RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 10 JUIN 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15675 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLPH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Août 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 11-21-004407

APPELANTS

Monsieur [Y] [O] (décédé)

Monsieur [J] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nicolas SCHBATH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0177

INTIMÉE

S.C.I SECURITE PIERRE

immatriculée au RCS de CHARTRES sous le numéro 316 752 617

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0866

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévu au 27 mai 2025 puis prorogé au 10 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Monsieur Alexandre DARJ, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat à effet du 16 septembre 2019, la société Sécurité Pierre a donné en location à [Y] [O] et à M. [J] [S] un appartement de quatre pièces et une cave situés [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 3 852 euros outre une provision sur charges de 250 euros.

Les lieux loués ont fait l’objet d’une rénovation avant la mise en location confiée à Y. Le Du-H. Brunet – A. Armand Scp d’Architecture, maître d''uvre, et la Sas Ahrpe, entreprise en charge de la rénovation. Les lieux et les clés étaient remis aux locataires le 16 septembre 2019. M. [J] [S] et [Y] [O] et leurs enfants ont été logés à l’hôtel du 21 septembre au 5 octobre 2019 à leurs frais.

M. [J] [S] et [Y] [O] ont cessé de payer les loyers. La société Sécurité Pierre a délivré une lettre de mise en demeure ainsi qu’un commandement de payer aux locataires.

Saisi par la société Sécurité Pierre par actes de commissaire de justice délivrés le 19 mars 2021 pour assigner M. [J] [S] et [Y] [O], et le 16 novembre 2022 pour assigner en intervention forcée et en garantie Y. Le Du-H. Brunet – A. Armand Scp d’Architecture et la Sas Ahrpe, par jugement réputé contradictoire rendu le 17 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a rendu la décision suivante :

— ordonne la jonction des instances RG n° 11 21 11551 et RG n° 11 21 11626 à l’instance RG n° 11 21 4407 ;

— condamne M. [J] [S] et [Y] [O] à payer à la société Sécurité Pierre la somme de 8 991,38 euros au titre de la dette locative à la date du 12 janvier 2022, échéance de janvier 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2021 ;

— dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

— constate la validité de la saisie conservatoire du 23 février 2021 et autorise la société Sécurité Pierre à procéder à sa conversion ;

— déboute M. [J] [S] et [Y] [O] de leur demande de condamnation de la société Sécurité Pierre au paiement de la facture d’hôtel pour un montant de 16 845 euros ;

— condamne la société Sécurité Pierre à payer à M. [J] [S] et [Y] [O] la somme de 1 000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— condamne in solidum Y. Le Du-H. Brunet – A. Armand Scp d’Architecture et la Sas Ahrpe à garantir à la société Sécurité Pierre des condamnations prononcées contre elle ;

— ordonne la compensation entre les créances de part et d’autre et octroie la possibilité à M. [J] [S] et [Y] [O] de payer le solde de leurs créances en 6 mensualités égales ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et des frais qu’elle a engagés dans la présente instance ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à s’écarter.

Par déclaration reçue au greffe le 1er septembre 2022, M. [J] [S] et [Y] [O] ont interjeté appel de ce jugement.

Le 20 février 2024, [Y] [O] est décédé.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 26 novembre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [J] [S] et [Y] [O] demande à la cour de :

— reformer le jugement en ce qu’il a statué en ces termes :

« – condamne M. [J] [S] et [Y] [O] à payer à la société Sécurité Pierre la somme de 8 991,38 euros au titre de la dette locative à la date du 12 janvier 2022, échéance de janvier 2022 incluse, avec intérêts au taux légal du 8 février 2021 ;

— dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

— constate la validité de la saisie conservatoire du 23 février 2021 et autorise la société Sécurité Pierre à procéder à sa conversion ;

— déboute M. [J] [S] et [Y] [O] de leur demande de condamnation de la société Sécurité Pierre au paiement de la facture d’hôtel pour un montant de 16 845euros ;

— ordonne la compensation entre les créances de part et d’autre et octroie la possibilité à M. [J] [S] et [Y] [O] de payer le solde de leurs créances en 6 mensualités égales ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et des frais qu’elle a engagés dans la présente instance. »

— et en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes de première instance à savoir :

« – sur le manquement à l’obligation de délivrance,

— condamner la société Sécurité Pierre à payer la somme de 16 845 euros

au titre des frais d’hôtels de M. [J] [S] et [Y] [O] ;

— condamner la société Sécurité Pierre à payer la somme de 5 000 euros à M. [J] [S] et [Y] [O] au titre du préjudice moral ;

— sur les loyers dus,

— à titre principal,

— débouter la demanderesse de ses demandes, fins et conclusions,

— à titre subsidiaire ;

— ordonner la compensation entre les créances de part et d’autre ;

— octroyer la possibilité à M. [J] [S] et [Y] [O] de payer le solde de leurs créances en 6 mensualités égales ;

— en toute hypothèse,

— dire sans objet le commandement délivré ;

— débouter le bailleur de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Sécurité Pierre à payer la somme de 2 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

— statuant à nouveau,

— condamner la société Sécurité Pierre à leur payer la somme de 16 845 euros au titre des frais d’hôtels ;

— condamner la société Sécurité Pierre à leur payer la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

— juger irrecevable la demande de condamnation formulée par la société Sécurité Pierre à leur encontre à hauteur de 4 283,73 euros au titre des loyers et charges prétendument dus à juin 2023 ;

— débouter la société Sécurité Pierre de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Sécurité Pierre à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance ;

— condamner la société Sécurité Pierre à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Sécurité Pierre demande à la cour de :

— à titre liminaire, de :

— déclarer irrecevable la demande de réformation du jugement concernant les trois chefs non visés à la déclaration d’appel du 1er septembre 2022 ;

— déclarer irrecevable la pièce adverse n° 13 ;

— sur le fond :

— déclarer mal fondé l’appel interjeté par M. [J] [S] et [Y] [O] ;

— la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter M. [J] [S] et [Y] [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— y faisant droit,

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée à verser à M. [J] [S] et [Y] [O] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-et-intérêts pour préjudice moral et en ce qu’il a dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens et des frais qu’elle a engagés ;

— statuant à nouveau du chef infirmé,

— condamner in solidum M. [J] [S] et [Y] [O] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [J] [S] et [Y] [O] au paiement des entiers dépens de première instance ;

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

— y ajoutant,

— porter le montant de sa créance à la somme de 4 283,73 euros, échéance de juin 2023 incluse, et condamner solidairement M. [J] [S] et [Y] [O] à lui payer la somme de 4 283,73 euros, au titre des loyers et charges dus au 13 juin 2023, sauf à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum M. [J] [S] et [Y] [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [J] [S] et [Y] [O] au paiement des entiers dépens en appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité des demandes des appelants,

La société Sécurité Pierre soulève l’irrecevabilité de la demande de réformation du Jugement concernant trois chefs non visés à la déclaration d’appel et ce, au visa des dispositions de l’article 901 du code de procédure civile, lequel dispose :

La déclaration d’appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l’article 54 et par le cinquième alinéa de l’article 57, et à peine de nullité :

1° La constitution de l’avocat de l’appelant ;

2° L’indication de la décision attaquée ;

3° L’indication de la cour devant laquelle l’appel est porté ;

4° Les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Elle est signée par l’avocat constitué. Elle est accompagnée d’une copie de la décision. Elle est remise au greffe et vaut demande d’inscription au rôle. "

La cour n’est saisie que des chefs de Jugement critiqués à la déclaration d’appel.

Les appelants indiquent sur ce point s’en tenir aux termes de leurs demandes visées dans leur déclaration d’appel régularisée le 1er septembre 2022.

Les demandes en appel conformes à celles figurant dans l’acte d’appel sont dès lors recevables.

— Sur la demande de paiement des frais d’hôtel résultant d’un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation,

M. [J] [S] et [Y] [O], appelants font grief au premier juge de les avoir déboutés de leur demande de condamnation de la société Sécurité Pierre à leur régler une facture d’hôtel à hauteur de 16 845 euros, après avoir retenu qu’ils ne rapportaient pas la preuve de ce qu’ils auraient personnellement assumé le règlement de ces frais.

Ils sollicitent l’infirmation du jugement et indiquent rapporter la preuve de ce qu’ils auraient assumé seuls la somme de 16 845 euros durant une période où les travaux entrepris dans le logement donné à bail ne leur permettait pas d’y habiter et faisant que la bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que des équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ils demandent à la cour de condamner la bailleresse à leur payer la somme de 16 845 euros.

La société Sécurité Pierre bailleresse, sollicite la confirmation du jugement sur ce point et indique que le retard des travaux n’est pas dû à son fait mais à celui d’un prestataire et que l’attestation du directeur des ressources humaines du groupe l’Oréal employeur des locataires par laquelle il est indiqué que cette société n’aurait pas réglé pour leur compte les frais d’hôtel à hauteur de 16 845 euros ne serait pas conforme à l’article 202 du code de procédure civile et en sollicite le rejet.

Sur ce,

Il ressort des dispositions de l’article 6 alinéa 3 de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989 que :

«  Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; "

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats et notamment le bail signé par les parties que la prise de possession devait avoir lieu le 16 septembre 2019.

Un état des lieux d’entrée précise que des travaux de peinture et de chauffage sont en cours :

— Dans le salon

— Dans la chambre 1

— Dans la chambre 2

— Dans la chambre 3

— Dans le couloir

— Dans le cagibi

— Dans la salle de bains

— Dans la cuisine

Les seules pièces qui ne sont pas concernées par les travaux sont l’entrée et les deux salles d’eau.

Le bailleur a signé l’état des lieux mentionnant ces travaux.

Les travaux en cause sont des travaux de peinture de toutes les pièces de l’appartement de sorte que durant leur durée il était impossible aux locataires de prendre possession des lieux.

L’emménagement n’a pu intervenir à la date prévue au bail en raison des travaux restant à réaliser.

Par un courriel du 16 septembre 2019 les locataires se sont rapprochés de la bailleresse pour s’enquérir de la situation et savoir quand leur emménagement serait possible

Il ressort du mail de Mme [L] [C], responsable commerciale de Foncia, mandataire de la société Sécurité Pierre que « la nouvelle entreprise diligentée protégera avec des bâches sur les meubles des locataires et qu’un nettoyage complet de l’appartement sera diligenté en fin de travaux ».

M. [U] [X], mandaté par la société Cartus pour assister M. [J] [S] et M. [Y] [O] dans l’établissement de l’état des lieux d’entrée dans l’appartement, atteste le 29 novembre 2021 'que les travaux de peinture et surtout de chauffage n’étaient pas terminés impliquant la présence de nombreux ouvriers et excluant la possibilité de toute habitation le temps que ceux-ci réalisent les travaux ".

Il est dès lors établi que la poursuite des travaux et la présence des ouvriers dans les lieux rendaient impossible l’installation de M. [Y] [O] et de M. [J] [S] dans l’appartement loué à la date convenue au bail le 16 septembre 2019.

La société bailleresse a ainsi manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que des équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le préjudice découlant de cette impossibilité d’investir les lieux pour les locataires a été de devoir se loger à l’hôtel le temps que les travaux puissent être terminés, à raison de deux chambres, l’une pour le couple, l’autre pour les enfants, du 21 septembre au 5 octobre 2019 pour un montant total de 16 845 euros.

La société l’Oréal employeur atteste ne pas avoir pris en charge le montant de ces frais qui ont été directement imputés aux appelants.

Sont des préjudices indemnisables les frais d’hôtellerie, de restaurants, de déménagements et de garde-meuble en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Le montant des frais d’hôtel n’est pas discuté.

L’empêchement d’un prestataire n’est ni un évènement imprévisible, ni irrésistible et n’est pas de nature à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que des équipements mentionnés au contrat de location.

La bailleresse n’apporte en outre aucune explication sur les retards des travaux restant à réaliser postérieurement à la signature du bail par les appelants.

Le courrier de la société l’Oréal qui certifie ne pas avoir pris en charge les frais d’hôtel des locataires émane de la direction des ressources humaines de cette société et constitue un mode de preuve admissible, qui ne se limitent pas aux seules attestations manuscrites prévues à l’article 202 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera dès lors infirmé et la société Sécurité Pierre condamnée à indemniser M. [Y] [O] et de M. [J] [S] à hauteur de 16 845 euros au titre des frais d’hôtellerie durant la période du 21 septembre au 5 octobre 2019.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral subi du fait des manquements de la bailleresse

Le retard dans la délivrance du logement a généré pour les locataires des tracasseries liées au fait qu’ils ont dû gérer au lieu et place de leur bailleur, les délais d’intervention de l’entrepreneur, attendu au jour le jour une solution à leur situation et une date possible d’emménagement.

Leur logement à l’hôtel avec deux enfants a aussi occasionné un trouble de jouissance indéniable à l’origine du préjudice moral qu’ils dénoncent. La faute de la bailleresse est caractérisée, et leur préjudice moral sera réparé à hauteur de 2 000 euros, le jugement déféré étant infirmé sur ce point.

Sur le solde des loyers dus,

Le dernier décompte transmis par la bailleresse fait ressortir que les locataires sont à jour de leur loyer et qu’ils ont procédé à l’apurement des sommes dues avant le rendu du jugement.

La bailleresse a sollicité cependant aux termes de ses conclusions d’appel incident la condamnation des appelants au paiement de la somme de 490,09 euros au titre de loyers impayés, somme qu’elle a portée ensuite en actualisation à 4 283,73 euros aux termes de ses dernières conclusions devant la cour.

Cette demande d’actualisation ne constitue pas une demande nouvelle dès lors qu’aux termes de l’article 566 du code de procédure civile les parties peuvent ajouter des prétentions à celles soumises au premier juge qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Les demandes d’actualisation de la dette locative par la société Sécurité Pierre, sont le complément des demandes et défenses soumises au premier juge, et il y a lieu de les déclarer recevables.

Toutefois la somme de 4 283,73 euros qui est réclamée à titre de solde locatif n’est pas justifiée par les termes du bail, les locataires étant à jour de leurs loyers et n’ayant pas été informés d’une augmentation de leur loyer et de leurs charges.

La société Sécurité Pierre sera dès lors déboutée de sa demande en actualisation de la dette locative pour un montant de 4 283, 74 euros qu’elle ne justifie pas par les pièces produites devant la cour.

Le jugement déféré est infirmé en ce qu’il a condamné M. [Y] [O] et M. [J] [S] à payer à la société Sécurité Pierre la somme de 8 991,38 euros au titre de la dette locative à la date du 12 janvier 2022, échéance de janvier 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2022.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société Sécurité Pierre doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

La société Sécurité Pierre est condamnée à payer à M. [Y] [O] et M. [J] [S] la somme de 3 000 euros au titre des frais de procédure par eux exposés en première instance et en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 17 août 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Statuant à nouveau,

Déclare recevable les demandes en appel de M. [Y] [O] et M. [J] [S] ;

Condamne la société Sécurité Pierre à payer la somme de 16 845 euros au titre des frais d’hôtels à M. [Y] [O] et M. [J] [S] ;

Condamne la société Sécurité Pierre à payer à M. [Y] [O] et M. [J] [S] la somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

Déboute la société Sécurité Pierre de sa demande de paiement de 4 283,73 euros au titre des loyers et charges dus à juin 2023,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne la société Sécurité Pierre à payer à M. [Y] [O] et M. [J] [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et en appel,

Condamne la société Sécurité Pierre aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,