Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 04 JUIN 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/16754 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEL33

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juin 2021 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/07199

APPELANTE

S.C.I. DU CHERCHE MIDI

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro D 349 964 171

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Olga CARREIRA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0531

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société FRANCOIS QUERREC IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 524 191 970

C/O Société FRANCOIS QUERREC IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1638

Assisté par M^e Gérard BLANQUIN, avocat au barreau de PARIS, Cabinet de M^e AUSSANT, toque : E1638

Société FRANCOIS QUERREC IMMOBILIER

SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 524 191 970

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 210

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La SCI du Cherche Midi est propriétaire du lot 4 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] soumis au régime de la copropriété.

Par acte d’huissier du 28 mai 2018, la SCI du Cherche Midi a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL François Querrec Immobilier, ainsi que ce dernier, aux fins d’obtenir l’annulation de diverses résolutions adoptées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2018 outre le paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a:

— reçu la SCI du Cherche Midi en son action ;

— dit que le syndicat des coproprietaires de l’immeuble, par résolution n°23 votée lors de l’assemblée générale des coproprietaires du 27 mars 2018, a accepté de rati’er les travaux de réouverture de deux fenêtres du 3eme étage du lot n° 4, propriété de la SCI du Cherche Midi ;

— débouté la SCI du Cherche Midi de l’ensemble de ses autres demandes ;

— reçu le syndicat des coproprietaires de l’immeuble situe [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL Francois Querrec Immobilier, en sa demande reconventionnelle ;

— condamné la SCI du Cherche Midi à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], la somme de 9.328,14 euros avec les intérêts au taux légal à compter du present jugement ;

— débouté la SCI du Cherche Midi de sa demande de delais de paiement ;

— condamné la SCI du Cherche Midi à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, et à la SARL Francois Querrec Immobilier, chacun, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 duco de de procedure civile ;

— condamné la SCI du Cherche Midi aux entiers dépens de l’instance, recouvrables suivant les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au pro’t de Maitre Jacqueline Aussant et de Maitre Bertrand Cahn pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir recu provision ;

— condamné la SCI du Cherche Midi à prendre en charge l’ensemble des frais liés à la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet I965 ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration remise au greffe le 22 septembre 2021, la SCI du Cherche Midi a interjeté appel contre ce jugement.

La clôture de la procédure a été prononcée le 12 février 2025.

PRETENTION DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 11 février 2025, la SCI du Cherche Midi, appelante, demande à la cour de :

— Dire recevable et bien fondée en son appel la SCI du Cherche Midi,

— Infirmer le jugement entrepris rendu le 15 juin 2021 par le tribunal judiciaire de paris en ce qu’il a :

o Débouté la SCI du Cherche Midi de ses demandes relatives au point d’information n° 22 concernant la réouverture des fenêtres du lot n° 4 ;

o Débouté la SCI du Cherche Midi de sa demande de rectification de la résolution n° 23 portant ratification des travaux d’ouverture des fenêtres du lot n° 4 ;

o Débouté la SCI du Cherche Midi de sa demande d’annulation des résolutions n° 18, 19 et 20 votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2018 ;

o Condamné la SCI du Cherche Midi à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9328,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

o Condamné la SCI du Cherche Midi à payer au syndicat des copropriétaires et à son syndic respectivement la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 CPC ;

o Condamné la SCI du Cherche Midi aux entiers dépens de l’instance au profit des avocats respectifs des deux intimés ;

o Condamné la SCI du Cherche Midi à prendre en charge l’ensemble des frais liés à la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

o Ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— Confirmer le jugement entrepris du 15 juin 2021 qui a :

o Relevé que le point d’information n° 22 passe sous silence les autorisations administratives demandées et obtenues par la SCI du Cherche Midi et les démarches effectuées auprès du syndic dès 2014 pour obtenir l’autorisation préalable de réouverture des fenêtres conformément aux termes de l’article 25 de la loi, de sorte que ce point d’information fait une présentation tronquée de la situation et de l’attitude de la SCI ;

o Dit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] par résolution n° 23 incomplète votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2018 a accepté de ratifier les travaux de réouverture des deux fenêtres du 3ème étage du lot n° 4, propriété de la SCI du Cherche Midi ;

Statuant de nouveau :

Constater que la SCI du Cherche Midi n’est plus redevable de la somme de 9.328, 14 euros envers le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic ;

En conséquence

— Déclarer sans objet les résolutions 18, 19 et 20 votées par l’assemblée générale du 27 mars 2018 ;

— Déclarer nulles et de nul effet les résolutions n° 18, 19 et 20 votées par l’assemblée générale du 27 mars 2018 ;

— Déclarer le point d’information n° 22 de l’assemblée générale du 27 mars 2018 nul et non avenu ;

— Juger que la SCI du Cherche Midi n’est redevable d’aucune somme au titre des charges et/ou travaux, justifiant au contraire être à jour du règlement des appels de fonds ;

— Juger que la SCI du Cherche Midi n’est redevable d’aucune somme au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Juger que la SCI du Cherche Midi n’est redevable d’aucune somme ni au titre de l’article de l’article 700 CPC ni au titre des dépens ;

— Juger l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1] à [Localité 3] ' représenté par son syndic François Querrec Immobilier mal fondé et ce faisant le débouter de l’ensemble des demandes de condamnations présentées à l’encontre de la SCI du Cherche Midi, à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du CPC et dépens au visa de l’article 699 du CPC ;

— Juger l’appel incident formé par la SARL François Querrec Immobilier, syndic de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] mal fondé et ce faisant le débouter de l’ensemble des demandes de condamnations présentées à l’encontre de la SCI du Cherche Midi, à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du CPC et dépens au visa de l’article 699 du CPC ;

— Débouter la SARL François Querrec Immobilier, Syndic de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] et le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1] à [Localité 3] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions en cause d’appel en ce compris la demande au titre d’article 700 du Cpc ;

— Condamner respectivement le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 1] à [Localité 3] ' représenté par son syndic François Querrec Immobilier- et la SARL François Querrec Immobilier à verser à la SCI du Cherche Midi la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 CPC outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Olga MILHEIRO CARREIRA, Avocat au Barreau de Paris.

Par conclusions notifiées le 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], intimé et appelant incident, demande à la cour de :

— Dire mal fondée la SCI DU CHERCHE MIDI en ses demandes tendant à l’annulation et/ou la rectification des résolutions N° 18, 19, 20 et 23 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mars 2018 et de rectification du point d’information figurant à l’ordre du jour N° 22 de la même assemblée générale.

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 15 juin 2021, dont appel.

A titre d’appel incident,

— Dire recevable et bien fondé l’appel incident formé par le syndicat des coproprietaires de l’immeuble [Adresse 1].

— Condamner la SCI du Cherche Midi à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeubIe sis [Adresse 1] a [Localité 3] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et interêts en réparation du préjudice distinct causé au syndicat des coproprietaires par le defaut de paiement des charges.

— Condamner la SCI du Cherche Midi à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Faire application à l’encontre de la SCI du Cherche Midi des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Condamner la SCI du Cherche Midi aux entiers depens, tant d’instance que d’appeI, dont distraction au profit de Maitre Jacqueline AUSSANT, Avocat aux offres de droit et dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 15 mars 2022, la société François Querrec Immobilier, intimée, demande à la cour de :

— Débouter la SCI du Cherche Midi de toutes ses demandes,

— Confirmer le jugement rendu le 15 juin 2021 par le Tribunal Judiciaire de Paris sauf en ce

qu’il a débouté la société François Querrec Immobilier de sa demande de dommages et intérêts.

L’infirmant sur ce point ;

— Condamner la SCI du Cherche Midi à payer à la société François Querrec Immobilier la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Et ajoutant au jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 15 juin 2021 ;

— Condamner la SCI du Cherche Midi à payer la somme supplémentaire de 2 000 € au titre

de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés par la société François Querrec Immobilier pour être assistée devant la Cour d’Appel de Paris.

— Condamner la SCI du Cherche Midi aux entiers dépens dont recouvrement au profit de

Maître Cahn.

SUR CE,

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «dire et juger», «déclarer» ou «constater’ ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

La cour rappelle aussi, au besoin, qu’elle ne doit statuer que sur les moyens présentés par les parties et qu’elle n’a pas à entrer dans le détail de leur argumentation.

Sur la demande d’annulation des résolutions 18, 19 et 20 de l’assemblée générale du 27 mars 2018 :

Moyens des parties :

La SCI du Cherche Midi souligne que ces résolutions ont pour objet la saisie immobilière de son bien.

Elle fait valoir principalement que ces résolutions encourent l’annulation dès lors :

— que l’ordre du jour de l’assemblée a été établi sans concertation préalable avec le conseil syndical dont le gérant de la SCI, M. [X], est membre,

— que ces résolutions constituent un abus de droit dès lors qu’aucune proposition de règlement amiable de ses charges n’a été faite à la SCI et alors que celle-ci avait déjà réglé une somme importante pour satisfaire à sa quote part dûe au titre du ravalement de l’immeuble. De même, la SCI observe qu’il n’avait pas été répondu à sa proposition d’étalement,

— que ces résolutions sont animées par l’esprit d’animosité et de convoitise,

— qu’il existe une disproportion manifeste entre l’objet de ces résolutions et l’arriéré limité de la SCI, en l’espèce 13 108 euros de reliquat de charges.

La SCI souligne avoir apuré l’intégralité de sa dette de charges avant que le jugement ne soit rendu. Elle considère en conséquence que la résolution n° 18 est devenue sans objet mais que la résolution 19 est le résultat d’un ensemble de manoeuvres à obtenir un vote contraire aux intérêts collectifs véritables et ce, malgré une apparente régularité. Enfin, la résolution n° 20 constitue un abus de droit dès lors qu’il n’entre pas dans les attributions d’une assemblée générale de décider si une créance est recouvrable ou pas.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que la SCI du Cherche Midi s’est refusée à s’acquitter de ses charges au motif qu’elle contestait le vote de certains travaux de sorte que sa dette s’élevait à la moitié du budget annuel de la copropriété.

Les résolutions dont elle demande l’annulation ont été précédées d’une mise en demeure du 26 juin 2017 puis d’un commandement de payer qui n’ont pas été suivis d’effet.

Le syndicat s’est donc trouvé dans la situation de ne pouvoir régler l’entreprise ayant réalisé les travaux dont la créance s’élevait à la somme de 17 752, 26 euros.

Dans ce contexte, le syndicat était fondé à mettre en oeuvre toute procédure utile pour recouvrir la créance qu’il détenait à l’égard de la SCI du Cherche Midi.

La société François Querrec Immobilier souligne qu’au jour de l’assemblée générale du 27 mars 2018, la dette de la SCI au titre des travaux de ravalement (9000 euros) équivalait à plus de la moitié du montant des travaux (16000 euros) encore dû à l’entreprise et alors que ces travaux faisaient suite à un arrêté de la mairie de [Localité 3] en date du 12 avril 2016 portant injonction de les effectuer dans un délai de six mois.

Il entre dans la mission du syndic de mettre en oeuvre pour le recouvrement de sa créance une procédure de saisie immobilière alors que la SCI se refusait à régler ses charges sans engager de recours contre la décision de travaux correspondante. Il affirme avoir consulté le conseil syndical sur l’ordre du jour de l’assemblée et avoir transmis aux copropriétaires convoqués les courriers de la SCI sollicitant des délais sans que ces courriers ne soient accompagnés d’éléments justifiant de difficultés rencontrées par la SCI. Elle demande en conséquence la confirmation du jugement.

Réponse de la cour :

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2018 que :

— la résolution 18 donne mandat au syndic à l’effet d’engager une procédure de saisie immobilière contre le propriétaire du lot n° 4 redevable de la somme de 13 108 euros à la date du 27 février 2018 envers le syndicat des copropriétaires. Cette résolution a été adoptée à la majorité des présents et représentés,

— la résolution 19 fixe le montant de la mise à prix à hauteur de 50 000 euros et stipule qu’à défaut d’enchérisseur, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire d’office pour le montant de la mise à prix,

— la résolution 20 stipule que l’assemblée générale décide que le montant de la créance détenue par le syndicat à l’encontre de la SCI du Cherche Midi n’est aucunement irrécouvrable (pièce15 SCI).

La SCI du Cherche Midi a voté contre l’adoption de ces résolutions.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Selon le II de ce texte, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat.

Par ailleurs, l’article 26 alinéa 5 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.

En l’espèce, s’il n’est pas justifié de cette consultation, le défaut d’établissement de l’ordre du jour en concertation avec le conseil syndical n’est pas sanctionné par la loi et ne justifie pas l’annulation de l’assemblée générale (Civ 3è, 1er décembre 2016, n° 15-26.559) et, a fortiori, celle des résolutions soumises à l’assemblée générale des copropriétaires et adoptées par celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires verse un extrait de compte de la SCI du Cherche Midi arrêté au 12 novembre 2018 montrant un solde débiteur de 12 515, 29 euros.

La SCI du Cherche Midi ne conteste pas qu’elle était débitrice à l’égard du syndicat des copropriétaires à la date de la tenue de l’assemblée générale du 27 mars 2018.

Le syndicat produit aux débats les mise en demeure et sommation de payer délivrées à la SCI du Cherche Midi en juin et octobre 2017 (pièces 2-1 et 3 du syndicat).

Il est constant que la créance du syndicat envers la SCI du Cherche Midi résultait du défaut de paiement par la SCI de sa quote part du montant des travaux de ravalement de la copropriété.

Dans un courrier du 7 janvier 2017, joint à la convocation de l’assemblée générale, la SCI du Cherche Midi, concernant les travaux de ravalement, observait qu’ils avaient été votés en son absence, soulignait les règlements et obligations exceptionnelles auxquels elle faisait face de sorte que les travaux projetés la mettait en difficulté. La SCI demandait ainsi au syndic 'l’annulation de cette dépense qui ne nous paraît pas opportune'.

Dans un courrier ultérieur adressé au syndic, également joint à la convocation de l’assemblée générale du 27 mars 2018, la SCI du Cherche Midi persistait à contester les travaux de ravalement engagés sous l’égide du précédent syndic et leur urgence. Elle sollicitait un étalement de ses paiements en raison de charges lourdes auxquelles elle avait dû faire face (7 novembre 2017, pièce 10 SCI) sans produire néanmoins de pièces justificatives et sans procéder à des propositions concrètes sur les échéances de paiement susceptibles d’être mises en place pour apurer la créance du syndicat.

La cour observe que la créance du syndicat à l’égard de la SCI était loin d’être anodine puisqu’il est établi que le budget annuel voté pour l’année 2018 s’élevait à la somme de 24 000 euros (pièce 7 SCI).

Le point 16 'point d’information sur impayés’ de l’assemblée générale du 27 mars 2018 exposait :

'pour parfaite information, les travaux de ravalement des façades rues, terminés puis réceptionnés le 27 juin 2017, ne sont toujours pas soldés auprès de l’entreprise, qui demeure toujours en attente de plus de 16 000 euros.

Le syndic s’est attaché jusqu’à aujourd’hui à ce que l’entreprise n’assigne pas le syndicat des copropriétaires en règlement de sa créance. Pour autant, il ne garantit rien pour l’avenir et dégage toute responsabilité. Par ailleurs, il refuse d’engager la réputation du cabinet pour des engagements financiers que le syndicat ne respecte pas et se gardera de prévenir toute démarche de l’entreprise pour l’avenir.

Enfin, le syndic confirme qu’il est dans l’incapacité de faire effectuer quelque autre prestation que ce soit, ne disposant d’aucune marge de trésorerie pour régler les fournisseurs'.

En conséquence de cette situation, il était procédé à un appel exceptionnel de trésorerie de 14 000 euros 'en raison de l’absence de trésorerie du syndicat des copropriétaires, et des dettes de ce dernier à l’égard des entreprises’ (résolution 17 de l’AG du 27 mars 2018). Cette résolution a été adoptée par la majorité des copropriétaires présents et représentés, la SCI du Cherche Midi s’abstenant. La dette de celle-ci à l’égard du syndicat s’élevait alors à la somme de 13 108 euros soit la quasi totalité des fonds faisant défaut au syndicat.

Il est constant qu’une assemblée générale ou certaines de ses résolutions peuvent être annulées lorsqu’il est démontré l’inobservation des formalités légales, le dépassement de pouvoir par l’assemblée ou l’abus de majorité.

De même, il est constant que le contrôle du juge sur les décisions de l’assemblée générale ne porte par principe que sur la légalité des décisions et non sur leur opportunité.

Il résulte de ce qui précède que la SCI du Cherche Midi s’est abstenue de s’acquitter de sa quote part de travaux de ravalement dont elle contestait le principe sans justifier des difficultés avancées, sans faire de propositions concrètes pour échelonner sa dette entraînant ainsi des difficultés de trésorerie du syndicat des copropriétaires contraint à procéder à un appel de fonds exceptionnel et exposé à un risque d’assignation par l’entreprise ayant procédé aux travaux.

Alors qu’il n’appartient pas au juge d’apprécier l’opportunité des résolutions soumises à l’assemblée générale, la résolution n° 18 et les suivantes relatives à la procédure de saisie immobilière du lot n° 4 de la SCI, dans le contexte précité, étaient conformes à l’intérêt du syndicat qui a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, peu important que la créance qu’il détenait à l’égard de la SCI soit inférieure à la valeur du lot de celle-ci.

Par ailleurs, en portant ces résolutions à l’ordre du jour de l’assemblée générale, le syndic n’a fait que se conformer aux missions qui lui sont dévolues en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Sans qu’il soit nécessaire d’entrer dans le détail de l’argumentation de la SCI du Cherche Midi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en annulation des résolutions 18, 19 et 20 de l’assemblée générale du 27 mars 2018.

Sur la demande d’annulation du point n° 22 dit 'résolution sans vote’ et la ratification de la résolution 23 :

Moyens des parties :

La SCI du Cherche Midi souligne que la résolution n° 22 est intrinsèquement liée à la résolution 23 soumise au vote et qu’elle porte préjudice à la SCI du Cherche Midi en affirmant à tort que la SCI n’aurait pas demandé d’autorisation administrative pour procéder à la réouverture de fenêtres du lot lui appartenant. Ce point d’information figurant dans la résolution n° 22 ne peut continuer à figurer dans l’archive officielle de la copropriété que constitue le procès-verbal de l’assemblée générale de sorte qu’il doit être annulé. Elle sollicite la confirmation du jugement ayant constaté que la résolution 23 avait ratifié les travaux qu’elle avait entrepris

Le syndicat des copropriétaires observe que les demandes de la SCI sont irrecevables dès lors que la résolution n° 22 n’a pas donné lieu à un vote et que la résolution 23 ayant donné satisfaction à la SCI, on ne voit pas ce qu’elle peut exiger de plus.

La société François Querrec Immobilier expose que c’est à bon droit que le tribunal a relevé que la résolution 22 était une résolution sans vote de sorte qu’elle n’est pas soumise à recours. Il relève que la résolution 23 ayant été approuvée à l’unanimité, la SCI du Cherche Midi n’est pas recevable dans sa contestation.

Réponse de la cour :

Selon l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

Une décision existe dès lors qu’une question est soumise à l’assemblée générale et est sanctionnée par un vote.

En l’espèce, la SCI du Cherche Midi conteste la résolution 22 intitulée 'point d’information sur les réouvertures de 2 fenêtres au 3è étage, lot n° 4, SCI du Cherche Midi'.

Elle ne conteste pas que ce point n’a donné lieu à aucun vote mais relève qu’il passe sous silence les autorisations administratives demandées et obtenues par elle pour procéder à la réouverture des fenêtres de telle sorte qu’elle demande à ce que cette résolution soit déclarée nulle et soit déclarée sans valeur décisoire.

Le point 22 contesté n’ayant donné lieu à aucun vote ne constitue pas une décision annulable au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 quand bien même la SCI relève qu’y figurent des éléments inexacts concernant sa situation.

Il s’ensuit que sa demande tendant à l’annulation de cette résolution est irrecevable et le juge ne dispose d’aucune prérogative légale pour déclarer non avenue une résolution qui ne constitue pas une décision au sens de l’article 42 précité. Il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI de sa demande au titre de la résolution n° 22.

La résolution 23 est intitulée 'ratification des travaux de réouverture des 2 fenêtres du 3è étage du lot n° 4". La SCI relève que le tribunal a constaté que l’assemblée générale avait ratifié ces travaux et demande la confirmation du jugement.

Ce point n’est pas contesté par les autres parties.

La cour n’est pas saisie du chef de dispositif concerné du jugement par la déclaration d’appel de la SCI qui est sans intérêt à agir à l’encontre d’un chef de dispositif faisant droit à sa demande.

La demande de la SCI au titre de la résolution 23 est donc irrecevable. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI de sa demande au titre de cette résolution.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires relève que la SCI n’a apuré son compte travaux que le 22 décembre 2021 et qu’au premier trimestre 2025, elle n’est plus redevable de charges de copropriété et d’impayés. Il note que sa résistance était manifestement abusive et qu’elle doit être sanctionnée.

Il souligne qu’entre 2018 et fin 2021, il s’est trouvé dans l’incapacité à engager de nouvelles dépenses faute de disposer du budget à cette fin et que la SCI est la responsable principale sinon unique de cette situation alors que l’obligation au paiement des charges résulte de la loi. Il s’estime fondé à demander réparation de son préjudice résultant de la privation des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble en soulignant que le syndicat n’est composé que de douze copropriétaires et que la SCI a pu affirmer que si elle ne payait pas ses charges, c’est que délibéremment elle privilégiait l’entretien d’un autre immeuble dont elle est seule propriétaire.

La société François Querrec Immobilier souligne que la SCI du Cherche Midi se comporte comme un syndic et entrave son travail en se faisant justice à elle-même en refusant de payer les travaux qui ne lui plaisent pas. Son action engagée contre le syndic, infondée, est abusive et justifie l’octroi de dommages-intérêts.

La SCI du Cherche Midi considère faire l’objet d’un traitement malveillant et inéquitable du syndicat des copropriétaires et déplore les écritures du syndic au regard de l’ancienneté et l’incontestable apport de la famille [X] à la vie de la copropriété. Elle conteste avoir engagé des travaux dans un autre immeuble mais avoir dû financer des travaux de sécurité avec échaffaudage au-dessus de la voie publique au vu des autres copropriétaires. Elle conteste avoir paralysé toute initiative du syndicat dès lors qu’une majorité de copropriétaires aisés a voté en juillet 2020 de nouveaux très gros travaux, souligne sa mise à l’écart et sa contribution lors de travaux d’architecture ayant valorisé l’immeuble moyennant des prix modérés.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1231-6, dernier alinéa, du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les pièces produites par la SCI du Cherche Midi montrent qu’elle a contribué à l’entretien et à l’amélioration des parties communes de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] et qu’il lui a été loisible d’apporter ces améliorations, selon ses préconisations et goûts, sans aucune entrave, ce que facilitait sa participation au conseil syndical de l’immeuble.

Ces mêmes pièces montrent que la SCI du Cherche Midi a considéré que son apport à la copropriété, sa qualité de plus ancien copropriétaire de l’immeuble, justifiait de la part du syndic et du syndicat qu’il lui soit réservé un traitement privilégié, une attention certaine donnée à ses critiques quant aux travaux à entreprendre au sein de la copropriété. Les pièces établies à une date postérieure au jugement démontrent qu’elle demeure convaincue de la nécessité de ce traitement privilégié, ce qui, selon elle, justifierait de l’associer aux consultations du conseil syndical, dont elle ne fait plus partie, sur certains projets de travaux (cf pièce 47 courrier au syndic du 19 août 2024).

Aucune des pièces produite par la SCI du Cherche Midi ne démontrent les accusations d’animosité voire d’entente formée contre elle par les autres copropriétaires ou par le syndic.

La présente procédure s’inscrit donc dans ce contexte, celui d’un désaccord profond de la SCI sur les travaux de ravalement entrepris sous l’égide du cabinet Foncia, prédécésseur de la société François Querrec Immobilier dont elle a contesté la temporalité et l’opportunité, n’hésitant pas à demander à ce dernier syndic 'l’annulation de cette dépense’ (courrier du 6 janvier 2017, pièce 4 SCI).

Si elle a avancé des difficultés financières qu’elle imputait à d’autres grosses dépenses de travaux 'sur plusieurs biens du patrimoine architectural dont nous avons la charge’ (pièce 12 SCI), elle n’a pas justifié de ces difficultés et n’a établi aucune proposition concrète pour mettre en place un échéancier.

En outre, la mise en perspective de difficultés financières non justifiées, l’absence de proposition concrète d’échéancier et la critique récurrente des travaux de ravalement entrepris dans ses correspondances avec le syndic est de nature à mettre en évidence une certaine mauvaise foi de la SCI qui ne pouvait ignorer, au regard de sa fine connaissance des affaires du syndicat par sa fonction au sein du conseil syndical jusqu’à l’assemblée générale du 27 mars 2018, la situation financière délicate dans laquelle elle placerait celui-ci en dépit de versements ponctuels qui ne permettaient pas, de toute évidence, de rétablir sa situation.

En effet, le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mars 2018 atteste que le syndic a tout mis en oeuvre pour éviter au syndicat son assignation par l’entreprise réalisatrice des travaux dont la créance ne pouvait être acquittée faute pour celui-ci de disposer des fonds nécessaires en raison de la dette de charges de la SCI du Cherche Midi et qu’à cette fin, il a été voté une levée de fonds de 14000 euros ce qui correspondait à plus de la moitié du budget prévisionnel voté pour l’année 2028 (24 000 euros) et à la quasi totalité de la dette de travaux de la SCI du Cherche Midi.

Ainsi, le comportement fautif de la SCI du Cherche Midi est à l’origine d’un préjudice direct, personnel et certain subi par le syndicat obligé de procéder à une levée de fonds exceptionnel et d’importance au regard de son budget annuel et ce, afin d’éviter des poursuites judiciaires de la part de l’entreprise réalisatrice des travaux contestés par la SCI du Cherche Midi.

Il n’est pas justifié en revanche par le syndicat des copropriétaires de la survenue de difficultés postérieures l’entravant dans sa mission de conservation des parties communes de l’immeuble jusqu’à l’apurement par la SCI du Cherche Midi de sa dette de charges puisqu’il est établi que le syndicat a voté au cours de l’assemblée générale du 8 juillet 2020 des travaux de couverture du bâtiment et la réfection du mur pignon alors que la dette de la SCI du Cherche Midi auprès de lui n’était pas encore apurée.

Dès lors, le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires par le comportement fautif de la SCI du Cherche Midi sera réparé à hauteur de 1500 euros de dommages et intérêts. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Le syndic François Querrec Immobilier sollicite réparation du préjudice subi du fait de l’action abusive engagée contre lui par la SCI du Cherche Midi.

Cependant, l’exercice d’une action en justice ne constitue pas en soi un abus, y compris lorsqu’il est malfondé. Sa demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965:

La SCI relève que selon ce texte sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à charge du débiteur.

Elle soutient qu’elle n’est redevable d’aucune somme à ce titre dès lors qu’aucune facture n’a été versée aux débats pour attester les frais relevant de ces dispositions.

Réponse de la cour :

Le jugement attaqué condamne la SCI du Cherche Midi à prendre en charge l’ensemble des frais liés à la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette condamnation figure dans les motifs du jugement parmi les demandes accessoires et fait suite à la condamnation de la SCI du Cherche Midi aux dépens.

Il est manifeste que ce faisant, le tribunal a appliqué les dispositions du premier alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux frais imputables au seul copropriétaire concerné soit les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance.

Or, l’action engagée par la SCI échappe aux prévisions de ces dispositions. Par ailleurs, les écritures du syndicat ne comportaient aucune demande chiffrée tendant à la condamnation de la SCI au titre des frais nécessaires mais demandaient à ce qu’il lui soit fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement doit donc être infirmé de ce chef. La cour rappelle néanmoins qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, alinéa 5, 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.

En l’espèce, le sens du jugement et le sens du présent arrêt ne peuvent donner lieu à la dispense de la SCI, de participer à la dépense commune des frais de procédure qui sera donc répartie entre l’ensemble des copropriétaires, en ce compris la SCI du Cherche Midi, sans qu’il soit nécessaire pour la cour de le préciser dans le dispositif de son arrêt.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI du Cherche Midi, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par M^e Cahn et M^e Aussant conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédcure civile ainsi qu’à payer par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, à :

— la société François Querrec Immobilier la somme de 2000 euros ;

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 4000 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement sauf en ses dispositions :

— ayant rejeté la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

— ayant condamné la SCI du Cherche Midi à prendre en charge l’ensemble des frais liés à la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Statuant à nouveau :

— Condamne la SCI du Cherche Midi à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

— Condamne la SCI du Cherche Midi aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Cahn et M^e Aussant ;

— Condamne la SCI du Cherche Midi à verser en application de l’article 700 du code de procédure civile les sommes de :

*2000 euros à la société François Querrec Immobilier,

*4000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3].

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE