JPL/SB

Numéro 22/1108

COUR D’APPEL DE PAU

Chambre sociale

ARRÊT DU 17/03/2022

Dossier : N° RG 21/00972 – N° Portalis DBVV-V-B7F-H2JW

Nature affaire :

Autres demandes relatives à un bail rural

Affaire :

H O E

C/

F Z épouse X

Grosse délivrée le

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 17 Mars 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 27 Janvier 2022, devant :

Monsieur Y, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame BARRERE, faisant fonction de greffière.

Monsieur Y, en application de l’article 945-1 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame CAUTRES, Présidente Monsieur Y, Conseiller

Madame SORONDO, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur H O E

Lieu-dit Capdessus

[…]

Comparant assisté de Maître BENECH loco Maître FLEURY de la SELAS FPF AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEE :

Madame F Z épouse X

[…]

[…]

Représentée par Madame DUMAS, responsable du service juridique de la F.D.S.E.A.des Landes, munie d’un pouvoir régulier

sur appel de la décision

en date du 22 FEVRIER 2021

rendue par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE MONT DE MARSAN

RG numéro : 51-19-000007

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 juin 1989, les consorts Z ont donné à bail rural à M. H E plusieurs parcelles sises sur la commune de Trensaq, cadastrées F'58, 60, 61 et G 89 et G 90 pour une superficie de 23 ha 63 a 90 ca. Ce bail a été consenti pour une durée de 18 années.

Par acte du 28 juin 2016, M^me F X, née Z, qui vient aux droits des consorts Z a fait délivrer à M. H E un avis de non-renouvellement avec effet au 31 décembre 2017 au motif que ce dernier avait atteint l’âge de la retraite

Le 10 août 2018, M^me F X a saisi la juridiction paritaire des baux ruraux.

Par jugement du 28 mai 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Mont-de-Marsan a notamment déclaré nul le congé délivré.

Par acte du 27 juin 2019, M^me F X a fait délivrer congé à M. H E pour le 31 décembre 2020, au motif que M. H E a atteint l’âge de la retraite.

Le 4 octobre 2019, M. H E a fait signifier à M^me F X l’apport de son droit au bail à la SCEA Le Buisson constituée le 7 janvier 2019 entre son épouse M^me I E, née A, et lui-même.

Le 11 octobre 2019, M. H E a saisi la juridiction paritaire des baux ruraux.

Le 14 janvier 2020, M^me F X a saisi la juridiction paritaire des baux ruraux.

Par jugement du 22 février 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Mont-de-Marsan a notamment':

- rappelé que les instances opposant M. H E à M^me F X et inversement ont été jointes par mention au dossier lors de l’audience du 17 septembre 2020,

- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par M. H E, tirées de la double saisine du tribunal et de la prescription,

- déclaré nulle et réputée non-récrite la clause manuscrite, insérée au bail le 14 juin 1989, d’apport du droit au bail de M. H E à une société agricole,

- déclaré nul l’apport du droit au bail de M. H E à la SCEA Le Buisson,

- déclaré nulle la cession du bail du 14 juin 1989 à M^me J E, née A,

- prononcé la résiliation du bail du 14 juin 1989 par acte authentique entre l’indivision Z aux droits de laquelle vient M^me F X, et M. H E,

- ordonné la libération dans un délai de 30 jours à compter de la signification de cette décision et sous astreinte, au-delà, de 100'€ par jour de retard, des parcelles du territoire communal de Trensacq cadastrée section F n° 58, 60, 61 et section G n° 89 et 90,

- à défaut d’exécution spontanée, ordonné l’expulsion de M. H E, tant de sa personne et de ses biens que de tout occupant de son chef, par l’huissier requis,

- débouté M. H E de toutes ses demandes,

- débouté M^me F X de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté M^me F X de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. H E aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Le 18 mars 2021, M. H E a interjeté appel de ce jugement dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas contestées.

Par conclusions envoyées au greffe par voie électronique le 13 janvier 2022, au soutien de ses observations orales auxquelles il est expressément fait référence, M. H E demande à la cour de :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, hormis en ce qu’il a débouté M^me F X de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouter M^me F X de l’intégralité de ses demandes. fins et conclusions,

- statuant à nouveau,

- juger irrecevable M^me F X en l’intégralité de ses prétentions et l’en débouter,

- vu les dispositions de l’article 1134 dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et la clause du bail du 14 juin 1989 autorisant le preneur à faire apport de son droit au bail à une société civile agricole,

- juger que le congé délivré le 27 juin 2019, à la requête de M^me F X est nul et en tout état de cause que le preneur ayant fait apport de son droit au bail à la SCEA Le Buisson, avant la date à laquelle le congé a été délivré, ce congé est sans portée et que le bail a été régulièrement transmis à la SCEA Le Buisson,

- débouter M^me F X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner M^me F X à lui payer la somme de 4'000'€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Par conclusions visées au greffe le 10 janvier 2022, au soutien de ses observations orales auxquelles il est expressément fait référence, M^me F X demande à la cour de':

- confirmer le jugement entrepris,

- dire et juger que la clause d’apport du bail de 1989 à une société est réputée non-écrite,

- dire et juger que les actions pour réputer non-écrite une clause contraire à l’ordre public sont imprescriptibles,

- dire et juger que l’action du bailleur n’est pas prescrite,

- confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il l’a déclarée recevable son action et en ce qu’il a réputé non-écrite la clause d’apport insérée dans le bail de 1989 et l’a déclaré contraire à l’ordre public,

- dire et juger que le mandataire a outrepassé ses droits en introduisant une clause d’apport dans le bail de 1989,

- confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nulle et inopposable au mandant la clause litigieuse,

- dire et juger que le congé qu’elle a délivré à M. H E était parfaitement valable et opposable,

- confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré valable le congé délivré le 27 juin 2019,

- dire et juger que l’apport du bail à la société et la cession au conjoint ont été réalisés sans son autorisation et sans autorisation d’exploiter,

- confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré illicite et prohibé l’apport du droit au bail sans son autorisation et en ce qu’il a déclaré illicite la cession du bail au conjoint sans autorisation et en ce qu’il a déclaré nulle la cession réalisée sans autorisation d’exploiter,
- confirmer et prononcer la résiliation du bail rural du 14 juin 1989 pour avoir été cédé sans son autorisation sur le fondement de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, pour contravention des articles L. 411-35 et L. 411-38'; et sans autorisation d’exploiter,

- confirmer le jugement dont appel dans le débouté des demandes de M. H E,

- ordonner l’expulsion de M. H E et la libération des terres dans un délai de 30 jours à compter de la décision et sous astreinte de 100'€ par jour de retard des parcelles sises commune de Trensacq (40) cadastrée section F n° 58, 60,61 et section G n° 89 et 90,

- condamner M. H E à lui verser la somme de 200'€ par hectare et par an à titre d’indemnité d’éviction à compter du 1er janvier 2021,

- condamner M. H E à lui verser la somme de 4.000'€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription.

L’appelant soutient que l’action de M^me X en contestation de l’apport du droit au bail est prescrite en faisant valoir que':

- la bailleresse n’a soulevé que le 14 janvier 2020, la nullité de la clause du contrat de bail du 14 juin 1989 autorisant l’apport à une société agricole alors même qu’elle ne pouvait ignorer ladite clause dans la mesure où elle était partie à l’acte par procuration donnée à son père M. K Z, et qu’elle n’a par la suite pas remis en cause ladite clause,

- l’action tendant à voir déclarer une clause illicite au contrat de fermage se prescrit par 5 ans et n’est pas imprescriptible,

- si la cession ou sous location du bail rural est en principe interdite même en cas d’accord du bailleur, par dérogation l’article L 411-38 du code rural autorise le preneur à faire apport de son droit au bail à une société agricole,

- la bailleresse ne peut non plus se prévaloir de la nullité par voie d’exception dans la mesure où le contrat de bail a reçu exécution.

Pour sa part, l’intimée fait valoir que':

- conformément aux dispositions des articles L411-1, L411-35 et L411-38 du code rural et de la pêche maritime, le bail rural est incessible sauf cas limitativement énumérés,

- le statut du fermage ayant un caractère impératif, les parties ne peuvent pas conclure un contrat de bail qui ne soit pas soumis à ce statut ni échapper au statut, de sorte que toutes les dispositions du bail contraires à l’ordre public du statut du fermage ou restreignant les droits du bailleur doivent être réputées non écrites,

- les clauses contraires à l’ordre public étant réputées non écrites, elles peuvent être contestées à tout moment et l’action tendant à les déclarer nulles et non écrites est imprescriptible,-

- en toute hypothèse, dans la mesure où elle n’a eu connaissance de l’acte de cession et d’apport ayant pris effet qu’en janvier 2019 que lors de sa signification le 4 octobre 2019, son action a été introduite dans le délai de la prescription quinquennale et est donc recevable.

Cela étant, l’article L 411-38 du code rural et de la pêche maritime dispose que': «' Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier. Les présentes dispositions sont d’ordre public.'»

En l’espèce, il est constant que l’acte notarié du 14 juin 1989 par lequel M. K Z, M^me L Z, M^me F X née Z et M^me M N Née Z ont consenti un bail à ferme à M. E pour une durée de 18 ans à compter du 1er janvier 1988, comporte une clause manuscrite selon laquelle': «'conformément aux dispositions de l’article L411-38 du code rural, le preneur pourra faire apport de son droit au bail à une société agricole'», le bailleur donnant «'d’ores et déjà son accord pour l’apport par le preneur de son droit à une société'».

M^me F X née Z venue seule aux droits des consorts Z sollicite par voie d’action que cette clause soit réputée non écrite comme étant contraire aux dispositions d’ordre public du statut du fermage dans la mesure où elle tend à donner par avance à agréer une cession du bail par le preneur et est donc contraire au principe de l’incessibilité du droit au bail.

Il ne peut être contesté que la possibilité pour un preneur de faire apport de son droit au bail à une société agricole tel que prévue par les dispositions de l’article L 411-38 précité, constitue une dérogation au principe d’incessibilité du droit au bail.

Pour autant, l’apport du droit au bail permise par les dispositions légales constitue une cession autorisée par laquelle le preneur apporteur perd l’ensemble de ses droits au profit de la société à laquelle le droit au bail est apporté.

L’agrément personnel du bailleur imposé par l’article L 411-38 constitue une condition impérative à la validité de l’apport de sorte qu’une autorisation générale donnée par anticipation sans aucune identification de son bénéficiaire, comme en l’espèce, est de nature à constituer une violation d’une disposition d’ordre public.

L’action tendant à déclarer la clause litigieuse non écrite n’est dès lors pas prescrite et sera par conséquent déclarée recevable.

Sur la liceité de la clause et la validité de l’apport du droit au bail.

L’appelant fait valoir que':

- M^me X épouse Z ayant donné un mandat spécial à son père en vue pour consentir au bail à ferme, elle ne peut se prévaloir de ce que le mandataire aurait outrepassé son mandat en rajoutant la mention manuscrite autorisant l’apport du bail à une société agricole,

- il est fondé à se prévaloir de la théorie du mandat apparent dans la mesure où de bonne foi, il pensait que M. Z disposait de tout pouvoir pour conclure le contrat de bail et y insérer la clause manuscrite, et ce d’autant que M. C était le père de M^me X et que l’acte a été régularisé devant notaire,

- la clause ne constitue pas une cession de bail prohibée mais un apport du droit au bail conformément aux dispositions de l’article L 411-38 du code rural et de la pêche maritime,

- l’agrément personnel du bailleur était contenu dans le contrat de bail du 14 juin 1989, la seule obligation incombant au preneur était de signifier l’apport conformément aux dispositions de l’article 1690 du code civil à l’effet de rendre cet apport opposable au bailleur.

Cela étant, l’apport du droit au bail permise par les dispositions légales constitue une cession autorisée par laquelle le preneur apporteur perd l’ensemble de ses droits au profit de la société à laquelle le droit au bail est apporté.

L’agrément personnel du bailleur imposé par l’article L 411-38 constitue une condition impérative à la validité de l’apport de sorte qu’une autorisation générale donnée par anticipation sans aucune identification de son bénéficiaire, comme en l’espèce, est de nature à constituer une violation d’une disposition d’ordre public.

En l’espèce, la clause manuscrite rajoutée au bas de l’acte du 14 juin 1989 selon laquelle le bailleur donne «'d’ores et déjà son accord pour l’apport par le preneur de son droit à une société'» est rédigée des termes généraux qui ne permettent notamment pas d’identifier le bénéficiaire éventuel de l’apport et ne peut constituer un «'agrément personnel'» du bailleur tel qu’imposé par les dispositions légales impératives.

Il est indifférent que cette clause illicite ait été insérée par un mandataire muni d’un pouvoir régulier.

La clause litigieuse doit dès lors être déclarée comme réputée non écrite.

Le preneur ne pouvait avant de faire apport de son droit au bail à la SCEA Le Buisson constituée le 7 janvier 2019, se dispenser de solliciter l’agrément personnel de la bailleresse tant sur le principe de cet apport que sur l’identité de son bénéficiaire.

Il le pouvait d’autant moins que, par acte du 27 juin 2019, la bailleresse lui avait fait délivrer congé pour le 31 décembre 2020, au motif qu’il avait atteint l’âge de la retraite, l’article L 411-38 disposant que l’apport doit être fait sans préjudice du droit de reprise du bailleur.

L’apport fait par M. D de son droit au bail à la SCEA Le Buisson doit par conséquent être annulé par confirmation du jugement entrepris.

Sur le congé donné le 27 juin 2019.

Aux termes de l’article L 411-64 du code rural et de la pêche maritime':

«'Le droit de reprise tel qu’il est prévu aux articles L. 411-58 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 ne peut être exercé au profit d’une personne ayant atteint, à la date prévue pour la reprise, l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s’il s’agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise, de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application de l’article L. 732-39. Si la superficie de l’exploitation ou des exploitations mises en valeur par le preneur est supérieure à cette limite, le bailleur peut, par dérogation aux articles L. 411-5 et L. 411-46 :

-soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles ;

-soit limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge.

Le preneur peut demander au bailleur le report de plein droit de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein.

Dans les cas mentionnés aux deuxième et troisième alinéas, le bailleur doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d’y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l’avance.

Les dispositions du présent article sont applicables que le propriétaire entende aliéner ou donner à bail à un preneur dont l’âge est inférieur à l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles ou exploiter en faire-valoir direct. Dans ce dernier cas, sauf s’il s’agit pour le bailleur de constituer une exploitation dans les conditions prévues au premier alinéa du présent article, il ne doit pas avoir atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles.

Le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l’exploitation ou à l’un de ses descendants ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l’article L. 411-35. Le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail.

A peine de nullité, le congé donné en vertu du présent article doit reproduire les termes de l’alinéa précédent.'»

En l’espèce, il résulte des développements précédents aux termes desquels l’apport du droit au bail réalisé M. E a été invalidé, que celui-ci avait seul la qualité de preneur.

Par acte du 27 juin 2019, M^me F X a fait délivrer congé à M. E pour le 31 décembre 2020, au motif que le preneur, âgé de 76 ans, a atteint l’âge de la retraite.

Il n’est pas contesté que ce congé a été délivré dans les formes et délais prescrits par les dispositions précitées.

Il y a lieu en conséquence de valider le congé.

Par conséquent et sans qu’il soit besoin de statuer sur la résiliation du bail, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la libération des lieux loués sous astreinte et en tant que de besoin l’expulsion du preneur.

Sur la demande d’indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile': à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, M^me X sollicite en cause d’appel la condamnation de M. E à lui payer une indemnité d’occupation d’éviction de 200 € par an et par hectare à compter du 1er janvier 2021.

Cette prétention qui tend à la réparation de l’occupation indue réalisée par le preneur depuis la prise d’effet du congé constitue une conséquence de la demande d’expulsion à laquelle il a été fait droit et est dès lors recevable.

Sur le fond la cour considère qu’il doit être fait droit à cette demande dans son principe dans la mesure où M. E poursuit son occupation indue, mais fixe le montant de l’indemnité due à une somme égale au montant des derniers loyer et charges du bail résilié.
Sur les demandes accessoires.

M. E qui succombe sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’à verser à M^me X la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a statué sur la résiliation du bail,•

Statuant à nouveau sur le point réformé et y ajoutant,•

• Valide le congé délivré par M^me X à M. E le 27 juin 2019 avec effet au 31 décembre 2020,

Dit que M. E est occupant sans droit ni titre depuis cette date,•

Déclare recevable la demande de M^me X tendant au paiement d’une indemnité d’éviction,•

• Condamne M. E à payer à M^me X une indemnité d’occupation annuelle égale au montant des derniers loyers et charges du bail résilié, outre indexation applicable, et ce à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’à libération complète des lieux,

• Condamne M. E aux dépens ainsi qu’ à payer à M^me X une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame CAUTRES, Présidente, et par Madame LAUBIE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,