FA/AM

Numéro 12/56

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRET DU 10/01/2012

Dossier : 10/04866

Nature affaire :

Demande en réparation des dommages causés par les salariés et apprentis, formée contre l’employeur

Affaire :

SARL CONTACT IMMO

C/

SAS LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S

[T] [D]

[V] [D] née [C]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 janvier 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 Octobre 2011, devant :

Monsieur CASTAGNE, Conseiller, faisant fonction de Président

Monsieur AUGEY, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

Madame BENEIX, Conseiller

assistés de Madame PEYRON, Greffier, présente à l’appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL CONTACT IMMO

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par son gérant en exercice

représentée par la SCP LONGIN / LONGIN-DUPEYRON / MARIOL, avoués à la Cour

assistée de Maître DELHAES, avocat au barreau de BAYONNE

INTIMES :

SAS LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S pris en la personne de leur mandataire général pour les opérations en France la Société LLOYD’S FRANCE SAS dont le siège social est

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de la Présidente Madame [O] [P], domiciliée en cette qualité audit siège

représentée par la SCP DE GINESTET / DUALE / LIGNEY, avoués à la Cour

assistée de la SELARL RAISON CARNEL, avocats au barreau de PARIS

Monsieur [T] [D]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Madame [V] [D] née [C]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentés par Maître [I], avoué à la Cour

assistés de Maître MOREL, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 15 NOVEMBRE 2010

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

Au début du mois d’octobre 2008, M. et Mme [D] qui désiraient acquérir un appartement à [Localité 5] sont entrés en contact avec l’agence immobilière SARL Contact Immo qui leur a fait visiter deux appartements avec l’un de ses préposés, M. [E], puis un deuxième préposé de cette agence, M. [Y] leur en a fait visiter un autre qui a retenu leur attention, et ils déclarent qu’après négociations, cet appartement leur a été proposé à un prix de 120 000 €, et un rendez-vous avait été fixé à l’agence le 3 novembre 2008 afin de signature du compromis de vente, à l’occasion duquel ils ont remis à M. [Y] un chèque de 10 000 € établi à l’ordre du notaire, ainsi qu’une somme de 10 000 € en espèces contre reçu.

Ils déclarent que cet agent immobilier leur a dit que le compromis serait signé par le vendeur le lendemain, mais qu’ils ont appris le 5 novembre 2008 que M. [Y] avait quitté la société avec les sommes qui lui avaient été remises, et que le compromis de vente était un faux.

Par acte d’huissier du 27 janvier 2009, M. et Mme [D] ont fait assigner la SARL Contact Immo devant le tribunal de grande instance de Bayonne afin d’obtenir la restitution des sommes indûment versées.

L’agent immobilier a fait appeler dans la cause son assureur, la société les souscripteurs du Lloyds.

Par jugement du 15 novembre 2010, cette juridiction a fait droit à leur demande et condamné la SARL Contact Immo à leur payer la somme de 13 000 € à titre de dommages intérêts ainsi qu’une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles, et elle a débouté l’agence immobilière des fins de son recours engagé contre son assureur, en la condamnant à lui payer une somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et une indemnité de 1 500 € pour frais irrépétibles.

Par déclaration au greffe du 26 novembre 2010, la SARL Contact Immo a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 février 2011, elle a conclu à la réformation de cette décision, et sollicité une indemnité de 2 000 € pour frais irrépétibles, et à titre subsidiaire elle a sollicité la garantie de son assureur.

Elle fait valoir d’une part que les époux [D] ont commis une faute en effectuant un versement en espèces qui est proscrit en matière de vente d’un bien immobilier, et que le prétendu défaut d’information n’est pas caractérisé.

Elle ajoute qu’il appartenait aux époux [D] d’agir directement à l’encontre de M. [Y].

Elle soutient enfin que la garantie de l’assureur s’applique à tous les dommages provenant d’une faute intentionnelle de l’assuré, et qu’ainsi les actes d’indélicatesse commis par M. [Y] entrent dans le champ d’application de la garantie.

Les époux [D], par conclusions du 11 mai 2011, ont conclu à la confirmation du jugement, ainsi qu’à la condamnation de la SARL Contact Immo au paiement d’une indemnité de 2 000 € pour frais irrépétibles.

Ils font valoir en s’appuyant sur les dispositions légales relatives au mandat, que la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier est entièrement engagée puisqu’ils ont traité non pas avec M. [Y], mais avec une personne se présentant comme un préposé de cette agence immobilière, lequel a présenté une carte professionnelle libellée au nom de cette agence, en faisant usage d’autre part des documents et du tampon de ladite agence.

Ils font observer que le gérant de la SARL Contact Immo ne conteste pas le lien de préposition existant entre lui et M. [Y].

Ils ajoutent que l’agent immobilier ne rapporte pas la preuve de ce que l’information relative à la proscription des versements en espèces aurait été portée à leur connaissance, et qu’elle n’a fourni aucune explication sur le contenu de la mention relative à la garantie financière figurant en caractère gras sur ses affiches.

Dans ses dernières écritures déposées le 28 juin 2011, la SAS les Souscripteurs du Lloyds a conclu à la confirmation du jugement, ainsi qu’à la condamnation de la SARL Contact Immo au paiement d’une somme de 3 000 € à titre de dommages intérêts, et d’une indemnité de 3 000 € pour frais irrépétibles.

Dans les motifs de ses conclusions, non repris dans le dispositif, l’assureur a sollicité une mesure de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la plainte pénale déposée à l’encontre de M. [Y].

La SAS les souscripteurs du Lloyds s’appuie sur une clause de la police d’assurance qui stipule que les dommages provenant d’une faute intentionnelle de l’assuré sont exclus du champ de la garantie, et donc a fortiori ceux résultant d’une infraction pénale.

Elle invoque un deuxième moyen d’exclusion de sa garantie tenant au fait que l’agent immobilier a détenu des fonds versés en espèces en violation de la loi relative au statut des agents immobiliers, alors que cette mention figure en caractères très apparents sur les affiches apposées à l’entrée de son fonds.

À titre subsidiaire elle a fait valoir que les agissements de M. [Y] ne peuvent s’analyser comme une erreur, une omission ou une négligence, qui sont les seules fautes susceptibles d’entrer dans le champ d’application de la garantie.

Elle ajoute que M. [Y] n’avait pas la qualité de préposé de l’agent immobilier puisqu’il exerce son activité dans le cadre d’un mandat d’agent commercial, et qu’ainsi le principe de la responsabilité du commettant du fait du préposé ne peut recevoir application.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 septembre 2011.

. Motifs de l’arrêt

1) sur l’action en responsabilité formée par les époux [D]

Il ressort des pièces du dossier que les époux [D] qui envisageaient d’acquérir un appartement à [Localité 5] se sont adressés à la SARL Contact Immo, agent immobilier dans cette ville, et que M. [Y] se présentant comme un préposé de cette agence, leur a fait visiter un appartement, puis souscrire un compromis de vente qu’ils ont signé le 3 novembre 2008, et ils ont remis à cette occasion à M. [Y] un chèque de 10 000 € établi à l’ordre du notaire, ainsi qu’une somme de 10 000 € en espèces contre reçu.

Le compromis de vente n’a pas eu de suite, puisqu’il est établi par les pièces du dossier et notamment la plainte déposée par la SARL Contact Immo à l’encontre de M. [Y], que celui-ci a disparu en détournant à son profit les sommes qui lui avaient été remises par M. et Mme [D].

La SARL Contact Immo soutient en premier lieu que sa responsabilité civile en tant que commettant du fait de son préposé ne peut pas être engagée, au motif que M. [Y] avait un statut d’agent commercial indépendant.

Il est effectivement établi que M. [Y] avait un statut d’agent commercial, mais cet argument est inopposable aux époux [D], puisque M. [Y] s’est présenté à eux avec l’apparence d’un préposé de la SARL Contact Immo, ainsi qu’il résulte de sa carte professionnelle établie au nom de l’agent immobilier, du site Internet de l’agence qui le présente comme l’un de ses négociateurs, et enfin du tampon apposé par M. [Y] sur le reçu de la somme de 10 000 € versée par les époux [D].

Il résulte de ces éléments non contestés et non contestables que M. [Y] avait aux yeux des époux [D] la qualité de préposé apparent de la SARL Contact Immo.

Ce premier moyen présenté par la SARL Contact Immo sera donc rejeté.

La SARL Contact Immo soutient d’autre part que les époux [D] ont commis une faute en remettant des fonds en espèces à l’agent immobilier, au motif que cette remise de fonds est proscrite, l’agent immobilier ne pouvant en aucun cas être dépositaire de fonds.

D’une part, les époux [D] ne sont pas des professionnels en matière immobilière, et d’autre part il ressort du constat d’huissier versé aux débats que la mention « s’est engagée à ne recevoir aucun fonds » est libellée en tout petits caractères sur les affiches placardées dans l’agence, et qu’au surplus il appartenait à l’agent immobilier en l’occurrence M. [Y] de les informer de l’illégalité de ce procédé, alors qu’en réalité c’est lui qui a sollicité ce règlement.

Il convient donc de confirmer le jugement du 15 novembre 2010 en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de la société Contact Immo, et l’a condamnée à payer aux époux [D] une somme de 10 000 € en réparation de son préjudice.

Par contre, les époux [D] seront déboutés de leur demande en réparation d’un préjudice moral qui ne pourrait être invoqué qu’à l’encontre de M. [Y].

Il y a lieu par ailleurs de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL Contact Immo à leur payer une indemnité de 3 000 € au titre de leur frais irrépétibles.

Par contre, il n’est pas inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles qu’ils ont pu exposer en cause d’appel ; ils seront donc déboutés de cette demande.

2) sur l’appel en garantie formé par la SARL Contact Immo

La société les souscripteurs du Lloyds a sollicité une mesure de sursis à statuer au motif qu’une plainte a été déposée à l’encontre de M. [Y] par la SARL Contact Immo que la procédure pénale est toujours en cours.

Il y a lieu de rejeter cette demande, au motif que la plainte ne concerne pas l’assureur, et que d’autre part son issue est sans incidence sur la suite qui sera donnée à l’appel en garantie formé par la SARL Contact Immo.

L’assureur invoque deux motifs d’exclusion de sa garantie :

— le contrat stipule que tous les dommages provenant d’une faute intentionnelle de l’assuré sont exclus du champ d’application de la garantie.

Or, l’assuré est la SARL Contact Immo, et aucune faute de cette nature ne peut lui être imputée.

Ce premier moyen sera donc rejeté.

— la garantie n’est pas due en raison des malversations commises par M. [Y] qui n’est pas le préposé de l’agent immobilier.

La police souscrite par la SARL Contact Immo couvre les conséquences pécuniaires de la responsabilité qu’il peut encourir dans l’exercice de l’activité professionnelle définie aux conditions particulières du fait des dommages incorporels causés à autrui par suite d’erreurs, d’omissions ou de négligences commises par l’assuré, ses collaborateurs ou préposés.

D’autre part, la police d’assurances exclut du champ de la garantie « le non versement ou la non restitution des fonds, effets ou valeurs reçus à quelque titre que ce soit par l’agent immobilier, ses collaborateurs ou ses préposés, à moins que la responsabilité civile de l’agent ne lui incombe en tant que commettant ».

Il résulte des pièces versées aux débats et il n’est pas sérieusement contesté que M. [F] [Y] a souscrit le 1er avril 2008 un contrat d’agent commercial avec la société Contact Immo, qui lui confère donc la qualité « d’entrepreneur indépendant inscrit au registre spécial des agents commerciaux, et devant assumer seul les risques de son exploitation, sans qu’il puisse exister un quelconque lien de subordination entre lui et son mandant. D’une manière générale, le mandataire supporte personnellement et exclusivement tous les frais occasionnés par l’exercice de son activité et par l’accomplissement du présent mandat ».

Le contrat stipule également que le mandataire devra « souscrire toutes assurances nécessaires pour l’exercice de sa profession et notamment contre les risques encourus par lui-même, et le mandant ne pourra en aucune façon être recherché pour tout fait ou manquement engageant la responsabilité civile et pénale du mandataire ».

Il résulte de ces stipulations dénuées de toute ambiguïté que M. [Y] n’avait pas la qualité d’assuré, de collaborateur ou de préposé de la SARL Contact Immo, au mois de novembre 2008, correspondant à la période des faits litigieux.

C’est donc à bon droit que le tribunal de grande instance de Bayonne a débouté la SARL Contact Immo des fins de son appel en garantie.

Par contre, cette action en garantie ne peut en aucun cas être qualifiée d’abusive, il convient donc de réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL Contact Immo à payer à la société les souscripteurs du Lloyds une somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts.

D’autre part, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de cette compagnie d’assurances les frais irrépétibles qu’elle a pu engager à l’occasion de cette procédure ; il y a donc lieu également de réformer le jugement de ce chef et de débouter la société les souscripteurs du Lloyds de sa demande en indemnité formée en cause d’appel.

. Par ces motifs

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort.

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Bayonne du 15 novembre 2010 en ce qu’il a :

— condamné la SARL Contact Immo à payer aux époux [D] une somme de 10 000 € (dix mille euros) à titre de dommages-intérêts, et une indemnité de 3 000 € (trois mille euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SARL Contact Immo des fins de son appel en garantie dirigé contre la société les souscripteurs du Lloyds.

Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau.

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Condamne la SARL Contact Immo aux dépens, et autorise Me [I] et la SCP de Ginestet – Dualé – Ligney, chacun pour ce qui les concerne, à recouvrer directement ceux d’appel, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. Castagné, Conseiller faisant fonction de Président, et par M^me Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRESIDENT,

Mireille PEYRONPatrick CASTAGNE