RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° 83 /2025, 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/07077 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDPNX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 mars 2021- Tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux)- RG n° 17/12727

APPELANTS

Mme [K] [B] en qualité d’usufruitière

née le 04 octobre 1938 à [Localité 7] (89)

[Adresse 3]

[Localité 4]

M. [O] [B] en qualité de nu-propriétaire

né le 03 mai 1968 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentés par M^e Arthus NOEL de la SELEURL AN AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : A0880

INTIMÉE

S.A.R.L. AARON’S

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 449 716 463

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT, avocat au barreau de Paris, toque : P0480

Assistée de M^e Francis BENARROCH de la SCP BENARROCH, avocat au barreau de Paris, toque : P256

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seings privés du 19 mars 2007, Mme [C] [B], aux droits de laquelle viennent Mme [K] [M] épouse [B] et M. [O] [B] (les consorts [B]), a donné à bail commercial en renouvellement à la société Aaron’s la totalité de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12] (comprenant un rez-de-chaussée et quatre étages dans le bâtiment sur rue ainsi qu’un rez-de-chaussée et deux étages dans le bâtiment sur cour), afin d’exercer le commerce de « literie-fabrication et vente de meubles et d’articles d’ameublement de toute nature-décoration-tapis-articles pour cadeaux-lustrerie », pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2007, moyennant un loyer annuel en principal de 17.324 euros. Ce loyer a fait l’objet de deux révisions triennales.

Par acte extrajudiciaire du 15 septembre 2015, les consorts [B] ont délivré un congé à la preneuse pour le 31 mars 2016 en lui offrant le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel principal de 44.000 euros.

Par lettre de son conseil du 31 mars 2016, la société Aaron’s a accepté le principe du renouvellement mais n’a pas accepté le montant du loyer proposé.

Par acte extrajudiciaire du 8 septembre 2017, les consorts [B] ont fait assigner la société Aaron’s devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir constater le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2016, dire y avoir lieu à déplafonnement du prix du bail, fixer à la somme de 116.600 euros en principal le prix du bail renouvelé, ordonner le réajustement du dépôt de garantie et condamner la preneuse au paiement des intérêts sur les rappels de loyer à compter du 1er avril 2016, puis à compter de chaque échéance avec capitalisation; à titre subsidiaire, si une expertise était ordonnée, fixer à la somme de 74.400 euros par an le montant du loyer provisionnel HT et HC.

Par jugement du 16 février 2018, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er avril 2016 par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 15 septembre 2015 par les consorts [B] et de son acceptation par la société Aaron’s, avant dire droit sur le fond, désigné en qualité d’expert M. [X] [V] avec mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2016 et de donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er avril 2016 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul et a fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal outre les charges.

M. [V] a déposé son rapport le 31 décembre 2019 concluant à un montant de 19.482,31 euros pour le loyer plafonné et à une valeur locative de 107.000 euros.

Par jugement du 2 mars 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

dit n’y avoir lieu à déplafonnement du prix du bail ;

fixé à la somme de 19.482,31 euros en principal par an, hors taxes et hors charges, à compter du 1er avril 2016, le montant du loyer du bail renouvelé entre, d’une part, Mme [K] [M] épouse [B] et M. [O] [B] et, d’autre part, la société Aaron’s et portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 12] ;

dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 8 septembre 2017 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus postérieurement ;

débouté Mme [K] [M] épouse [B] et M. [O] [B] de leur demande de capitalisation des intérêts ;

rappelé que, faute pour les parties de procéder à la signature du nouveau bail dans les conditions fixées et dans les délais prévus par l’article L.145-57 du Code de commerce, le jugement vaut bail ;

condamné Mme [K] [M] épouse [B] et M. [O] [B] à payer les dépens de l’instance qui incluant le coût de l’expertise judiciaire;

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 12 avril 2021, les consorts [B] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 octobre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 9 juillet 2021 ; les consorts [B], appelants, demandent à la cour de :

faire droit à l’appel interjeté par les consorts [B] du jugement rendu le 2 mars 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, qui est recevable et bien fondé ;

infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ;

dire et juger que le loyer du bail renouvelé à effet au 1er avril 2016, doit être fixé à la valeur locative après déplafonnement, du fait de la modification notable des caractéristiques des lieux loués, des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur l’activité du commerce considéré, et de la modification des obligations des parties ;

fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de :

128,10 m²B x 1000 ' /m²B = 128.100 ' /an HTHC, au 1er avril 2016 ;

et après majoration :

128.100 ' + 6.405 ' + 2.937 ' = 137.442 ' /an HTHC ;

dire et juger que les intérêts seront dus au fur et à mesure des échéances depuis la prise d’effet du bail en application de l’article 1155 du code civil et à la capitalisation desdits intérêts un an après la prise d’effet du bail en application de l’article 1154 du même code ;

condamner la société Aaron’s à payer à Madame [K] [B] et Monsieur [O] [B], une somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner encore en tous les frais et dépens, de première instance et d’appel, dont les frais d’expertise.

Par conclusions déposées le 8 octobre 2021 ; la société Aaron’s, intimée, demande à la cour de :

A titre principal,

dire irrecevable et infondé en tous points l’appel interjeté par Monsieur et Madame [B] à l’encontre du jugement rendu le 2 mars 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris ;

débouter Monsieur et Madame [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

confirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris du 2 mars 2021 ;

A titre tout à fait subsidiaire, et si par extraordinaire la cour considérait qu’il y avait lieu à déplafonnement du loyer du bail en renouvellement,

fixer le montant du loyer du bail en renouvellement à la somme de 89.250 ' (119 m2 pondéré x 750 ') en principal et par an à compter du 1er avril 2016 ;

débouter Monsieur et Madame [B] de toutes leurs autres demandes ;

En tout état de cause,

condamner Monsieur et Madame [B] à payer à la Société Aaron’s une somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur et Madame [B] en tous les dépens, y compris les frais d’expertise, de première instance et d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Il est constant que la Société Aaron’s et les consorts [B] se sont accordés sur le renouvellement du contrat de bail à compter du 1er avril 2016. En revanche, les parties sont en désaccord sur le montant loyer du bail ainsi renouvelé.

1. Sur la fixation du loyer

Il résulte notamment des dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce que, dans le cadre d’un bail commercial, le montant du loyer des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative; que toutefois, à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° du premier de ces textes au cours du bail expiré, le taux de variation du loyer applicable lors du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ou des activités tertiaires selon le cas) intervenue depuis la fixation initiale du loyer; que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au montant du loyer ainsi plafonné.

C’est au bailleur qui soutient que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé doit être écartée, de prouver qu’il y a eu, au cours du bail expiré, une modification notable de l’un des éléments visés ci-dessus.

En l’espèce, les consorts [B] invoquent trois motifs de déplafonnement contestés par la société Aaron’s.

1.1. Sur la modification des caractéristiques des locaux

Il résulte des articles L. 145-33, R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce combinés, que la modification notable par le preneur au cours du bail expiré des caractéristiques du local loué, notamment par la réalisation de travaux, justifie le déplafonnement du prix du bail lors du premier renouvellement.

Les consorts [B] soutiennent qu’une modification notable est intervenue concernant les caractéristiques du local loué car la preneuse aurait réalisé sans leur autorisation des travaux pour transformer la cave en aire de vente-show-rom, en remplaçant la trappe reliant le sous-sol au local du rez-de-chaussée par un escalier maçonné.

Selon la description de l’expert judiciaire, le sous-sol est directement relié à la boutique par un escalier en maçonnerie large d’environ 0,90 mètres.

Aux termes d’une motivation précise et détaillée à laquelle il convient de renvoyer, le jugement déféré a relevé que le contrat de bail ne faisait pas mention de la cave louée, que les plans établis en 1954 ne permettent pas d’établir l’existence d’un escalier sous trappe lors de la conclusion du bail en cause en 2007, que la facture de travaux de plomberie du 8 septembre 2005 n’apporte aucun élément quant à l’accès au sous-sol, que les attestations produites par la locataire indiquent toutes que l’escalier maçonné a été créé bien avant la conclusions du contrat de bail du 19 mars 2007, qu’en outre, selon l’expert-comptable de la locataire aucune facture de réfection du sous-sol n’a été comptabilisée depuis 2003. Il en a déduit, à juste titre, qu’il n’est pas démontré que la modification du sous-sol serait intervenue au cours du bail expiré.

Les bailleurs soutiennent que le seul fait d’avoir modifié l’affectation, l’usage et la destination du sous-sol pour en faire un espace de vente-show-room sans son autorisation, suffit à lui seul à justifier le déplafonnement et la fixation du loyer à la valeur locative. Ils se prévalent notamment du rapport d’expertise amiable établi par Madame [Y] du 9 juin 2017 décrivant le sous-sol comme « une aire de vente avec faux plafonds et éclairage encastré, où des meubles sont exposés avec soin, et où l’on distingue les étiquettes comportant les prix ».

Il ressort toutefois de ce rapport d’expertise amiable que Madame [Y] indique ne pas avoir réalisé elle-même les photographies de l’intérieur des locaux jointes à ce rapport, lesquelles lui ont été remises par les bailleurs. Si sur l’une des photographies jointes au rapport de Madame [Y] d’un côté du sous-sol, les meubles sont correctement alignés mais sans aucune mise en scène du mobilier comparable aux aires de vente des autres étages, de l’autre côté on peut voir un gros carton non ouvert et, au fond, des meubles entreposés en désordre.

Les bailleurs affirment que lors de l’expertise judiciaire, la preneuse aurait volontairement présenté des meubles en désordre, recouverts de bâches plastiques amenant l’expert judiciaire à décrire le sous-sol comme « à usage de show-room-réserve ». Ils ne démontrent cependant pas que de façon usuelle ce local serait utilisé différemment.

L’expert judiciaire décrit la cave comme étant : « une pièce aménagée dans un voutin de cave, à usage de showroom-réserve, insuffisamment ventilée, configuration rectangulaire ». Les photographies jointes à son rapport montrent une cave voutée peinte en blanc et carrelée encombrée de meubles et cartons disposés dans tous les sens. Il indique, par ailleurs, que ce sous-sol est humide, qu’en l’absence de sortie de secours et au regard de la faible hauteur libre minimale de l’escalier, il n’est pas certain que le locataire ait le droit de laisser accéder la clientèle au sous-sol.

Il ressort de ces éléments que la démonstration n’est pas faite qu’au cours du bail expiré, la locataire ait modifié l’affectation du sous-sol et que celui-ci ne constituerait plus une réserve mais serait devenu un réel espace de vente, étant observé, en outre, qu’il ressort de la description de l’immeuble loué dans le rapport d’expertise que la surface du sous-sol litigieux (43 m2) est relativement faible au regard de l’ensemble des surfaces affectées à la vente et l’exposition de meubles sur les trois autres étages de l’immeuble.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les bailleurs ne démontrent pas la réalisation de travaux de transformation de l’accès à la cave durant le bail expiré ni d’un changement d’affectation et de destination du sous-sol constituant une modification notable des caractéristiques des locaux au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce.

Il s’ensuit que le jugement déféré a rejeté à juste titre ce motif de déplafonnement.

1.2. Sur le déplafonnement lié à la modification des facteurs locaux de commercialité

Les bailleurs soutiennent qu’une modification notable est également intervenue concernant les facteurs locaux de commercialité.

Aux termes de l’article R. 145-6 du code précité, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués.

Il convient de renvoyer à la description détaillée faite dans le jugement déféré de l’emplacement des locaux pris à bail au regard des caractéristiques énumérées à l’article R. 145-6 précité, étant souligné que l’expert a relevé une bonne adéquation de longue date de cet emplacement à l’activité d’ameublement design contemporain exercée par la locataire.

Pour se prévaloir d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, les appelants reprennent essentiellement les arguments déjà présentés devant l’expert judiciaire et le juge des loyers commerciaux.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, par des motifs précis et pertinents, le jugement déféré a fait une exacte appréciation des faits de la cause notamment en ce que la fréquentation globale des stations de métro [Localité 6] (en baisse) et [Localité 9] (en hausse) est stable, qu’il n’est relevé aucune évolution sensible du nombre de résidents dans le quartier, que le volume de constructions nouvelles dans un périmètre de 400 mètres est peu significatif, que l’évolution des catégories socio-professionnelles du quartier est comparable à celle de l’ensemble de [Localité 10] et ne constitue pas une amélioration sensible du pouvoir d’achat susceptible d’avoir des effets sur le commerce en cause.

Il ressort tant du rapport d’expertise judiciaire que du rapport amiable qu’au cours du bail expiré, dans le premier tronçon de la [Adresse 14], dont dépendent les locaux en cause, on a observé une augmentation sensible des enseignes de chaîne essentiellement dans le domaine de l’équipement de la personne. Cependant il en ressort également que le nombre de commerces spécialisés dans l’ameublement a considérablement diminué, particulièrement pour ce qui concerne les commerces indépendants comme celui de la locataire. Il n’est pas pertinent d’invoquer les résultats du magasin Ligne Roset, s’agissant d’une enseigne nationale dont l’activité et le type de clientèle ne sont pas comparables à ceux du commerce en cause. Or, ainsi que l’expose l’expert, l’implantation de nouveaux commerces d’équipement de la personne présente assez peu d’intérêt pour le commerce en cause car le processus d’achat de meubles, achat souvent prémédité ou réfléchi, est très différent de celui d’articles de mode faisant souvent l’objet d’ « achat d’impulsion ». De sorte que cette évolution n’a pas constituée une modification notable de la commercialité favorable au commerce en cause.

Il peut être ajouté :

— qu’il n’est pas établi de hausse significative du nombre de chalands liée à la création en cours de bail de 7 stations Vélib’ et 7 stations Autolib’ susceptibles d’être intéressé par le commerce de meuble, qu’une telle hausse ne saurait non plus résulter du nouveau parking [Localité 6], lequel ne fait que remplacer un parking public préexistant, et encore moins de la présence de la [8], dont l’implantation est ancienne et qui de surcroît se situe à plus d’un kilomètre des locaux ;

— qu’en l’absence d’amélioration sensible du pouvoir d’achat de la population dans le secteur concerné relevé par l’expert, il ne peut être déduit de la légère hausse constatée dans l’ensemble du 11ème arrondissement, une incidence favorable pour le commerce considéré ;

— que la création d’un Club Med gym en remplacement d’un magasin FNAC n’a pas drainé une clientèle plus nombreuse pour le commerce considéré, que de même, si l’implantation de l’Institut de la Vision [Adresse 13] pendant la durée du bail, peut avoir eu pour effet de drainer dans le quartier une clientèle plus fortunée, composée de médecins ophtalmologistes et de chercheurs son incidence favorable sur le commerce d’ameublement en cause n’est pas démontrée ;

— que s’agissant de l’installation des « Ateliers de [Localité 10] », de l’organisation de manifestations ou évènements liées au Design et à l’art contemporain et de la création de galeries d’art dont se prévalent les bailleurs, l’expert observe qu’il n’en est pas fait le recensement de façon à démontrer que ceux-ci se seraient développés dans le secteur plus particulièrement au cours du bail expiré, que ces manifestations sont sans rapport direct avec le commerce d’ameublement contemporain en cause, qu’ils ne concernent pas le premier tronçon de la [Adresse 14] où est situé ce commerce.

Il ressort de ces éléments que les modifications dont se prévaut les bailleurs n’ont pas été de nature à entraîner une modification notable des facteurs de commercialité favorable au commerce en cause, lequel, au contraire, a subi les effets de la disparition des commerces indépendants de vente de meubles et de l’installation d’enseignes nationales de produits d’équipement de la personne attirant un type différent de clientèle, ce que corrobore d’ailleurs l’observation de l’expert selon laquelle on constate sur l’ensemble de la période de référence une stabilité du chiffre d’affaires de la société locataire.

1.3. Sur la modification des obligations des parties

Les bailleurs soutiennent enfin qu’une modification notable est également intervenue concernant les obligations respectives des parties visées à l’article R. 145-8 du code de commerce en ce qu’ils ont dû faire face à une augmentation très notable de la taxe foncière de plus de 78 % au cours du bail expiré.

C’est à juste titre que les premiers juges ont estimé que l’augmentation de l’impôt foncier de 513 euros en valeur absolue n’est pas notable au regard du montant annuel du loyer, et ne justifie donc pas le déplafonnement de ce chef.

1.4. Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Faute pour les bailleurs d’avoir rapporter la preuve de l’existence de motifs de déplafonnement, le jugement déféré a refusé à juste titre de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative et fixé ce loyer conformément aux règles du plafonnement fixées à l’article L. 145-34 du code de commerce. Il convient de le confirmer sur ce point et en ce qu’il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2016 à la somme de 19.482,31 euros.

Il ressort de l’avenant de révision du 11 mars 2014 produit par les bailleurs, auquel se réfère le rapport d’expertise judiciaire, que le loyer a été porté à 19.762,64 euros depuis le 1er avril 2013, soit un loyer plus élevé que celui dû à compter du 1er avril 2016, de sorte que les intérêts légaux sur le différentiel entre le loyer acquitté et le loyer dû à compter de cette date ont couru en faveur de la locataire. Il convient de faire droit à sa demande aux fins de voir confirmer le jugement en toutes ses dispositions comprenant celles relatives aux intérêts dû sur ce différentiel.

Dès lors que les bailleurs sollicitent la capitalisation des intérêts en ce qu’ils considèrent que ces intérêts sont dus à leur profit, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande sans objet les concernant puisqu’aucun intérêt ne leur est dû.

La société AARON’S n’ayant pas sollicité la capitalisation des intérêts, il sera fait droit à sa demande aux fins de confirmer le jugement déféré qui a rejeté la demande de capitalisation des intérêts formée par les bailleurs.

2. Sur les autres demandes

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

Succombant en leurs prétentions, les consorts [B] seront condamnés aux dépens ainsi qu’à payer à la société Aaron’s la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel. Ils seront déboutés de leur demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 2 mars 2021 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 17/12727) en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [K] [M] épouse [B] et M. [O] [B] à payer à la société Aaron’s la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

Déboute Mme [K] [M] épouse [B] et M. [O] [B] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne Mme [K] [M] épouse [B] et M. [O] [B] aux dépens de la procédure d’appel, dont distraction au profit de la SELARL LM Avocats représentée par Maître Laurent Moret conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,