BR/LC

Numéro 24/03343

COUR D’APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 05/11/2024

Dossier : N° RG 23/01134

N° Portalis DBVV-V-B7H-IQDU

Nature affaire :

Demande d’un copropriétaire tendant à la cessation et/ou à la sanction d’une atteinte à la propriété ou à la jouissance d’un lot

Affaire :

[E] [H]

C/

S.A.R.L. CABINET [L]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 05 Novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Mai 2024, devant :

Madame REHM, magistrate honoraire chargée du rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile

assistée de Madame HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Madame REHM, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame FAURE, Présidente

Madame de BLANCHARD, Conseillère

Madame REHM, Magistrate honoraire

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [E] [H]

né le 17 Avril 1951 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté et assisté de Maître Arnaud SABIN de la SELARL PYRENEES AVOCATS, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

S.A.R.L. CABINET [L], représentée par ses représentants légaux en exercice domiciliés ès qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée de Maître Henri MOURA, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 24 JANVIER 2023

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PAU

RG numéro : 21/00601

EXPOSE DU LITIGE

La Résidence PASTEUR, sise [Adresse 1] à [Localité 4] (64) est soumise au régime de la copropriété dont le syndic a été, jusqu’au 16 décembre 2020, la SARLU CABINET [L], représentée par Madame [P] [L].

A la suite de la démission de la SARLU CABINET [L] en raison du départ à la retraite de Madame [P] [L], l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2020 a désigné pour la remplacer, la SARL AIG représentée par Monsieur [X] [I].

Monsieur [E] [H] est propriétaire au sein de cette résidence du lot n°4 correspondant à une cave située au sous-sol et du lot n°7 correspondant à un local commercial à usage de restaurant, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Au mois de novembre 2006, ces locaux ont été loués par Monsieur [E] [H] à l’association CAFEJ 64 dont le président était Monsieur [N] [D], qui y a servi des repas à des personnes sans domicile fixe sous le nom de « La Soupe de Nuit ».

A la suite de l’inquiétude manifestée par les copropriétaires du fait de cette activité, un contrôle a été effectué le 10 janvier 2007 par la Commission de Sécurité et d’Accessibilité de la ville de [Localité 4] qui a constaté plusieurs non-conformités.

Suivant contrat de bail en date du 17 octobre 2011, Monsieur [E] [H] a loué ce local à Madame [C] [U] qui y exploitait un restaurant sous l’enseigne « L’Abidjanaise », moyennant un loyer de 400,00 euros par mois avec indexation.

Suivant ordonnance en date du 21 novembre 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Pau a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de Madame [C] [U] et condamné cette dernière à payer à Monsieur [E] [H] la somme de 6 205,15 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 31 octobre 2018.

Madame [C] [U] a libéré les lieux au mois de décembre 2018.

Préalablement à cette procédure, par courrier en date du 29 décembre 2016, la SARLU CABINET [L] a informé Monsieur [E] [H] de l’affaissement du sol du rez-de-chaussée de l’immeuble, localisé dans la première partie du hall d’entrée, en lui précisant qu’un étaiement au niveau des caves devait être réalisé rapidement à partir de sa cave.

Ce même jour du 29 décembre 2016, le syndic a chargé l’entreprise ACRO-TERRE de procéder à un étaiement et à la sécurisation du hall d’entrée.

Par courrier en date du 30 mai 2017, le syndic a chargé Monsieur [S] [T], ingénieur conseil, d’établir un devis en vue de la réalisation des travaux nécessaires suite à l’effondrement du sol du hall d’entrée.

Le 16 janvier 2018 Monsieur [S] [T] a remis au syndic une étude de structure en vue de la consolidation de l’entrée.

Le syndic a ensuite sollicité auprès de trois architectes, l’établissement de devis concernant les travaux de confortement du sol du rez-de-chaussée de l’immeuble.

Se plaignant qu’aucuns travaux n’avait été réalisés par le syndic après l’expertise préconisant les remèdes à apporter à la situation et que l’affaissement s’était étendu à son lot et ayant appris que la SARLU CABINET LENFANT-LAFFITE n’avait plus d’activité, ayant cédé son fonds d’agence immobilière, et qu’elle avait par ailleurs fait l’objet d’un plan de redressement dont le commissaire à l’exécution du plan était la SELAS EGIDE, chargée de recevoir les oppositions, par requête en date du 15 février 2021, Monsieur [E] [H] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pau aux fins d’être autorisé à procéder par voie de saisie conservatoire de créances entre les mains de la SELAS EGIDE, toutes sommes qu’elle pourrait détenir pour le compte de la SARLU CABINET [L] pour sûreté, garantie et conservation de sa créance à hauteur de 12 000,00 euros en principal, intérêts et frais.

Par ordonnance en date du 18 février 2021, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Pau a fait droit à cette demande.

Par exploit du 08 avril 2021, Monsieur [E] [H] a fait assigner la SARLU CABINET [L] devant le tribunal judiciaire de Pau devant lequel il a sollicité, aux termes de ses dernières conclusions de :

A titre liminaire :

— écarter des débats le rapport de la commission de sécurité du 14 février 2007 comme ne lui étant pas communiqué contradictoirement,

Sur le fond :

— déclarer le CABINET [L] responsable du préjudice subi,

— condamner le CABINET [L] à lui payer :

* la somme de 16 000,00 euros au titre du préjudice de perte de chance de relouer le local affecté par l’affaissement du plancher, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,

* la somme de 1 007,58 euros au titre du préjudice financier qu’il a subi au titre des dépenses complémentaires qui ont dû être exposées du fait de la négligence du syndic,

— débouter le CABINET [L] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la CABINET [L], outre aux entiers dépens, à lui verser la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 24 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Pau a :

— déclaré la demande visant à écarter des débats le rapport de la commission de sécurité du 14 février 2007 sans objet,

— débouté Monsieur [H] de ses demandes,

— condamné Monsieur [H] à verser au CABINET [L] la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [H] aux dépens.

Les motifs du tribunal sont les suivants

Sur la responsabilité de la SARLU CABINET [L]

Après avoir relaté l’historique chronologique de l’affaire, le premier juge a considéré que les travaux ne pouvaient être utilement réalisés qu’après l’étude de structure de l’ingénieur conseil [T] du 16 janvier 2018, que le retard dans la réalisation des travaux n’était pas imputable au syndic qui justifiait de ses diligences, mais s’expliquait par la défection des intervenants malgré les relances restées vaines et par la pandémie due à la COVID 19 qui avait impacté le recours aux entreprises au cours de l’année 2020 ainsi que par le manque de diligence de Monsieur [E] [H].

Par ailleurs, le premier juge a considéré qu’en l’absence de production d’un constat d’huissier constatant l’état du local ni de documents justifiant de ses diligences pour tenter de relouer le local, Monsieur [E] [H] ne démontrait pas que le défaut de location de son local à compter du 1er janvier 2019 était dû au retard pris dans la réalisation des travaux.

Le tribunal a donc jugé que la reponsabilité de la SARLU CABINET [L] n’était pas démontrée.

Sur la communication du rapport de la commission de sécurité du 14 février 2017

Le tribunal constatant qu’il avait pu statuer sans avoir à examiner ce rapport, a jugé que la demande était sans objet, tout en indiquant que ce document figurait dans le bordereau de communication de pièces du 31 octobre 2022.

Par déclaration du 21 avril 2023, Monsieur [E] [H] a interjeté appel de cette décision, la critiquant en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 05 avril 2024 par le RPVA, Monsieur [E] [H], appelant, demande à la cour, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

— infirmer en l’ensemble de ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pau en date du 24 janvier 2023,

Statuant à nouveau :

— dire et juger que le CABINET [L] a commis une faute dans le cadre de son mandat de syndic de la copropriété [Adresse 1],

— dire et juger qu’en raison de cette faute, le CABINET [L] engage sa responsabilité à l’égard de Monsieur [H], copropriétaire,

En conséquence :

— condamner la société CABINET LENFANT-LAFFITE à payer à Monsieur [E] [H] la somme de 16 000,00 euros au titre du préjudice de perte de chance de relouer le local affecté par l’affaissement du plancher, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir,

— condamner la société CABINET LENFANT-LAFFITE à payer à Monsieur [E] [H] la somme de 1 007,58 euros au titre du préjudice financier subi par ce dernier suite aux dépenses complémentaires qui ont dû être exposées du fait de la négligence du syndic,

— débouter la société CABINET LENFANT-LAFFITE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner la société CABINET LENFANT-LAFFITE au paiement de la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société CABINET LENFANT-LAFFITE aux entiers dépens en ce compris les dépens de première instance.

Au soutien de son appel, Monsieur [E] [H] fait valoir que :

— la SARLU CABINET [L] a commis une faute en ne mettant pas tout en oeuvre dans des délais raisonnables pour procéder aux réparations imposées quatre ans après la constatation du sinistre, faisant ainsi preuve de négligence;

— ainsi, il a fallu attendre plus d’un an pour qu’un premier diagnostic de structure soit réalisé et le syndic a attendu systématiquement plusieurs mois pour relancer les entreprises malgré la situation d’urgence ;

— aucune pièce ne vient démontrer que le retard serait due à la pandémie de la COVID 19 ;

— du fait du défaut de réalisation des travaux, le local est inutilisable et il a ainsi subi une perte de chance de pouvoir le louer du 1er janvier 2019 au mois de juillet 2023, ce qui représente 54 mois, soit, sur la base d’un loyer mensuel de 400,00 euros, une somme de 21 600,00 euros ;

— l’absence de diligences du syndic a eu pour conséquences de rendre nécessaires un nouveau diagnostic et de nouvelles démarches pour un montant de 1 430,00 euros au titre du nouveau devis de l’architecte [A] et de 3 901,15 euros au titre du devis PARDO, ce qui représente une charge de 1 007,58 euros pour Monsieur [E] [H] qui détient 189/1000 ème de la copropriété ;

— contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, la production d’un constat d’huissier n’est pas nécessaire pour établir que le local ne peut pas être loué en l’état, puisque du fait de l’affaissement affectant les parties communes, Monsieur [E] [H] n’est pas en mesure de respecter l’obligation de délivrance conforme mise à sa charge par l’article 1719 du code civil.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 octobre 2023 par le RPVA, la SARLU CABINET [L], intimée, demande à la cour de :

— débouter Monsieur [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— dire et juger non fondé l’appel formé par Monsieur [H] à l’encontre du jugement du 24 janvier 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Pau,

Par conséquent,

— confirmer ce jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner Monsieur [H] au paiement d’une somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens exposés devant la cour d’appel.

La SARLU CABINET [L] fait valoir pour sa part :

A titre principal :

— que le syndic n’est tenu qu’à une obligation de moyen et non de résultat ;

— qu’il a effectué toutes les diligences nécessaires au regard des contraintes des différents intervenants dans le dossier du sinistre et de la crise sanitaire à compter du mois de mars 2020 et qu’il a été tributaire de la réactivité des artisans et de leur disponibilité ;

— que contrairement à ce qu’affirme Monsieur [E] [H], la crise sanitaire a duré quasiment deux mois, du 17 mars 2020 au 11 mai 2020 ;

— que Monsieur [E] [H] n’est pas irréprochable et a contribué aux retards qu’il reproche au syndic ;

— que les travaux litigieux n’ont jamais été considérés comme étant urgents aux assemblées générales auxquelles ils ont été évoqués ;

— que contrairement à ce que soutient Monsieur [E] [H], ces travaux ne concernaient pas seulement le sol du hall d’entrée mais également les points de soutien de l’ensemble du plancher du restaurant ;

— que le syndicat des copropriétaires ne peut plus remettre en cause les éléments de la gestion du syndic couverts par le quitus, lequel lui a été régulièrement donné par les assemblées générales ;

A titre subsidiaire :

— que Monsieur [E] [H] ne rapporte la preuve ni de son préjudice ni d’un lien de causalité entre une éventuelle faute du syndic et ce préjudice ;

— qu’également il ne produit aucun document justifiant que ses locaux seraient à ce jour vacants comme il le prétend ;

— que dans son rapport, la commission de sécurité avait relevé le caractère particulièrement vétuste du local de Monsieur [E] [H] en préconisant des travaux de remise en état et de confirmité dont la preuve n’est pas rapportée qu’il les aurait effectués ;

— qu’en toute hypothèse, sa réclamation au titre des loyers s’analyse comme une simple perte de chance qui ne pourrait être au maximum que d’un tiers de la valeur locative réelle ;

— qu’enfin, sa demande ne peut porter que sur la période allant du 1er janvier 2019 au 20 décembre 2020, date de la fin du mandat de la SARLU CABINELT [L].

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2024.

MOTIFS

1°) Sur la responsabilité de la SARLU CABINET [L]

Monsieur [E] [H] recherche la responsabilité de la SARLU CABINET [L] en sa qualité de syndic de la copropriété [Adresse 6], en lui reprochant d’avoir été négligent dans la gestion des travaux à réaliser à la suite de l’affaissement du sol du hall de l’entrée de l’immeuble, ce qui a eu pour conséquence d’étendre les désordres au lot dont il est propriétaire et d’empêcher toute location de son local commercial à compter du 1er janvier 2019, situation qui perdure aujourd’hui.

La responsabilité particulière du syndic peut être engagée par un copropriétaire sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil, dès lors qu’il apporte la preuve d’un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic dans l’exercice de son mandat.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Pour engager la responsabilité délictuelle d’une personne, fût elle morale, il faut faire la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat sont en principe prises en assemblée générale des copropriétaires et que leur exécution est confiée au syndic.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

D’après l’article 37 du décret du 17 mars 1967, lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Contrairement à ce que soutient la SARLU CABINET [L], la délivrance du quitus de la gestion du syndic par les assemblées générales, si elle entraîne l’exonération de toute responsabilité envers le syndicat, ne concerne pas les rapports entre le syndic et chaque copropriétaire, considéré individuellement. Il s’ensuit qu’elle n’atténue pas une éventuelle responsabilité du syndic fondée sur la notion de faute délictuelle ou quasi délictuelle des articles 1240 et 1241 du code civil.

Enfin, selon les dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, alors que selon l’article 2 sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

L’article 3 indique que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminée; les locaux des services communs ; les passages et corridors.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le plancher du hall d’entrée et du local de Monsieur [E] [H] constituent des parties communes.

Il résulte des pièces versées aux débats que ce n’est qu’à la fin du mois de décembre 2016 que le syndic a été informé de l’affaissement du sol du rez-de-chaussée de l’immeuble dans la première partie du hall d’entrée et qu’en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 vu l’urgence, il a immédiatement fait le nécessaire en mandatant l’entreprise ACRO TERRE dès le 29 décembre 2016 pour procéder à un étaiement aux fins de sécurisation du plancher du hall d’entrée, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par Monsieur [E] [H].

A ce stade, le syndic a ainsi fait procéder aux travaux urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et aucune faute ne peut lui être reprochée.

Ces travaux urgents une fois réalisés, le syndic, qui, à ce stade, ignorait encore que le sol du local de Monsieur [E] [H] était susceptible d’être affecté par cet affaissement, n’est pas resté inactif puisqu’il est établi qu’il a entrepris de faire les démarches préalables indispensables à la mise en oeuvre des travaux de consolidation du plancher, lesquels travaux ne présentaient pas le caractère d’urgence requis pour être réalisés sans autorisation de l’assemblée générale, les mesures conservatoires urgentes ayant été prises et aucun copropriétaire, et notamment Monsieur [E] [H] n’ayant jamais alerté le syndic sur l’existence de nouveaux désordres et la nécessité de prendre d’autres mesures urgentes.

La prochaine assemblée générale devant avoir lieu au mois de juillet 2017, dès les 30 et 31 mai 2017, la SARLU CABINET [L] a pris contact avec l’entreprise [K] INGENIERI et avec Monsieur [S] [T], ingénieur conseil, pour qu’ils procédent à une étude de la consolidation du hall d’entrée.

Les devis sont intervenus rapidement puisqu’ils ont pu être soumis par le syndic à l’assemblée générale du 07 juillet 2017 dans le cadre d’une résolution n°11 intitulée « Vote pour missionner un bureau d’études pour la consolidation du hall d’entrée » suite aux devis établis par les bureaux d’études [K] et [T], ce dernier recueillant l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, précision faite que l’entreprise [K] s’était retirée.

Alors qu’il ne conteste pas avoir reçu la convocation à l’assemblée générale du 07 juillet 2017 dans laquelle il était précisé dans l’ordre du jour que l’assemblée allait délibérer sur la nécessité de missionner un bureau d’études pour la consolidation du hall d’entrée, ce n’est que le 23 juillet 2017, soit postérieurement à cette assemblée générale, que Monsieur [E] [H] qui n’était ni présent, ni représenté à cette assemblée générale, a fait savoir au syndic que le sol de son local s’était également effondré à la suite du pourrissement des chevrons; dans ce courrier Monsieur [E] [H] indiquait qu’il allait contester cette assemblée générale, précisait qu’il avait engagé une entreprise pour réaliser un soutènement pour un coût de 256,00 euros et demandait au syndic d’agir rapidement.

Ce n’est donc qu’à partir de la réception du courrier en date du 23 juillet 2017 que le syndic a été alerté par Monsieur [E] [H] de l’affaissement du plancher de son local.

Selon l’article 10 du décret 17 mars 1967, à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Non seulement Monsieur [E] [H] n’a jamais demandé de voir inscrire à l’ordre du jour l’extension de la consolidation du plancher du hall d’entrée au plancher de son restaurant, ni avant ni après l’assemblée générale du 07 juillet 2017, mais contrairement à ces affirmations, il n’a pas exercé de recours à l’encontre de cette assemblée générale du 07 juillet 2017 ; par ailleurs, il a affirmé qu’il se chargeait lui-même de procéder aux travaux d’étaiement du plancher.

Dès le 18 juillet 2017, la SARLU CABINET LENFANT-LAFFITE a chargé Monsieur [S] [T] de réaliser une étude de confortement ou de renforcement du plancher bas de l’entrée et des locaux avoisinants.

Il était prévu dans le devis établi le 26 juin 2017 par Monsieur [S] [T] que cette étude devait être réalisée en deux étapes :

— une visite des lieux en compagnie d’un employé d’une entreprise équipée pour dégager des habillages et faire des sondages afin d’appréhender correctement l’état des structures, entreprise choisie par la copropriété ;

— la rédaction de l’étude en fonction de l’état des éléments rencontrés.

A ce stade, le syndic a donc fait également diligence puisqu’après avoir relancé à deux reprises Monsieur [S] [T] par courrier en date du 06 septembre 2017 et par courrier en date du 15 novembre 2017 sur la suite donnée à l’ordre de service qu’il lui avait adressé le 18 juillet 2017, Monsieur [S] [T] est intervenu le 22 novembre 2017, après ordre de service donné le 20 novembre 2017 par le syndic à la société ARAGNOUET pour procéder, en présence de Monsieur [T], expert, au sondage au niveau du sol de l’entrée de l’immeuble suite à son affaissement.

Il ne saurait être contesté qu’aucuns travaux définitifs ne pouvaient être entrepris tant que Monsieur [S] [T] n’avait pas déposé son rapport d’étude.

L’étude de structure relative à la consolidation de l’entrée de la Résidence PASTEUR a été déposée par Monsieur [S] [T] le 16 janvier 2018.

Il résulte de cette étude que les constatations de Monsieur [S] [T] ont porté à la fois sur la zone située sous l’entrée et sur la zone située sous le restaurant, l’expert indiquant que :

— la zone sous entrée s’était partiellement effondrée et avait été étayée en provisoire;

— la zone sous restaurant était constituée par le même solivage que les parties courantes mais les solives étaient en partie pourries à la suite du mauvais état d’une conduite d’évacuation et que, de plus, le niveau du rez-de-chaussée avait été rehaussé de 5 cm pour poser un carrelage.

Il en résulte que contrairement à ce que soutient Monsieur [E] [H], d’une part, la zone située sous le restaurant ne s’était pas effondrée au moment du passage de Monsieur [S] [T] et d’autre part, qu’elle a bien été prise en compte par le syndic et par l’expert [T].

De fait, alors que pour la zone sous entrée, l’expert [T] préconise des travaux importants comportant notamment la mise en place de plusieurs IPN et de poteaux, la réalisation de deux semelles en béton et d’empochements dans la maçonnerie en pierre, en revanche, s’agissant de la zone située sous le restaurant, il ne préconise que l’ajout de 5 solives intermédiaires scellées dans le mur et reposant sur la poutre en bois.

De plus, il résulte des ordres de service qui ont été donnés par le syndic après le dépôt de l’étude réalisée par Monsieur [S] [T], que la SARLU CABINET LENFANT-LAFFITE a bien pris en compte l’état du plancher du local de Monsieur [E] [H] puisque ces ordres de service ont concerné désormais non plus seulement le sol du hall d’entrée mais le plancher bas du rez-de-chaussée.

Le syndic n’est pas non plus resté inactif après le dépôt le 16 janvier 2018 de l’étude de Monsieur [S] [T] ; il a en effet rapidement recherché un architecte pour assurer le suivi des travaux, puisqu’il a été en mesure, dés l’assemblée générale du 09 mai 2018, de soumettre au vote des copropriétaires, une résolution n°6 intitulée "vote pour travaux de confortement du sol du rez-de-chaussée et plafond sous-sol- Etude de Monsieur [F], Cabinet BMTB, Architecte" concernant l’étude établissant le cahier des charges établie par Monsieur [F] relatifs aux travaux de confortement du rez-de-chaussée pour une enveloppe de 1 500,00 euros avec en prévision, la tenue d’une assemblée générale extraordinaire pour présentation des devis de confortement, décision qui a été acceptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, précision faite que Monsieur [E] [H] n’était ni présent ni représenté à cette assemblée générale.

Il s’avère qu’après avoir été relancé par mail le 03 janvier 2019 puis par courrier le 23 janvier 2019 le cabinet BMTB s’est finalement désisté, ce dont la SARLU CABINET [L] ne peut être tenue pour responsable.

Dès le 11 mars 2019, la SARLU CABINET [L] a sollicité ONA ARCHITECTE, architecte à [Localité 4] (64) et Madame [J] [A], architecte à [Localité 5] (64) pour établir un cahier des charges concernant les travaux de confortement du sol du rez-de-chaussée.

Le 02 août 2019 Madame [J] [A] a établi une proposition de devis d’un montant de 1 430,00 euros, devis qui a été soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 19 septembre 2019 qui a adopté à l’unanimité des présents et représentés la résolution n°6 intitulée "Vote pour l’affaissement du plancher bas du rez-de-chaussée : proposition d’honoraires de Madame [A], architecte", précision faite que Monsieur [E] [H] qui été présent à cette assemblée générale a voté en faveur de cette résolution.

Le devis de Madame [J] [A] a été accepté par le syndic dès le 30 septembre 2019.

Il résulte des mails échangés par le syndic avec Madame [J] [A] que dès le 02 octobre 2019 le syndic l’a interrogée pour savoir si elle avait trouvé une entreprise pouvant déposer le plafond du sous-sol, ce à quoi elle a répondu le 03 octobre 2019 qu’elle avait rendez-vous avec l’entreprise PARDO le jeudi 10 octobre 2019 à 11 heures.

Le 21 octobre 2021, la SAS PARDO & FILS a établi un devis d’un montant de 3 901,15 euros TTC concernant les travaux préalables au confortement du plancher bas du rez-de-chaussée concernant la dépose totale du plâtre sur lattis et divers encombrants pour la visibilié de la structure.

Le 25 octobre 2019 Madame [J] [A] a transmis par mail à la SARLU CABINET-[L] ce devis établi par la SAS PARDO & FILS pour le nettoyage, la démolition des plafonds, et les étaiements du plancher haut des caves de l’immeuble litigieux, en indiquant que le prix lui paraissait correct.

Par courrier en date du 08 novembre 2019, le syndic a transmis à tous les copropriétaires et donc à Monsieur [E] [H], le devis établi par l’entreprise PARDO dans un courrier ainsi libéllé « Dans le cadre des travaux de confortement du plancher du rez-de-chaussée, nous vous prions de trouver, sous ce pli, le devis de l’entreprise PARDO de dépose totale du plâtre sur lattis et divers encombrants pour obtenir une meilleure visibilité de la structure. Dans l’attente de votre accord ».

Persuadé à la lecture de ce courrier, que le syndic entendait mettre à sa seule charge le coût des travaux, Monsieur [E] [H] a pris contact avec son conseil qui a adressé à la SARLU CABINET [L] un courrier en date du 10 janvier 2020, reçu le 15 janvier 2020, rappelant que le gros-oeuvre des planchers constituaient des parties communes et demandant que ces travaux soient mis à la charge de la copropriété avec confirmation qu’ils concerneraient l’intégralité du plancher en ce compris le lot de Monsieur [E] [H].

Il sera noté qu’à aucun moment dans ce courrier, il n’est fait état d’un quelconque reproche au syndic sur ses diligences, pas plus que sur une urgence particulière à faire procéder aux travaux litigieux concernant plus particulièrement le lot de Monsieur [E] [H], ni sur une quelconque perte de loyers par Monsieur [E] [H] imputable au syndic.

Ce n’est que le 10 janvier 2020 que le syndic a été avisé par l’architecte de la gravité de la situation puisque ce n’est qu’à cette date que :

— Madame [J] [A] a rendu compte au syndic du résultat de ses visites en indiquant que « Lors de ma visite, j’ai constaté que le plancher bas en bois du rez-de-chaussée de l’immeuble était en mauvais état » et que la dégradation était très avancée du côté de l’entrée et du restaurant, le plancher s’étant affaissé de façon significative, et qu’au vu de l’état général du plancher, il n’était pas envisageable de ne traiter que la partie entrée/restaurant, la réfection du plancher devant être envisagée dans sa globalité ;

— Madame [J] [A] a indiqué au syndic qu’il était nécessaire "dans un premier temps de déposer la totalité des habillages en sous-face du plancher (faux-plafond, isolation…) afin de mettre à jour la totaltié de la structure bois du plancher. Le plancher sera ainsi complètement visible et des solutions de reprise pourront être étudées sérieusement ; lors de ces opérations de dépose, il sera nécessaire de procéder à l’étayage du plancher".

Après avoir, par courrier en date du 15 janvier 2020 adressé la copie de ce courrier de Madame [J] [A] à Monsieur [E] [H] en insistant sur l’importance de ses préconisations relatives à la dépose de l’ensemble des habillages en sous-face, la SARLU CABINET LENFANT-LAFFITE a répondu au conseil de Monsieur [E] [H], par courrier en date du 31 janvier 2020 en confirmant que les frais inhérents à ces travaux exploratoires et préparatoires à l’établissement du devis de confortement du plancher bas sur toute la surface du hall d’entrée et du lot 7 dans le règlement de copropriété de Monsieur [H], seraient bien évidemment répartis sur l’ensemble des tantièmes de charges générales.

N’ayant eu aucune réponse à cette missive, la SARLU CABINET [L] a par courrier en date du 19 février 2020 relancé le conseil de Monsieur [E] [H] en lui rappelant l’urgence existant par rapport aux sondages à réaliser concernant l’affaissement du rez-de-chaussée.

Ce n’est que le 23 mars 2020 que le conseil de Monsieur [E] [H] a répondu à ce courrier en indiquant que ce dernier confirmait son accord; il est à noté que dans ce courrier, il n’est pas non plus fait état du manque de diligences du syndic, ni de l’urgence des travaux à réaliser plus particulièrement concernant le lot de Monsieur [E] [H] et de la responsabilité du syndic dans la perte de loyers qu’ il aurait subie.

Il s’avère que le 17 mars 2020 a débuté le confinement lié à la pandémie de COVID 19, lequel a duré jusqu’au 11 mai 2020, puis du 30 octobre 2020 au 15 décembre 2020 et enfin du 03 avril 2021 au 03 mai 2021, situation qui a perturbé considérablement l’activité des artisans du bâtiment, ce qui n’est nullement imputable à la SARLU CABINET [L].

Dès le 03 juin 2020, soit après le premier confinement, le syndic a émis un ordre de service à l’attention de la SAS PARDO & FILS aux fins de procéder aux travaux du confortement du plancher bas du rez-de-chaussée selon son devis mais l’intervention de cette entreprise a été retardée par les deux autres confinements.

Il est constant que suite à sa démission, il a été mis fin au mandat en qualité de syndic de la copropriété de la SARLU CABINET [L] en raison du départ à la retraite de Madame [P] [L], l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2020 ayant désigné, pour la remplacer, la SARL AIG.

Il résulte d’un courrier adressé le 25 janvier 2021 par la SARL AIG à Monsieur [E] [H], qu’à cette date, la SAS PARDO & FILS n’était toujours pas intervenue puisque le syndic indique se rapprocher de Madame [A] pour relancer cette entreprise.

En l’absence d’indication par les parties et de documents justifiant de la situation actuelle concernant les travaux litigieux, la cour ignore si ces travaux sont en cours ou s’ils ont été réalisés.

Il est en tout cas constant que depuis le 16 décembre 2016, Monsieur [E] [H] n’a jamais mis en demeure la SARLU CABINET [L] de faire procéder à des travaux urgents concernant tout particulièrement son lot, son courrier du 23 juillet 2017 se contentant d’attirer l’attention du syndic sur le fait que son local était également concerné et qu’il devait être pris en considération pour les travaux à entreprendre et les courriers de son conseil ne concernant que l’obligation pour la copropriété de prendre en charge les travaux relatifs au local de Monsieur [E] [H] ce qui était le principal souci de ce dernier.

Il résulte de tous ces éléments que la SARLU CABINET LENFANT-LAFFITE n’a fait preuve d’aucune faute ni d’aucune négligence dans la gestion du sinistre résultant de l’affaissement du plancher du rez-de-chaussée de la Résidence PASTEUR et que sa responsabilité délictuelle en sa qualité de syndic à titre personnel ne peut être engagée à l’égard de Monsieur [E] [H].

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions, en ce compris les dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance.

2°) Sur les demandes accessoires en cause d’appel

Monsieur [E] [H] sera condamné à payer à la SARLU CABINET LENFANT-LAFFITE la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de cette demande.

Il sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à payer à la SARLU CABINET LENFANT-LAFFITE la somme de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [E] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [E] [H] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me FAURE, Présidente, et par M^me HAUGUEL, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Sylvie HAUGUEL Caroline FAURE