Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MARS 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12228 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD6Y3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Février 2021 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 20/02177

APPELANT

Monsieur [X], [G] [Y] [C]

né le 09 octobre 1957 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marianne DEWINNE de la SCP WUILQUE BOSQUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

ayant pour avocat plaidant : M^e Antoine SAVIGNAT, avocat au barreau du VAL D’OISE, toque : 20 agissant en qualité de suppléant du cabinet de M^e Denis LELIEVRE

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] [Localité 4] représenté par son syndic, le Cabinet PONCELET & Cie, SARL immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 572 025 005

C/O CABINET PONCELET ET CIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 82

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [C] est propriétaire du lot n°16 correspondant à un parking dépendant de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4].

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 14 novembre 2016, il a été décidé la création des lots 24, 25, 26, 27, 28 et 29 correspondant à des emplacements de parking.

Le 5 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] a réuni une assemblée générale.

Par acte du 25 octobre 2019, M. [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’annulation de cette assemblée, et à titre subsidiaire de sa résolution n°16 faisant valoir que le syndic n’avait pas pris en considération sa demande tendant à redéfinir les emplacements de parking créés par l’assemblée générale du 14 novembre 2016 et des 20, 21 et 22 relatives aux travaux de ravalement, isolation, couverture.

Il présentait en outre une demande indemnitaire à l’égard du syndicat des copropriétaires dès lors que la jouissance de son lot se trouvait troublée par les véhicules stationnant sur le lot 27.

Par jugement du 24 février 2021, le juge du tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté M. [C] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale de copropriétaires du 5 juillet 2019,

— débouté M. [C] de sa demande d’annulation des résolutions n° 16, 20, 21 et 22 adoptées lors de l’assemblée générale de copropriétaires du 5 juillet 2019,

— débouté M. [C] de sa demande indemnitaire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] aux dépens, avec recouvrement direct au profit de Maître Xavier Martinez,

— ordonné l’exécution provisoire en toutes ses dispositions.

M. [C] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 30 juin 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 29 septembre 2021 par lesquelles M. [C], appelant, invite la cour à :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 24 février 2021, en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’annulation de l’assemblée générale contestée pour mauvais décompte des tantièmes de votes, subsidiairement d’annulation des résolutions n° 16 qui a rejeté la demande de cessation de troubles de jouissance et n° 20 et subséquentes qui ont décidé le vote de travaux d’isolation sur tous les lots de l’immeuble y compris celui de M. [C] qui ne bénéficie pas de chauffage,

en conséquence :

— annuler l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] du 5 juillet 2019 en ce qu’elle prend en considération une modification du règlement de copropriété dans la répartition des tantièmes alors que cette modification n’a pas été publiée par acte authentique,

subsidiairement,

— annuler la résolution n°16 de ladite assemblée en ce qu’elle a rejeté la demande de cessation de trouble de jouissance de son lot privatif par lui,

— annuler la résolution n° 20 de ladite assemblée, ainsi par voie de conséquence que les résolutions n° 21 et 22, en ce qu’elles prévoient des travaux sans aucune utilité pour son lot sans l’exclure du financement desdits travaux,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] à lui payer en réparation du préjudice causé par la création de ce lot 27 qui rend malcommode l’usage dudit lot 16, la somme sauf à parfaire de 12 900 euros,

— condamner le syndicat du [Adresse 2] à [Localité 4] intimé à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— rappeler que l’appelant, partie gagnante, sera dispensé de participation au paiement de

ces frais et dépens à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] ;

L’appelant admet que l’assemblée générale du 14 novembre 2016 lors de laquelle ont été créés de nouveaux lots est définitive. Cependant et observant que cette assemblée a conduit à une modification du nombre de tantièmes, il soutient que ce nombre ne peut servir de base de calcul de la majorité dès lors que la modification du règlement de copropriété qui en est résulté n’a fait l’objet d’aucune publicité au registre de la publicité foncière. Dès lors, le défaut de publication rend la création des lots inopposables aux autres copropriétaires.

A titre subsidiaire, il sollicite l’annulation de la résolution n° 16 pour imprécision de la résolution mise au vote en violation de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 et considère qu’il appartenait au syndic de rédiger la résolution pour faire cesser le trouble de jouissance subi par l’appelant dans l’usage de son lot du fait de la création du lot 27.

Sur l’annulation de la résolution n° 20 relative au vote de travaux de ravalement avec isolation et travaux de couverture, il rappelle que n’étant propriétaire que d’un box, les travaux d’isolation projetés ne présentent pour lui aucune utilité de sorte qu’il n’a pas à participer à leur financement.

Il sollicite enfin du syndicat des copropriétaires l’indemnisation du préjudice qu’il subit par l’utilisation du lot n° 27 qui entrave l’accès à son box en faisant valoir que le syndicat des copropriétaires doit être tenu responsable de ce trouble de voisinage puisque l’assiette de cet emplacement de stationnement doit être tenu pour une partie commune tant que l’acte authentique n’a pas été publié et à supposer qu’il le soit, le syndicat serait tout aussi responsable pour avoir décidé la création de ce lot. Il maintient le montant de ses demandes indemnitaires soulignant qu’il justifie de leur bien-fondé.

Vu les conclusions notifiées le 23 décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4], intimé, invite la cour à :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

— débouté M. [C] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale de copropriétaires du 5 juillet 2019,

— débouté M. [C] de sa demande d’annulation des résolutions n°16, 20, 21 et 22 adoptées lors de l’assemblée générale de copropriétaires du 5 juillet 2019,

— débouté M. [C] de sa demande indemnitaire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné M. [C] aux dépens avec recouvrement direct au profit de Maître Xavier Martinez,

— ordonné l’exécution provisoire en toute ses dispositions,

— réformer le jugement concernant simplement le quantum de l’article 700 accordé en cause de première instance, soit la somme de 1 500 euros au titre de l’article précité,

— rejeter l’intégralité des demandes et moyens formulés par M. [C],

— dire et juger pleinement efficace l’assemblée générale du 5 juillet 2019 en son intégralité, ainsi que les résolutions n°16, n°20, n°21 et n°22,

en tout état de cause,

— rejeter ses demandes d’indemnisation en l’absence de démonstration d’une quelconque faute, d’un quelconque préjudice et d’un quelconque lien de causalité aux visas de l’article 9 du Code de procédure civile,

à titre reconventionnel,

— réformer le jugement déféré,

— condamner M. [C] au règlement de la somme de 2 000 euros en cause de première instance à son bénéfice en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 en cause d’appel ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Martinez ,

— débouter purement et simplement M. [C] de toutes demandes et moyens contraires ;

Le syndicat fait valoir que c’est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 5 juillet 2019 dès lors que l’assemblée générale extraordinaire ayant conduit à une modification des règles de majorité n’a pas été contestée.

Concernant la demande d’annulation de la résolution 16 et plus particulièrement de la résolution 16.3 de l’assemblée du 5 juillet 2019, M. [C] n’apporte pas la preuve d’avoir adressé au syndic une demande tendant à l’inscription d’une question à l’ordre du jour. En outre, les documents produits ne comprennent aucun projet de résolution comme l’exigent les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

Il conteste que sa responsabilité puisse être engagée pour le trouble de jouissance invoqué par M. [C] en observant que celle-ci ne peut être engagée qu’au titre d’un défaut d’entretien par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il demande enfin la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes d’annulation des résolutions 20, 21 et 22 de l’assemblée générale portant notamment sur des travaux de ravalement et d’isolation dès lors que la qualité de copropriétaire emporte obligation de participer aux charges générales sans considération du critère d’utilité.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

I. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 5 juillet 2019 tirée de l’absence de publication des motifications du règlement de copropriété fixant une nouvelle répartition des tantièmes:

La critique de M. [C] porte sur le mode de calcul de majorité qui aurait été appliqué lors de cette assemblée et qui tiendrait compte de modifications apportées au règlement de copropriété par l’assemblée générale extraordinaire du 14 novembre 2016 qui lui seraient inopposables faute d’avoir été publiées au registre de la publicité foncière.

Selon l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

Il en résulte que le modificatif adopté par l’assemblée générale en vertu d’une décision non contestée s’impose à tous les copropriétaires ( Civ 3è, 23 juin 1976, n° 75-10.575, BC III n° 285).

En l’espèce, il résulte des pièces 2 et 3 consistant en des courriers adressés par M. [C] au syndic de copropriété les 13 juillet 2017 et 7 septembre 2017 que celui-ci était copropriétaire lors du vote des modifications apportées au règlement de copropriété par l’assemblée générale du 14 novembre 2016. Il reconnaît que cette assemblée n’a fait l’objet d’aucune contestation.

Dès lors, c’est à bon droit que les premiers juges ont débouté M. [C] de sa demande tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 5 juillet 2019.

II. Sur la demande d’annulation de la résolution n°16 tirée de son imprécision :

La demande porte plus exactement sur le 3° de la résolution 15 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019 ainsi rédigée :

'Lettre du cabinet Denis Lelievre du 16 novembre 2018 et réponse du cabinet du 28 novembre 2018:

M. [C] se plaint du stationnement hors emplacement de la voiture ou des voitures du locataire de M. [E], devant son parking l’empêchant par moment de se garer.

M. [C] refuse en assemblée générale de prendre le numéro de téléphone de M. [E] pour l’appeler en cas de gêne occasionnelle.

Ont voté pour: M. [C] (38), M. [U] (204) soit 242/1090 tantièmes,

Se sont abstenus : 0

Ont voté contre: tous les autrs soit 848/1090 tantièmes

En conséquence, cette résolution est rejetée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés'.

M. [C] est opposant au vote de cette résolution. Dès lors, il est recevable en sa demande d’annulation.

Il résulte de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 que, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.

Ce texte prévoit que le copropriétaire notifie au syndic avec sa demande le projet de résolution lorsque cette notification est requise.

Tel est le cas lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées notamment à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1967 ( art. 11, I, 7° du décret du 17 mars 1967).

Dans son courrier du 7 septembre 2017 adressé au Cabinet Poncelet et Cie, dont il justifie l’envoi (pièce 10, accusé de réception par le syndic), M. [C] indiquait 'je souhaite que sois porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une redéfinition des places de parking afin de faire cesser mon préjudice'.

S’il apparaît que ce courrier n’a pas été joint à la convocation de l’assemblée générale du 5 juillet 2019, ce que le syndic n’était pas tenu de faire, les premiers juges ont exactement relevé que, s’agissant d’une demande de redéfinition de places de parking, qui relève du 7° de l’article 11 du décret du 30 mars 1967, il appartenait à M. [C] de notifier au syndic un projet de résolution, ce qu’il n’a pas fait.

En l’absence d’une telle notification, il n’appartenait pas au syndic de se substituer à M. [C].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [C] de sa demande d’annulation de la résolution 16 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019.

III. Sur la demande d’annulation des résolutions n° 20, 21 et 22 relatives à des travaux de ravalement et isolation :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pris en ses deux premiers alinéas, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En l’espèce, le règlement de copropriété applicable (pièce 1 du syndicat des copropriétaires) ne prévoit aucune partie commune spéciale.

Les résolutions 20, 21 et 22 de l’assemblée générale du 5 juillet 2019 portent respectivement sur :

— des travaux de ravalement avec isolation et travaux de couverture,

— 'suite dossier travaux votés'

— souscription d’emprunt pour le financement des travaux.

Elles ont été soumises aux règles de vote de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 soumettant au régime de la majorité les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires. .

Concernant plus particulièrement la résolution n° 20, le point 20.1 intitulé 'travaux de ravalement’ est rédigé comme suit :

'Enveloppe à déterminer et délégation du syndicat au Conseil faute de devis présenté ou faute de devis accepté; transmission devis au Conseil aux fins de choix et position; en cas d’acceptation de la part du Conseil syndical le syndic constituera son dossier et fera tout appel de fonds'.

Principe des travaux:

ont voté pour: tous les autres soit 695/1090 tantièmes

se sont abstenus: 0:

ont voté contre: M. [E] (153), M. [U] (204) M. [C] (38) soit 395/1090 tantièmes.

En conséquence, cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

Délégation du syndicat des copropriétaires à son conseil syndical:

— pour arrêté un devis par écrit en retour daté et signé au syndic Poncelet et Cie le 1er novembre 2019,

— Dans une enveloppe maximale de 153 962, 70 euros: devis de référence de la société Mano Deco

— ainsi qu’un architecte dplg pour suivre ces travaux ( ravalement et couverture)

— sous condition que les travaux aient des subventions et donc suivis par un maître d’oeuvre,

— dépassé le délai du 1er novembre 2019, le devis de référence de la société Mano Deco sera entériné définitivement.

Ont voté pour: tous les autres soit 695/1090 tantièmes

se sont abstenus: 0:

ont voté contre: M. [E] (153), M. [U] (204) M. [C] (38) soit 395/1090 tantièmes.

En conséquence, cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.'

M. [C] fait valoir que l’annulation de la résolution est encourue dès lors qu’aucune isolation ne lui est utile et qu’il n’a reçu aucune information concernant sa participation au financement de ces travaux. Il souligne que le plan de la copropriété annexé à la convocation à l’assemblée générale (pièce 2 SDC) montre que celle-ci est composée de deux batiments accolés, le batiment A et le batiment B auquel est lui-même accolé le lot privatif de M. [C] (dit bâtiment C, lot 16) consistant dans un box.

Ainsi, le bâtiment C ne contient aucun lot privatif destiné à l’habitation et l’isolation ne lui est d’aucune utilité.

M. [C] ne conteste pas le fait que les travaux de ravalement constituent des charges contribuant à la conservation de l’immeuble et sa participation auxdits frais.

Sont en effet considérées comme charges communes aux divers copropriétaires selon le règlement de copropriété (art. 7, pièce 1 SDC) 'les frais de ravalement auxquels s’ajouteront mais seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de nettoyage et de peinture des balcons, des extérieurs des fenêtres, des persiennes ou stores, garde-corps, balustrades, appuis des balustrades et fenêtres de chaque appartement, bien que ces choses soient propriété privée'.

Ainsi que le mentionnent les écritures de l’appelant, et en application de l’article L. 111-10 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au litige, lorsque des travaux de rénovation importants tel un ravalement sont envisagés, des travaux d’isolation énergétique doivent être simultanément engagés.

Ces travaux d’isolation thermique rendus obligatoires par la loi en cas de ravalement sont donc indivisibles de celui-ci et entrent dès lors dans la catégorie des travaux destinés à assurer la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes dont le financement est proportionnel aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de chacun des copropriétaires. Ce financement est donc indifférent à leur utilité objective pour le copropriétaire concerné.

Dès lors, la demande d’annulation des résolutions 20, 21 et 22 doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

IV. Sur la demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance:

Aux termes de l’article 9, I, de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Par ailleurs, l’article 14 du même texte, dans sa rédaction applicable au litige dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Toutefois, et alors que M. [C] n’établit ni vice de construction ni défaut d’entretien, le dommage dont il réclame réparation trouve son origine non dans les parties communes mais dans les parties privatives d’un autre copropriétaire.

Si M. [C] soutient que le lot 27 constitue bien une partie commune dès lors que sa création par l’assemblée générale extraordinaire du 14 novembre 2016 ayant modifié le règlement de copropriété n’a fait l’objet d’aucune mesure de publicité, il a été exposé plus haut que ces modifications étaient opposables à M. [C] de sorte que le caractère privatif du lot 27 lui est opposable.

Dès lors, c’est à bon droit que les premiers juges l’ont débouté de ses demandes indemnitaires qui ne peuvent être davantage fondées sur l’existence d’un trouble de voisinage qui ne peut être imputé au syndicat des copropriétaires mais au propriétaire de la partie privative concernée, lequel, en l’espèce, n’a pas été appelé dans la cause.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Martinez inscrit au barreau de Seine-Saint-Denis en application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 1500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 4] par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. [C].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [C] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Xavier Martinez, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] la somme supplémentaire de 1500 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE