RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2025

(n° 33 /2025, 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/18726 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUXU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 septembre 2022- Tribunal judiciaire de Paris- (18ème chambre, 2ème section) RG n° 20/04848

APPELANTE

Mme [H] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Jean-Max DELAISSER de la SELEURL A2D, avocat au barreau de Paris, toque : B0430

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/031766 du 31/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉE

S.A.S. DIVERCITY

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 818 968 414

Prise en la personne de son Président, la société FUNDROCK FRANCE AM , elle même représentée par Monsieur [X] [R], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée et assistée par M^e Arié ALIMI de la SELEURL Arié Alimi Avocat, avocat au barreau de Paris, toque : E1899, substituée à l’audience Yelena CENARD

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 15 juin 2017, la société Gift a consenti à Mme [H] [E] un bail commercial portant sur « un local commercial » situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour une durée de neuf ans à compter du 15 juin 2017, pour l’exercice de l’activité de « restauration ne nécessitant pas une extraction », en contrepartie du versement d’un loyer indexé de 18.000 € HT et HC par an, payable mensuellement et d’avance.

Les locaux donnés à bail sont constitués d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble et d’une cave reliée au local commercial, constituant respectivement les lots de copropriété n° 100 et n° 123, ce dernier lot portant anciennement le n° 24.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule, s’agissant du bâtiment A, que « Le compteur d’eau, le robinet d’arrêt et le local E.D.F se trouvant dans le lot 24 du sous-sol, le propriétaire de ce lot devra laisser libre accès au compteur d’eau, au robinet d’arrêt et au local E.D.F. à toute personne habilitée à y accéder ».

Le 21 juin 2017, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de création d’un ascenseur dans l’immeuble.

Le 13 juillet 2018, la société Gift a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur un arriéré locatif de 11.388,66 €, outre une pénalité contractuelle de 10 % du principal et les frais de l’acte.

Le 7 août 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé la société Gift et Mme [E] afin qu’il leur soit ordonné de laisser entrer dans le lot 24 l’entreprise désignée par le syndicat pour la réalisation des travaux de création d’un ascenseur votés lors de l’assemblée générale du 21 juin 2017.

Le 31 août 2018, la société Gift a fait signifier à Mme [E] une sommation d’avoir à laisser le syndicat des copropriétaires pénétrer dans la cave.

Par ordonnance du 6 mars 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par le bailleur aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’a déboutée de cette demande en raison d’une contestation sérieuse concernant le décompte locatif et de l’allégation par Mme [E] d’une privation de jouissance de la cave.

Le 15 juin 2020, la société Divercity, entre-temps venue aux droits de la société Gift à la suite d’une fusion-absorption entre les deux sociétés, a fait assigner Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion de la locataire. Cette instance a été enrôlée sous le numéro de RG 20/4848.

Le 30 juin 2020, Mme [E] a fait assigner la société Divercity devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation du bail commercial et de condamnation du bailleur à lui payer des dommages et intérêts. Cette instance, enrôlée sous le numéro de RG 20/5742, a été jointe à l’instance RG 20/4848 par ordonnance du juge de la mise en état du 6 janvier 2021.

Par ordonnance du 15 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, statuant sur la demande du syndicat des copropriétaires, après mise en 'uvre d’une mesure de médiation judiciaire infructueuse, a :

— constaté l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant du refus de Mme [E] de donner accès à sa cave en raison du contentieux qui l’oppose au bailleur ;

— condamné la société Divercity, entre-temps venu aux droits de la société Gift, et Mme [E] à laisser le syndicat des copropriétaires accéder au lot n° 123 pour intervenir sur le compteur EDF « dans le cas de l’entreprise désignée pour les travaux de création d’ascenseur, ou pour une intervention d’urgence sur le compteur EDF, le compteur d’eau ou le robinet d’accès dans le cas des intervenants autorisés par le syndic » ;

— dit que le syndicat des copropriétaires "devra prévenir la société Divercity et Madame [H] [E] 15 jours avant toute intervention programmée, par LRAR, et 24 heures avant, par tout moyen, en cas d’intervention urgente sur le compteur EDF, le compteur d’eau ou le robinet d’arrêt".

Par un jugement du 15 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 juin 2017 portant sur un local commercial au rez-de-chaussée et une cave situés [Adresse 5] à [Localité 9], avec effet au 13 août 2018 à 24h00,

— en conséquence, ordonné à Mme [H] [E] de libérer les lieux susvisés dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut de départ volontaire, Mme [H] [E] pourra être expulsée à la requête de la société Divercity, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [H] [E] à payer à la société Divercity la somme de 13.328,66 € à titre d’arriéré de loyer et de charges, terme du mois d’août 2018 inclus, outre les intérêts au taux d’intérêt légal sur la somme de 11.388,66 € à compter du 13 juillet 2018, puis sur la somme de 13.328,66 € à compter du 15 juin 2020,

— condamné Mme [H] [E] à payer à la société Divercity, à compter du 1er septembre 2018 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles,

— condamné Mme [H] [E] à payer à la société Divercity la somme de 1 € à titre de pénalité contractuelle, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2018,

— dit que la société Divercity pourra conserver la somme de 500 € à titre de pénalité contractuelle par prélèvement sur le montant du dépôt de garantie constitué entre ses mains par Mme [H] [E],

— condamné Mme [H] [E] à payer à la société Divercity la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Divercity du surplus de ses demandes,

— débouté Mme [H] [E] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné Mme [H] [E] aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 3 novembre 2022, Mme [H] [H] [E] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 juin 2017 portant sur un local commercial au rez-de-chaussée et une cave situés [Adresse 5] à [Localité 9], avec effet au 13 août 2018 à 24h00,

— ordonné à madame [H] [E] de libérer les lieux susvisés dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

— condamné madame [H] [E] à payer à la société Divercity la somme de 13.328,66 euros à titre d’arriéré de loyer et de charges, terme du mois d’août 2018 inclus, outre les intérêts au taux d’intérêt légal sur la somme de 11 388,66 euros à compter du 13 juillet 2018, puis sur la somme de 13.328,66 euros à compter du 15 juin 2020,

— dit que la société Divercity pourra conserver la somme de 500 euros à titre de pénalité contractuelle par prélèvement sur le montant du dépôt de garantie constitué entre ses mains,

— condamné madame [H] [E] à payer à la société Divercity la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté madame [H] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

— a condamné madame [H] [E] aux dépens.

La société Divercity a constitué avocat.

Par ordonnance du 23 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l’affaire présentée par l’intimée sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile et la demande de l’appelante de suspension de l’exécution provisoire.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 6 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses conclusions déposées le 12 juillet 2024, Mme [H] [E], appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien-fondé son appel ;

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 15 septembre 2022,

Et, statuant à nouveau :

— annuler le contrat de bail conclu le 15 juin 2017 compte tenu du vice du consentement subi par Madame [H] [E] du fait de la réticence dolosive dont a fait preuve le bailleur,

— à défaut, résilier le contrat de bail aux torts exclusifs de la société Divercity avec effet à la date de conclusion du bail,

Et, en tout état de cause,

— condamner la société Divercity venant aux droits de la société Gift à :

—  1) Rembourser les loyers ainsi que les provisions sur charges que Madame [E] a acquittées sans bénéfice réel, de septembre 2017 à février 2018, pour un total de 5 874 € ;

—  2) Rembourser les honoraires liés à la rédaction de l’acte s’élevant à 4 500 € ;

—  3) Rembourser le dépôt de garantie versé, également de 4 500 € ;

—  4) Rembourser les dépenses relatives aux travaux entrepris inutilement par elle dans le but d’exploiter le bien loué, totalisant 55 021,49 € ;

—  5) lui verser la somme de 20 000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;

—  6) lui verser la somme de 5 240 € et 4 860 € pour le remboursement des honoraires du psychologue ;

—  7) lui verser la somme de 140 000 € pour la perte de son bébé ;

—  8) lui verser la somme de 30 000 € pour les indemnités d’arrêt maladie ;

—  9) lui verser la somme de 95 533 € à titre de dommages-intérêts pour l’entrave à son activité professionnelle depuis l’inauguration de son restaurant en septembre 2017 jusqu’à aujourd’hui.

— condamner, en application de l’article 700 2° du code de procédure civile, la société Divercity à verser à Madame [H] [E] la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

— débouter la société Divercity de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Divercity aux entiers dépens.

Mme [H] [E] fait valoir :

Sur la nullité du bail pour vices du consentement, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1128, 1112-1, 1130 et 1137 du code civil,

— que le fait de taire des informations déterminantes constitue un dol affectant la validité du contrat ;

— que le bailleur a commis un dol :

— en dissimulant à Mme [H] [E], alors qu’il en était informé, l’imminence de la construction d’un ascenseur dans l’immeuble impliquant l’édification d’un mur dans la cave donnée à bail et l’accès régulier de l’entreprise chargée des travaux à la cave alors que le projet d’installation de l’ascenseur existait depuis 2004 et était joint au règlement de copropriété qu’ont refusé de lui transmettre le bailleur et le syndic de la copropriété avant février 2018 ;

— en cachant des travaux d’étayage d’urgence à effectuer dans les caves de l’immeuble ;

— en n’informant pas Mme [H] [E] des conditions d’accès à la cave compte-tenu de la présence du compteur d’eau, du robinet d’arrêt et du local E.D.F faute d’indication dans le bail en ce sens et de remise du règlement de copropriété ;

— que les informations qui lui ont été dissimulées étaient déterminantes de son consentement au bail, dès lors que la cave, qui représente 56 % de la surface totale des locaux loués et qui était destinée à l’entreposage du matériel et des matières premières ainsi qu’ à la fabrication des plats, était un élément essentiel à l’exercice de son activité, que l’édification d’un mur dans cet espace allait réduire la surface de la cave de manière significative et que l’accès régulier d’entreprises allait restreintrel’usage qu’elle pouvait en faire ;

À défaut, sur la résiliation du bail aux torts du bailleur, sur le fondement des articles 1112-1 et 1719 du code civil,

— que la bailleresse a manqué à ses obligations précontractuelles et contractuelles :

— en ne lui donnant pas spontanément des informations précontractuelles essentielles (installation imminente d’un ascenseur, absence de remise du réglement de copropriété, absence d’indication sur le droit d’accès de tiers à la cave et absence d’information sur les travaux de soutènement dans les caves de l’immeuble) ;

— en ne mettant pas à sa disposition un bien conforme aux stipulations du bail ;

— en ne permettant pas à Mme [H] [E] de jouir des locaux loués paisiblement pour y exercer son activité professionnelle en raison des travaux et du harcèlement du bailleur, du syndic de la copropriété et des copropriétaires (intrusions quasi-quotidiennces des copropriétaires dans le but d’intimider et d’insulter Mme [H] [E], entrave à son accès aux poubelles, agression physique de Mme [H] [E] et de son frère à l’arme blanche par un copropriétaire sur l’instigation, selon Mme [H] [E], de son bailleur, cambriolages) ;

Sur l’exception d’inexécution opposable par Mme [E], sur le fondement des articles 1219 et 1220 du code civil ;

— que le bailleur a fait preuve d’une négligence délibérée face aux sollicitations de Mme [E] pour organiser un rendez-vous visant à résoudre les différends, en esquivant les rendez-vous, en ne répondant pas à ses appels téléphoniques, SMS, courriels et tentative de contact sur les réseaux sociaux ;

— que le bailleur s’est soustrait à son obligation de transparence et de communication, notamment en ne remettant pas le règlement de copropriété ;

— que le bailleur s’est dérobé à ses responsabilités dans le conflit ;

— qu’aucun loyer ne peut en conséquence lui être réclamé ;

Sur les demandes reconventionnelles,

— qu’elle a été victime du harcèlement et des violences des copropriétaires qui lui ont reproché d’être à l’origine des désagréments concernant les travaux de l’ascenseur et de divers autres problèmes dans l’immeuble; que les agressions verbales quasi-quotidiennes dont elle a été l’objet dans son restaurant ont créé un climat de peur et ont fait fuir la clientèle ; qu’elle a été agressée avec son frère à l’arme blanche par un copropriétaire le 26 octobre 2019 ;

— que le syndic a orchestré des actes de harcèlement et d’intimidation à son encontre en changeant le code d’entrée de l’immeuble dès les premiers jours, en l’inondant d’appels téléphoniques et de courriels trompeurs et menaçants, en lui adressant des courriers méprisants, en lui indiquant mensongèrement que la clé unique de son local, qu’elle a adressée au syndic pour se conformer à l’ordonnance de référé du 15 septembre 2020, lui serait rendue ce qui n’a pas été le cas, en lui refusant l’accès à son restaurant après qu’elle lui a remis la clé de celui-ci et en laissant y pénétrer des tiers sans son autorisation, en encaissant des chèques qu’elle lui avait adressés mais qui n’étaient pas signés, en agissant de manière coordonnée avec le bailleur à qui il adressait une double des correspondances envoyées à Mme [H] [E] ;

— qu’elle a été victime du harcèlement et des manigances hostiles du bailleur qui a activement participé avec le syndic, qu’il supervisait, et les copropriétaires à son harcèlement ; que le bailleur l’a harcelé concernant les loyers impayés alors qu’il était au courant qu’elle avait remis son unique clé au syndic, y compris après la reprise des lieux le 24 juillet 2023 ; que le bailleur a manqué d’intégrité en sollicitant la radiation de l’appel ;

— que l’ensemble de ces faits a profondément affecté Mme [H] [E] sur un plan financier, moral et physique ; qu’ils sont à l’origine de sa détresse psychologique ayant nécessité un suivi psychologique à raison de deux consultations par mois à compter du 21 décembre 2017, de la fermeture de son restaurant après l’agression de son frère le 26 octobre 2019, de l’échec de son couple, de sa fausse couche le 16 janvier 2024 et de la dégradation de son état de santé physique (crises de panique, crises cardiaques, crises d’asthme provoquées par le stress, sévères fluctuations de sa tension artérielle, dépression) ;

— que si le bailleur 'avait fait preuve de transparence dès le début, la cascade de conséquences tragiques aurait pu être évitée’ de sorte que 'le bailleur porte l’entière responsabilité de cette tragédie’ ;

— qu’elle a été privée de ses affaires personnelles depuis qu’elle a adressé sa clé du local au syndic de la copropriété ;

— qu’elle a été empêchée d’exercer son activité dans le local loué.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 21 octobre 2024, la société Divercity, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

A titre liminaire :

— déclarer irrecevables car nouvelles les demandes suivantes formulées par Madame [E] :

—  5.874,00 € pour le remboursement des loyers et provisions sur charges acquittées de septembre 2017 à février 2018 ;

—  4.500,00€ pour le remboursement des « honoraires liés à la rédaction de l’acte » ;

—  5.240,00 € et 4.860,00 € pour le remboursement des honoraires du psychologue ;

—  140.000,00 € pour la perte de son bébé ;

—  30.000,00 € pour la perte d’arrêt maladie ;

—  95.533,00 € à titre de dommages-intérêts pour l’entrave à son activité professionnelle depuis l’inauguration de son restaurant en septembre 2017 jusqu’à aujourd’hui ;

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu par la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 20/04848) en ce qu’il a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 juin 2017 portant sur un local commercial au rez-de-chaussée et une cave situés [Adresse 5] à [Localité 9], avec effet au 13 août 2018 à 24h00 ;

— en conséquence, ordonné à Madame [E] de libérer les lieux susvisés dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire, Madame [E] pourra être expulsée à la requête de la société Divercity, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Madame [E] à payer à la société Divercity la somme de 13.328,66€ à titre d’arriéré de loyers et de charges, terme du mois d’août 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 11.388,66€ à compter du 13 juillet 2018 puis sur la somme de 13.328,66€ à compter du 15 juin 2020 ;

— débouté Madame [E] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné Madame [E] à payer à la société Divercity la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [E] aux dépens de l’instance;

— infirmer le jugement rendu par la 18ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 20/04848) en ce qu’il a :

— condamné Madame [E] à payer à la société Divercity, à compter du 1er septembre 2018 et jusqu’à complète libération des locaux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer, outre taxes et charges locatives précédemment exigibles ;

— condamné Madame [E] à payer à la société Divercity la somme de 1 € à titre de pénalité contractuelle, outre les intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2018 ;

— dit que la société Divercity pourra conserver la somme de 500,00 € à titre de pénalité contractuelle par prélèvement sur le montant du dépôt de garantie constitué entre ses mains par Madame [E] ;

— débouté la société Divercity du surplus de ses demandes ;

Statuant à nouveau :

— condamner Madame [E] à payer la société Divercity et ce jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 %, conformément aux termes du contrat de bail du 15 juin 2017 ;

— condamner Madame [E] à payer à la société Divercity une indemnité forfaitaire de 10 % sur les sommes dues ;

— condamner Madame [E] à payer à la société Divercity des intérêts au taux d’escompte de la Banque De France, majoré de trois points sur les sommes dues ;

— dire que le dépôt de garantie restera intégralement acquis à la société Divercity à titre de premier dommages intérêts ;

— condamner Madame [E] à payer à la société Divercity la somme de dix mille euros (10.000,00 €) à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

— débouter Madame [E] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Madame [E] au paiement de la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [E] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

La société Divercity fait valoir :

Sur l’irrecevabilité des prétentions nouvelles, sur le fondement des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile,

— que Madame [E] présente des demandes nouvelles en cause d’appel ;

Sur la confirmation du jugement du 15 septembre 2022 en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 15 juin 2017, sur le fondement de l’article 145-41 du code de commerce,

— que le bail comporte une clause résolutoire en son article XIII visant expressément le non-paiement des loyers et des charges ;

— qu’au 1er janvier 2022 le relevé de compte locataire faisait apparaitre une dette locative actualisée d’un montant de 94.640,17 euros ;

— que c’est donc à juste titre que le tribunal judiciaire de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 13 août 2018, prononcé l’expulsion de Mme [H] [E] et condamné cette dernière au paiement de l’arriéré locatif et des charges ;

Sur l’absence d’entrave à la jouissance de la cave,

— que la cave louée n’était ni occupée ni en travaux ; que le droit d’accès à la cave prévu dans le règlement de copropriété n’impliquait ni de laisser constamment la porte de la cave ouverte ni de laisser des tiers entrer hors la présence de la locataire de sorte que ce droit d’accès n’était pas de nature à entraver l’exploitation de la cave par Mme [H] [E] ; qu’il en est de même dans le cadre des travaux de création de l’ascenseur, l’entreprise en charge de ces travaux n’ayant besoin que d’accéder au compteur EDF ;

— que l’édification d’un mur dans la cave est restée à l’état de projet et que les travaux réalisés pour la création de l’ascenseur avaient pour objectif de sortir le compteur EDF de la cave pour le placer dans le couloir commun des caves ;

— que le droit commun de la copropriété prévoit pour chaque copropriétaire et par conséquent pour chaque occupant des locaux l’obligation de permettre la réalisation de travaux, même à l’intérieur des parties privatives lorsque ces travaux ont été régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— que le procès-verbal du 7 mai 2021 que Mme [H] [E] produit aux débats concernent des travaux dans les parties communes et non dans la cave donnée à bail à Mme [H] [E] ; qu’il n’est pas contesté que des travaux pour l’installation de l’ascenseur ont eu lieu en 2021 mais qu’il n’est pas établi que ces travaux aient nécessité un accès illimité à la cave donné à bail à Mme [H] [E] ;

Sur la demande de nullité du bail pour vice du consentement, sur le fondement des articles 1101, 1102, 1103, 1104, 1112-1 et 1137 du code civil,

— qu’il ressort de l’article 4.1 du contrat de bail que le preneur reconnait avoir reçu copie du règlement de copropriété ; que cette stipulation doit produire effet même si elle est usuelle et de style (Cass.3ème civ, 3 mais 1968, bail commercial III n° 184) ;

— que l’affirmation selon laquelle Mme [E] n’aurait pas reçu copie du règlement de copropriété est mensongère et nullement établie; que la lettre recommandée avec accusé de réception que le conseil de Mme [E] a adressé à la société Gift le 14 février 2018 fait référence au règlement de copropriété, ce qui prouve que Mme [H] [E] en possédait bien un exemplaire ; que contrairement à ce qui est affirmé par Mme [E], son conseil ne sollicitait pas dans ce courrier la communication du règlement de copropriété ;

— que Mme [E] connaissait les lieux pour les avoir visités ;

— que l’obligation prévue par l’article 145-40-2 du code de commerce a été respectée par la bailleresse qui a indiqué dans le contrat de bail ne pas envisager de réaliser des travaux dans les lieux loués au cours des trois prochaines années ; qu’à la date de la conclusion du contrat, le bailleur n’envisageait pas d’effectuer des travaux et n’était informé d’aucun projet de travaux concernant le local mis à bail ; que les travaux de création d’un ascenseur n’étaient pas votés à la date de la conclusion du contrat de bail ; que la copropriété n’a jamais informé la société Divercity de la nécessité d’accéder aux compteurs dans le cadre des travaux de création de l’ascenseur ; que, contrairement à ce que Mme [E] prétend, le règlement de copropriété ne contient aucune annexe d’un plan de 2004 concernant les travaux d’installation de l’ascenseur ; que le bailleur ne pouvait donc pas communiquer une information qu’il ne détenait pas ;

— qu’elle n’avait aucune obligation d’informer la locataire des travaux de création d’un ascenseur dès lors que les locaux loués étant au rez-de-chaussée et au sous-sol, ces travaux n’entraînaient en principe aucune conséquence pour la locataire ; que ce n’est qu’en 2018 que la bailleresse a eu connaissance des modalités d’exécution des travaux d’installation de l’ascenseur impliquant un accès à la cave ;

— qu’elle n’était pas informée des travaux de soutènement des caves qui n’ont d’ailleurs pas été votés lors de l’assemblée générale du 21 juin 2017 ;

Sur la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur, sur le fondement des articles 1719 et 1725 du code civil,

— que Mme [H] [E] a pris l’initiative d’arrêter son activité et d’arrêter de payer son loyer alors qu’elle disposait de l’intégralité du local loué ; que la bailleresse n’a pas manqué à son obligation de délivrance ;

— que la bailleresse n’est pas tenue des troubles apportés à la jouissance de sa locataire par des tiers sans droit sur la chose louée (Civ. 10 juin 1949, JCP 1949 II 5203) ; que les troubles allégués par Mme [H] [E] émanent de tierces personnes et ne résulte pas du fait du bailleur ;

Sur les demandes indemnitaires de Mme [E],

— que la preuve d’une faute de la bailleresse n’est pas apportée, étant indiqué qu’elle n’est pas responsable du fait des tiers s’agissant du harcèlement des copropriétaires, que Mme [H] [E] disposait de l’intégralité de la cave, que Mme [H] [E] ne démontre pas que le harcèlement et les violences qu’elle indique avoir subis ont été orchestrés par la bailleresse comme elle le soutient ; que le fait que le syndic partage ses communications avec le bailleur est un fonctionnement classique en la matière ; que le fait pour la bailleresse de réclamer le règlement des loyers impayés n’est pas constitutif de harcèlement ;

— que Mme [H] [E] n’apporte pas la preuve d’un lien de causalité entre ce qu’elle reproche à la bailleresse et les préjudices liés à la perte de son enfant, aux consultations d’un psychologue et ses arrêts maladies ; qu’au demeurant, elle ne justifie pas du montant versé au titre des consulations avec son psychologue ;

— concernant la demande de remboursement des loyers et charges payés, que Mme [E] a uniquement versé les trois premières mensualités de loyers depuis la date d’effet du bail et reconnait avoir fermé le restaurant en décembre 2019 ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Divercity,

— que depuis la conclusion du bail en juin 2017, la bailleresse n’a perçu que trois mensualités de loyer ; que malgré la décision de première instance, qui est exécutoire de plein droit, Mme [E] n’a pas libéré les locaux de manière spontanée ;

— que les manquements de Mme [H] [E] lui cause 'un préjudice incontestable’ ;

Sur la demande d’une indemnité forfaitaire,

— que le bail stipule en son article 13.3 qu’en cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du bail, y compris les charges, les sommes dues sont automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire ; que cette clause n’est pas manifestement excessive au regard du comportement de Mme [E] ;

Sur l’indemnité d’occupation due par Mme [H] [E],

— qu’aux termes de l’article 13.5 du contrat de bail du 15 juin 2017, Mme [E] doit payer à la société Divercity et ce jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 % ;

— que le premier juge a analysé cette clause comme une clause pénale soumise au pouvoir modérateur du juge sans toutefois s’en expliquer.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société Divercity

Les articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile disposent :

'Art. 564 A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les question nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Art. 565 Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumise au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Art. 566 Les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'

En l’espèce, la société Divercity estime que sont nouvelles les demandes de Mme [H] [E] tendant à la condamnation de la société Divercity à lui payer les sommes suivantes :

—  5.874 euros pour le remboursement des loyers et provisions sur charges acquittés de septembre 2017 à février 2018,

—  4.500 euros pour le remboursement des honoraires liés à la rédaction de l’acte,

—  5.240 euros et 4860 euros pour le remboursement des honoraires de psychologue,

—  140.000 euros pour la perte de son bébé,

—  30.000 euros pour la perte d’arrêt maladie,

—  95.533 euros à titre de dommages et intérêts pour l’entrave à son activité professionnelle depuis l’inauguration de son restaurant en septembre 2017.

Toutefois, la demande de paiement de la somme de 5.874 euros au titre du remboursement des loyers et provisions sur charges réglés par Mme [H] [E] n’est que le complément de la demande de Mme [H] [E] de nullité du bail pour dol, déjà soumise au premier juge. En effet, la nullité du bail emporte effacement rétroactif du contrat et en conséquence, obligation pour le bailleur de restituer les sommes réglées par le preneur en vertu du bail annulé et obligation pour le preneur de restituer la jouissance des lieux sous la forme d’une indemnité.

Cette demande est donc recevable en application de l’article 566 du code de procédure civile.

La demande d’indemnisation à hauteur de 140.000 euros pour la perte de l’enfant de Mme [H] [E] est née de la survenance d’un fait nouveau. En effet, Mme [H] [E] indique avoir fait une fausse couche le 16 janvier 2024 et l’impute aux manoeuvres dolosives de sa bailleresse dont elle demandait déjà réparation devant le premier juge.

Cette demande est donc recevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Quant aux autres demandes, elles ne visent qu’à l’indemnisation des préjudices financiers que Mme [H] [E] sollicitait déjà en première instance même si Mme [H] [E] a augmenté le montant de ses réclamations et précisé la nature de ses préjudices financiers en appel.

Elles ne sont donc pas recevables en application de l’article 565 du code de procédure civile.

Sur la demande de nullité du bail

L’article 1178 du code civil dispose qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul.

En application de l’article 1128 du code civil, le consentement des parties est nécessaire à la validité d’un contrat.

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Par ailleurs, l’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

En l’espèce, il n’est pas établi que la bailleresse ait dissimulé à Mme [H] [E] les modalités d’accès au compteur d’eau, au robinet d’arrêt et au local EDF qui se trouvent dans la cave donnée à bail.

En effet, si le bail ne comporte aucune stipulation à ce sujet, le règlement de copropriété indique s’agissant du bâtiment A, que « Le compteur d’eau, le robinet d’arrêt et le local E.D.F se trouvant dans le lot 24 du sous-sol, le propriétaire de ce lot devra laisser libre accès au compteur d’eau, au robinet d’arrêt et au local E.D.F. à toute personne habilitée à y accéder ». Or, il est stipulé à l’article 4.1 du bail commercial conclu entre les parties que le preneur a l’obligation de 'se conformer aux usages en vigueur, aux règlements de police et au règlement de l’immeuble et au règlement de copropriété dont il reconnait avoir reçu une copie'. Le fait que cette clause soit usuelle ne la prive pas de sa valeur probatoire. L’affirmation de Mme [H] [E] selon laquelle le règlement de copropriété ne lui a pas été remis avant ou lors de la signature du bail n’est pas suffisante pour apporter la preuve contraire. Il en est de même des lettres, courriels et message sur un réseau social que Mme [H] [E] a adressé soit à son bailleur soit au syndic de copropriété après la signature du bail, étant observé que seuls 2 des 8 documents produits aux débats par Mme [H] [E] comportent une demande de transmission du règlement de copropriété, la lettre du 23 juin 2017 adressée à son bailleur et la lettre du 23 janvier 2018 adressée au syndic de copropriété, les autres documents concernant des demandes de rendez-vous. Il est encore observé que dans la lettre du 23 janvier 2018 Mme [H] [E] écrit : 'SVP emmener les document comme règlement copropriétaire parce que j’ai demende de mon propriétaire plusieurs fois mais il n’y avais pas de reponse et j’arrive pas à les retrouver', ce qui induit que Mme [H] [E] avait été en possession du règlement de copropriété préalablement.

Ainsi, par la connaissance du règlement de copropriété, Mme [H] [E] était informée des modalités d’accès à la cave qu’elle prenait à bail.

En outre, Mme [H] [E], qui avait visité les locaux avant la conclusion du bail avait été en mesure de se rendre compte que le compteur d’eau, le robinet d’arrêt et le local EDF s’y trouvaient, étant rappelé que l’article 9 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit un droit d’accès aux parties privatives pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par ailleurs, l’information sur les modalités d’accès de tiers à la cave donnée à bail à Mme [H] [E] n’était pas déterminante du consentement à bail de Mme [H] [E]. En effet, il résulte du règlement de copropriété qu’il s’agit d’un accès limité aux personnes habilitées à cet effet pour intervenir sur le compteur d’eau, le robinet d’arrêt et sur le compteur EDF. Il ne s’agit donc pas d’un accès illimité à tous les membres de la copropriété qui aurait impliqué l’ouverture constante de la cave louée par Mme [H] [E] aux tiers. Cet accès pouvait être organisé pour respecter l’activité de Mme [H] [E] comme l’a d’ailleurs décidé le juge des référés dans son ordonnance du 15 septembre 2020. L’accès à la cave louée par Mme [H] [E] prévu dans le règlement de copropriété n’était donc pas de nature à restreindre l’usage de la cave que Mme [H] [E] souhaitait en faire, à savoir un lieu pour entreposer son matériel et ses marchandises et pour y confectionner certaines préparations culinaires.

S’agissant des travaux de soutènement dans les caves, il ne résulte d’aucune pièce du dossier que la bailleresse en était informée au moment de la conclusion du bail. En effet, ces travaux sont évoqués au point n° 20 du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 21 juin 2017, intitulé 'entretien général de l’immeuble'. Cet intitulé générique, même s’il a été porté à la connaissance de la bailleresse avant la conclusion du bail à l’occasion de la transmission de l’ordre du jour de l’assemblée générale, ne permettait pas à cette dernière de savoir, lors de la conclusion du bail, le 15 juin 2017, que des travaux de soutènement des caves étaient envisagés. La bailleresse n’a donc pas commis de réticence dolosive en ne fournissant pas à sa locataire une information qu’elle ignorait.

Par ailleurs, Mme [H] [E] n’explique pas en quoi l’information concernant ces travaux avait un caractère déterminant pour elle. D’une part, il ne résulte d’aucune pièce du dossier que ces travaux de soutènement ont été effectivement réalisés dans la cave prise à bail par Mme [H] [E]. D’autre part, il n’est pas établi que la pose d’étais dans la cave louée par Mme [H] [E] aurait restreint l’usage que cette dernière voulait en faire.

Concernant les travaux d’installation d’un ascenseur dans l’immeuble, il convient de préciser qu’ils ont été votés lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 21 juin 2017. Il s’en déduit, compte-tenu des modalités de convocation des copropriétaires prévues par le décret n° 67-223, que la bailleresse était nécessairement informée du projet d’installation d’un ascenseur dans l’immeuble au moment de la conclusion du bail commercial avec Mme [H] [E] le 15 juin 2017.

En revanche, aucun élément du dossier n’établit que la bailleresse était informée que ces travaux impliquaient une intervention dans la cave donnée à bail à Mme [H] [E] si ce n’est pour accéder ponctuellement au compteur EDF qui s’y trouve.

Pour soutenir le contraire, Mme [H] [E] se fonde sur un plan établi à la main en 2004, qui envisage l’édification d’une cloison dans la cave prise à bail par Mme [H] [E] pour séparer l’espace où se situent le compteur d’eau, le robinet d’arrêt et le compteur EDF du reste de la cave, et fait valoir que ce plan était joint au règlement de copropriété que la bailleresse et le syndic de copropriété ont refusé de lui transmettre.

Mais, d’une part, rien n’établit que ce plan de 2004 était une annexe du règlement de copropriété qui date de 1991. D’autre part, en 2004, ni la société Gift ni la société Divercity n’étaient propriétaires de la cave. La société Gift n’est devenue propriétaire des lieux que le 24 février 2005. Il résulte des pièces produites aux débats par Mme [H] [E] que ce plan a été soumis au syndic de copropriété, par le précédent propriétaire, afin 'd’isoler les compteurs d’eau et d’électricité’ dans la cave et ainsi faciliter l’accès à ces compteurs pour les tiers habilités, indépendamment de l’installation d’un ascenseur dans l’immeuble, étant observé que Mme [H] [E] affirme, mais sans que la preuve en soit apportée, que les copropriétaires envisageaient l’installation d’un ascenseur dès 2004. L’existence de ce plan n’est donc ni la preuve que la société Divercity savait que l’installation d’un ascenseur dans l’immeuble impliquait des travaux dans la cave donnée à bail à Mme [H] [E], ni la preuve que les travaux d’installation d’un ascenseur dans l’immeuble impliquaient nécessairement l’édification d’une cloison dans la cave prise à bail par Mme [H] [E], ni la preuve que la société Divercity envisageait l’édification de cette cloison au moment de la conclusion du bail. D’ailleurs, il n’est pas apporté la preuve que cette cloison ait finalement été edifiée, la société Divercity soutenant que le compteur EDF a été déplacé dans le couloir commun des caves, en février 2021 d’après le mail envoyé par le syndic de copropriété pour récapituler les interventions dans la cave prise à bail par Mme [H] [E].

Dans la mesure où l’installation d’un ascenseur dans l’immeuble ne devait pas avoir pour effet d’entraver la jouissance de la cave louée par Mme [H] [E], la société Divercity n’a pas commis de réticence dolosive en n’informant pas sa locataire de ce projet, qui n’était pas encore voté au moment de la conclusion du bail.

Par ailleurs, il est observé que contrairement à ce que soutient Mme [H] [E], l’édification d’une cloison dans la cave pour isoler le compteur d’eau, le robinet d’arrêt et le compteur EDF n’aurait pas entraîné pas une réduction significative de l’espace de la cave empêchant Mme [H] [E] de poursuivre son activité.

Au vu de ces éléments, il apparait que la société Divercity n’a pas commis de dol à l’encontre de Mme [H] [E]. La demande de nullité du bail est donc rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts de la bailleresse

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat peut être prononcée par une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1228 du code civil précise que le juge peut prononcer la résolution du contrat ou en ordonner l’exécution, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du code civil ajoute que la résolution met fin au contrat et prend effet, lorsque la résolution est prononcée par une décision de justice, à la date fixée par le juge ou, à défaut au jour de l’assignation en justice.

En matière de bail, l’article 1719 oblige le bailleur, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Toutefois, selon l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée.

En l’espèce, c’est par des motifs qui ont conservé leur pertinence en cause d’appel, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le premier juge a débouté Mme [H] [E] de sa demande de résiliation du bail commercial du 13 juin 2017.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Le manquement de la bailleresse à ses obligations précontractuelles peut entraîner, en application de l’article 1112-1 du code civil, sa responsabilité et la nullité du bail dans les conditions de l’article 1130 du code civil mais pas la résiliation du bail.

La bailleresse n’a pas manqué à son obligation de délivrance de la chose louée dès lors que l’accès à la cave de Mme [H] [E], prévu dans le règlement de copropriété, était limité aux personnes habilitées à intervenir sur le compteur d’eau, le robinet d’arrêt et le compteur EDF ; que cet accès ponctuel pouvait être organisé en présence de Mme [H] [E] et dans le respect de son activité professionnelle ; que les travaux d’installation de l’ascenseur , par nature temporaires, ont finalement été réalisés en 2021 après que Mme [H] [E] avait cessé l’exploitation de son commerce et ne requéraient pas d’intervention dans les locaux loués par Mme [H] [E] si ce n’est pour accèder aux compteurs ; que Mme [H] [E] a volontairement et spontanément remis la clé des locaux loués au syndic de copropriété après l’ordonnance de référé du 15 septembre 2020 alors que cette décision n’imposait pas cette remise. Mme [H] [E] soutient qu’elle a remis au syndic de copropriété son unique clé et que celui-ci a retenu ladite clé alors qu’il lui avait été dit que sa clé lui serait rendue. Toutefois, il doit être relevé que dans la lettre du 30 septembre 2020 que Mme [H] [E] adresse au syndic de copropriété avec sa clé, elle écrit que son conjoint, M. [I], dispose également d’une clé du local et que le syndic peut conserver la clé.

La bailleresse n’a pas manqué à son obligation de faire jouir paisiblement la locataire des locaux loués dès lors que la bailleresse n’est responsable ni du comportement des autres copropriétaires ni de celui du syndic de copropriété vis-à-vis de Mme [H] [E], ces personnes étant des tiers au sens de l’article 1725 du code civil ; qu’il n’est pas apporté la preuve que la bailleresse ait orchestré le harcèlement, les violences, les cambriolages dont Mme [H] [E] a été victime en 2018 et 2019, Mme [H] [E] se bornant à procéder par voie d’affirmation ; que la preuve du harcèlement de la bailleresse n’est pas apportée par les pièces produites aux débats, étant précisé que les demandes de paiement des loyers adressées au nom de la société Divercity par son mandataire ne constituent pas intrinsèquement un comportement fautif de la part de la société Divercity et que les emails de relance que Mme [H] [E] produits aux débats ne caractérisent ni par leur nombre ni par leur contenu un fait de harcèlement.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [H] [E] de sa demande de résiliation du bail aux torts de la bailleresse.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire.

L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat et que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En cas de résolution du contrat par application de la clause résolutoire, l’article 1229 du code civil prévoit que la résolution du contrat prend effet dans les conditions prévues par la clause résolutoire.

En matière de bail commercial, l’article 145-41 du code de commerce précise que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 15 juin 2017 comporte une clause résolutoire en son article 13-1 du paragraphe XIV qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire, le bail sera résilié de plein droit même dans le cas de paiement postérieur à l’expiration du délai.

La société Divercity a fait délivrer à Mme [H] [E], par acte d’huissier de justice du 13 juillet 2018, un commandement de payer la somme de 12.724, 40 euros dont 11.388,66 euros au titre de l’arriéré locatif, 1.138,86 euros au titre de la clause pénale et 196,88 euros de frais d’acte. Ce commandement vise la clause résolutoire, étant observé qu’une copie de la clause résolutoire du bail est annexé à l’acte, mentionne le délai d’un mois conformément aux dispositions de l’article 145-41 du code de commerce et comporte en annexe un décompte de la dette locative de Mme [H] [E].

Mme [H] [E] ne conteste pas le décompte annexé au commandement de payer. Par ailleurs, il est acquis qu’elle n’a pas apuré les causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas.

Elle oppose une exception d’inexécution du contrat de bail pour être dispensée du paiement des loyers et charges.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, comme il a été dit au paragraphe précédent, la société Divercity n’a ni manqué à son obligation de délivrance de la chose louée ni manqué à son obligation de faire jouir paisiblement sa locataire des locaux loués.

Il n’est pas non plus établi, contrairement à ce qu’elle soutient, que Mme [H] [E] n’ait pas reçu le règlement de copropriété avant la conclusion du bail ou au moment de celle-ci.

Par ailleurs, le fait de ne pas avoir répondu à toutes les demandes de rendez-vous de sa locataire, même à le considérer établi, ne constitue pas une inexécution du contrat par la société Divercity suffisament grave pour dispenser Mme [H] [E] du paiement de son loyer.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu entre la société Gift, aux droits de laquelle vient la société Divercity, et Mme [H] [E], avec effet au 13 août 2018 à 24h00.

Sur l’expulsion de Mme [H] [E]

Mme [H] [E] demande l’infirmation de ce chef de jugement mais ne développe aucun moyen à l’appui de sa demande, étant précisé qu’elle a cessé l’exploitation de son commerce en 2020 et que les locaux ont fait l’objet, en exécution du jugement entrepris, d’un procès-verbal de reprise le 24 juillet 2023, signifié à Mme [H] [E] par acte de commissaire de justice du 2 août 2023.

Compte-tenu de la confirmation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, avec effet au 13 août 2018 à 24h00, Mme [H] [E] est devenue occupante sans droit ni titre des locaux loués à compter du 14 août 2018.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné à Mme [H] [E] de libérer les locaux loués dans le délai de 3 mois à compter de la signification du jugement et dit qu’à défaut de départ volontaire, Mme [H] [E] pourra être expulsée.

Sur la demande d’acquisition du dépôt de garantie

L’article 11.3 du paragraphe XI du bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, par suite d’inexécution de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages intérêts, sans préjudice de tous autres.

Le dépôt de garantie prévu au bail était de 3 mois de loyer hors taxe, soit 4500 euros.

Le premier juge a, à raison, analysé cette clause en une clause pénale en ce qu’elle prévoit une indemnité indépendamment du préjudice réellement subi par la bailleresse. Usant du pouvoir modérateur prévu à l’article 1231-5 du code civil, il a dit que la société Divercity pourra conserver la somme de 500 euros à titre de pénalité contractuelle par prélèvement sur le montant du dépôt de garantie constitué entre ses mains par Mme [H] [E].

Mme [H] [E] ne développe aucun moyen dans ses conclusions à l’appui de sa demande d’infirmation de ce chef du jugement.

Quant aux moyens soutenus par la société Divercity, ils ne font que contester l’appréciation que le tribunal a fait du caractère excessif de la pénalité sans justification complémentaire de son préjudice.

En conséquence, il convient, par motifs adoptés, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la société Divercity pourra conserver la somme de 500 euros à titre de pénalité contractuelle par prélèvement sur le montant du dépôt de garantie constitué entre ses mains par Mme [H] [E]

Sur la demande de condamnation de Mme [H] [E] au paiement de l’arriéré locatif

Mme [H] [E] oppose l’exception d’inexécution du bail pour être dispensée du paiement des loyers et charges.

Comme il a été dit au paragraphe concernant l’acquisition de la clause résolutoire du bail, cette exception ne peut qu’être rejetée en l’absence d’un manquement de la bailleresse à ses obligations de délivrance de la chose louée et de faire jouir paisiblement sa locataire des locaux loués et alors que l’absence de réponse de la société Divercity à toutes les demandes de rendez-vous de sa locataire ne constitue pas une inexécution du contrat par la société Divercity suffisamment grave pour dispenser Mme [H] [E] du paiement des loyers et charges.

En conséquence, c’est par des motifs qui conservent leur pertinence en cause d’appel, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le premier juge a condamné Mme [H] [E] à payer à la société Divercity la somme de 13.328,66 euros à titre d’arriéré de loyer et de charges, terme du mois d’août 2018 inclus, outre les intérêts aux taux d’intérêt légal sur la somme de 11.388,66 euros à compter du 13 juillet 2018, puis sur la somme de 13.328,66 euros à compter du 15 juin 2020.

Sur la demande de condamnation de Mme [H] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation

Dans sa déclaration d’appel, Mme [H] [E] n’a pas critiqué ce chef de jugement. Elle ne développe aucun moyen dans ses conclusions sur l’indemnité d’occupation.

En revanche, la société Divercity a formé appel incident de ce chef.

L’article 13.5 du bail stipule que l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après la date d’effet de résiliation de plein droit, judiciaire ou conventionnelle sera établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 % sans préjudice du droit du bailleur à plus ample indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi, notamment du fait de la durée nécessaire à la relocation.

C’est à raison que le premier juge a analysé cette clause comme une clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil en considérant que cette clause fixait le montant de l’indemnité d’occupation indépendamment de toute appréciation objective de la valeur locative des lieux et du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la jouissance de son bien.

C’est également à raison que le premier juge a estimé que la pénalité convenue était manifestement excessive au regard du préjudice subi par le bailleur.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il condamné Mme [H] [E] à payer à la société Divercity, à compter du 1er septembre 2018 et jusqu’à complète libération des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Sur la demande de condamnation de Mme [H] [E] au paiement d’une indemnité forfaitaire de 10 %

L’article 13.3 du paragraphe XIV du bail stipule :

' A défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, quarante-huit heures après une simple lettre recommandée restée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de dix pour cente (10%) à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, et ce, indépendamment de tous frais de commandement, de recettes et des droits proportionnels d’encaissement, à titre d’indemnité forfaitaire des frais de gestion contentieuse et des frais de défense irrépétibles.

Toute somme exigible payée en retard sera d’autre part productrice d’un intérêt de retard au taux d’escompte de la banque de France, majorée de trois points qui s’appliquera de plein droit sans mise en remeure préalable à compter de la date d’échéance.'

C’est par des motifs pertinents, que la cour adopte et auxquels elle renvoie, que le premier juge a analysé cette clause en une clause pénale. Usant du pouvoir modérateur prévu à l’article 1231-5 du code civil, le premier juge a réduit cette pénalité contractuelle à 1 euro avec intérêts aux taux légal à compter du 13 juillet 2018.

A l’appui de sa demande d’infirmation de ce chef du jugement, la société Divercity se borne à contester l’appréciation que le tribunal a fait du caractère excessif de la pénalité sans justification complémentaire de son préjudice.

Mais, c’est à raison que le premier juge a estimé que la pénalité convenue était manifestement excessive au regard du préjudice subi par la bailleresse et l’a réduite à 1 euro avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2018.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entreprise en ce qu’il a condamné Mme [H] [E] à payer à la société Divercity la somme de 1 euro à titre de pénalité contractuelle, outre les intérêts aux taux légal à compter du 13 juillet 2018.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Divercity

Au soutien de sa demande d’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation de Mme [H] [E] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, la société Divercity soutient qu’elle a subi un préjudice incontestable causé par le défaut de perception du loyer et des charges depuis le mois de février 2018.

Le premier juge a répondu à ce moyen en indiquant que la société Divercity ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard mis par Mme [H] [E] à s’exécuter, lequel est déjà réparé par l’allocation d’intérêts moratoires au taux légal. La cour adopte ce motif qui n’a pas perdu sa pertinence en cause d’appel.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Divercity de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes indemnitaires de Mme [H] [E]

Il résulte des paragraphes précédents que la preuve des fautes reprochées par Mme [H] [E] à sa bailleresse n’est pas rapportée.

Il n’est pas établi de réticences dolosives, de manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance de la chose louée et de faire jouir sa locataire paisiblement des lieux loués.

Il n’est apporté aucune preuve de ce que la bailleresse serait l’instigatrice des cambriolages, des violences et du harcèlement que Mme [H] [E] a subis, étant rappelé qu’en application de l’article 1725 du code civil, la société Divercity n’est pas responsable des troubles de la jouissance causés à sa locataire par les autres copropriétaires par voies de fait.

Il n’est pas non plus apporté la preuve d’un comportement de harcèlement de la bailleresse vis-à-vis de sa locataire ni d’une collusion avec le syndic de copropriété pour harceler Mme [H] [E].

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [H] [E] de ses demandes indemnitaires et y ajoutant de débouter Mme [H] [E] de ses demandes indemnitaires nouvelles en cause d’appel.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement entrepris sera confirmé en qu’il a condamné Mme [H] [E] aux dépens de la première instance ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 euros à la société Divercity sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Mme [H] [E] succombe.

Mme [H] [E], qui succombe en son appel principal, sera également condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

En revanche, l’équité commande, étant rappelé que Mme [H] [E] est bénéficiaire du RSA, de débouter la société Divercity de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Déboute la société Divercity de sa fin de non-recevoir,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 septembre 2022 (RG 20/4848) en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Déboute Mme [H] [E] de sa demande de nullité du bail commercial du 15 juin 2017 portant sur un local commercial et une cave situés [Adresse 3] à [Localité 9],

Déboute Mme [H] [E] de ses demandes de dommages et intérêts,

Condamne Mme [H] [E] aux dépens de la procédure d’appel,

Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée,