Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 26 mars 2025, n° 24/08808

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRETENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande de paiement des charges de copropriété
- 1. Sur le montant des charges dues selon arrêté de compte du 1er mai 2023
- Sur les frais de recouvrement nécessaires
- Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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CA Paris
Infirmation 26 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les budgets, justifiant ainsi la créance sur les charges impayées.
Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
La cour a jugé que les manquements répétés de Madame [C] à son obligation de paiement constituaient une faute, causant un préjudice direct au syndicat.
Rejeté
Frais de recouvrement non justifiés
La cour a estimé que les frais présentés ne correspondaient pas à des diligences exceptionnelles et ne pouvaient donc pas être imputés à Madame [C].
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat, en tant que partie gagnante, avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a fait appel d'un jugement du tribunal judiciaire d'Évry qui avait condamné Mme [C] à payer 6 653,63 euros pour charges impayées. La question juridique principale était de savoir si le syndicat avait correctement justifié le montant des charges dues. La première instance a débouté le syndicat de certaines demandes, notamment pour dommages et intérêts. La cour d'appel a infirmé le jugement sur le montant des charges, condamnant Mme [C] à payer 7 351,44 euros, tout en confirmant le rejet de la demande de dommages et intérêts à hauteur de 3 000 euros, mais a accordé 500 euros de dommages-intérêts. La cour a également condamné Mme [C] aux dépens d'appel et à verser 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 26 mars 2025, n° 24/08808
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/08808
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien TESLER
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 5 ] ( 72/0113 ), Société SERGIC

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 MARS 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08808 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJNHY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Février 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 3] – RG n° 23/03620

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5] (72/0113), [Adresse 5] représenté par son syndic, la société SERGIC (société d’étude et de réalisation de gestion immobilière de construction), SAS inscrite au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909

C/O Société SERGIC

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMEE

Madame [M] [C]

née le 06 juin 1974 à [Localité 4] (Congo)

[Adresse 5]

[Localité 3]

DEFAILLANTE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Mme [C] est propriétaire des lots 55 et 298 de l’état descriptif de division de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 5] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété.

Par assignation en date du 31 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé [Adresse 5] à [Localité 3], représenté par son syndic la SAS Société d’Etude et de Réalisation de Gestion Immobilière de Construction (SERGIC), a fait assigner Mme [C] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir :

— condamner Mme [C] à lui payer les sommes de :

' 7 351,44 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er mai 2023, provision charges 01/05/2023 – 31/05/2023 et prélèvement 5/05/2023 inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

' 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

' 717 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 3 juin 2022, date de la mise en demeure,

— rejeter toute demande de délais,

— si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir,

— condamner Mme [C] en tous les dépens et autoriser la Selarl Ad Litem Juris, représentée par M^e TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 1er février 2024, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l’immeuble du la somme de 6 653,63 euros (six-mille-six-cent-cinquante-trois euros et soixante-trois centimes), au titre des charges impayées arrêtées au 5 mai 2023, période du 14/04/2016 au 05/05/2023, provision charges 01/05/2023-31/05/2023 et prélèvement automatique du 05/05/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— dit que les intérêts produits depuis le 31 mai 2023 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5] de sa demande au titre des frais de recouvrement,

— condamné Mme [C] à payer une somme de 1 200 euros (mille-deux-cents euros) au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [C] aux dépens,

— dit que la Selarl Ad Litem Juris pourra recouvrer, sur la partie condamnée, ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 3] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 mai 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 15 janvier 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 9 juillet 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 3], appelant, invite la cour, à :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Evry en date du 1er février 2024 en ce qu’il :

' a condamné Mme [C] à lui payer la somme de 6 653,63 euros au titre des charges impayées arrêtées au 5 mai 2023, période du 14/04/2016 au 05/05/2023, provision charges 01/05/2023 – 31/05/2023 et prélèvement automatique du 05/05/2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 et ce, jusqu’à parfait paiement,

' l’a débouté de sa demande à titre de dommages et intérêts,

' l’a débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement,

' a condamné Mme [C] à lui payer une somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

' a rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

statuant à nouveau

— condamner Mme [C] à lui payer la somme de 7 351,44 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er mai 2023, provision charges 01/05/23 – 31/05/23 et prélèvement du 5 mai 2023 inclus en application des dispositions des articles 10 et 19 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967,

— condamner Mme [C] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil,

— condamner aussi Mme [C] à lui verser la somme de 717 euros au titre de l’article 10-l de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner Mme [C] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

y ajoutant

— condamner Mme [C] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel ;

Vu la signification de la déclaration d’appel à la requête du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 3], délivrée à Mme [C], le 18 juillet 2024, remise à étude ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Les charges de copropriété sont exigibles dès leur vote en assemblée générale et aux dates d’exigibilité prévues par le règlement de copropriété, de sorte que l’absence de production des appels de charges n’est pas de nature à rendre non exigibles les charges de copropriété;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

1. Sur le montant des charges dues selon arrêté de compte du 1er mai 2023 :

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— deux extraits de matrice cadastrale ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 25 juin 2015, 24 mai 2016, 13 juin 2017, 29 mai 2018, 19 juin 2019, 22 septembre 2020, 15 novembre 2021, 10 mai 2022 et 20 juin 2022 qui ont approuvé les comptes des exercices 2014 à 2021 et voté les travaux et adopté les budgets prévisionnels des exercices 2022 et 2023 ;

— les appels de fonds et travaux du 3ème trimestre 2016 au 2ème trimestre 2023 inclus ;

— les régularisations de charges des exercices 2015 à 2021 ;

— un décompte des sommes dues au titre des charges de copropriété arrêté au 5 mai 2023 inclus faisant état d’un solde débiteur de 7 351,44 euros ;

— un décompte des sommes dues au titre des frais de recouvrement arrêté au 14 juin 2022 inclus faisant état d’un solde débiteur de 717 euros.

Le premier juge a retenu que le syndicat des copropriétaires justifiait d’une créance d’un montant de 6 653,63 euros au titre des charges impayées arrêtées au 5 mai 2023, déduction faite des sommes de 662,99 euros (appel charges du local 055 du 1er avril 2016) et 35,52 euros (appel charges du local 0298 correspondant à des prestations du syndic du 1er avril 2016).

Pour justifier sa décision, le premier juge relève que le syndicat des copropriétaires n’a pas produit les appels de fonds correspondant à ces sommes empêchant le tribunal de vérifier que la répartition des charges a été conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et que les sommes mises en recouvrement ont été exactement calculées et régulièrement mises en recouvrement auprès du copropriétaire débiteur.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sollicite la réformation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [C] au paiement de la somme de 6 653,63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 mai 2023, période du 14 avril 2016 au 5 mai 2023, provision charges 1er mai 2023 – 31 mai 2023 et prélèvement automatique du 5 mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 jusqu’à parfait paiement, soutenant que les seules pièces nécessaires pour justifier des charges de copropriété sont les procès-verbaux qui approuvent le budget ou adoptent le budget prévisionnel.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] produit les procès-verbaux approuvant le budget prévisionnel pour l’année 2016 (pièce 5) ainsi que celui approuvant les comptes pour l’exercice 2016 (pièce 5-1) de sorte qu’il justifie pleinement de sa créance sur les sommes dont le tribunal l’a débouté sans qu’il ait à produire les appels de fonds correspondant.

Le jugement doit donc être infirmé sur ce point et Mme [C] condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 351,44 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 mai 2023 avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation introductive du 31 mai 2023 par applicaton des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la même date conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Ceci n’est pas établi s’agissant de factures de 175 euros en date des 6 avril 2018 et 3 juin 2022 correspondant à des frais de constitution de dossier pour avocat car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires.

Il convient de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ne produit pas :

— l’accusé de réception de la relance valant mise en demeure en date du 22 janvier 2017 et que cette dernière ne reprend pas les mentions légales propres aux mises en demeure ;

— l’accusé de réception des dernières mises en demeure avant contentieux en date des 22 février 2017, 28 janvier 2019 et 28 novembre 2021 et que ces dernières ne reprennent pas les mentions légales propres aux mises en demeure.

Ces dernières doivent donc être considérées comme de simples lettres de relances antérieures à toute mise en demeure valablement constituée, et par conséquent exclues des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les lettres de relance en date des 28 février 2019 et 28 décembre 2021 ne faisant suite à aucune mise en demeure valablement constituée, seront également exclues des frais de recouvrement.

Enfin, les factures du cabinet Ad Litem Juris des 30 mai 2018 et 14 juin 2022 seront pareillement écartées, sur le même fondement juridique, au motif qu’elles ne constituent pas des frais de recouvrement.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] de sa demande de condamnation de Mme [C] au titre des frais nécessaires visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sollicite la réformation du jugement sur ce point, et demande la condamnation de l’intimée au paiement de la somme de 3 000 euros soutenant que les impayés de cette dernière portent atteinte au bon fonctionnement financier de la copropriété dont le budget dépend exclusivement des charges des copropriétaires et obligent les autres copropriétaires à faire l’avance des frais nécessaires.

Il est établi que depuis 2016 et jusqu’au 5 mai 2023, Mme [C] ne s’acquitte plus de ses charges de copropriété sans justifier de difficultés particulières, sans avoir procédé à des paiements même partiels desdites charges.

Les manquements systématiques et répétés de Mme [C] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d’une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

Il y a lieu en conséquence d’infirmer le jugement de première instance sur ce point et de condamner Mme [C] à payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [C], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer la somme de 2500 euros au syndicat des copropriétaires, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Réforme le jugement en ses seules dispositions ayant :

— condamné Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 6 653,63 euros au titre des charges impayées arrêtées au 5 mai 2023, période du 14 avril 2016 au 5 mai 2023, provision charges 1er mai 2023 – 31 mai 2023 et prélèvement automatique du 5 mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 et ce, jusqu’à parfait paiement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 3] de sa demande à titre de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés,

— Condamne Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 7 351,44 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er mai 2023 avec intérêt à taux légal à compter du 31 mai 2023 jusqu’à parfait paiement ;

— Condamne Mme [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [M] [C] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 3] la somme supplémentaire de 2500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE