JN/AM

Numéro 15/ 3188

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 01/09/2015

Dossier : 14/01572

Nature affaire :

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Affaire :

N A

L M épouse A

C/

F Z

D Y épouse Z

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 1^er septembre 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 01 juin 2015, devant :

Madame X, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame VICENTE, greffier, présente à l’appel des causes,

Madame X, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PONS, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame X, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur N A

né le XXX à XXX

de nationalité française

CD

XXX

XXX

Madame L M épouse A

S le XXX à XXX

de nationalité française

CD

XXX

XXX

représentés et assistés de la SCP PENEAU – DESCOUBES PENEAU, avocats au barreau de MONT DE MARSAN

INTIMES :

Monsieur F Z

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame D Y épouse Z

S le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentés et assistés de la SELARL TOURRET – LAHITETE – CAPES GARBEZ-CHAMBAT, avocats au barreau de MONT DE MARSAN

sur appel de la décision

en date du 26 MARS 2014

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONT DE MARSAN

FAITS ET PROCÉDURE

Le 27 avril 2012, un compromis de vente sous condition suspensive d’une maison d’habitation située à XXX, a été conclu entre M^me D Y et M. F Z d’une part, et les époux A Q et L S M d’autre part.

Le refus des époux A de régulariser la vente, a été constaté par un procès-verbal de difficultés du 6 septembre 2012.

Par assignation du 16 novembre 2012, les consorts Y / Z, ont assigné les époux A, devant le tribunal de grande instance de XXX, en paiement des sommes suivantes :

—  18'900 € au titre de la clause pénale contractuelle, sauf à déduire les 2 000 € d’acompte versé,

—  3 000 € à titre de dommages-intérêts pour immobilisation de leurs biens,

—  2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 26 mars 2014, le tribunal de grande instance de XXX, après rappel des clauses du contrat, et constatation que les époux A n’avaient, s’agissant de l’attestation de refus du financement établi par la banque, pas respecté les conditions de forme et de délai fixées de manière contractuelle pour l’information des vendeurs, a jugé que la condition suspensive était réputée réalisée, et que, toujours en application du contrat, le refus de l’une des parties de régulariser l’acte authentique, permettait à l’autre de demander judiciairement sa résolution et le paiement à titre de clause pénale, d’une somme fixée à 10 % du prix de vente.

C’est à l’issue de cette analyse que le tribunal a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcé la résolution du compromis de vente signé le 27 avril 2012 entre les parties,

— condamné in solidum les époux A à payer aux consorts Y / Z les sommes suivantes :

> 18'900 € au titre de la clause pénale, dont devra être déduite la somme de 2 000 € déjà versée à titre d’acompte,

> 3 000 € au titre du préjudice subi du fait de l’immobilisation du bien,

> 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les époux A aux dépens.

Par déclaration remise à la Cour par la voie électronique le 22 avril 2014, les époux A ont relevé appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mai 2015.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon leurs dernières conclusions du 22 juillet 2014 les époux A, appelants, concluent :

— à titre principal, à la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, au débouté des consorts Y / Z de l’intégralité de leurs demandes et à leur condamnation solidaire à leur payer, outre les dépens, les sommes suivantes :

> 2 000 € en remboursement de l’acompte versé,

> 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, au visa des dispositions de l’article 1152 du code civil et de la jurisprudence à l’appui, à la réformation du jugement entrepris en ce qui concerne les condamnations pécuniaires prononcées à leur charge, à la réduction substantielle du

montant de la clause pénale allouée aux consorts Y / Z, à ce qu’il soit jugé que la somme de 2 000 € versée à titre d’acompte s’imputera sur la clause pénale, au débouté des demandes au titre de l’indemnité d’immobilisation, estimée mal fondée.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir pour l’essentiel que le prêt demandé est conforme aux caractéristiques contractuelles, que la demande a été effectuée dans les délais prévus, que les vendeurs ont été informés à temps de l’échec de la demande, que l’acompte versé doit leur être restitué, et à titre subsidiaire, que les circonstances de la cause démontrent le caractère excessif et disproportionné de la clause pénale, qui trouve à s’appliquer uniquement pour un problème formel de sept jours de retard dans la notification du refus de prêt, alors qu’ils sont de bonne foi, d’une situation modeste, et que l’immeuble a finalement été revendu le 31 janvier 2013, sans que la baisse du prix ne puisse leur être imputée, faisant valoir en outre que la demande d’indemnisation au titre de l’immobilisation de l’immeuble, fait double emploi avec la demande au titre de la clause pénale.

Par leurs dernières conclusions du 11 septembre 2014, auxquelles il est expressément renvoyé, les époux Z concluent à la confirmation du jugement déféré, et à ce qu’il y soit ajouté par la condamnation des appelants à leur payer 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI LA COUR

Sur la résolution judiciaire du contrat et l’application de la clause pénale

L’acte sous seing privé de compromis de vente signé des parties le 27 avril 2012, prévoit notamment, en son article 9, diverses conditions suspensives auxquelles l’acquéreur seul pourra renoncer.

Aux termes de ces conditions suspensives, est prévue la clause d’obtention d’un ou de plusieurs accords définitifs de prêts, qui devront couvrir le montant global de la somme à financer par emprunt, dont les caractéristiques sont les suivantes :

— montant global des prêts à solliciter : 200'000 €,

— durée du prêt 25 ans,

— taux d’intérêt annuel maximum la première année hors assurance : 5 %.

L’acte prévoit qu’à défaut pour l’acquéreur de se prévaloir de la non réalisation de l’une ou l’autre de ces conditions suspensives, dans le délai de réalisation de l’acte, ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé.

Et s’agissant des délais applicables à la clause d’obtention de prêts, les délais contractuellement imposés à l’acquéreur sont les suivants :

— dépôt des dossiers de demande de prêt dans un délai de quinze jours calendaires à compter de la date de signature de l’acte,

— obtention d’un ou de plusieurs accords de prêts, à intervenir dans un délai ne pouvant être inférieur à un mois à compter de la signature de l’acte, et au plus tard le 11 juin 2012,

— information du vendeur et /ou son mandataire, de la réalisation de cette condition suspensive, par courrier, dans les sept jours ouvrables de la réception de l’accord ou des accords définitifs de prêts et au plus tard dans les sept jours ouvrables suivant le délai fixé pour la réalisation de cette condition,

— information du vendeur et / ou de son mandataire de la non réalisation de cette condition suspensive, en lui adressant la justification du ou des refus, par courrier recommandé avec devis demande d’avis de réception, dans les sept jours ouvrables de la réception du ou des refus du ou des prêts sollicités, et au plus tard dans les sept jours ouvrables suivant le délai fixé pour la réalisation de cette condition.

Les appelants exposent par le détail, les raisons pour lesquelles une des demandes de prêts qu’ils ont effectuées, porte sur des sommes inférieures à celle de 200'000 € prévue à l’acte.

Ils exposent en effet qu’ils disposaient, au comptant, du prix de vente de leur précédent immeuble (170'000 €), sauf à solder le prêt sans intérêt ayant servi au financement de cet immeuble et sur lequel ils restaient devoir la somme de 11'000 €, et à transférer la garantie hypothécaire du second prêt en cours, sur l’immeuble qu’ils envisageaient d’acquérir, si bien que les sommes nécessaires à l’acquisition litigieuse, étaient inférieures au montant de 200'000 € prévu dans l’acte.

Si leurs explications ne sont pas démonstratives de mauvaise foi, il n’en demeure pas moins que les termes du compromis de vente ne prévoyaient pas, contrairement à ce que soutiennent les appelants, que la somme de 200'000 € devant être sollicitée au titre des emprunts à obtenir, constituait un plafond, puisqu’au contraire, les parties ont prévu dans l’acte que cette somme constituait le montant global de la somme à financer par emprunts.

Cependant, par l’attestation du directeur de l’agence du Crédit Agricole Mutuel d’Avord, ils démontrent qu’ils ont procédé au dépôt de leur dossier de financement dans le délai contractuel.

En effet, par les pièces produites, ils démontrent que :

— ils ont effectué dès le 28 avril 2012, diverses démarches et études de financement, concrétisées par une demande en date du 11 mai 2012,

— cette demande à deux branches portait soit sur l’octroi d’un prêt complémentaire de 60'019 € remboursable sur 300 mois au taux de 4 %, avec transfert d’un crédit en cours, pour un financement global de la somme de 200'000 €, soit sur l’octroi d’un prêt global de 200'000 € remboursables sur 300 mois au taux de 4 %,

— la décision de refus de financement a été rendue par la banque le 2 juin 2012.

Il leur restait donc à se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive de l’obtention des prêts destinés au financement de l’opération, dans les formes et délais contractuels, ce qui leur imposait, dans le délai de sept jours ouvrables à compter de la réception de la décision de refus, et au plus tard dans le délai de sept jours ouvrables à compter du 11 juin 2012, d’en informer leur vendeur et / ou son mandataire par courrier en la forme recommandée avec accusé de réception et d’y joindre les décisions de refus.

Cette information et les documents justificatifs, auraient donc dû être communiqués au plus tard au vendeur le 11 juin 2012 par un envoi en la forme recommandée.

Force est de constater que faute pour les appelants de justifier s’être prévalus dans ce délai, auprès de leur vendeur, de la non réalisation de la condition suspensive, ils sont réputés y avoir renoncé.

En effet, les allégations des appelants, selon lesquelles ils auraient informé l’agence immobilière par téléphone le 2 juin 2012 et par télécopie le 6 juin 2012, ne peuvent être retenues comme la démonstration de l’exécution de leur obligation d’information, dès lors que ces allégations, d’une part, ne sont nullement corroborées par les éléments du dossier, et d’autre part, ne rempliraient pas les conditions prévues au contrat, exigeant la communication de la décision de refus, par lettre recommandée avec accusé de réception, au vendeur ou à son mandataire, étant en outre précisé qu’il n’est nullement établi que l’agence ait été le mandataire du vendeur, le compromis de vente prévoyant au contraire qu’elle était le mandataire des acquéreurs (compromis page 16).

Il en est de même de l’information adressée par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Centre Loire au notaire, s’agissant de la transmission du refus d’accord du prêt par télécopie le 19 juin 2012, concernant la demande de financement de l’acquéreur d’un montant de 60'019 € et d’un courrier de ce même organisme du 20 juin 2012, confirmant son refus d’accéder à la demande de financement d’un montant de 200'000 €.

En conséquence, et par application des termes mêmes du compromis, article 9 in fine, cette condition est réputée être réalisée, en l’absence de toute information quant au refus des prêts sollicités portée à la connaissance du vendeur ou de son mandataire dans les délais et formes requis.

Les appelants ne justifient pas d’un autre motif qui légitimerait leur refus de régulariser la vente, lequel a été constaté par un procès-verbal de carence en date du 10 septembre 2012, dressé par M^e Duvignac-Delmas, notaire associé à XXX.

En conséquence, l’article 29 du compromis, trouve à s’appliquer, selon lequel :

« Si toutes les conditions suspensives étant réalisées, l’une des parties se refusait à régulariser l’acte authentique constatant la vente dans le délai prévu ci-dessus (26 juillet 2012),' les présentes seraient exécutées de plein droit, sans qu’il soit nécessaire d’exercer une action judiciaire’ La partie victime de la défaillance aura également la possibilité, à son seul choix, d’agir en exécution forcée de la convention’ ou de demander judiciairement sa résolution’ En cas de résolution de la vente dans les conditions ci-dessus au titre soit de la résolution expresse, soit de la résolution judiciaire, la partie victime de la défaillance aura droit à titre de clause pénale, à une somme fixée à 10 % du prix de vente. En cas de défaillance de l’acquéreur, cette somme due à titre de clause pénale sera prélevée à due concurrence sur l’acompte versé et le recouvrement pourra être poursuivi pour l’excédent s’il y a lieu…».

Le premier juge sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de l’acte sous seing privé en date du 27 avril 2012, et mis à la charge des époux A le paiement de la clause pénale.

Sur la demande de minoration de la clause pénale

Les appelants soutiennent que la clause pénale de 10 % du prix de vente prévu à l’acte, soit la somme de 18'900 €, serait manifestement excessive et sollicitent sa minoration au visa de l’article 1152 du code civil.

En vertu de cet article le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, la disproportion manifeste s’appréciant à la date à laquelle le juge statue en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi.

Les éléments du dossier démontrent que l’engagement des appelants au compromis de vente a été donné de bonne foi, et que le refus de financement qu’ils ont subi, les a empêchés de régulariser la vente.

Il n’est pas démontré, comme le soutiennent les intimés, que la défaillance de la condition suspensive serait totalement imputable aux appelants, le seul réel grief pouvant leur être opposé, étant de ne pas avoir informé leurs vendeurs dans les formes et délais contractuellement prévus et qui s’imposaient à eux, de la décision de la banque de leur refuser le financement sollicité.

Le compromis de vente prévoyait que l’acte authentique devait être régularisé le 26 juillet 2012 au plus tard pour un prix de 189'000 €.

Les intimés font valoir qu’ils ont finalement vendu leur bien le 31 janvier 2013, au prix de 180'000 €, ce qui démontre qu’ils ont subi, outre la minoration du prix, une immobilisation de leur bien pendant 6 mois.

La clause pénale, apparaît au vu de ces éléments manifestement excessive et doit être réduite à la somme de 10'000 €, sans qu’il n’y ait lieu d’allouer aux intimés un préjudice d’immobilisation complémentaire.

Le premier juge sera infirmé, en ce qu’il a alloué la clause pénale pour la somme de 18'900 € et octroyé un préjudice d’immobilisation complémentaire.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de XXX en date du 26 mars 2014, en ce qu’il a :

— prononcé la résolution du compromis de vente signé le 27 avril 2012 entre les parties,

— condamné in solidum les époux A à payer aux consorts Y / Z la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum les époux A aux dépens,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau,

Condamne solidairement les époux A à payer aux consorts Y / Z la somme de 10 000 € (dix mille euros) au titre de la clause pénale, dont devra être déduite la somme de 2 000 € (deux mille euros) déjà versée à titre d’acompte,

Déboute les consorts Y / Z de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice subi du fait de l’immobilisation du bien,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne les époux A à payer aux consorts Y / Z la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) en cause d’appel, et rejette le surplus des demandes à ce titre,

Condamne les époux A aux dépens,

Autorise l’avocat de la cause qui en a fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par M^me Pons, Président, et par M^me Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandra VICENTE Françoise PONS