Cour d'appel de Pau, 2ème ch - section 1, 26 octobre 2021, n° 21/00335

[…]

Numéro 21/3928

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU 26 octobre 2021

Dossier : N° RG 21/00335 – N° Portalis DBVV-V-B7F-HYIR

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

S.A.S. BUT INTERNATIONAL

C/

S.C.I. ARGANCE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 26 octobre 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 31 août 2021, devant :

X Y, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

X Y, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Z A et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur X Y, Conseiller faisant fonction de Président

Monsieur Z A, Conseiller

Monsieur Jean-Luc GRACIA, Vice-Président placé par ordonnance de Monsieur le Premier Président,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

Dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.S. BUT INTERNATIONAL

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine MATTIOLI-DUMONT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

Assistée de M^e Delphine D’ALBERT DES ESSARTS et Pascal WILHELM, avocats au barreau de Paris

INTIMEE :

S.C.I. ARGANCE, SCI au capital de 1.524,49 ', immatriculée au RCS de MONT DE MARSAN sous le […], dont le siège social est situé […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand DEFOS DU RAU de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 11 DECEMBRE 2020

rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONT DE MARSAN

FAITS-PROCEDURE -PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 5 août 2015, la SCI Argance a donné à bail commercial à la société But international (sas) divers locaux, comprenant une surface de vente, un dépôt et des bureaux, situés à Mont de Marsan.

Invoquant une impossibilité d’exploiter les lieux loués conformément à leur destination contractuelle du fait des mesures sanitaires réglementaires de lutte contre la pandémie de Covid 19, le preneur a partiellement suspendu le paiement des loyers sur la période dite de « confinement » du 15 mars au 11 mai 2020.

Les tentatives de règlement amiable du litige n’ont pas abouti entre les parties.

Suivant exploit du 9 octobre 2020, la SCI Argance a fait assigner la société But international

par devant le juge des référés du tribunal de commerce de Mont de Marsan en paiement de la somme provisionnelle de 40.644 euros à valoir sur les arriérés de loyers, outre des dommages et intérêts provisionnels.

Par ordonnance du 11 décembre 2020, le juge des référés, rejetant les moyens tirés d’une contestation sérieuse, a :

— condamné la société But international à payer à la SCI Argance la somme provisionnelle de 40.644 euros à valoir sur les arriérés de loyers, outre intérêts de droit à compter du 9 octobre 2020

— débouté la SCI Argance de sa demande de dommages et intérêts

— condamné la société But international à payer à la SCI Argance la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens liquidés à la somme de 42,79 euros TTC, et débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 01 février 2021, la société But international a relevé appel de cette ordonnance.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 16 juin 2021.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 7 juin 2021 par la société But international qui a demandé à la cour, au visa des articles 873 du code de procédure civile, 1102, 1134, 1148 anciens du code civil, 1719, 1722, 1219, 1220 du code civil, de :

— juger que la demande de provision à hauteur de 40.644 euros est sérieusement contestable

— en conséquence, infirmer l’ordonnance entreprise

— dire n’y avoir lieu à référé

— statuant à nouveau, condamner la SCI Argance au remboursement de la somme de 43.686,79 euros dans l’attente de la décision du tribunal judiciaire de Mont de Marsan enrôlée sous le RG n°20/1357

— condamner la SCI Argance à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions notifiées le 30 mars 2021 par la SCI Argance qui a demandé à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société But international au paiement de la somme provisionnelle de 40.644 euros, 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de provision en dommages et intérêts

— condamner la société But international à lui payer une provision de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’appelante fait grief à l’ordonnance entreprise d’avoir, en violation de l’article 873 du code de procédure civile, alloué une provision au bailleur en rejetant, à tort, le caractère sérieux de ses moyens de contestation de l’exigibilité des loyers échus pendant la période d’interdiction de recevoir du public dans les lieux loués, tirés de:

— l’existence d’un événement de force majeure, en réalité du fait du principe et ses conséquences sur les obligations du bail commercial

— du bénéfice de l’exception d’inexécution, le bailleur ayant été empêché d’exécuter ses propres obligations à l’égard du preneur à raison de ce fait du prince

— de la perte de la chose louée

— du manquement du bailleur à son obligation d’exécution de bonne foi du contrat.

Le moyen de défense tiré de la perte de la chose louée, fondé sur l’article 1722 du code de procédure civile, est nouveau en appel mais recevable en application de l’article 563 du code de procédure civile.

Il est constant que, en application de l’arrêté ministériel du 15 mars 2020, complétant l’arrêté ministériel du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, il a été fait interdiction aux « établissements de la catégorie M (magasins de vente et centres commerciaux, sauf pour leurs activités de retraits de commandes) d’accueillir du public » jusqu’au 15 avril 2020, durée étendue ensuite jusqu’au 11 mai.

Aux termes du bail liant les parties, les locaux loués par la société But international consistent en une surface de vente de 2.990 m², un dépôt de 2.700 m², des bureaux situés sur 3 niveaux dans la partie « pyramide d’entrée », avec parkings et voiries afférents audits locaux loués.

Les lieux sont destinés à l’exercice de l’activité de commerce de détail d’équipement de la maison.

Il est constant que durant la période, non pas de fermeture administrative, mais d’interdiction de recevoir du public, la société But international a limité son activité à la vente en ligne et livraisons ou retraits des commandes.

1- sur la force majeure

L’appelante fait valoir que la crise de la covid-19 et les décisions administratives sans précédent prises pour la combattre, fait du prince, l’ont empêché d’exploiter les locaux commerciaux donnés à bail par la SCI Argance, la privant des recettes d’exploitation qu’elle était en droit d’escompter en vue notamment de régler les loyers en contrepartie de la jouissance des locaux. Elle en déduit que ces événements constituent un cas de force majeure, dont peut seul connaître le juge du fond, exonératoire de son obligation de payer les loyers.

L’article 1148 ancien du code civil, fondant le moyen, dispose qu’il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque, par suite d’un cas de force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit.

Mais, avec la force de l’évidence requise en référé, ce moyen ne peut prospérer.

En effet, en premier lieu, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure, cette obligation revêtant la nature d’une obligation de résultat absolue dont les difficultés d’exécution peuvent être traitées dans le cadre des mesures mises à la disposition du débiteur.

Cette obligation de payer ne cède pas devant la théorie du fait du prince inapplicable en l’espèce dès lors que l’autorité publique n’est pas partie à la relation contractuelle établie entre la société But international et la SCI Argance.

En outre, si les pandémies n’étaient pas imprévisibles à la date de la conclusion du bail, il est certain que les décisions de lutte prises par la puissance publique mettant à l’arrêt, du jour au lendemain, des pans entiers de la vie économique et sociale, restreignant la liberté de circulation sur tout le territoire, sans précédents historiques, peuvent être sérieusement considérées comme un cas de force majeure dès lors qu’elles étaient irrésistibles pour celui qui l’invoque.

Or, en l’espèce, en dépit des demandes du bailleur en ce sens, la société But international n’a produit aucun élément comptable de nature à justifier que l’impossibilité alléguée d’exploiter son activité commerciale dans les lieux loués durant la période considérée aurait asséché sa trésorerie disponible pour faire face au paiement des loyers commerciaux.

Par conséquent, l’appelante élude le caractère irrésistible des conséquences de l’interdiction d’accueillir du public sur son obligation de payer les loyers échus.

Enfin, au surplus, la force majeure n’éteint pas l’obligation du débiteur empêché mais en diffère l’exécution jusqu’au moment où l’obstacle a disparu, le débiteur étant seulement exonéré de toute responsabilité pour le temps de sa défaillance insurmontable.

Or, la société But international, qui n’a produit aucun élément sur sa situation comptable et financière, ne soutient pas qu’elle n’était, et n’est toujours pas, en mesure de régler les loyers échus entre le 15 mars et le 11 mai.

Le moyen tiré de la force majeure n’est donc pas sérieux, en droit et en fait.

2- sur l’exception d’inexécution

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’appelante fait valoir que les locaux loués sont destinés à l’exercice de l’activité de commerce de détail et d’équipement de la maison, l’accueil de la clientèle sur site étant déterminant de la destination contractuelle des lieux loués. Elle considère que l’exécution des obligations de délivrance et de jouissance paisible incombant au bailleur a été affectée par les décisions administratives, aucun consommateur n’ayant pu se rendre dans les locaux loués, accusant une chute de son chiffre d’affaires que n’a pas compensé son activité accessoire de vente en ligne. Elle en déduit qu’elle est fondée à opposer l’exception d’inexécution par la SCI Argance de ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, sans que celle-ci puisse lui opposer la force majeure tirée des décisions administratives.

La SCI Argance objecte que la mise à disposition des lieux conforme à leur usage contractuel n’a jamais cessé, que le preneur a toujours joui paisiblement et intégralement des lieux loués

dans lesquels elle a géré ses stocks sans interruption, et poursuivi son activité de livraison et de retrait de commandes, bénéficiant d’une très forte reprise économique à partir du 11 mai 2020.

Au delà de la juste observation sur l’inapplication au bail conclu en 2015 des textes régissant l’exception d’inexécution issus de l’ordonnance du 10 février 2016, mais sans portée juridique sur l’invocation du moyen dont le principe était consacré dans le droit antérieur, ce moyen ne peut être regardé comme une contestation sérieuse.

En effet, l’interdiction de recevoir du public, qui n’est pas une mesure de fermeture administrative générale emportant l’arrêt de toute activité commerciale, ne s’impose pas à la société But international en raison des locaux donnés à bail par la SCI Argance mais bien en raison de la nature de son activité commerciale, classée en catégorie M, qui, impliquant l’accueil de la clientèle sur site, était susceptible de contribuer à la propagation du virus en population générale.

L’impossibilité d’ouvrir au public les locaux loués conformément à leur destination contractuelle n’est donc manifestement pas susceptible d’être rattachée à l’obligation de délivrance ou de garantie de jouissance paisible incombant au bailleur qui n’est pas tenu de garantir son locataire des conséquences des injonctions administratives qui ne concerne pas ses obligations de bailleur.

Ce moyen ne peut donc être regardé comme sérieux.

3- sur la mauvaise foi du bailleur

Le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du bail, au visa de l’article 1134 du code civil ancien, n’est manifestement pas sérieux dès lors la société But international a unilatéralement suspendu ses paiements avant de proposer pour l’avenir, de nouveaux aménagements dans un courrier du 23 juin 2020 auquel a répondu le bailleur en proposant un étalement du paiement de l’arriéré et envisager « les éventuels ajustements à apporter aux conditions financières du bail en cours », en sollicitant la production des bilans, les comptes d’exploitation et un état de trésorerie au 30 juin certifié par un expert-comptable.

L’échec des pourparlers ne révèle pas en eux-mêmes un quelconque abus de droit du bailleur.

Ce moyen n’est donc pas sérieux.

4- sur la perte de la chose louée

L’article 1722 du code civil dispose que si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

L’appelante fait valoir que, placée dans l’impossibilité d’exploiter le local commercial donné à bail par la SCI Argance, elle a perdu juridiquement et temporairement la chose louée en raison d’une décision administrative imposant la fermeture de l’ensemble de ses établissements relevant de la catégorie M.

Selon l’intimée, la perte de la chose implique que le locataire ne puisse plus en jouir conformément à sa destination, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la société But international ayant toujours joui paisiblement et intégralement des lieux loués dans lesquels elle a géré ses stocks sans interruption, et poursuivi son activité de livraison et de retrait de commandes,

bénéficiant d’une très forte reprise économique à partir du 11 mai 2020, avec un rebond du chiffre d’affaires de 48 % en mai.

En droit, il est constant que la destruction de la chose louée peut s’entendre d’une perte matérielle de la chose louée mais également d’une perte juridique, notamment en raison d’une décision administrative et que la perte peut être totale ou partielle.

Il est également constant en jurisprudence que doit être assimilée à la perte totale de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination.

En l’espèce, la société But international a, durant la période de confinement du 17 mars au 10 mai 2020, été temporairement privée de la possibilité d’ouvrir au public ses locaux de vente d’une superficie de vente de 2.990 m² doublés d’un dépôt de 2.700 m², conservant cependant l’accès à l’ensemble des dits locaux, outre l’emprise extérieure, ce qui lui a permis de maintenir son activité administrative, assurer la gestion des stocks, poursuivre l’exploitation de la vente en ligne, avec retraits ou livraisons, préservant ainsi sa force commerciale qui lui a permis de faire face à un rebond de chiffre d’affaires de 48 % lors de la levée de l’interdiction en mai 2020.

Ces faits sont manifestement exclusifs de toute assimilation avec une destruction totale de la chose louée alors que l’interdiction administrative était temporaire et limitée dans ses conséquences pour l’activité de la société But international.

En revanche, cette interdiction, qui constitue un cas fortuit, a sensiblement diminué l’usage des locaux commerciaux affectés à l’accueil du public, représentant une part importante du périmètre du bail destiné à une activité commerciale de vente au détail et d’équipements pour la maison.

La question de savoir si cette impossibilité, temporaire et relative, d’utiliser une partie des locaux, peut être assimilée à une perte partielle de la chose louée, ne peut être tranchée sans procéder à une interprétation de l’article 1722 précité à la lumière d’une analyse spéciale des faits de la cause qui, touchant nécessairement le fond du droit, excède les pouvoirs que le juge des référés tient de l’article 873 du code de procédure civile.

Le moyen constitue donc une contestation sérieuse qui, cependant, ne saurait remettre en cause la fraction non contestable de l’obligation de payer les loyers qui, eu égard aux considérations qui précèdent sur l’activité maintenue par la société But international ne saurait être inférieure à 50 % du montant des loyers.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en son principe mais réformée en son son montant qui sera limité à la somme provisionnelle de 20.322 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 09 octobre 2020.

Le présent arrêt infirmatif sur ce point constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement, et les sommes devant être restituées portent intérêts au taux légal à compter de la notification, valant mise en demeure, de la décision ouvrant droit à restitution.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de restitution formée par l’appelante.

L’ordonnance sera également confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement formée par la société But international.

5- sur la demande de dommages et intérêts

L’ordonnance entreprise sera confirmé en ce qu’elle a débouté la SCI Argance de sa demande de dommages et intérêts, en l’absence de démonstration de l’abus dans l’exercice du droit d’agir en justice de la part de la société But international.

L’ordonnance sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles, la société But international n’ayant pas invoqué l’article 1722 du code civil au soutien de sa contestation accueillie en appel sur ce seul fondement.

La société But international, qui succombe sur le principe de son obligation, sera condamnée aux dépens d’appel et les parties déboutées de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME en son principe l’ordonnance entreprise, et en ce qu’elle a débouté la société But international de sa demande de délais de paiement, débouté la SCI Argance de sa demande de dommages et intérêts et condamné la société But international aux dépens et aux frais irrépétibles,

REFORME l’ordonnance sur le montant de la provision allouée à la SCI Argance,

et statuant à nouveau,

LIMITE le montant de la condamnation provisionnelle mise à la charge de la société But international à la somme de 20.322 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 09 octobre 2020,

CONDAMNE la société But international aux dépens d’appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Y, Conseiller faisant fonction de Président, et par Madame SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,