RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16867 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGPFB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juillet 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/00096

APPELANTS

Monsieur [U] [T]

né le 28 décembre 1957 à [Localité 10] (92)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [E] [C] [B] [D] [W] épouse [T]

née le 25 Novembre 1964 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Tous deux représentés par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant, M^e Jean-Marc ALBERT du cabinet ALBERT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1592

INTIMÉS

S.A.R.L. CDL

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 489 542 257

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant, M^e Julien FOURNIER de la SELARL ASTORIA, avocat au barreau de PARIS, toque : C 315

S.C.I. LAX

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro D 480 073 709

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Ayant pour avocat plaidant, M^e Emmanuelle COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D 1114

Société ALLIANZ IARD

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro B 542 110 291

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Stéphane BRIZON de l’AARPI AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D2066

S.D.C [Adresse 4] représenté par son syndic S.A.S CABINET MAURICE BURGER

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 572 037 190

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, toque : L158

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL CDL est propriétaire d’un appartement situé au 6ème étage, d’une surface de 127 mètres carrés, comprenant 5 pièces principales, situé [Adresse 4], loué par M. [U] [T] et Mme [E] [T] née [W], suivant acte sous seing privé signé le 3 juillet 2017 avec prise d’effet le 1er septembre 2017, ce logement constituant leur résidence principale. Le loyer est fixé à la somme de 3 650 euros, avec 200 euros de charges.

Plusieurs dégâts des eaux sont intervenus. Un rapport d’expertise a été déposé, en l’état, le 15 octobre 2019, à la suite d’une ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Paris en date du 14 février 2018.

C’est dans ce contexte qu’un commandement de payer a été délivré aux époux [T], le 7 février 2020, visant la clause résolutoire, par la SARL CDL. M. et Mme [T] ont suspendu le paiement de leur loyer à compter du mois de septembre 2020, avant de s’acquitter des sommes incluses dans le commandement de payer, le 3 juin 2021.

Un procès-verbal de constat a été dressé le 1er décembre 2020 à la demande des époux [T].

M. [U] [T] et Mme [E] [T] ont fait assigner la SARL CDL le 5 février 2021 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la nullité du commandement de payer à titre principal et de voir suspendre les effets de la clause résolutoire à titre subsidiaire.

Par acte du 18 février 2021, la SARL CDL a fait assigner M. [U] [T] et Mme [E] [T], aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion. Par ordonnance du 21 mai 2021, l’affaire a été renvoyée à l’audience de fond du 15 juin 2021.

Le 26 février 2021, M. [U] [T] et Mme [E] [T] ont fait assigner en référé, la SARL CDL, la SCI Lax ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et ont sollicité la désignation d’un expert judiciaire et la réduction des loyers à compter du 1er septembre 2020 et subsidiairement la suspension du paiement des loyers jusqu’à achèvement des travaux de remise en état des lieux loués.

Par ordonnance du 22 avril 2021, le juge des référés a renvoyé au fond.

L’ensemble des procédures a été renvoyé à la même audience du 15 juin 2021. Le juge des contentieux de la protection ordonnant la jonction des affaires 1121-4805, 1121-3318 et 1121-5871 à l’audience de renvoi du 27 septembre 2021.

Par ailleurs, la SCI Lax a assigné en intervention forcée des 5, 8, 9, 12 et 19 juillet 2021, M. [V] [G], assignation délivrée par procès-verbaux de recherches infructueuses, BPCE Assurances, MAIF, Gan assurances, Allianz assurances et AVANSSUR (nom commercial direct assurance), afin de rendre le jugement commun et de les condamner in solidum à la garantir de toutes condamnations prononcer à son encontre.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 19 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— rappelé qu’il n’est pas saisi des demandes tendant à la voir 'constater’ des éléments de faits, de 'dire et juger', qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ;

— déclaré recevables les interventions forcées de la compagnie Gan, Assurances Avanssur, la société Mutuelle assurance des instituteurs de France, et BPCE assurances et de M. [V] [G] ;

— rappelé que la jonction des affaires 1121-4805, 1121-3318 et 1121-5871 a été ordonnée ;

— déclaré irrecevable l’exception d’incompétence relevée ;

— débouté M. [U] [T] et Mme [E] [T] de leur demande d’expertise judiciaire ;

— mis hors de cause la compagnie Gan, Assurances Avanssur, la société Mutuelle assurance des instituteurs de France, et BPCE assurances ;

— condamné la SCI Lax à verser au titre du préjudice de jouissance la somme de 24 981,26 euros et la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral au bénéfice de M. [U] [T] et Mme [E] [T] ;

— condamné la SCI Lax à verser la somme de 17 593,93 euros à la SARL CDL, au titre des travaux ;

— ordonné à M. [U] [T] et Mme [E] [T] de laisser entrer dans l’appartement appartenant à la SARL CDL les entreprises afin de finaliser les travaux nécessaires à compter de la signification du jugement, ces derniers devant être, toutefois, prévenus 7 jours à l’avance ;

— assorti cette obligation d’une astreinte provisoirement fixée à 20 euros par jour de retard et ce sur une durée de 3 mois ;

— condamné la société Allianz Iard à relever et garantir la SCI Lax de l’ensemble de ces condamnations au titre de la garantie responsabilité civile ;

— débouté la société Allianz Iard de sa demande de garantie de M. [V] [G] ;

— débouté la SARL CDL de ses demandes de dommages et intérêts pour désorganisation ;

— débouté M. [U] [T] et Mme [E] [T] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SARL CDL ;

— déclaré irrecevable l’action oblique du syndicat des copropriétaires en demande de résiliation du bail ;

— déclaré que le commandement de payer du 7 décembre 2020 est régulier et valide ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 7 février 2021 ;

— débouté M. [U] [T] et Mme [E] [T] de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— ordonné en conséquence à M. [U] [T] et Mme [E] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [U] [T] et Mme [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL CDL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement M. [U] [T] et Mme [E] [T] à verser à la SARL CDL la somme de 46 815,62 euros, à la date du 22 janvier 2022, janvier 2022 compris, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamné solidairement M. [U] [T] et Mme [E] [T] à verser à la SARL CDL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, (soit la somme de 3 989,02 euros ce jour) à compter du 23 janvier 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

— condamné solidairement la SCI Lax et la société Allianz Iard à verser la somme de 500 euros à chacune des assurances suivantes, la compagnie Gan, Assurances Avanssur, la société Mutuelle assurance des instituteurs de France et BPCE assurances ainsi que 500 euros au syndicat des copropriétaires et 1 000 euros à la SARL CDL au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fait masse des dépens et condamné la SCI Lax et la société Allianz Iard, solidairement, pour une proportion de 50% des dépens et M. [U] [T] et Mme [E] [T], solidairement, pour une proportion de 50% des dépens ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 29 septembre 2022, M. [U] [T] et Mme [E] [T] ont interjeté appel de ce jugement.

M. [U] [T] et Mme [E] [T] ont quitté les lieux le 18 novembre 2022 à la suite du commandement délivré à cette fin par le bailleur.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 20 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [U] [T] et Mme [E] [T] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il les déboute de leurs demandes et :

statuant à nouveau,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI LAX in solidum avec la SARL CDL et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à verser au titre du préjudice de jouissance la somme de 24 981,264 euros et la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral à leur bénéfice ;

statuant à nouveau,

— condamner la SCI Lax in solidum avec la société Allianz Iard, la SARL CDL et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à verser au titre du préjudice de jouissance la somme de 109 500 euros et la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral à leur bénéfice ;

— infirmer le jugement en qu’il :

— leur ordonne de laisser entrer dans l’appartement appartenant à la SARL CDL les entreprises afin de finaliser les travaux nécessaires compter de la signification du présent jugement, ces derniers devant être, toutefois prévenus 7 jours à l’avance ;

— a assorti cette obligation d’une astreinte provisoirement fixée à 20 euros par jour de retard et ce sur une durée de 3 mois ;

— les déboute de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SARL CDL ;

— déclare que le commandement de payer du 7 décembre 2020 est régulier et valide ;

statuant à nouveau,

— prononcer la nullité du commandement de payer du 7 décembre 2020 ;

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— les déboute de leur demande de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— leur ordonne en conséquence de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL CDL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— les condamne solidairement à verser à la SARL CDL la somme de 46 815, 62 euros, à la date du 22 janvier 2022, compris correspondant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 43 3-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonne la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

— les condamne solidairement à verser à la SARL CDL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, (soit la somme de 3 989, 02 euros ce jour) à compter du 23 janvier 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

statuant à nouveau,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et leur octroyer un délai de paiement, pour les sommes dues suite au commandement de payer du 7 décembre 2020 ;

en tout état de cause,

— débouter la SARL CDL, la SCI Lax, la société Allianz Iard et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de leurs demandes et appels incident ; – déclarer qu’en cas de désignation d’un expert judiciaire, ils entendent émettre toutes protestations et réserves et sollicitent que la mission de l’expert intègre l’évaluation du préjudice qu’ils ont subi du fait des désordres ayant affecté l’appartement jusqu’à leur départ, en examinant l’ensemble des désordres allégués par eux, à savoir : odeurs persistantes de moisissures, infiltrations à divers endroits de l’appartement, taux d’humidité important dans les murs et plafonds, risque d’exposition au plomb, état défectueux de l’installation intérieure de l’électricité ;

— condamner in solidum la SARL CDL, la SCI Lax, la société Allianz Iard et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à leur verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 5 000 euros ;

— condamner in solidum la SARL CDL, la SCI Lax, la société Allianz Iard et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SARL CDL demande à la cour de :

— à titre principal, confirmer le jugement rendu le 19 juillet 2022 par le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il :

— déclare recevables les interventions forcées de la compagnie Gan, Assurances Avanssur, la société Mutuelle assurance des instituteurs de France, et BPCE assurances et de M. [V] [G] ;

— déclare irrecevable l’exception d’incompétence relevée ;

— déboute M. [U] [T] et Mme [E] [T] de leur demande d’expertise judiciaire ;

— condamne la SCI Lax à verser au titre du préjudice de jouissance la somme de 24 981,264 euros et la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral au bénéfice de M. [U] [T] et Mme [E] [T] ;

— ordonne à M. [U] [T] et Mme [E] [T] de laisser entrer dans l’appartement lui appartenant les entreprises afin de finaliser les travaux nécessaires à compter de la signification du jugement, ces derniers devant être, toutefois, prévenus 7 jours à l’avance ;

— a assorti cette obligation d’une astreinte provisoirement fixée à 20 euros par jour de retard et ce sur une durée de 3 mois ;

— condamne la société Allianz Iard à relever et garantir la SCI Lax de l’ensemble de ces condamnations au titre de la garantie responsabilité civile ;

— déboute M. [U] [T] et Mme [E] [T] de l’intégralité de leurs demandes à son encontre ;

— déclare que le commandement de payer du 7 décembre 2020 est régulier et valide ;

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail concernant l’appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 7 février 2021 ;

— déboute M. [U] [T] et Mme [E] [T] de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— ordonne en conséquence à M. [U] [T] et Mme [E] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [U] [T] et Mme [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne solidairement M. [U] [T] et Mme [E] [T] à lui verser la somme de 46 815,62 euros, à la date du 22 janvier 2022, janvier 2022 compris, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— ordonne la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamne solidairement M. [U] [T] et Mme [E] [T] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, (soit la somme de 3 989,02 euros ce jour) à compter du 23 janvier 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

— condamne solidairement la SCI Lax et la société Allianz Iard à verser la somme de 500 euros à chacune des assurances suivantes, la compagnie Gan, Assurances Avanssur, la société Mutuelle assurance des instituteurs de France et BPCE assurances ainsi que 500 euros au syndicat des copropriétaires et 1 000 euros à elle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fait masse des dépens et condamné la SCI Lax et la société Allianz Iard, solidairement, pour une proportion de 50% des dépens et M. [U] [T] et Mme [E] [T], solidairement, pour une proportion de 50% des dépens ;

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— condamne la SCI Lax à lui verser la somme de 17 593,93 euros au titre des travaux ;

— la déboute de ses demandes de dommages-intérêts pour désorganisation ;

et statuant à nouveau et y ajoutant, de :

— déclarer que la SCI Lax a commis une faute engageant sa responsabilité civile ;

— condamner la SCI Lax à lui verser la somme totale de 47 740, 36 euros TTC de dommages-intérêts au titre des frais de remise en état de l’appartement ayant subi les désordres résultant de la responsabilité exclusive de la société SCI Lax et au remboursement de la somme de 2 272, 05 euros de frais ;

— déclarer que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a commis une faute engageant sa responsabilité civile ;

— condamner la SCI Lax à lui verser la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice de désorganisation subi par elle ;

— condamner in solidum M. [U] [T] et Mme [E] [T], la SCI Lax et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à lui verser au titre de la privation de jouissance la somme de 50 000 euros de dommages-intérêts ;

à titre subsidiaire,

de désigner un expert avec mission de :

— prendre connaissance du rapport d’expertise déposé par Mme [F] [R] ;

— dire si les travaux préconisés par Mme [F] [R] ont été réalisés par la SCI Lax conformément aux dites préconisations ;

— déterminer la cause du dégât des eaux survenu postérieurement à la réalisation des travaux par la SCI Lax ;

— s’adjoindre un sapiteur spécialiste en matière de recherche de fuite qui procédera par tous les moyens aux diligences suivantes : examen visuel, relevé hygrométrique, rapport détaillé avec photographies, mise en 'uvre selon la situation relevée par le sapiteur de techniques sophistiquées telles que la mise sous pression manométrique des canalisations, endoscopie, caméra à fibre optique petit diamètre, recherche acoustiques, traçage des produits par fréquences électriques, thermographie infrarouge, produit traçant et lampe ultraviolet, injection de gaz traçant avec détecteur de particules, sondes à neutrons, examen des espaces de ventilation des parties communes ;

— concernant les prétendues anomalies électriques, prendre également connaissance du rapport déposé par le bailleur et non uniquement celui versé aux débats par les locataires ;

— décrire les désordres d’humidité affectant l’ensemble de l’appartement détenu par elle situé au 6ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4]) dont la SCI Lax est entièrement responsable ;

— indiquer et évaluer le coût des travaux nécessaires à la réfaction des désordres, cette évaluation devant inclure les indemnités éventuelles d’un maître d''uvre d’architecte, dont sera débitrice la SCI Lax ;

— donner son avis sur les travaux nécessaires à la réfection des lieux et les évaluer à l’aide de devis, et qui seront à la charge de la SCI Lax ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens, dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

— qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris, contrôle des expertises dans les deux mois de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises ;

— juger que les frais d’expertise seront aux frais avancés de la SCI Lax, dont la responsabilité dans la survenance des dommages est établie par le premier rapport d’expertise ;

— condamner la SCI Lax à lui verser une somme provisionnelle de 50 000 euros à valoir sur son préjudice définitif ;

— condamner la SCI Lax à verser la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice de désorganisation subi par elle ;

à titre encore plus subsidiaire,

— confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions ;

en tout état de cause,

— condamner in solidum la SCI Lax et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à la garantir de toute condamnation et frais qui pourraient intervenir à son encontre à l’égard de toutes parties, y compris à supporter tout préjudice au titre du préjudice de jouissance et toute perte au titre d’une réduction de loyer et de relogement sollicités par M. [U] [T] et Mme [E] [T] ;

— condamner la SCI Lax et M. [U] [T] et Mme [E] [T] à lui verser, chacun, la somme de 30 849 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et confirmer leur condamnation aux entiers dépens de première instance dont les frais d’expertise s’élèvent à la somme de 10 972 Euros TTC (pièce 25), et les condamner aux dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Lax demande à la cour de :

confirmer le jugement du 19 juillet 2022 en ce qu’il :

— considère que l’indemnisation des préjudices de M. [U] [T] et Mme [E] [T] et de la SARL CDL devait être limitée à la période courant du mois d’octobre 2017 au mois de juin 2020 date de réception des travaux de réfection réalisés par elle ;

— la condamne à payer à la société CDL la somme de 17 593,93 euros au titre des travaux de réfection de son appartement ;

— condamne la société Allianz Iard, assurance multirisque immeuble et responsabilité civile, à la garantir de toute condamnation au titre de la garantie responsabilité civile dégât des eaux prévue à la page 9 de ses conditions générales ;

— infirmer le jugement du 19 juillet 2022 en ses chefs la condamnant au paiement de dommages et intérêts à M. [U] [T] et Mme [E] [T] et,

statuant à nouveau ;

— juger que l’indemnisation de M. [U] [T] et Mme [E] [T] par elle devra être limitée à 10% de la totalité du loyer considérant qu’elle n’est pas responsable de la totalité du préjudice de jouissance invoqué par M. [U] [T] et Mme [E] [T] et juger que cette indemnisation devra donc se limiter à l’octroi de la somme à 12 045 euros ;

— juger M. [U] [T] et Mme [E] [T] irrecevables et mal fondés en leur demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance pour le surplus sachant que le préjudice invoqué résulte également de la présence de plomb et de non-conformité électrique, de leur propre carence et de la carence de leur bailleur, pour lesquels sa responsabilité ne peut être recherchée et les en débouter ;

— juger M. [U] [T] et Mme [E] [T] mal fondés en leurs demandes d’indemnisation de leur préjudice moral et les en débouter ;

— juger la SARL CDL irrecevable et à défaut mal fondée en sa demande d’indemnisation du préjudice de désorganisation de son entreprise, et l’en débouter ;

— juger la SARL CDL irrecevable en sa demande tendant à sa condamnation au paiement de la somme de 2 272,05 euros s’agissant d’une demande nouvelle en appel et qui plus est prescrite, et l’en débouter ;

— débouter M. [U] [T] et Mme [E] [T], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la SARL CDL de toutes autres demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre ;

— condamner solidairement M. [U] [T] et Mme [E] [T] et la SARL CDL à lui payer 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 13 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet Maurice Burger, demande à la cour de :

— déclarer M. [U] [T] et Mme [E] [T] irrecevables et mal fondés en leur appel ;

en conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— constater qu’il n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité à l’encontre de M. [U] [T] et Mme [E] [T] ;

— débouter M. [U] [T] et Mme [E] [T] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à son encontre ;

subsidiairement, sur la garantie de la SCI Lax,

— condamner la SCI Lax à le garantir de toutes les condamnations éventuellement mises à sa charge ;

sur la résiliation judiciaire du bail,

— le déclarer recevable et bien fondé en sa demande de résiliation du bail de M. [U] [T] et Mme [E] [T] ;

— ordonner la résiliation du bail de M. [U] [T] et Mme [E] [T] ;

— ordonner l’expulsion de M. [U] [T] et Mme [E] [T] ;

en tout état de cause,

— condamner toutes parties succombantes en appel à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner toutes parties succombantes en appel aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Allianz Iard demande à la cour de :

— la recevoir en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée ;

— confirmer le jugement entrepris ;

— débouter la SARL CDL de ses demandes, fins et conclusions ;

y ajoutant,

— condamner M. [U] [T] et Mme [E] [T] et/ou toutes parties succombantes à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, dont distraction au profit de Maître Brizon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance sur incident du 6 juin 2023, le conseiller le mise en état se déclare incompétent pour connaître de la fin de non-recevoir invoquée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 11] (irrecevabilité des demandes formées à son encontre comme nouvelle en appel), dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, renvoie l’affaire à la mise en état pour fixation de clôture et de plaidoiries et réserve les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

M. [U] [T] et Mme [E] [T] (M. et Mme [T]) demandent l’infirmation du jugement.

Arguant de l’indécence du logement et rappelant au bailleur qui n’aurait jamais entrepris les travaux réparatoires, son obligation de délivrance, ils plaident la nullité du commandement de payer en raison de la mauvaise foi de la société CDL au moment de sa délivrance.

Les appelants arguent de l’indécence et de l’insalubrité de leur logement et font état d’un taux d’humidité de 100% affectant les installations électriques et la VMC, et entre 2017 et 2020 de dégâts des eaux récurrents ayant pour origine les installations sanitaires des appartements situés au 7ème étage appartenant à la SCI Lax, sauf un trouvant son origine dans les parties communes de l’immeuble en juin 2019. Ils allèguent la carence du bailleur.

Ils précisent que le précédent locataire s’était déjà plaint de tels désordres.

Ils ajoutent qu’il existe aussi de graves non-conformités liées à la présence de plomb, indépendantes des infiltrations.

Ils sollicitent une réfaction de leur loyer de 50% sur 5 ans depuis le 1er septembre 2017 (date du bail).

Ils contestent toute obstruction de leur part pour la réalisation des travaux.

Ils admettent qu’en septembre 2020, ils n’ont réglé que la moitié des sommes dues et qu’ils ont cessé de payer leur loyer en octobre 2020. Ils ont versé ensuite la somme de 26 000 euros puis la totalité sur saisie, la totalité des causes du commandement ayant été réglées.

La société CDL sollicite la confirmation du jugement. Elle conteste qu’une exception d’inexécution qui aurait rendu les lieux inhabitables puisse justifier le non-paiement des loyers, insistant sur le maintien dans les lieux des locataires même après le jugement ordonnant leur expulsion.

Elle conteste également l’indécence du logement et entend faire valoir l’obstruction des locataires à la réalisation des travaux ou leur inaction face à leur assureur alors qu’ils étaient dans l’obligation de lui déclarer le sinistre.

Elle présente un décompte d’un solde de 46 815,62 euros, janvier 2022 compris. (Pièce 22)

Sur ce,

Selon l’article 24-I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail (pièce 2 des appelants) soumis à la loi du 6 juillet 1989 contient en son article 4.3 une clause résolutoire qui en cas d’impayé de loyer (y compris les charges) prévoit la résiliation de plein droit, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec la compétence du juge des référés.

Le commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire pour la somme 16 923,50 euros en principal, décompte arrêté à décembre 2020, pour les mois de septembre 2019 à décembre 2020 délivré le 7 décembre 2020 par le bailleur qui reproduit l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et précise bien que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, est régulier formellement.

La contestation des locataires porte sur le respect de l’obligation de délivrance par le bailleur et par conséquent sur le montant des sommes qui pouvaient leur être réclamées.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;(…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…)

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;(…)',

selon l’article 1719 du code civil : 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;'

et selon l’article 1720 du même code : 'Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.'

Or effectivement des dégâts des eaux récurrents sont établis :

— le 3 octobre 2017 au plafond de la salle de bain,

— le 18 dans la salle à manger,

— le 5 décembre 2018 dans la salle de bain et la salle à manger,

— le 14 juin 2019 au niveau de la VMC,

— le 14 juin 2019 dans la salle de bain, avec une neutralisation totale de la pièce, provenant de la colonne montante de l’immeuble.

Un procès-verbal d’huissier de justice dressé le 7 janvier 2020 établit l’existence de 'nombreux dégâts des eaux’ et la présence de traces d’humidité localisées dans chacune des pièces de l’appartement (dégradation d’une partie des plafonds et des murs, chute de peinture parfois par plaques, écaillement, boursouflures ou décollements, présence d’humidité, de moisissures et de salpêtre, fissurations. Des photographies de tous ces endroits abîmés sont jointes au procès-verbal.

Et le 1er décembre 2020, le procès-verbal d’huissier que les appelants ont fait dresser permet de constater que :

' Dans la cuisine. Sous le tableau électrique, je mesure une humidité s’élevant à 100% ;

Sous la boîte à fusibles, je relève également un taux d’humidité de 100% (page 2 du constat).

(…)Au centre du mur, à gauche, toujours derrière le tableau électrique, je mesure un taux d’humidité maximum (page 5).

(…)Dans la chambre. A l’endroit des moisissures, je relève un taux d’humidité de 100% A gauche dudit mur, à une hauteur d’environ un mètre, je relève également un taux d’humidité de 100%.

Sur ce mur, à environ 1,20 m du sol, je relève tant en partie centrale qu’en partie gauche et qu’en partie droite un taux d’humidité de 100% (p.10)

Il (m’est) indiqué par M. [T] qu’aucune prise de courant électrique n’est raccordée à la terre.

En parcourant l’ensemble de l’appartement, je sens une forte odeur de moisi et ce, dans chaque pièce (p.23)'.

Par ailleurs un constat de risque d’exposition au plomb a été établi le 15 avril 2021 par le cabinet Eco-Logis qui a mis en évidence 'la présence de revêtements contenant du plomb au-delà des seuils en vigueur’ (59% des prélèvements). Ce même cabinet a également fait le constat le 2 mars 2021, d’une installation électrique comportant des anomalies notamment au niveau des dispositifs de protection.

Cependant l’exception d’inexécution n’est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables. Or M. et Mme [T] qui n’ont jamais réclamé judiciairement une réfaction de leur loyer, qui n’ont fait établir les anomalies de l’installation électrique et la présence de plomb que postérieurement à la délivrance du commandement, et qui même sous le coup d’un jugement d’expulsion, sont restés dans les lieux, ne peuvent pas prétendre que l’appartement était inhabitable.

En conséquence non seulement la preuve de la mauvaise foi du bailleur n’est pas rapportée, mais le loyer était dû sur toute la période visée par le commandement et dans les deux mois qui ont suivi.

Or entre le 7 décembre 2020 et le 7 février 2021 (date à laquelle la clause résolutoire produirait ses effets), aucun versement n’a été effectué par les locataires, seule la preuve étant rapportée d’un versement de 18 000 euros au mois de juin suivant alors que le loyer courant avait continué à courir.

La preuve étant rapportée par le bailleur que les causes du commandement justifiées n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois requis, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 8 février 2021 et les conséquences qu’elle implique sur l’expulsion, la libération des locaux par le locataire et le paiement d’une indemnité d’occupation, le jugement étant donc confirmé en ce qu’il a jugé à ce titre.

Au regard de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande de résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible des locataires (motivée par l’allégation de tapages nocturne et diurnes, jets de déchets dans les parties communes, vols, odeurs de cannabis…) est devenue sans objet et doit être rejetée. Il en est de même de la demande de résiliation du bail formée par le syndicat des copropriétaires dans le cadre d’une action oblique.

Sur les demandes indemnitaires de M. [U] [T] et Mme [E] [T] (M. et Mme [T])

M. et Mme [T] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné la SCI LAX in solidum avec la SARL CDL et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à leur verser au titre du préjudice de jouissance la somme de 24 981,264 euros et la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral, et la condamnation in solidum de la SCI Lax, la société Allianz Iard, la SARL CDL et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à verser au titre du préjudice de jouissance la somme de 109 500 euros et la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral à leur bénéfice.

La société CDL admet l’existence de 11 dégâts des eaux ayant pour origine les lots situés au 7ème étage appartenant à la société Lax. Elle sollicite en l’absence de faute de sa part, la confirmation du jugement qui a considéré qu’elle n’était pas responsable des préjudices subis par M. et Mme [T], étant le fait de tiers en application de l’article 1725 du code civil. Subsidiairement, la société CDL forme un appel en garantie à l’encontre de la société LAX et du le syndicat des copropriétaires.

Elle demande le rejet de la demande de réfaction du loyer.

En retour la bailleresse allègue un défaut d’entretien des lieux par les locataires et même une intention dolosive de leur part qui justifient qu’ils soient condamnés sous astreinte à laisser les entreprises mandatées pour la réalisation des travaux.

La SCI Lax demande que l’indemnisation de M. et Mme [T] soit limitée à 10% de la totalité du loyer considérant qu’elle n’est pas responsable de la totalité du préjudice de jouissance invoqué par eux et que cette indemnisation soit limitée à 12 045 euros.

Elle demande le rejet de la demande faite au titre du préjudice de jouissance indiquant qu’il résulterait de la carence du bailleur pour la présence de plomb et les anomalies de l’installation électrique.

La société Allianz, assureur de la société Lax, sollicite la confirmation du jugement.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.'

La cour observe contrairement à ce que pourrait laisser penser le dispositif des conclusions des appelants, que seule la société Lax a été condamnée à indemniser M. et Mme [T] de leurs préjudices de jouissance et moral.

Par ailleurs, M. et Mme [T] qui se sont maintenus par leur faute après la résiliation du bail jusqu’au 18 novembre 2022, ne peuvent prétendre à une indemnisation au-delà du 8 février 2021. Si la suppression de la cause des désordres est intervenue le 26 juin 2020, il est établi que ceux-ci ont perduré jusqu’en décembre 2020, sans que les travaux réparatoires ne puissent être réalisés notamment au regard de la persistance de l’humidité dans les murs, avant la résiliation du bail. Les désordres étant apparus dès le mois d’octobre 2017, M. et Mme [T] seront indemnisés sur la période comprise entre le 3 octobre 2017 et le 8 février 2021 (soit sur 40 mois).

Avant cette date du 8 février 2021, ils doivent être indemnisés en raison de l’humidité constatée et des odeurs qui s’en dégagent, des désordres affectant notamment les murs et les plafonds de l’appartement, de l’indisponibilité d’une des deux pièces d’eau à compter de septembre 2019 et plus globalement de la dégradation de leurs conditions d’existence.

Il est établi notamment par le rapport (pièce 36 des appelants) en page 32 que « les dégâts des eaux proviennent des installations sanitaires des studios du 7ème étage appartenant à Monsieur [H] / SCI LAX ».

En application de l’article 1725 du code civil selon lequel : 'Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel', la SCI Lax en sa qualité de tiers copropriétaire, qui ne conteste d’ailleurs pas le principe de sa créance, est reconnue seule responsable envers les locataires de la société CDL des dégâts des eaux survenus. Aucune faute du syndicat des copropriétaires n’est en revanche soutenue et donc établie. Au regard de l’ampleur des désordres occasionnés par ces dégâts des eaux, une indemnisation de (3 785 x 0,20) X 40 = 30 280 euros correspondant à 20 % du loyer doit être accordée. La société Lax sera donc condamnée au versement de cette somme par réformation du jugement attaqué.

Par ailleurs des signes d’indécence seront retenus tenant à la présence de plomb en quantité anormale et aux anomalies affectant l’installation électrique. En conséquence la responsabilité du bailleur à cet égard pourrait être retenue. Cependant ces désordres n’ont été établis que postérieurement à la résiliation du bail, de sorte qu’aucune indemnisation ne peut en résulter au bénéfice des locataires.

M. et Mme [T] sollicitent la réparation de leur préjudice moral en le motivant par l’impossibilité de 'recevoir chez eux des hôtes du fait des différentes dégradations et odeurs qui se diffusent dans l’appartement'. En pièce 64, ils produisent un mail qui informe le 22 avril 2021 leur bailleur de cet état de fait. Cependant des témoignages sont également produits par le syndicat des copropriétaires en pièce 6 qui attestent de l’organisation de plusieurs soirées sur cette période par les locataires de l’appartement litigieux, qui infirment donc la version de M. et Mme [T] et qui conduisent au rejet de leur demande d’indemnisation à ce titre. Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

Sur le solde de la dette locative et la demande de suspension de la clause résolutoire

Aucune indemnisation n’est due par la bailleresse. Ainsi la dette locative reste entière.

Il est constant que M. [U] [T] et Mme [E] [T] ont quitté les lieux le 18 novembre 2022 à la suite du commandement délivré à cette fin par le bailleur. L’indemnité d’occupation est due jusqu’à cette date.

La société CDL, sans réévaluer sa créance, sollicite la confirmation du jugement dont appel qui a condamné solidairement M. [U] [T] et Mme [E] [T] à verser à la SARL CDL la somme de 46 815,62 euros, à la date du 22 janvier 2022, janvier 2022 compris, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Elle en justifie (ses pièces 17 et 22), sans que les locataires ne fassent état de paiements qui n’auraient pas été comptabilisés, de sorte que le jugement sera confirmé.

En l’absence de garanties suffisantes des locataires quant au remboursement de leur dette, leur demande de suspension de la clause résolutoire est rejetée, en confirmation du jugement attaqué.

Sur les demandes indemnitaires de la société CDL

La société CDL sollicite une réévaluation de son préjudice que la société LAX est condamnée à indemniser ; la somme de 17 593,93 euros lui ayant été octroyée en première instance, elle demande 47 740,36 euros pour la réfection de l’appartement, les travaux d’électricité et de la porte, et la condamnation in solidum de la société LAX et du le syndicat des copropriétaires à ce titre, outre 2 272,05 euros de frais.

La société CDL forme également une demande de dommages et intérêts à l’encontre de la société LAX pour le préjudice subi en raison de la désorganisation engendrée par la nécessaire gestion de cette affaire (10 000 euros)

Elle rappelle les conclusions du rapport d’expertise et l’inaction du syndicat des copropriétaires malgré les résolutions votées lors de deux assemblées générales.

La société CDL en raison de son préjudice de jouissance, forme une demande de dommages et intérêts contre in solidum M. et Mme [T], la société Lax et le syndicat des copropriétaires à hauteur de 50 000 euros.

La société Lax sollicite en réponse la confirmation du jugement dont appel qui l’a condamnée à verser la somme de 17 593,93 euros à la SARL CDL, au titre des travaux et en ce qu’il a débouté cette dernière de son préjudice de désorganisation.

Elle estime que la demande au titre des frais est prescrite.

Le syndicat des copropriétaires quant à lui, estime n’avoir commis aucune faute, que les parties communes ne sont pas en cause et qu’aucune demande formée par M. et Mme [T] ne peut aboutir à son encontre. Subsidiairement il sollicite la garantie de la SCI Lax.

M. et Mme [T] ne se reconnaissent responsables d’aucun préjudice de jouissance subi par leur bailleresse en raison de l’état dans lequel ils auraient laissé l’appartement, celui-ci résultant au contraire de la défaillance de la société CDL.

Sur ce,

Toujours sur le fondement de l’article 1244 du code civil, au regard des constatations qui précèdent, la SCI Lax est reconnue responsable des désordres subis par la société CDL. Elle doit donc être condamnée à réparer le préjudice subi résultant des dégâts des eaux récurrents.

C’est par une exacte appréciation des éléments du dossiers et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le juge initialement a apprécié le montant de l’indemnisation due à la SARL CDL par la SCI Lax.

Il sera ajouté que les autres sinistres invoqués jusqu’au 2 mai 2021 au regard de l’occupation des lieux par M. et Mme [T] et du paiement par eux d’une indemnité d’occupation, n’ont pas d’incidence sur le montant de l’indemnisation à laquelle est tenue la SCI Lax puisqu’il n’est pas démontré qu’ils ont entraîné des désordres et des réparations supplémentaires. Aucun devis comparatif n’est en effet produit.

Sur les frais, la pièce 41 de la société CDL concerne des frais antérieurs au litige qui ne permettent pas de l’y rattacher. La demande en ce sens est donc irrecevable.

Dans ces conditions, la cour s’estimant suffisamment informée, la demande d’expertise est rejetée.

La faute du syndicat des copropriétaires n’est nullement démontrée, la résolution 25 votée le 22 mai 2008 n’imposant d’obligation qu’au copropriétaire qui entreprend la réalisation des travaux et qui doit en faire vérifier la bonne exécution par l’architecte de la copropriété (et le payer à cet effet). Simplement autorisé à agir, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ne peut se voir reprocher aucune autre carence qui permettrait de retenir sa responsabilité.

Aucun état des lieux de sortie ne permet d’établir des dégradations entraînant des dépenses qui ne résulteraient pas des dégâts des eaux successifs imputés à la SCI Lax. Les locataires tenus de payer une indemnité d’occupation ne seront pas reconnus responsables au-delà de cette forme de sanction, l’indemnité d’occupation ayant déjà cette double vocation indemnitaire et compensatoire.

Enfin le préjudice de désorganisation ne se distingue pas de celui réparé par les indemnisations déjà accordées et par l’octroi de frais irrépétibles.

Dans ces conditions aucune autre demande indemnitaire ne pourra aboutir à l’encontre des autres parties au procès.

Sur la garantie d’Allianz

L’assureur de la SCI Lax qui ne dénie pas sa garantie, sera condamnée à ce titre, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

Le départ des locataires et donc l’évolution du litige à hauteur de cour, justifient l’infirmation du jugement qui a condamné les locataires à laisser les entreprises intervenir sous astreinte.

Par ailleurs, au regard de la solution donnée au litige, notamment en l’absence de condamnation prononcée à son encontre, les demandes du syndicat des copropriétaires sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Parties principalement perdantes, la SCI Lax et M. et Mme [T] devront en outre supporter les dépens d’appel par moitié. Ils seront condamnés in solidum à payer la somme de 2 000 euros à chacune des autres parties à savoir le syndicat des copropriétaires et la société CDL.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevable la demande de la société CDL au titre de frais à hauteur de la somme de 2 272,05 euros,

Confirme le jugement rendu le 19 juillet 2022 sauf en ce qu’il a condamné la SCI Lax à verser à M. [U] [T] et Mme [E] [T] née [W] au titre du préjudice de jouissance la somme de 24 981,26 euros et la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral et en ce qu’il a condamné M. [U] [T] et Mme [E] [T] née [W] à laisser les entreprises intervenir pour finaliser les travaux sous astreinte,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la SCI Lax à verser à M. [U] [T] et Mme [E] [T] née [W] au titre du préjudice de jouissance la somme de 30 280 euros,

Rappelle que la société Allianz Iard est condamnée à relever et garantir la SCI Lax de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au titre de la garantie responsabilité civile,

Déboute M. [U] [T] et Mme [E] [T] née [W] de leur demande formée au titre du préjudice moral,

Condamne in solidum M. [U] [T] et Mme [E] [T] née [W] d’une part, la SCI Lax d’autre part, à payer à la société CDL et au le syndicat des copropriétaires, chacun, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que la SCI Lax et M. [U] [T] et Mme [E] [T] née [W] supporteront par moitié la charge des dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,