Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 15 JANVIER 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15888 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJVV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 19/08067

APPELANTS

Monsieur [X] [T] [V] [K]

né le [Date naissance 1] 1946 à [Localité 13] (21)

[Adresse 9]

[Localité 12]

Madame [F] [A] [K]

né le [Date naissance 3] 1999 à [Localité 14]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Madame [U] [K]

née le [Date naissance 5] 1998 à [Localité 14]

[Adresse 6]

[Localité 12]

Madame [N] [O] [K]

née le [Date naissance 4] 1995 à [Localité 14]

[Adresse 6]

[Localité 12]

TOUS représentés par M^e Alain CROS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 182

INTIMES

Monsieur [M] [R] [H]

[Adresse 2]

[Localité 10]

DEFAILLANT (PV 659)

Madame [S] [B] [Z]

née le [Date naissance 7] 1951 à [Localité 15] (Sénégal)

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée par M^e Sophie HADDAD de la SELARL HADDAD-MOUTIER SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 6] À [Localité 12] représenté par son syndic, la société CITYA LAXE IMMOBILIER

C/O Société CITYA LAXE

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représenté par M^e Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 19

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [X] [K] est propriétaire non occupant d’un appartement au 3ème étage d’un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 12] et soumis au régime de la copropriété. Le logement est occupé par ses petites-filles, Mmes [F], [U] et [N] [K].

L’appartement situé au-dessus appartient à Mme [Z] et M. [H], propriétaires non occupants qui l’ont acquis en 1993.

Au cours de l’année 2016, des infiltrations d’eau sont apparues d’abord dans les escaliers de l’immeuble puis au plafond de M. [X] [K].

Le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [Z] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil, par acte du 4 avril 2017, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire, procédure à laquelle M. [X] [K] est intervenu volontairement.

Par ordonnance du 15 juin 2017, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [J]. Les opérations d’expertise ont été rendues communes à la MAIF, assureur de Mme [Z], M. [D], locataire de Mme [Z], la compagnie Axa France IARD, assureur habitation de M. [D] et la Filia MAIF, assureur propriétaire de M. [K] par une ordonnance du 27 septembre 2018.

L’expert a déposé son rapport le 27 mai 2019.

Par actes des 18 septembre, 30 septembre et 1er octobre 2019, les consorts [K] ont assigné Mme [Z], M. [H] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 12], représenté par son syndic MNG Immo, devant le tribunal de grande instance de Créteil.

M. [H] n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 25 juin 2021 rectifié par jugement du 17 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— débouté les consorts [K] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre Mme [Z] et M. [H],

— débouté les consorts [K] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires,

— condamné in solidum Mme [Z] et M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires :

la somme de 1 774,30 euros TTC au titre des travaux de reprise des éléments structurels du plancher haut de l’appartement des consorts [K],

la somme de 12 143,95 euros TTC, avec actualisation selon l’indice BT01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 27 mai 2019, date de dépôt du rapport d’expertise, et à la date du présent jugement, au titre des travaux de réfection de la cage d’escalier.

la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [Z] et M. [H] aux dépens comprenant les frais d’expertise,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties.

Les consorts [K] ont relevé appel de cette décision par trois déclarations remises au greffe les 23 août 2021 et 20 octobre 2021, enrôlées sous le n° RG 21/15888, n° RG 21/18310 et n° RG 21/18311.

Par ordonnance du 1er mars 2023, les procédures inscrites au rôle sous les numéros 21/15888 et 21/18310 ont été jointes et se poursuivent sous le numéro 21/15888.

Par ordonnance du 1er mars 2023, les procédures inscrites au rôle sous les numéros 21/15888 et 21/18311 ont été jointes et se poursuivent sous le numéro 21/15888.

La procédure devant la cour a été clôturée le 16 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 7 février 2023 par lesquelles les consorts [K], appelants, invitent la cour, sous le visa des articles 1231-1, 1240 du code civil et 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

statuant à nouveau,

— les juger recevables et bien fondés en leurs demandes,

— condamner solidairement M. [H] et Mme [Z] à payer à M. [X] [K] les sommes suivantes :

5 617,15 euros au titre de la réfection des peintures,

709,50 euros au titre de la réfection de l’installation électrique,

525,00 euros au titre du remplacement des meubles de cuisine,

1 303,50 euros au titre de la réfection du carrelage mural de la cuisine,

outre actualisation de ces sommes selon la variation de l’indice BT01 en prenant pour base le dernier indice publié au jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et pour multiplicateur le dernier indice publié au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement M. [H] et Mme [Z] à payer à Mme [F] [K], Mme [U] [K] et Mme [N] [K] la somme de 9 690 euros au titre de leur préjudice de jouissance pour la période de septembre 2016 à mai 2018 inclus,

— condamner in solidum M. [H], Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [F] [K], Mme [U] [K], Mme [N] [K] la somme de 28 560 euros pour la période de juin 2018 à novembre 2022 sous réserve d’actualisation jusqu’à la date de réalisation des travaux de reprises des poutrelles métalliques du plancher haut de l’appartement de M. [X] [K],

— condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’arrêt à intervenir, les travaux tels que prévus par le devis n° 201909311 de la société Domenech,

— condamner in solidum M. [H], Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 12] à payer à M. [X] [K] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [H], Mme [Z] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 12] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise ainsi que le constat d’huissier établie le 22 février 2022 ;

Vu les conclusions notifiées le 21 janvier 2022 par lesquelles Mme [Z], intimée, invite la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, à :

— juger M. [X] [K], Mme [F] [K], Mme [U] [K] et Mme [N] [K] mal fondés dans leur appel,

— les débouter de leurs demandes, fins et conclusions,

— confirmer par conséquent le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de condamnation dirigées à son encontre,

à titre subsidiaire, à supposer, par impossible que la cour infirme le jugement en déféré en retenant la sa responsabilité envers les consorts [K],

— juger que les demandes indemnitaires de M. [X] [K], Mme [F] [K], Mme [U] [K] et Mme [N] [K] au titre des travaux de reprise du logement de M. [X] [K] ne reposent pas sur des préjudices avérés et vérifiés,

— les en débouter,

— limiter à hauteur de 2 261 euros le montant de la condamnation qui serait prononcée à son endroit et M. [H] au titre du trouble de jouissance des lieux,

et, la recevant en son appel incident,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée avec M. [H] à payer au syndicat des copropriétaires :

la somme de 1 774,30 euros, au titre des travaux de reprise des éléments structurels du plancher haut de l’appartement des Consorts [K],

la somme de 12 143,95 euros TTC, avec actualisation selon indice BT01 de la construction, les indices de référence étant ceux en vigueur au 27 mai 2019, date de dépôt de rapport d’expertise, et à la date du présent jugement, au titre des travaux de réfection de la cage d’escalier,

la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise,

y procédant et statuant à nouveau,

— fixer un partage de responsabilité à hauteur de 50 % entre elle et M. [H] d’une part, et le syndicat des copropriétaires, d’autre part,

par conséquent,

— limiter les montants des condamnations qui seraient prononcées à son endroit et M. [H] au bénéfice du syndicat des copropriétaires :

à la somme de 887,15 euros, s’agissant des travaux de reprise des éléments structurels

du plancher haut de l’appartement,

à la somme de 6 071,97 euros, s’agissant des travaux de réfection de la cage d’escalier,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et subsidiairement, la ramener à de plus justes proportions,

— laisser à la charge de toutes les parties succombantes les dépens,

en tout état de cause,

— condamner les parties succombantes à lui verser la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel ;

Vu les conclusions notifiées le 26 janvier 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 12], intimé, invite la cour, à :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à tout le moins celles relatives à lui en ce qu’il a rejeté toutes les demandes des consorts [K] dirigées contre lui et fait droit en revanche aux demandes formées par lui contre Mme [Z] et M. [H],

— débouter au besoin les consorts [K] de toutes leurs demandes dirigées contre lui,

très subsidiairement,

— limiter à 85 euros par mois le trouble de jouissance des consorts [K] dont il pourrait être responsable, et sur une période ayant commencé à courir à compter du mois de juin 2019 pour se terminer en mai 2020,

— condamner in solidum Mme [Z] et M. [H] à lui garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit des consorts [K],

— constater qu’il a fait procéder début juin 2020 aux travaux de reprise des éléments structurels du plancher haut de l’appartement de M. [X] [K] par la société Domenech,

— déclarer par conséquent sans objet la demande des consorts [K] aux fins d’exécution sous astreinte par lui de ces travaux,

— le recevoir en ses demandes reconventionnelles contre Mme [Z] et M. [H] et l’y déclarer bien fondé,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mme [Z] et M. [H] à lui payer :

la somme de 1 774,30 euros TTC au titre des travaux de reprise des éléments structurels du plancher haut de l’appartement des consorts [K],

la somme de 12 143,95 euros TTC, avec actualisation selon la variation de l’indice BT01 en prenant pour base l’indice publié au mois de juin 2017, date du devis, et pour multiplicateur le dernier indice publié au jour du prononcé du jugement à intervenir au titre des travaux de réfection de la cage d’escalier de l’immeuble,

la somme de 5 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mme [Z] et M. [H] aux dépens de première instance en ce inclus les frais de l’expertise judiciaire,

— débouter Mme [Z] de toutes ses prétentions dirigées contre lui,

— juger n’y avoir lieu ni à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile contre lui, ni à mettre à sa charge les dépens, et notamment les frais de l’expertise judiciaire,

— condamner les consorts [K] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [K] et/ou in solidum Mme [Z] aux dépens d’appel ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions à la requête de M. [X] [K], Mme [F] [K], Mme [U] [K] et Mme [N] [K], délivrée à M. [H], le 8 novembre 2021, l’huissier ayant dressé procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Sur le rapport d’expertise, les désordres et les responsabilités

Les consorts [K] soutiennent que les époux [H] sont entièrement responsables des désordres subis dans l’appartement de M. [K] et que l’ampleur des désordres excède largement les inconvénients normaux de voisinage.

Ils ajoutent que la responsabilité du syndicat est également engagée en raison du défaut d’entretien des parties communes, puisque les poutrelles de structures métalliques du plancher haut de leur appartement étaient oxydées et qu’il appartenait au syndicat de faire effectuer les travaux de reprise dès la fin des infiltrations. Ils estiment que le syndicat des copropriétaires n’a pas justifié avoir fait réaliser des travaux conformes au devis validé par l’expert d’un montant de 5 337,20 euros, et que les travaux dont il est justifié sont incomplets en ce qu’ils correspondent à un autre devis, non validé par l’expert, de sorte que M. [K] ne peut procéder à la rénovation de son appartement et que le préjudice de jouissance perdure du fait du syndicat des copropriétaires.

Mme [Z] fait valoir que sa faute n’est pas démontrée et que le seul renvoi à l’ampleur alléguée des désordres dans le logement de M. [K], lequel n’est en réalité pas avéré, n’est pas suffisant pour caractériser l’anormalité d’un trouble du voisinage. Elle rappelle que la restauration de sa salle de bain a été constatée lors de la réunion d’expertise du 22 mai 2018.

Concernant les désordres dans les parties communes, elle soutient que les opérations d’expertise ont révélé que les poutrelles de structures métalliques du plancher haut de l’appartement de M. [K] se trouvaient en très mauvais état, ce qui a manifestement contribué à aggraver les désordres.

Le syndicat des copropriétaires allègue que, depuis 2015, il n’a eu de cesse d’enjoindre Mme [Z] de procéder aux travaux de réfection de son appartement pour mettre fin aux infiltrations, sans résultat. Il fait valoir que les opérations d’expertise ont clairement permis de confirmer l’entière responsabilité de Mme [Z] et M. [H].

Il soutient que, concernant la réfection du plancher haut de l’appartement de M. [K], c’est le devis d’un montant de 1 774,30 euros, figurant en annexes 4 et 5 du rapport d’expertise, qui a été validé par l’expert, et que la réalisation des travaux, réalisés en juin 2020, supposait que l’expert dépose son rapport et qu’il se soit écoulé un temps suffisant pour s’assurer que les travaux réalisés par Mme [Z] avaient efficacement supprimé l’origine des infiltrations, et ce alors qu’elle n’a jamais justifié de ces travaux.

En application de l’article 544 du code civil, le dommage causé à un voisin qui excède les inconvénients normaux du voisinage oblige l’auteur du trouble à le réparer, quand bien même aucune faute ne pourrait être reprochée à celui qui le cause.

L’article 1240 du code civil du code civil dispose que «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer».

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aux termes de ses opérations, l’expert a conclu que les désordres constatés dans les parties communes et le logement de M. [K] étaient les conséquences exclusives de la vétusté des installation sanitaires de l’appartement de Mme [H], dépassant la simple notion d’entretien à la charge de l’occupant.

Il a en effet constaté que les installations d’évacuation de la cuisine et de la salle de bain étaient fuyardes et devaient être entièrement refaites.

Dans le logement de M. [K], il a constaté que le faux-plafond en plaques de plâtre était effondré aux trois quarts dans la cuisine et qu’apparaissaient de fortes traces d’humidité dans le plafond et les poutrelles métalliques de structure de plancher, lesquelles se trouvaient oxydées. Il a par ailleurs relevé que toutes les pièces avaient subi une dégradation due à une humidité excessive.

Dans la cage d’escalier, l’expert a constaté l’existence de dégâts importants du quatrième étage au rez-de-chaussée, sur les murs verticaux entoilés et sous les paillasses d’escalier. Il a relevé des taux d’humidité proches de la saturation dans le mur séparatif entre la cage d’escalier et les appartements de gauche, ainsi que des décollements de peinture de paillasse d’escalier.

Mme [Z] ne peut se prévaloir de l’absence de toute faute pour contester sa mise en cause, sa responsabilité étant engagée de plein droit dès lors qu’il est démontré, comme c’est le cas en l’espèce, que les infiltrations ont pour origine des fuites des installations sanitaires de son appartement.

Sa responsabilité est donc engagée tant à l’égard des consorts [K] que du syndicat des copropriétaires.

En revanche, comme l’a relevé le tribunal, il n’est pas démontré, ni même suggéré par l’expert, que les désordres proviendraient d’un défaut d’entretien des parties communes engageant la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, comme le soutiennent les consorts [K], ni que l’état des poutrelles métalliques auraient aggravé le dommage, comme le soutient Mme [Z].

Il ressort au contraire du rapport d’expertise que les infiltrations provenant de l’appartement de Mme [Z] et M. [H] ont endommagé les poutrelles métalliques, parties communes, puisque l’expert a exposé : «les infiltrations affectent la structure de l’immeuble, la structure du plancher étant en contact permanent avec l’eau», dont il se déduit que l’oxydation des poutrelles est bien due aux infiltrations provenant de l’appartement de Mme [Z]. L’expert a par ailleurs précisé dans sa note aux parties n° 5 que les investigations sur des désordres d’origine collective s’étaient avérées négatives.

En outre, si les consorts [K] invoquent un défaut de diligence du syndicat des copropriétaires et des travaux incomplets pour la reprise du plancher haut de leur appartement, il ressort du rapport d’expertise que le préjudice de ces derniers consistait d’une part en l’impossibilité d’utiliser la cuisine et d’autre part en l’humidité se propageant dans les plafonds et parois des autres pièces et notamment d’une chambre, et que ces préjudices ont pris fin lorsque Mme [Z] a entrepris les travaux de réfection de sa salle de bain et de sa cuisine. Ainsi, aucun préjudice tenant au fait que le plafond ne peut être repeint faute d’une reprise efficace par le syndicat des copropriétaires n’a été évoquée lors de l’expertise, et aucune pièce versée aux débats ne démontre la réalité et l’ampleur d’un tel préjudice.

Dès lors, la responsabilité du syndicat des copropriétaires ne sera pas retenue.

Mme [Z] et M. [H] doivent donc être déclarés seuls responsables des désordres matériels subis par les consorts [K] et le syndicat des copropriétaires.

Mme [Z] sollicite, sans motiver sa demande, un partage de responsabilité entre M. [H] et elle à hauteur de 50 % chacun. Néanmoins, elle se contente de verser aux débats l’acte de vente de son bien signé en 1993, dont il ressort que son époux et elle sont mariés sous le régime de la communauté légale, et ne produit aucun document récent permettant de déterminer leur situation actuelle, de sorte que la cour n’est pas en mesure de déterminer un partage de responsabilité entre eux. Sa demande doit donc être rejetée.

Sur la réparation des préjudices des consorts [K]

Sur les préjudices matériels de M. [K]

M. [K] fait valoir que l’expert a validé l’intégralité des devis sur lesquels il fonde ses demandes.

Mme [Z] soutient que, M. [K] n’ayant produit que des devis, ses préjudices ne sont pas avérés ni réels.

Contrairement aux déclarations de Mme [Z], les dégradations subies par l’appartement de M. [K] sont démontrées par le rapport d’expertise, de sorte que le préjudice est avéré, et M. [K] produit, pour justifier du chiffrage de ce dernier, des devis pour des montant suivants :

5 617,15 euros pour la réfection des peintures,

709,50 euros pour la réfection de l’installation électrique,

525 euros pour le remplacement des meubles de cuisine,

1 303,50 euros pour la réfection du carrelage mural de la cuisine.

Ces devis ont été approuvés par l’expert judiciaire et peu importe que M. [K] n’ait pas encore fait réaliser les travaux.

Mme [Z] et M. [H] doivent par conséquent être condamnés solidairement à payer à M. [K] la somme de 8 155,15 euros, laquelle sera actualisée selon la variation de l’indice BT 01 en prenant pour base le dernier indice publié au jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et pour multiplicateur le dernier indice public au jour de la présente décision.

Sur le préjudice de jouissance de Mmes [K]

Les consorts [K] sollicitent que soit retenue une valeur locative de 850 euros comme base de calcul et un coefficient d’inconfort de 60 %. Ils font valoir que l’expert a indiqué que le logement était devenu impropre à sa destination et qu’un huissier, mandaté en février 2022, a constaté que l’appartement était en très mauvais état.

Mme [Z] fait valoir que l’expert a souligné le caractère habitable d’une très grande partie de l’appartement, même au plus fort des infiltrations, limitant le coefficient d’inconfort à 20 %, et a rappelé que la période d’indemnisation à prendre en considération devait être arrêtée à la date à laquelle elle a fait réaliser les travaux, soit en avril 2018.

Par ailleurs, elle souligne qu’aucun contrat de location n’a été conclu entre M. [K] et ses petites filles et que seule une indemnité d’occupation, d’un montant de 30 % inférieur à la valeur locative de l’appartement, peut être pris en compte comme base de calcul d’une indemnisation.

Il ressort du rapport d’expertise que l’essentiel des désordres concerne la cuisine, dont le faux-plafond est partiellement tombé et dans laquelle, lors de la visite du 15 février 2018, l’expert a constaté que les infiltrations étaient actives et se répandaient sur le plan de travail et le sol. Il apparaît donc que, si au plus fort des infiltrations, la cuisine était inutilisable, le reste de l’appartement n’a été atteinte que par un fort taux d’humidité dans les parois et les plafonds.

Le constat d’huissier dressé le 22 février 2022 démontre que les murs de la cuisine et du salon sont recouverts de petites tâches de moisissures noirâtres à de nombreux endroits et que dans la chambre sont également constatées des traces d’humidité jaunâtres en partie haute du mur côté cuisine. L’huissier relate que les murs et plafonds de l’appartement sont en très mauvais état général et présentent des traces d’humidité de toute part. Néanmoins, seuls sept clichés photographiques sur les 17 annexés par l’huissiers sont produits.

Les consorts [K] ne versent aux débats aucune pièce complémentaire permettant d’éclairer la cour sur la surface et la distribution de l’appartement. Le devis de l’entreprise Fredj permet de penser que l’appartement comporte deux chambres, tandis que le constat d’huissier comme l’avis de valeur locative n’évoquent qu’une seule chambre.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le préjudice de jouissance peut être calculé en retenant un coefficient de 30 % de la valeur de l’appartement.

Les consorts [K] ont transmis à l’expert un courrier d’une agence immobilière indiquant que «la moyenne du m2 est de 29,33 euros pour des appartements de ce type et par mois» et suggérant la mise en location pour un loyer de 850.

Comme le fait valoir Mme [Z], ce courrier n’est corroboré par aucune autre estimation et apparaît particulièrement peu circonstancié, n’apportant notamment aucune précision sur la zone concernée par le prix au m2 suggéré.

C’est à tort, en revanche, que Mme [Z] soutient que, dès lors qu’il n’existe pas de contrat de bail, le préjudice doit être évalué non pas sur la base d’une valeur locative, mais sur la base d’une indemnité d’occupation représentant 70 % de la valeur de cette dernière. Néanmoins, en l’absence de démonstration suffisante de la valeur du bien par les consorts [K], il y a lieu de retenir la base de calcul proposée par Mme [Z], à savoir 595 euros.

Enfin, si l’expert estime que le préjudice a cessé à la date où Mme [Z] a terminé ses travaux, celle-ci n’est pas déterminée puisque Mme [Z] n’a pas justifié des factures afférentes.

Lors de la visite du 22 mai 2018, si M. [K] a indiqué qu’il n’y avait plus d’infiltrations d’eau par les plafonds depuis un mois, l’expert a constaté la présence d’humidité encore importante.

Il n’est par ailleurs pas contesté qu’à compter de la cessation des infiltrations, la cuisine a de nouveau été utilisable, ce qui apparaît d’ailleurs sur les photos prises par l’huissier de justice en février 2022.

Par conséquent, il convient de retenir que Mmes [K] ont subi un préjudice de jouissance de septembre 2016 à avril 2018, soit durant 20 mois.

Il résulte de ces développements que Mme [Z] et M. [H] doivent être condamnés solidairement à payer à Mmes [K] la somme de 20 x 595 € x 0,30 = 3 570 euros.

Sur la réparation du préjudice du syndicat des copropriétaires

Mme [Z] fait valoir que seul un devis a été produit, et non pas une facture dûment acquittée.

Le syndicat des copropriétaires rappelle les constatations effectuées par l’expert et allègue que, ne disposant pas des fonds nécessaires pour entreprendre les travaux de réfection tant que Mme [Z] n’a pas payé les causes du jugement, il ne peut justifier d’une facture acquittée.

L’expert a constaté la réalité des dégradations de la cage d’escalier et validé le devis d’un montant de 12 143,95 euros. Par conséquent, la réalité des désordres est démontrée et le montant du préjudice est justifié, peu important que les travaux n’aient pas encore été réalisés et que le syndicat des copropriétaires ne puisse justifier d’une facture acquittée.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné solidairement Mme [Z] et M. [H] au paiement de cette somme.

Sur la demande de reprise du plancher haut formée contre le syndicat des copropriétaires

Les consorts [K] font valoir que le syndicat des copropriétaires n’a pas justifié avoir fait réaliser des travaux conformes au devis validé par l’expert d’un montant de 5 337,20 euros, et que les travaux dont il est justifié sont incomplets en ce qu’ils correspondent à un autre devis, non validé par l’expert, de sorte que M. [K] ne peut procéder à la rénovation de son appartement et que le préjudice de jouissance perdure du fait du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires soutient que c’est le devis d’un montant de 1 774,30 euros, figurant en annexes 4 et 5 du rapport d’expertise, qui a été validé par l’expert, et que la réalisation des travaux, intervenue en juin 2020, supposait que l’expert dépose son rapport et qu’il se soit écoulé un temps suffisant pour s’assurer que les travaux réalisés par Mme [Z] avaient efficacement supprimé l’origine des infiltrations, et ce alors qu’elle n’a jamais justifié de ces travaux.

Dans sa note aux parties n° 5 du 10 décembre 2018 faisant suite à la réunion du 27 novembre 2018, l’expert a validé «le devis de la société Domenech & Cie du 18 septembre 2018 d’un montant de 5 337,20 euros TTC pour l’intervention sur les parties communes». Par ailleurs, dans son document de synthèse et clôture des investigations du 12 mars 2019, il indique valider les devis présentés par les parties correspondant aux pièces expert n° 1 (c’est-à-dire les devis de réfection de l’appartement de M. [K]) et aux pièces expert n° 5 à 7.

Or, le syndicat des copropriétaires, ni aucune des parties, n’ont produit les pièces expert n° 5 à 7, de sorte que le syndicat ne démontre pas que son devis d’un montant de 1 774,30 euros a été validé, d’autant qu’il résulte sans équivoque du document de synthèse que la pièce expert n° 4, qui contient ce devis de 1 774,30 euros, n’a pas été validée.

En outre, dans sa note aux parties du 30 mai 2018, l’expert, citant sa pièce expert n° 4 comportant le devis du 28 février 2008 d’un montant de 1 774,30 euros, indique : «Nous constatons que le devis établi par la société Domenech ne comprend pas de reprise de plâtre de plafond, ni de passivation des fers de structure de plancher. Une extension du devis devra être effectuée».

Or, il n’est pas contesté que les travaux effectués par le syndicat des copropriétaires l’ont été suivant le devis lacunaire du 28 février 2008.

L’huissier de justice mandaté le 22 février 2022 a constaté que les poutrelles métalliques de structure du plafond étaient recouvertes d’un dépôt jaunâtre de corrosion et qu’était visible un trou d’environ 30 cm de diamètre.

Il ressort de ces éléments que le syndicat des copropriétaires n’a pas respecté les préconisations de l’expert et qu’il doit être condamné à effectuer la reprise le plancher haut de l’appartement de M. [K] conformément au devis du 18 septembre 2018.

L’ancienneté des désordres et la mauvaise foi du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux de reprise du plancher haut justifie que cette condamnation soit assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce pendant une durée de deux mois. Cette astreinte commencera à courir passé le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, afin de permettre au syndicat des copropriétaires de procéder à l’appel de fonds nécessaire.

Sur l’appel en garantie du syndicat des copropriétaires contre Mme [Z] et M. [H]

La demande du syndicat des copropriétaires de condamnation in solidum de Mme [Z] et M. [H] à le garantir des condamnations prononcées contre lui s’analyse en une demande de condamnation de Mme [Z] à le rembourser des coûts des travaux de réfection du plancher haut auxquels il a été condamné.

Mme [Z] et M. [H] étant seuls responsables des dommages survenus tant chez M. [K] que dans les parties communes, ils doivent être condamnés à rembourser au syndicat des copropriétaires le montant du devis validé par l’expert, déduction faite du montant du devis lacunaire qu’elle a été condamnée à payer en première instance, soit 5 337,20 ' 1 774,30 = 3 562,90 euros.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard du syndicat des copropriétaires mais à l’infirmer à l’égard des consorts [K]

Mme [Z] et M. [H], parties perdantes, doivent être condamnés solidairement aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. [K] la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Mme [Z] doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [Z].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a débouté les consorts [K] de leurs demandes dirigées contre Mme [Z] et M. [H],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [Z] et M. [H] à payer à M. [X] [K] la somme de 8 155,15 euros au titre de son préjudice matériel, somme qui sera actualisée selon la variation de l’indice BT 01 en prenant pour base le dernier indice publié au jour du dépôt du rapport d’expertise judiciaire et pour multiplicateur le dernier indice public au jour de la présente décision ;

Condamne solidairement Mme [Z] et M. [H] à payer à Mmes [F], [U] et [N] [K], ensemble, la somme de 3 570 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires à effectuer la reprise du plancher haut de l’appartement de M. [K] conformément au devis du 18 septembre 2018 d’un montant de 5 337,20 euros TTC, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois passé un délai de six mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Condamne solidairement Mme [Z] et M. [H] à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 562,90 euros au titre du montant complémentaire de réfection du plancher haut de l’appartement de M. [K] ;

Condamne solidairement Mme [Z] et M. [H] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [K] la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Condamne Mme [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE