RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 MARS 2025

(n° 38/2025, 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/15976 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJ4Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 juillet 2021-Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 18/03465

APPELANTE

Société de droit étranger BANK SADERAT IRAN (B.S.I.)

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 632 036 752

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mehrad IZADPANAH, avocat au barreau de Paris, toque : R150

INTIMÉE

S.A. IMMOBILIERE DASSAULT SA

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 783 989 551

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C1050

Assistée de M^e Raphaël FARACHE de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocat au barreau de Paris, toque : A0009

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie Girousse, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre empêchée, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 10 mars 2000, la Caisse Autonome de l’union des mutuelles de Retraite des Anciens Combattants et victimes de guerre (la CARAC) a donné à bail en renouvellement à la société Bank Saderat Iran des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 3] pour neuf années à compter du 1er octobre 1999. Le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2008 pour neuf années.

Par acte extrajudiciaire du 7 mars 2017, la CARAC a fait délivrer à la société Bank Saderat Iran un congé pour le 30 septembre 2017 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2017.

Par acte notarié du 15 décembre 2017, la CARAC a vendu l’immeuble dans lequel se situent les locaux pris à bail, à la société Immobilière Dassault SA, laquelle a notifié par acte extrajudiciaire du 15 décembre 2017 à la société Bank Saderat Iran son droit d’option, refusant le renouvellement du bail et offrant le paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 8 mars 2018, la société Immobilière Dassault SA a assigné la société Bank Saderat Iran devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de voir acter son accord sur le paiement d’une indemnité d’éviction et obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, pour la période allant du 1er octobre 2017 jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant principal de 235 000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par ordonnance du 27 septembre 2018, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné Monsieur [G] [W] en qualité d’expert avec la mission habituelle en matière d’indemnités d’éviction et d’occupation.

L’expert a déposé son rapport le 26 septembre 2019 concluant à une indemnité d’éviction principale de 1.400.000 euros, à des indemnités d’éviction accessoires d’un montant total de 456.679 euros et à une indemnité d’occupation de 209.250 euros.

Par jugement du 22 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

dit que par l’effet d’une part, du congé délivré par la Caisse autonome de l’union des mutuelles de retraite des anciens combattants et victimes de guerre, à la société Bank Saderat Iran, le 7 mars 2017, et, d’autre part, de l’exercice par la société Immobilière Dassault SA, le 15 décembre 2017, du droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, le bail liant la société Immobilière Dassault SA et la société Bank Saderat Iran, sur les locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 3] a pris fin le 30 septembre 2017,

dit que le refus de renouvellement résultant de l’exercice par la société Immobilière Dassault SA de son droit d’option a, d’une part, ouvert le droit à la société Bank Saderat Iran au paiement d’une indemnité d’éviction de transfert du fonds de commerce et à son maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci et, d’autre part, ouvert le droit pour la société Immobilière Dassault SA au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2017,

fixé l’indemnité d’éviction due à la société Bank Saderat Iran par la société Immobilière Dassault SA à la somme de 1.693.698 euros, hors taxes, se décomposant comme suit : 1.400.000 euros pour l’indemnité principale,

140.000 euros pour les frais de remploi,

15.000 euros pour le trouble commercial,

21.973 euros pour les frais de déménagement,

80.725 euros pour les frais de réinstallation,

31.000 euros pour l’indemnité de double loyer,

5.000 euros pour les frais administratifs,

condamné la société Immobilière Dassault SA à payer à la société Bank Saderat Iran la somme de 1.693.698 euros, hors taxes, à titre d’indemnité d’éviction, toutes causes confondues,

fixé à la somme 209.250 euros le montant de l’indemnité d’occupation annuelle, hors taxes et hors charges, due par la Bank Saderat Iran à la société Immobilière Dassault SA à compter du 1er octobre 2017,

condamné la société Bank Saderat Iran à payer à la société Immobilière Dassault SA, à compter du 1er octobre 2017, la somme annuelle de 209.250 euros à titre d’indemnité d’occupation, charges, accessoire, TVA et indexations stipulés dans le bail expiré en sus,

dit que la compensation s’opère de plein droit entre les créances réciproques de la société Bank Saderat Iran et de la société Immobilière Dassault SA à hauteur de la somme la plus faible,

condamné la société Immobilière Dassault SA aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 3 septembre 2021, la société Bank Saderat Iran a interjeté appel partiel de ce jugement.

Par conclusions déposées le 21 février 2022, la société Immobilière Dassault SA a formé un appel incident.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 juillet 2024, la société Bank Saderat Iran, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :

dire et juger recevable le bien fondée de l’appelant en son appel ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 1.693.698 € HT et l’indemnité d’occupation à la somme de 209.250 € HT ;

condamner en conséquence la société Immobilière Dassault SA à payer à la Bank Saderat Iran, à titre d’indemnité d’éviction à la somme de 2.470.154 € ;

fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 186.000 € d’octobre 2017 au 31 décembre 2020 et à la somme de 100.216 € à compter du 1er janvier 2021 ;

à titre principal, ne pas faire droit à la demande d’expulsion de l’intimée ;

à titre subsidiaire, accorder un délai d’un an à l’appelante à compter de la date d’expulsion ;

condamner la société Immobilière Dassault SA aux entiers dépens, ainsi que 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 5 juin 2024, la société Immobilière Dassault SA, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :

confirmer le jugement en date du 22 juillet 2021 en ce qu’il a :

dit que par l’effet d’une part, du congé délivré par la Caisse Autonome de l’union des mutuelles de Retraite des Anciens Combattants et victimes de guerre, à la société Bank Saderat Iran, le 7 mars 2017, et, d’autre part, de l’exercice par la société Immobilière Dassault SA, le 15 décembre 2017, du droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce, le bail liant la société Immobilière Dassault SA et la société Bank Saderat Iran, sur les locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 3] a pris fin le 30 septembre 2017,

dit que le refus de renouvellement résultant de l’exercice par la société Immobilière Dassault SA de son droit d’option a, d’une part, ouvert le droit à la société Bank Saderat Iran au paiement d’une indemnité d’éviction de transfert du fonds de commerce et à son maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci et, d’autre part, ouvert le droit pour la société Immobilière Dassault SA au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2017,

dit que la compensation s’opère de plein droit entre les créances réciproques de la société Bank Saderat Iran et de la société Immobilière Dassault SA à hauteur de la somme la plus faible.

l’infirmer pour le surplus,

et statuant a nouveau :

fixer le montant de l’indemnité d’éviction totale due à la société Bank Saderat Iran à la somme de 1.431.698 €, se décomposant comme suit :

1.190.000 € pour l’indemnité principale,

119.000 € pour les frais de remploi,

15.000 € pour le trouble commercial

21.973 € pour les frais de déménagement,

80.725 € pour les frais de réinstallation,

5.000 € pour les frais administratifs.

fixer à la somme de 235.000 € le montant de l’indemnité d’occupation annuelle hors taxes et hors charges, due par la société Bank Saderat Iran à la société Immobilière Dassault SA à compter du 1er octobre 2017 ;

condamner la société Bank Saderat Iran à payer à la société Immobilière Dassault SA, à compter du 1er octobre 2017 et jusqu’à parfaite libération des lieux, une somme annuelle de 235.000 € à titre d’indemnité d’occupation, charges, accessoires, TVA et indexation stipulés dans le bail expiré en sus ;

débouter la société Bank Saderat Iran de toutes ses demandes et notamment de sa demande afférente à la TVA ;

désigner le Séquestre juridique de l’Ordre des Avocats en qualité de séquestre pour le versement de l’indemnité d’éviction qui sera fixée, et qui viendra se compenser avec l’indemnité d’occupation et les sommes dues par la société Bank Saderat Iran, le Séquestre étant désigné dans le cadre des dispositions des articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce ;

ordonner l’expulsion de la société Bank Saderat Iran à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la notification à la société Bank Saderat Iran du versement de l’indemnité d’éviction, après compensation avec l’indemnité d’occupation dû par la société Bank Saderat Iran à la société Immobilière Dassault SA, au séquestre désigné par la Cour ;

condamner la société Bank Saderat Iran aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Les parties ne contestent pas le jugement déféré en ce qu’il a dit que le bail liant la société Bank Saderat Iran et la Société Immobilière Dassault SA portant sur les locaux sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 3], a pris fin le 30 septembre 2017, par l’effet du congé délivré le 7 mars 2017 par la CARAC à la société Bank Saderat Iran, puis par l’exercice du droit d’option prévu à l’article L. 145-57 du code de commerce par la société Immobilière Dassault SA, venant aux droits de la CARAC.

Elles ne contestent pas non plus le jugement en ce qu’il a dit que le refus de renouvellement résultant de l’exercice du droit d’option par la société Immobilière Dassault SA a ouvert droit au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la société Bank Saderat Iran, avec maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2017.

Elles s’opposent sur le montant de ces indemnités dont le principe n’est pas discuté.

1. Sur l’indemnité d’éviction

Le droit d’option prévu à l’alinéa 2 de l’article L. 145-57 du code de commerce a permis au bailleur de refuser le renouvellement du bail, après l’avoir offert, moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce.

Selon ce texte, cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Sur l’indemnité principale

Les conséquences de l’éviction s’apprécient au regard de la possibilité pour le locataire de conserver son fonds de commerce sans perte de clientèle importante, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de transfert, ou de la perte du fonds de commerce, auquel cas l’indemnisation prend la forme d’une indemnité de remplacement.

Le tribunal a considéré, comme l’expert, que, s’agissant de locaux à usage bancaire, assimilable à une activité de bureau dans la mesure où les banques exercent une activité essentiellement intellectuelle, l’éviction de la preneuse n’entraînera pas la perte du fonds de commerce, lequel pourra faire l’objet d’un transfert.

Quand le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond à la valeur du droit au bail qui s’obtient selon la méthode dite du différentiel en appliquant à la différence entre le loyer qui aurait été effectivement payé si le bail avait été renouvelé et le loyer fixé au prix de marché pour les locaux en cause, un coefficient dit « de situation » déterminé en fonction de l’emplacement des lieux loués.

Les parties ne discutent pas le principe selon lequel l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre la société Bank Saderat Iran est une indemnité de transfert devant être calculée selon la méthode du différentiel.

S’agissant d’un local a usage de bureau, ainsi que l’a observé le jugement déféré, en application de l’article R. 145-11 du code de commerce auquel renvoi l’article L. 145-36 du même code le montant du loyer de renouvellement est déplafonné de plein droit et doit être fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées avec les locaux de référence.

Par des motifs pertinents et détaillés, que la cour adopte, le tribunal a rappelé les constats opérés par l’expert concernant les caractéristiques du bail et des locaux soulignant leur bonne situation géographique dans un quartier très recherché par des enseignes de luxe, leur configuration comprenant un rez-de-chaussée avec une zone d’accueil, un premier étage et un sous-sol, leur faible superficie, l’existence d’éléments de décoration de qualité, en très bon état d’entretien et d’apparence bien que vieillissants. Il a approuvé les conclusions de l’expert proposant au regard des éléments de référence présentés, une valeur locative de marché de 4.000 euros/m2, soit un loyer annuel de 372.000 euros pour une surface pondérée acceptée par les parties de 93 m2, et une valeur locative de renouvellement de 2.500 euros/m2, soit un loyer annuel de 232.500 euros. Conformément aux conclusions de l’expert, le jugement déféré en a déduit un différentiel arrondi de 140.000 euros entre ces deux valeurs.

Ce différentiel de 140.000 euros est repris par les deux parties dans leurs conclusions d’appel, il apparaît justifié et sera retenu par la Cour.

En revanche, les parties s’opposent quant au montant du coefficient à lui appliquer. Le jugement déféré a retenu le coefficient 10 proposé par l’expert. La société Bank Saderat Iran demande compte tenu du prestige de l’emplacement l’application d’un coefficient 11 habituellement retenu sur [Adresse 6], et demande à la cour de retenir un droit au bail de 140.000 x 11, soit 1.540.000 euros. La bailleresse considère quant à elle que s’agissant d’une agence bancaire, le coefficient de 8,5 lui paraît plus adapté, portant ainsi le montant du droit au bail à la somme de 140.000 x 8,5, soit 1.119.000 euros.

La [Adresse 2] où sont situés les locaux loués est une artère particulièrement prestigieuse et recherchée. Cependant ainsi que l’a justement observé le jugement déféré, la [Adresse 2] comprend majoritairement des joailleries, ce qui préjudicie à l’adéquation entre l’activité bancaire et la commercialité du site.

Au regard de ces éléments le coefficient 10 appliqué par le tribunal correspondant à une 'excellente situation’ mais non la meilleure de la capitale, est justifié et sera retenu.

Il s’ensuit que la valeur de droit au bail s’élève à la somme de :

140.000 x 10 = 1.400.000 euros.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a fixé à 1.400.000 euros le montant de l’indemnité d’éviction principale.

1.2. Sur les indemnités accessoires

1.2.1 Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont ceux que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, notamment les droits de mutation et honoraires afférents au rachat d’un nouveau fonds de commerce ou à la conclusion d’un nouveau bail. Il est d’usage de calculer ces frais par référence à l’indemnité d’éviction principale.

En l’espèce le tribunal a retenu le taux forfaitaire usuel de 10 % que l’expert propose d’appliquer au montant de l’indemnité d’éviction principale. Les parties acceptent l’application de ce taux forfaitaire à l’indemnité principale qu’elles proposent. Il convient d’en faire application au montant de l’indemnité principale retenu ci-dessus .

Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé le montant des frais de remploi à la somme de 140.000 euros.

1.2.2 Sur le trouble commercial

L’indemnisation du trouble commercial correspond au préjudice subi par le preneur du fait de la gestion de l’éviction. Elle est destinée à compenser la perte de temps engendrée par celle-ci, et le moindre investissement dans l’activité commerciale. Il est d’usage, quand le fonds est transférable, qu’elle soit calculée en fonction de l’EBE ou de la « masse salariale ».

L’expert a proposé une indemnité du trouble commercial correspondant à un mois de masse salariale, soit 15.000 euros, ce que le tribunal a retenu et que la bailleresse accepte.

La preneuse estime que ce montant est bien en-dessous du temps que la gestion de l’éviction a nécessité, et au trouble provoqué par celle-ci, dans la mesure où elle éprouve les plus grandes difficultés à trouver un nouveau local bénéficiant du même standing que les locaux actuellement loués. En conséquence, elle demande de la fixer à trois mois de masse salariale, soit 42.587 euros.

Les difficultés que rencontre la locataire dans sa recherche de logement en raison de sa situation spécifique ne sont pas le fait de la bailleresse et ne peuvent être prises en compte au titre de ce préjudice.

Faute pour la société Bank Saderat Iran de justifier que la gestion de l’éviction a engendré un trouble excédant un mois de masse salariale, le jugement déféré ayant déjà relevé à juste titre qu’elle ne démontre pas les démarches qu’elle allègue, il convient de retenir la somme de 15.000 euros pour indemniser le trouble commercial, et ainsi de confirmer le jugement sur ce point.

1.2.3 Sur les frais de déménagement

Conformément au principe énoncé à l’article L. 145-14 précité, les frais de déménagement doivent être totalement indémnisés en cas d’indemnité de déplacement, mais il incombe au preneur évincé de rapporter la preuve de son préjudice en produisant des justificatifs détaillés.

En l’espèce, la preneuse, qui occupe toujours les lieux loués, a fourni deux devis. Elle demande à la Cour de retenir le montant de 26.367,34 € TTC (21.972,78 € HT) du premier, le second était d’un montant de 16.182 € TTC (13.485 € HT).

S’agissant de l’indemnisation d’un préjudice, c’est à juste titre que le tribunal judiciaire a retenu les montants hors taxe dans l’évaluation du préjudice, la société Bank Saderat Iran ne démontrant pas qu’elle ne peut pas récupérer la TVA et que celle-ci resterait à sa charge.

Dans la mesure où le second devis ne comprend pas le déménagement des trois coffres-forts de la preneuse, il convient d’approuver le jugement déféré d’avoir retenu le premier devis et d’avoir ainsi fixé le montant de l’indemnité pour frais de déménagement à la somme arrondie de 21.973 euros, acceptée par la bailleresse.

1.2.4. Sur les frais de réinstallation

Les frais normaux de réinstallation visés à l’article L. 145-14 du code de commerce sont ceux supportés par le preneur évincé afin de mettre en place dans les nouveaux locaux des aménagements nécessaires à son activité semblables à ceux qu’il perd et qu’il ne peut déménager.

Le tribunal a retenu à ce titre un montant de 80.725 € que la bailleresse demande d’appliquer.

L’expert a fixé les frais d’aménagements spécifiques à 146.562 € (33.750 € pour la fourniture et pose de 3 coffres-forts, 32.812 € pour 7 caméras de surveillance, 38.400 € pour la miroiterie, 26.400 € pour le sas d’entrée et 14.400 € pour l’enseigne ) à parfaire en fonction des mesures du local de destination pour les vitres sécurisées et la vitrine et les frais non spécifiques à 82.640 € en les calculant à partir d’un coût de travaux prévisibles au mètre carré et en opérant un abattement de vétusté de 50 %.

La locataire demande une somme totale de 630.191 €. Cette somme comprend un montant de de 466.191 € obtenu en faisant la moyenne d’une part de la somme de 510.501 € établie à partir d’un devis de la société M. G. Bat relatif à l’aménagement d’un immeuble de 750 m2 de bureaux dont elle demande la prise en compte de tous les frais spécifiques et la prise en compte au prorata de la surface et avec un abattement de vétusté de 50 % des frais non spécifiques et d’autre part de la somme de 421.881 € établie à partir d’un devis de la société T.R.I. établi pour une surface de 200 m2 sur lequel elle a procédé de même. Elle demande en outre une somme de 164.000 € au titre des vitres et vitrines sécurisées en procédant à la moyenne de deux autres devis . Ces calculs et montants qui ne constituent pas une juste évaluation des frais de réinstallations résultant du défaut de renouvellement du bail ne seront pas retenus.

C’est à juste titre que le jugement déféré a distingué les frais d’aménagements spécifiques et les autres.

Concernant les aménagements spécifiques, le tribunal a justement souligné que s’agissant d’une agence bancaire, ces aménagements comprennent généralement des coffres-forts, chambre-forte, caméras de surveillance, serveurs informatiques, vitrines et fenêtres antieffraction, porte sas et rideaux métalliques, dont il a estimé le coût en l’espèce à 80.725 euros.

Il n’y a pas lieu de mettre à la charge de la bailleresse des frais liés à des aménagement qui n’étaient pas présents dans les locaux objets de l’éviction. Ainsi, le tribunal a justement considéré qu’il n’y avait pas lieu de mettre à la charge de la bailleresse les frais relatifs à l’installation d’une chambre-forte, dans la mesure où il n’en a pas été constaté la présence dans les locaux objets de l’éviction et dont l’existence n’est toujours pas établie par la preneuse en cause d’appel.

En ce qui concerne les coffres-forts, non seulement la preneuse ne rapporte toujours pas la preuve de l’existence d’un quatrième coffre-fort, mais de plus, le déménagement des trois coffres-forts, dont l’existence n’est pas contestée, fait déjà l’objet d’une indemnisation au titre des frais de déménagement, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’indemniser leur remplacement. Le jugement, à la motivation duquel il est renvoyé sur ce point, a considéré à juste titre que seule la pose des trois coffres-forts déménagés peut ainsi faire l’objet d’une indemnisation au titre des frais de réinstallation. Il y a en conséquence lieu d’approuver les premiers juges pour avoir estimé à 16.875 euros la réinstallation des trois coffres-forts déménagés.

Il y a également lieu d’approuver le tribunal d’avoir retenu la somme de 9.850 euros au titre de l’installation de caméras de surveillance, sur la base du devis de la société TRI, dans la mesure où la preneuse ne rapporte aucun nouvel élément de preuve permettant de retenir un montant plus élevé.

Concernant l’installation de la porte sas, des vitrines et fenêtres antieffraction c’est également à juste titre que le tribunal a retenu la somme de 54.000 euros (32.000 euros pour la façade et miroiterie et 22.000 euros pour la porte automatique) sur la base du devis de la société TRI, le devis de la société M. G.Bat. ne pouvant être pris en compte, dans la mesure où il concerne des locaux de 750 m2 et les deux autres devis des sociétés Pro Tech et Atelier Metal et Verre étant écartés comme présentant des prix très supérieurs à ceux de M. G.Bat au prorata des surfaces sans que cette différence soit justifiée par la nature des prestations ni motivée par la locataire. La preneuse n’apporte pas d’élément de preuve nouveau en appel de nature à faire application de la moyenne de ces devis plus élevés ou de la nécessité de prévoir d’autres installations spécifiques. C’est à juste titre que le jugement a estimé injustifiée la somme de 12.000 € apparaissant sur le devis TRI au titre d’enseigne au motif que ce poste de dépense n’est pas assez explicité au regard de son montant et de la possibilité éventuelle de déménager l’enseigne existante. Il ne l’est toujours pas en appel.

Les aménagements ou équipements non spécifiques sont indemnisables à leur valeur d’usage, lorsqu’il est établi qu’il est subi un préjudice de ce chef. L’expert propose une estimation de travaux de rénovations sur la base de la surface des locaux délaissés à laquelle il applique un abattement de vétusté de 50 % et la locataire se prévaut de différents devis de travaux de rénovations. Cependant, l’indemnité relative à la perte du droit au bail suppose la prise à bail de nouveaux locaux de bureaux exploitables, de sorte que les travaux de rénovations prévus dans les devis, notamment d’électricité (création d’un réseau électrique aux normes), peinture, plâtrerie (démolition et pose de cloisons), de revêtement de sol (reprise de parquet et vitrification), plomberie etc, ne constituent pas des frais de réinstallations prévisibles. Dès lors que les meubles sont déménagés, il n’y a pas lieu de compter la fourniture de mobilier. Le jugement déféré observe à juste titre que la nécessité en l’espèce de travaux non spécifiques dont l’indemnisation est requise n’est pas démontrée la preneuse ne justifiant pas devoir procéder à des aménagements autres que les aménagements spécifiques précédemment visés et d’ores et déjà indemnisés. Il doit être approuvé en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires pour les aménagements non-spécifiques.

Il convient de renvoyer pour le surplus à la motivation détaillée du jugement déféré et de retenir le montant de 80.725 € (16.875 € + 9.850 € + 54.000 €) fixé par le tribunal au titre des frais d’installation.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé à 80.725 euros le montant de l’indemnité pour frais de réinstallation, et de rejeter la demande de la société Bank Saderat Iran sur ce point.

1.1.5 Sur le double loyer

Dans le cadre d’un transfert, il est d’usage d’indemniser un préjudice complémentaire lié au fait que le locataire va devoir supporter sur une certaine période deux loyers correspondants aux locaux libérés et aux locaux nouvellement pris à bail, en raison de son déménagement et des travaux nécessaires à sa réinstallation. Cette indemnité est fonction de la durée probable de cette période, par référence à la valeur locative de marché des locaux objet de l’éviction.

L’expert a proposé de retenir deux mois de double loyer sur la base de la valeur locative en renouvellement déplafonnée, soit 38.750 euros. Le tribunal a estimé qu’il convenait d’indemniser ce poste à raison d’un mois de loyer par référence à la valeur locative de marché des locaux objets de l’éviction, soit 4.000 x 93 / 12 = 31.000 euros.

La preneuse estime qu’il convient de l’indemniser sur la base de deux mois de valeur locative de marché soit 4.000 x 93 / 6 = 72.000 euros. Elle souligne, que les franchises sont rares pour ce type de locaux.

La bailleresse considère quant à elle que cette indemnité ne peut être due que sur présentation de justificatifs et que les franchises de loyers sont fréquentes dans le quartier, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de la preneuse sur ce point.

Dès lors qu’aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d’avoir reçu l’indemnité d’éviction à laquelle il peut prétendre, le montant de celle-ci doit être fixé sans que soit exigée la production préalable des justificatifs relatifs aux frais engagés, excepté le cas particulier des frais de licenciement.

Il est inopérant de faire valoir qu’une franchise pourrait être consentie à la locataire, dès lors qu’une telle franchise est le résultat d’une négociation globale dans le cadre du nouveau bail et n’a pas pour objectif spécifique d’indemniser le préjudice résultant du double loyer à la réparation duquel la bailleresse est tenue.

Dès lors que la preneuse ne démontre pas qu’elle sera tenue de payer un double loyer au-delà de la durée usuellement retenue d’un mois pour sa réinstallation dans de nouveaux locaux, c’est à juste titre que le jugement déféré a fixé cette indemnité à la somme de 31.000 euros correspondant à un mois de la valeur locative de marché des locaux délaissés.

Il convient donc de le confirmer sur ce point.

1.1.6 Sur les frais commerciaux

L’indemnité pour frais commerciaux a pour objet de compenser les frais de communication et de publicité exposés par la locataire évincée pour informer sa clientèle de son changement d’adresse.

Les parties acceptent le montant de 5.000 € retenu par le jugement déféré conformément à la proposition de l’expert. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Le montant total des indemnités accessoires s’élève donc à 293.698 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé à 1.693.698 euros (1.400.000 + 293.698) le montant total de l’indemnité d’éviction due par la bailleresse, et de rejeter les autres demandes des parties à cet égard.

Dès lors que le droit d’option exercé par la bailleresse est irrévocable et exclut l’exercice d’un droit de repentir, c’est à juste titre que le jugement déféré l’a condamnée à payer l’indemnité d’éviction ainsi fixée. Il sera confirmé sur ce point.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article L. 145-28 du code de commerce, le locataire pouvant prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré jusqu’au paiement de celle-ci, et est redevable d’une indemnité d’occupation déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII du chapitre de ce code relative au bail commercial, soit à valeur locative de renouvellement déplafonnée conformément à l’article L. 145-33, et compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Le jugement déféré, suivant les conclusions de l’expert, a appliqué à la valeur locative de renouvellement déplafonnée de 232.500 euros déterminée ci-dessus, un abattement de précarité de 10 % et retenu une indemnité d’occupation annuelle de 209.250 euros due à compter du 1er octobre 2017.

La bailleresse demande à la cour d’infirmer le jugement sur ce point et de retenir la somme de 232.500 euros arrondie à 235.000 euros, car elle estime que la preneuse ne se trouve pas dans une situation de précarité justifiant l’application d’un abattement.

La preneuse considère au contraire que, compte tenu des difficultés qu’elle rencontre pour se reloger et de l’impact de l’éviction sur le fonctionnement de la banque, il serait justifié d’appliquer un abattement de 20 % au lieu de 10 %, ce qui porterait le montant de l’indemnité d’occupation annuelle à la somme de 186.000 euros. Elle fait valoir, en outre, que des troubles de jouissances survenus à compter du début de l’année 2021 justifieraient de ramener le montant de l’indemnité d’occupation annuelle à 100.216 euros à compter de cette période et jusqu’à la libération effective des lieux.

La délivrance d’un congé a nécessairement fragilisé le titre d’occupation de la locataire, l’empêchant notamment d’y réaliser des projets ou investissements à long terme. La bailleresse ne démontre pas que tel ne serait pas le cas en l’espèce ni que le taux usuel de 10 % appliqué au titre de la précarité serait excessif. La preneuse ne démontre pas que la précarité liée à son éviction excéderait l’abattement usuel de 10 %, les difficultés spécifiques qu’elle prétend rencontrer pour trouver un nouveau local ne constituant pas un préjudice en lien de causalité avec l’éviction. Le coefficient usuel de précarité de10 % sera appliqué.

La locataire se prévaut d’un constat d’huissier dressé le 14 décembre 2023, relevant différents désordres, ainsi que des nuisances sonores liées à des travaux sur l’immeuble en cause, à l’installation d’échafaudages et de bâches obstruant les fenêtres, d’un courrier daté du 6 janvier 2022 émanant de la Sous-direction de la protection du public de la Préfecture de Paris faisant état d’un départ de feu sur la façade de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 3] et d’un courrier qu’elle a adressé à la bailleresse le 18 juin 2024 concernant lesdits troubles.

En application de l’article 1719 du code civil la bailleresse est tenue de garantir une jouissance paisible à sa locataire et de délivrer des locaux conformes à leur destination.

Toutefois, selon l’article 1724 du code civil : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. »

Par ailleurs, selon l’article 1725 du code civil bailleresse n’est pas tenue de garantir la locataire du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance.

La société Bank Saderat Iran ne rapporte pas la preuve, dont elle a la charge, de son affirmation selon laquelle les troubles tels que, les dégâts des eaux, les fissures et le dysfonctionnement des radiateurs observés dans le constat d’huissier du 14 décembre 2023 résulteraient d’un manquement de la bailleresse ou des travaux réalisés par elle, aucun élément ne permettant d’établir l’origine, l’ancienneté et la durée de ces désordres. Par ailleurs, elle ne démontre pas avoir été privée d’une partie de l’usage des locaux ni que les travaux en cause auraient causé un trouble anormal par rapport à la gêne habituelle liée à ce type de travaux usuels en zone urbaine.

S’agissant du départ d’incendie survenu en 2022, le rapport de la direction des transports et de la protection du public de la préfecture de Paris observe que la Bank Sanderat Iran est très légèrement impactée et ne donne pas d’indication sur l’origine de cet incendie, de sorte que la responsabilité de la bailleresse n’est pas démontrée.

Il n’y a donc pas lieu de prévoir une réduction de l’indemnité d’occupation à compter du de l’année 2021 au titre du préjudice de jouissance qui résulterait des travaux réalisés dans l’immeuble.

Compte tenu des éléments qui précèdent, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu un abattement de 10 % au titre de la précarité et fixé à la somme de 209.250 euros le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due à compter du terme du bail, soit le 1er octobre 2017, jusqu’à la restitution des lieux.

Le maintien dans les lieux de la preneuse jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction doit s’opérer aux clauses et conditions du bail expiré. Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de cette somme outre la TVA, les charges, accessoires et indexations stipulés au bail.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a rappelé que la compensation s’opèrera de plein droit entre les créances réciproques des parties.

3. Sur la demande de séquestre

Aux termes de l’article L. 145-29 du code de commerce, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. A défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant la condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

L’indemnité est versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

En l’espèce, la société Immobilière Dassault SA sollicite la désignation du Séquestre juridique de l’Ordre des Avocats en qualité de séquestre pour recevoir le versement de l’indemnité d’éviction qui sera fixée et qui viendra se compenser avec l’indemnité d’occupation et les sommes dues par la société Bank Saderat Iran.

Conformément aux dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est de droit entre créances certaines, liquides et exigibles.

Au regard de la durée écoulée depuis l’expiration du bail le 30 septembre 2017, et du fait que selon les pièces produites par la bailleresse, les indemnités d’occupations provisoires, charges et accessoires ne sont pas intégralement payés par la preneuse, il convient d’ordonner le séquestre de l’indemnité auprès du Séquestre juridique de l’Ordre des Avocats de [Localité 7], de sorte que le paiement s’ effectuera après compensation et libération des locaux conformément aux articles L. 145-29 et L.145-30.

4. Sur la demande d’expulsion

La demande d’expulsion est recevable en application de l’article 566 du code de procédure civile étant l’accessoire et le complément des demandes déjà soumises aux premiers juges.

Il ressort des termes des articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce, qu’en cas d’éviction, les lieux loués doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre et qu’en cas de non remise des clés le séquestre opérera une retenue sur l’indemnité d’éviction.

Compte tenu du délai de trois mois précité, dont bénéficie la preneuse pour libérer les lieux après le paiement ou le séquestre de l’indemnité d’éviction et de la pénalité prévue, il n’y a pas lieu de prononcer d’ores et déjà l’expulsion de la société Bank Saderat Iran, dont il n’est par ailleurs pas démontré qu’elle se maintiendra dans les lieux au-delà dudit délai. Auquel cas l’expulsion pourra alors être demandée.

En l’état, la demande prématurée d’expulsion de la société Immobilière Dassault SA sera rejetée.

5. Sur les autres demandes

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

La société Bank Saderat Iran, dont les demandes ont été rejetées, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel. Elle sera déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 22 juillet 2021 (RG 18/03465) en toutes ces dispositions.

Et y ajoutant,

Ordonne la séquestration de l’indemnité d’éviction auprès du Séquestre juridique de l’Ordre des Avocats de [Localité 7] conformément aux dispositions des articles L. 145-29 et L. 145-30 du code de commerce,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner d’ores et déjà l’expulsion de la locataire qui dispose d’un délai en application dispositions de l’article L. 145-29 du code de commerce,

Déboute la société Bank Saderat Iran de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne la société Bank Saderat Iran aux dépens de la procédure d’appel .

La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée,