Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/13416 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CICUB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Juin 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/02037

APPELANTS

Monsieur [V], [X], [J] [O] né le 09 Août 1954 à [Localité 5],

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [P], [J], [M] [Z] épouse [O] née le 25 Mai 1954 à [Localité 6],

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Tous deux représentés et assistés de M^e Juliette CROS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0587

INTIMEES

S.A.S. GAMBETTA DEVELOPPEMENT immatriculée au RCS d’ Angers sous le n°411 080 914, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège venant aux droits de la société GAMBETTA PROMOTION radiée le 25/02/2022

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075 assistée de M^e Anne-Laure DENIZE de la SELARL Anne-Laure DENIZE, avocat au barreau de PARIS, toque: D276 susbstituée par M^e Marie FOUACE

S.A. BNP PARIBAS immatriculée au RCS de Paris sous le n° 662 042 449, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Nicolas BAUCH-LABESSE de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : E0022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 11 juillet 2025 prorogé au 19 septembre 2025 puis au 10 octobre 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 7 mars 2018 reçu par Me [N] [K], notaire associé de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée « [K] Notaires Associés », à [Localité 8], M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] (ci-après les époux [O]) ont consenti une promesse unilatérale de vente à la société Gambetta Promotion, portant sur une propriété bâtie constituant leur habitation, située [Adresse 2], cadastrée section [Cadastre 4], moyennant un prix de 2.250.000 €.

Cette promesse faisait suite à une précédente conclue le 26 juillet 2017 entre les époux [O] et la société Gambetta Ile de France au prix de 2.700.000 €.

La promesse de vente prévoyait plusieurs conditions suspensives, dont une intitulée « Nature du sol- Pollution » et une autre relative à l’obtention par les promettants d’un courrier de la préfecture attestant que le bien vendu n’avait jamais supporté une installation classée, outre une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire et de démolir autorisant l’édification d’un ensemble immobilier à usage de logements en accession libre à la propriété et de logements locatifs sociaux à hauteur de 40% maximum du nombre total de logements d’une surface de plancher totale minimum de 2.012 m2 ayant pour assiette foncière la parcelle [Cadastre 4], ainsi qu’un délai de réalisation fixé au 15 mai 2019.

Elle fixait en outre une indemnité d’immobilisation à la charge du bénéficiaire de 112.500 € devant être garantie par la remise par celui-ci d’une caution bancaire, et à défaut par le versement de cette somme.

Un premier avenant est intervenu le 19 juillet 2018, la société Gambetta ayant fait savoir qu’elle n’était plus en mesure de maintenir les conditions initiales de surface de plancher, aux termes duquel le prix de vente était fixé à 2.000.000 €, le montant de l’indemnité d’immobilisation à 100.000 €, et le bénéficiaire prenait à sa charge la réalisation des sondages de pollution et géotechniques et s’engageait à faire connaître sa position sur la condition suspensive relative à la nature du sol et pollution avant le 15 octobre 2018, sans aucun autre changement des autres conditions et délais figurant à la promesse.

Par acte du 26 juillet 2018, transmis au notaire instrumentaire le 10 août 2018, la société BNP PARIBAS s’est portée caution solidaire pour le compte de la société GAMBETTA PROMOTION, à concurrence d’une somme maximum de 100.000 euros, en garantie du paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Un second avenant a été conclu le 9 juin 2019 pour tenir compte des éléments nouveaux postérieurs au premier avenant apportés tant au regard de la négociation intervenue à l’initiative du bénéficiaire avec une partie voisine qu’au regard du résultat de l’étude de sol et de la nécessité de déposer un permis de construire modificatif, par lequel les parties ont fixé le prix de vente à 1.980.000 €, maintenu le montant de l’indemnité d’immobilisation, et le bénéficiaire a expressément renoncé à la condition suspensive relative à la nature du sol et pollution, le délai de réalisation de la promesse étant fixé au 15 novembre 2019 par ce dernier avenant qui précisait in fine qu’aucune prorogation contractuelle ou de plein droit n’est contenue audit avenant, le promettant reprenant sa liberté de vendre sans mise en demeure ni signification en cas de non réalisation à la date ci-dessus de la vente, et qu’il n’entraine aucun autre changement des autres conditions et délai de la promesse initiale.

Suivant courrier du 8 novembre 2019, la société Gambetta Promotion a informé les consorts [O] que la réitération de la promesse ne pouvait intervenir à la date convenue, dans la mesure où notamment le diagnostic amiante, constituant l’une des conditions requises à la vente, n’avait pu être établi faute pour la société QUALICONSULT, mandatée à cette fin, d’avoir pu accéder à leur propriété en raison de leur refus, et a sollicité un nouveau report du délai de réalisation de la promesse de vente, qui a été refusé par les époux [O], ceux-ci sollicitant dans un courrier du 21 novembre 2019 l’organisation d’un rendez-vous de signature de l’acte de vente.

Le 11 décembre 2019, le notaire de la société Gambetta Promotion a adressé au notaire des promettants un projet d’acte de vente ainsi qu’une copie d’une lettre recommandée avec avis de réception de cette société du même jour invoquant la caducité de la promesse en raison de l’absence de réalisation du diagnostic amiante avant-vente, invoquée comme une condition requise pour la vente, et de la défaillance de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un courrier de la préfecture confirmant que le bien n’avait jamais supporté une installation classée, mais se disant prête à signer une nouvelle promesse de vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 décembre 2019,les époux [O] se sont prévalus de la caducité de la promesse, aux torts exclusifs de la société Gambetta Promotion.

Par acte d’huissier du 23 décembre 2019, les époux [O] ont fait sommation à la société Gambetta Promotion de se présenter en l’étude notariale le 3 janvier 2020 en vue de l’établissement d’un procès-verbal constatant sa défaillance et l’acquisition de l’indemnité d’immobilisation à leur bénéfice ou constater le dépôt du prix de vente en vue de la signature de l’acte de vente.

Par acte d’huissier du 2 janvier 2020, la société Gambetta Promotion a fait protestation à cette sommation aux motifs déjà avancés que les conditions de la promesse n’ayant pas été remplies, elle était caduque depuis le 15 novembre 2019, de sorte qu’elle n’était pas tenue de procéder au dépôt du prix de vente, qu’elle ne pouvait être déclarée défaillante en raison de la non réalisation de la promesse, et que l’indemnité d’immobilisation n’étant pas acquise au bénéfice des promettants, il leur était fait interdiction de mettre en jeu le cautionnement.

Le 3 janvier 2020, le notaire des époux [O] a dressé un procès-verbal de carence.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 janvier 2020, les époux [O] ont sollicité de la société BNP PARIBAS le paiement de l’indemnité d’immobilisation en exécution de l’acte de cautionnement du 26 juillet 2018.

C’est dans ce contexte que, par actes d’huissier en date du 29 janvier 2020, les époux [O] ont fait assigner la société Gambetta Promotion et la société BNP PARIBAS, devant le tribunal judicaire de Paris, aux fins essentielles de voir condamner la société BNP PARIBAS à leur verser la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, en exécution de l’acte de caution du 26 juillet 2018.

Par conclusions du 10 mai 2022, la société Gambetta Développement est intervenue volontairement à l’instance, indiquant venir aux droits de la société Gambetta Promotion par suite d’une fusion-absorption de cette dernière par la société Compagnie Immobilière des Pays de Loire.

Par jugement rendu le 6 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué comme suit:

DECLARE irrecevables les demandes dirigées par M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] à l’encontre de la 'SAS GAMBETTA',

RECOIT la société GAMBETTA DEVELOPPEMENT, venant aux droits de la société GAMBETTA PROMOTION en son intervention volontaire,

DIT que la promesse de vente du 7 mars 2018 est caduque depuis le 15 novembre 2019,

REJETTE la demande de M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] de condamnation in solidum de la société GAMBETTA DEVELOPPEMENT et de la société BNP PARIBAS à leur payer la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation en exécution de la promesse unilatérale de vente du 7 mars 2018 et de l’acte de caution du 26 juillet 2018,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O], .

CONDAMNE M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] in solidum à payer à la société GAMBETTA DEVELOPPEMENT la somme de 156.116 euros de dommages et intérêts,

REJETTE le surplus des demandes de la société GAMBETTA DEVELOPPEMENT,

CONDAMNE M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] in solidum aux dépens,

DIT que les dépens pourront être recouvrés par Maitre Anne-Laure DENIZE, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] in solidum à payer à la société GAMBETTA DEVELOPPEMENT la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] in solidum à payer à la société BNP PARIBAS la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Enfin, il a rejeté les demandes de dommages et intérêts en réparation des frais d’avocat engages pour le suivi du dossier, ces frais relevant de l’article 700 du code de procédure civile et ne pouvant donner lieu à réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Par déclaration du 26 juillet 2023, les consorts [O] ont saisi la présente cour .

Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 mars 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, les appelants demandent à la cour de :

INFIRMER le jugement critiqué en ce qu’il a

REJETÉ la demande de M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] de condamnation in solidum de la société GAMBETTA DEVELOPPEMENT et de la société BNP PARIBAS à leur payer la somme de 100 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation en exécution de la promesse unilatérale de vente du 7 mars 2018 et de l’acte de caution du 26 juillet 2018;

REJETÉ la demande de dommages et intérêts de M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] ;

CONDAMNÉ M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] in solidum à payer à la société GAMBETTA DEVELOPPEMENT la somme de 156 116 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNÉ M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] in solidum aux dépens ;

DÉBOUTER la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT de son appel incident, la disant mal fondée,

Statuant à nouveau,

JUGER que la condition d’obtention d’une lettre de la Préfecture confirmant l’absence d’installation classée a été levée, par les consultations BASIAS en date du 5/03/18, confirmant l’absence d’installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement du ministère de l’environnement, de l’énergie et de la mer, transmises par le notaire des vendeurs au notaire des acquéreurs, Maître [Y] [B], notaire à [Localité 7] ;

SUBSIDIAIREMENT,

JUGER que la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT est réputée avoir renoncé à se prévaloir de la condition suspensive d’obtention d’une lettre de la Préfecture, à défaut de l’avoir fait dans le délai de réalisation de la promesse de vente soit avant le 19/11/19 ;

TRÈS SUBSIDIAIREMENT,

JUGER que la condition d’obtention d’une lettre de la Préfecture confirmant l’absence d’installation classée était impossible, l’événement lui-même étant impossible, ladite condition est donc inexistante, nulle et de nul effet, et ne saurait avoir aucun effet suspensif ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE ,

JUGER que la promesse unilatérale de vente notariée du 7/03/18 est caduque depuis le 15/11/19, du seul fait de la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT, celle-ci ayant refusé de signer l’acte de vente, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs levées,

JUGER que l’indemnité d’immobilisation de 100.000 € est définitivement due aux promettants, les époux [O],

CONDAMNER in solidum la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT et la SA BNP PARIBAS, à payer aux époux [O] la somme de 100.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêt légal et anatocisme à compter du 6/01/20, en exécution de la promesse unilatérale de vente notariée du 7/03/18 et de l’acte de caution du 26/07/18,

JUGER que la SA BNP PARIBAS confirme la régularité de la mise en jeu du cautionnement par les époux [O], et que la caution s’en rapporte à justice relativement à leur demande en paiement de la somme de 100.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, en exécution de l’acte de caution du 26/07/18,

En conséquence,

ORDONNER le paiement immédiat par la SA BNP PARIBAS de la somme de 100.000 € au profit des époux [O] par mise en jeu de l’acte de caution du 26/07/18, au besoin sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

CONDAMNER la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT à payer aux époux [O] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice moral, distinct de l’immobilisation du bien et des frais irrépétibles,

CONDAMNER la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT à rembourses aux époux [O] la somme de 164.627,78 € versée par eux au titre de l’exécution provisoire du jugement, avec intérêts à compter de la décision,

DÉBOUTER purement et simplement la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT de toute demande indemnitaire, la disant mal fondée,

CONDAMNER in solidum tous succombants à payer aux époux [O], une somme de 14.400 € en vertu de l’article 700 du CPC, au titre des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’avancer pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont recouvrement au profit de Maître Juliette CROS, Avocat au Barreau de PARIS, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

DÉBOUTER purement et simplement la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT et SA BNP PARIBAS, de toute demande au titre de l’article 700 du CPC, les disant mal fondées.

Aux termes de ses dernières conclusions du 17 mars 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société GAMBETTA PROMOTION demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et suivants, 1304 et suivants, 1188 et suivants, 1231-1 et suivants, 2288 et suivants du Code civil

Vu l’article L.271-4 et suivants du Code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles R511-9 et suivants du Code de l’environnement

CONFIRMER le Jugement du 2 juin 2023 en ce que le Tribunal :

— a admis que la promesse du 7 mars 2018 dont s’agit est caduque depuis le 15 novembre 2019, et ce en raison de la défaillance du fait de Monsieur [V] [O] et Madame [P] [Z], épouse [O], de la condition suspensive liée à l’obtention d’un courrier de la Préfecture confirmant que leur terrain n’a jamais supporté une exploitation soumise à déclaration ou à autorisation

— a rejeté en conséquence, l’ensemble des demandes de Monsieur [V] [O] et Madame [P] [Z] épouse [O] tendant à la condamnation de la société GAMBETTA DEVELOPPEMENT à leur payer la somme de 100.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation en exécution de la promesse unilatérale de vente du 7 mars 2018 et de l’acte de caution du 26 juillet 2018, la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— a condamné in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [P] [Z] épouse [O] à lui payer la somme de 156.116 € de dommages et intérêts liés aux frais vainement exposés en lien direct avec l’exécution de la promesse du 7 mars 2018 dont s’agit et l’obtention du permis de construire, de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

INFIRMER le jugement sur le montant des dommages et intérêts allouées

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER Monsieur [V] [O] et Madame [P] [Z] épouse [O], compte tenu de leur défaillance, à payer à la société GAMBETTA DEVELOPPEMENT les sommes suivantes :

17.972,02 € au titre des frais liés à l’exécution de la promesse du 7 mars 2018 et à l’obtention du permis de construire qui n’ont pas été retenus par le Tribunal,

75.491,96 € au titre des frais de publicité et de commercialisation du projet correspondant aux prestations des sociétés GIZMO, ILLUSIO et SYNAPSE,

CONDAMNER tout succombant à payer à la société GAMBETTA DEVELOPPEMENT la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître Stéphane FERTIER selon les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions du 22 janvier 2024, la BNP PARIBAS demande de lui donner acte qu’elle s’en rapporte à la décision de la Cour quant au mérite de l’appel et à la demande de condamnation formulée par les époux [O] au titre de l’engagement de caution de BNP PARIBAS, dans la double limite de la somme maximale de 100.000 euros et du montant des sommes dues par la société GAMBETTA aux époux [O] au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue aux termes de la promesse unilatérale de vente du 7 mars 2018, conclut au rejet des demandes de condamnation sous astreinte de 500 € par jour de retard et au titre des frais irrépétibles et des dépens, et demande de condamner tout succombant à lui régler la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mars 2025.

MOTIVATION

— Sur l’indemnité d’immobilisation

Pour rejeter la demande des époux [O] en paiement de l’indemnité d’immobilisation, le tribunal a considéré que la promesse de vente était caduque en raison de la défaillance, imputable aux promettants, de la condition suspensive tenant à l’obtention par ces derniers d’un courrier de la préfecture confirmant que le terrain vendu n’avait jamais supporté une exploitation soumise à déclaration ou autorisation dans le cadre des lois relatives aux installations classées pour la protection de l’environnement, « sans qu’il soit besoin d’examiner les moyens relatifs à la condition suspensive de réalisation du diagnostic amiante exigé par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation » aux motifs que, « si la société Gambetta Promotion avait, par avenant du 9 juin 2019, renoncé à la condition suspensive « Nature du sol-pollution », les études de sol, sondages de pollution et géotechnique ayant été réalisés à sa diligences et à ses frais, elle n’avait pas renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un courrier de la préfecture, la renonciation à la première condition suspensive n’emportant pas renonciation implicite à la condition relative à l’obtention du courrier de la Préfecture, les parties ayant bien stipulé deux conditions suspensives distinctes dont les objets sont de nature différente, même si elles se rapportent toutes les deux à la question de la pollution du sol. » Il a par ailleurs estimé que « la consultation de la base BASIAS (Base de données des anciens sites industriels et activités de services) n’est pas davantage suffisante à démontrer la réalisation de la condition dont l’objet n’est pas seulement la démonstration que le terrain n’a jamais supporté d’installation classée pour la protection de l’environnement- si tant est que la consultation de cette base suffise à l’établir- mais bien l’obtention d’un courrier de la Préfecture Ie confirmant ». Il en a déduit que c’est donc volontairement que les parties ont convenu de l’obtention par les promettants de ce courrier et que, dès lors que la société Gambetta Promotion n’y a pas renoncé, il y avait lieu de constater que cette condition avait défailli sans faute de la bénéficiaire mais du seul fait fautif des époux [O] qui n’ont pas sollicité de la Préfecture la communication dudit courrier avant le 15 novembre 2019.

Au soutien de l’infirmation du jugement, les époux [O] font valoir principalement que la condition d’obtention d’une lettre de la Préfecture confirmant l’absence d’installation classée a été réalisée en premier lieu par les consultations BASIAS en date du 5 mars 2018 transmises par leur notaire à celui de la bénéficiaire, confirmant l’absence d’installation classée soumise à autorisation ou à enregistrement du ministère de l’environnement, de l’énergie et de la mer. Ils précisent que la cour devant déterminer la véritable intention des parties à partir des termes employés dans la clause susvisée de la promesse de vente, puis dans son avenant subséquent, retiendra que si les parties ont effectivement eu l’intention d’ériger en condition suspensive la confirmation que « le Bien n’a jamais supporté une installation classée», c’est bien l’information substantielle de l’absence d’installation classée qui constitue la condition, et non le support de cette information, l’information substantielle étant établie par les consultations des bases d’installations classées, et la condition suspensive liée à cette information étant donc remplie, toute autre interprétation revenant à vider cette clause de son sens, la volonté commune des parties étant de s’assurer de l’absence d’installation classée.

Ils ajoutent que la motivation du jugement est en outre inexacte, puisque la consultation de la base BASIAS est effectivement le seul moyen de connaitre cette information, ce qui est parfaitement établi notamment dans les usages de la pratique notariale, les pièces produites confirmant que la Préfecture ne délivre pas de telle lettre, dès lors que le contrôle des installations classées est assuré par la Direction Départementale de l’Environnement, de l’Aménagement et des Transports d’Ile-de-France (DRIEAT) « pour le compte du Préfet », qui leur a en outre confirmé que la Préfecture ne délivrait pas une telle lettre, comme le confirme un échange de mails du 16 décembre 2019 avec leur notaire, de sorte que la condition était impossible, rendant ainsi l’événement lui-même impossible, et que l’obligation d’obtenir cette lettre n’existe pas et ne pourra jamais exister.

Ils font valoir, à titre subsidiaire, que la société Gambetta Développement est réputée avoir renoncé à se prévaloir de la condition à défaut de s’en être prévalue, ainsi que de sa défaillance, dans le délai de réalisation de la promesse, comme le prévoit une clause de cet acte, cette renonciation étant au demeurant parfaitement confirmée par les circonstances ; qu’en effet, la société Gambetta Développement ayant eu une parfaite connaissance des consultations BASIAS du 5 mars 2018, elle a décidé en toute connaissance de cause de renoncer à la condition suspensive relative à la « pollution » et à la contrainte de mise en décharge des terres y afférente, en déclarant cette condition suspensive « caduque » par avenant du 9/06/19 ; que la cour devant interpréter la volonté commune des parties signataires de la promesse de vente et de son avenant, sans s’arrêter au sens littéral de ses termes, elle devra considérer que cette volonté commune était clairement la renonciation du promoteur à se prévaloir de la pollution y compris liée à la présence éventuelle d’une installation classée. Ils en infèrent que la condition suspensive de l’absence d’installation classée est donc triplement levée, d’abord par la communication de cette information par les consultations BASIAS, puis par la renonciation du bénéficiaire par avenant du 19/06/19, enfin à défaut pour la société Gambetta Développement de s’être prévalu de l’absence de lettre de la Préfecture avant la date de réalisation du 15/11/19.

Au soutien de la confirmation du jugement dont elle rappelle la motivation qu’elle fait sienne sur ce point, la société Gambetta Développement fait valoir que, par application combinée des articles 1304-4 et 1304-6 alinéa 3 du code civil, la vente ne peut intervenir consécutivement à une promesse que dans la mesure où toutes les conditions suspensives sont accomplies à la date d’échéance ou si le bénéficiaire y a renoncé, et qu’en l’espèce, il est constant d’une part, que l’une des conditions suspensives n’a pas été réalisée, les époux [O] n’ayant pas communiqué, ni même sollicité le courrier de la préfecture confirmant l’absence d’installations classées, en dépit de la clause, claire et précise, insérée par leur notaire, Me [K], rédacteur de l’acte, puisqu’ils estimaient ne pas avoir à produire une telle lettre dès lors que la société bénéficiaire aurait renoncé à la condition suspensive liée à la nature du sol et la pollution, que la DIRECTION REGIONALE ET INTERDEPARTEMENTALE DE L’ENVIRONNEMENT ET DE L’ENERGIE (DRIEE) ne délivrerait pas de tels écrits, et que la seule consultation du site de ladite DIRECTION, annexée en son temps à la promesse et retransmise le 22 octobre 2019, serait suffisante. Elle souligne l’insuffisance de la consultation des bases de données environnementales pour lever la condition liée à l’obtention de la lettre de la Préfecture, comme relevée par le tribunal, et ce d’autant que le notaire des consorts [O], rédacteur de la promesse, a inséré et maintenu, malgré les avenants, cette condition supplémentaire d’obtention d’un courrier de la Préfecture, démontrant que la consultation de ces bases qui avait pourtant été réalisée préalablement à la promesse, n’était pas suffisante, et que ces bases évolutives ne recensent pas les installations soumises à déclaration mais seulement les installations soumises à autorisation et enregistrement alors que la lettre de la Préfecture devait prendre en compte selon la clause litigieuse l’ensemble des installations classées dont celles soumises à déclaration.

D’autre part, elle fait valoir qu’elle n’a pas renoncé à cette condition suspensive, que ce soit expressément ou implicitement, et ajoute, au confort de l’argumentation du tribunal sur l’absence de renonciation, que l’avenant qui acte de la renonciation de la société Gambetta Développement à la clause « Nature du sol ' pollution », indique de manière expresse, qu’il n’entraîne aucun autre changement des autres conditions, et qu’outre le fait que la promesse distingue ces deux clauses sans les faire d’ailleurs dépendre l’une de l’autre, la clause « Nature du sol ' pollution » n’a pas uniquement pour objet la pollution des sols qui résulterait de l’exploitation d’une installation classée mais concerne toute présence de matières dites polluantes dans le sol qui peut notamment résulter du simple trafic routier à proximité, ou encore la présence de « nappe phréatique », et plus généralement d’eau, de « cavités souterraines », « d’anciennes carrières » ou « d’ouvrages enterrés », et l’analyse de la nature du sol et sous-sol du terrain qui révèleraient la nécessité de réaliser des fondations spéciales ou des travaux confortatifs.

Elle souligne en outre que la clause de renonciation implicite à la condition insérée à la promesse est critiquable, tant sur le plan pratique, puisqu’il est impossible pour le bénéficiaire d’une promesse de se prévaloir de la non réalisation d’une condition suspensive avant la fin du délai de réalisation de la promesse alors que cette non-réalisation ne sera constatée qu’au moment de l’expiration dudit délai, que sur le plan juridique, en ce qu’elle serait contraire à la jurisprudence qui pose comme principe l’interdiction de renonciation implicite à une condition suspensive dans la mesure où l’admission d’une telle renonciation est contraire à l’automaticité de la caducité à l’arrivée du terme si toutes les conditions ne sont pas réalisées.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1124 du code civil : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. »

Il est constant que jusqu’au terme convenu par les parties pour l’exercice du droit d’option du bénéficiaire, le promettant est lié par deux obligations : il s’engage d’une part à ne pas conclure le contrat prévu par les parties avec un autre, et, d’autre part à conclure le contrat prévu avec le bénéficiaire, si celui-ci en manifeste la volonté dans le délai prévu.

La promesse de vente du 7 mars 2018 comporte d’ailleurs une clause rappelant ces principes aux parties, « ENGAGEMENT DU PROMETTANT ET DU BENEFICAIRE »:

«  L’engagement de vendre pris par le Promettant est définitif et irrévocable. Il ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente '.

De son côté, le BENEFICAIRE, dès lors que l’ensemble des conditions suspensives auront été levées, s’engage à acquérir, sauf à payer l’indemnité prévue aux présentes, ainsi qu’il sera expliqué ci-après ».

S’agissant du l’indemnité précitée en une indemnité au promettant, en contrepartie du droit d’option conféré au bénéficiaire, les parties ont entendu la fixer à la somme de 100.000 € aux termes de l’avenant du 19 juillet 2018, la promesse de vente précisant que « : En considération de la promesse formelle faite au Bénéficiaire par le Promettant, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non-signature de la Vente par le seul fait du Bénéficiaire, dans le délai ci-dessus fixé soit le 15 mai 2019, éventuellement prorogé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, les Parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de CENT DOUZE MILLE CINQ CENTS EUROS (112.500,00 EUR) représentant CINQ POUR CENT (5 %) du prix de vente, (ramené à 100.000 € par l’avenant du 19 juillet 2018).

Cette indemnité d’immobilisation est une indemnité compensatrice forfaitaire attribuée au Promettant lequel n’a pas la faculté de se refuser à la réalisation de la Promesse et renonce à cet égard aux dispositions de l’article 1590 du Code Civil.

REMISE DE LA CAUTION

Le versement de ladite indemnité d’immobilisation sera garanti par la remise par le Bénéficiaire, au Notaire Soussigné, pour le compte du Promettant, et ce au plus tard dans le MOIS suivant le dépôt de permis de construire soit le 17 septembre 2018, d’une caution bancaire émise par un établissement financier ayant son siège ou son établissement en France, cet établissement financier devant s’engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au Promettant, au cas de défaillance du Bénéficiaire, l’indemnité d’immobilisation.

Le promettant pourra demander, par lettre recommandée avec accusé de réception, à l’établissement émetteur le paiement de la somme cautionnée après lui avoir rapporté la preuve d’une mise en demeure restée infructueuse huit jours après avoir été faite au bénéficiaire.

L’engagement devra pouvoir être mis en jeu jusqu’à la date du 30 janvier 2020.

La caution ci-dessus visée sera restituée au Bénéficiaire le jour de la Vente contre paiement du prix.

Enfin, la caution ci-dessus visée sera restituée au Bénéficiaire, sans délai, en cas de caducité de la promesse du fait du promettant, ou à défaut de réalisation de l’une des quelconques conditions suspensives. »

Sont en litige entre les parties la condition suspensive tenant à l’obtention par le promettant d’un courrier de la préfecture confirmant l’absence d’installations classées, et la réalisation d’un diagnostic amiante comme condition de la réalisation de la vente.

— Sur la condition suspensive relative à l’obtention par les promettants d’un courrier de la Préfecture confirmant l’absence d’installations classées

* Sur l’objet de la condition suspensive

Il résulte des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Aux termes de l’article 1304-6, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. En revanche, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Aux termes de l’article 1188 du code civil, «  Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. »

L’article 1192 du même code dispose cependant qu’ «  on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. »

L’opération d’interprétation suppose réunies deux conditions : qu’une volonté ait été réellement exprimée et que la signification de cette volonté ne soit pas claire, d’où il suit que ce qui a été clairement exprimé n’appelle aucune interprétation ( interpretatio cessat in claris).

Une clause n’est claire et précise que si elle n’est susceptible que d’un seul sens.

S’il appartient au juge de déterminer quelle a été la commune intention des parties, cela n’est possible, à peine de dénaturation, que si les stipulations d’un contrat sont ambiguës ou équivoques, et susceptibles de plusieurs sens.

En l’espèce, la promesse de vente du 7 mars 2018 prévoit plusieurs conditions suspensives et notamment les deux conditions suspensives suivantes, auxquelles seul le bénéficiaire peut renoncer et qui doivent être réalisées au plus tard à la date de réalisation de la promesse :

— une condition intitulée « Nature du sol-pollution » en page 13 ainsi libellée :

«  Que les sondages, audits environnementaux, études de sols, du sous-sol, et le cas échéant de la nappe phréatique, qui seront diligentés auprès d’une société spécialisée par le BENEFICIAIRE à ses frais exclusifs et porteront sur l’ensemble du terrain d’assiette du projet :

— confirment que la nature du sol et/ou du sous-sol du BIEN comme plus généralement de l’ensemble du terrain d’assiette du projet du BENEFICIAIRE permet la construction du ou des bâtiments projetés par le BENEFICIAIRE, plus amplement décrit ci-dessus ;

— ne révèlent pas des sujétions particulières du sol et du sous-sol nécessitant, pour la réalisation du programme de construction des travaux confortatifs ou des prescriptions techniques particulières ou inhabituelles, (') ;

— ne révèlent pas d’anciennes carrières ou d’ouvrages enterrés non déclaré aux présentes,

— confirment que la nature du sol et/ou du sous-sol du BIEN est bien conforme aux déclarations du PROMETTANT figurant ci-après sous le titre « Règlementation sur la Protection de l’Environnement ».

— et confirment qu’il n’existe pas dans le sol ou le sous-sol de pollution de quelque nature que ce soit incompatible avec la destination du projet à savoir la réalisation de logements avec jardins et stationnement ou entrainant un surcout ou un empêchement quelconque d’excaver les terres polluées dans une décharge de type Installation de stockage de déchets inertes (par abréviation (SDI) ou moins contraignante

En conséquence, le BENEFICIAIRE pourra se prévaloir de la condition suspensive dans l’éventualité d’une contrainte de mise en décharge des terres en Installation de stockage des déchets dangereux (par abréviation (SDD) ou Installation de stockage des déchets non dangereux (par abréviation ISDND) ou biocentre.

Les sondages de pollution et géotechnique seront réalisées à la diligence et aux frais du BENEFICIAIRE, le BENEFICIAIRE s’engage à faire connaître sa position sur ladite condition suspensive avant le 7 septembre 2018. »

— Une condition suspensive distincte page 14 intitulée «  Obtention de la Préfecture d’une lettre confirmant que le bien n’a jamais supporté une installation classée » :

«  Obtention par le Promettant, par l’intermédiaire du notaire Soussigné, de la part de la Préfecture du département de situation du Bien, d’une lettre confirmant que le terrain vendu n’a jamais supporté une exploitation soumise à déclaration ou à autorisation dans le cadre des lois relatives aux installations classées pour la protection de l’environnement. »

Comme l’a relevé le tribunal, les parties ont donc bien stipulé deux conditions suspensives distinctes dont les objets sont de nature différente, même si elles se rapportent, au moins en partie, à la question de la pollution des sols.

Compte tenu du caractère clair et précis de cette dernière clause dépourvue de toute ambiguïté, les époux [O] ne peuvent être suivis lorsqu’ils demandent à la cour de procéder à son interprétation et de considérer que si les parties ont effectivement eu l’intention d’ériger en condition suspensive la confirmation que « le Bien n’a jamais supporté une installation classée», c’est bien l’information substantielle de l’absence d’installation classée qui constitue la condition, et non le support de cette information, l’information substantielle étant par ailleurs établie par les consultations des bases d’installations classées.

Une telle interprétation apparaît d’autant moins s’imposer que, bien que des bases de données environnementales aient été consultées comme indiqué en page 19 de la promesse (BASIAS : base des anciens sites industriels et activités de service, BASOL : base de données sur les sites et sols pollués ou potentiellement pollués appelant une action des pouvoirs publics, à titre préventif ou curatif, GEORISQUES, et la base des installations classées soumises à autorisation ou à enregistrement du ministère de l’environnement, de l’énergie et de la mer) et une copie des consultations annexée, les parties ont estimé nécessaire d’insérer une telle clause imposant aux promettants, par l’intermédiaire de leur notaire, cette condition supplémentaire d’obtention d’un courrier de la Préfecture.

Dès lors, c’est bien l’obtention de ce courrier confirmant l’absence d’installation classée, et non pas seulement l’information elle-même dont il ne serait que le support, qui doit être considéré comme étant l’objet de la condition suspensive stipulée par les parties.

Par ailleurs, les époux [O] ne démontrent nullement que la réalisation de la condition ainsi entendue est impossible car la Préfecture ne délivrerait pas un tel courrier, puisqu’il ressort de l’échange de courriels intervenu le 16 décembre 2019 entre l’interlocutrice au sein de la DRIEE, Madame [F] [S], et leur notaire, que celle-là interrogée par celui-ci pour qu’elle confirme « que vous ne délivrez aucun courrier confirmant qu’un bien n’a jamais supporté une exploitation soumise à déclaration ou à autorisation et que les informations ne peuvent être obtenues qu’à partir de la liste des installations classées dans les YVELINES et tableau des dossiers archivés accessibles par le site WWW.YVELINES.GOUV.FR », ne confirme aucunement cette information, et se contente de répondre qu’elle n’a pas trouvé de dossier d’installation classée déclarée à l’adresse indiquée.

Enfin, il est constant que les époux [O], ou leur notaire, n’ont pas sollicité et a fortiori obtenu de la Préfecture le courrier litigieux avant la date de réalisation de la promesse, soit le 15 novembre 2019.

* Sur la renonciation par la société Gambetta Développement à se prévaloir de la condition suspensive et de sa défaillance

Aux termes de l’article 1304-4 du code civil en sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 complétée par la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018, « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli».

En l’espèce, s’il est établi que la société Gambetta Promotion a effectivement renoncé à la condition suspensive « Nature du sol-pollution » aux termes de l’avenant du 9 juin 2019, les études de sol, sondages de pollution et géotechnique ayant été réalisés à sa diligence et à ses frais, cette renonciation ne saurait valoir renonciation implicite à celle, distincte, d’obtention d’un courrier de la Préfecture confirmant l’absence d’installations classées.

En revanche, la promesse de vente stipule expressément que «  A défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé et ce en application des dispositions de l’article 1304-4 du Code civil ».

La société Gambetta Développement ne saurait utilement soutenir que cette clause est juridiquement critiquable car elle serait contraire à une jurisprudence de la Cour de cassation du 29 novembre 2023 qui poserait comme principe l’interdiction de renonciation implicite à une condition suspensive dans la mesure où l’admission d’une telle renonciation est contraire à l’automaticité de la caducité à l’arrivée du terme si toutes les conditions ne sont pas réalisées.

En premier lieu, la renonciation à une condition n’est pas, par principe, soumise à des règles particulières de forme, et les parties peuvent limiter et encadrer conventionnellement ses conditions d’admission. (Civ.3è, 26 nov. 2020, n° 19-19.024).

En second lieu, la jurisprudence visée par la société Gambetta Développement n’a pas la portée qu’elle lui prête, mais vient seulement rappeler que la conséquence de la défaillance d’une condition suspensive consiste en la caducité du contrat et que, une fois la caducité consommée, il est et demeure impossible de renoncer à la condition après sa défaillance ou, plus exactement, à la défaillance de la condition, ce qui implique que la renonciation à une condition suspensive ne peut intervenir qu’avant le constat de sa défaillance, et donc pendant le délai de la condition.

C’est précisément ce qui découle de l’article 1304-4 susvisé, lequel édicte qu’il est en principe possible de renoncer à une condition suspensive avant sa défaillance, alors qu’il n’est en principe pas possible de renoncer à une condition suspensive après sa défaillance.

En troisième lieu, les règles du droit commun des obligations issues de l’ordonnance du 10 février 2016 sont supplétives de volonté, de sorte que rien n’interdit aux parties de prévoir, d’une part, des modalités et délais selon lesquelles une partie peut se prévaloir de la non-réalisation d’une condition suspensive stipulée à son profit, et d’autre part, qu’à défaut de s’en être prévalu selon les modalités et dans le délai contractuellement prévus, elle sera réputée y avoir renoncé.

Or, il est constant que la société Gambetta Promotion aux droits de laquelle vient la société Gambetta Développement ne s’est prévalue de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un courrier de la Préfecture que dans son courrier du 11 décembre 2019, soit postérieurement à l’expiration du délai de réalisation de la promesse, de sorte qu’elle est réputée y avoir renoncé à défaut de s’en être prévalu dans le délai contractuel.

De surcroît, la cour observe que dans ledit courrier, la société bénéficiaire tout en invoquant la non-réalisation de cette condition suspensive, se déclare toutefois « favorable à concrétiser l’opération » et « ne pas être opposée à régulariser, dans des conditions et selon un délai qui favoriseraient la finalisation de la vente projetée, une nouvelle promesse », confirmant implicitement sa renonciation à cette condition.

Il s’ensuit que la société Gambetta Développement est réputée avoir renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un courrier de la Préfecture, et donc à se prévaloir de sa défaillance faute d’avoir invoqué celle-ci dans le délai contractuel, de sorte qu’elle ne peut s’en prévaloir pour invoquer la caducité de la promesse de vente, et justifier son refus de lever l’option.

— Sur le défaut de diagnostic amiante

Le tribunal n’a pas statué sur ce point.

La société Gambetta Développement fait valoir qu’elle a notamment mandaté la société QUALICONSULT par contrat du 16 septembre 2019 pour procéder au diagnostic « amiante avant démolition », qui n’a pu intervenir faute d’y être autorisée par les consorts [O], et que n’ayant pu s’assurer de la présence ou non d’amiante alors que ce sujet conditionnait l’acquisition des biens, objet de la promesse, elle a légitimement considéré que la réitération de l’acte de vente ne pouvait intervenir sans l’établissement de ce diagnostic, ce qui a entraîné, à défaut de prorogation du délai, la caducité de la promesse du fait des consorts [O].

Elle ajoute qu’aux termes de la promesse, les consorts [O] avaient autorisé la bénéficiaire à accéder à leur propriété pour faire établir ce diagnostic amiante et ce, sans préavis particulier de 15 jours, ni entente sur les modalités d’interventions, ces deux aménagements ne s’imposant que pour la réalisation des diagnostics pollution, qui sont relatifs à la nature des sols, ce que n’est pas le diagnostic amiante ; que contrairement à ce que soutiennent les époux [O], le diagnostic amiante prévu par la clause relative aux diagnostics techniques n’a pas le même objet que les études de sol ou encore les diagnostics pollution notamment prévus par la clause relative à la « Nature du sol ' pollution », ce que confirme le fait que ces diagnostics ont été confiés à des prestataires différents et qu’ils ne relèvent pas des mêmes clauses de la promesse, l’obligation de faire réaliser le diagnostic amiante en vue de la démolition étant en effet prévue par la clause liée aux « DIAGNOSTICS techniques » (page18), alors que les études de sols et diagnostic pollution relèvent de la clause liée à la nature du sol et de la pollution qui ne concerne que « la nature du sol et/ou du sous-sol », voire le cas échéant « la nappe phréatique » », en vue de la construction.

Enfin, elle fait valoir que si elle avait accepté dispenser les vendeurs de leurs obligations au titre de l’établissement du dossier technique et de faire réaliser « à ses frais, tous les diagnostics nécessaires à l’acquisition du terrain (diagnostics amiante et plomb « avant démolition »,) » prévoyant à ce titre d’une part que le promettant conférait au bénéficiaire, à charge pour ce dernier d’en supporter les frais y attachés, pendant toute la durée de la promesse, la faculté de pénétrer sur le terrain objet des présentes à ses risques et sous sa responsabilité exclusive afin d’effectuer ou faire effectuer toutes études et travaux préalables à la construction tels que relevés, mesurages (notamment plan topographique), études de sol (sondages, diagnostics amiante avant démolition) etc … » (cf. Promesse p.7), et d’autre part qu’elle ne subordonnerait pas « son acquisition à l’absence de plomb, de termite, et ou de problématique liée à l’installation électrique ou gaz ou d’assainissement », strictement défini, l’absence d’amiante restait a contrario une condition d’acquisition compte tenu des précautions devant être prises en prévention des risques liés à ce matériau.

Les époux [O] font valoir que si le bénéficiaire disposait aux termes de la promesse de la faculté de pénétrer sur le terrain pour réaliser les diagnostics pollution, c’était à la condition de respecter un délai de prévenance et que les parties s’entendent sur les modalités d’intervention, et que le délai de prévenance vise les diagnostics pollution objets des conditions suspensives, définis comme étant notamment les études de sols comprenant elles-mêmes les « sondages, diagnostics amiante avant démolition » diligentés auprès d’une société spécialisée par le bénéficiaire à ses frais exclusifs, ce qui inclut le diagnostic amiante avant démolition, objet du contrat de QUALICONSULT.

Ils ajoutent que la société Gambetta Développement n’a pas satisfait aux modalités contractuelles de réalisation du diagnostic amiante avant-démolition dans le seul but de mettre en scène artificiellement un incident avec les vendeurs, et provoquer une nouvelle demande de prorogation de la signature de l’acte définitif et une nouvelle baisse du prix de vente, de sorte qu’aucune faute ne saurait leur être reprochée.

Réponse de la cour

Il importe de rappeler que la condition désigne une " modalité de l’obligation subordonnant la formation ou la résolution de celle-ci à la survenance d’un événement futur et incertain ».

En effet, l’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu’à ce que l’événement arrive, (condition suspensive), soit en la résiliant (condition résolutoire) , selon que l’événement arrivera ou n’arrivera pas.

En l’espèce, les seules conditions suspensives dont les parties ont entendu assortir la réalisation de la vente, au bénéfice exclusif de la société Gambetta Développement, et figurant aux pages 11 à 14 de la promesse, ont trait à l’absence d’occupation du bien le jour de la signature de l’acte authentique, une origine de propriété trentenaire, l’absence de servitudes de droit privé ou administratives, la situation hypothécaire, l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel, l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours, la taxe d’urbanisme, le projet urbain partenarial, la réalisation de logements sociaux, la nature du sol et pollution, l’absence de prescription au titre de la loi sur l’eau, l’obtention d’un courrier de la Préfecture, l’absence de prescription de mesures dans le cadre de l’archéologie préventive, et l’absence de cahier des charges d’un lotissement.

La réalisation d’un diagnostic amiante, avant-vente ou avant démolition, à la charge du promettant ou du bénéficiaire, permettant de s’assurer de l’absence d’amiante dans les biens objet de la promesse de vente, n’a nullement été érigée par les parties en condition suspensive de la réalisation de la vente, de sorte que la société Gambetta Développement ne peut être suivie lorsqu’elle indique que l’absence d’amiante conditionnait l’acquisition des biens , et qu’elle était donc légitime à exiger la réalisation d’un diagnostic à ce titre avant la vente.

Si tel avait été le cas, il n’est pas douteux que les parties auraient expressément prévu une telle condition suspensive, alors qu’au contraire la question d’un état relatif à la présence ou l’absence d’amiante ne figure pas au titre des conditions suspensives, mais uniquement dans la clause relative aux autorisations données par le promettant au bénéficiaire de « pénétrer sur le terrain objet des présentes à ses risques et sous sa responsabilité exclusive afin d’effectuer ou faire effectuer toutes études et travaux préalables à la construction tels que relevés, mesurages (notamment plan topographique), études de sol (sondages, diagnostics amiante avant démolition) etc … Dans ce but, il pourra installer sur le terrain le matériel nécessaire et fera son affaire personnelle des assurances nécessaires y afférentes. Il s’engage à ne pas perturber la jouissance des occupants » ou encore de « déposer toutes autorisations administratives », (pages 7 et 8 de la promesse), et surtout dans celle figurant en page 18 :

« DIAGNOSTICS technique

Les Parties reconnaissent avoir été informées par l’office notarial dénommé en tête des présentes des dispositions des articles L. 271-4 et suivants et R 271-1 et suivants du Code de la Construction et de l’habitation et dispenser le Notaire Soussigné de relater plus en détail lesdites dispositions.

Le Bénéficiaire déclare en sa qualité de professionnel de l’immobilier :

— vouloir démolir les Biens,

— dispenser expressément le Promettant de faire effectuer les diagnostics techniques visés aux articles L. 271-4 et suivants et R 271-1 et suivants du Code de la Construction et de l’habitation,

— vouloir prendre les Biens en l’état tel qu’il les a visités et exonère le Promettant de toute garantie, y compris de la garantie des vices cachés, pour toute cause révélée au titre de la réglementation relative :

au risque d’exposition au plomb,

à la présence de termites ou autres insectes xylophages dans les Biens,

à l’installation intérieure d’électricité et le cas échéant de gaz,

à la performance énergétique des Biens,

à l’installation d’évacuation des eaux usées.

Le Bénéficiaire déclare à cet égard :

— qu’il ne subordonne pas son acquisition à l’absence de plomb, de termite, et ou de problématique liée à l’installation électrique ou gaz ou d’assainissement,

— Qu’il s’interdit de rechercher la responsabilité du Bénéficiaire à ce sujet et/ou de lui opposer un motif tiré de ces réglementations en opposition à la régularisation des présentes aux prix et conditions susvisées.

Le Bénéficiaire déclare qu’il fera réaliser, à ses frais, tous les diagnostics nécessaires à l’acquisition du terrain (diagnostics amiante et plomb « avant démolition »,) dans les conditions évoquées ci-dessus »

Il sera rappelé que l’article L.271-4 susvisé impose au vendeur de fournir un dossier de diagnostic technique comprenant notamment l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code, en vue de son annexion à la promesse de vente ou à défaut à l’acte de vente, et que la sanction de l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, ne consiste qu’en l’impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

La réglementation n’oblige le propriétaire de l’immeuble qu’à transmettre à l’acquéreur l’état établi par le professionnel, ce dont la société Gambetta Développement, en qualité de professionnel de l’immobilier projetant de démolir les biens objet de la promesse, a dispensé les vendeurs.

Elle ne peut utilement soutenir qu’en dispensant les vendeurs de réaliser le diagnostic technique, elle n’avait pas pour autant renoncé à faire vérifier la présence d’amiante, et avait ainsi fait de cette vérification une condition de la réalisation de la vente, alors qu’il a été vu ci-dessus que l’absence d’amiante n’a pas été érigée en condition par les parties.

En conséquence de l’ensemble des éléments ci-avant examinés, il est établi que la société Gambetta Développement n’a pas exercé son droit d’option dans le délai contractuel, refusant de déférer à la sommation d’avoir à signer l’acte authentique de vente, alors que l’ensemble des conditions suspensives stipulées à l’acte étaient réalisées à la date fixée par les parties comme date ultime de la réalisation de la vente, soit qu’elles se soient effectivement accomplies, soit que le bénéficiaire y ait renoncé expressément (« Nature du sol-pollution), soit qu’il soit réputé y avoir renoncé faute de s’être prévalu de sa non-réalisation avant la date précitée (obtention d’un courrier de la préfecture), la question du diagnostic amiante n’étant pas une condition de la réalisation de la vente, de sorte que l’indemnité d’immobilisation étant stipulée acquise au promettant en pareil cas, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté les époux [O] de leur demande de ce chef.

Tu as omis de dire si tu confirmes ou infirmes le jugement préalablement à la condamnation.

Il a y donc lieu de condamner in solidum la SAS GAMBETTA DEVELOPPEMENT et la SA BNP PARIBAS, à payer aux époux [O] la somme de 100.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêt légal à compter du 6 janvier 2020, et avec capitalisation des intérêts échus pour une année entière au moins, en exécution de la promesse unilatérale de vente du 7 mars 2018 et de l’acte de caution du 26 juillet 2018, sans qu’il apparaisse nécessaire d’assortir cette condamnation d’une mesure d’astreinte.

— Sur la demande de dommages et intérêts des époux [O]

Le tribunal a rejeté cette demande au motif que la caducité de la promesse de vente du 7 mars 2018 résultant de la défaillance d’une condition suspensive du fait fautif des promettants, ceux-ci ne sont pas fondés à invoquer une quelconque faute de la société bénéficiaire.

Au soutien de l’infirmation du jugement, les époux [O] font valoir qu’ils ont dû subir des tracasseries psychologiques et démarches compliquées y compris judiciaires, depuis plusieurs années, afin de remédier à la faute exclusive du promoteur ; qu’ils se sont vus imposer de baisser sans cesse le prix de vente de leur bien, jusqu’à se voir déloyalement accusés par le promoteur de refuser l’accès à leur propriété, à l’occasion d’une mise en scène destinée à les surprendre aux aurores, sans respect du délai de prévenance contractuel, peu de temps avant la dernière date prorogée de signature de l’acte définitif, dans le seul but de faire peser sur eux une pression destinée à obtenir un nouveau report sine die de la signature de l’acte définitif, sans aucune visibilité ni garantie sur la finalisation de la transaction, assorti d’une nouvelle baisse du prix.

La société Gambetta Développement demande de confirmer le jugement qu’il confirme en ce qu’il a débouté les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires en raison de la défaillance de leur fait de la condition liée à l’obtention d’un courrier de la préfecture relative aux installations classées.

Réponse de la cour

En l’espèce, il résulte de l’exposé des faits constants et de la motivation ci-avant, qu’il ne peut être reproché un quelconque manquement aux époux [O], ceux-ci ayant parfaitement respecté les obligations mises à leur charge par la promesse de vente, et ne pouvant se voir reprocher la défaillance d’une condition suspensive au bénéfice de laquelle la société Gambetta Développement est réputée avoir renoncé.

Par ailleurs, il ne saurait être sérieusement contesté qu’alors qu’ils ont été à tout le moins accommodants, en acceptant au gré des demandes en ce sens de la société bénéficiaire, et par deux avenants successifs, de diminuer de 27% le prix de vente initialement fixé, et de minorer le montant initial de l’indemnité d’immobilisation finalement fixé à 5% du prix de vente, soit un montant inférieur à celui de 10% habituellement pratiqué, alors que la période d’immobilisation du bien, constituant leur logement principal était particulièrement longue, le processus ayant débuté en juillet 2017, ou à tout le moins en mars 2018, soit une immobilisation d’au moins 20 mois, ils se sont vus opposés, quelques jours seulement avant la date ultime fixée par le dernier avenant, une troisième demande de prorogation motivée, de manière inopérante, par l’absence de réalisation d’un diagnostic dont il a été jugé qu’elle ne constituait pas une condition suspensive dans la commune intention des parties, cette demande apparaissant en réalité motivée par la volonté d’obtenir encore une diminution du prix de vente.

Sur ce point, la société Gambetta Développement n’a pas contesté que, comme l’indique M. [O] en son courrier du 21 novembre 2019, (pièce n°7 intimée), elle a fait état, lors d’une rencontre du 13 novembre 2019, soit 2 jours avant la date butoir, « de raisons économiques conjoncturelles l’empêchant d’acquérir selon les termes du dernier avenant du 19 juin 2019 », et a sollicité des époux [O] qu’ils « partagent les risques économiques » en diminuant le prix de vente à 1.550.00 €, soit un nouveau rabais de 430.000 €.

Ce comportement, contraire à l’exigence de bonne foi et de loyauté qui doit présider en matière contractuelle, à l’origine de la présente procédure, a incontestablement aux causé aux époux [O] un préjudice moral qu’il convient de réparer par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 15.000 €.

— Sur les demandes de dommages et intérêts de la société Gambetta Développement

Pour condamner les époux [O] à payer à la société GAMBETTA DEVELOPPEMENT venant aux droits de la société GAMBETTA PROMOTION, le tribunal a retenu qu’en provoquant la défaillance de la condition suspensive d’obtention du courrier de la Préfecture confirmant que le terrain objet de la vente n’a jamais supporté d’installation classée, ils ont manqué à leur obligation, privant la bénéficiaire de la possibilité de lever l’option, et que cette dernière avait, légitimement et selon l’usage habituel engagé un certain nombre de dépenses avant la signature de l’acte authentique de vente dans la perspective de la réalisation de l’opération immobilière et notamment pour l’obtention du permis de construire, et que les époux [O], responsables de la caducité de la promesse de vente, devaient être condamnés à indemniser la société GAMBETTA DEVELOPPEMENT de l’ensemble des frais vainement exposés en lien direct avec l’exécution de la promesse de vente et l’obtention du permis de construire, à hauteur de 156 116 €.

Il a en revanche rejeté les autres demandes de la société GAMBETTA DEVELOPPEMENT au titre des sommes versées aux sociétés CERQUAL, CONTROLE G, QUALICONSULT 95, QUALICONSULT SECURITE et MARATHON des lors que la mission confiée à ces entreprises et correspondant aux factures qui sont produites n’est pas précisée, le lien avec l’obtention du permis de construire et le caractère prévisible du préjudice pour les promettants n’étant des lors pas démontrés, ainsi que celles au titre des sommes payées aux sociétés GIZMO, ILLUSIO, ABEILLE REPRO, ATLAS JUSTICE, PUBLICITE WIDERKHER et SYNAPSE, ces dépenses notamment de publicité et de communication ayant été engagées en vue de l’opération de commercialisation des logements à construire et non de l’obtention du permis de construire.

La société Gambetta Développement, au soutien de l’infirmation du jugement sur ce rejet, fait valoir que ces frais ces frais sont liés à l’obtention des autorisations d’urbanisme, et participent en outre à l’appréciation de la faisabilité du programme nécessaire à sa poursuite, et à tout le moins à l’exécution de la promesse de sorte qu’ils devraient être intégrés à l’assiette de son préjudice financier.

Les époux [O] soutiennent qu’ils les époux [O] ont parfaitement exécuté leurs obligations, et que la société Gambetta Développement, seule fautive, est mal fondée à réparation d’un quelconque préjudice, sans lien de causalité avec la faute alléguée des concluants, qui n’est pas établie.

Réponse de la cour

Dès lors que l’absence de réalisation de la vente n’est pas imputable à un manquement fautif des époux [O], ceux-ci ne peuvent être condamnés à indemniser la société Gambetta Développement de l’ensemble des frais vainement exposés en lien direct avec l’exécution de la promesse de vente et l’obtention du permis de construire, de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné les appelants à payer la somme de 156 116 € à ce titre, et confirmé en ce qu’il a rejeté le surplus des demandes indemnitaires de la société Gambetta Développement dont l’appel incident est en conséquence rejeté.

— Sur la demande des époux [O] de condamnation de la société Gambetta Développement à leur rembourses la somme de 164.627,78 € versée au titre de l’exécution provisoire du jugement, avec intérêts à compter de la décision

Il est jugé que l’arrêt infirmatif emporte de plein droit obligation de restitution et constitue le titre exécutoire ouvrant droit à cette restitution. En outre, les sommes restituées ne portent intérêt au taux légal qu’à compter de la notification, valant mise en demeure, de l’arrêt infirmatif (Soc., 27 février 1991, n°87-44.965, Civ,3ème, 19 février 2002, n° 00-20.665 ; Ass. Plén., 3 mars 1995, n° 91-19.497 ; Civ.2ème, 21 mars 2019, n° 17-31.395).

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit : plutôt il n’y a pas lieu de statuer sur cette demander car elle est de plein droit la conséquence de l’arrêt.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Gambetta Développement, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel avec bénéfice de recouvrement au profit de Maître Juliette CROS, Avocat au Barreau de PARIS, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer aux consorts [O] la somme de 14.400 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’exposer en première instance et en appel.

Pour les mêmes motifs, la société Gambetta Développement est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, aucune considération d’équité ne justifie de faire droit à la demande de la BNP PARIBAS au titre de ses frais non taxables.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 2 juin 2023 sauf en ce qu’il rejette le surplus des demandes de la société Gambetta Développement;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum la SAS Gambetta Développement et la SA BNP PARIBAS, à payer à M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] la somme de 100.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêt légal à compter du 6 janvier 2020 et capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière ;

CONDAMNE la SAS Gambetta DEVELOPPEMENT à payer à M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE la SAS Gambetta Développement de ses demandes de dommages et intérêts et sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de condamnation de la SAS Gambetta Développement à rembourser les sommes payées par les époux [O] en exécution du jugement assorti de l’exécution provisoire de plein droit, l’arrêt infirmatif emportant de plein droit obligation de restitution et constituant le titre exécutoire ouvrant droit à cette restitution ;

CONDAMNE la SAS Gambetta Développement aux dépens de première instance et d’appel, et dit qu’ils pourront être recouvrés, pour ceux dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision, par M^e Juliette Cros, avocat ;

CONDAMNE la SAS Gambetta DEVELOPPEMENT à payer à M. [V] [O] et Mme [P] [Z] épouse [O] la somme de 14.400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA BNP PARIBAS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,