RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14204 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIEUV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juin 2023 – Tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 20/08071

APPELANTE

Madame [I] [R] née le 14 Mars 1948 à [Localité 9],

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : W09, assistée à l’audience M^e Claire PANTHOU de la SELARL ZADIG Avocats, avocat au Barreau de LYON

INTIMÉS

Madame [J] [N] épouse [U] née le 19 Septembre 1975 à [Localité 8],

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, assistée à l’audience par M^e Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, avocat au barreau de BORDEAUX

Maître [F] [D], notaire associé de l’office notarial IMBAULT NOTAIRES

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre, chargée du rapport et M^me Nathalie BRET, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre

M^me Nathalie BRET, Conseillère

M^me Hélène BUSSIERE, Conseillère

Greffier, lors des débats : Mme [B] SILVAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2020, intitulé compromis de vente, Madame [I] [R] a vendu à Madame [J] [N] épouse [U], deux appartements formant les lots 31 et 34 d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 3], respectivement au 3ème étage droite et gauche lettre A et D du plan, disposant chacun d’une cave au sous-sol n° 25 et 31 au prix principal de 670 000 euros.

L’acte prévoit plusieurs conditions suspensives :

l’obtention de l’autorisation préalable de réunion des lots n°31 et 34, délivrée par l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité ;

l’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 150 000 €, remboursable sur 25 ans, avec un taux d’intérêt nominal annuel n’excédant pas 1,80 % hors assurances. Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînant la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil

L’acte stipule :

Conditions suspensives particulières

Autorisation de réunion des lots

Un accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité, sur la demande relative à la réunion des lots n°31 et 34 devra être obtenu (conformément à l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Il est ici fait observer que cette autorisation entraînera une modification de la répartition des tantièmes de copropriété.

L’acquéreur pourra renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive.

A défaut d’une telle renonciation et en l’absence de cet accord préalable, les présentes seront caduques.

Il est toutefois précisé que l’acquéreur souhaite obtenir uniquement l’autorisation de réunion des lots en assemblée générale sans solliciter du vendeur l’établissement d’un modificatif d’un règlement de copropriété ni toutes les démarches afférentes à un géomètre quant à la réunion des lots.

Condition suspensive d’obtention d’un prêt (…)

Réalisation de la condition suspensive

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite telle que prévue aux articles L 313-24 et suivants du Code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présentes.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 31 mars 2020.

L’obtention ou la non obtention du prêt devant être notifiée par l’acquéreur au vendeur. A défaut de cette notification, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours, sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. Dans ce cas, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura le cas échéant versé, en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur. Compte tenu que la présente condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de l’acquéreur, ce dernier pourra renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment dans le délai de validité des présentes, au vendeur qu’il dispose de sommes nécessaires pour le financement de l’opération. Cette notification devra contenir la mention manuscrite prévue à l’article L 313-42 du Code de la consommation.

Refus de prêt justification

L’acquéreur s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, l’acquéreur s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

L’acte stipule une clause pénale applicable en cas de refus par l’une des parties de réitérer la vente devant notaire dès lors que toutes les conditions suspensives sont réalisées dont le montant a été fixé à 67 000 €.

La date limite de réitération du compromis de vente était fixée au 16 avril 2020.

Mme [N] a versé entre les mains de Maître [D], notaire, la somme de 33 500 € à titre de séquestre.

Invoquant la non obtention du financement nécessaire, Madame [N] a transmis à son notaire Maître [L], deux courriers en date pour le premier du 24 mars 2019, du Crédit Agricole, confirmant l’impossibilité d’instruire le projet plus avant au vu des informations communiquées et en date pour le second du 27 mars 2020, de la Bred Banque Populaire, indiquant ne pouvoir donner une suite favorable à la demande de financement, s’agissant d’un prêt de 150 000 euros au taux de 1,80% d’une durée de 300 mois (25 ans).

La vente n’a pas été réitérée.

Par exploits des 29 juillet et 3 août 2020, Mme [R] a assigné Mme [N] ainsi que Maître [D] devant le tribunal judiciaire de Paris, sollicitant le paiement de la clause pénale de 67 000 € ainsi que la libération, par Maître [D], de la somme séquestrée de 33 500 €, à valoir sur cette pénalité.

Par jugement du 23 juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a débouté Mme [R] de ses demandes et ordonné la restitution de la somme séquestrée à l’acquéreur, en ces termes :

« Déboute [I] [R] de ses demandes tendant à :

' la condamner à lui verser une somme de 67.000 euros au titre de la clause pénale,

' ordonner à [F] [D] de libérer entre ses mains la somme de 33.500 euros séquestrée entre ses mains à titre de paiement de la clause pénale

' la condamner à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne à [F] [D] de restituer à [J] [N] la somme de 33.500 euros séquestrés ;

Condamne [I] [R] à verser à [J] [N] les intérêts légaux sur le capital de 33.500 euros séquestré à compter du 7 juillet 2020 jusqu’à libération des fonds séquestrés ;

La condamne à verser à [J] [N] une indemnité de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne à verser à [F] [D] une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [I] [R] aux dépens. »

Le tribunal a retenu que Madame [N], en formulant une demande de prêt sans mention du taux et pour un capital inférieur au maximum prévu contractuellement, avait au contraire de ce que soutient la promettante, favorisé l’octroi d’un crédit ; que la demande faite au Crédit Agricole est conforme au compromis ; que Madame [N] justifie avoir remis au Crédit Agricole l’ensemble des pièces ; que la condition suspensive a défailli sans faute de sa part. Il en a inféré la caducité du compromis, le débouté de Madame [R] et ordonné la remise à Madame [N] des fonds séquestrés.

Mme [R] a interjeté appel de ce jugement le 8 août 2023

Par ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 3 avril 2025.

Lors de cette audience, la cour a relevé d’office la question de la prorogation des délais de convocation de l’assemblée générale des copropriétaires, consécutive à l’état d’urgence sanitaire décrété le 17 mars 2020 au regard de la clause relative à la tenue de l’assemblée générale destinée à statuer sur la réunion des lots ainsi que sur le moyen tiré de la caducité du compromis invoqué par Mme [N].

L’ordonnance de clôture a été révoquée et l’affaire renvoyée à la mise en état.

Par ses dernières conclusions d’appelante notifiées le 07 septembre 2025, Madame [R] demande à la cour de :

« DECLARER [I] [R] recevable et bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

INFIRMER le jugement dont appel en l’ensemble de ses dispositions : en ce qu’il a :

Déboute [I] [R] de ses demandes tendant à :

' la condamner à lui verser une somme de 67.000 euros au titre de la clause pénale,

' ordonner à [F] [D] de libérer entre ses mains la somme de 33.500 euros séquestrée entre ses mains à titre de paiement de la clause pénale

' la condamner à lui verser une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonne à [F] [D] de restituer à [J] [N] la somme de 33.500 euros séquestrés

Condamne [I] [R] à verser à [J] [N] les intérêts légaux sur le capital de 33.500 euros séquestré à compter du 7 juillet 2020 jusqu’à libération des fonds séquestrés ;

La condamne à verser à [J] [N] une indemnité de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne à verser à [F] [D] une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne [I] [R] aux dépens

JUGER que la condition suspensive d’obtention de prêt est défaillie du seul fait du comportement fautif de [J] [N] au 31 mars 2020,

Statuant à nouveau :

CONDAMNER [J] [N] à payer à [I] [R] la somme de 67 000,00€ au titre de la clause pénale avec intérêt à compter de la signification de l’assignation avec capitalisation des intérêts

Subsidiairement

CONDAMNER [J] [N] à payer à [I] [R] la somme de 33 500,00€ correspondant au dépôt de garantie contractuellement prévue augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’acte introductif avec capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER [J] [N] à payer à [I] [R] la somme de 6 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En tout état de cause,

DEBOUTER [J] [N] de toute demande contraire. »

Par ses dernières conclusions d’intimée notifiées le 05 septembre 2025 et réitérées le 08 septembre 2025, Madame [N] demande à la cour de :

« Vu l’avant-contrat du 10 janvier 2020,

Vu l’article L 313-41 du Code de la consommation,

CONFIRMER purement et simplement le jugement entrepris, en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DEBOUTER Madame [I] [R] de toutes autres demandes en tant qu’irrecevables et mal fondées ;

CONDAMNER Madame [I] [R] à payer à Madame [J] [U] une indemnité de 15 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la même aux entiers dépens. »

Par conclusions d’intimé notifiées le 21 novembre 2023, Me [D] demande à la cour de :

« – CONFIRMER le Jugement en ce qu’il a condamné le succombant à verser 2.000 euros à Maître [D] au titre des frais irrépétibles,

— DESIGNER telles personnes qu’il lui plaira afin que Maître [D] puisse se départir de la somme séquestrée en l’office à son profit,

— VOIR CONDAMNER la partie succombant à l’instance à verser à Maître [D] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. »

Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 02 octobre 2025.

SUR QUOI,

LA COUR

1- La caducité de l’avant contrat du chef de la condition suspensive tenant à la réunion des lots 31 et 34

Madame [N] oppose que la condition suspensive relative à l’autorisation de réunion des lots par l’assemblée générale des copropriétaires est stipulée à peine de caducité sauf renonciation de l’acquéreur, que Madame [R] n’a jamais communiqué l’autorisation préalable requise de l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité relative à la réunion des lots 31 et 34 avant le 16 avril 2020 ni même le 30 avril suivant, et que la condition suspensive a donc défailli par la seule carence de la promettante depuis le 16 avril 2020, date limite fixée pour la réalisation en la forme authentique de l’acte. Elle ajoute que même à supposer applicable l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, le délai ultime de réitération de l’acte authentique et de production des justificatifs de la levée des conditions suspensives expirait le 25 juillet 2020 soit au plus tard le 25 août 2020 et que dès lors l’autorisation accordée par l’assemblée générale le 14 octobre 2020 est indiscutablement tardive et ne saurait faire échec à la caducité de l’avant contrat.

Madame [R] fait valoir que le compromis était caduc dès le 31 mars 2020 en raison de la non notification à cette date de la non-obtention du prêt et de l’absence de levée de la condition suspensive y afférente. Elle souligne que Madame [N] ne peut pas solliciter la caducité de l’acte postérieurement à la date de la défaillance de la première condition suspensive et que de deux choses l’une :

— soit la condition suspensive d’obtention de prêt est accomplie au 31 mars 2020 et il est envisageable d’apprécier la caducité du compromis postérieurement à cette date

— soit elle est défaillie au 31 mars 2020 et le compromis est caduc de plein droit.

Elle ajoute que compte tenu de l’état d’urgence sanitaire instauré par la loi du 23 mars 2020 pour deux mois, prolongé jusqu’au 10 juillet 2020 inclus, puis de nouveau déclaré à compter du 17 octobre 2020 jusqu’au 1er juin 2021, Madame [N] ayant fait savoir le 31 mars 2020 qu’elle considérait que la condition suspensive était défaillie, Madame [R] n’a pas cru nécessaire de faire accélérer la convocation de l’assemblée générale laquelle de facto s’est réunie le 14 octobre 2020, sur convocation du 18 septembre 2020, rappelant que l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 est inapplicable en l’espèce puisqu’elle s’applique aux délais légaux, règlementaires ou contractuels qui sanctionnent une inexécution contractuelle.

Maître [F] [D] fait valoir qu’il n’est assigné qu’en sa qualité de séquestre conventionnel et qu’aucune demande n’étant formée à son encontre il se départira de la somme séquestrée au profit de la personne désignée par la Cour.

Réponse de la cour

Il convient de rappeler que l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période vise, en ses articles 2, 4 et 5, les délais prévus par la loi et le règlement sanctionnant une inexécution contractuelle, le cas où l’inexécution d’une obligation contractuelle est sanctionnée dans un délai déterminé et le cas où une convention doit être résiliée ou renouvelée dans un délai déterminé.

Cette ordonnance n’est donc pas applicable aux délais contractuels, elle ne peut être invoquée au soutien de la prorogation du délai convenu au titre d’une condition suspensive et ne peut non plus être invoquée relativement à la convocation d’une assemblée générale.

Aux termes de l’article 1304 du Code civil la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Aux termes de l’article 1304-3 alinéa 1 la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Les énonciations de l’acte relatives à la condition suspensive particulière de l’autorisation de réunion des lots soumettent la vente à un accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité sur la demande relative à la réunion des lots n°31 et 34 devant être obtenue (conformément à l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

Elles prévoient que l’acquéreur pourra renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive et qu’à défaut d’une telle renonciation et en l’absence de cet accord préalable, les présentes seront caduques.

Il est constant que l’autorisation de l’assemblée générale pour la réunion des lots n°31 et 34 a été donnée postérieurement à la date d’échéance de la réitération prévue au 16 avril 2020 cependant les parties n’ont pas fixé de terme à cette condition suspensive, au contraire de celle relative à l’octroi du prêt dont la réception de l’offe conforme aux stipulations contractuelles a été fixée au plus tard au 31 mars 2020, date d’exigibilité de l’obligation.

Il convient pour cette raison d’examiner en premier lieu le bien fondé de la défaillance de la condition suspensive tenant à l’octroi du prêt à la date du 31 mars 2020.

2 La réalisation la condition suspensive tenant à l’octroi d’un financement

Madame [R] fait valoir qu’il appartient à Madame [N] de rapporter la preuve qu’elle a sollicité au moins à deux reprises son prêt, avec les caractéristiques prévues au compromis, à défaut de quoi la condition suspensive sera réputée défaillie du fait de Madame [N] qui engagera sa responsabilité et sera condamnée au versement de la clause pénale. Elle fait grief au jugement d’avoir mal interprété les pièces et d’avoir dénaturé la loi des parties en se fondant notamment sur une attestation du Crédit Agricole comportant une date erronée et la mention d’une irrecevabilité de la demande de prêt soulignant qu’ il ne s’agit pas d’un refus mais d’une impossibilité d’instruction du prêt, ce qui ne répond pas aux clauses du compromis. Elle ajoute que les incohérences entre les attestations du Crédit Agricole produites relativement aux fonctions de leur signataire, confirment que la faisabilité du prêt n’a pu être étudiée par le Crédit Agricole.

Elle fait également valoir que le refus de prêt de la Bred Banque Populaire ne répond pas aux exigences du compromis puisque la date de dépôt de la demande ne peut être vérifiée ni la justification de l’ apport personnel de l’acquéreur, alors que celui-ci est déterminant du financement. Au rappel de la clause contractuelle énonçant que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier aliéna de l’article 1304-3 du Code civil, elle en infère que le dépôt de garantie lui est acquis et que Madame [N] doit être condamnée au titre de la clause pénale.

Madame [N] oppose qu’elle a effectué une demande de financement auprès du Crédit Agricole Ile de France le 16 janvier 2020, par l’intermédiaire de son compagnon, lequel a adressé le 21 janvier 2020 les justificatifs des revenus et des charges produits par Madame [N] à la banque, établissant ainsi qu’elle a présenté une demande conforme aux stipulations de la promesse. Elle précise que l’erreur de date affectant la lettre de refus de financement du CAIDF, 24 mars 2019 au lieu de 2020, a été corrigée en suite du courriel envoyé à la banque qui a rectifié l’année et transmis une attestation modifiée le 11 septembre 2020 de sorte qu’il n’y a aucune raison sérieuse de douter de l’authenticité du refus de financement. Elle ajoute qu’elle n’a jamais reçu de demande de pièces complémentaires qu’elle n’aurait pas honorées et que l’irrecevabilité de la demande de prêt qui lui a été opposée s’entend du refus de la banque de donner une suite favorable au dossier.

Concernant le dossier de la Bred Banque Populaire, elle indique justifier d’un refus de financement strictement conforme aux stipulations de l’avant-contrat et ajoute qu’elle n’avait pas à en donner les raisons qui relèvent du pouvoir décisionnaire de la banque.

Maître [F] [D] fait valoir qu’il n’est assigné qu’en sa qualité de séquestre conventionnel et qu’aucune demande n’étant formée à son encontre il se départira de la somme séquestrée au profit de la personne désignée par la Cour.

Réponse de la cour

Aux termes de l’avant contrat page 9 Refus de prêt-Justification

L’acquéreur s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractérisitiques ci-dessus. En conséquence l’acquéreur s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.

Les caractéristiques de la demande de prêt sont énoncées en page 8 Condition suspensive d’obtention du prêt

L’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêt, rentrant dans le champ d’application de l’article L. 3 113'40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— Organisme prêteur : tous organisme prêteurs de son choix

— Montant maximal de la somme emprunté : 150 000 €

— Durée maximale de remboursement : 25 ans

— Taux nominal d’intérêt maximal : 1,80 % le hors assurance.

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions sus énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant aux montants empruntés, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304'3 du Code civil.

Madame [R] produit au soutien de la justification d’une demande de prêt adressée au Crédit Agricole Ile de France selon elle conforme aux stipulations contractuelles :

— un courrier daté du 24 mars 2019 à l’en-tête du CAIDF signé de la directrice d’agence [B] [C] indiquant :

Confirmation d’irrecevabilité de votre projet

Nous faisons suite à votre sollicitation pour l’obtention d’un prêt au sein de notre agence Crédit Agricole Ile de France [Localité 9] Gobelin.

Néanmoins, au vu des informations que vous nous avez communiquées nous vous indiquons que nous ne pourrons malheureusement pas instruire votre dossier plus avant quant à un éventuel projet de crédit.

— un courriel à l’en-tête du CAIDF du 7 avril 2020 par lequel [B] [C] indique: : Je vous confirme qu’il y a bien un refus de recevabilité du dossier. Les éléments déposés sur cette demande de financement n’ont pas permis de poursuivre l’étude du dossier.

— un courriel du 18 avril 2020 adressé par [T] [W] dont Madame [R] indique qu’il était à l’époque son compagnon et avoir sollicité le prêt par son intermédiaire, adressée à une dénommée [A] [X] sans qu’aucun élément ne vienne attester d’un lien entre la destinataire du courriel et le Crédit Agricole indiquant : ' Bonjour Madame,

Voici tous les documents dont vous avez besoin pour le crédit de 150 000 euros de ma compagne. Merci de votre retour.

Crédit immo pour une résidence principale apport 600 000 + crédit 150 000 sur 25 ans.'

— un courriel du CAIDF du 11 septembre 2020 adressant en pièce jointe le même courrier après rectification de la date : 24 mars 2020

— un courriel du 22 septembre 2023 à l’en-tête du CAIDF d’une dénommée [Y] [O] indiquant : 'Nous vous confirmons que conformément aux courriers qui vous ont été transmis par Madame [J] [U], notre banque a bien émis un refus pour irrecevabilité en 2019 car nous n’étions pas en mesure de traiter la demande de financement. En revanche nous ne sommes plus en mesure de confirmer que les courriers transmis correspondent bien à ceux transmis à l’époque de cette demande.'

Cependant à supposer que cette demande de financement ait bien été adressée au Crédit Agricole Ile de France ce qui n’est coroboré par aucun élément puisque [A] [X] n’apparaît pas par la suite comme étant l’interlocutrice de Madame [N] au sein de la banque mais ainsi qu’il a été vu, [B] [C], la cour relève que cette demande ne fait pas référence au taux contractuel de 1,80 % et ne mentionne pas la durée de 25 ans énoncée à l’avant contrat.

Il en résulte que contrairement à ce qui a été jugé, Madame [N] n’a pas déposé une demande de prêt conforme aux stipulations convenues et n’a donc pas mis en mesure Madame [R], venderesse, de vérifier la concordance entre la réponse de la banque et l’obligation contractée par l’acquéreur de souscrire un financement aux conditions stipulées à l’avant-contrat.

Il a été vu que l’avant contrat stipule également l’obligation pour Madame [N], en cas de non obtention du financement demandé, de justifier de deux refus de prêt répondant aux caractérisitiques ci-dessus et de déposer en conséquence simultanément deux demandes de prêt.

Or, dans la mesure où il est établi que Madame [N] n’a pas déposé une première demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, le dépôt de la seconde demande de prêt auprès de la Bred Banque Populaire dont la cour constate qu’elle a été résumée dans l’offre commerciale du 9 janvier 2020 ainsi :

montant du prêt : 150 000 euros

durée : 30 mois

taux d’intérêt débiteur fixe : 1,80 % l’an

et qu’elle est donc conforme aux stpulations contractuelles, ne suffit pas à faire la preuve que Madame [N] a satisfait à son obligation contractuelle de déposer simultanément deux demandes de prêt et de justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.

L’avant-contrat prévoit en page 8 que la non obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur et cette notification n’est en l’espèce pas contestée de sorte que la venderesse n’avait pas à sa charge l’obligation de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition qui n’est prévue que dans l’hypothèse de l’absence de notification de l’obtention du prêt.

Il prévoit également que faute pour l’acquéreur d’apporter les justificatifs requis, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. Il ajoute stipule en outre : ' Dans ce cas, l’acquéreur pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.'

Il en résulte par l’effet des dispositions de l’article 1304-3 rappelée plus haut et stipulée en page 8 de l’avant-contrat que la demande de prêt non conforme aux stipulations contractuelles est imputable à Madame [N] qui en a empêché l’acomplissement et entraîne la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de ce texte.

Au paragraphe Stipulation de pénalité page 9 il est indiqué

'Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régularisera pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 67 000 euros à titre de dommages et intérêts conformément aux dispositions d el’article 1231-5 du Code civil.'(…)

Sur infirmation du jugement et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la caducité du chef de la non réunion des lots évoquée plus haut, Madame [N] sera condamnée à régler à Madame [R] la somme de 67 000 euros à titre de clause pénale, sous déduction de la somme de 33 500 euros dont la libération du séquestre sera ordonnée à son profit, à titre de paiement de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 67 000 euros à compter du présent arrêt conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

3- Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement de ces chefs.

Madame [N] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Madame [N] et Madame [R] seront déboutées de leur demande au tire des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau

CONDAMNE Madame [J] [N] épouse [U] à régler à Madame [I] [R] la somme de 67 000 euros ( soixante sept mille euros) à titre de clause pénale, sous déduction de la somme de 33 500 euros ( trente trois mille cinq cent euros) séquestrée augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 67 000 euros (soixante sept mille euros) à compter du présent arrêt conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil ;

ORDONNE la libération de la somme de 33 500 euros ( trente trois mille cinq cent euros ) séquestrée entre les mains de Maître [F] [D], notaire, au profit de Madame [I] [R] ;

DEBOUTE Madame [I] [R] et Madame [J] [N] épouse [U] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [J] [N] épouse [U] aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,