Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 AVRIL 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12693 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEABZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 1120005766

APPELANTE

Société CLUBHOTEL [Localité 5] AMANDINE

SC immatriculée au RCS de Fréjus sous le numéro 324 769 017

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Clothilde CANAVATE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2398

INTIME

Monsieur [M] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jonathan ELKAIM, avocat au barreau de PARIS, toque : E0146

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [I] est associé de la société civile d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé Club Hôtel [Localité 5] Amandine.

En effet, par acte de cession du 25 juillet 2000 enregistré à la recette des impôts le 18 août 2000, il a acquis 105 parts d’un lot immobilier n° 399 comportant la jouissance en temps partagé d’un appartement n°00A04 situé à [Localité 5] et par acte du 13 février 2002, 87 parts d’un autre lot immobilier n°428 comportant la jouissance en temps partagé d’un appartement n°00A08.

Par acte d’huissier de justice du 31 août 2020, la société Club Hôtel [Localité 5] Amandine représentée par sa gérante la société à responsabilité limitée Clubhotel, a assigné M. [I] devant le tribunal, pour obtenir, au visa des articles 3 alinéas 1 et 3 de la loi du 6 janvier 1986 et 1231-6 du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser la somme de 5.199,91 ' au titre des charges d’associé des appartements n° 00A04 et 00A08 selon décompte du 4 juin 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, constater que par application des statuts de la société, il ne peut entrer en jouissance des droits affectés aux parts sociales correspondant à la fraction des biens immobiliers sociaux jusqu’à paiement de la somme susvisée, sa condamnation à la somme de 1 500 ' à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à la somme de 1.500 ' au titre des frais irrépétibles et sa condamnation aux dépens.

M. [I] s’est opposé à ces demandes. Il a exposé que par acte de cession du 24 mai 2012, il a cédé les 87 parts du lot immobilier n°428 comportant la jouissance en temps partagé de l’appartement n°00A08 à M. [F] ; que la société Club Hôtel [Localité 5] Amandine a perçu un chèque d’un montant de 523 ' le 31 mai 2013 tiré sur le compte de M. [F] ; que par lettres recommandées des 17 mai, 19 mai 2016 et 14 septembre 2016, il a contesté les charges concernant l’appartement n°00A08 ; qu’à titre d’exemple, pour la période du 21 février 2013 au 9 juillet 2014, la demanderesse lui a demandé la somme de 1.440 ' alors que le paiement de cette somme incombait à M. [F]; que par courriel du 26 septembre 2016, son mandataire a sollicité un tableau détaillé des charges afférentes aux deux lots mais que la demanderesse n’a pas fait droit à sa demande ; que la cession de parts a enfin été enregistrée le 9 août 2017 auprès du SIE de [Localité 3] et que la société Club Hôtel [Localité 5] Amandine lui en a transmis la copie le 16 août 2017 ; que la société l’a mis en demeure le 4 avril 2019 de régler la somme de 4.131,91 ' au titre des charges arrêtées au 3 avril 2019 et qu’à sa demande, un décompte daté du 4 avril 2019 lui a été adressé faisant apparaître un solde restant à devoir de 2.987,91 ' au titre des charges des exercices relatifs aux périodes d’été 2015 à 2018 concernant les deux appartements.

Il a fait valoir que la demande en paiement des charges relatives à l’appartement n° 00A08 est irrecevable ayant cédé ses parts le 24 mai 2012, que la demanderesse ne justifie pas l’avoir valablement convoqué aux assemblées générales ayant arrêté les appels de fonds pas plus que du quantum allégué lui causant un grief dès lors qu’il est dans l’incapacité de déterminer précisément les sommes dont il est redevable et qu’au regard des négligences de la demanderesse, elle ne peut se prévaloir d’un manquement pour obtenir le paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 8 février 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la société Club Hôtel [Localité 5] Amandine de sa demande en paiement des charges afférentes au lot n° 389 comportant la jouissance en temps partagé de l’appartement n°00A04 et au lot n° 428 comportant la jouissance en temps partagé de l’appartement n°00A08,

— débouté la société Club Hôtel [Localité 5] Amandine de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

— condamné la société Club Hôtel [Localité 5] Amandine aux dépens ainsi qu’à la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

La société Club Hôtel [Localité 5] Amandine a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 6 juillet 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 décembre 2024 par lesquelles la société civile d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé Club Hôtel [Localité 5] Amandine, appelante, invite la cour, au visa des articles 3, 9 de la loi du 6 janvier 1986, et 1231-6 du code civil, à :

— infirmer le jugement,

et statuant à nouveau,

— condamner M. [I] à lui payer la somme de 8.962,91 ' au titre des charges d’associés arrêtées au 24 septembre 2024 et frais, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation en date du 8 juin 2020,

— condamner M. [I] à lui payer la somme de 2.000 ' à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par ses soins,

— condamner M. [I] à lui verser la somme de 2.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance ;

M. [M] [I] a constitué avocat le 5 août 2021 mais n’a pas conclu.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de la société Clubhotel [Localité 5] Amandine en paiement des charges d’associé

Sur la qualité de porteur de parts de M. [M] [I]

La société civile Club Hôtel [Localité 5]-Amandine est une société d’attribution régie par les articles 1832 et suivants du code civil et la loi n°86-18 du 6 janvier 1986 (pièces Club Hôtel [Localité 5] Amandine n° 1- statuts de la société, et 4-extrait Kbis).

Elle a notamment pour objet la mise à disposition de ses associés de droits de séjour et de services se rattachant à l’immeuble social.

L’exécution de ce service est exclusivement financée par les associés au travers du règlement de charges afférentes aux semaines de jouissance qui leur sont attribuées.

M. [I] a acquis :

— par acte de cession du 25 juillet 2000, 105 parts sociales de la société civile Club Hôtel [Localité 5]-Amandine lui donnant la jouissance pendant une période de l’année d’un appartement n°00A04 correspondant au lot n°389 ((pièce Club Hôtel [Localité 5] Amandine n° 6 : acte de cession du 25 juillet 2000) ;

— par acte de cession du 13 février 2002, 87 parts sociales de la société civile Club Hôtel [Localité 5]-Amandine lui donnant la jouissance pendant une période de l’année d’un appartement n°00A08 correspondant au lot n°428 (pièce Club Hôtel [Localité 5] Amandine n° 7 : acte de cession du 13 février 2002).

Aux termes de l’article 3 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés

d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, 'les associés sont tenus, envers la société, de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction, l’acquisition, l’aménagement ou la restauration de l’immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital social et de participer aux charges dans les conditions prévues à l’article 9 de la présente loi.

[….]

L’associé défaillant ne peut prétendre, à compter de la décision de l’assemblée générale, ni entrer en jouissance de la fraction de l’immeuble à laquelle il a vocation, ni se maintenir dans cette jouissance'.

M. [I] est redevable en sa qualité de porteur de parts des charges d’associé portant sur les parts sociales détenues par ses soins.

M. [I] a fait valoir en première instance que par acte sous seing privé du 24 mai 2012, il a cédé ses parts portant sur le lot immobilier n° 428 comportant la jouissance en temps partagé de l’appartement n°00A08 à M. [F] de sorte qu’il ne saurait être redevable des charges afférentes à ces parts. Il a produit l’acte de cession.

La société Clubhotel [Localité 5] Amandine produit cet acte devant la cour (pièce n° 10).

L’article 12 des statuts de la société Clubhotel [Localité 5] Amandine, intitulé 'cession des parts', stipule :

'La cession des parts à des tiers étrangers à la société ne peut avoir lieu qu’avec le consentement préalable de la gérance. Les cessions de groupe de parts entre associés sont libres.

Lorsque la cession projetée n’est pas libre, le cédant doit notifier son projet à la société par lettre recommandée indiquant les nom, prénoms, domicile et nationalité du cessionnaire ainsi que le prix de la cession. envisagée.

Dans15 jours qui suivent cette déclaration, la gérance statue sur l’agrément ou le refus de la personne présentée comme futur titulaire des parts. A défaut de réponse dans ce délai, le cessionnaire est réputé agrée.

Si le cessionnaire est agrée par la gérance, la cession doit être régularisée dans le délai de deux mois de la notification faite au cédant. A défaut de régularisation dans ce délai, le cédant est réputé avoir renoncé à toute cession.

[….]

La cession des parts sociales doit être constatée par acte authentique ou sous seing privé. Elle doit comporter les éléments d’information définis à l’article 20 de la loi n°86-18 du 6 janvier 1986. Elle est opposable à la société, soit à compter de l’accomplissement des formalités prévues à l’article 1690 du code civil (signification à la société ou acceptation par elle dans un acte notarié), soit par l’inscription sur le registre des associés visé à l’article 9 ci-dessus…'.

Il résulte des pièces produites par la société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine que courant 2013, M. [I] a entrepris de céder les parts sociales afférentes à l’appartement n°00A08 correspondant au lot n°428 à M. [F]. La société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine a adressé au potentiel acquéreur un courrier le 21 août 2013 par lequel elle lui a réclamé les documents nécessaires à la réalisation de l’opération de cession (pièce n° 8 : courrier de la société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine du 21 août 2013).

Il s’avère que M. [F] ne s’est pas manifesté, de sorte qu’aucun acte de cession n’a été régularisé.

Par mail du 26 septembre 2016, M. [I] a indiqué à la société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine par le truchement de Mme [X], que :

'Il apparaît que M. [F] n’a jamais retourné les documents pour la régularisation de son achat auprès de M. [I].

Ayant pris contact avec M [F], il s’engage à retourner signés dès le 29 septembre les documents que Mme [R] a eu la gentillesse de lui transmettre à nouveau afin qu’il régularise définitivement son achat'(pièce société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine n° 9 : mail à la société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine du 26 septembre 2016).

La cession a été formalisée le 2 août 2017 (pièce Club Hôtel [Localité 5]-Amandine n° 10 : acte de cession du 2 août 2017). Elle n’est intervenue ni le 5 mai 2013, ni le 24 mai 2012 comme l’a retenu à tort le tribunal.

En effet, l’acte régularisant cette cession, signé par M. [I], M. [F] et la société Club Hôtel [Localité 5] Amandine, est daté des 27 janvier, 24 mai et 2 août 2017. Il a été enregistré le 9 août suivant au Centre des Finances publiques de [Localité 3]. Il a été régularisé le 27 janvier 2017 par M. [I], ainsi qu’il résulte de la pièce n° 10).

Aux termes de l’article 12 des statuts de la société, la cession est opposable à la société à compter de l’inscription sur le registre des associés visé à l’article 9 ci-dessus…'. Par courrier du 16 août 2017 la société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine a informé M. [I] que la cession des parts a été enregistrée dans le registre des associés et au centre des impôts (pièce n° 10 précitée). La cession a été enregistrée au centre des impôts le 9 août 2017 (pièce n° 10).

Dès qu’il a souhaité mettre en vente les parts relatives à l’appartement n°00A08 (lot n°428), M. [I] a cessé de régler les charges d’associés afférentes à celui-ci (pièces Club Hôtel [Localité 5]-Amandine n° 11 et 12 : courriers de M. [I] des 6mai 2013 et 17 mai 2016).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 avril 2019, le conseil de la SC Club Hôtel [Localité 5]-Amandine a adressé à M. [I] une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 4.231,91 ' au titre des charges impayées (pièce Club Hôtel [Localité 5]-Amandine n° 5 : mise en demeure). Cette mise en demeure est demeurée sans effet.

Or, il résulte de ce qui précède que M. [I] est redevable des charges afférentes au lot n°428 (appartement n°00A08) jusqu’au 2 août 2017.

S’agissant du lot n° 389 (appartement n° 00A04), M. [I] ne contestait pas être toujours propriétaire des parts sociales afférentes à ce lot.

Sur les assemblées générales approuvant les comptes

M. [I] a soutenu en première instance que les assemblées générales ayant approuvé les charges sont nulles en ce sens que la société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine ne démontrait pas l’avoir convoqué à ces assemblées générales.

Aux termes de l’article 22 des statuts, les convocations aux assemblées générales sont faites soit par lettre simple adressée à tous les associés postée 20 jours francs au moins avant la réunion et indiquant l’ordre du jour de l’assemblée, soit par remise contre récépissé ou émargement d’un livre de convocation dans le même délai'.

En l’occurrence, les procès-verbaux des assemblées générales des 9 septembre 2014, 24 septembre 2015, 22 septembre 2016, 25 septembre 2017 et 20 novembre 2018 précisent que 'le président dépose sur le bureau et met à la disposition des membres de l’assemblée le double de la lettre de convocation adressée aux associés'.

Il n’est donc pas établi que M. [I] n’ait pas été convoqué aux assemblées générales et il ne saurait donc invoquer leur nullité pour ce motif.

Sur le montant des charges dues

Comme il a été dit plus haut, la demande de la société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine est fondée sur l’article 3 alinéa 1 de la loi n°86-18 du 6 janvier 1986 qui dispose que 'les associés sont tenus, envers la société, de répondre aux appels de fonds nécessités par la construction, l’acquisition, l’aménagement ou la restauration de l’immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital social et de participer aux charges dans les conditions prévues à l’article 9 de la présente loi'.

L’article 15 des statuts de la société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine énumère les diverses catégories de charges auxquelles les associés sont tenus de participer (pièce société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine n° 1 : statuts).

Ce même article précise que :

'Pour faire face au paiement des charges, les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds émis par la gérance et nécessaires à la réalisation de l’objet social'.

Le règlement des charges d’associé constitue ainsi une obligation de chacun des associés envers la société, étant souligné que la carence d’un associé dans le règlement de ses charges est supportée par l’ensemble des autres associés qui devront régler les charges de l’associé défaillant.

L’assemblée générale des associés du 17 octobre 2024 a adopté la résolution n°11 aux termes de laquelle est décidé que 'l’intégralité des frais engagés pour le recouvrement des charges sera supportée par le défaillant : mise en demeure par lettre recommandée (25,00 ' chacune), tous frais de recouvrement, frais d’huissiers, recherches d’adresses, et tous les frais de procédure judiciaire’ (pièce société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine 18 : procès-verbaux d’assemblée générale ' procès verbal du 17 octobre 24 ' résolution 11).

Les comptes de la société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine, et ce faisant le montant des charges d’associés, ont chaque année été approuvés par chacune des assemblées générales.

(pièces société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine n° 4 et 18 : procès-verbaux des assemblées générales).

Les appels de fonds correspondant ont été adressés à M. [I] (pièce société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine n° 16 : appels de charges).

Il résulte des pièces produites par la société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine que les charges dues par M. [I] au titre de l’appartement n°00A04 (lot n°389) s’élèvent à la date du 24 septembre 2024, à la somme de 15.085 ' décomposée comme suit :

850 + 926 + 926 + 1 440 + 1 754 + 1.847 + 1.418 + 1 523 + 1 367 + 1.144 + 991 + 899 + 760 + 1.068 + 1.036 = 17.949 ' ;

— pièce n° 3 : relevé de compte du 4 juin 2020,

— pièce n° 13 : relevé de compte du 6 juillet 2021,

— pièce 17 : relevé de compte du 24 septembre 2024.

Les charges dues par M. [I] au titre du lot n°428 (appartement 00A08), s’élèvent selon décompte du 4 juin 2020, à la somme de 7.688 ', arrêtée à la date de la cession intervenue le 2 août 2017, décomposée comme suit :

677 + 767 + 767 + 1.535 + 1.614 + 1.143 + 1.165 = 7.668 '

(pièce société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine n° 3 : relevé de compte du 4 juin 2020).

Les charges d’associé dues au total pour les deux appartements par M. [I] à la date du 24 septembre 2024 s’élèvent à la somme de 7.668 + 17.949 = 25.617 '

M. [I] a effectué des règlements de charges pour un montant de :

870 + 514 + 926 + 926 + 2;704 + 2;207 + 1.555 + 6.137,94 + 1.165 = 17.004,94 ' (pièces n° 3, 13 et 17 précitées).

M. [I] est donc débiteur de la somme de 25.617 – 17.004,94 = 8.612,06 ' au titre des charges d’associés.

En exécution de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 17 octobre 2024 il est débiteur des frais de gestion exposés par la société pour tenter de recouvrer sa créance, lesquels s’élèvent à la somme de 350,85 ' (20 + 20 + 20 + 20 + 70 + 85,28 – 80 + 58,57 + 15 + 20 + 25+ 77) :

pièces société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine précitées n° 3, 13 et 17).

Un examen du comptes charges de M. [I] arrêté au 26 octobre 2016, montre que celui-ci présentait à cette date un solde débiteur d’un montant de 52,91 '.

(pièce société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine n° 19 : relevé de compte du 26 octobre 2016).

Les charges relatives aux deux lots étaient quasiment soldées.

Il apparaît que les charges dues après la cession du 2 août 2017 des droits relatifs à l’appartement n°428 (appartement 00A08), sont uniquement constituées par les charges relatives au lot n°00A04 constituant le lot n°389 (pièce société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine n°17 : relevé de compte du 24 septembre 2024).

Il résulte de ce qui précède que la société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine justifie de sa créance d’un montant de 8.962,91 ' au titre des charges impayées à la date du 24 septembre 2024 et des frais.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté la société de sa demande en paiement des charges d’associé et des frais.

M. [I] doit donc être condamné à payer à la société la somme 8 962,91 ' (8.612,06 + 350,85) au titre des charges d’associé impayées et des frais, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation du 8 juin 2020.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

La société Club Hôtel [Localité 5] -Amandine fait valoir que M. [I] a décidé, en toute mauvaise foi, de cesser de s’acquitter de ses obligations lui incombant au titre des charges d’associé, alors même que la cession de parts projeté par ses soins n’était pas réalisée, que sa défaillance récidivante l’a contraint à engager une procédure afin de recouvrer ses créances à ce titre et que qu’elle subi un préjudice en termes de temps passé et frais de traitement de contentieux excédant le cadre normal de la simple administration.

Ce faisant, la société Club Hôtel [Localité 5] -Amandine ne justifie pas de préjudices distincts de ceux réparés par la condamnation de M. [I] à payer les frais de recouvrement, par l’allocation des intérêts moratoires et par la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour ces motifs, se substituant à ceux de la première juge, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société Club Hôtel [Localité 5] -Amandine de sa demande de dommages-intérêts

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. [I], partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la société Club Hôtel [Localité 5]-Amandine la somme de 2.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté la société civile d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé Club Hôtel [Localité 5] Amandine de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [I] à payer à la société civile d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé Club Hôtel [Localité 5] Amandine la somme de 8.962,91 ' au titre des charges d’associé impayées et des frais, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 8 juin 2020 ;

Condamne M. [I] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la société civile d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé Club Hôtel [Localité 5] Amandine la somme de 2.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE