Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 22 OCTOBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08449 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDTAR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Octobre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] – RG n° 18/07102

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, le Cabinet CHARPENTIER, SARL immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 520 095 266

C/O Cabinet CHARPENTIER

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représenté par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant : M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0282

INTIMEE

S.C.I. MEDERIC IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 478 795 107

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Benoît DARDEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0017

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 779 et 786-1 du code de procédure civile, en raison d’une panne générale à la Cour d’appel de Paris, l’affaire a été retenue sans audience le 24 Juin 2025, les avocats ayant donné leur accord.

La cour composée comme suit en a délibéré :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère,

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La SCI Médéric est copropriétaire des lots n° 26, 27, 29, 30, 31 et 32 de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier du 25 juillet-2018, la SCI Médéric a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et Mme [Y] [F] aux fins notamment d’annulation d’une résolution d’assemblée générale et d’invalidation de la répartition des charges.

Reconventionnellement, le syndicat des copropriétaires a sollicité la condamnation de la SCI Médéric en paiement d’un arriéré de charges.

Par jugement du 22 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— donné acte au syndicat des copropriétaires qu’il est représenté par son syndic la société Cabinet Charpentier,

— débouté les parties de toutes leurs demandes,

— condamné la SCI Médéric à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]) représenté par son syndic, la société Cabinet Charpentier, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Médéric aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 1er mai 2021.

La procédure devant la cour d’appel a été clôturée le 19 février 2025.

En raison de la panne d’électricité qui a affecté l’Ile de la Cité les 23 et 24 juin 2025, circonstance imprévisible et insurmontable extérieure au service de la justice, la procédure s’est déroulée sans audience en accord avec les parties.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 21 janvier 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], appelant, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 1103 et 1104 du code civil et 564 du code de procédure civile, à :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— Débouté la SCI Médéric de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamné la SCI Médéric à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Condamné la SCI Médéric aux entiers dépens,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de charges de copropriété,

— Condamner la SCI Médéric à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

33.758,37 € au titre des charges dues pour la période allant 18 juin 2015 au 8 janvier 2025, avec intérêts au taux légal :

Sur la somme de 8.067,68 € à compter du 10 décembre 2019, date de la mise en demeure,

Sur la somme de 8.885,63 € à compter du 3 mars 2020, date de la sommation de payer,

Sur la somme de 16.625,74 € à compter de la signification des conclusions n°1,

Pour le surplus, à compter de la signification des présentes conclusions.

413,66 € au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions,

10.000 € à titre de dommages et intérêts,

10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 13 janvier 2025, par lesquelles la SCI Médéric, intimée, invite la cour, au visa des articles 45-1 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1315 du code civil, à :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement

— Désigner tout sachant qu’il plaira à la cour afin de rétablir les comptes de la copropriété vis-à-vis de la SCI Médéric aux frais avancés du syndicat des copropriétaires,

En tout état de cause,

— Juger qu’en l’état la somme de 682,40 euros doit être retranchée des sommes qui lui sont imputées,

— Juger qu’elle sera dispensée des frais de poursuite et de recouvrement de la présente procédure,

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens d’instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Benoit Dardel, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges d’eau calculées selon les tantièmes ont été régularisées en fonction de la consommation réelle après obtention des relevés de compteurs pour les années 2015 à 2017, et ont fait l’objet d’une facturation au forfait en l’absence de relevés pour les années 2019 et 2020 pour les lots 26 et 32.

La SCI Médéric soutient que la répartition des charges d’eau repose sur les mauvaises clés de répartition ou ne correspond pas aux proportions lui incombant, dès lors que chaque appartement est équipé d’un compteur d’eau individuel et que les syndics successifs ont néanmoins, en violation du règlement de copropriété et des résolutions adoptées en assemblée générale, appliqué une répartition de la consommation d’eau froide par tantième pour 2016 et 2018, puis un forfait de 50 m3.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Les copropriétaires sont également tenus de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Le règlement de copropriété stipule :

«Les charges d’eau froide ne seront considérées comme des charges spéciales que si la pose obligatoire de compteurs individuels dans chaque appartement est décidée par l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 69 du présent règlement. [']

Jusqu’à l’installation dans la totalité des lots des compteurs individuels, les charges d’eau froide, déduction faite de la consommation correspondant au chauffage central et au service d’eau chaude, seront réparties entre les copropriétaires dans la même proportion que les charges générales».

Il n’est pas contesté que tous les appartements sont équipés de compteurs.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Médéric,

— le jugement du 28 avril 2015 condamnant la SCI Médéric à payer un arriéré de charges de 2 190,35 euros, arrêté au 1er avril 2015, deuxième trimestre 2015 inclus,

— une édition de compte arrêtée au 17 mai 2019,

— dans le corps de ses écritures, un décompte des charges appelées depuis le 18 juin 2015 jusqu’au 8 janvier 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 février 2014, 18 juin 2015, 12 septembre 2016, 17 mai 2018, 17 mai 2019, 5 novembre 2019, 27 juillet 2020, 5 juillet 2021, 4 avril 2023 et 14 mai 2024 ayant voté les budgets prévisionnels et validé les comptes pour la période considérée,

— des appels de fonds,

— un tableau des régularisations de charges d’eau.

— la mise en demeure du 10 décembre 2019 et le commandement de payer du 3 mars 2020.

La SCI Médéric ne conteste que la répartition des charges d’eau, estimant n’être redevable que du paiement de sa consommation réelle.

Il ressort des pièces du dossier et des explications du syndicat des copropriétaires que les charges d’eau des années 2015 à 2017 ont fait l’objet d’une régularisation établie sur la consommation réelle de la SCI dans ses différents lots.

Pour l’année 2018, il apparait que, dans le silence du règlement de copropriété et de l’assemblée générale, le syndic a appliqué la règle prévue dans ce règlement pour la période antérieure à l’installation des compteurs, c’est-à-dire selon les tantièmes de charges générales, ce qui doit être considéré conforme à l’esprit de ce texte. La SCI Médéric ne démontre pas que la locataire du lot n° 32 a adressé directement au syndic les photos de son compteur, de sorte qu’elle est mal fondée à contester la facturation selon les tantièmes généraux. Concernant le lot n° 29, il ressort des explications du syndicat des copropriétaires et des pièces versées que la consommation de ce lot a fait l’objet d’une facturation selon les index relevés et non d’après les tantièmes généraux, après régularisation en 2019, de sorte que la SCI est là encore mal fondée à la contester.

Pour les années 2019 et 2020, il ressort des pièces versées que le syndic a appliqué un forfait pour les lots n° 26 et 32 faute de disposer des relevés de compteurs, que la SCI Médéric de démontre pas avoir communiqués.

Néanmoins, la facturation au forfait appliquée par le syndic n’est fondée ni sur le règlement de copropriété, ni sur une décision d’assemblée générale, et aucun critère objectif n’est exposé par le syndicat pour justifier du montant de ce forfait. En l’absence de communication des index, la facturation devait être effectuée suivant les tantièmes généraux. Le syndicat n’indiquant et ne justifiant pas de la consommation d’eau de l’immeuble pour ces années, la cour n’est pas en mesure de calculer le montant dû. Il y a lieu par conséquent de rejeter la demande du syndicat concernant les charges d’eau calculées au forfait pour les années 2019 et 2020, soit 851,40 euros.

Sous cette réserve, et après déduction des frais de recouvrement qui seront étudiés infra, la demande du syndicat des copropriétaires est justifiée par les pièces versées aux débats.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement et de condamner la SCI Médéric à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 32 493,31 euros (33 758,37 ' 851,40 ' 413,66) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts à compter du 10 décembre 2019, date de la mise en demeure, sur la somme de 8 067,68 euros, à compter du 3 mars 2020, date du commandement de payer, sur la somme de 817,95 euros (8 885,63 ' 8 067,68) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il n’y a pas lieu de désigner un sachant selon la demande de la SCI Médéric.

Sur les frais de recouvrement nécessaires

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

La demande du syndicat des copropriétaires porte pour 413,66 euros sur des frais de recouvrement.

Il justifie de l’envoi de plusieurs relances en 2019 et 2020, dont le montant doit néanmoins être limité à 6,94 euros pour chacune d’entre elles, peu important que le contrat de syndic, qui ne lie pas la SCI Médéric, prévoie une facturation plus importante, d’une mise en demeure facturée 41,66 euros et d’un commandement de payer pour 185,06 euros. Le surplus des frais n’est pas justifié.

Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il a rejeté sa demande et la SCI Médéric doit être condamnée à lui payer au titre des frais de recouvrement la somme de 254,48 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI Médéric n’a procédé à aucun règlement depuis sa précédente condamnation alors qu’il n’est composé que de 10 copropriétaires et que la dette de la SCI représente trois années de budget de la copropriété. Il expose que ce n’est que le 13 janvier 2025 que la SCI a déposé la somme de 23 000 euros sur le compte CARPA de son conseil.

La SCI Médéric fait valoir que la consignation spontanée en CARPA de 23 000 euros démontre sa bonne foi, alors qu’elle conteste sa dette, et soutient que le syndicat ne démontre pas son préjudice.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SCI Médéric a continué de ne pas régler ses charges de copropriété en dépit d’une précédente condamnation, sous prétexte de contestation de certaines facturations d’eau qui ne représente qu’une proportion minime des sommes dues, ce qui caractérise sa mauvaise foi. Le fait qu’elle ait, récemment, procédé à la consignation d’une somme importante sur le compte CARPA de son conseil, qu’un simple relevé d’identité bancaire improprement dénommé «relevé compte CARPA» dans son bordereau de communication de pièces ne justifie au demeurant pas, est inopérant, d’autant que le syndicat n’est pas encore bénéficiaire de la somme.

En omettant de s’acquitter des charges dues, alors qu’elle détient plus d’un quart des tantièmes du syndicat, la SCI Médéric a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Médéric, partie perdante doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Médéric.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de ses demandes ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Médéric à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 32 493,31 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus ;

Dit que cette somme produira intérêts à compter du 10 décembre 2019 sur la somme de 8 067,68 euros, à compter du 3 mars 2020 sur la somme de 817,95 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Condamne la SCI Médéric à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 254,48 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

Condamne la SCI Médéric à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Médéric aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de de l’immeuble du [Adresse 3] la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE