Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 FEVRIER 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13934 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGHHX

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Juin 2022 -Juge de la mise en état de [Localité 10] – RG n° 21/11587

APPELANTE

S.C.I. SIPALO

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 404 526 808

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0355

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son nouveau syndic, la société ORALIA HENRAT et [Localité 9], SASU immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 585 028 833

C/O Société ORALIA HENRAT et [R]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J0151

ayant pour avocat plaidant : M^e Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0357

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La société civile immobilière Sipalo est propriétaire des lots n° 109, 110, 111, 112, 113 et 114 dans l’immeuble du [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Une assemblée générale spéciale des copropriétaires du bâtiment B s’est tenue le 14 juin 2021 sous la forme de votes par correspondance.

Par acte d’huissier de justice délivré le 14 septembre 2021, la SCI Sipalo a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer à titre principal la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale en date du 15 juin 2021 à 17h heures et à titre subsidiaire la nullité des résolutions 2, 2-1, 2-2, 2-3, 2-4, 2-5, 2-6, 2-7, 2-8, 2-9 et 3 de cette assemblée générale.

Par ordonnance du 16 juin 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré la société Sipalo irrecevable en toutes ses demandes en contestation de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2021 de l’immeuble du [Adresse 3],

— condamné la société Sipalo aux dépens de l’instance,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toute autre demande.

La SCI Sipalo a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 21 juillet 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 10 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 22 février 2024, la société Sipalo, appelante, invite la cour, au visa des articles 17 1 A et suivants et 42 de la loi 10 juillet 1965, à :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle :

l’a déclarée irrecevable en toutes ses demandes en contestation de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin,

l’a condamnée aux dépens de l’instance,

et statuant de nouveau,

— la déclarer recevable dans sa demande en nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] du 15 juin 2021 de l’immeuble du [Adresse 3] et subsidiairement des résolutions 2, 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6, 2.7, 2.8, 2.9 et 3,

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3],

— ordonner qu’elle soit dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et honoraires d’avocat de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 inséré dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU du 13 décembre 2000,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’instance et d’appel en application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions notifiées le 15 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], intimé, invite la cour, au visa de l’article 789-6 du code de procédure civile et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 à :

— confirmer l’ordonnance en état en ce qu’elle a jugé irrecevable l’action de la société Sipalo, abstentionniste à l’assemblée générale du 15 Juin 2021, en contestation de cette assemblée générale du 15 juin 2021,

— débouter la société Sipalo de sa demande d’infirmation de l’ordonnance,

— débouter la société Sipalo de toutes ses demandes tendant à la recevabilité de son action et la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] aux dépens et à payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Sipalo à lui payer :

une indemnité de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens de première instance et d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité de l’action de la SCI Sipalo

Pour faire valoir, à titre principal, qu’elle doit être considérée comme défaillante, la SCI Sipalo allègue que les résolutions n° 2.1 et 2.9 ont été amendées lors de l’assemblée générale, de sorte qu’elle doit être considérée comme défaillante.

Elle soutient à titre subsidiaire qu’elle avait accompagné son vote de réserves, de sorte qu’elle doit être considérée comme opposante aux résolutions votées, et que le tribunal a fait une mauvaise interprétation de sa volonté. Elle explique que les observations littérales accompagnant son vote manifestent son opposition au projet et rappellent que les points contestés ont fait au préalable l’objet de discussions entre les parties et qu’elle avait indiqué qu’elle ne donnerait son accord qu’à la condition que ces deux modalités aient été mises en 'uvre.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI Sipalo a rempli le formulaire de vote par correspondance en cochant le vote «abstention» en face de toutes les résolutions, et que, si sa lettre d’accompagnement mentionnait qu’il ne participait pas aux frais de la suppression de l’escalier B, cela a été confirmé par la résolution 2.9 de l’assemblée générale. Il ajoute que la SCI Sipalo a confirmé ses votes par un courrier du 7 juillet 2021.

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1065, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sur le moyen tiré de la qualité de défaillante de la SCI Sipalo

Selon l’article 17-1 A alinéa 2 de la loi, les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Il est constant qu’à la suite de la convocation adressée aux copropriétaires du bâtiment B à une assemblée générale spéciale en vue de la suppression de l’escalier de service du bâtiment B devant se tenir le lundi 14 janvier 2021, la SCI Sipalo a transmis son formulaire de vote par correspondance sur lequel était cochée la case «Abstention» pour l’ensemble des résolutions. Son formulaire était accompagné d’un courrier indiquant : 'Veuillez trouver ci-joint mon formulaire de vote par correspondance. Propriétaire du 7ème étage je ne participe pas aux frais de la suppression de l’escalier B. D’autre part il avait été question de cette proposition de compenser les propriétaires non concernés de l’avantage de cet espace créé. Je vous prie de bien vouloir me confirmer ces deux points'.

Il ressort du projet annexé à la convocation que les projets de résolutions n° 2.1 et 2.9 étaient ainsi rédigés :

«2.1 ' Principe des travaux (Art. 26) (Charges bâtiment B)

Projet de décision :

L’assemblée décide d’approuver la réalisation des travaux de suppression de l’escalier de service du bâtiment B.

2.9 ' Financement (Art. 24) (Charges bâtiment B)

Projet de décision :

Un sous-compte travaux sera ouvert dans les livres du syndic pour le financement de ces travaux, sous le nom Travaux suppression escalier service Bat B.

Les appels de fonds seront effectués de la façon qui suit :

30 % au 01 juillet 2021

30 % au 01 août 2021

30 % au 01 septembre 2021

Ces travaux seront appelés en charge bâtiment B.»

Or, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générales du lundi 14 juin 2021 (nommé lundi 15 juin 2021) que les résolutions n° 2.1 et 2.9 ont finalement été rédigées de la façon suivante :

«2.1 Principe des travaux (Art. 24)

Pour rappel, l’assemblée générale a déjà décidé d’approuver la réalisation des travaux de suppression de l’escalier de service du bâtiment B. Il est rappelé quel le coût de rétrocession d’un m2 ainsi créé sera de 1 000 euros.

Le tableau des surfaces nouvellement créé, édité par le cabinet de géomètre [Z] & Associé soit 27,6 m2 réparti comme suit

[tableau]

Etant précisé que la somme afférente, soit 27 600 euros sera réglée par les copropriétairs acquéreurs des lots nouvellement créé, au syndicat des copropriétaires, dès la reception des travaux.

Cette somme de 27 600 euros sera répartie au prorata des tantièmes de chacun des propriétaires, clé de répartition Charges bâtiment C.

2.9 Financement (Art. 24)

Un sous-compte sera ouvert dans les livres du syndic pour le financement de ces travaux.

Les appels de fonds seront effectués de la façon qui suit :

Ces travaux seront appelés en Charges bâtiment C

L’assemblée décide d’effectuer un appel spécifique sera lancé le 01/07/2021 pour un montant de 107 354 euros TTC, uniquement auprès des copropriétaires bénéficiant de lots nouvellement créé

[liste des copropriétaires bénéficiaires]

Une fois les travaux validés, un appel de fonds afférent au coût de rétrocession des m2, 27 600 euros ainsi créé sera effectué le 01/01/2022, également uniquement auprès des propriétaires des lots nouvellement créé, au prorata des tantièmes nouvellement créé, soit

[même liste]»

Il apparaît donc, et le syndicat des copropriétaires ne s’en défend pas, que ces résolutions ont été modifiées par rapport au projet joint à la convocation. Il ressort d’ailleurs des pièces versées aux débats qu’à la suite des observations accompagnant le vote de la SCI, le syndic a adressé à celle-ci un projet de procès-verbal comportant déjà des modifications. M. [F], gérant de la SCI, a pointé «des oublis et des incohérences» et refusé de modifier ses votes, soulignant que la modification des votes eux-mêmes qu’il avait constatée constituait un faux, et c’est finalement une troisième version, tenant compte de ces remarques, qui a été signé et notifié.

Il apparaît donc non seulement que les résolutions n° 2.1 et 2.9 ont été amendées, mais en plus qu’elles l’ont été en dehors de tout débat tenu en assemblée générale, dans le cadre de tentatives de tractations postérieures, en violation des règles d’ordre public prévues par la loi de 1965 et son décret d’application.

La SCI Sipalo doit donc être considérée comme défaillants aux résolutions n° 2.1 et 2.9.

Sur le moyen tiré de la qualité d’opposante de la SCI Sipalo

L’article 17 alinéa 4 du décret du 17 mars 1967 dispose que procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Il en résulte que les observations de fond, telles que celles formulées par la SCI Sipalo dans son courrier accompagnant son bulletin de vote, ne sont pas des réserves au sens des dispositions précitées, lesquelles ne concernent que la régularité des décisions.

Le juge qui constate l’abstention d’un propriétaire n’a pas à interpréter celle-ci pour rechercher si elle peut ou non être assimilée à une opposition, quand bien même le gérant de la SCI, dans un courrier ultérieur, aurait sous-entendu que son abstention avait pour objet de bloquer un vote qu’il pensait relever de l’unanimité.

Dès, la SCI Sipalo ne peut être considérée comme opposantes aux résolutions votées lors de l’assemblée générale du 14 juin 2021

Par conséquent, elle doit être déclarée recevable à contester les résolutions n° 2.1 et 2.9 et déboutée du surplus de ses demandes. L’ordonnance doit être infirmée en ce qu’elle l’a déclarée irrecevable en toutes ses demandes en contestation de l’assemblée générale.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel de la procédure d’incident, ainsi qu’à payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

La SCI Sipalo demande à être dispensée de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 «le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires».

La SCI Sipalo, gagnant son procès contre le syndicat, est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant les dépens comprenant l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme l’ordonnance, sauf en ce qu’elle a déclaré la SCI Sipalo irrecevable en toutes ses demandes en contestation de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2021 de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare la SCI Sipalo recevable à contester les résolutions n° 2.1 et 2.9 de cette assemblée générale,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] aux dépens de première instance et d’appel de la procédure d’incident qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à la SCI Sipalo la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel de la procédure d’incident ;

Dispense la SCI Sipalo de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, incluant notamment les dépens comprenant l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE