JN/AM

Numéro 16/357

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRET DU 22/01/2016

Dossier : 13/04524

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Affaire :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HELIANTHE

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SUNSET

T-U X

AD-AE AF épouse X

J Y

L Y AB AC

XXX

COMPAGNIE ALLIANZ

O I

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 22 janvier 2016, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 03 novembre 2015, devant :

Madame A, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame VICENTE, Greffier, présente à l’appel des causes,

Madame C, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame A et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame C, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame A, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HELIANTHE sis XXX représenté par son syndic la société XXX dont le siège social est URBEGI – Bâtiment B – Rue T Mouton 64600 ANGLET prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Maître T-Yves RODON, avocat au barreau de PAU

assisté de la SCP ASSIE – AGUER – IDIART, avocats au barreau de Z

APPELANT et INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE SUNSET agissant poursuites et diligences en la personne de son syndic en exercice, la SARL POUMIRAU IMMOBILIER dont le siège social est Résidence Alphonse XIII – XXX prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Maître Christophe DUALE, avocat au barreau de PAU

assisté de la SCP VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocats au barreau de Z

INTIMES :

Monsieur T-U X

né le XXX à CLERMONT

de nationalité française

XXX

XXX

Madame AD-AE AF épouse X

AB le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentés par Maître Olivia MARIOL, avocat au barreau de PAU

Monsieur J Y

né le XXX à XXX

de nationalité fançaise

XXX

XXX

Madame L Y AB AC

AB le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

représentés par la SELARL TORTIGUE – PETIT – SORNIQUE, avocats au barreau de Z

XXX

XXX

XXX

agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Christophe DUALE, avocat au barreau de PAU

assistée de la SCP VELLE-LIMONAIRE & DECIS, avocats au barreau de Z

COMPAGNIE ALLIANZ venant aux droits des AGF

XXX

XXX

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège et ès qualités d’asureur multirisques de la copropriété du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SUNSET

représentée par Maître L CREPIN, avocat au barreau de PAU

assistée de la SCP ALQUIE, avocats au barreau de Z

Monsieur O I, ès qualités d’héritier de Madame B

XXX

XXX

assigné

sur appel de la décision

en date du 16 AVRIL 2012

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE Z

FAITS ET PROCÉDURE

XXX, située à Biarritz, face à la plage de la côte des Basques, est soumise au régime de la copropriété.

Elle est débitrice à l’égard de la copropriété voisine, dénommée résidence Hélianthe, d’une servitude de passage de canalisations d’évacuation.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset est assuré auprès de la compagnie AGF, devenue compagnie Allianz.

Courant 2005, certains lots de cette résidence, ont été l’objet d’infiltrations, s’agissant de la propriété des personnes suivantes :

— M. et M^me X (troisième étage), assuré auprès de la compagnie Macif, se plaignant d’infiltrations provenant du quatrième étage,

— M. et M^me Y (quatrième étage),

— la SCI Sunset (deuxième étage), louant son lot à M^me B, sa locataire.

L’assemblée générale des copropriétaires, le 9 décembre 2005, a voté la réalisation de travaux en urgence confiés à l’entreprise Toffolo.

Parallèlement, diverses instances ont été introduites :

> devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Z, saisi :

— le 11 janvier 2006, par M. et M^me X, d’une action aux fins de désignation d’un expert et d’octroi de provision, dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, son assureur (AGF), M. et M^me Y et la Macif (assureur des demandeurs), à laquelle le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, a appelé en cause le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe, les opérations d’expertise en cours ayant été rendues opposables à ce dernier,

— le 22 février 2007, par la SCI Sunset, d’une action dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, en paiement d’une provision,

> devant le juge du fond du tribunal de grande instance de Z, saisi :

— le 25 juin 2008, par M. et M^me Y d’une action dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, sa compagnie d’assurances AGF, le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe (enrôlée sous le RG n° 08/01526),

— le 8 septembre 2008, par la SCI Sunset et M^me B, d’une action dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset et sa compagnie d’assurances AGF (enrôlée sous le RG n° 08/01904),

— le 30 décembre 2008, par la compagnie AGF, d’une action dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe (enrôlée sous le RG n° 09/00101),

— le 15 décembre 2008, par le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, d’une action dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe (enrôlée sous le RG n° 09/00108).

L’expertise, ordonnée par le juge des référés le 22 février 2006, dans l’instance introduite par les consorts X, a fait l’objet d’un rapport déposé le 31 janvier 2008, par l’expert M. E.

Les 15 janvier et 31 mars 2009, les diverses procédures au fond ont été jointes sous le RG n° 08/01526.

Par ordonnance du 16 mars 2010, le juge de la mise en état a notamment condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset à payer aux époux Y, une provision de 3 200 € à valoir sur le préjudice de jouissance.

Par jugement du 16 avril 2012, le tribunal de grande instance de Z, a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, déclaré le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, responsable des désordres survenus dans les appartements respectivement propriété de :

> la SCI Sunset occupé par M^me B,

> M. et M^me Y,

> M. et M^me X,

— fixé le préjudice de ces parties aux sommes suivantes :

> la SCI Sunset : 29'300 €,

> M^me B : 10'000 €,

> M. et M^me Y : 11'260 €,

> M. et M^me X : 35'025 €, outre la somme de 32'500 € allouée par le juge des référés pour la période antérieure au mois de mars 2006,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset à payer à M. et M^me Y, la somme de 11'260 €, dont à déduire le montant de la provision de 3 200 € octroyée par le juge de la mise en état,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset et la compagnie Allianz, à payer à :

> la SCI Sunset : 29'300 €, sous déduction de la provision de 20'000 € octroyée par le juge des référés,

> M^me B : 10'000 €,

> M. et M^me X : 35'025 €,

— dit que la somme de 32'500 € allouée par le juge des référés pour la période antérieure au mois de mars 2006 aux époux X leur restera acquise,

— rejeté en conséquence la demande tendant à la soustraction de cette somme,

— dit que les désordres sont imputables à égalité aux deux syndicats des copropriétaires des résidences Sunset et Hélianthe,

— dit que les conséquences pécuniaires seront supportées par moitié entre eux,

— condamné en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset et son assureur Allianz, à hauteur de la moitié des condamnations prononcées en faveur des copropriétaires, en ce compris, s’agissant des époux X, la condamnation prononcée par le juge des référés pour la période antérieure au 1^er mars 2006,

— dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset justifie avoir exposé, au titre des frais justifiés, la somme de 118'564,40 €, qui portera intérêts à compter du 15 décembre 2008, capitalisés par année entière,

— condamné la compagnie Allianz à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset pour ce montant,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset et son assureur Allianz à hauteur de la moitié de cette somme,

— dispensé les époux X, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— fait masse des dépens, en ce compris ceux de la procédure de référé et de l’expertise, et dit qu’ils seront partagés par moitié entre d’une part le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset et son assureur Allianz, et d’autre part le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset à payer à M. et M^me Y la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset et son assureur Allianz à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

> 3 000 € à la SCI Sunset et M^me B ensemble,

— rejeté toutes prétentions plus amples ou contraires.

Par déclaration remise au greffe de la Cour par la voie électronique le 24 mai 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe a relevé appel total de cette décision.

L’affaire, initialement attribuée à la deuxième chambre de la cour d’appel, sous le numéro RG n° 12/01808 a, le 16 octobre 2012, été redistribuée à la première chambre de la Cour.

La procédure, enrôlée sous le RG n° 13/03477, a été radiée selon ordonnance du 18 septembre 2013, faute pour les parties d’avoir régularisé la procédure suite au décès de M^me B.

Au vu des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe, du 20 décembre 2013, par lequel il déclarait se désister de son appel, mais seulement à l’égard de M^me B, l’affaire a été réinscrite au rôle, sous le RG n° 13/04524.

Par ordonnance du 8 août 2014, le conseiller de la mise en état, saisi par le conseil du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset a demandé à Mme le procureur général, de bien vouloir recueillir les renseignements nécessaires à la reprise d’instance, et notamment la dévolution successorale de M^me B.

Par acte d’huissier du 2 février 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset a assigné en intervention forcée, M. I O, ès qualités d’héritier de M^me B.

Cette procédure, enrôlée sous le RG n°15/00465, a le 20 mai 2015, été jointe à la procédure principale RG n° 13/04524.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2015.

Les dernières conclusions de la compagnie Allianz, sont en date du 1^er octobre 2015, veille de clôture.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset y a répondu par des conclusions postérieures à la clôture en date du 6 octobre 2015, par lesquelles il sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture, et à titre subsidiaire, le rejet des conclusions tardives de la compagnie Allianz en date du 1^er octobre 2015.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe y a répondu par des conclusions postérieures à la clôture en date du 7 octobre 2015.

Pour établir les dernières prétentions recevables des parties, il convient en préalable de statuer sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, et la recevabilité des conclusions.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et la recevabilité des conclusions

Il résulte de la combinaison des articles 783 et 784 du code de procédure civile, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité et que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

De même, l’article 16 du code de procédure civile, impose au juge en toutes circonstances, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Au cas présent, les parties ont été avisées dès le 20 mai 2015, sans observation de leur part, par un bulletin d’avis de clôture, de la date à laquelle interviendrait l’ordonnance de clôture du 2 octobre 2015.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, n’invoque ni ne démontre aucune cause grave, qui justifierait cette révocation.

Les conclusions de la compagnie Allianz, ont été notifiées un jour avant l’ordonnance de clôture.

Ces brefs délais, s’agissant en outre de conclusions comportant 17 pages, font obstacle au principe du contradictoire, en ce que les autres parties, et tout particulièrement son assuré, le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe, n’ont pas disposé du temps utile à leur analyse et leur discussion.

En conséquence, les conclusions de la compagnie Allianz remises et notifiées le 1^er octobre 2015, doivent être déclarées irrecevables.

Il en va de même des conclusions pour y répondre, remises et notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture, s’agissant :

— des conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset remises et notifiées le 6 octobre 2015,

— des conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe remises et notifiées le 7 octobre 2015.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon ses dernières conclusions recevables du 26 août 2015, auxquelles il est expressément renvoyé, le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe sollicite la réformation du jugement frappé d’appel, en ce qu’il a retenu sa responsabilité dans la survenance des désordres, et l’a condamnée à réparation et garantie, estimant que seules, « la copropriété résidence Sunset » et son assurance, la compagnie Allianz doivent supporter l’ensemble des réparations des désordres et préjudices subis, ainsi que le coût d’installation de la canalisation neuve, sollicitant en conséquence :

> à titre principal :

— le débouté de toutes demandes formées contre elle, tant par « la copropriété Sunset », que par la compagnie Allianz, les consorts X, Y, la SCI Sunset,

— le remboursement par la compagnie Allianz, des sommes versées en application de l’exécution provisoire assortissant la décision du premier juge, soit la somme de 121'418,90 €, outre intérêts au taux légal depuis le versement et jusqu’au remboursement,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset et de sa compagnie d’assurances aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’au paiement d’une somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

> à titre subsidiaire, qu’il lui soit donné acte qu’il ne s’oppose pas à une mesure de vérification technique, qui sera confiée à un autre expert que M. E, et à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset.

Selon ses dernières conclusions recevables du 30 septembre 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, formant appel incident, conclut au débouté de la copropriété Hélianthe de son appel, et à la confirmation du jugement déféré, sauf sur les trois points suivants :

— le partage de responsabilités, lui imputant la moitié de la responsabilité,

— le rejet de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le rejet de sa demande de condamnation de son assureur à lui payer 10'000 € de dommages-intérêts,

sollicitant qu’il soit jugé que le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe doit assumer l’intégralité des réparations nonobstant sa propre garantie par son assureur Allianz qui sera confirmée par la Cour, et sollicitant en conséquence :

— à titre principal :

> la condamnation conjointe et in solidum de la compagnie Allianz et du syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe à :

— lui payer au titre du coût des réparations entreprises, la somme de 106'459,22 €, avec intérêts au taux légal depuis le 15 décembre 2008, capitalisés par année entière,

— le garantir de l’intégralité des indemnisations payées à M. et M^me Y, la SCI Sunset, M. et M^me X, M^me B,

> la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe à lui payer la somme de 27'068,85 € TTC, au titre de réparation de canalisations dont elle doit contractuellement l’entretien, avec intérêts au taux légal depuis le 15 décembre 2008 et capitalisation par année entière,

— à titre subsidiaire, que soit confirmé le partage de responsabilité retenu par le tribunal, et dans tous les cas, la condamnation de l’assureur Allianz à garantir son assuré,

— en tant que de besoin, que soit ordonné un transport sur les lieux, ou bien une constatation par un expert, pour vérifier l’accessibilité du réseau en question pour son entretien, et le cas échéant, pour vérifier le bien-fondé des dépenses des réparations des parties communes et privatives non entièrement chiffrées par l’expert judiciaire,

— le cas échéant, que soit ordonnée la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe, à produire divers documents (plan d’origine de l’égout, constat d’huissier ou photographies des lieux précédant la vente de 1969, tous documents relatifs à la confection de cet égout durant la période de construction de la résidence Sunset de 1969 à 1972, le compte rendu de la vérification évoquée dans l’assemblée générale de la résidence Hélianthe du 27 avril 1973, toutes les factures de l’entretien de l’égout pour sa partie située dans le Sunset réalisée par Hélianthe de 1972 fin de la construction du Sunset, à aujourd’hui, les plans et les factures de sa station de relevage des eaux usées installée en 1979 et postérieurement, les plans et les factures du réseau d’eaux pluviales de 1979),

— le débouté de l’héritier de M^me B de son appel incident, la somme de 10'000 € qui lui a été allouée paraissant raisonnable,

— le débouté des intimés de leurs appels incidents respectifs, sauf en ce qui concerne l’indemnisation par la compagnie Allianz du coût de la réparation de la canalisation litigieuse s’élevant à 27'068,85 € TTC,

— la condamnation de la compagnie Allianz, à lui verser 10'000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— la condamnation des parties succombantes, à lui payer une indemnité de 18'000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700, ainsi qu’à supporter les dépens de première instance, en ce compris les dépens de référé et d’incidents de mise en état, les frais des deux constats d’huissier des 10 août 2006 et 16 avril 2010, ainsi que les dépens d’appel,

— le débouté des autres parties de toutes leurs demandes.

Par ses dernières conclusions recevables du 4 février 2013, la compagnie Allianz, venant aux droits des AGF, conclut à l’infirmation du jugement frappé d’appel, sollicitant :

— à titre principal :

> sa mise hors de cause, au motif que le dommage lié à des infiltrations issues de canalisations souterraines, est exclu de la garantie souscrite,

> la condamnation des appelants à lui payer 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— à titre subsidiaire :

> à ce qu’il soit jugé que les dommages ont pour origine la canalisation d’écoulement des eaux de la résidence Hélianthe, résultant d’une servitude établie par la main de l’homme le 4 juillet 1969 par acte authentique,

> à ce qu’il soit jugé que la conservation et l’entretien, ainsi que tout désordre, sont à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe, et que la convention établie le 4 juillet 1969 entre les parties est parfaitement opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe,

> en conséquence, à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe à réparer le préjudice des demandeurs et à relever indemnes tant le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset que la compagnie AGF d’une éventuelle condamnation,

— en toute hypothèse :

> à ce qu’il soit tenu compte, pour l’appréciation du préjudice réclamé par les parties, des garanties exclues par la police d’assurance Allianz,

> à ce que les préjudices soient limités ainsi qu’il suit :

> M. et M^me Y : 11'260 € maximum, le préjudice étant limité contractuellement à une année,

> M. et M^me X : 18 000 € maximum, le préjudice étant limité contractuellement à une année (1 500 x 12),

> au débouté de la SCI Sunset et de M^me B, faute pour eux d’établir l’existence d’un préjudice certain,

> à ce que l’évaluation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, soit faite uniquement au regard du rapport d’expertise, en tenant compte du fait que les contestations relatives aux demandes supplémentaires de ce syndicat n’ont pas été évaluées contradictoirement,

> à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset et du syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe à lui verser 7 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Selon leurs dernières conclusions du 5 mai 2014, M. et M^me X sollicitent :

— le débouté du syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe de son appel dirigé contre eux, et sa condamnation à leur payer 3 000 € de dommages-intérêts outre 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— que le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset soit au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, déclaré seul responsable des dommages subis par les concluants,

— qu’il soit jugé que la compagnie Allianz est tenue à garantie,

— que leur préjudice soit fixé aux sommes suivantes :

> préjudice mobilier : 14'788 €,

> perte de loyers et charges de copropriété pour la période comprise entre le 1^er mars 2006 et le 11 juin 2008 : 41'250 €,

— la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset et de la compagnie Allianz, à leur payer ces sommes, outre 5 000 € au titre de l’article 700, ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise,

— à ce qu’il soit jugé qu’ils seront dispensés de toute participation aux dépens, article 700 et honoraires d’avocats exposés par le syndicat ou mis à sa charge dans le cadre de la présente procédure, et ce en vertu de l’article 10-1 paragraphe 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par leurs dernières conclusions du 4 octobre 2012, M. et M^me Y ont sollicité, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset à leur payer les sommes suivantes :

—  25'600 € en indemnisation de leur trouble de jouissance,

—  3 600 € en réparation du préjudice subi du fait de la réalisation des travaux sur parties privatives et communes,

—  2 759,18 € au titre de la réfection d’un placard, si lesdits travaux ne sont pas réalisés avant la fin de l’instance,

—  3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Sunset, par ses dernières conclusions du 5 octobre 2012, sollicite la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset et la compagnie AGF, à lui payer les sommes suivantes :

—  47'206,43 € à titre de pertes de loyers (29'300 €), préjudice moral (16 000 €), et sommes réglées aux entreprises (1 906,43 €), ainsi que la somme de 5 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. I, ès qualités d’héritier de M^me B, décédée, n’a pas constitué avocat.

SUR QUOI LA COUR

Selon acte notarié du 4 juillet 1969, le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe, a vendu à M. G S, une parcelle de terrain en nature de falaises située à Biarritz, cadastrée section XXX, d’une superficie de 2 358 m², confrontant à l’Est la copropriété de la villa Hélianthe.

L’acte précisait que la parcelle vendue avait fait l’objet d’un permis de construire délivré à M. G, partie ayant déclaré être parfaitement au courant des charges en découlant.

Par cet acte, et à titre de conditions particulières, le syndicat des copropriétaires de la villa Hélianthe a imposé à l’acquéreur diverses conditions techniques (prendre à sa charge la consolidation de la falaise, édification d’une construction conforme au permis de construire obtenu et précisément défini…..) et comporte la clause suivante :

« Enfin il est rappelé que sur le côté Nord de la falaise se trouve un système de descente des eaux usées de la villa Hélianthe, lequel devra être sauvegardé par les copropriétaires de la résidence Sunset ; les copropriétaires de la villa Hélianthe auront un droit de passage pour entretenir ladite canalisation dont les frais seront à leur charge, ainsi que tous dégâts et dommages qui pourraient être occasionnés accidentellement à la copropriété de la résidence Sunset par suite d’une mauvaise confection ou d’un défaut d’entretien de l’égout. ».

C’est sur cette parcelle vendue, qu’a été édifiée, entre 1969 et 1972, en contrebas de la résidence Hélianthe, la copropriété Sunset.

Suite à des infiltrations affectant certains appartements de la copropriété Sunset, et à l’action de leurs propriétaires respectifs, ainsi que rappelé en entête de la décision, une expertise judiciaire a été ordonnée, confiée à M. E, dont le rapport est en date du 31 janvier 2008.

Cette expertise, par les investigations diligentées, a permis d’établir que ces infiltrations provenaient de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales de la résidence Hélianthe, laquelle a été, lors de la construction de l’immeuble Sunset, et à partir du sixième étage de la résidence Sunset, drainée par une canalisation incorporée dans la structure de l’immeuble Sunset.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset ne conteste pas être « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire », en application des dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ainsi, sa responsabilité et son obligation à réparation ne sont pas contestées dans ses rapports avec les copropriétaires victimes de désordres.

Il restera, s’agissant de la réalité et de la consistance des désordres et du montant de leur réparation, à examiner les points soumis à la Cour.

De même, il conviendra d’apprécier la dénégation ou la demande de limitation de garantie de la compagnie Allianz, assureur du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset.

Par ailleurs, s’agissant de la contestation principale, il conviendra de départager les parties, sur l’imputabilité du désordre, ou sur un éventuel partage de responsabilités, et dans quelles proportions, dès lors que tant le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe, que celui de la résidence Sunset, et sa compagnie d’assurances, estiment que seul, l’autre doit supporter l’entière responsabilité du dommage, et que ce point doit être tranché au titre des recours en garantie formés contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe.

I / Les réparations dues par le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset

1 – Le préjudice de M. et M^me Y

M. et M^me Y ont demandé au premier juge la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset à leur payer les sommes suivantes :

> trouble de jouissance : 25'600 € (40 % de la valeur locative estimée à 2 000 € mensuels, pendant 32 mois),

> préjudice subi pour privation d’un placard pendant 24 mois supplémentaires et nuisances pendant les travaux sur parties communes et privatives : 3 600 €,

> réfection du placard : 2 759,18 €,

> frais irrépétibles : 3 000 €.

Le premier juge a retenu que leur appartement de 180 m² disposait d’un double salon, d’une salle à manger avec cuisine équipée, de trois chambres, de plusieurs salles de bains ou salles d’eau, d’une belle superficie de terrasse et d’une vue sur mer.

Faisant partiellement droit à leurs demandes, il leur a alloué la somme de 11'260 €, dont à déduire la provision reçue de 3 200 € sur les bases d’évaluation suivantes :

> valeur locative mensuelle : 1 900 €,

> privation de jouissance d’une chambre : 15 % de la valeur locative,

> durée justifiée du trouble : 36 mois (de septembre 2005 au 30 septembre 2008),

> gêne subie pendant la durée de deux mois des travaux de réfection intérieure : 1 000 €,

> déduction provision reçue à déduire : (-) 3 200 €.

permettant le calcul suivant :

[(1 900 € x 15 %) x 36] + 1 000 € – 3 200 €.

M. et M^me Y reproduisent devant la Cour, leurs demandes indemnitaires initiales.

Aucune pièce ne vient contredire les observations de l’expert, selon lesquelles à leur étage, les infiltrations ont été moins importantes, moins sinistrantes et plus tardives qu’aux deux niveaux inférieurs, qu’une seule chambre a été touchée et estimée inhabitable à partir du mois de septembre 2005.

Le constat d’huissier produit par les époux Y, en date du 9 janvier 2006, démontre que dans la chambre située côté Nord, de l’eau s’écoulait au niveau d’un placard, dont l’étagère bois était dégradée.

Cependant, le devis dont ils demandent indemnisation, ne correspond pas aux constatations de l’huissier, puisqu’il s’agit de l’aménagement complet d’un placard, intérieur et portes comprises, et nullement de la réfection de l’étagère endommagée, si bien que leur demande à ce titre n’est pas fondée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, de l’avis de valeur locative produit par M. et M^me Y, fixant celle-ci à 2 000 € mensuels, de la durée des travaux de reprise fixe, fixée à deux mois par le premier juge sans contestation, la Cour adopte les motifs et les bases d’évaluation du premier juge, dont la décision sera confirmée.

De même, c’est par une juste appréciation que le premier juge a alloué à M. et M^me Y la somme de 2 000 € à titre de frais irrépétibles.

2 – Le préjudice de la SCI Sunset

L’appartement de la SCI Sunset était donné à bail à M^me B.

Cette société a sollicité indemnisation de la somme de 47'206,43 €, décomposée ainsi :

— perte de loyers : 29'300 €,

— préjudice moral : 7 000 €,

— sommes réglées aux entreprises : 1 906,43 €.

Le premier juge, au vu de travaux votés par l’assemblée générale le 9 décembre 2005, d’un constat d’huissier du 9 janvier 2006, a retenu que les lieux étaient l’objet d’un important dégât des eaux dans la partie Nord de l’appartement, avec effondrement d’une partie du plafond, rendant l’appartement inhabitable du 1^er septembre 2005, au mois de juin 2008, les travaux de restauration ayant été réceptionnés le 11 juin 2008, un constat d’huissier du 4 avril 2008 établissant que l’appartement était resté dans le même état depuis l’apparition du désordre.

Constatant que la locataire était fondée à refuser le paiement de son loyer, et avait cessé ses paiements pour la période du 1^er octobre 2005 au 30 avril 2008, il a fixé la perte de loyers à 31 mois, sur la base du prix stipulé au bail revalorisé conformément aux clauses du contrat, soit la somme de 29'300 €, sauf à déduire la provision octroyée par le juge des référés le 23 mai 2007, de 20'000 €.

En revanche, il a rejeté le surplus des demandes, faute de justificatifs du préjudice moral allégué, ou de la somme de 1 906,43 €, constatant que s’agissant de ce dernier poste, les factures produites constituaient des dépenses d’amélioration sans lien avec le sinistre.

Ces préjudices ne sont pas davantage établis en cause d’appel, étant en outre observé que les factures produites devant le premier juge, bien que toujours citées, ne sont plus produites devant la Cour.

L’analyse du premier juge est conforme aux pièces du dossier et au droit applicable, et doit être confirmée, étant observé que c’est à tort que la compagnie Allianz soutient que la réalité du préjudice s’agissant de la perte de loyers indemnisée, ne serait pas établie.

La décision du premier juge sera confirmée.

De même, c’est par une juste appréciation que le premier juge a alloué à la SCI Sunset (pris avec M^me B, sa locataire), la somme de 3 000 € à titre de frais irrépétibles.

3 – Le préjudice M. I, ès qualités d’héritier de M^me B

M. I, bien qu’assigné à la procédure en intervention forcée, n’a pas constitué avocat.

Il vient d’être dit que son auteur, M^me B, était locataire de l’appartement propriété de la SCI Sunset, selon bail du 1^er janvier 1998 et les pièces versées par son bailleur, ainsi que les diverses correspondances échangées produites par ce dernier, démontrent que les lieux qu’elle occupait ont dès le 4 avril 2005, subis d’importantes arrivées d’eau, du fait d’une fuite au niveau de la salle de bains, ne pouvant être contenues à ce seul lieu.

Le 29 septembre 2005, elle écrivait à son bailleur « on dirait qu’un barrage à cédé…. Je dois aspirer 25 litres d’eau toutes les deux heures’ Mon fils et moi devons-nous relayer la nuit pour éviter que l’eau n’envahisse tout l’appartement’ La chambre est maintenant touchée’ Nous ne savons plus quoi faire. Si nous fermons la porte, c’est tout l’appartement et à court terme tout le deuxième étage qui seront sous les eaux… ».

Or, ainsi que rappelé aux paragraphes précédents, elle n’a cessé le paiement de son loyer que six mois plus tard.

Le préjudice qu’elle a subi est donc parfaitement établi, et c’est à tort que la compagnie Allianz en conteste le principe.

De plus, c’est en conformité avec les éléments du dossier et par des motifs pertinents que la Cour adopte, que le premier juge a évalué la réparation de son trouble de jouissance à la somme de 10'000 €.

La décision sera confirmée.

4 – Le préjudice de M. et M^me X

M. et M^me X ont sollicité condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset et de la compagnie Allianz, à leur payer les sommes suivantes :

—  17'788 € en réparation de leur préjudice mobilier,

—  41'250 € au titre de la perte de loyers outre charges de copropriété.

Le premier juge, constatant qu’il n’était saisi que d’une demande d’indemnisation pour la période postérieure au 1^er mars 2006, leur a alloué la somme de 35'025 €, sans remettre en cause la somme de 32'500 €, pour la période antérieure au mois de mars 2006, correspondant à la provision allouée pour cette période par le juge des référés, l’indemnité allouée par le juge du fond se décomposant ainsi :

—  14'400 € en réparation de leur préjudice mobilier, conformément à l’évaluation de l’expert judiciaire,

—  20'625 €, au titre de la perte de jouissance calculée sur la base d’une indemnisation mensuelle de 750 € pour une période de 27 mois et demi courue du 1^er mars 2006 au 11 juin 2008.

M. et M^me X contestent la base d’indemnisation mensuelle de 750 €, de même qu’ils contestent avoir retardé l’exécution des travaux de reprise, sollicitant qu’elle soit portée à la somme mensuelle de 1 500 €, faisant valoir que cette somme correspondrait au loyer habituel pour ce type d’appartements, ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire dans son rapport, de même que les experts des compagnies d’assurances pour la période antérieure, et alors même que c’est le loyer qui avait été convenu avec les futurs locataires.

Il est exact que contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, au vu des plans produits (pièces 15 et 16 de M. et M^me X), l’appartement de M. et M^me X n’est pas identique à l’appartement propriété de la SCI Sunset, notamment du fait d’une superficie plus importante (102 m² au lieu de 79 m²).

Sa valeur locative a été estimée à une somme de 1 500 €, tant par l’expert judiciaire (page 21 du rapport), que par l’assureur de M. et M^me X et celui de l’immeuble, ainsi qu’il résulte de la pièce n° 1 produite par M. et M^me X.

C’est d’ailleurs cette valeur qui a fait l’accord des parties devant le juge des référés, ainsi que cela ressort de l’ordonnance de cette juridiction en date du 22 février 2006.

Par ailleurs, M. et M^me X établissent qu’à compter du début de l’année 2004, il s’étaient engagés à louer leur appartement moyennant un loyer de 1 500 € mensuels plus les charges, à M. F, lequel atteste que cet accord, destiné à lui permettre une occupation jusqu’en 2007 (durée des travaux de restauration de sa maison), n’a pu être suivi d’effet, du fait des inondations réitérées ayant rendu l’appartement inoccupable.

En revanche, le premier juge n’est pas contesté, en ce qu’il a retenu qu’en dehors de l’offre de location ci-dessus justifiée, l’appartement constituait une résidence secondaire.

Il doit être rappelé que l’expert a considéré que l’appartement était devenu inoccupable à 100 % à partir du mois de mai 2005.

En conséquence, le préjudice de jouissance subi sur la période de 27 mois et demi courue du 1^er mars 2006 au 11 juin 2008, doit être dissocié ainsi qu’il suit :

> période de perte de location convenue du 1^er mars 2006 au 31 décembre 2006 (10 mois), devant être indemnisée sur la base du montant du loyer perdu (1 500 € mensuels),

> période postérieure (du 1^er janvier 2007 au 11 juin 2008 (17 mois et demi), devant être indemnisée sur la base de 750 € mensuels retenue selon des motifs pertinents par le premier juge.

Il s’en évince un préjudice de jouissance évalué à la somme de 28'125 € selon le calcul suivant :

(1 500 € x 10 mois) + (750 € x 17,5 mois) (10 mois),

le préjudice total, intégrant le préjudice mobilier fixé sans contestation à la somme de 14'400 €, étant porté à la somme de 42'525 €.

La décision du premier juge sera partiellement infirmée.

5 – Le préjudice du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset

Au vu de ses demandes initiales, admises partiellement par le premier juge, le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset chiffre désormais son préjudice aux sommes suivantes :

> frais liés aux investigations : 11 327,34 € (8 294,26 € + 820,48 € + 2 212,60 €),

> frais exposés pour supprimer la cause du dommage : 27 068,35 €,

> frais de réparation des désordres :

— appartement Y : 21 892,81 €,

— appartement SCI Sunset : 42 120 €,

— appartement X : 28 105,15 €,

— honoraires de suivi du syndic : 3 013,92 €.

Cependant, s’agissant des frais exposés pour supprimer la cause du dommage et réclamés pour la somme de 27 068,35 €, il admet désormais devant la Cour que sa compagnie d’assurances n’est pas tenue des travaux de réparation et déplacement de la canalisation défectueuse, contrairement à ce que jugé par le premier juge pour une somme retenue seulement à concurrence de 23 877,18 €.

Les pièces produites par le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset (pièces C 5 et C18 notamment) permettent d’établir que les travaux se sont élevés à des sommes supérieures à celle retenues par l’expert au vu des factures produites en cours d’expertise par ce même syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, et que c’est à bon droit qu’elles ont été admises par le premier juge comme représentant la complète indemnisation du préjudice subi.

La décision sera confirmée s’agissant de cette évaluation, en ce compris la limitation à la seule somme justifiée de 23 877,18 € du montant des travaux de réfection par déplacement de la canalisation fuyarde, celle réclamée de 27 068,35 € n’étant justifiée par la facture produite (pièce C 12), qu’à concurrence de la somme admise.

Sur la garantie de la compagnie Allianz

Le principe de la garantie

Cette compagnie d’assurances est celle du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset.

Ce dernier réclame la garantie de son assureur pour les condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

De même, les copropriétaires victimes des désordres (M. et M^me X, la SCI Sunset, M^me B), à l’exception des époux Y, ont également devant le premier juge formé leurs demandes indemnitaires contre cette compagnie d’assurances.

Cette compagnie d’assurances soutient que sa garantie serait exclue en vertu d’une clause d’exclusion prévue à la police d’assurance, au titre IV intitulé « Dégâts des eaux », rédigée en ces termes :

« Exclusions particulières :

En plus des exclusions générales prévues au titre 7 ci-après, ne sont pas garantis :

1 -…

2 -…

3 – les dommages causés directement ou indirectement :

> par des infiltrations, notamment’ ou inondations provenant’ de canalisations souterraines ou égout (sans qu’il soit dérogé à la garantie définie à l’article premier paragraphe 2 du présent titre),

>….

4 – les dommages résultant d’un défaut permanent et volontaire d’entretien ou d’un manque de réparations indispensables incombant à l’assuré (sauf cas de force majeure).

….. »

L’article premier de ce titre, prévoit notamment, au titre des risques garantis, les fuites des eaux et débordements provenant de conduites non souterraines (celles dont l’accès ne nécessite pas de travaux de terrassement).

Pour permettre l’exclusion de la garantie, le dommage doit donc provenir d’infiltrations ou inondation provenant de canalisations souterraines, c’est-à-dire dont l’accès nécessite des travaux de terrassement, ou résultant d’un défaut permanent et volontaire d’entretien ou d’un manque de réparations indispensables incombant à l’assuré.

Contrairement à ce que soutient l’assurance, les éléments du dossier et l’expertise judiciaire, établissent que la canalisation litigieuse fuyarde n’est pas une canalisation souterraine, s’agissant d’une canalisation hors-sol constituée à sa source, par un regard d’eau pluviale descendant verticalement pour commencer jusqu’au niveau du sixième étage de la résidence Sunset, puis ensuite être drainé par une canalisation incorporée dans la structure de l’immeuble Sunset.

C’est à juste titre que la compagnie d’assurances soutient que les travaux de terrassement consistent selon la définition de la langue française, à « remuer, excaver, amonceler des terres », supposant un déplacement de quantité de terre et la fouille du sol.

Le schéma de coupe établi par l’expert judiciaire, pour situer la canalisation litigieuse, démontre au contraire que cette canalisation est hors-sol, sur l’essentiel de sa longueur, et le fait que selon ce croquis, sa partie terminale, représentant environ un septième de la longueur totale de la canalisation, puisse être enterrée, ne permet pas, eu égard au caractère mineur de la partie enterrée, de qualifier cette canalisation de souterraine, étant observé en outre, qu’il est établi par ce même rapport et ce croquis que la ou les fuites ne proviennent pas de la partie enterrée, au vu de la localisation des sinistres aux troisième et quatrième étages de l’immeuble (le sinistre au second étage, n’étant que la conséquence des sinistres subis au niveau des étages supérieurs, ainsi que l’établissent les éléments du dossier et notamment l’effondrement du plafond constaté par M^e Ramonfaur, huissier de justice, par le constat qu’il a établi le 9 janvier 2006).

De plus, le fait que cette canalisation ait été, dans sa partie inférieure, « incorporée » dans la structure de l’immeuble Sunset, ne caractérise pas davantage son caractère souterrain, puisque son accès ne suppose pas un déplacement de quantité de terre, même s’il suppose des travaux touchant le gros 'uvre du bâtiment, le sens du terme « souterrain », ne se confondant pas avec celui du mot « encastré ».

Enfin, en vertu de la clause insérée à l’acte de vente originel, le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, assuré de la compagnie Allianz, n’était tenu, ni de l’entretien, ni des réparations indispensables concernant la canalisation litigieuse, si bien que la clause d’exclusion de garantie invoquée par l’assurance ne trouve pas davantage à s’appliquer pour ce motif.

C’est à juste titre que le premier juge a retenu que la clause d’exclusion de garantie ne trouvait pas à s’appliquer et que la compagnie Allianz devait sa garantie.

La décision querellée sera confirmée.

L’étendue de la garantie

XXX, pour prétendre à une limitation de sa garantie, s’agissant des demandes présentées à son encontre par les propriétaires ou locataires de la résidence Sunset, invoque les articles 5 et 6 du titre IV de la police, à tort, ces articles concernant les garanties servies à son assuré (le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset), et non, comme c’est le cas des postes pour lesquels la limitation est sollicitée, les locataires ou les autres copropriétaires, considérés expressément aux termes mêmes du contrat (article 4 du titre IV), comme des 'tiers à l’égard de la collectivité'.

En revanche, c’est à juste titre qu’elle dénie sa garantie s’agissant des travaux de réfection de la canalisation fuyarde, nécessitant son déplacement et sa reconstruction en un autre lieu, ces travaux de réfection n’étant pas nécessités par la recherche des fuites, recherche opérée par inspection vidéo, en application des exclusions particulières prévues par le titre IV de la police in fine, selon lesquelles :

'« Exclusions particulières :

En plus des exclusions générales prévues au titre 7 ci-après, ne sont pas garantis :

1 – …

2 – Les dommages occasionnés à tous appareils, conduites, installations, toitures,…….qui ont été à l’origine du sinistre, ou les frais provenant de leur réparation et de leur déplacement ou replacement, sauf si ceux-ci sont nécessités par la recherche des fuites ».

Le premier juge, en ce qu’il a retenu la garantie de la compagnie Allianz en remboursement à son assuré de la somme de 23 877,18 € représentant le montant des travaux de réfection par déplacement de la canalisation fuyarde, sera infirmé, cette garantie n’étant pas due.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset contre son assureur Allianz

Il convient de considérer, conformément à l’analyse du premier juge, qu’au vu des circonstances particulières de la cause, la résistance de l’assureur à reconnaître sa garantie, n’est pas constitutive d’un abus, et de confirmer la décision du premier juge en ce qu’elle a rejeté la demande indemnitaire à ce titre.

Sur la garantie du syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe

Elle est recherchée à la fois par le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset et par la compagnie Allianz, assureur de ce dernier, sur le fondement de la clause contenue dans l’acte de vente du 4 juillet 1969, dont il est rappelé qu’il stipulait notamment :

« Enfin il est rappelé que sur le côté Nord de la falaise se trouve un système de descente des eaux usées de la villa Hélianthe, lequel devra être sauvegardé par les copropriétaires de la résidence Sunset ; les copropriétaires de la villa Hélianthe auront un droit de passage pour entretenir ladite canalisation dont les frais seront à leur charge, ainsi que tous dégâts et dommages qui pourraient être occasionnés accidentellement à la copropriété de la résidence Sunset par suite d’une mauvaise confection ou d’un défaut d’entretien de l’égout ».

Ces parties soutiennent en effet que leurs dommages, ou leur obligation à réparation, tels que retenus aux paragraphes précédents, sont imputables au syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe, puisque le dommage provient de la fuite de la canalisation visée par l’acte de vente, que cette fuite a été causée par un défaut d’entretien et une mauvaise conception, et a causé d’importants désordres à la copropriété de la résidence Sunset, si bien que la responsabilité et l’obligation à réparation du syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe est engagée par application de la clause précitée.

Pour s’opposer à cette analyse, qui suppose implicitement mais nécessairement une recherche de la responsabilité, sur le fondement contractuel à l’égard du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, et quasi délictuel à l’égard des tiers, et pour conclure à son absence totale de responsabilité, le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe conteste le rapport d’expertise, en ce qu’il aurait procédé à une analyse juridique paradoxale et incohérente, admise à tort par le premier juge.

Il estime en effet que seul, le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset est responsable et obligé à indemniser, faisant valoir :

> que ce syndicat a toujours reconnu sa responsabilité,

> qu’il a été négligent dans le traitement de la réparation du sinistre,

> que la canalisation litigieuse était inaccessible du fait du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset, car incorporée dans la structure de l’immeuble Sunset,

> que dans ces conditions, lui-même n’a commis aucune faute, puisqu’il n’a jamais été informé de la manière dont la copropriété Sunset l’avait privé de l’accès à cette canalisation,

> qu’en outre, le droit de passage destiné à lui permettre l’accès et l’entretien de la canalisation, a rapidement disparu dans les faits, rendant l’accès à la canalisation et donc l’entretien impossible, du seul fait de la copropriété Sunset.

Le premier argument est spécieux et sans valeur, car si le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset a depuis l’origine reconnu son obligation à réparation sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, il n’a jamais renoncé à exercer toute action récursoire utile, objet du présent développement.

De même, le deuxième argument est indifférent à l’analyse de la responsabilité, si bien qu’il n’y sera pas répondu.

Pour le surplus, les éléments du dossier permettent amplement de départager les parties, sans qu’il soit utile de recourir à de plus amples investigations.

En effet, le rapport d’expertise judiciaire, à l’issue de 5 réunions, de la nécessaire opération de débroussaillage d’un pignon de l’immeuble, de la pose d’un échafaudage, et de l’inspection de la canalisation litigieuse par vidéo, a établi, sans qu’aucune contestation techniquement fondée ne soit élevée à ce sujet, que le dommage provenait bien du « système de descente des eaux usées de la villa Hélianthe », visé par l’acte de vente du 4 juillet 1969.

Ainsi, l’expertise établit que :

— cette évacuation des eaux de la résidence Hélianthe, qui se faisait à flanc de falaise, par l’intermédiaire d’un exutoire, descendant verticalement, a, au niveau du 6^e étage de la résidence Sunset, était drainée par une canalisation incorporée dans la structure de cet immeuble,

— les infiltrations à l’origine des désordres litigieux, proviennent uniquement de la perte progressive d’étanchéité de la canalisation desservant la résidence Hélianthe,

— cette canalisation est en buses de ciment autour desquelles a été coulé du béton, si bien que sur son parcours encastré, elle ne peut subir aucun ébranlement ni déformation,

— les défauts d’étanchéités qui sont les siens sont donc originels, aggravés de façon possible par l’érosion interne avec le temps, et mise en charge anormale à raison d’obstructions passagères de la canalisation sur toute sa hauteur,

— les dommages proviennent effectivement de défauts originels de la canalisation suivis d’une absence prolongée d’entretien ou de réparation.

Les critiques formées contre l’expertise, visent pour l’essentiel à lui préférer l’analyse non contradictoire et sur dossier d’un expert amiable, si bien qu’elles sont inopérantes.

Contrairement à ce que soutient l’appelant, sa responsabilité contractuelle est engagée, puisque le dommage provient de défauts originels de la canalisation et de son absence prolongée d’entretien ou de réparation, alors même qu’il s’est engagé à supporter la responsabilité des vices de construction et du défaut d’entretien de cette canalisation, pour tout dommage qui affecterait la résidence Sunset.

Ses contestations consistent en réalité à soutenir que la faute de la victime, (le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset), serait totalement exonératoire de sa propre responsabilité.

Il n’est ni soutenu, ni démontré que la faute reprochée au syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset aurait les caractères de la force majeure, de nature à permettre une exonération totale de responsabilité.

Au cas particulier, il n’est nullement démontré, contrairement à ce que soutient l’appelant, que le droit de passage prévu par l’acte de vente originelle, pour lui permettre d’exercer les opérations de contrôle et d’entretien de la canalisation litigieuse, lui aurait été refusé ou rendu impossible.

Au contraire, puisqu’en contrepartie de ce droit de passage, l’acte prévoit le versement d’une rémunération, toujours actuelle, ainsi que le démontre le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset.

La faute du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset est caractérisée, et consiste à avoir incorporé, sans accord préalable justifié, la canalisation litigieuse, à partir du 6^e étage de cette résidence, dans sa structure, rendant difficile voire impossible, l’accès à la canalisation, s’agissant de sa partie encastrée, sauf au moyen de techniques vidéo.

Il n’est pas sérieusement contestable que cette faute, qui rend difficile l’accès à la canalisation, et donc les opérations d’entretien, est de nature à contribuer pour une part importante à la réalisation du dommage.

Cependant, force est de constater que le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe ne justifie, avant la survenance du dommage, ni des opérations d’entretien qu’il aurait tentées, et qui auraient été empêchées du fait de l’incorporation de la canalisation dans la structure de l’immeuble voisin, ni d’une quelconque demande de remise des lieux en un état qui lui aurait permis d’exercer complètement son obligation d’entretien, alors même qu’entre la construction de la résidence Sunset (1969 à 1972), et l’apparition des premiers désordres litigieux (mai 2004), se sont écoulés plus de 30 ans.

À cet égard, il n’établit nullement, au vu des contestations adverses, que le contrat d’entretien qu’il a souscrit auprès de la société Ethem, concernant « la surveillance et le dépannage de la machinerie élévatoire de la station de relèvement », concernerait la canalisation litigieuse, alors même que les termes de la facturation au titre de ce contrat vise des prestations apparaissant totalement distinctes de cette canalisation.

Il est donc établi que sa propre carence dans l’exécution de ses obligations, notamment d’entretien et de gestion, ont contribué à la réalisation du dommage dans une large proportion.

Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a estimé que le partage de responsabilité devait intervenir entre les syndicats des copropriétaires, à concurrence de moitié chacun.

La décision sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

M. et M^me X forment devant la Cour, pour la première fois, à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe, une demande de dommages-intérêts.

Considérant qu’il peut s’agir d’une demande accessoire à leurs prétentions initiales, et donc recevable en application des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile, cette demande, faute d’être explicitée, n’est pas fondée et sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevables :

— les conclusions de la compagnie Allianz remises et notifiées le 1^er octobre 2015,

— les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset remises et notifiées le 6 octobre 2015,

— les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe remises et notifiées le 7 octobre 2015.

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Z en date du 16 avril 2012, sauf en ce qu’il :

— a fixé le préjudice de M. et M^me X à la somme de 35'025 € (trente cinq mille vingt cinq euros) (outre la provision de 32'500 € (trente deux mille cinq cents euros) allouée en référé pour la période antérieure au mois de mars 2006),

— a retenu la garantie de la compagnie Allianz en remboursement à son assuré du montant des travaux de réfection par déplacement de la canalisation fuyarde (pour la somme de 23 877,18 € – vingt trois mille huit cent soixante dix sept euros et dix huit centimes), et en conséquence condamné cette compagnie d’assurances à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset à concurrence de la somme de 118'564,40 € (cent dix huit mille cinq cent soixante quatre euros et quarante centimes) (en ce compris la somme de 23 877,18 € (vingt trois mille huit cent soixante dix sept euros et dix huit centimes), qui portera intérêts à compter du 15 décembre 2008, capitalisés par année entière,

— a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe à garantir la compagnie Allianz à concurrence de la moitié de la somme de 118'564,40 € (cent dix huit mille cinq cent soixante quatre euros et quarante centimes), qui portera intérêts à compter du 15 décembre 2008, capitalisés par année entière,

Et statuant à nouveau de ses seuls chefs,

Fixe le préjudice de M. et M^me X à la somme de 42'525 € (quarante deux mille cinq cent vingt cinq euros),

Dit que cette somme sera substituée à celle de 35'025 € (trente cinq mille vingt cinq euros) s’agissant des condamnations en paiement de sommes ou en garantie prononcées par le premier juge,

Condamne la compagnie Allianz à garantir le syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset à concurrence de la somme de 94'687,22 € (quatre vingt quatorze mille six cent quatre vingt sept euros et vingt deux centimes) qui portera intérêts à compter du 15 décembre 2008, capitalisés par année entière,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe à garantir la compagnie Allianz à concurrence de la moitié de la somme de 94'687,22 € (quatre vingt quatorze mille six cent quatre vingt sept euros et vingt deux centimes) qui portera intérêts à compter du 15 décembre 2008, capitalisés par année entière,

Y ajoutant,

Déboute M. et M^me X de leur demande de dommages-intérêts formée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, et rejetant toutes autres demandes à ce titre, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe au paiement des sommes suivantes :

—  8 000 € (huit mille euros) au syndicat des copropriétaires de la résidence Sunset,

—  2 000 € (deux mille euros) à la compagnie Allianz,

—  3 000 € (trois mille euros) à M. et M^me X pris ensemble,

—  3 000 € (trois mille euros) à M. et M^me Y pris ensemble,

—  3 000 € (trois mille euros) à la SCI Sunset,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Hélianthe aux dépens,

Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le présent arrêt a été signé par M. Castagné, Conseiller, par suite de l’empêchement de M^me C, Président, et par M^me Vicente, Greffier, conformément aux dispositions de l’article 456 du code de procédure civile, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, POUR LE PRESIDENT EMPECHE,

Sandra VICENTE Patrick CASTAGNE