Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/20345 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKPLP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 7 Octobre 2024 -Tribunal de proximité de SAINT-OUEN – RG n° 24/00589

APPELANT

M. [E] [V]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Claire PERNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0036

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/027513 du 15/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉES

Mme [L] [V]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 17.01.2025 à tiers présent

S.A.E.M. SEMISO, RCS de [Localité 7] sous le n°662 044 155, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 145

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 27 mars 2014, la société Semiso a loué à M. et Mme [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], ce, pour un loyer mensuel de 717,43 euros et 202,22 euros de provision sur charges.

Par exploit du 26 septembre 2023, des loyers étant demeurés impayés, la société Semiso a fait signifier à M. et Mme [V] un commandement de payer la somme de 13.765,08 euros visant la clause résolutoire.

Par exploit du 20 février 2024, la société Semiso a fait assigner M. et Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat, d’ordonner l’expulsion de M. et Mme [V] et leur condamnation au paiement de provisions.

Par ordonnance réputée contradictoire du 7 octobre 2024, M. et Mme [V] n’étant ni présents ni représentés, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen, statuant en référés, a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2014 entre la société Semiso et M. et Mme [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5]) sont réunies à la date du 8 novembre 2023 ;

Ordonné en conséquence à M. et Mme [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Dit qu’à défaut pour M. et Mme [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, la société Semiso pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Condamné solidairement M. et Mme [V] à verser à la société Semiso à titre provisionnel la somme 15.993,60 euros (décompte arrêté au 30 août 2024, incluant juillet 2024) ;

Condamné solidairement M. et Mme [V] à payer à la société Semiso à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixé à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

Condamné in solidum M. et Mme [V] à verser à la société Semiso une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. et Mme [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

Rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit que la décision sera notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 9] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration du 2 décembre 2024, M. [V] a interjeté appel de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 25 février 2025, M. [V] demande à la cour, de :

Le recevoir en ses fins, dires et conclusions ;

L’y déclarer bien fondé ;

En conséquence,

Infirmer l’ordonnance de référé dont appel en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2014 entre la société Semiso et M. et Mme [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]) sont réunis à la date du 8 novembre 2023;

ordonné en conséquence à M. et Mme [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

dit qu’à défaut pour M. et Mme [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dès la signification de la présente ordonnance, la société Semiso pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

condamné solidairement M. et Mme [V] à verser à la société Semiso à titre provisionnel la somme de 15.993,60 euros (décompte arrêté au 30 août 2024, incluant juillet 2024) ;

condamné solidairement M. et Mme [V] à payer à la Semiso à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution de clés ;

fixé à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

condamné in solidum M. et Mme [V] à verser à la société Semiso une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum M. et Mme [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

Et statuant à nouveau :

Débouter la société Semiso de l’ensemble de ses demandes ;

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Accorder à M. [V] les plus larges délais de paiement, soit 36 mois ;

Dire et juger que M. [V] s’acquittera de son arriéré locatif de la manière suivante :

75 euros les 35 premières mensualités ;

Le solde à la 36ème mensualité ;

En tout état de cause :

Condamner la société Semiso aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 18 avril 2025, la société Semiso demande à la cour, de :

Débouter purement et simplement M. [V] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer en tous points la décision dont appel,

Condamner M. [V] à payer à la société Semiso la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [V] aux entiers dépens.

Mme [V] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions d’appelant lui ont été signifié par acte de commissaire de justice respectivement les 17 janvier 2025 à tiers présent au domicile et le 11 mars 2025 à étude.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mai 2025.

SUR CE,

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 27 mars 2014 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 13.765,08 euros a été signifié par la société Semiso le 20 février 2024.

M. [V] expose notamment qu’il vit dans l’appartement loué avec Mme [V] et leurs six enfants, qu’ils ont certes rencontré des difficultés financières mais que des montants importants ont été portés au débit de leur compte locataire sans explications. Il précise que l’arriéré locatif s’est en outre aggravé en raison de la suppression du versement des APL, et indique qu’il a repris le paiement du loyer et des charges courantes. Il évalue cet arriéré locatif au 30 août 2024 à la somme de 9.818,45 euros, les sommes de 4.827,69 euros et 1.347,46 euros faisant l’objet de contestations sérieuses, de sorte que compte tenu de ces éléments, les effets de la clause résolutoire devront être suspendus et que des délais de paiement devront lui être accordés.

La société Semiso soutient pour sa part que le décompte qu’elle produit démontre la réalité de sa créance et que le montant des régularisations de charges s’explique par la mise en place d’un nouveau compteur d’eau, ce dont il a toujours été justifié par les avis d’échéances.

En premier lieu, M. [V] ne conteste pas la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, et sollicite des délais de paiement, et, par suite, la suspension des effets de la clause résolutoire .

En conséquence, le premier juge a, à bon droit, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 27 février 2023 et condamné M. et Mme [V] au paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à leur départ des lieux.

Sur les sommes restant dues par M et Mme [V], il y a lieu d’abord de relever que le relevé de compte détaillé et actualisé de la dette locative mentionne que M. et Mme [V] restent débiteurs à la date du 30 août 2024 de la somme totale de 15.993,60 euros au titre des loyers et charges et de l’emplacement de stationnement.

Est incluse dans ce total une somme globale de 4.827,69 euros représentant l’addition de divers montants portés au débit du compte locataire entre décembre 2020 et décembre 2023 sous la rubrique « compte journalier » ou « rectification ». Or, force est de constater que le bailleur se contente d’indiquer qu’elle correspondrait au renouvellement du compteur d’eau, sans établir ni ce renouvellement ni son incidence sur le calcul des charges locatives, ou son incidence au titre d’un « compte journalier », de sorte que la somme réclamée de 4.827,69 euros se heurte à une contestation sérieuse.

Par ailleurs, la somme globale de 1.347,46 euros correspond selon M. [V] à un report de solde au 10 décembre 2020 selon la situation de compte locataire au 12 février 2024, alors que ce même report de solde au 10 décembre 2020 est de « 0 » selon la situation de compte locataire au 22 septembre 2023, mais il apparaît que le décompte établi au 30 août 2024, qui fonde seul la demande de provision de la société Semiso ne fait pas état d’un tel report de solde au 10 décembre 2020, de sorte que cette somme n’a pas été comptée à tort.

La créance non sérieusement contestable de l’appelant s’élève donc à la somme de 11.165,91 euros (15.993,60 – 4.827,69), étant observé que la société Semiso ne demande pas son actualisation. L’ordonnance sera en conséquence infirmée sur le montant de la provision allouée au bailleur et confirmée en ses autres dispositions.

S’agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire et de la demande de délais de paiement, force est de constater à la lecture du décompte du 19 mai 2025 (pièce n°16 de la société Semiso) que M. et Mme [V] ont repris le paiement du loyer courant mais que la somme de 75 euros que M. [V] offre de verser en sus du loyer courant sur 35 mois (le solde au 36e mois) est loin de suffire à l’apurement de la dette dans le délai requis, alors au surplus que le débiteur ne justifie pas de sa situation financière sans davantage exposer ni justifier la situation financière de sa compagne. M. [V] n’établit donc pas comme il l’affirme mettre tout en oeuvre pour acquitter sa dette locative ni sa capacité à l’apurer dans le délai maximum légal de trois années.

Sa demande de délais de paiement sera rejetée et, par voie de conséquence, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les frais et dépens

L’ordonnance rendue sera confirmée en ce qu’elle a condamné M. et Mme [V] aux dépens de première instance et à verser à la société Semiso la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, son appel était fondé dès lors que les sommes réclamées par le bailleur étaient excessives et pour partie injustifiées. Le bailleur sera donc tenu aux dépens d’appel, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, à l’exception de celle relative au quantum de la provision,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. et Mme [V] à payer à la société Semiso une provision de 11.165,91 euros euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 30 août 2024,

Rejette les autres demandes,

Y ajoutant,

Condamne la société Semiso aux dépens d’appel ;

Rejette la demande formée par la société Semiso en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE