Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 7 mars 2018, n° 16/03450

MARS/AM

Numéro 18/876

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 07/03/2018

Dossier : 16/03450

Nature affaire :

Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

Affaire :

Y Z

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PARC

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 07 mars 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 08 janvier 2018, devant :

Madame A B, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame F-G, greffier, et de Madame DE RUEDA, greffier stagiaire, présentes à l’appel des causes,

Madame A B, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame J, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame A B, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

Madame Y Z

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

[…]

[…]

représentée et assistée de SELARL RIVET – DUBES & LOMBARD, représentée par Maître Carine DUBES, avocat au barreau de PAU

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE PARC dont le siège est au […] pris en la personne de son syndic la société AGENCE ADOUR PYRENEES dont le siège social est […] agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

représenté et assisté de Maître CHEVALLIER-FILLASTRE de la SCP CHEVALLIER – FILLASTRE, avocat au barreau de TARBES

sur appel de la décision

en date du 25 AOUT 2016

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

M^me Y Z est propriétaire d’un appartement dans la résidence en […], à Cauterets.

Une assemblée générale des copropriétaires en date du 21 février 2015 a notamment :

— décidé de l’élection du syndic, la société square Habitat Adour Pyrénées,

— autorisé un copropriétaire, M. X à changer ses menuiseries à l’identique sous réserve de l’obtention des autorisations administratives.

Par acte d’huissier du 18 mai 2015, M^me Y Z a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la

résidence Le Parc devant le tribunal de grande instance de Tarbes afin de voir annuler ces deux résolutions.

Par jugement du 25 août 2016, le tribunal de grande instance de Tarbes a déclaré M^me Y Z irrecevable en ses demandes tendant à l’autorisation donnée à M. X de changer ses menuiseries et l’a déboutée de ses autres demandes et condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc, la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M^me Y Z a interjeté appel de ce jugement le 10 octobre 2016.

Par conclusions du 22 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc, pris en la personne de son syndic la société agence Adour Pyrénées, demande de confirmer le jugement dont appel et de condamner M^me Z à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Concernant la résolution numéro 4, il fait valoir que l’initiative de la mise en concurrence incombe au conseil syndical ou aux copropriétaires et non au syndic, qu’il s’agissait d’un renouvellement de mandat et non de la nomination du syndic, et que la loi ne prévoit aucune sanction à cette absence de mise en concurrence.

S’agissant de l’autorisation donnée à M. X, il fait observer, qu’aucun vote n’est intervenu, qu’aucune résolution n’a été votée de sorte que le recours de M^me Y Z est irrecevable.

Par conclusions responsives et récapitulatives du 3 décembre 2017, M^me Y Z demande de réformer le jugement entrepris et :

— d’annuler la délibération de l’assemblée générale du 21 février 2015 portant désignation du syndic, sur le fondement de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 28 de son décret d’application du 17 mars 1977,

— d’annuler l’autorisation donnée à M. D X de changer ses menuiseries sur le fondement de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc pris en la personne de son syndic à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— de dire qu’elle sera dispensée de la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres propriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle souligne que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 impose la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic, sans distinction entre les procédures de renouvellement du mandat du syndic et la désignation d’un nouveau syndic contrairement à ce qu’a retenu la décision déférée.

Elle demande l’annulation de l’autorisation accordée à M. X de sorte qu’elle ne pouvait qu’assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc pris en la personne de son syndic afin d’en demander la nullité.

Elle soutient, que cette autorisation a été donnée en violation des dispositions d’ordre public de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 décembre 2017.

Sur ce :

Il convient d’observer qu’aucune des parties ne verse aux débats le réglement de copropriété.

Sur la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 21 février 2015

La SAS agence Adour Pyrénées a été désignée syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc pour une durée de un an par l’assemblée générale du 29 mars 2014.

Un conseil syndical a été désigné par l’assemblée générale du 19 juillet 2014.

Il résulte des dispositions de l’article 21 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi Alur du 24 mars 2014, en vigueur le 21 février 2015, que le conseil syndical est dans l’obligation de procéder à la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic avant sa désignation par l’assemblée générale.

La loi n’a pas expressément mentionné le cas du renouvellement du mandat du syndic.

La convocation des copropriétaires à l’assemblée générale du 21 février 2015 mentionnait en 4^e point de l’ordre du jour, la désignation du syndic avec précision que la copie du contrat syndic était jointe à la convocation.

Il est constant :

— que l’obligation de mise en concurrence incombe au conseil syndical,

— qu’à défaut d’y satisfaire, des copropriétaires ont la possibilité de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen de projets de contrats de syndic qu’ils lui auront communiqués à cet effet, possibilité qu’aucun des copropriétaires, et notamment M^me Y Z n’a pas mis en oeuvre,

— qu’il n’appartenait pas au syndic la SAS Adour Pyrénées de susciter la candidature de syndics concurrents,

— qu’aucune sanction n’est prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’état de ces éléments, l’absence de mise en concurrence n’est pas un moyen de remettre en cause la validité du vote désignant le nouveau syndic.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me Y Z de sa demande d’annulation de la résolution n° 4.

Sur l’autorisation donnée à M. X pour le changement de ses menuiseries à l’identique

Le premier juge a déclaré M^me Z irrecevable en cette contestation M. X n’ayant pas été appelé en la cause et n’étant pas valablement représenté par le syndicat des copropriétaires s’agissant d’une demande en justice le visant personnellement.

Il résulte des dispositions de l’article 25-b de la loi du 10 juillet 1965, que si copropriétaire souhaite réaliser à ses frais et pour son compte des travaux affectant les parties communes extérieures de l’immeuble il doit obtenir l’accord de l’assemblée générale.

Cette décision est prise à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.

La convocation à l’assemblée générale des copropriétaires du 21 février 2015 mentionnait en dernier point de l’ordre du jour :

6 – voeux et questions diverses de l’assemblée.

Aucun document, renseignement, ni projet de résolution n’a été joint à ces questions diverses.

En lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 février 2015, sur ce point de l’ordre du jour, il est indiqué : « autorisation est donnée à M. X pour le changement de ses menuiseries à l’identique sous réserve de l’obtention des autorisations administratives. »

Il résulte de ces éléments :

— qu’aucune question n’a été inscrite à l’ordre du jour afférente au changement de ses menuiseries par M. X,

— qu’aucune délibération explicite sanctionnée par un vote de l’assemblée générale n’est intervenue sur cette question.

En conséquence, cette autorisation donnée sous réserve ne peut être qu’une résolution de principe, sans efficacité juridique.

En l’absence de toute décision prise par l’assemblée générale sur ce point 6 – voeux et questions diverses de l’assemblée, le recours de M^me Y Z est irrecevable.

Le jugement déféré sera confirmé par substitution de motifs.

Sur les demandes sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile

M^me Y Z succombant en son appel sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de celle au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc, la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

M^me Y Z sera condamnée aux dépens.

Par ces motifs

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris, par substitution de motifs sur l’autorisation donnée à M. X de changer ses menuiseries.

Y ajoutant,

Condamne M^me Y Z à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc pris en la personne de son syndic la SAS agence Adour Pyrénées, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Déboute M^me Y Z de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Condamne M^me Y Z aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me H-I J, Président, et par M^me E F-G, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

E F-G H-I J