Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 MAI 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03536 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI6SD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Décembre 2023 – Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris – RG n° 23/04225

APPELANTE

S.A.R.L. TD 9 HOLDING prise en la personne de ses représentants légaux

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 489 182 998

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-François PÉRET de la SELAS BDD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R 46

INTIMÉE

S.A.S. NAMI INVESTMENT

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 505 183 731

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1506

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [G] [M]

né le 19 mai 1970 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [Z] [T] [C]

née le 31 janvier 1971 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tous deux représentés par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-François PÉRET de la SELAS BDD AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R 46

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Roselyne GAUTIER, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 12 mai 2026 puis prorogé au 26 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par actes sous seing privé en date du 04 février 2013, la société Colisée Résidentiel aux droits de laquelle serait venue la société Nami Investment a par un contrat intitulé contrat de location d’habitationdonné à bail à la société TD 9 Holding un appartement de six pièces principales située au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 3960 euros par mois.

Un acte de cautionnement bancaire en date du 1 er février 2013 a été régularisé avec la banque HSBC. Cet acte précise que le bail a été consenti pour le logement du gérant de la société TD 9 Holding .

Suite au non paiement de loyers 3 commandements de payer ont été adressés à la société TD 9 Holding , le dernier le 24 janvier 2023 pour un montant en principal de 9.294,13 euros.

La société TD9 Holding a réglé les causes du commandement, mais la société Nami Investment a par assignation du 17 avril 2023 saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] pour obtenir la résiliation judiciaire du bail

Par jugement réputé contradictoire du 1 er décembre 2023 , le juge des contentieux dela protection de Paris a statué comme suit::

« DECLARE recevable l’action de la société NAMI INVESTMENT SAS ;

CONDAMNE la société TD9 Holding à payer à la société NAMI INVESTMENT SAS la somme de 10.246,59 euros au 01/10/2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

DIT que les intérêts échus dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les locaux situés au [Adresse 1] et ce à compter de ce jour ;

DIT en cas qu’à défaut par la société TD9 Holding d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société NAMI INVESTMENT SAS pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, en application des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE la société TD9 Holding à payer à la société NAMI INVESTMENT SAS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clefs ;

DEBOUTE des autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la société TD9 Holding à payer à la société NAMI INVESTMENT SAS la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société TD9 Holding aux dépens, en ce non compris les frais du commandement de payer du 24 janvier 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. »

Par déclaration du 13 février 2024 la société TD9 Holding a régulièrement interjeté appel.

Par conclusions signifiéesle 10 mai 2024 M. [G] [M] et sa compagne Mme [Z] [T] [C] sont intervenus volontairement à la procédure en appel.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées électroniquement le 1 er décembre 2025

,la société TD9 Holding ,M. [G] [M] et Mme [Z] [T] [C] demandent à la cour de:

' JUGER la société TD9 Holding, Monsieur [G] [M] et Madame [Z] [T] [C] recevables et bien fondée en leur appel et intervention volontaire ;

Statuant à nouveau :

Infirmer le jugement dont appel et

' JUGER que la dette de la société TD9 HOLDING s’élevait, au 12 octobre 2023, à la somme de 5.342,96 euros correspondant au mois de loyer en cours réglé depuis lors.

' JUGER qu’il résulte des faits exposés qu’il n’y avait pas lieu à « constater la résiliation du bail » ni qu’il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail objet du présent litige.

' REQUALIFIER le bail litigieux en bail d’habitation principale soumis à la loi du 6 juillet 1989.

' CONDAMNER la société NAMI INVESTMENT à :

' Rembourser aux preneurs la taxe foncière payée au cours des 5 dernières années, déduction faite de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

' Au surplus de loyers révisé sur la base de l’ICC au lieu de l’IRL et ce depuis temps non prescrit soit la somme de 19.750,18 €.

— JUGER que le loyer mensuel, par application de l’IRL, doit être fixé à la somme de 4635,97 € sur la base de l’évolution de cet indice entre le 3ème trimestre 2012 (référence du bail) et le 4ème

trimestre 2024

En tout etat de cause,

CONDAMNER la société NAMI INVESTMENT à payer à la société TD 9 HOLDING la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées électroniquement le 1 er août 2024, la société Nami Investment demande à la cour de :

— Juger Monsieur [G] [M] et Madame [T] [C] irrecevables en leur

intervention volontaire, subsidiairement mal fondés, les débouter de l’ensemble de leurs demandes.

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce que le Tribunal a constaté la résiliation du bail à compter du 01 décembre 2023.

— Rectifier l’erreur affectant le dispositif du jugement entrepris et remplacer dans la phrase «constate la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les locaux situés au [Adresse 1] à compter de ce jour» le verbe «constate» par «prononce».

A titre subsidiaire, infirmer le jugement entrepris en ce que le Tribunal a constaté la résiliation judiciaire du bail et statuant à nouveau, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les locaux situés au [Adresse 1] à compter du 1 er décembre 2023

Condamner la société TD9 HOLDING au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Condamner Monsieur [G] [M] et Madame [Z] [T] [C] chacun au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément fait référence au jugement déféré et aux conclusions pour un plus ample exposé des faits et des moyens invoqués .

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025 .

Il a été demandé aux parties d’actualiser la situation locative sous forme de note en délibéré.

Par message RPVA en date du 19 mars 2026 , la société Nami Investment a fait parvenir à la cour le décompte locatif actualisé au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’intervention volontaire de M. [M] et de Mme [C],

En application de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

L’article 330 du même code énonce que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie.

Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Les demandes en appel portant sur la requalification du bail, en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et visant à faire reconnaître comme cocontractants les occupants , M. [M] et Mme [C] , ces derniers ont intérêt à intervenir à la présente procédure .

Leur intervention est donc recevable .

Sur la qualification du bail

La société TD9Holding M. [M] et Mme [C] soutiennent qu’il convient de restituer son exacte qualification au contrat d’habitation passée entre les parties afin de le soumettre au régime d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 .

Ils allèguent que le local est loué à usage d’habitaiton principale; que la plupart de ses clauses reprennet les dispositions de la loi de 1989 ; que les preneurs sont en réalité M.[M] et sa compagne qui y résident avec leurs enfants ; que c’est par erreur volontaire que la socitéé TD Holding a été désignée commepreneur .

La société Nami Investment rappelle qu’il s’agit d’un contrat consenti à la société TD9 Holding pour y loger son gérant , que c’est la société qui a toujours règlé les loyers ; que ce bail consenti à une personne morale est de fait exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989.

Sur ce

En application de son article 2 la loi du 6 juillet de 1989 s’applique’ aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usagemixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres

locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence

principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf

obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur

ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction

et de l’habitation ».

La loi du 6 juillet 1989 limite son champ d’application aux personnes physiques (3e Civ., 18 mai 2010, n° 09-15.194.

Il reste néanmoins possible de soumettre les locations aux personnes morales à l’application de la loi du 6 juillet 1989, si cela est expressément convenu entre les parties.

En l’espèce,aux termes du bail 4 février 2013 , la SARL TD9 Holding est identifiée , comme seul preneur. De plus, la clause II B mentionne clairement 'la présente location ne constitue pas la résidence principlae du preneur .Elle relève du droit commun et est exclue du champ d’application de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des textes subséquents .'.

Les termes du contrat excluant expressément la loi du 6 juillet 1989 les moyens selon lequel il a été conclu en vue d’assurer l’habitation principale du gérant de la société preneuse et, présente des clauses conformes à la loi de 1989 , sont totalement inopérants .

De même les appelants n’expliquent nullement en quoi ce serait du fait’ d’une erreur volontaire’ que la société aurait été mentionnée au contrat comme preneuse à la place des personnes physiques occupantes étant rappelé que ledit bail a été signé par la société TD9Holding représenté par son gérant , M. [M].

La demande de requalification du bail est donc rejetée .

Par conséquence les demandes subséquentes de remboursement des taxes foncières et de révision des loyers sont rejetées .

Sur la résiliation judiciaire

L a société TD9 Holding et les occupants du logement font état du fait que le premier juge a été induit en erreur par des décomptes erronnés , que notamment à la date du décompte visé par le jugement l’arriéré locatif n’existait pas, seul le loyer en cours étant dû.

Ils précisent quà la date de l’audience devant la cour il n’existe plus d’arriéré de loyers et rappellent qu’en l’absence d’acquisition de la clause résolutoire le premier juge ne pouvait pas constater la résilaition du bail .

La société Nami Investment rappelle que le premier juge a constaté des manquemenst anciens et récurrents à l’obligation de paiement en faisant référence aux 3 commandements de payer successifs et en qualifiant ces manquements de suffisamment graves et justifiant le pronocé dela résiliation du bail.

Elle considère qu’au vu de la motivation c’est par erreur matérielle , qu’il a constaté la résilation au lieu de la prononcer .

Sur ce

Il résulte de l’article 1728 du code civil, que le preneur est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1729 du Code Civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Par ailleurs, suivant l’article 1741 du code civil : « le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

De même, l’article 1224 du même code dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve des manquements invoqués et de justifier d’un egravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux .

Au vu des relevés de comptes locatifs produits et des commandements depayer , il est établi que .les loyers ont été régulièrment payés avec retard entre 2019 et 2023, que le 4 avril 2023 , le montant des impayés s’élevait à 25271 euros, que si la dette était réduite à la somme de 5782, 29 euros au jour de l’assignation le 17 avril devant le premier juge , les loyers étaient à nouveau payés avec un retard de 1 à 2 mois par la suite. Ces manquements réguliers que le premier juge a pu légitimement considérer comme suffisamment graves pour prononcer la résiliation judiciaire du bail sont devenus exceptionnels depuis novembre 2023 , le solde locatif pouvant même être créditeur . Le dernier solde locatif produit fait état d’un solde débiteur d’un montant de 111, 43 euros au 4 mars 2026 étant observé que les virements du locataire sont au vu du relevé locatif toujours comptabilisés avec quelques jours de retard . En conséquence l’existence d’une dette locative actuelle n’est pas établie.

Le locataire justifiant de paiements désormais réguliers et ce depuis plus d’un an , il convient de considérer que les manquements graves initialement reprochés ne sont plus caractérisés et ne peuvent plus fonder une demande de résiliation judiciaire du bail .

Il convient donc d’infirmer le jugement dans toutes ses disposiitions relatives à la condamnation en paiement de l’arriéré locatif , à la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences quant à l’expulsion et au prononcé d’une indemnité d’occupation.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au regard dela nature dela décison , il convient de confirmer les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles .

Par ailleurs le sens de l’arrêt justifie un partage des dépens d’appel et la prise en charge par chacune des parties de ses frais irrépétibles .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’intervention volontaire de M. [G] [M] et de Mme [Z] [T] [C]

Infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Dit n’y avoir lieu au prononcé de la résiliation judiciaire du bail ,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ,

Condamne la socité TD9Holding,t M.[M] et Mme [C] d’une part et, la société Nami Investment d’autre part, à supporter chacun la moitié des dépens d’appel ,

Dit que chaque partie gardera à sa charge ses frais irrépétibles .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,