Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 MAI 2026

(n° 170 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/12929 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLXK3

Décision déférée à la cour : ordonnance du 11 juin 2025 – président du TJ de [Localité 1] – RG n° 25/50703

APPELANTE

Mme [K] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivier Aumont de la SELARL Aumont Farabet Rouvier avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C0628

INTIMÉE

VILLE DE [Localité 1], prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Colin Maurice de la SELARL CM & L avocats, avocat au barreau de Paris, toque : C1844

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 avril 2026, en audience publique, devant Michel Rispe, président de chambre et Aurélie Fraisse, vice-présidente placée chargée du rapport, conformément à l’article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Aurélie Fraisse, vice-présidente placée

Nicolette Guillaume, magistrate honoraire

Greffier lors des débats : Jeanne Pambo

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte notarié du 23 mars 2006, Mme [O] a acquis la propriété des lots n° 22 et n° 33 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situés [Adresse 3] à [Localité 4].

A la suite des recherches effectuées par le contrôleur assermenté de la ville de [Localité 1], il a été constaté que ces lots étaient proposés à la location de courte durée sur le site Airbnb.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la ville de Paris a fait assigner Mme [O], devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin de la voir condamnée au paiement d’une amende civile respectivement sur le fondement des articles L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et L. 324-1-1 du code du tourisme et que le retour du local à l’usage d’habitation soit ordonné.

Par ordonnance contradictoire du 11 juin 2025, le juge des référés a :

condamné Mme [O] à verser une amende civile de 50 000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation dont le produit sera intégralement reversé à la ville de [Localité 1] ;

condamné Mme [O] à verser une amende civile de 5 000 euros sur le fondement du code du tourisme dont le produit sera intégralement reversé à la ville de [Localité 1] ;

rejeté la demande de condamnation à retour à l’habitation ;

condamné Mme [O] à verser la somme de 2 000 euros à la ville de [Localité 1] au titre des frais irrépétibles ;

condamné Mme [O] aux dépens ;

rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration effectuée par voie électronique le 21 juillet 2025, Mme [O] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle l’a condamnée :

à verser une amende civile de 50 000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation dont le produit sera intégralement reversé à la ville de [Localité 1] ;

à verser une amende civile de 5 000 euros sur le fondement du code du tourisme dont le produit sera intégralement reversé à la ville de [Localité 1] ;

à verser la somme de 2 000 euros à la ville de [Localité 1] au titre des frais irrépétibles ;

aux dépens.

Par ses dernières conclusions remises et notifiées par voie électronique le 2 février 2026, Mme [O] demande à la cour, au visa des articles L. 631-7-1, L. 631-7-1 A et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, L. 324-1-1 du code du tourisme et 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :

infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant rejeté la demande de condamnation à retour à l’habitation ;

statuant à nouveau,

juger qu’elle n’a pas enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation relatives à l’autorisation de changement d’usage des locaux à usage d’habitation ;

subsidiairement, la dispenser de l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ou la fixer à une plus juste proportion en l’appréciant en tenant compte de sa situation personnelle, familiale et financière ;

subsidiairement, la dispenser de l’amende civile prévue par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ou la fixer à une plus juste proportion ;

confirmer que la demande de la ville de [Localité 1] de retour du bien litigieux à l’habitation sous astreinte est sans objet ;

subsidiairement, lui accorder un délai de six mois pour justifier du retour à l’habitation du bien litigieux compte tenu de son éloignement géographique en Inde ;

subsidiairement, fixer le montant d’astreinte à 1 euro par jour et par m², soit 20 euros/jour ;

débouter la ville de [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

dire que l’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

Par ses uniques conclusions remises et notifiées par voie électronique le 4 décembre 2025, la ville de [Localité 1] demande à la cour, au visa des articles 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, 492-1 du code de procédure civile, L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation modifié par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, L. 632-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation modifié par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, L. 324-1-1, L. 324-2-1 et suivants du code du tourisme, de :

statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel de Mme [O] ;

la juger, prise en la personne de Mme la Maire de [Localité 1], recevable en ses conclusions et l’en juger bien fondé ;

confirmer l’ordonnance de référé rendue le 11 juin 2025 par le juge au tribunal judiciaire de Paris agissant par délégation du président du tribunal (N° RG 25/50703), en ce qu’il a :

— condamné Mme [O] à payer une amende civile dont le produit sera versé à la ville de [Localité 1] pour avoir enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’urbanisme ;

— condamné Mme [O] à verser une amende civile de 5 000 euros sur le fondement du code du tourisme dont le produit sera intégralement reversé à la ville de [Localité 1] ;

— rejeté la demande de condamnation à retour à l’habitation ;

— condamné Mme [O] à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné Mme [O] aux dépens ;

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 11 juin 2025 par le juge du tribunal judiciaire de Paris agissant par délégation du président du tribunal (N° RG 25/50703), en ce qu’il a fixé à 50 000 euros le quantum de l’amende civile pour Mme [O] ;

et statuant de nouveau,

condamner Mme [O] à payer une amende civile de 100 000 euros dont le produit lui sera versé, pour avoir enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’urbanisme pour avoir enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’urbanisme en changeant illicitement l’usage de l’appartement situé dans le bâtiment A, escalier 01, 5e étage, porte 6 de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] (constituant les lots 22 et 33) ;

débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner Mme [O] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [O] aux entiers dépens d’instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mars 2026.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’infraction reprochée

L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur au 21 novembre 2024 applicable au litige, dispose que :

'La présente section est applicable aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du code général des impôts. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1.

Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage ou la contestation de l’usage dans le cadre des procédures prévues au présent livre, et sauf autorisation ultérieure mentionnée au quatrième alinéa du présent article. Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. Toutefois, les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés, sauf autorisation ultérieure mentionnée au même quatrième alinéa.

Lorsqu’une autorisation administrative a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné au troisième alinéa, le local dont le changement d’usage a été autorisé et, dans le cas où cette autorisation a été accordée contre compensation, le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Une autorisation d’urbanisme ayant pour conséquence de changer la destination de locaux à usage d’habitation ne constitue un mode de preuve valable que si elle est accompagnée d’une autorisation de changement d’usage.

L’usage d’habitation s’entend de tout local habité ou ayant vocation à l’être même s’il n’est pas occupé effectivement, notamment en cas de vacance ou lorsqu’il a fait l’objet d’un arrêté pris sur le fondement du livre V du présent code.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article'.

L’article L. 631-7-1 A, dernier alinéa, du même code, dans sa version applicable au litige, prévoit que :

'Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile'.

L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

L’article 1 du décret n° 2003-1377 du 31 décembre 2003 relatif à l’inscription au registre des Français établis hors de France précise que l’expression Français établi hors de France désigne toute personne de nationalité française ayant sa résidence habituelle dans une circonscription consulaire telle que prévue par la convention de Vienne du 24 avril 1963 sur les relations consulaires susvisée et définie par arrêté du ministre des affaires étrangères.

Au cas présent, il est acquis que l’appartement litigieux a été donné en location pour de courtes durées à des locataires de passage et qu’aucune autorisation à cet effet n’a été sollicitée ni accordée.

Le litige porte sur le fait de savoir si l’appartement est ou non la résidence principale de Mme [O].

L’appelante argue que l’appartement litigieux est sa résidence principale en ce qu’elle est y est domiciliée selon les services fiscaux. Elle ajoute avoir dû s’en éloigner depuis le début de l’année 2022 afin d’assister son beau-père vivant en Inde dont l’état de santé le rend totalement dépendant.

La ville de [Localité 1] se réfère aux informations communiquées par l’appelante selon lesquelles le nombre de nuitées s’élèverait à 349 en 2023 et 224 en 2024 ; ce que l’intimée estime manifestement incompatible avec une occupation à titre de résidence principale. Par ailleurs, elle considère que Mme [O] ne justifie pas de la nécessité d’une assistance quotidienne de son beau-père. Elle ajoute que cette dernière est inscrite au registre des Français établis hors de France qui ne concerne que ceux qui ont leur résidence habituelle hors de [Etablissement 1] et que ses enfants ont été radiés de leur établissement scolaire en France depuis 2021.

Au cas présent, Mme [O] justifie de son arrivée en Inde le 8 janvier 2022.

Le beau-père de cette dernière atteste être atteint de la maladie de Parkinson, que son état de santé s’est dégradé depuis 2022 et avoir besoin d’aide pour ses activités quotidiennes. En outre, les pièces médicales produites sont datées des 27 décembre et 30 mars 2023 ainsi que du 2 janvier 2024.

C’est, par conséquent, à juste titre que le premier juge a retenu que Mme [O] vit en Inde de manière régulière depuis 2022 et que l’état de santé de son beau-père ne justifie pas son absence de France pour les années 2022 et 2023 et qu’ainsi, elle a échoué à démontrer que le local litigieux constituait sa résidence principale.

Par ailleurs, il résulte du constat d’infraction dressé par un agent assermenté du service municipal du logement le 3 décembre 2024 que l’appartement a été proposé à la location de courte durée sur le site Airbnb et que 220 commentaires ont été recensés depuis le plus ancien commentaire rédigé en décembre 2021 jusqu’au plus récent datant d’octobre 2024.

Il est constant que l’annonce a été désactivée le 5 février 2025.

Dès lors, ce local ayant été donné à bail dans le cadre de locations touristiques sans autorisation de changement d’usage ni compensation alors qu’il ne constituait pas la résidence principale de Mme [O], c’est à bon droit que le premier juge a retenu que l’infraction prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation était suffisamment caractérisée.

Sur l’amende civile prévue par le code de la construction et de l’habitation

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur au 21 novembre 2024 applicable au litige, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé.

Par ailleurs, l’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

L’appelante sollicite d’être dispensée du paiement de cette amende ou que le montant en soit réduit.

Elle conteste le loyer de référence de 37,8 euros par m² soit 756 euros par mois pour 20 m² retenu par la ville de [Localité 1] et considère que s’agissant d’un meublé, le loyer de référence majoré qui doit être retenu est de 46,6 euros par m² soit un loyer de 932 euros par mois. Elle ajoute qu’il convient de déduire les 120 jours de location saisonnière autorisés chaque année s’agissant d’une résidence principale conduisant à retenir des revenus d’un montant total de 42 032 euros.

Elle poursuit en affirmant que sa situation personnelle et financière n’a pas suffisamment été prise en compte par le premier juge. Ainsi, elle précise avoir communiqué les informations sollicitées par l’agent assermenté, avoir supprimé l’annonce et souligne qu’au regard des avis d’imposition produits, elle ne percevait aucun salaire, pension ou rente et que son foyer, incluant ses quatre enfants et son beau-père, ne vivait que sur les revenus de la location de son appartement.

En outre, elle souligne ne pas être une « multiloueuse ».

A l’inverse, la ville de [Localité 1] sollicite une condamnation à une amende de 100 000 euros en considérant que l’appartement étant la résidence principale de l’appelante, il n’est pas possible de déduire des calculs effectués 120 jours par an, souligne que l’annonce a été désactivée le 5 février 2025 tandis que le contrôle a eu lieu en octobre 2024 et indique que Mme [O] a acquis un autre bien dans le même immeuble en 2022.

Le premier juge a fixé le montant de l’amende à 50 000 euros et fondé sa décision sur le nombre important de nuitées proposées en location en 2023 et 2024, le fait que les revenus ainsi procurés étaient nécessairement supérieurs à ce qu’une location classique aurait rapporté à Mme [O] et le retrait tardif de l’annonce trois mois après la visite des lieux par la ville de [Localité 1] ; le tout nuancé par la collaboration de cette dernière ainsi par sa situation financière et sa charge de famille en tenant compte du coût de la vie en Inde.

Toutefois, il apparaît que le montant retenu par le premier juge correspondant au quantum encouru le plus élevé en application des dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation antérieurement au 21 novembre 2024.

De même, la ville de [Localité 1] se fonde sur le constat d’infraction dressé le 3 décembre 2024 pour estimer les gains locatifs de Mme [O] et former un appel incident en vue d’une fixation du montant de l’amende à 100 000 euros soit au quantum maximum prévu par l’article précité dans sa version en vigueur au 21 novembre 2024, applicable au litige.

Dès lors, en considération des nuitées proposées à la location et de la situation de Mme [O], il n’apparait pas justifié de fixer le montant de l’amende au quantum maximal actuellement encouru et il apparaît opportun d’infirmer l’ordonnance entreprise de ce chef et de fixer le montant de l’amende à la somme de 20 000 euros.

Sur l’amende civile prévue par le code du tourisme

Il résulte des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme dans sa version applicable au litige, que :

« II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. [']

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme. [']

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €. »

Mme [O] sollicite également la dispense de cette amende ou la réduction de son montant en précisant que le délai entre le constat d’infraction et la désactivation de l’annonce s’explique par sa charge familiale au quotidien.

Au contraire, la ville de [Localité 1] considère que Mme [O] avait conscience de l’irrégularité des locations dès la visite de l’agent assermenté en octobre 2024 et a poursuivi les locations durant plusieurs mois.

Au cas présent, il n’est pas contesté que Mme [O] n’a pas procédé à la déclaration prévue par les dispositions précitées, que l’annonce n’a pas été désactivée immédiatement après le constat d’infraction du 3 décembre 2024 et a donné lieu à des commentaires récents constatés le 15 janvier 2025 par l’agent assermenté de la ville de [Localité 1].

En conséquence, au regard de ces éléments et de l’absence de déclaration effectuée conformément aux dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, il convient d’infirmer l’ordonnance entreprise et de fixer le montant de l’amende à 2 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter, notamment s’agissant d’y inclure tel ou tel frais.

En application de l’article 696, alinéa 1er, du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

En application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Au regard du sens du présent arrêt, l’ordonnance sera confirmée s’agissant de la condamnation de Mme [O] aux dépens et au titre des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, Mme [O] sera condamnée aux dépens et à verser 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné Mme [O] à verser une amende civile de 50 000 euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation dont le produit sera intégralement reversé à la ville de [Localité 1] ;

— condamné Mme [O] à verser une amende civile de 5 000 euros sur le fondement du code du tourisme dont le produit sera intégralement reversé à la ville de [Localité 1] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [O] à verser une amende civile de 20 000 (vingt mille) euros sur le fondement du code de la construction et de l’habitation dont le produit sera intégralement reversé à la ville de [Localité 1] ;

Condamne Mme [O] à verser une amende civile de 2 000 (deux mille) euros sur le fondement du code du tourisme, dont le produit sera intégralement reversé à la ville de [Localité 1] ;

Condamne Mme [O] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [O] à payer à la ville de [Localité 1] la somme de mille (1 000) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT