivant courrier recommandé reçu au greffe du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne le 27 décembre 2021.

A l’audience du 18 novembre 2022, M. [U] [V] a soulevé l’irrecevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer, formée hors délai et a sollicité la condamnation de Mme [T] [E] au paiement de la somme de 22 256,06 euros correspondant aux loyers et charges impayés et indemnités d’occupation impayées du 1er juin 2019 au 26 août 2020 assortie d’un intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 19 octobre 2020 ou à tout le moins de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer exécutoire du 22 novembre 2021, ainsi qu’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] [E] a fait valoir que son opposition est recevable en ce qu’elle a été formée par courrier recommandé du 22 décembre 2021.

Elle a sollicité le débouté de toutes les demandes de M. [U] [V] outre sa condamnation à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle a sollicité à titre subsidiaire, des délais de paiement.

Par jugement contradictoire entrepris du 20 janvier 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a ainsi statué :

Déclare irrecevable l’opposition formée par Mme [T] [E] contre l’ordonnance en injonction de payer du 25 juin 2021,

Dit que l’ordonnance en injonction de payer du 25 juin 2021 reprend son plein effet.

Déboute M. [U] [V] du surplus de sa demande,

Autorise Mme [T] [E] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités consécutives de 625 euros et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

Il est rappelé qu’à défaut de paiement de l’une ou l’autre de ces échéances durant les délais accordés, la totalité du solde de la dette restant due sera immédiatement exigible,

Il est également rappelé que la présente décision prise en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues durant le délai fixé par le juge,

Condamne Mme [T] [E] à régler à M. [U] [V] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] [E] aux entiers dépens de l’instance.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 6 avril 2023 par Mme [T] [E],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 3 juillet 2023 par lesquelles Mme [T] [E] demande à la cour de :

RECEVOIR Madame [T] [E] dans ses conclusions d’appel, la dire bien fondée, y faire droit.

En conséquence,

REFORMER le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’opposition formée par Madame [E] contre l’ordonnance en injonction de payer du 25 juin 2021.

REFORMER le jugement en ce qu’il a dit que l’ordonnance en injonction de payer du 25 juin 2021 reprend son plein effet.

REFORMER le jugement en ce qu’il a autorisé Madame [E] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités consécutives de 625 € et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision.

REFORMER le jugement en ce qu’il a condamné Madame [E] à régler à Monsieur [V] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REFORMER le jugement en ce qu’il a condamné Madame [E] aux entiers dépens de l’instance.

Et statuant à nouveau,

CONSTATER la recevabilité de l’opposition formée par Madame [E].

DEBOUTER Monsieur [U] [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, et si la Cour devait entrer en voie de condamnation à l’encontre de Madame [E], ACCORDER à Madame [E] trente-six (36) mois de délais pour régler les sommes qui seraient ainsi mises à sa charge.

CONDAMNER Monsieur [U] [V] à payer à Madame [T] [E] une indemnité de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [U] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance d’opposition et d’appel.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 septembre 2023 aux termes desquelles M. [U] [V] demande à la cour de :

A TITRE PRINCIPAL

— CONFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Meaux le 20 janvier 2023 en ce qui l’a :

o Déclaré irrecevable l’opposition formée par Madame [T] [E] contre l’ordonnance en injonction de payer du 25 juin 2021

o Dit que l’ordonnance en injonction de payer du 25 juin 2021 reprend son plein effet,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— CONDAMNER Madame [T] [E] à verser à Monsieur [U] [V] la somme de 22.256,06 € au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation impayées du 1er juin 2019 au 26 août 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 octobre 2020 ou à tout le moins de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer exécutoire du 22 novembre 2021 ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— INFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de MEAUX le 20 janvier 2023 en ce qu’il a :

o Débouté Monsieur [U] [V] du surplus de sa demande,

o Autorisé Madame [E] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités consécutives de 625 € et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision,

o Rappelé qu’à défaut de paiement de l’une ou l’autre de ces échéances durant les délais accordés, la totalité du solde de la dette restant due sera immédiatement exigible,

o Rappelé que la présente décision prise en application des dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues en raison du retard cessent d’être dues durant le délai fixé par le juge,

— Statuant de nouveau sur ces points, DEBOUTER Madame [E] de l’intégralité de ses demandes,

— CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de MEAUX le 20 janvier 2023 en ce qu’il a :

o Condamné Madame [E] à régler à Monsieur [V] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

o Condamné Madame [E] aux entiers dépens,

Y ajoutant,

— CONDAMNER Madame [T] [E] à verser à Monsieur [U] [V] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure devant le Cour d’Appel ;

— CONDAMNER Madame [T] [E] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition formée par Mme [E]

En application de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

La date de l’opposition à une ordonnance portant injonction de payer, formée par lettre recommandée, est celle de l’expédition de la lettre figurant sur le cachet du bureau d’émission (Civ. 2e, 27 avril 1988, n° 87-13.069, Civ. 2e, 1er juillet 1992, n° 91-10.585).

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 25 juin 2021 a été signifiée à Mme [E] le 28 juillet 2021 par acte d’huissier délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

L’ordonnance, revêtue de la formule exécutoire, a été signifiée le 22 novembre 2021, par acte d’huissier remis à personne.

Cette signification faite à personne a fait courir le délai d’opposition d’un mois qui expirait le 22 décembre 2021.

Devant la cour Mme [E] justifie que son courrier d’opposition parvenu et enregistré au greffe du tribunal le 27 décembre 2021, a été envoyé le 22 décembre 2021 ainsi qu’il ressort du cachet de la poste porté sur la preuve de dépôt de la lettre recommandée.

Mme [E] ayant formé opposition dans le délai d’un mois de la signification à personne de l’ordonnance portant injonction de payer, son opposition est recevable.

Partant, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’opposition formée par Mme [T] [E] contre l’ordonnance d’injonction de payer du 25 juin 2021 et en ce qu’il a dit que l’ordonnance d’injonction de payer du 25 juin 2021 reprend son plein effet.

L’opposition doit être déclarée recevable et l’ordonnance d’injonction de payer en date du 25 juin 2021 doit être mise à néant.

Sur la demande en paiement de M. [V]

M. [V] sollicite la somme de 22.256,06 euros au titre des loyers et charges, et indemnités d’occupation impayés du 1er juin 2019 au 26 août 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 octobre 2020 ou subsidiairement à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer.

Il fait valoir que Mme [E] a quitté les lieux, sans donner congé dans les formes prescrites par la loi, ni libérer l’appartement, ni restituer les clés, que les loyers et charges et indemnités d’occupation sont dues jusqu’à la reprise des lieux par huissier le 26 août 2020.

Mme [E] s’oppose à la demande, fait valoir que le bail a été résilié par l’effet de son congé donné pour la fin juin 2019 et que M. [V] a repris la jouissance de son bien en juillet 2019 en procédant au changement des serrures.

Elle ajoute que le bail a été au demeurant résilié le 9 décembre 2019 par l’effet du commandement de payer infructueux délivré le 9 octobre 2019.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible.

Selon l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, ' le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Les indemnités d’occupation sont de plein droit dues, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

Il résulte d’une jurisprudence constante, d’une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d’autre part, que c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués. S’agissant des modalités de la remise des clés, la jurisprudence retient également que celles-ci doivent être remises en main propre au bailleur ou au représentant de celui-ci (Civ 3ème 5 novembre 2003 bull n°189), sans que le bailleur ait à les réclamer (3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678). Seul le refus du bailleur de recevoir les clés permet de passer outre le défaut de remise des clés (Civ. 3ème, 13 octobre 1999, pourvoi n°97-21.683, Civ. 3ème 23 juin 2009 n 08-12.291, 3e Civ., 18 février 2014, pourvoi n° 12-28.678).

À défaut de restitution des clés après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation reste due (3e civ., 14 novembre 2019, pourvoi n° 18-18.857).

En l’espèce, aux termes du contrat de bail du 1er mars 2018 liant les parties, la locataire doit s’acquitter d’un loyer mensuel de 1 500 euros, aucune charge n’ayant été prévue au contrat.

Par acte d’huissier délivré le 9 octobre 2019 en l’étude de l’huissier, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 7 500 euros en principal au titre des loyers impayés sur la période de juin 2019 à octobre 2019 inclus (5 mois).

Suivant ordonnance du président du tribunal de proximité de Lagny-Sur-Marne du 11 juin 2020, la reprise des lieux a été ordonnée et le changement des serrures, autorisé.

Les lieux ont été repris suivant procès-verbal 'd’expulsion par reprise’ des locaux du 26 août 2020.

Mme [E] soutient qu’elle a donné congé et que les lieux ont été restitués en juillet 2019, date à laquelle le bailleur a effectivement repris possession de son bien immobilier en procédant au changement des serrures.

Elle ne produit toutefois aucun courrier de congé adressé au bailleur et ne verse aux débats que le contrat de location qu’elle a signé à effet au 1er juillet 2019 pour un appartement à [Localité 6], ainsi que deux attestations, dont l’une n’est pas manuscrite, d’amis, qui témoignent avoir participé en juillet 2019, à son déménagement, et qui font état de ce que le changement des serrures opéré par le bailleur à cette occasion ne leur a pas permis de terminer le déménagement de sorte que des effets personnels ont été laissés sur place, faute de clés pour accéder dans le logement.

Ces témoignages sont toutefois contredits par le rapport d’expertise amiable réalisé à la suite d’un dégât des eaux survenu dans les lieux qui démontre, qu’à la date de la réunion d’expertise du 20 août 2019, Mme [E] était toujours dans les lieux, puisque non seulement elle était présente (ainsi que M. [V]) à cette réunion mais l’expert a noté dans ses conclusions qu’elle devait quitter la maison à la fin du mois.

Ils sont également contredits par les extraits de conversation par SMS produits par M. [V], qui établissent que Mme [E] n’avait pas libéré son logement ni restitué les clés en septembre 2019, puisqu’elle a annoncé à son bailleur le 22 septembre 2019 : 'je prends tout samedi et je vous donne vos clés dimanche'.

Mme [E] ne justifie, ni avoir délivré congé dans les formes prescrites par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité, ni avoir libéré les lieux, ni avoir restitué les clés à M. [V], l’obligeant ainsi à effectuer différentes démarches judiciaires et auprès d’un huissier pour récupérer le logement loué.

La circonstance selon laquelle, le bail est résilié par l’effet du commandement de payer demeuré infructueux ne saurait exonérer la locataire de son obligation en paiement puisque les indemnités d’occupation sont dues jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux.

Il résulte du décompte produit par M. [V] que Mme [E] est redevable de la somme de 22 256,06 euros au titre des loyers et charges, et indemnités d’occupation impayés du 1er juin 2019 au 26 août 2020.

Il convient de condamner Mme [E] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, infirmant le jugement en ce qu’il a débouté M. [V] du surplus de sa demande.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [E] sollicite '36 mois de délais pour régler les sommes qui seraient mises à sa charge’ faisant valoir qu’elle perçoit un salaire de l’ordre de 1 000 euros, auquel s’ajoute une APL de 570 euros par mois.

Elle ajoute que les délais alloués en première instance, à hauteur de 625 euros par mois ne la placent pas en situation d’exécuter la décision rendue.

M. [V] s’y oppose, en faisant valoir que la dette est ancienne, que Mme [E] n’a pas cru devoir verser la moindre somme et qu’elle ne justifie pas de la réalité de ses revenus actualisés et de son patrimoine, étant copropriétaire d’une maison à [Localité 9].

En l’espèce, dès lors que les lieux ont été restitués le 26 août 2020, les délais de paiement suspensifs du jeu de la clause résolutoire d’une durée de 36 mois prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent recevoir application.

Sont donc seuls applicables les délais de droit commun de l’article 1343-5 du code civil, lequel dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

En l’espèce, Mme [E] ne verse aux débats pour attester de sa situation financière que ses bulletins de salaire de décembre 2021, janvier et février 2022, portant mention d’un salaire net de 600 euros en décembre 2021 et 500 euros en janvier et février 2022.

Elle ne produit aucun avis d’imposition permettant de s’assurer de l’ensemble de ses revenus étant précisé qu’elle est gérante de la SARL Marwane, qui exerce dans le domaine de la restauration.

Aucun élément n’est versé quant à sa situation familiale et il ressort de la matrice cadastrale produite par M. [V] que Mme [E] est propriétaire en indivision d’un bien immobilier [Adresse 1] à [Localité 10].

Dans ces conditions, alors que la dette est très ancienne et que M. [V] est un bailleur privé, il n’y a pas lieu d’allouer des délais de paiement à Mme [E].

Sa demande sera rejetée, infirmant le jugement sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Mme [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de la condamner au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné Mme [T] [E] à régler à M. [U] [V] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance,

Statuant de nouveau sur les chefs de dispositif infirmés :

Déclare recevable l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer formée par Mme [T] [E] ;

Met à néant l’ordonnance d’injonction de payer en date du 25 juin 2021 ;

Condamne Mme [T] [E] à payer à M. [U] [V] la somme de 22 256,06 euros au titre des loyers et charges, et indemnités d’occupation impayés du 1er juin 2019 au 26 août 2020, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute Mme [T] [E] de sa demande de délais de paiement,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [T] [E] à payer à M. [U] [V] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne Mme [T] [E] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,