Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 08 AVRIL 2026

(n° /2026, 27 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00874 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG5MK

Décision déférée à la Cour : jugement du 8 novembre 2022 – tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 16/17475

APPELANTE

S.A.S.U. LE CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER PROMOTION – CAIP venant aux droits de la S.C.C.V. [Localité 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : B1160, substitué à l’audience par M^e Claude-Eric STUTZ, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.D.C. DU [Adresse 2] À [Localité 3] ' RÉSIDENCE '[Adresse 3]' représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA LVM, domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e Olivier GANEM, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ludovic JARIEL, président de chambre et Madame Agnès LAMBRET, conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre

M^me Agnès LAMBRET, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic JARIEL, président de chambre et par Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société [Localité 1], aux droits de laquelle vient la société Crédit agricole immobilier résidentiel (la société CAIR), devenue la société Crédit agricole immobilier promotion (la société CAIP), a entrepris la construction-vente en l’état futur d’achèvement d’un immeuble résidentiel de 20 logements avec parkings en sous-sol et en extérieur dénommé [Adresse 3] sis [Adresse 2] à [Localité 5] (95).

Le maître d’ouvrage a souscrit, auprès de la SMABTP, une assurance responsabilité civile, dommages-ouvrage, constructeur non-réalisateur et tous risques chantier.

La société Monne-Decroix gestion, aux droits de laquelle vient la société Crédit agricole immobilier services (la société CAIS) a été désignée syndic provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] – [Adresse 5] [Localité 1] (le syndicat).

Le 25 juin 2014, le syndicat, assisté de son syndic et en présence du vendeur, a listé un certain nombre de désordres à reprendre.

Le 30 juin 2014, les travaux ont été réceptionnés.

Le 10 juillet 2014, le syndicat a listé de nouveaux désordres concernant le sous-sol et le parking et a déploré, par la suite, d’autres désordres.

Le syndicat a sollicité M. [F], architecte expert, pour l’assister dans la livraison du parking et des parties communes. Celui-ci a établi, le 15 novembre 2014, un rapport faisant état de plusieurs désordres et non-conformités.

Par actes d’huissier de justice délivrés le 27 juillet 2015, le 19 octobre et le 5 novembre 2015, le syndicat a assigné en référé-expertise la société CAIP, puis la SMABTP et la société CAIS en intervention forcée devant le président du tribunal de grande instance de Pontoise.

Par ordonnance rendue le 20 janvier 2016, M. [K] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Par ordonnance du 8 février 2016, M. [W] a été désigné aux lieu et place de M. [K].

Le 9 septembre 2016, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables aux entreprises intervenues dans l’opération de construction.

Par actes d’huissier de justice délivrés le 21 novembre 2016, le syndicat a assigné, au fond, devant le tribunal de grande instance de Paris, la société CAIP, la SMABTP, ès qualités, et la société CAIS aux fins d’interruption du délai de prescription de la garantie des vices apparents et de sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Le 17 juin 2019, l’expert a déposé son rapport.

Le 3 novembre 2020, le juge de la mise en état a condamné la société CAIP à verser au syndicat la somme de 11 575 euros TTC à titre de provision. Le 18 novembre 2020, le syndicat a interjeté appel de cette décision. Le 18 juin 2021 la cour d’appel de Paris a fixé cette provision à la somme de 73 506 euros TTC.

Par jugement du 8 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Déboute la société CAIP de la fin de non-recevoir qu’elle soulève tirée de la forclusion de l’action du syndicat ;

Dit que la société CAIP engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil au titre de l’absence de protections mécaniques des canalisations extérieures, de la jonction de l’enrobé et du béton de la rampe d’accès au parking souterrain, de la dalle de béton du parking souterrain, de l’absence de protection mécanique de cheminées de décompression, des cunettes du parking souterrain, du flocage du plafond de parking, de la rupture de l’étanchéité du cuvelage du mur du parking, de la fosse de l’ascenseur, du tapis brosse, des escaliers extérieurs, des relevés d’étanchéité, du tube IRL d’alimentation du portail extérieur, de l’entourage des portes palières d’ascenseur, de la protection de l’enduit du muret de clôture, du support béton de la dalle de la terrasse jardin, et des fissures ;

Condamne la société CAIP à verser au syndicat :

3 960 euros TTC (3 300 euros HT) au titre de l’absence de protections mécaniques des canalisations extérieures ;

2 400 euros TTC (2 000 euros HT), en deniers ou quittance, au titre de la jonction de l’enrobé et du béton de la rampe d’accès au parking souterrain ;

133 646,92 euros TTC (121 497,20 euros HT) au titre de la dalle de béton du parking souterrain ;

720 euros TTC (600 euros HT) au titre de l’absence de protection mécanique de cheminées de décompression ;

8 932 euros TTC (8 120 euros HT), en deniers ou quittance, au titre des cunettes du parking souterrain ;

25 784,20 euros TTC (21 486,83 euros HT), en deniers ou quittance, au titre du flocage du plafond de parking ;

1 540 euros TTC (1 400 euros HT), en deniers ou quittance, au titre de la fosse de l’ascenseur ;

1 416 euros TTC (1 180 euros HT), en deniers ou quittance, au titre du tapis brosse,

4 235 euros TTC (3 850 euros HT) au titre des escaliers extérieurs ;

2 592 euros TTC (2 160 euros HT) au titre des relevés d’étanchéité ;

600 euros TTC (500 euros HT) en deniers ou quittance, au titre du tube IRL d’alimentation du portail extérieur ;

2 820 euros TTC (2 350 euros HT) au titre de l’entourage des portes palières d’ascenseur ;

300 euros TTC (250 euros HT), en deniers ou quittance, au titre de la protection de l’enduit du muret de clôture ;

1 068 euros TTC (890 euros HT) en deniers ou quittance au titre du support béton de la dalle de la terrasse jardin,

14 700 euros TTC (12 250 euros HT) au titre des fissures ;

Dit que les condamnations prononcées au titre des travaux de reprise seront majorées de 7 % sur les sommes HT au titre de la maîtrise d''uvre et de 2,5 % sur les sommes HT au titre des honoraires du syndic pour le suivi des travaux ;

Dit que ces condamnations seront également actualisées à la date de la présente décision, en fonction des variations de l’indice BT01 depuis le 17 juin 2019, date de dépôt du rapport de l’expert, et assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-1 du code civil ;

Condamne la société CAIP à verser au syndicat :

10 450 euros TTC au titre de l’installation du chantier ;

4 560 euros TTC au titre de la mission du bureau de contrôle technique ;

2 040 euros TTC, au titre de la mission d’un SPS ;

Dit que ces condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-1 du code civil ;

Dit que les désordres concernant l’installation de visiophone, et le bateau d’accès au parking ne relèvent pas de la garantie de l’article 1792 du code civil ;

Dit que la responsabilité de la société CAIP n’est pas engagée au titre de l’installation de visiophone, du bateau d’accès au parking, de la dégradation du béton des murs de parking, et de l’éclairage de sécurité ;

Déboute le syndicat de sa demande au titre de l’installation de visiophone, du bateau d’accès au parking, de la dégradation du béton des murs de parking, de la zone de stationnement Evergreen, et de l’éclairage de sécurité ;

Dit que la SMABTP ne doit pas sa garantie ;

Déboute le syndicat de ses demandes à l’encontre de la SMABTP ;

Dit que la responsabilité de la société CAIS n’est pas engagée à l’égard du syndicat ;

Déboute le syndicat de ses demandes à l’encontre de la société CAIS ;

Déboute le syndicat de ses demandes au titre de son préjudice financier ;

Condamne la société CAIP aux dépens comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de l’association Ocuderc [R] et de M. [Q] ;

Condamne la société CAIP à verser au syndicat la somme de 40 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la société CAIP à verser à la SMABTP la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la société CAIP à verser à la société CAIS la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 26 décembre 2022, la société CAIP a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour le syndicat.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, la société CAIP, demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 8 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

Débouté la société CAIP de la fin de non-recevoir qu’elle soulève tirée de la forclusion de l’action du syndicat ;

Dit que la société CAIP engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil au titre :

de l’absence de protections mécaniques des canalisations extérieures (Désordre n° 3),

de la jonction de l’enrobé et du béton de la rampe d’accès au parking souterrain (Désordre n° 4),

de la dalle de béton du parking souterrain (Désordres n° 5, 6, 6 bis et 6 ter),

de l’absence de protection mécanique de cheminées de décompression (Désordre n° 7),

des cunettes du parking souterrain (Désordre n° 8),

du flocage du plafond de parking (Désordre n° 10),

de la rupture de l’étanchéité du cuvelage du mur du parking (Désordre n° 11),

de la fosse de l’ascenseur (Désordres n° 14 et 15),

du tapis brosse (Désordre n° 16),

des escaliers extérieurs (Désordre n° 17),

des relevés d’étanchéité (Désordre n° 18),

du tube IRL d’alimentation du portail extérieur (Désordre n° 20),

de l’entourage des portes palières d’ascenseur (Désordre n° 21),

de la protection de l’enduit du muret de clôture (Désordre n° 24),

du support béton de la dalle de la terrasse jardin (Désordre n° 27),

et des fissures aux plafonds et murs porteurs d’appartements (Désordre n° 28) ;

Condamné la société CAIP à verser au syndicat :

3 960 euros TTC (3 300 euros HT) au titre de l’absence de protections mécaniques des canalisations extérieures,

2 400 euros TTC (2 000 euros HT), en deniers ou quittance, au titre de la jonction de l’enrobé et du béton de la rampe d’accès au parking souterrain,

133 646,92 euros TTC (121 497,20 euros HT) au titre de la dalle de béton du parking souterrain,

720 euros TTC (600 euros HT) au titre de l’absence de protection mécanique des cheminées de décompression,

8 932 euros TTC (8 120 euros HT), en deniers ou quittance, au titre des cunettes du parking souterrain,

25 784,20 euros TTC (21 486,83 euros HT), en deniers ou quittance, au titre du flocage du plafond de parking,

1 540 euros TTC (1 400 euros HT), en deniers ou quittance, au titre de la fosse de l’ascenseur,

1 416 euros TTC (1 180 euros HT), en deniers ou quittance, au titre du tapis brosse,

4 235 euros TTC (3 850 euros HT) au titre des escaliers extérieurs ;

2 592 euros TTC (2 160 euros HT) au titre des relevés d’étanchéité,

600 euros TTC (500 euros HT) en deniers ou quittance, au titre du tube IRL d’alimentation du portail extérieur,

2 820 euros TTC (2 350 euros HT) au titre de l’entourage des portes palières d’ascenseur,

300 euros TTC (250 euros HT), en deniers ou quittance, au titre de la protection de l’enduit du muret de clôture,

1 068 euros TTC (890 euros HT) en deniers ou quittance au titre du support béton de la dalle de la terrasse jardin,

14 700 euros TTC (12 250 euros HT) au titre des fissures ;

Dit que les condamnations prononcées au titre des travaux de reprise seront majorées de 7 % sur les sommes HT au titre de la maîtrise d''uvre et de 2,5 % sur les sommes HT au titre des honoraires du syndic pour le suivi des travaux ;

Dit que ces condamnations seront également actualisées à la date de la présente décision, en fonction des variations de l’indice BT01 depuis le 17 juin 2019, date de dépôt du rapport de l’expert, et assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonne la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-1 du code civil ;

Condamne la société CAIP à verser au syndicat :

10 450 euros TTC au titre de l’installation du chantier,

4 560 euros TTC au titre de la mission du bureau de contrôle technique,

2 040 euros TTC, au titre de la mission d’un SPS ;

Dit que ces condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne la société CAIP aux dépens comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de l’association Ocuderc [R] et de M. [E] [Q] ;

Condamne la société CAIP à verser au syndicat la somme de 40 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau de ces chefs :

A titre principal :

Juger forcloses les demandes du syndicat au titre des désordres et non-conformités « apparents »,

Déclarer et juger le syndicat irrecevable en toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire :

Débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes afférentes aux désordres et non-conformités « apparents » ;

En tout état de cause :

Confirmer le jugement rendu le 8 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris en ses autres dispositions déboutant le syndicat de ses demandes ;

Juger irrecevable le syndicat et plus subsidiairement infondé en sa demande au titre du trouble de jouissance allégué et l’en débouter ;

Débouter le syndicat de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

Condamner le syndicat, à verser à la société CAIP la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [W], dont distraction au profit de M. [A], avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025, le syndicat demande à la cour de :

Débouter et/ou déclarer irrecevable la société CAIP en sa demande d’infirmation du jugement visant à déclarer le syndicat forclos et irrecevable en ses demandes ;

Confirmer le jugement du 8 novembre 2022 en ce qu’il a :

Débouté la société CAIP de sa demande visant à déclarer le syndicat forclos et irrecevable en ses demandes ;

Condamné la société CAIP à payer au syndicat les sommes de :

3 960 euros TTC (3 300 euros HT) au titre du désordre n° 3,

2 400 euros TTC (2 000 euros HT) au titre du désordre n° 4,

133 646,92 euros TTC (121 497,20 euros HT) au titre des désordres n° 5, 6, 6 bis et 6 ter,

720 euros TTC (600 euros HT) au titre du désordre n° 7,

8 932 euros TTC (8 120 euros HT) au titre du désordre n° 8,

25 784,20 euros TTC sauf à rectifier le jugement sur montant HT qui n’est pas de 21 486,83 euros mais de 24 440 euros HT – Pièce n° 50 – au titre du désordre n° 10,

1 540 euros TTC (1 400 euros HT) au titre des désordres n° 14 et 15,

1 416 euros TTC (1 180 euros HT) au titre du désordre n° 16,

4 235 euros TTC (3 850 euros HT) au titre du désordre n° 17,

2 592 euros TTC (2 160 euros HT) au titre du désordre n° 18,

600 euros TTC (500 euros HT) au titre du désordre n° 20,

2 820 euros TTC (2 350 euros HT) au titre du désordre n° 21,

300 euros TTC (250 euros HT) au titre du désordre n° 24,

1 068 euros TTC (890 euros HT) au titre du désordre n° 27,

14 700 euros TTC (12 250 euros HT) au titre du désordre n° 28,

10 450 euros TTC au titre de l’installation de chantier,

12 728,38 euros TTC au titre des honoraires du maître d''uvre, sauf à l’émender sur le montant qui devra être fixé à 28 299,27 euros TTC, en précisant en tant que de besoin que les honoraires sont de 3 300 euros HT du montant HT des travaux et que la TVA au taux en vigueur devra s’appliquer sur les honoraires du maître d''uvre,

4 560 euros TTC au titre de la mission du bureau de contrôle technique,

2 040 euros TTC au titre de la mission du coordonnateur SPS,

4 545,85 euros TTC au titre des honoraires de syndic pour suivi des travaux, sauf à l’émender sur le montant qui devra être fixé à 9 390,11 euros, en précisant en tant que de besoin que les honoraires sont de 2,5 % HT du montant HT des travaux et que la TVA au taux en vigueur devra s’appliquer sur les honoraires du syndicat ;

20 000 euros au titre du préjudice de jouissance (omis dans le dispositif du jugement) et ce faisant réparant l’omission matérielle contenue dans le jugement dont appel ;

Les sommes précitées ayant été :

actualisées à la date du jugement du 8 novembre 2022 en fonction du taux de TVA en vigueur et des variations de l’indice BT01 depuis le 17 juin 2019, date de dépôt du rapport de l’expert ;

assorties des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement du 8 novembre 2022, la capitalisation en ayant été ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Débouter la société CAIP de l’ensemble de ses autres demandes en appel ;

A titre incident :

Infirmer le jugement du 8 novembre 2022 en ce qu’il a débouté le syndicat de ses autres demandes formulées en première instance,

Statuant à nouveau :

Condamner la société CAIP à payer au syndicat les sommes de :

70 185 euros TTC (58 487,50 euros HT) au titre du désordre n° 1,

3 124 euros TTC (2 840 euros HT) au titre du désordre n° 11,

9 558 euros HT (TVA non applicable à l’entrepreneur en 2019) au titre du désordre n° 12,

7 200 euros TTC (6 000 euros HT) au titre du désordre n° 19,

19 381,32 euros TTC (16 151,10 euros HT) au titre du désordre n° 29,

2 500 euros TTC (2 083,33 euros HT) au titre du bateau d’accès,

2 522,99 euros TTC au titre de l’assurance du maître d''uvre,

En disant que ces sommes,

Devront être actualisées à la date de la décision à intervenir, en fonction du taux de TVA en vigueur et des variations de l’indice BT01 depuis le 17 juin 2019, date de dépôt du rapport de l’expert, pour compenser la dépréciation monétaire ;

Porteront intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, lesdits intérêts seront capitalisés ;

5 000 euros au titre du préjudice financier avec intérêts au taux légal et capitalisation des intérêts ;

70 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’appel, des instances en référés, et frais exposés à l’occasion et pour les besoins de l’expertise (honoraires du maître d''uvre : 21 295 euros, honoraires du syndic : 6 919 euros, frais de nettoyage du parking : 420 euros, frais de sondage du béton du parking : 5 100 euros, travaux provisoires du parking aérien : 5 863 euros).

La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 septembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2026, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

1. Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action en garantie des vices apparents

Moyens des parties

La société CCAIP soutient, en premier lieu, qu’elle est recevable à soulever une fin de non-recevoir pour la première fois en cause d’appel et qu’il ne peut lui être opposé une reconnaissance de recevabilité en l’absence d’éléments clairs en ce sens.

Concernant la recevabilité des demandes du syndicat fondées sur l’article 1642-1 du code civil, elle soutient, en premier lieu, que le syndicat fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 1642-1 du code civil et que la livraison de l’ensemble des parties communes, sous-sol compris, est intervenue le 25 juin 2014, conformément au document signé à cette date par les parties. Elle précise que les mentions « fait le 30 juin », apposées en marge des désordres rayés le 30 juin 2014, démontrent que la livraison était intervenue antérieurement à cette dernière date, que la remise de clés du 30 juin concernait exclusivement des clés supplémentaires et, qu’à cette même date, ont eu lieu la livraison des parties privatives et la réception de l’ouvrage par le maître de l’ouvrage. Elle ajoute que la livraison est intervenue également le 25 juin 2014 pour le sous-sol de l’immeuble. Elle déduit de ces constatations que l’assignation en expertise, délivrée le 27 juillet 2015 n’a pu interrompre le délai de forclusion alors que celle-ci était acquise depuis le 26 juillet 2015.

En second lieu, elle soutient, dans l’hypothèse ou une date de livraison postérieure, aurait été retenue, que l’assignation en référé du 27 juillet 2015 a interrompu le délai de forclusion, un nouveau délai ayant commencé à courir à la date de l’ordonnance du 20 janvier 2016, mais que ce nouveau délai n’a pu être interrompu par l’assignation au fond du 21 novembre 2016 dès lors que celle-ci ne comportait aucune demande de condamnation en paiement à son encontre. Elle précise qu’une simple demande de donner acte ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

En réponse, le syndicat soutient que son action est recevable alors que, la livraison étant intervenue le 30 juin 2014, soit à la date de remise des clés, puis le 10 juillet 2014 pour le parking du sous-sol, l’assignation en référé du 27 juillet 2015 a interrompu le délai de forclusion pour l’ensemble des désordres listés et annexés à l’assignation puis, le nouveau délai ayant commencé à courir à compter de l’ordonnance du juge des référés du 20 janvier 2016, le délai a de nouveau été interrompu par l’assignation au fond du 21 novembre 2016. Il considère que cet acte a valablement interrompu la prescription alors qu’il tendait, selon les énonciations de son dispositif, à l’interruption du délai de forclusion afin de préserver ses droits ainsi qu’au prononcé du sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. Il ajoute que, si la cour considérait que la livraison était intervenue le 25 juin 2014, ce raisonnement demeurerait applicable dès lors que le 25 juillet 2015 était un samedi si bien que le dernier jour du délai pour agir correspondait au 27 juillet 2015, date de l’assignation en référé. Il soutient enfin que la société CAIP ne peut, six ans après qu’un jugement ait été rendu sur le fond, soutenir que le syndicat serait forclos alors qu’il n’avait saisi le tribunal d’aucune demande en ce sens.

Réponse de la cour

Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir

Selon l’article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, y compris en appel (2e Civ., 1 avril 1998, pourvoi n° 95-20.848, Bull. 1998, II, n° 115).

La fin de non-recevoir soulevée par la société CAIP est recevable.

Sur le point de départ du délai de forclusion

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents ou des défauts de conformité.

Aux termes de l’article 1648, alinéa 2, du même code, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Aux termes de l’article 1604 de ce code, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et en la possession de l’acheteur.

Aux termes de l’article 1605 de ce code, l’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs.

Au cas présent, le syndicat produit un document intitulé " livraison syndic pour [Localité 5] « qui comporte cinq pages constituées essentiellement d’une liste de reprise de désordres. Le document est daté du 25 juin 2014 et manifestement signé à cette date par le promoteur et le conseil syndical. Néanmoins, il comporte en dernière page la mention » clés remises le 30 juin 2014 « suivie d’une liste de clés, » bips " et manivelle de désenfumage suivie de la signature des promoteur et conseil syndical. Il résulte de ces seules observations que, la remise des clés des parties communes étant intervenue le 30 juin 2014, c’est à compter du 30 juillet 2014 qu’a commencé à courir le délai de forclusion prévu par l’article 1648 du code civil, aucune prise de possession des locaux ne pouvant intervenir avant la remise des clés.

S’agissant du sous-sol de la résidence, le syndicat produit un courrier de la société CAIR adressé au syndic de la résidence [Adresse 3] aux termes duquel celle-ci rappelle qu’une convocation lui avait été adressée pour la livraison du sous-sol de la résidence, en présence du conseil syndical, le 10 juillet 2014. Ce document mentionne que le conseil syndical avait refusé de signer le procès-verbal. La société CAIR produit, pour sa part, le procès-verbal de réception des parties privatives et communes de la résidence (pièce 12) auquel sont annexés chacun des procès-verbaux de livraison et remise des clés des parties privatives ainsi qu’un document, intitulé " Livraison du parking SS Le [Localité 6] ", daté du 10 juillet, qui n’est pas signé du représentant du conseil syndical. Il sera ainsi retenu, au vu des pièces produites aux débats, que la livraison du sous-sol et du parking est intervenue le 10 juillet 2014.

Sur l’interruption du délai de forclusion

Selon l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Aux termes de l’article 2242 du même code, l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

L’effet interruptif attaché à une assignation ne vaut que pour les désordres qui y sont expressément désignés (3e Civ., 31 mai 1989, pourvoi n° 87-16.389, Bull. 1989, III, n° 122 ; 3e Civ., 20 mai 1998, pourvoi n° 95-20.870, Bull. 1998, III, n° 104). Cette exigence d’identification des désordres, qui détermine le cours de la prescription de l’acte dirigé contre celui que l’on veut empêcher de prescrire, est destinée à assurer la sécurité juridique des parties en litige (3e Civ., 2 mai 2024, pourvoi n° 22-23.004).

Au cas d’espèce, l’assignation en référé expertise en date du 27 juillet 2015 a interrompu le délai de forclusion alors que le syndicat se devait d’agir, au plus tard, hormis les vices affectant le sous-sol, le 31 juillet 2015 et, pour ceux-ci, au 11 août 2015. Un nouveau délai de forclusion a commencé à courir le 20 janvier 2016, date de l’ordonnance de référé, jusqu’au 20 janvier 2017.

L’assignation au fond de la société CAIP par le syndicat comporte en son dispositif la demande suivante : " donner acte au syndicat de ce qu’il entend interrompre, par la présente assignation, le délai de prescription de la garantie des vices apparents afin de lui permettre de conserver ses droits à réparation à l’issue des opérations d’expertise ; surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise de M. [W] ". Cet acte ne laisse subsister aucun doute sur l’objet de l’instance, soit l’action en responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices apparents. Il se réfère, par ailleurs, à l’ordonnance de référé précitée, qui comportait, en annexe, l’ensemble des désordres relevés par le syndicat, dont la société CAIR ne conteste pas le caractère interruptif de forclusion. Il se déduit de ces constatations que cet acte a interrompu à nouveau le délai de forclusion jusqu’au prononcé du jugement dont il est ici relevé appel.

Par suite, le jugement sera confirmé, à l’exception de la réserve ci-après sur les éclairages, en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action en garantie des vices apparents.

2. Sur les demandes au titre de la garantie des vices apparents

Les moyens des parties seront détaillés pour chacun des désordres au stade de leur examen.

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Aux termes de l’article 1648, alinéa 2, du même code, dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

L’acquéreur du vendeur en l’état de futur achèvement bénéficie, en application de ces textes, du concours de l’action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents, le caractère apparent du désordre s’appréciant alors en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception (3e Civ, 14 janvier 2021, pourvoi n°19-21.130, publié).

Les vices de construction et défauts de conformité apparents sont ceux révélés par un examen superficiel ou susceptibles d’être détectés par un homme sans compétence technique particulière, procédant à des vérifications élémentaires (3e Civ., 2 mars 2005, pourvoi n° 03-19.208, Bull. 2005, III, n° 50 ; 3e Civ., 6 octobre 2010, pourvoi n° 09-66.521, Bull. 2010, III, n° 178).

L’acquéreur est recevable, pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncées postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-20.250, Bull. 2000, III, n° 63 ; 3e Civ., 16 décembre 2009, pourvoi n° 08-19.612, Bull. 2009, III, n° 280).

Sur le désordre n° 1 : zone de stationnement Evergreen

Moyens des parties

Le syndicat soutient que ce désordre a été constaté par l’expert et qu’il a été dénoncé à la société CAIP qui avait elle-même reconnu, dans un courrier daté du 5 juin 2015, devoir le reprendre. Il conteste par ailleurs l’analyse du tribunal selon laquelle ce désordre relèverait de la garantie décennale.

La société CAIP soutient que le tribunal a justement retenu que ce désordre n’existait pas au moment de la réception ou de la livraison et, par ailleurs, qu’il n’avait pas été dénoncé dans les délais légaux.

Réponse de la cour

L’expert a relevé un tassement et affaissement du revêtement evergreen sur les aires de stationnement et sur la zone de circulation avant la rampe d’accès au parking, l’absence de dispositif de collecte des eaux et non drainage des eaux de pluie du parking aérien en evergreen et la dégradation précoce des caillebotis d’evergreen induite par le passage des véhicules avec remontée de sable et gravier.

Ce désordre ne figure pas dans les listes de réserves émises à la livraison et aucun élément ne permet d’affirmer qu’il serait apparu dans le délai de trente jours suivant la prise de possession des lieux. L’affirmation du syndicat selon laquelle ce désordre a été dénoncé comme vice apparent dans le délai légal ne répond pas à l’exigence de l’article 1642-1 selon lequel il appartient à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve de ce que le désordre était visible dans le délai d’un mois précité.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation à ce titre.

Sur le désordre n° 3 : absence de protections mécaniques des canalisations extérieures

Moyens des parties

Le syndicat soutient que ce désordre constitue une non-façon alors que ces protections étaient prévues par le lot 16 du CCTP. En réponse à la société CAIP, il soutient que l’absence de désordre à la réception n’exclut pas la dénonciation dans le délai de forclusion de l’article 1648 du code civil et que le fait qu’il n’ait pas été apparent à la réception pour un non-sachant n’exclut pas la possibilité de le dénoncer dans les 13 mois.

La société CAIP soutient que cette non-conformité, qui était présente à la réception, n’a pas fait l’objet de réserve et n’a pas été dénoncée au maître de l’ouvrage dans le délai de forclusion. Il ajoute que cette protection n’était pas prévue dans la notice descriptive de vente et ne peut pour cette raison faire l’objet d’une non-conformité contractuelle. Il ajoute qu’elle ne pouvait être qualifiée d’apparente pour un non sachant.

Réponse de la cour

L’expert a relevé : dans la rampe d’accès au parking, sur la droite, absence de protections mécaniques des canalisations extérieures exposées à la circulation des véhicules qui peuvent potentiellement les heurter. Il précise que ce défaut est une non-conformité au DTU.

Ce défaut a été relevé par l’expert amiable M. [O], son rapport était annexé à l’assignation du 27 juillet 2015 qui renvoyait aux désordres y énumérés. Il a ainsi été dénoncé à la société CAIP dans le délai de l’article 1648. Le fait qu’il n’ait pas été dénoncé à la réception est sans conséquence sur l’action au titre des vices apparents alors qu’il appartient seulement à l’acquéreur de démontrer que le désordre était visible dans le délai d’un mois suivant la livraison.

Néanmoins, ce défaut de conformité au DTU n’a été dénoncé à la société CAIP qu’après avoir été constaté par l’expert amiable. Il ne saurait être caractérisé d’apparent en ce que, s’agissant d’une non-conformité au DTU, il ne pouvait être constaté par un examen superficiel réalisé par une personne ne disposant pas de compétences techniques.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a accueilli la demande d’indemnisation à ce titre et fixé l’indemnisation du syndicat à la somme non discutée de 3 690 euros et la demande du syndicat à ce titre sera rejetée.

Sur le désordre n° 4 : jonction de l’enrobé et du béton de la rampe d’accès au parking souterrain

Moyens des parties

Le syndicat soutient que le fait que l’expert ait retenu que ce désordre était apparu après la réception est indifférent, dès lors qu’il avait été dénoncé dans le délai de forclusion de 13 mois. Il ajoute que la société CAIP ne peut débattre du caractère hétérogène du béton devant la cour, alors qu’il n’a pas évoqué cette difficulté devant l’expert.

La société CAIP soutient que l’expert a relevé que ce désordre était apparu après la réception, qu’il n’avait pas été dénoncé lors de la livraison ni par la suite. Il soutient ensuite, à supposer que le rapport de M. [F] lui ait été dénoncé, que ce document ne relève pas de non-conformité mais d’un désordre lié à la jonction de l’enrobé et du béton et relève qu’aucun préjudice n’en a jamais résulté. Il expose enfin qu’il n’existe ni non-conformité ni désordre apparent.

Réponse de la cour

L’expert a constaté, les 18 mars et 28 octobre 2016, la présence d’une zone humide en milieu de pente de la rampe de parking puis la dégradation de l’enrobé juste avant le joint. Il concluait que le désordre était apparu postérieurement à la réception du 30 juin 2014, que le CCTP n’avait pas été respecté et que le joint mis en place n’était pas efficace. Alors que l’expert a exclu le caractère visible de ce désordre à la réception, il ne peut être retenu comme l’a fait le tribunal que ce désordre était apparent par nature. Par ailleurs, les constatations de l’expert ne permettent pas, ni celles de l’expert amiable, de retenir qu’il soit apparu dans le délai d’un mois suivant la livraison de sorte qu’il ne peut relever de la garantie des vices apparents.

Le jugement sera infirmé sur ce point et la demande d’indemnisation du syndicat rejetée.

Sur les désordres n° 5, n° 6, n° 6bis et n° 6ter : dalle béton du parking souterrain

Moyens des parties

Le syndicat soutient que la dalle est entachée de vices et non-conformités en l’absence de contre-pente pour l’évacuation des eaux (n° 5), en ce qu’elle n’est ni talochée ni surfacée (n° 6), en présence de rejets permanents de poussière de béton produits par le sol qui se désagrège (n° 6 bis et 6 ter). Il ajoute que l’expert a retenu ce vice après analyse du béton. Il soutient s’agissant de cet ensemble de désordre, qu’il a été dénoncé dans le délai de forclusion et relève, pour cette raison, de la garantie des vices apparents.

La société CAIP soutient qu’aucun de ces désordres n’a été signalé à la livraison ni réservé à la réception, que le désordre n° 6 n’était pas visible à l''il nu mais a été mis en évidence à la suite de vérification de planéité par l’expert, que désordre 6 bis n’était pas détectable à la réception et n’a pas été réservé et que le désordre 6 ter est apparu après la réception. Subsidiairement, elle conteste le montant du devis retenu par l’expert, considérant que la prestation de peinture au sol constitue une amélioration non nécessaire de l’ouvrage.

Réponse de la cour

L’expert a relevé, concernant le désordre n° 5, la présence d’une rétention d’eau/flashe d’eau sur la dalle béton en bas de la rampe, puis, le 28 octobre 2016, l’absence d’eau. Il conclut que ce désordre n’a pas été réservé à la réception et résulte d’une « non-conformité » aux règles de l’art affectant l’avaloir destiné à collecter les eaux dont il précise qu’il doit être abaissé pour jouer son rôle. Ni ces éléments, ni aucun autre produit par le syndicat, ne permettent de retenir, comme l’affirme le tribunal, que ce désordre était visible par nature, ni qu’il s’était manifesté dans le mois suivant la livraison.

Concernant le désordre n° 6, l’expert constate un défaut ponctuel de planimétrie (éclats de béton) et de forme de pente sur la dalle radier du parking souterrain et précise « constat à faire avec une règle de maçon ». Concernant le désordre 6 bis, il relève des rejets de poussière permanent non détectables et non réservés à la réception, il indiquera, lors de la réunion du 1er février 2018, que la présence de poussière, quinze jours après le nettoyage du parking, trahit une usure anormale du béton. Concernant le désordre 6 ter, l’expert constate la désagrégation de la couche de surface du radier béton du parking souterrain générant une grande quantité de sable et de poussière. Il souligne que ce désordre est apparu après la réception.

Ces désordres, qui affectent la dalle du parking, ont été, en partie, constatés dans le cadre de l’expertise amiable à la suite de mesures effectuées par l’expert.

Ces constatations, ni aucun élément produit par le syndicat, ne permettent de retenir que ces désordres se seraient manifestés dans le délai d’un mois suivant la prise de possession de l’ouvrage. Par ailleurs, leur mise en évidence par des professionnels qui ont procédé à cette fin à des mesures et calculs et le caractère manifestement évolutif de l’usure du béton, excluent qu’ils puissent être qualifiés, comme l’a fait le tribunal, de vices apparents par nature.

Le jugement sera infirmé sur ce point et la demande du syndicat rejetée.

Sur le désordre n° 7 : absence de protection mécanique des cheminées de décompression

Moyens des parties

Le syndicat indique que ce désordre est similaire au désordre n° 3 et a été dénoncé, notamment, dans le cadre de l’assignation en référé-expertise.

La société CAIP soutient que cette non-conformité était présente à la livraison mais non-apparente pour un non sachant. Il précise que l’expert, lui-même, a considéré, dans un premier temps, que ce désordre ne constituait pas une non-conformité puis s’est ravisé après avoir constaté la présence d’un vélo attaché aux cheminées, en raison du risque de détérioration.

Réponse de la cour

L’expert a relevé que quelques cheminées de décompression n’étaient pas protégées. Il relève que cette non-conformité n’était pas réservée à la réception.

Celle-ci a été relevée par l’expert amiable M. [O], son rapport était annexé à l’assignation du 27 juillet 2015 qui renvoyait aux désordres y énumérés. Il a ainsi été dénoncé à la société CAIP dans le délai de l’article 1648. Le fait qu’il n’ait pas été dénoncé à la réception est sans conséquence sur l’action au titre des vices apparents alors qu’il appartient seulement à l’acquéreur de démontrer que le désordre était visible dans le délai d’un mois suivant la livraison.

Néanmoins, ce défaut de conformité au DTU n’a été dénoncé à la société CAIP qu’après avoir été constaté par l’expert amiable. Il ne saurait être caractérisé d’apparent en ce que, s’agissant d’une non-conformité au DTU, il ne pouvait être constaté par un examen superficiel réalisé par une personne ne disposant pas de compétences techniques.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a accueilli la demande d’indemnisation à ce titre et fixé l’indemnisation du syndicat à la somme non discutée de 720 euros TTC et la demande du syndicat à ce titre sera rejetée.

Sur le désordre n° 8 : cunettes du parking souterrain

Moyens des parties

Le syndicat soutient que les cunettes périphériques du parking, destinées à permettre la circulation et l’évacuation des écoulements d’eau présentent des défauts et non-façons dénoncées à la société CAIP par le courrier du 17 décembre 2014 de la société CFDP assurances, assureur protection juridique de la copropriété.

La société CAIP soutient que ces non-conformités minimes n’étaient pas apparentes lors de la livraison et que deux mises en eau des cunettes ont été nécessaires pour permettre à l’expert de conclure à l’existence d’une contre-pente sur quelques mètres linéaires et à l’insuffisance de largeur. Il ajoute que l’absence de cunette localisée n’a jamais été dénoncée au maître de l’ouvrage et que plus aucun désordre n’a été constaté postérieurement au nettoyage des cunettes.

Réponse de la cour

L’expert a constaté que les cunettes étaient traversées par les cheminées de décompression qui les bloquaient, que ces cunettes ne sont pas assez larges mais, surtout, qu’elles présentent une contre-pente détectée au droit de l’emplacement A [Cadastre 1] ainsi qu’une difficulté d’évacuation lors des essais réalisés le 15 septembre qui trahissent la présence de contre-pentes. Il conclut que c’est l’absence de contre-pente qui est en cause or, ce défaut de construction ne pouvait être visible pour l’acquéreur alors qu’il a été mis en évidence par des opérations techniques de l’expert.

Le seul désordre visible, dès la livraison, demeure l’absence de cunette au niveau de la porte basculante. Il a été dénoncé au maître de l’ouvrage par courrier du 17 décembre 2014 rédigé par l’assureur de la copropriété et joint à l’assignation en référé du 27 juillet 2015.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société CAIR à indemniser le syndicat pour l’ensemble de ce désordre. La société CAIR sera condamnée à indemniser le syndicat pour la seule absence de cunette au niveau de la porte basculante retenue dont l’indemnisation sera justement évaluée, après consultation du devis de la société Fauchon retenu par l’expert, à la somme de 500 euros TTC.

Sur le désordre n° 10 : flocage du plafond du parking

Moyens des parties

Le syndicat soutient que l’épaisseur insuffisante du flocage au regard du CCTP a été constatée par l’expert amiable et dénoncée par le courrier de la société CFDP joint à l’assignation. En réponse à la société CAIP, il soutient que sa qualité de non sachant est indifférente dès lors que cette non-conformité résulte d’un manquement au DTU 27.1.

La société CAIP ne conteste pas que cette non-conformité existât au stade de la réception mais soutient qu’elle ne pouvait être apparente pour un non sachant. Elle souligne, à cet effet, que pour l’établir, l’expert a dû procéder à des sondages et vérifier les normes applicables.

Réponse de la cour

L’expert a constaté la discontinuité du flocage de la dalle haute du parking sous-terrain et de la rampe d’accès au droit des canalisations PVC en plafonds. Il précise que ce flocage présente une épaisseur insuffisante par endroits, qu’il est absent au droit des canalisations et qu’il présente un défaut de protection à l’extérieur, certaines parties étant déjà détériorées. Ce désordre avait été constaté dans le cadre de l’expertise amiable et dénoncé avec l’assignation.

Néanmoins, ce défaut de conformité au DTU n’a été dénoncé à la société CAIP qu’après avoir été constaté par l’expert [O] lors du constat amiable effectué à la demande du syndicat. Il ne saurait être caractérisé d’apparent en ce que, s’agissant d’une non-conformité au DTU, il ne pouvait être constaté par un examen superficiel réalisé par une personne ne disposant pas de compétences techniques.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a accueilli la demande d’indemnisation à ce titre et fixé l’indemnisation du syndicat à la somme non discutée de 25 784,20 euros TTC et la demande du syndicat à ce titre sera rejetée.

Sur le désordre n° 11 : rupture de l’étanchéité du cuvelage du mur du parking

Moyens des parties

Le syndicat soutient que le cuvelage a été percé par des canules d’injection de produits d’étanchéité sans déposes desdites canules, ce qui a rompu l’étanchéité et précise que ce désordre a été constaté par l’expert.

La société CAIP, sollicitant l’adoption des motifs du tribunal, soutient que ce désordre ne pouvait être visible à la livraison puisqu’il n’existait pas et qu’aucun désordre n’a d’ailleurs été constaté et qu’il n’existe aucune non-conformité.

Réponse de la cour

La cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en retenant que ce désordre avait été causé par une entreprise intervenue postérieurement à la livraison. La cour relève, par ailleurs, qu’il n’est pas démontré que cette intervention serait intervenue avant l’échéance des trente jours suivant la livraison. Le tribunal a ainsi exactement retenu que ce désordre ne pouvait être qualifié de vice apparent et engager la responsabilité de plein droit du maître de l’ouvrage.

Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur le désordre n° 12 : dégradation du béton des murs du parking

Moyens des parties

Le syndicat soutient qu’il a dénoncé ces désordres dès la livraison et que leur simple caractère inesthétique ne le privait pas de son droit à indemnisation au titre de la garantie des vices apparents. Il précise, par ailleurs, que le CCTP prévoyait du béton brut de décoffrage dont la définition du dictionnaire professionnel du bâtiment est « tel qu’il apparaît au décoffrage, dont l’aspect doit être particulièrement soigné ».

La société CAIP sollicite l’adoption des motifs du tribunal. Elle soutient, subsidiairement, qu’il n’est pas établi que ce désordre, dénoncé le 30 juillet 2014, existait au moment de la livraison et ajoute que l’expert a rejeté son indemnisation.

Réponse de la cour

L’expert a relevé la présence de raccords disgracieux sur les murs et rappelé que le CCTP ne prévoyait aucune mise en peinture de ces murs ni aucune prestation pour homogénéiser l’aspect des murs du parking.

La définition du béton brut de décoffrage communiquée par le syndicat n’exclut pas, faute d’explications complémentaires sur le caractère soigné du béton, la présence de raccords qui constituent les tâches objet de ce désordre.

Le jugement qui a rejeté la demande d’indemnisation à ce titre sera confirmé.

Sur les désordres n° 14 et n° 15 : fosse de l’ascenseur

Moyens des parties

Le syndicat soutient que ce désordre est apparu et a été dénoncé dans le délai de la garantie des vices apparents.

La société CAIP soutient que l’expert a relevé que ce désordre n’existait pas à la réception et que le courrier du président du conseil syndical du 22 juillet 2014 confirme qu’il ne s’est manifesté que postérieurement à la livraison. Il en déduit son exclusion de la garantie des vices apparents.

Réponse de la cour

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en retenant que ces désordres ont été dénoncés à la société CAIP le 22 juillet 2014, soit moins d’un mois après la livraison ; il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur le désordre n° 16 : le paillasson posé n’est pas conforme à la notice descriptive

Moyens des parties

Le syndicat soutient que le paillasson installé n’est pas conforme à celui qui était prévu et précise que la notice descriptive prévoit un tapis brosse de type EMCO et non le tapis d’accueil visé dans les conclusions adverses.

La société CAIP soutient que le syndicat ne peut se prévaloir d’une non-conformité des ouvrages aux plans d’exécution qui ne concernent que le maître de l’ouvrage dans ses relations avec les entreprises. Il ajoute que la notice ne prévoit aucun décaissé contrairement au tapis devant équiper le hall d’entrée.

Réponse de la cour

L’expert a relevé que le tapis installé dans le SAS ascenseur n’est pas conforme à la notice descriptive ni aux plans. Il se réfère aux pages 11 et 12 de la notice descriptive qui prévoient, dans les deux cas, un tapis brosse type EMCO. Le fait que le point 4.3.1 de la page 12 de la notice descriptive ne mentionne pas le cadre métallique est indifférent dès lors que l’expert a considéré que ce procédé était associé à ce type d’équipement. Cette non-conformité qui résulte d’un équipement manquant était nécessairement visible à la livraison et a été dénoncée dans le délai de forclusion.

Le jugement qui a retenu la garantie de la société CAIP sur ce point sera confirmé.

Sur le désordre n° 17 : escaliers extérieurs

Moyens des parties

Le syndicat soutient que l’escalier d’accès extérieur présente une contre-pente conduisant à une stagnation d’eau qui porte atteinte à la sécurité des personnes en période de gel. Il ajoute que ce désordre était visible à la réception et a été dénoncé dans les délais.

La société CAIP soutient que ce désordre n’était pas visible à la réception effectuée à l’été 2014 et souligne que l’expert avait envisagé une mise en eau pour en constater la matérialité. Il ajoute qu’il n’est pas démontré que ce désordre ait été dénoncé dans les délais.

Réponse de la cour

Si ce désordre était effectivement mentionné dans le courrier adressé par la société CFDP à la société CAIP, aucun élément ne permet de retenir que celui-ci avait été observé dans le mois suivant la livraison. La cour ignore en effet si cette contre-pente était visible en l’absence de précipitations et si des intempéries l’avaient révélée durant ladite période.

Le jugement qui s’est fondé sur l’affirmation de l’expert selon laquelle le désordre était visible chaque fois qu’il pleuvait a retenu, à tort, que cette seule affirmation suffisait à démontrer le caractère apparent de ce vice de construction.

Le jugement sera infirmé sur ce point et la demande du syndicat rejetée.

Sur le désordre n° 18 : relevés d’étanchéité

Moyens des parties

Le syndicat soutient que ce désordre était apparent à la livraison et a été dénoncé dans le délai légal. Il sollicite, cependant, que son indemnisation soit fixée à la somme de 2 592 euros TTC, l’expert ayant retenu le montant HT par erreur.

La société CAIP soutient que ce désordre n’était pas apparent à la réception.

Réponse de la cour

L’expert relève que les têtes des relevés d’étanchéité ne sont pas toutes protégées, qu’elles sont traversées par les fixations des garde-corps. Il précise, ensuite, que les risques d’infiltration qui en résultent proviennent du fait que les chevilles utilisées sont des chevilles normales et non des chevilles chimiques.

Ce désordre est caractérisé par l’utilisation de chevilles dites normales aux lieu et place de chevilles chimiques pour la fixation des garde-corps, qui traversent les têtes des relevés d’étanchéité. Si ce désordre préexistait effectivement à la livraison il n’est nullement démontré qu’il pouvait être révélé par un examen superficiel ou était susceptible d’être détecté par un homme sans compétence technique particulière, procédant à des vérifications élémentaires. Le jugement qui a retenu la responsabilité de plein droit de la société CAIP sera infirmé sur ce point et les demandes du syndicat à ce titre seront rejetées.

Sur le désordre n° 19 : Eclairage de sécurité

Moyens des parties

Le syndicat soutient que l’éclairage de sécurité règlementaire n’a pas été installé dans toutes les parties communes alors que cet équipement était prévu dans la notice descriptive. Il précise qu’il s’agit d’un défaut de conformité contractuel.

La société CAIP lui oppose que le défaut dénoncé se limitait à l’absence d’un unique éclairage de sécurité, dit « BAES » dans un sas du rez-de-chaussée donnant sur l’extérieur de sorte que les demandes qui portent sur d’autres éclairages sont forcloses. Il soutient ensuite, concernant le « BAES », que cet équipement n’était pas imposé par la réglementation, ni par la notice de vente tandis que l’expert a conclu à la conformité de l’installation par rapport à la réglementation.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article R. 261-25 du code de la construction et de l’habitat que le contrat préliminaire, dans le cadre d’une vente en l’état de futur achèvement, doit comporter, en annexe, une note technique, appelée également notice descriptive, qui indique la nature et la qualité des matériaux et éléments d’équipement ainsi que l’indication des équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d’immeuble vendue.

L’expert amiable a constaté, concernant l’éclairage de sécurité, l’absence de balisage et d’éclairage de sécurité dans le sas du niveau rez-de-chaussée donnant sur l’extérieur. Il a précisé que ce défaut rendait l’évacuation des personnes délicates en cas d’incendie et n’était pas conforme à la règlementation. Ce désordre a été repris dans le courrier de la société CFDP, assureur de la copropriété. Ces deux documents et les désordres qu’ils listent ont été dénoncés à la société CAIP, au plus tard, avec la signification de l’assignation.

Alors que le syndicat ne démontre pas avoir dénoncé au maître de l’ouvrage des désordres supplémentaires à celui précité concernant l’éclairage, il sera déclaré forclos en sa demande, faute d’avoir agi pour ces derniers dans le délai de forclusion de l’article 1648, de sorte que le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion sur ce point et la cour ne statuera au fond que sur l’éclairage du sas du niveau rez-de-chaussée donnant sur l’extérieur.

A cet égard, la notice descriptive comporte, concernant les parties communes de l’immeuble, la mention suivante : « 4.2 Circulations du rez-de-chaussée, couloirs et halls d’étage : éclairage de sécurité règlementaire ». L’expert précise que l’immeuble entre dans la catégorie des bâtiments classés en 3ème famille B pour lesquels l’éclairage de sécurité n’est imposé que dans les escaliers protégés et les parkings souterrains de plus de 100 mètres. Il souligne, encore, que l’éclairage mis en place était conforme à la réglementation et précise que c’est pour cette raison que la société Bureau veritas n’a pas relevé de difficulté sur ce point.

L’expert judiciaire souligne que le CCTP prévoit un éclairage de sécurité pour les dégagements du bâtiment permettant une circulation et une évacuation sûre et rapide. Pour autant, le syndicat ne démontre pas que ce document présenterait une valeur contractuelle pour les acquéreurs dans le cadre de la vente en l’état de futur achèvement qui permettrait au syndicat de se prévaloir d’une non-conformité à ce titre sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

L’éclairage du sas de dégagement étant conforme à la réglementation il y a lieu, comme l’a justement retenu le tribunal, d’exclure toute non-conformité sur ce point et de confirmer le jugement qui a rejeté la demande d’indemnisation du syndicat à ce titre.

Sur le désordre n° 20 : tube IRL d’alimentation du portail extérieur.

La société CAIP qui sollicite l’infirmation du jugement sur ce point ne développe aucun moyen à l’appui de cette prétention. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné cette société à payer au syndicat la somme de 600 euros TTC à ce titre.

Sur le désordre n° 21 : Entourage des portes palières d’ascenseur

Moyens des parties

Le syndicat soutient que ce désordre esthétique est couvert par la garantie des vices apparents et que l’expert n’a reçu aucune explication sur les évolutions normatives qui auraient pu l’expliquer.

La société CAIP soutient que l’architecte n’a pas considéré que ce désordre devait faire l’objet d’une réserve et qu’il ne pouvait être considéré comme apparent pour un non- sachant.

Réponse de la cour

L’expert a constaté que l’entourage des portes palières d’ascenseur comportaient une plaque rapportée et rivetée afin d’obstruer les perçages d’anciens boutons de commande. A la suite des explications qui lui ont été fournies au titre d’un changement de norme qui aurait justifié cette intervention, il indique que les exigences normatives alléguées par l’ascensoriste étaient connues avant d’établir les plans d’exécution, de sorte qu’aucune modification n’est intervenue.

Ce désordre a été dénoncé par le président du conseil syndical à la société CAIP par lettre recommandée en date du 22 juillet 2014, soit dans le délai d’un mois suivant la livraison, ce dont il se déduit, contrairement aux affirmations de la société CAIP, que ce désordre était apparent pour le syndicat non sachant.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société CAIP à indemniser le syndicat sur ce point.

Sur le désordre n° 24 : Protection de l’enduit du muret de clôture

Moyens des parties

Le syndicat soutient que ce désordre doit être qualifié d’apparent et a été dénoncé dans le délai de forclusion.

La société CAIP, rappelant que l’expert a constaté que ce désordre était apparu postérieurement à la réception, elle soutient qu’il n’était pas apparent et n’a pas été dénoncé dans le délai de l’article 1648.

Réponse de la cour

L’expert a constaté que la protection de l’enduit du muret de clôture côté rue était inopérante et que des traces de salissures apparaissaient déjà sur le mur sensé être protégé par cette protection. Il se réfère sur ce point à la lettre recommandée du CFDP au CAIP du 17 décembre 2014. Il relève que ce désordre n’était pas visible à la réception.

La réception et la livraison étant intervenues le même jour, le syndicat ne rapporte pas la preuve que ce désordre, apparu postérieurement à la réception et donc à la livraison, se serait manifesté dans le délai d’un mois suivant la livraison. Il en résulte que le caractère apparent de ce vice n’est pas démontré, bien qu’il ait été constaté par l’expert amiable en novembre 2014 et dénoncé dans le délai de forclusion de l’article 1648 du code civil.

Le jugement qui a retenu la responsabilité de plein droit de la société CAIP sera infirmé et la demande du syndicat à ce titre sera rejetée.

Sur le désordre n° 27 : Support béton de la dalle de la terrasse jardin

Moyens des parties

Le syndicat soutient que ce désordre existe depuis l’origine, a été constaté par l’expert et que c’est, à bon droit, que le tribunal a condamné la société CAIP à l’indemniser à ce titre.

La société CAIP soutient que, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, ce désordre n’était pas visé par la lettre du 22 juillet 2014 et qu’il n’est pas établi que ce désordre existait à la livraison.

Réponse de la cour

L’expert a constaté qu’un support de béton de la dalle de terrasse du jardin de l’appartement 1 était cassé et que ce désordre n’était pas apparent à la réception.

Alors que l’expert affirme que ce désordre n’était pas apparent à la réception et le syndicat ne démontre pas son apparition dans le mois suivant la livraison tandis que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, la lettre adressée par le président du conseil syndical à la société CAIP le 22 juillet 2014 n’évoque pas ce point. C’est donc à tort que le tribunal a retenu qu’il relevait de la garantie des vices apparents.

Le jugement sera infirmé sur ce point et la demande du syndicat au titre de l’indemnisation de ce désordre sera rejetée.

Sur le désordre n° 28 : Fissures des plafonds et murs porteurs des appartements n° A04, A11, A18 et A20

Moyens des parties

Le syndicat soutient que la cour ne pourra que rejeter les affirmations de la société CAIP selon lesquelles ces désordres n’étaient pas visibles à la réception.

La société CAIP soutient que ces désordres sont apparus après la réception et qu’il n’est pas démontré qu’ils existaient au jour de la livraison si bien que les demandes fondées sur la garantie des vices apparents ne peuvent aboutir.

Réponse de la cour

L’expert a constaté, en avril, septembre et décembre 2017 la présence de fissures sur les murs porteurs et plafonds qui sont des parties privatives. Alors que l’expert précise, concernant les appartements A11 et A20, que les désordres n’existaient pas à la réception et qu’il n’apporte aucune précision concernant les autres fissures, la cour relève que le syndicat ne démontre pas qu’ils étaient visibles lors de la livraison ni qu’ils seraient apparus dans le délai d’un mois qui a suivi. Ils ne peuvent, pour cette raison, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, relever de la responsabilité de plein droit au titre des vices apparents.

Le jugement sera infirmé sur ce point et les demandes du syndicat au titre de ces désordres seront rejetées.

3. Sur les demandes d’indemnisation des désordres au titre de la responsabilité décennale

Sur le désordre n° 19 : éclairage de sécurité

Moyens des parties

Le syndicat soutient que cette non-conformité qui touche à la sécurité des personnes rend l’ouvrage impropre à sa destination.

La société CAIP n’a pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Selon l’article 1646-1 du code civil que vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil.

Alors que seul l’expert amiable a relevé que le défaut d’éclairage dans le sas touchait à la sécurité des personnes, l’expert judiciaire a retenu que celui-ci était conforme aux normes de sécurité applicables et avait été, pour cette raison, validé par la société Bureau veritas chargée du contrôle, de sorte qu’il constituait une non-conformité contractuelle au CCTP.

Les affirmations de l’expert amiable, contredites par celles de l’expert judiciaire, sont insuffisantes à rapporter la preuve d’une impropriété à la destination qui résulterait de l’atteinte à la sécurité des personnes.

La demande du syndicat à ce titre sera rejetée.

Sur le désordre n° 29 : système de visiophone

Moyens des parties

Le syndicat soutient, en premier lieu, que ce désordre concerne les parties communes de l’immeuble dès lors que la demande d’intervention porte sur la caméra de la porte d’entrée, les câbles de raccordement et les éléments connectiques et accessoires. Elle expose que la caméra située dans le hall fonctionne en continu, permettant ainsi aux occupants des appartements de l’immeuble de voir et enregistrer en continu les allées et venues dans l’immeuble. Il en déduit que ce défaut rend l’ouvrage impropre à sa destination en ce qu’il viole la réglementation, qu’il est contraire à l’article 9 du code civil et porte atteinte aux droits des personnes résultant de fichiers ou traitement de données personnelles.

La société CAIP soutient, d’une part, que cette demande est irrecevable en ce qu’elle concerne les parties privatives de l’immeuble. Elle expose, d’autre part, que l’installation est conforme à la notice descriptive, que le système de visiophone constitue un élément dissociable de l’ouvrage et qu’il n’est, en tout état de cause, démontré aucune faute contractuelle du syndicat.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Aux termes de l’article 1792-2 du code civil, la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Les éléments d’équipement qui rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination engagent la responsabilité décennale des constructeurs sans qu’il y ait lieu de rechercher si les éléments d’équipements étaient ou non dissociables (3e Civ., 27 avril 2004, pourvoi n° 03-11.538 ; 3e Civ., 15 juin 2017, pourvoi n° 16-19.640, Bull. 2017, III, n° 71).

Selon l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil.

L’expert a relevé que les deux caméras intégrées aux platines d’interphone ne sont pas opérationnelles (aucune liaison avec l’intérieur de l’appartement) mais que la caméra installée à l’intérieur du hall d’entrée fonctionne et est diffusée sur un canal de la télévision.

Alors que le défaut de fonctionnement affectant le visiophone, élément d’équipement, n’est pas indissociable de l’ouvrage et n’a pas pour conséquence de rendre l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination, la demande du syndicat fondée sur les dispositions de l’article 1646-1 du code civil doit être rejetée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le bateau d’accès à la résidence

Moyens des parties

Le syndicat soutient que le désordre affectant le bateau au droit du portail d’accès voiture à la copropriété rend l’ouvrage impropre à sa destination en ce qu’il aurait pour conséquence de « ruiner » le parking aérien, malgré les travaux de reprise du désordre n° 1.

La société CAIP soutient que l’expert n’a jamais constaté que ce désordre rendait l’ouvrage impropre à sa destination.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Selon l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil.

L’expert relève que les bordures du bateau sont trop enfoncées dans le sol et que le trottoir présente un devers laissant l’eau passer vers l’intérieur. Il conclut à la nécessité impérative de réaménager le bateau d’accès à l’entrée du bâtiment pour éviter le passage de l’eau de ruissellement sous le porche. Il précise que cette prestation a pour objectif d’assurer une bonne gestion des eaux du parking aérien qui n’est pas étudié pour prendre en compte l’arrivée des eaux de ruissellement de la rue. Ni ces constatations ni aucune autre pièce produite aux débats ne permettent de retenir une impropriété à la destination de l’ouvrage ni d’étayer les affirmations du syndicat sur ce point.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

4. Sur les frais annexes aux travaux de reprise

Moyens des parties

Le syndicat expose notamment qu’il a conclu un contrat de maîtrise d''uvre avec la société SIMO qui facture des frais fixes de 3 300 euros auxquels s’ajoutent des honoraires variables de 8 % du montant HT des travaux et la TVA au taux de 10 %. Il ajoute que sa demande au titre de l’assurance du maître d''uvre est présentée au titre de l’obligation faite à celui-ci de souscrire une assurance dont il fait nécessairement supporter les frais à son client.

La société CAIP soutient que le syndicat doit être débouté des demandes au titre des frais proportionnels correspondant aux demandes dont il a été débouté. Il soutient, ensuite, que les demandes d’honoraires du syndic pour le suivi des travaux doivent être rejetées en ce qu’elles font double emploi avec les honoraires de maîtrise d''uvre, que les frais d’assurance du maître d''uvre sont inclus dans ses honoraires, que les frais de maîtrise d''uvre du cabinet SIMO ne sont pas justifiés.

Réponse de la cour

Le propre de la responsabilité civile est de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu (1re Civ., 9 mai 1996, pourvoi n° 94-16.114 ; Com., 10 janvier 2012, pourvoi n° 10-26.837). Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit (2e Civ., 23 janvier 2003, pourvoi n° 01-00.200, Bull n° 20 ; 3e Civ., 8 juillet 2009, pourvoi n° 08-10.869, Bull n° 20).

Sur les frais d’installation de chantier, de missions SPS et bureau de contrôle

La société CAIP ne développe aucun moyen au soutien de sa demande d’infirmation de sa condamnation au titre de ces frais.

Le jugement sera confirmé sur ces points.

Sur les frais de maîtrise d''uvre et d’assurance de maîtrise d''uvre

L’expert a retenu au titre des frais complémentaires, des honoraires de maîtrise d''uvre évalués à 7 % du montant des travaux HT outre des frais d’assurance du maître d''uvre calculés selon la formule S.HT x 7,5/1 000. Les frais d’assurance du maître d''uvre ne sont pas inclus dans la somme correspondant à 7 % du montant HT des travaux. Le syndicat produit un devis de maîtrise d''uvre accepté par le syndic qui fixe les honoraires à la somme de 3 300 euros HT pour la phase étude et 8 % du montant des travaux pour la phase travaux. Ces montants sont cohérents avec ceux pratiqués habituellement à l’exception de la somme de 3 300 euros au titre de la phase étude laquelle, au regard du montant des préjudices retenus, est excessive. Il y a lieu alors de fixer l’indemnisation du syndicat à hauteur de 8 % du montant total des travaux de reprise fixé par le présent arrêt, cette somme incluant les frais d’assurance du maître d''uvre.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre de l’assurance du maître d''uvre mais infirmé en ce qu’il a dit que les condamnations prononcées au titre des travaux de reprise seraient majorées de 7 % HT au titre de la maîtrise d''uvre. La société CAIP sera condamnée à verser au syndicat à ce titre une somme correspondant à 8 % du montant HT des indemnisations au titre de la reprise des désordres, augmentée de la TVA en vigueur.

Sur les honoraires du syndic pour suivi des travaux

Les honoraires du syndic pour le suivi du chantier n’ont pas été soumis à l’expert qui n’a pu les vérifier tandis que la pièce produite au débat pour en justifier comporte un simple tableau récapitulatif de l’ensemble des coûts de reprise des désordres qui ne comporte ni en-tête, ni tampon, ni signature et dont on ignore de qui il émane. Par ailleurs, alors que le contrat de syndic mentionne que ce type de rémunération complémentaire n’est pas systématique, le syndicat ne démontre pas que l’ampleur des travaux retenus par la cour engendrera de tels frais.

Les pièces produites par le syndicat ne démontrent pas le préjudice qu’il prétend subir au titre des frais du syndic. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a retenu une majoration de 2,5 % des condamnations de la société CAIP à ce titre et la demande du syndicat sera rejetée.

Sur l’indexation, la TVA et la capitalisation des intérêts

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que les sommes objet de ces condamnations seraient actualisées en fonction des variations de l’indice BT01 depuis le 17 juin 2019 et assorties des intérêts au taux légal et en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts.

L’ensemble des condamnations qui précèdent incluent la TVA de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

5. Sur le trouble de jouissance

Moyens des parties

Le syndicat sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la société CAIP à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

La société CAIP soutient que cette demande est irrecevable faute pour le syndicat de démontrer que les dommages affectant les parties privatives sont subis de la même manière par l’ensemble de la copropriété et que les troubles de jouissance soient ressentis de la même manière par tous les copropriétaires. Il précise que le syndicat procède par allégations pour fixer un montant forfaitaire et arbitraire. Il ajoute que les pannes d’ascenseur et les inondations du parking n’ont pas été constatées par l’expert et que l’empoussièrement du parking n’a pas empêché les copropriétaires d’user du parking.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon de que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office.

La cour relève que le syndicat qui sollicite la confirmation de la condamnation de la société CAIP au titre du préjudice de jouissance formule ainsi sa demande : « Confirmer le jugement du 8 novembre 2022 en ce qu’il a condamné la société CAIP à payer au syndicat les sommes de (') 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance (omis dans le dispositif du jugement) et ce faisant réparant l’omission matérielle contenue dans le jugement dont appel ». Or, le tribunal qui a effectivement retenu dans ses motifs une telle condamnation n’a pas statué sur ce point dès lors qu’il a omis ce chef de jugement dans son dispositif. Il en résulte que cette condamnation ne peut être ni exécutée ni déférée à la cour.

Il résulte, cependant, des écritures des parties, qui discutent l’une et l’autre ce point, leurs moyens tendant pour l’une à la confirmation et pour l’autre à l’infirmation, qu’elles sollicitent implicitement la rectification de l’omission, l’intimée évoquant explicitement cette possibilité dans sa demande de confirmation.

Il y a lieu alors, considérant que la formulation des demandes du syndicat a permis aux parties de débattre contradictoirement sur ce point, d’ordonner la rectification du jugement déféré en y adjoignant le chef de jugement omis dans les termes suivants « condamne la société CAIP à payer au syndicat la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance ».

Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer sur le préjudice de jouissance et d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de conclure régulièrement sur leurs demandes de confirmation ou d’infirmation du chef de jugement rectifié, dont l’appelant ne pouvait solliciter l’infirmation en raison de son omission ni l’intimé sa confirmation.

6. Sur le préjudice financier

Moyens des parties

Le syndicat soutient que les désordres affectant la construction l’ont contraint à procéder, entre 2016 et 2019, à des appels de fonds exceptionnels afin de procéder aux travaux de reprise provisoires et pour régler les frais de procédure. Il en déduit qu’il a subi un préjudice qui correspond à la privation des fonds nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble.

La société CAIP soutient que ce préjudice n’est pas justifié.

Réponse de la cour

Le syndic justifie avoir procédé à des appels de fonds pour régler les frais liés à la procédure judiciaire mais, alors que lesdits frais font l’objet d’une indemnisation spécifique, il ne démontre pas subir un préjudice supplémentaire ou distinct à l’appui de cette demande.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

7. Sur les frais du procès

Moyens des parties

Le syndicat soutient qu’il a eu à supporter des frais importants, d’avocat (31 043 euros), de maîtrise d''uvre et d’honoraires de syndic durant la phase d’expertise (21 295 et 6 919 euros), de nettoyage de parking (420 euros), de sondage de béton à la demande de l’expert et de travaux provisoires (5 100 et 5 863 euros). Il indique que ces frais, indispensables à sa défense justifient une indemnisation de 110 000 euros.

La société CAIP soutient que cette demande est irréaliste, que les frais de syndic sont injustifiés, celui-ci ne s’étant pas présenté aux opérations d’expertise, que les frais d’architectes conseil seront pris en charge avec l’indemnisation accordée à ce titre.

Réponse de la cour

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La somme de 40 000 euros allouée au syndicat à ce titre en première instance, dont il sollicite la confirmation, correspond à la juste indemnisation des frais qu’il a dû engager pour se défendre en première instance, y compris dans le cadre des opérations d’expertises.

Il y a lieu alors de confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la société CAIP, partie succombante, sera condamnée aux dépens et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée. Il n’y a pas lieu cependant de faire droit à la demande du syndicat au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate que le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 8 novembre 2022, RG n° 16/17475, comporte une omission matérielle de statuer ;

Ordonne la rectification de cette omission par l’adjonction en son dispositif de la mention suivante : " Condamne la société Crédit agricole immobilier promotion à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] – [Adresse 6] la somme de 20 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance » ;

Dit que sur les diligences du procureur général cette décision sera mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement ;

Déclare la société Crédit agricole immobilier promotion recevable en sa fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action en garantie des vices apparents ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il :

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] – [Adresse 6] de la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de son action au titre des éclairages extérieurs autres que celui du sas du niveau rez-de-chaussée donnant sur l’extérieur ;

Dit que la société Crédit agricole immobilier promotion engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil au titre de l’absence de protections mécaniques des canalisations extérieures, de la jonction de l’enrobé et du béton de la rampe d’accès au parking souterrain, de la dalle béton du parking souterrain, de l’absence de protection mécanique des cheminées de décompression, des désordres affectant les cunettes du parking souterrain à l’exception de l’absence de cunette au niveau de la porte basculante, du flocage du plafond du parking, des escaliers extérieurs, des relevés d’étanchéité, de la protection de l’enduit du muret de clôture, du support béton de la dalle de la terrasse du jardin, des fissures des plafonds et murs porteurs des appartements ;

Condamne la société Crédit agricole immobilier promotion à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] – [Adresse 6] :

3 960 euros TTC (3 300 euros HT) au titre de l’absence de protections mécaniques des canalisations extérieures ;

2 400 euros TTC (2 000 euros HT), en deniers ou quittance, au titre de la jonction de l’enrobé et du béton de la rampe d’accès au parking souterrain ;

133 646,92 euros TTC (121 497,20 euros HT) au titre de la dalle de béton du parking souterrain ;

720 euros TTC (600 euros HT) au titre de l’absence de protection mécanique de cheminées de décompression ;

8 932 euros TTC (8 120 euros HT), en deniers ou quittance, au titre des cunettes du parking souterrain ;

25 784,20 euros TTC (21 486,83 euros HT), en deniers ou quittance, au titre du flocage du plafond de parking ;

4 235 euros TTC (3 850 euros HT) au titre des escaliers extérieurs ;

2 592 euros TTC (2 160 euros HT) au titre des relevés d’étanchéité ;

300 euros TTC (250 euros HT), en deniers ou quittance, au titre de la protection de l’enduit du muret de clôture ;

1 068 euros TTC (890 euros HT) en deniers ou quittance au titre du support béton de la dalle de la terrasse jardin,

14 700 euros TTC (12 250 euros HT) au titre des fissures ;

Dit que les condamnations prononcées au titre des travaux de reprise seront majorées de 7 % sur les sommes HT au titre de la maîtrise d''uvre et de 2,5 % sur les sommes HT au titre des honoraires du syndic pour suivi des travaux ;

L’infirme sur ces points et statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] – [Adresse 6] irrecevable en sa demande fondée sur les dispositions de l’article 1642-1 du code civil au titre des éclairages de sécurité sauf en ce qu’elle concerne l’éclairage du sas du niveau rez-de-chaussée donnant sur l’extérieur ;

Dit que la société Crédit agricole immobilier promotion engage sa responsabilité de plein droit sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil au titre de l’absence de cunette au niveau de la porte basculante ;

Condamne la société Crédit agricole immobilier promotion à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] – [Adresse 6] la somme de 500 euros TTC au titre de l’absence de cunette au niveau de la porte basculante ;

Rejette les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] – [Adresse 6] au titre de l’absence de protections mécaniques des canalisations extérieures, la jonction de l’enrobé et du béton de la rampe d’accès au parking souterrain, de la dalle béton du parking souterrain, de l’absence de protection mécanique des cheminées de décompression, des désordres affectant les cunettes du parking souterrain à l’exception de l’absence de cunette au niveau de la porte basculante, du flocage du plafond du parking, des escaliers extérieurs, des relevés d’étanchéité, de la protection de l’enduit du muret de clôture, du support béton de la dalle de la terrasse du jardin, des fissures des plafonds et murs porteurs des appartements ;

Condamne la société Crédit agricole immobilier promotion à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] – [Adresse 6] une somme correspondant à 8 % du montant total HT des indemnisations au titre des travaux de reprise augmentée de la TVA en vigueur au titre des frais de maîtrise d''uvre ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] – [Adresse 6] au titre des honoraires du syndic pour le suivi des travaux ;

Sursoit à statuer sur les demandes relatives au préjudice de jouissance ;

Ordonne la réouverture des débats sur ce seul chef de demandes ;

Invite la société Crédit agricole immobilier promotion à conclure sur ce point à la suite de rectification de l’omission matérielle opérée par la présente décision avant le 20 mai 2026 ;

Invite le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] – [Adresse 6] à conclure sur ce point à la suite de rectification de l’omission matérielle opérée par la présente décision avant le 1er juillet 2026 ;

Ordonne la clôture de l’affaire à la date du 7 juillet 2026 et ordonne le rappel de l’affaire à l’audience de plaidoiries du même jour ;

Condamne la société Crédit agricole immobilier promotion aux dépens d’appel ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président de chambre,