RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 MAI 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19546 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXCR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Août 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal d’Instance d’AUBERVILLIERS- RG n° 11-22-000602

APPELANTS

Monsieur [J] [P]

né le 17 Février 1972 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [Y] [P] épouse [P]

née le 01 Février 1988 à Côte d’Ivoire

[Adresse 1]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Ebenezer OKPOKPO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1937

INTIMÉ

Monsieur [X] [D]

né le 15 Juillet 1953 à [Localité 8] (93)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Léna ETNER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0154

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 08 avril 2025 et prorogé jusqu’au 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 20 octobre 2018, M. [X] [D] a donné en location à M.[J] [P] et Mme [Y] [P] un bien situé [Adresse 2] à [Localité 6].

En 2021, le loyer et les charges n’ont plus été réglés et aucun justificatif d’entretien du logement n’a été fourni à la demande du propriétaire.

Le bail a été résilié et les locataires ont déménagé.

Aucun état des lieux n’a été effectué en présence des locataires et des dégradations ont été constatées lors de l’état des lieux effectué par les commissaires de justice.

Saisi par M. [X] [D] par acte de commissaire de justice délivré le 17 juin 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 4 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a rendu la décision suivante :

— condamne M. [J] [P] et Mme [Y] [P] à payer à M. [X] [D] la somme de 11 182,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022 ;

— condamne M. [J] [P] et Mme [Y] [P] à payer à M. [X] [D] la somme de 4 050 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022 ;

— déboute M. [X] [D] de ses autres demandes ;

— rejette les autres demandes ;

— condamne M. [J] [P] et Mme [Y] [P] à payer à M. [X] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [J] [P] et Mme [Y] [P] aux dépens ;

— rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 21 novembre 2022, M. [J] [P] et Mme [Y] [P] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 2 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [J] [P] et Mme [Y] [P] demandent à la cour de :

— reformer le jugement rendu le 4 août 2022 ;

— dire que Mme et M. [P] n’ont pas d’arriérés de loyers et de charges et ne sont redevables d’aucune somme au titre des loyers et de charges à l’égard de M. [X] [D] ;

— condamner M. [X] [D] à verser à Mme et M. [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

— condamner M. [X] [D] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [X] [D] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 4 août 2022, le tribunal de proximité d’Aubervilliers qui a condamné M. [J] [P] et Mme [Y] [P] à lui payer une somme de 11 182,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2021 avec les intérêts légaux à compter du 17 juin 2022 ainsi qu’à une somme de 4 050 euros au titre des réparations locatives avec les intérêts légaux à compter du 17 juin 2022 et à une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et y ajoutant, de porter le montant des réparations locatives à la somme de 33 971,73 euros (au lieu de 4 050 euros) avec intérêts et capitalisation des intérêts à compter du 17 juin 2022 ;

— condamner M. [J] [P] et Mme [Y] [P] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les loyers et charges impayés,

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M [X] [D] verse aux débats le contrat de bail du 20 octobre 2018 ainsi qu’un décompte locatif arrêté au 15 mars 2023 inclus établissant que l’arriéré de la dette locative s’élève à la somme de 9 582, 95 euros.

Le bailleur produit le relevé des charges de copropriétés de l’année 2020 ainsi qu’un courrier envoyé locataires les informant de la hausse de la provision sur charges.

M. et Mme [P] ont quitté l’appartement le 15 octobre 2021 sans en informer le bailleur M. [D], sans lui laisser leur nouvelle adresse et sans mettre en place de suivi de courrier, se contentant de déposer les clés du logement chez la gardienne de l’immeuble.

Ils n’ont pas répondu aux SMS de M. [D] qui souhaitait établir un état des lieux de sortie contradictoire de sorte qu’un état des lieux non contradictoire a finalement été effectué le 15 novembre 2021 après convocation des parties par lettre recommandée AR par un commissaire de justice.

M. [D] a justifié devant le premier juge d’un important arriéré locatif de 11 182,95 euros que M. et Mme [P] ont été condamnés à lui payer.

Il ressort des pièces produites devant la Cour que M. et Mme [P] se sont ensuite acquittés de quatre mensualités de 400 euros auprès du commissaire de justice en charge de l’exécution du jugement dont appel, selon décompte arrêté au 15 mars 2023. De sorte que l’arriéré de la dette locative ressort désormais à la somme de 9 582, 95 euros.

M. et Mme [P] soutiennent n’être plus redevables d’aucune somme motif pris qu’ils auraient réglé leur dette locative en espèces, mais ils n’en rapportent cependant pas la preuve et seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [Y] [P] et M [J] [P] à payer à M [X] [D] la somme de 11 182,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022 et de condamner les mêmes à lui payer la somme de 9 582, 95 euros arrêtée au 15 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022.

Sur la réclamation des sommes au titre des réparations locatives,

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret 11087-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, dispose que sont des réparations locatives travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ont notamment le caractère de réparations locatives, le maintien en état de propreté et les menus raccords de peintures et tapisseries des plafonds, murs intérieurs et cloisons.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

M [X] [D] produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 15 novembre 2021 après convocation des locataires par courrier recommandé, ainsi qu’un devis chiffré effectué par la société G. Castellou concernant le bien immobilier sis [Adresse 2].

Il résulte de ce procès-verbal que dans l’entrée la porte de l’appartement est en état d’usage avancée et le verrou est cassé, le sol et les murs sont en état d’usage avancé, et une partie du papier peint au mur est arrachée, dans le double séjour, le sol et le papier peint aux murs est en état d’usage avancé, une partie ayant été arrachée, le plafond est en état fortement avancé, dans la cuisine , le sol est totalement dégradé, sale et présente des chocs et accrocs, la fibre de verre aux murs est également fortement usagée avec traces de saletés, le meuble sous évier est totalement dégradé avec un important décalage entre les deux portes, dans le couloir le sol est en état d’usage avancé et les murs sont sales, dans la chambre I le sol est fortement dégradé, le papier peint aux murs est totalement dégradé et déchiré, le plafond est en état d’usage, la fenêtre ouvre et ferme correctement mais elle est tordue en partie basse, dans la salle de bain, le sol est en état d’usage, les murs sont fortement dégradés et sales, le tablier de la baignoire est sorti de son emplacement, le pommeau de douche est absent et le robinet très encrassé, dans le cellier, le sol est en état d’usage, le papier peint aux murs est en état d’usage avancé avec de nombreuses traces, dans la chambre 2 le papier peint au mur a été déposé, le sol est en état d’usage avancé, dans la salle d’eau le sol est fortement dégradé, le papier peint aux murs est fortement dégradé et le plafond est en usage avancé, l’ensemble est sale et de nombreux cafards sont présents, dans les toilettes, le sol est en état d’usage, le papier peint au mur est en état d’usage avancé et le plafond est en état d’usage.

M. [D] soutient devant la Cour que l’état de l’appartement a rendu nécessaire la totalité de travaux de remise en état dont il réclame paiement à hauteur de 32 859 euros et fait valoir que la condamnation de M. et Mme [P] ne doit pas être seulement limitée à la dépose des papiers peints, au nettoyage et à une partie de la peinture.

Il convient de rappeler que la vétusté d’un logement est définie dans le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 comme « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ». Deux types de dégradations sont ainsi possibles : la vétusté, naturelle, liée au temps mais qui peut être accélérée par un usage anormal du bien, et les dommages causés par le locataire.

La dégradation du bien avec le temps est considérée comme normale et les travaux sont alors uniquement à la charge du propriétaire.

L’état des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice permet de vérifier l’état global du bien (murs, sols, huisseries). Il est réalisé à la sortie du locataire afin de constater les éventuelles dégradations commises.

En l’espèce, il est retenu des différents devis produits et du procès-verbal d’état des lieux de sortie, la somme de 1 550 euros à l’encontre des locataires, au titre de la seule dépose des papiers peints et nettoyage,

Une somme totale de 7 800 euros est en outre chiffrée pour la réfection des peintures de tout l’appartement, toutefois au regard des dégradations relevées dans le procès-verbal de constat et de l’état de vétusté inhérent à trois années de location qui doit être pris en considération, la somme forfaitaire de 2 500 euros sera retenue à l’encontre Mme [Y] [P] et M [J] [P].

S’agissant des sols, le procès-verbal d’état des lieux de sortie constate un état du sol en état d’usage dans la majeure partie de l’appartement, seule la cuisine et la salle d’eau sont plus dégradés mais n’excèdent cependant pas la vétusté, naturelle, liée au temps et il n’est pas établi que celle-ci ait été accélérée par un usage anormal du bien par M. et Mme [P].

Les autres postes de dépenses inclus dans le devis et notamment ceux relatifs à la plomberie ne peuvent être retenus au titre des réparations locatives, au regard des dégradations relevées.

Enfin, il n’est pas davantage établi que le redémarrage d’une chaudière soit lié à un quelconque manquement de M. et Mme [P] portant sur leurs obligations en tant que preneurs.

Ainsi, une somme totale de 4 050 euros sera uniquement retenue à l’encontre de Mme [Y] [P] et M [J] [P], en réparation des dégradations du logement, celle de 32 859 euros sollicitée par M. [D] en actualisation de ses demandes n’apparaissant aucunement justifiée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [Y] [P] et M [J] [P] à payer à M [X] [D] la somme de 4050 euros, au titre des réparations locatives.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. et Mme [P] au paiement d’une indemnité procédurale et aux dépens de première instance.

Il convient en équité de condamner M. et Mme [P] à verser à M. [D] la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [P], qui succombent au principal, seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

Infirme partiellement le jugement déféré, en ce qu’il a condamné Mme [Y] et M.[J] [P] à payer à M [X] [D] la somme de 11182,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022,

Statuant à nouveau sur ce chef du jugement infirmé,

Condamne Mme [Y] et M [J] [P] à payer à M. [X] [D] la somme de 9 582,95 euros arrêtée au 15 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2022,

Confirme le jugement attaqué pour le surplus,

Y ajoutant,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Condamne Mme [Y] et M [J] [P] à verser à M. [X] [D] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Y] et M [J] [P] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,