Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 NOVEMBRE 2025

(n° 303 , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13345 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJZYW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2024 – Tribunal judiciaire de PARIS – 18ème chambre 1ère section – RG n°21/02641

APPELANTE

S.A.S. LE PRIVE, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

[Adresse 4]

[Localité 3]

Immatriculée au rcs de [Localité 5] sous le numéro 885 011 650

Représentée par M^e Thomas RAEL, avocat au barreau de PARIS, toque L 262

INTIMÉE

Mme [H] [X]

Née le 20/10/1966 à [Localité 7] (Maroc)

Demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Katia SZLEPER, avocate au barreau de PARIS, toque A 942

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 917 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Stéphanie DUPONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport

M^me Stéphanie DUPONT a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre

M^me Stéphanie DUPONT, conseillère

M^me Marie GIROUSSE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Carole TREJAUT

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie RECOULES, présidente de chambre et par M^me Véronique COUVET, Greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2020, Mme [H] [X] a donné à bail à la société Le Privé en cours de formation des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de 9 ans à compter du 19 mars 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 24.000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes du bail, les locaux sont ainsi désignés :

' Lot n°3 : au rez-de-chaussée, un local commercial composé d’un espace d’accueil, d’une salle et d’un espace sanitaire contenant wc, lavabo et douche, d’une superficie de 46,24 m².

Ainsi que le droit à l’usage des water-closets et poste d’eau du premier étage, en commun avec les lots du 1er étage.

Lot n°38 : au sous-sol, une pièce dont l’accès se fait par un accès par un escalier interne, d’une superficie de 5,02m².'

La destination convenue est « salon de thé, bar chicha, bar, évènementiel, organisation de spectacles, import, export, négoce, distribution d’accessoires fumeurs, narguilés, vente par correspondance, en ambulant, au détail de tous produits textiles, chaussures, mobiliers, téléphonie, restauration, boissons, toutes opérations commerciales et financières, mobilières et immobilières pouvant se rattacher directement à l’objet social et à tous objets similaires ou connexes pouvant favoriser son extension ou son développement. »

Par lettre recommandée du 10 juin 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a mis en demeure Mme [X] de :

— faire cesser l’activité de bar à chicha tant qu’il ne serait pas justifié au syndicat des copropriétaires de la réalisation de l’ensemble des mesures légales et réglementaires relatives à la sécurité incendie et à la dérogation de l’interdiction de fumer dans les lieux publics, si besoin après autorisation de l’assemblée générale ;

— mettre fin aux nuisances olfactives et sonores (lever/baisser du rideau métallique au milieu de la nuit) émanant des locaux loués ;

— faire cesser la circulation dans les parties communes des clients de l’occupant des locaux loués ;

— faire cesser l’utilisation des wc communs par les clients de l’occupant des locaux loués qui n’en ont pas de droit d’usage.

Par mails du 12 juin 2020, M. [N] [J], président de la société Le Privé, a sollicité de sa bailleresse un aménagement des modalités de paiement du loyer en raison de la période de fermeture administrative liée à la pandémie du virus Covid 19. Mme [X] n’a pas accepté mais a proposé, dans l’hypothèse où la société Le Privé ne s’estimerait pas en mesure d’honorer les loyers, une résiliation amiable du bail ou la cession de la propriété des murs du local commercial.

Les parties ont échangé sur la vente du local commercial ainsi que sur la possibilité d’une cession du fonds de commerce de la société Le Privé à un tiers, sans parvenir à un accord.

Par lettre recommandée du 17 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a réitéré sa précédente mise en demeure du 10 juin 2020 et a en outre, alléguant que ces travaux auraient été réalisés par son locataire sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, mis en demeure Mme [X] de :

— procéder à la dépose de la gaine d’extraction de fumées installée sur toute la hauteur de l’extérieur du mur de façade arrière,

— procéder au rebouchage du mur de façade.

Par lettre recommandée du 13 novembre 2020, la société Le Privé, rappelant que le conduit d’extraction extérieur était préexistant à son entrée dans les lieux, a mis en demeure Mme [X] de :

— transmettre le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété autorisant l’installation d’un conduit d’extraction et le dossier technique attestant de la conformité du conduit d’extraction ;

— transmettre la copie de ses échanges avec le syndic concernant les troubles allégués par la copropriété en lien avec l’occupation des locaux loués,

— prendre toute mesure pour faire cesser les troubles.

Par lettre du 16 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires a adressé une nouvelle mise en demeure à Mme [X] de :

— mettre un terme aux nuisances olfactives (odeurs de chicha) et sonores (mouvements nocturnes dans les parties communes vers ou en provenance des locaux loués, bruit du moteur du système d’extraction des fumées),

— justifier du respect des normes applicables en matière de local fumeur et de sécurité incendie.

Par acte extrajudiciaire du 3 février 2021, la société Le Privé, estimant que la bailleresse manquait à son obligation de délivrer les locaux loués et de lui en assurer une jouissance paisible, a fait assigner Mme [X] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales de résiliation judiciaire du bail à effet du 13 novembre 2020 et de paiement de diverses indemnités.

La société Le Privé a restitué les locaux loués à Mme [H] [X] le 19 mars 2023, selon un protocole d’accord transactionnel du même jour.

Par jugement du 18 juin 2024, le tribunal judiciaire de Paris a :

débouté la société Le Privé de sa demande de résiliation du bail conclu avec Mme [X] à compter du 13 novembre 2020,

condamné Mme [X] à payer à la société Le Privé la somme de 22.800 euros au titre de l’installation du moteur d’extraction,

rejeté les autres demandes indemnitaires de la société Le Privé,

débouté la société Le Privé de sa demande d’expertise,

débouté les parties de leur demande respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

partagé les dépens par moitié entre les parties.

Par déclaration du 17 juillet 2024, la société Le Prive a interjeté appel du jugement en critiquant tous les chefs du dispositif.

Après avis adressé par le greffe le 4 septembre 2024, la société Le Privé a fait signifier sa déclaration d’appel à Mme [X] par acte du 20 septembre 2024, délivré à domicile, par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté.

Mme [X] a constitué avocat le 23 mars 2025.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 17 septembre 2024 et signifiées à Mme [X] le 20 septembre 2024, la société Le Privé demande à la cour de :

à titre principal,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 18 juin 2024 sauf en ce qu’il a condamné Mme [X] à payer à la société Le Privé la somme de 22.800 euros au titre des frais d’installation d’un moteur d’extraction et débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— prononcer la résolution du bail commercial conclu entre la société Le Privé et Mme [X] à la date du 13 novembre 2020, aux torts exclusifs de la bailleresse ;

— juger que les manquements de Mme [X] sont à l’origine de l’éviction de la société Le Privé des locaux loués et de la perte de chance de céder le fonds de commerce ;

— condamner Mme [X] à payer à la société Le Privé les sommes suivantes :

au titre des frais de déménagement : 3 500 euros ;

au titre des frais de pas de porte / droit au bail : 30 000 euros ;

au titre des frais d’agence : 12 000 euros ;

au titre des frais juridiques et administratifs exposés par le transfert de l’activité et la prise à bail de nouveaux locaux : 5 000 euros ;

au titre du trouble commercial consécutif au déménagement : 6 000 euros ;

sur la réduction de loyer du fait des défauts de conformité et de l’impossibilité d’utiliser le local : 18 670,64 euros ;

au titre de la perte d’exploitation : 531 000 euros ;

au titre du remboursement des loyers post-résolution : 3 345,43 euros ;

au titre des travaux d’aménagement réalisés en pure perte : 930,03 euros ;

au titre du remboursement du dépôt de garantie : 12 000 euros ;

au titre de la perte de chance de céder le local : 60 000 euros ;

au titre des frais d’huissier : 300 euros ;

— ordonner une expertise et désigner tel expert qui lui plaira, lequel aura pour mission, en s’entourant de tous renseignements et en procédant à toutes recherches et vérifications utiles, dans le strict respect du principe du contradictoire, de :

fournir tous renseignements permettant au Tribunal d’évaluer le préjudice total causé à la société Le Privé par la résiliation de son bail aux torts exclusifs de Mme [X] ;

plus spécialement,

déterminer la valeur vénale du fonds de commerce et/ou du droit au bail, suivant les usages de la profession,

évaluer les frais et droits de mutation à payer pour l’acquisition d’un local équivalent,

d’une façon générale, donner tous éléments permettant la résolution du litige,

Atitre subsidiaire,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de Paris le 18 juin 2024 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné Madame [X] à payer à la société LE PRIVE la somme de 22.800 euros au titre des frais d’installation d’un moteur d’extraction et débouter Madame [X] de l’ensemble de ses demandes ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— ordonner, avant dire droit, une mesure d’expertise et désigner tel expert pour y procéder avec la mission suivante ;

se rendre sur les lieux, les parties et leurs conseils dûment convoqués ;

se faire remettre toute pièce utile à l’accomplissement de sa mission ainsi que les rapports des examens techniques et expertises déjà effectués ;

vérifier l’existence des problèmes relatifs à la non-conformité du système d’extraction et de ventilation des locaux à la date des faits litigieux ;

donner son avis sur la possibilité d’exploiter, sans nuisance, une activité de bar à chichas ou de restaurant lorsque la société Le Privé était occupante des locaux ;

fournir tout élément utile propre à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer à quelle partie incombe la charge des travaux à effectuer ;

— prononcer un sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

A titre infiniment subsidiaire,

— infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné Mme [X] à verser à la société Le Privé la somme de 22.800 euros ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamner Mme [X] à verser à la société Le Privé la somme de 12 000 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie,

— condamner Mme [X] à verser à la société Le Privé la somme de 6.904,11 euros en réparation de son préjudice de jouissance durant la période précédant l’installation d’un moteur d’extraction ;

En tout état de cause :

— assortir toute condamnation des intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2020 ;

— condamner Mme [X] à verser à la société le Prive la somme de 8 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [X] aux entiers dépens.

La société Le Privé fait valoir :

Sur les manquements de Mme [X] à son obligation de faire jouir paisiblement sa locataire et sur l’existence de vices affectant le bien loué, au visa des articles 1719 3°et 1721 du code civil,

— que l’usage des wc communs du 1er étage est interdit par le règlement de copropriété ou par le syndic alors qu’il a été donné à bail à la société Le Privé ; que la bailleresse aurait dû informer la société Le Privé, lors des négociations précontractuelles, que la clientèle ne pourrait pas utiliser les wc du 1er étage ;

— que l’utilisation de la gaine d’extraction est impossible en raison d’un défaut de conformité et en l’absence d’une autorisation de la co-propriété ; que lors de l’assemblée générale d’octobre 2020, il a été ordonné le démontage du conduit d’extraction ;

— que la destination des locaux convenue dans le bail contrevient au règlement de la copropriété qui exclut tout commerce 'qui soit de nature par le bruit ou par l’odeur à troubler la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble’ ;

Sur le manquement de Mme [X] à son obligation de délivrance, au visa de l’article 1719 du code civil,

— que le système d’extraction était dépourvu d’un moteur que la société Le Privé a été contrainte de faire installer le 8 juillet 2020 ;

— que la bailleresse n’a pas obtenu l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires de l’immeuble nécessaire à l’installation du conduit d’extraction et à la pose du moteur, ce qu’elle a reconnu ;

— que le conduit d’extraction ne respecte pas les conditions prévues par le règlement sanitaire de la ville de [Localité 5] puisqu’il s’arrête avant le haut de l’immeuble, la sortie du conduit se trouvant à 2,60 m de la fenêtre la plus proche ; que le tribunal a fait une mauvaise appréciation de la force probante du constat de Maître [F], huissier de justice du 23 décembre 2021 ;

— que le conduit d’extraction n’est protégé par aucun coffrage permettant son isolation en sorte que l’utilisation du moteur entraine nécessairement des nuisances sonores ;

— que la société Le Privé n’a pas été informée de la date du dernier entretien du conduit d’extraction ;

— qu’aux termes du protocole d’accord transactionnel de restitution anticipée des locaux, Mme [X] a admis expressément que la restitution des locaux résultait 'de l’impossibilité pour le preneur d’exercer son activité dans le local', reconnaissant ainsi les manquements qui lui sont reprochés ;

Sur l’inefficacité des clauses exonératoires,

— que les clauses qui exonèrent le bailleur de ses obligations doivent énoncer expressément et de manière exhaustive les mises en conformité et travaux à la charge du locataire ; que c’est donc en vain que Mme [X] invoque les clauses du bail selon lesquelles il est stipulé que le preneur déclare les locaux loués parfaitement conformes à la destination contractuellement autorisée et avoir, préalablement à la signature du bail, fait passer un homme de l’art afin qu’il détermine les installations que le preneur devra mettre en place à ses frais pour que son activité ne diffuse aucune odeur ; que la clause selon laquelle le preneur devra pour l’exploitation de son commerce se soumettre aux prescriptions légales et réglementaires pouvant s’y appliquer ne suffit pas à transférer la charge des travaux de conformité au preneur ;

— que le bailleur qui consent un bail commercial stipulant une destination contraire au règlement de copropriété manque à son obligation de délivrance ; que le bailleur est le seul interlocuteur du syndicat des copropriétaires ;

Sur la résolution du bail commercial aux torts exclusifs de Mme [X], au visa des articles 1227 et 1229 du code civil,

— que les manquements de Mme [X] sont graves dès lors qu’elle a omis d’informer la société Le Privé de l’absence d’autorisation pour l’utilisation de la gaine d’extraction et pour l’utilisation d’un moteur d’extraction ;

Sur les demandes indemnitaires de la société Le Privé consécutives à la résolution du bail,

— que la société Le Privé doit être indemnisée de toutes les pertes qu’elle a subies ; qu’elle est fondée à demander une indemnité principale d’éviction correspondant à la valeur de son droit au bail ainsi que des indemnités accessoires ;

— que la société Le Privé entend également solliciter une réduction des loyers à hauteur de 90%, l’indemnisation de sa perte d’exploitation, le remboursement des loyers réglés après la résolution du bail, le remboursement des investissements pour la remise en état des locaux, le remboursement de son dépôt de garantie ainsi que l’indemnisation de sa perte de chance de céder son fonds de commerce ou son droit au bail.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer à ses conclusions, pour un exposé plus ample de ses prétentions et moyens de la société Le Privé.

Mme [X] n’a pas conclu. En application du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, elle est réputée s’approprier les motifs du jugement frappé d’appel.

SUR CE,

1- Sur la demande de résolution du contrat de bail conclu entre la société Le Privé et Mme [X] le 24 mars 2020

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ainsi que d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— pousuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1227 précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et l’article 1228 que le juge peut, selon les circonstances, prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il est constant qu’il appartient au juge d’apprécier, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résolution du contrat soit prononcée.

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte et auxquels elle renvoie.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants.

Il est acquis, étant rappelé que les locaux avaient été loués à destination notamment de bar à chicha et de restauration, ce qui impliquait qu’ils puissent bénéficier d’un système d’extraction des fumées de nature à supprimer les nuisances olfactives, que Mme [X] les a délivrés sans moteur dans le système d’extraction des fumées. Le premier juge a considéré qu’il s’agissait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ce qui, en l’absence de conclusions de Mme [X], n’est pas contesté à hauteur d’appel. Toutefois, ce manquement n’est pas suffisamment grave pour entraîner la résolution du bail dès lors qu’un moteur a été installé dès le 6 juillet 2020 par la locataire.

La société Le Privé reproche à sa bailleresse d’autres manquements en lien avec le système d’extraction.

Elle lui reproche un défaut de conformité du conduit d’extraction qui ne serait pas suffisamment haut. Toutefois, si l’article 63- 1 du règlement sanitaire du département de [Localité 5] prévoit que l’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins huit mètres de toute fenêtre, de toute prise d’air neuf, de tout débouché de conduit de fumée et de tout conduit de ventilation, il précise que c’est 'sauf aménagements tels qu’une reprise d’air pollué ne soit pas possible'. Or, le procès-verbal de constat d’huissier du 23 décembre 2021, produit aux débats par la société Le Privé au soutien de son moyen tiré du défaut de conformité du conduit d’extraction au règlement sanitaire du département de [Localité 5], n’est pas de nature à établir l’absence d’un tel aménagement en ce que ces constatations portent uniquement sur la hauteur entre la dernière fenêtre de l’immeuble et le point de rejet de l’air extrait par le conduit existant. Il n’est notamment pas précisé si le coude que forme le conduit d’extraction au dessus du toit de l’immeuble, qui éloigne l’air extrait des fenêtres de l’immeuble, constitue ou non un tel aménagement.

En conséquence, il n’est pas apporté la preuve d’un défaut de conformité du conduit d’extraction et la cour n’a pas à pallier la carence des parties dans l’admnistration de la preuve en ordonnant une expertise.

La société Le Privé reproche également également à Mme [X] le caractère bruyant du système d’évacuation des fumées mais sans mesure du bruit et sans référence à une norme, ce grief n’est pas établi.

La société Le Privé reproche encore à Mme [X] le fait de ne pas avoir obtenu l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour procéder à l’installation en tout ou partie du conduit d’extraction et celle du syndic pour procéder à la pose du moteur du système d’extraction. Le litige existant entre Mme [X] et le syndicat des copropriétaires, tel qu’il résulte des pièces produites aux débats, à savoir les mises en demeure adressées par le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic à Mme [X] les 10 juin 2020, 17 septembre 2020 et 16 novembre 2020 et le procès-verbal de l’assemblé générale de la copropriété du 19 octobre 2020, n’est pas suffisant pour établir que Mme [X] a fait installer le conduit d’extraction litigieux sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires alors qu’en première instance elle le contestait et affirmait avoir acquis les locaux avec ce conduit connu de la copropriété et qu’il n’est apporté aucune preuve de ce que la partie supérieure du conduit d’extraction aurait été ajoutée par Mme [X]. Il n’est pas non plus suffisant pour établir qu’elle devait obtenir l’autorisation du syndic pour l’installation du moteur du système d’extraction. La cour observe d’ailleurs qu’il n’est pas porté à sa connaissance le sort réservé par Mme [X] et le syndicat des copropriétaires au litige qui les oppose à propos du système d’extraction des locaux loués, notamment une éventuelle saisine du juge, et que dans sa dernière mise en demeure produite aux débats, en date du 16 novembre 2020, soit postérieurement à l’assemblée générale des copropriétaires du 19 octobre 2020 dont se prévaut la société Le Privé, le syndicat des copropriétaires ne faisait plus de reproche à Mme [X] concernant le système d’extraction des fumées des locaux loués.

En conséquence, il n’est pas apporté la preuve de ces manquements reprochés par la société Le Privé à Mme [X].

De même en l’absence d’une décision judiciaire en ce sens, rendue dans une instance entre le syndicat des copropriétaires et Mme [X], il n’est pas établi que la destination des locaux convenue dans le bail contreviendrait au règlement de la copropriété qui exclut tout commerce 'qui soit de nature par le bruit ou par l’odeur à troubler la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble', étant observé que cette disposition du règlement de copropriété a pour but de protéger les copropriétaires et non la locataire du local commercial.

Au demeurant, même en considérant caractérisés les griefs formés par la société Le Privé contre sa bailleresse, ceux-ci ne seraient pas suffisamment graves pour justifier la résolution du bail aux torts de Mme [X] dès lors qu’il n’est apporté aucune preuve de ce que la société Le Privé aurait été empêchée d’exercer son activité dans les locaux loués ou gênée dans l’exercice de celle-ci jusqu’à son départ volontaire des locaux loués. Il n’est notamment apporté aucune preuve d’une fermeture administrative de l’établissement exploité par la société Le Privé, d’une décision de justice ordonnant le retrait du conduit d’extraction existant ou l’interdiction de s’en servir, le retrait du moteur du système d’extraction ou l’interdiction d’y recourir.

En outre, contrairement à ce que soutient la société Le Privé, Mme [X] n’a pas reconnu dans le protocole transactionnel de restitution anticipée des locaux, du 19 mars 2023, avoir manqué à son obligation de délivrance. En effet, la phrase selon laquelle les parties conviennent d’une restitution anticipée des locaux au bailleur 'compte-tenu de l’impossibilité pour le preneur d’exercer son activité dans le local et de l’absence de loyer réglé au bailleur’ ne constitue pas une reconnaissance par Mme [X] du manquement à son obligation de délivrer les locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués.

Par ailleurs, le fait que l’usage des toilettes du 1er étage, communs à plusieurs copropriétaires, soit interdit aux clients de la société Le Privé et réservé à la société Le Privé personnellement, à le supposer établi, ne constitue pas un manquement de Mme [X] à son obligation de délivrance des locaux loués dès lors que les locaux comportent, au rez-de-chaussée, des toilettes accessibles à la clientèle.

Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Le Privé de sa demande de résolution du bail.

2- Sur les demandes de dommages et intérêts de la société Le Privé

2-1 Sur l’indemnité principale d’éviction au titre de la perte du fonds de commerce

En l’absence de résolution du bail aux torts de la bailleresse, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Le Privé de sa demande d’expertise tendant à évaluer la valeur de son fonds de commerce ou celle de son droit au bail ainsi que de sa demande de paiement de dommages et intérêts au titre de son éviction des locaux loués.

2-2 Sur les indemnités accessoires d’éviction

La société Le Privé demande la condamnation de Mme [X] à lui payer les sommes suivantes :

—  3.500 euros au titre des frais de déménagement,

—  30.000 euros au titre des frais de pas de porte/droit au bail,

—  12.000 euros au titre des frais d’agence,

—  5.000 euros au titre des frais juridiques et administratifs exposés par le transfert de l’activité et la prise à bail de nouveaux locaux,

—  6.000 euros au titre du trouble commercial consécutif au déménagement.

En l’absence de résolution du bail aux torts de la bailleresse, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Le Privé de ces demandes.

Il est en outre ajouté qu’il n’est apporté aucune preuve de ce que la société Le Privé aurait exposé ces frais, qu’elle aurait déménagé et poursuivi son activité dans d’autres locaux, étant par ailleurs rappelé qu’elle n’a déboursé aucun frais de pas de porte ou de droit au bail, ni aucun frais d’agence lors de son installation dans les locaux loués.

2-3 Sur la perte d’exploitation

La société Le Privé demande la condamnation de Mme [X] à lui payer la somme de 531.000 euros au titre de sa perte d’exploitation compte tenu de l’impossibilité d’exercer son activité. Cette somme correspond, d’après ses conclusions, à la perte de son chiffre d’affaires jusqu’à son départ des locaux le 19 mars 2023, soit 18.000 euros TTC x 29,5 mois.

En l’absence de résolution du bail aux torts de la bailleresse, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Le Privé de cette demande.

Il est en outre ajouté qu’il n’est apporté aucune preuve de ce que la société Le Privé n’aurait pas exploité son activité jusqu’à son départ des locaux, qu’il n’est produit aucune pièce comptable pour établir l’existence d’un préjudice d’exploitation et que son préjudice ne serait que celui d’une perte de chance.

2-4 Sur les travaux d’aménagement des locaux loués

La société Le Privé demande la condamnation de Mme [X] à lui payer la somme de 930,03 euros au titre des travaux d’aménagement réalisés en pure perte.

En l’absence de résolution du bail aux torts de la bailleresse, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Le Privé de cette demande.

Il est en outre ajouté que d’après les pièces produites aux débats, la somme réclamée par la société Le Privé au titre des travaux d’aménagement des locaux loués correspond à l’achat de deux télévisions, d’une barre de son, d’une enceinte et de câbles qu’elle a pu emporter avec elle lors de son départ des locaux de sorte qu’elle n’apporte pas la preuve de son préjudice.

2-5 Sur la perte de chance de céder le fonds de commerce ou droit au bail

Il résulte des pièces produites aux débats que le 2 septembre 2010, la société Le Privé a informé sa bailleresse de son intention de céder son fonds de commerce au prix de 55.000 euros.

Mme [X] a ensuite été informée, par mails du conseil de la société Le Privé des 8 et 10 septembre 2020, de la signature prochaine de la promesse de cession.

Mme [X] n’a pas commis de faute en informant le candidat cessionnaire des mises en demeure que lui avait adressées le syndicat des copropriétaires et du positionnement de ce dernier concernant le système d’extraction des fumées.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en qu’il a débouté la société Le Privé de cette demande.

2-6 Sur le préjudice de jouissance pendant la période antérieure à l’installation du moteur d’extraction

La société Le Privé demande la condamnation de Mme [X] à lui verser la somme de 6.904,11 euros en réparation de son préjudice de jouissance durant la période précédent l’installation d’un moteur d’extraction.

Cette somme correspond au loyer dû pour la période courant du 24 mars 2020 au 6 juillet 2020.

Si la société Le Privé n’a pas pu exploiter les locaux pendant une partie de cette période en raison des mesures gouvernementales de lutte contre la propagation du virus Covid 19, il n’est pas établi que l’absence de moteur dans le système d’extraction l’ait empêchée de commencer à exploiter les locaux dès la fin du premier confinement. En effet, dès le 10 juin 2020, le syndicat des copropriétaires se plaignait des odeurs générées par son activté.

En conséquence, il convient de débouter la société Le Privé de cette demande nouvelle à hauteur d’appel.

3- Sur le remboursement des loyers versés postérieurement à la résolution du bail

La société Le Privé demande la condamnation de Mme [X] à lui payer la somme de 3345,43 euros au titre du remboursement des 'loyers post-résolution', ce qui correspond d’après la locataire au loyer et charges dues pour la période du 13 novembre 2020 au 31 décembre 2020.

En l’absence de résolution du bail aux torts de la bailleresse, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Le Privé de cette demande.

4- Sur la demande de réduction du loyer

La société Le Privé demande la condamnation de Mme [X] à lui payer la somme de 18.670,64 euros au titre de la réduction de loyer du fait des défauts de conformité et de l’impossibilité d’utiliser ce local.

Dans la partie discussion de ses conclusions, elle indique que cette somme correspond à 90% des sommes qu’elle a réglées, soit 20.745,16 euros.

Sans preuve du défaut de conformité du système d’extraction des fumées après l’installation par la locataire d’un moteur le 8 juillet 2020, sans preuve de ce qu’en l’absence d’un moteur d’extraction avant le 8 juillet 2020 la société Le Privé n’a pas exploité les locaux loués, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires se plaignait des nuisances générées par l’activité de la société Le Privé dès le 10 juin 2020, et sans preuve ce que la société Le Privé ait été contrainte de cesser, modifier ou diminuer son exploitation des locaux loués, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Le Privé de cette demande.

5- Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

Le bail du 24 mars 2020 conclu entre la société Le Privé et Mme [X] stipule que le dépôt de garantie sera remboursé au preneur après complet déménagement et remise des clefs, déduction faite de toute sommes due au bailleur notamment à titre de dégât ou qui pourrait lui être réclamée ou dont il pourrait être tenu pour responsable.

Il stipule également que le dépôt de garantie pourra être immédiatement affecté par le bailleur en tout ou partie au paiement de toutes sommes dues par le preneur en vertu du bail et demeurées impayées. En ce cas, il devra être immédiatement reconstitué par le preneur entre les mains du bailleur, le tout sans préjudice du jeu de la clause résolutoire si bon semble à ce dernier.

Il stipule encore qu’en cas de résiliation du bail pour une faute imputable au preneur, le dépôt de garantie restera définitivement acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres.

La cour observe que cette demande avait déjà été présentée au premier juge. Elle est donc recevable à hauteur d’appel.

La société Le Privé justifie avoir réglé à Mme [X] la somme de 12.000 euros à titre de dépôt de garantie en produisant un reçu pour dépôt de garantie daté du 27 mars 2020 et signé par Mme [X].

Le protocole d’accord transactionnel de restitution anticipée des locaux du 19 mars 2023 établit que la société Le Privé a déménagé les locaux et remis les clefs à la bailleuresse et que la résiliation du bail, qui résulte d’un accord des parties, n’est pas imputable au locataire.

En conséquence et, en l’absence de preuve de sommes due par la société Le Privé à Mme [X], il convient d’infirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la locataire de sa demande de remboursement du dépôt de garantie et, statuant à nouveau, de condamner Mme [X] à payer à société Le Privé la somme de 12.000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie.

6- Sur les frais du constat d’huissier du 23 décembre 2021

En l’absence de résolution du bail aux torts de la bailleresse, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté la société Le Privé de cette demande. Les frais d’huissier dont la société Le Privé demande le remboursement avaient été exposés pour tenter d’apporter la preuve du défaut de conformité du conduit d’extraction.

7- Sur les intérêts

Dans la mise en demeure que la société Le Privé a adressée à Mme [X] le 13 novembre 2020, la société Le Privé ne sollicite ni le remboursement du coût du moteur du système d’extraction ni le remboursement du dépôt de garantie.

En conséquence, il convient de débouter la société Le Privé de sa demande tendant à ce que les condamnations soient assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2020.

8- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il apparait, tant en première instance qu’en appel, que les parties succombent toutes les deux en partie.

En conséquence et en application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a partagé par moitié les dépens et de condamner les parties aux dépens de la procédure d’appel à hauteur de la moitié chacune.

Par ailleurs, l’équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la société Le Privé de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée devant le cour.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déboute la société Le Privé de sa demande d’expertise tendant à la vérification du système d’extraction des fumées et de ventilation des locaux loués,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 8 juin 2024 en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a débouté la société Le Privé de sa demande de remboursement du dépôt de garantie,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [X] à payer à la société Le Privé la somme de 12.000 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,

Y ajoutant,

Déboute la société Le Privé de sa demande de paiement de la somme de 6.904,11 euros en réparation de son préjudice de jouissance durant la période qui a précédé l’installation du moteur d’extraction,

Déboute la société Le Privé de sa demande tendant à voir les condamnations assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2020,

Condamne la société Le Privé et Mme [X] au paiement des dépens de la procédure d’appel, à hauteur de la moitié chacune,

Déboute la société Le Privé de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente