Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 24 JANVIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10113 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHX3M

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 09 Février 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] – RG n° 22/05946

APPELANTE

Mme [K] [L] épouse [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Stéphanie PARTOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0854

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/007526 du 24/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉS

M. [D] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée le 5 juillet 2024, à domicile

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur général y domicilié

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sylvie KONG THONG de l’AARPI Dominique OLIVIER – Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— RENDU PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, pour le Président empêché et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

Par acte du 20 janvier 2016, [Localité 7] Habitat-OPH a donné en location à M. et Mme [Y] un local à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 4], dans le [Localité 1], pour un loyer mensuel de 357,87 euros.

Les époux [Y] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, Paris Habitat-OPH leur a fait délivrer, le 23 juillet 2021, un commandement de payer l’arriéré locatif de 7.461,90 euros, puis les a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, expulsion des défendeurs et condamnation de ces derniers au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé du 9 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— constaté l’acquisition, à compter du 24 septembre 2021, de la clause résolutoire du bail consenti par [Localité 7] Habitat-OPH aux époux [Y] portant sur des locaux à usage d’habitation sis [Adresse 4], à [Localité 8] ;

— ordonné aux époux [Y] ainsi qu’à tous occupants de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de cette décision et dit qu’à défaut, [Localité 7] Habitat-OPH pourra faire procéder à l’expulsion des époux [Y] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— rappelé que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement les époux [Y] à payer à [Localité 7] Habitat-OPH une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé et d’une provision sur charges qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou par l’expulsion des occupants ;

— condamné solidairement les époux [Y] à payer à titre provisionnel à [Localité 7] Habitat-OPH la somme de 12.667,30 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 6 décembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné in solidum les époux [Y] à payer à [Localité 7] Habitat-OPH une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Par déclaration du 7 juin 2023, Mme [Y] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs du dispositif.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 24 septembre 2023, elle demande à la cour de :

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— la décharger des condamnations prononcées contre elle en principal, intérêts, frais et accessoires, y compris de celle relative à l’article 700 du code de procédure civile ;

— limiter la créance du bailleur à la somme de 11.444,16 euros ;

— rappeler que cette dette a été effacée par la commission de surendettement le 1er juin 2023 ;

— lui accorder des délais de paiement à hauteur de 36 mois pour l’éventuel surplus de dette qui ne serait pas effacé par la commission de surendettement ;

— l’autoriser à se libérer en réglant la somme de 100 euros par mois en sus du loyer en cours et le solde à la dernière échéance ;

— suspendre la clause résolutoire tant que Mme [Y] s’acquitte du paiement de son loyer ;

— dire n’y avoir lieu au paiement des frais irrépétibles ;

— laisser les dépens à la charge du bailleur en ce compris les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation ainsi que de la signification de l’ordonnance et de la décision à intervenir et dire que ceux d’appel seront recouvrés directement par M^e Partouche, conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 7 novembre 2023, [Localité 7] Habitat-OPH demande à la cour de :

— débouter Mme [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a limité la dette locative, arrêtée au 6 décembre 2022, terme de novembre 2022 inclus, à la somme de 12.667,30 euros, après déduction des frais de câble ;

statuant à nouveau,

— condamner solidairement les époux [Y] à lui payer à titre provisionnel la somme de 11.469,58 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 2 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’appel.

M. [Y], auquel Mme [Y] a fait signifier la déclaration d’appel par acte du 6 juillet 2023 et ses conclusions par acte du 17 août 2023, n’a pas constitué avocat.

Par arrêt rendu le 19 janvier 2024, la cour a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à produire la décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris rendue sur contestation, par Paris Habitat-OPH, de la décision de la commission de surendettement des particuliers du 31 mai 2023 notifiée le 1er juin 2023.

Le 28 octobre 2024, Paris Habitat-OPH a communiqué à la cour le jugement rendu le 4 octobre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

L’ordonnnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2024.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR,

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que [Localité 7] Habitat-OPH a fait délivrer à M. et Mme [Y], le 23 juillet 2021, un commandement de payer la somme en principal de 7.461,90 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 27 juillet 2021, terme de juin 2021 inclus, et que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans les deux mois de cet acte.

La cour ne peut dès lors que constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 septembre 2021.

Sur la demande de provision

[Localité 7] Habitat-OPH souligne, aux termes de ses dernières conclusions remises le 7 novembre 2023, que la dette locative de Mme [Y] était, au 2 novembre 2023, de 11.489,13 euros,et que sa demande de condamnation de la locataire au paiement à titre provisionnel porte, après déduction des frais de procédure, sur la somme de 11.106,42 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, Mme [Y] ne conteste pas l’existence, à cette date, d’une dette locative et indique que celle-ci ne saurait excéder la somme de 11.444,16 euros.

La somme de 11.106,42 euros invoquée par le bailleur n’étant pas sérieusement contestable, il convient de dire que la dette locative de M. et Mme [Y] à l’égard de [Localité 7] Habitat-OPH s’élèvait, à la date du 2 novembre 2023, à ce montant.

Il ressort, par ailleurs, des pièces versées aux débats que :

— le 31 mai 2023, la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 7], saisie par Mme [Y], a conclu à un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de la débitrice ;

— Paris Habitat-OPH a, le 3 juillet 2023, exercé un recours contre cette décision devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

— par jugement rendu le 4 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté que Paris Habitat-OPH et Mme [Y] s’accordent sur le fait que la dette locative est payée, a retenu que la dette a été soldée par le versement, en mars 2024, par le Fonds de solidarité pour le logement, de la somme de 11.000 euros et par le paiement au bailleur, le 20 juillet 2023, d’un rappel d’allocation personnalisée au logement d’un montant de 2.956,89 euros et que la locataire a repris le paiement du loyer courant, et a dit Mme [Y] irrecevable à bénéficier de la procédure de surendettement des particuliers.

La cour observe toutefois qu’à la date des conclusions des parties, la dette n’était pas éteinte. Elle doit examiner la situation au jour où elle statue et peut accorder des délais de paiement rétroactifs dès lors que la dette a disparu.

Il résulte du jugement du 4 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, dont il n’est pas soutenu qu’il ferait l’objet d’un recours, qu’à la date à laquelle la cour statue, il n’y a plus de dette locative.

Il convient en l’espèce d’accorder à Mme [Y] un délai de paiement rétroactif jusqu’au 31 mars 2024 et de constater que, celui-ci ayant été respecté pour les causes du commandement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

L’ordonnance entreprise sera dès lors infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. et Mme [Y] et a condamné ces derniers au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Au regard de l’issue du litige en appel, il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés dans l’instance d’appel.

Aucune considération d’équité ne commande d’allouer à l’une ou l’autre des parties une indemnité au titre des frais irrépétibles qu’elles ont exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 septembre 2021, ainsi qu’en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau ;

Dit que la dette locative de M. et Mme [Y] à l’égard de [Localité 7] Habitat-OPH s’élèvait, à la date du 2 novembre 2023, à la somme de 11.106,42 euros ;

Accorde à Mme [Y] un délai expirant le 31 mars 2024 pour s’acquitter de la dette et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constate que la dette locative a été intégralement réglée dans ce délai ;

Dit en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés en appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’allocation d’une indemnité au titre des frais irrépétibles en appel.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCH''