Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

(n° 38 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07377 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJLK

Décision déférée à la cour : ordonnance du 26 janvier 2024 – JCP du TJ de [Localité 7] – RG n° 23/06062

APPELANTE

Mme [E] [B] [F] [O]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alice ANTOINE de la SELEURL ALICE ANTOINE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0441

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/003848 du 22/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 décembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition

Suivant acte sous seing privé du 19 mars 2013, la société [Localité 7] Habitat OPH a donné à bail à Mme [O] un appartement à usage d’habitation, référencé n° 187603, escalier 1, 2ème étage, porte n°14, [Adresse 5] à [Adresse 8] [Localité 1].

Par acte en date du 12 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 1.779,56 euros, correspondant au solde dû au titre des loyers impayés au 20 décembre 2022, échéance de novembre 2022 incluse. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés par voie électronique le 16 janvier 2023.

Par acte du 4 juillet 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par voie électronique le 10 juillet 2023, Paris habitat OPH a fait assigner Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir:

constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat,

ordonner l’expulsion de Mme [O], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, et ordonner le transport des meubles aux frais de l’expulsée,

condamner Mme [O] à payer mensuellement, à titre de provision, à compter du lendemain de la résiliation du contrat, une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer mensuel indexé plus charges du contrat de bail, jusqu’à libération complète des lieux,

condamner Mme [O] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4.088,74 euros, au 19 juin 2023, terme de mai 2023 inclus, à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer,

condamner la locataire aux dépens, ainsi qu’à payer une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 26 janvier 2024, le dit juge des référés, a :

renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

constaté la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 13 mars 2023,

condamné Mme [O] à payer à [Localité 7] Habitat OPH la somme de 5.832,13 euros hors frais, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, arrêtée au 6 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 sur la somme de 1.779,56 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

autorisé Mme [O] à se libérer la dette, soit de la somme de 5.832,13 euros arrêtée au 6 novembre 2023, échéance d’octobre 2023 incluse, en deniers ou quittances, à titre provisionnel, par le versement de 35 mensualités de 100 euros, chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (2.332,13 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 36ème mois,

rappelé que les paiements effectués par le locataire depuis la délivrance de l’assignation s’imputent sur l’arriéré locatif, en application de l’article 1342 du code civil,

rappelé que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours,

dit que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si la locataire se libère de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué,

rappelé cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet,

précisé que, sans autre formalité :

[Localité 7] Habitat OPH sera alors autorisé à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [O], ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux appartement référence 187603 escalier 1,2ème étage porte n°14, [Adresse 6],

Mme [O] sera condamnée à payer à [Localité 7] Habitat OPH, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du loyer mensuel en cours, majoré des charges du contrat de travail, soit la somme de 400,53 euros à compter du 13 mars 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné,

dit que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d’exécution,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné Mme [O] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire du 12 janvier 2023, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté [Localité 7] Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

dit qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à M. le préfet de [Localité 7] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Par déclaration du 12 avril 2024, Mme [O] a relevé appel de la décision entreprise en ce qu’elle a : 'constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 13/03/2023 ; condamné Mme [O] à payer la somme de 5.832,13€, hors frais, en deniers ou quittances arrêtée au 06/11/2023, échéance d’octobre 2023 inclus au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 12/01/2023 sur la somme de 1.779,56€ et à compter de la présente décision pour le surplus – autorisé Mme [O] à se libérer de sa dette, soit 5.832,13€ arrêtée au 06/11/2023 par versements mensuels de 35 mensualités de 100 €, au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente, étant précisé que le solde (2.332,13€) majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 36ème mois ; précisé que sans autre formalité, [Localité 7] HABITAT OPH sera autorisée à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [O] ; dit que Mme [O] sera condamnée à payer à [Localité 7] Habitat OPH à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer soit la somme de 400,53€ à compter du 13/03/2023 jusqu’à libération effective des lieux ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; condamné Mme [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement du 12/01/2023, de l’assignation à comparaître et des notifications divers (…) – dit n’avoir pas lieu à article 700 (…)'.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, sur le fondement des articles 561, 901, 930 alinéa 1, 911-1 et 1343-5 du code de procédure civile, 38 du décret du 19 décembre 1991, 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, Mme [O] a demandé à la cour de:

la dire recevable et bien fondée en son appel formé le 12 avril 2024 contre l’ordonnance de référé rendue le 26 janvier 2024 par la juridiction de proximité du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

« Condamné Mme [O] à verser, à titre de provision, à la SCI Milly représentée par CDC Habitatomme de 17 732,62 euros ; avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2022 sur la somme de 6 892, 72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Rappelé que la SCI Milly, représentée par CDC Habitat est tenue de restituer le dépôt de garantie dont le montant pourra être compensé et déduit par Mme [O] de la condamnation ci-dessus prononcée ;

Dit n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamné Mme [O] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer;

Rejeté le surplus des demandes ;

Rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.';

statuant à nouveau :

constater que Mme [O] fait ses meilleurs efforts pour régulariser sa situation ;

autoriser Mme [O] à se libérer de sa dette par versements mensuels de 35 mensualités de 50 euros, au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent arrêt, étant précisé que le solde devra être payé au plus tard le 36ème mois ;

suspendre les effets de la clause résolutoire durant ces délais ;

dire que Mme [O] sera tenue de payer à [Localité 7] Habitat à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer soit la somme de 400,53euros à compter du 13 mars 2023;

dire que les dépens de première instance et ceux d’appel seront assumés par la société [Localité 7] Habitat OPH ;

débouter [Localité 7] Habitat OPH de ses éventuelles demandes contraires ;

confirmer l’ordonnance pour le surplus.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 26 juin 2024, [Localité 7] Habitat OPH a demandé à la cour de :

confirmer l’ordonnance du 26 janvier 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la condamnation au paiement à la somme actualisée de 8.720,56 euros au 24 juin 2024 (terme de mai 2024 inclus) ;

constater que les délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire accordés par le premier juge n’ont pas été respectés ;

débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes et prétentions ;

condamner Mme [O] aux dépens et à payer à [Localité 7] Habitat OPH la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 novembre 2024.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Préalablement, la cour relève que le premier juge a constaté que la résiliation de plein droit du contrat de bail ne pouvait faire l’objet d’aucune contestation sérieuse ainsi qu’intervenue le 13 mars 2023, faute par Mme [O] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement. A hauteur d’appel, les parties ne remettent pas en cause ce constat et Mme [O] n’a développé de prétentions que concernant l’octroi de délais supplémentaires et les frais d’instance.

Sur la demande de délais

Mme [O] indique qu’elle se réserve le droit de contester le montant de sa dette locative. Elle fait état des difficultés qu’elle rencontre et de ses efforts pour régulariser sa situation. Elle précise être en invalidité et percevoir des ressources limitées. Elle ajoute que c’est du fait du blocage indu du versement de certaines des aides auxquelles elle a droit, qu’elle s’est trouvée en difficulté pour payer son loyer et ses charges. Elle fait valoir que néanmoins elle a pu procéder à un paiement partiel de sa dette en novembre, décembre 2023, février et avril 2024 et indique qu’elle soldera le restant dans les prochains mois.

Le bailleur rappelle que lors de l’audience devant le juge des référés, dans une démarche amiable et après discussion avec la locataire et son assistante sociale, et ce malgré l’absence de réunion des conditions légales d’obtention de délais suspensifs, il a accepté la suspension de la clause résolutoire et l’apurement de la dette par versements de 100 euros par mois outre les loyers courants et charges. Il fait valoir que le paiement des loyers courants n’ayant pas été repris, la demande d’infirmation de la décision du premier juge au profit d’une seconde demande de délais de paiements cette fois ci à hauteur de 50 euros par mois en plus du loyer et charges est donc parfaitement infondée compte tenu des délais déjà accordés et non respectés, et eu égard à l’absence de reprise des échéances courantes avant l’audience du 14 novembre 2023.

La cour rappelle que selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, dans les limites de sa compétence, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige :

'[…] V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

[…] VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

Outre les dispositions précitées, il sera rappelé que l’article 1343-5 du code civil prévoit que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [O] n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience outre que cette situation a persisté depuis.

Par ailleurs, force est de constater que Mme [O] ne produit aucune pièce de nature à expliquer les retards répétés dans l’exécution de ses obligations.

Dans ces conditions, la cour rejettera la demande de délais supplémentaires et de suspension des effets de la clause résolutoire et confirmera l’ordonnance dans ses dispositions qui lui sont soumises de ces chefs.

Sur la demande d’actualisation du montant de la condamnation prononcée en premier ressort

Le bailleur a demandé à la cour de confirmer l’ordonnance du 26 janvier 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la condamnation au paiement à la somme actualisée de 8.720,56 euros au 24 juin 2024 (terme de mai 2024 inclus).

Mais, force est de constater que le bailleur dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire qui rend sans objet une telle demande, alors que l’ordonnance entreprise a condamné par provision Mme [O] à payer au bailleur une indemnité d’occupation provisionnelle.

Par voie de conséquence, la demande à ce titre sera déclarée sans objet.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance entreprise sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

Partie perdante, Mme [O] sera condamnée aux dépens de l’appel ainsi qu’à payer à la société [Localité 7] Habitat OPH une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise dans ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de délais pour quitter les lieux ;

Déclare la demande d’actualisation de la condamnation provisionnelle de Mme [O] sans objet ;

Condamne Mme [O] aux dépens de l’appel dans les conditions fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991;

Condamne Mme [O] à payer à la société [Localité 7] Habitat OPH la somme de cinq cents (500) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT