LB/CS

Numéro 25/2269

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 28 juillet 2025

Dossier : N° RG 23/03270 – N° Portalis DBVV-V-B7H-IWXL

Nature affaire :

Autres demandes relatives à un bail d’habitation ou à un bail professionnel

Affaire :

[D] [P]

C/

[L] [U]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 24 Mars 2025, devant :

Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffier présent à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [D] [P]

né le 30 Mars 1955 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e François PIAULT, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame [L] [U]

née le 16 Juin 1954 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Corinne RAYNAL-VIOLANTE de la SCP VA AVOCATS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 07 NOVEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 novembre 2016 prenant effet le 8 décembre 2016, Madame [L] [U] a signé avec M. [G] [P] un contrat de bail en vertu duquel elle lui donnait à bail une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 2].

Par acte d’huissier du 23 mai 2019, la bailleresse a fait délivrer à M. [G] [P] un congé pour vendre à effet au 7 décembre 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 novembre 2019 le notaire chargé de la vente a notifié au locataire de nouvelles conditions de vente.

M. [G] [P] n’a pas exercé son droit de préemption.

Par ordonnance de référé du 5 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Bayonne a constaté que M. [P] était déchu de tout titre d’occupation depuis le 8 décembre 2019 et a ordonné son expulsion.

Par arrêt du 20 mai 2021, la cour d’appel de Pau a infirmé cette ordonnance et dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes des parties.

Par acte du 10 juin 2021, Mme [U] a fait assigner M. [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond en validité du congé et expulsion.

Par jugement du 20 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne a notamment débouté M. [G] [P] de ses demandes, a constaté la validité du congé du 23 mai 2019, dit que M. [G] [P] était occupant sans droit ni titre depuis le 26 décembre 2019, ordonné son expulsion des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef, et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la vidange effective des lieux soit la somme de 1.100 euros par mois.

M. [G] [P] a relevé appel de cette décision.

Par ordonnance du 15 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l’intervention volontaire de [D] [P], rejeté la demande de sursis à statuer, ordonner la radiation du rôle de la cour d’appel de l’affaire N°22/02796.

Entre temps, par acte du 18 janvier 2021, M. [G] [P] a attrait Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection de Bayonne statuant en référé aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire sur les désordres affectant le logement loué sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, et de la voir condamner au paiement d’une provision à valoir sur son préjudice de jouissance.

Par ordonnance de référé du 11 avril 2022, le juge des contentieux de la protection a débouté M. [P] de ses demandes.

Par arrêt du 13 février 2023, la cour d’appel de Pau a notamment déclaré recevable l’intervention volontaire de M. [D] [P], déclaré irrecevables la demande d’expertise et la demande de dommages et intérêts formée par M. [D] [P], confirmé l’ordonnance entreprise à l’exception de sa disposition relative aux frais irrépétibles, débouté Mme [U] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en première instance, condamné M. [G] [P] aux dépens d’appel.

En parallèle de ces procédures, par acte d’huissier du 20 septembre 2022, M. [D] [P], frère de M. [G] [P], revendiquant la qualité de cotitulaire du bail en vertu d’un bail verbal, a fait délivrer une assignation à Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir notamment ordonner à Mme [U] de lui délivrer les quittances de loyer, de lui délivrer dans les mêmes conditions qu’à son frère un congé pour vendre, d’ordonner la réalisation de travaux de conformité sous astreinte et de condamner la bailleresse à lui payer la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 7 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bayonne a :

— débouté Monsieur [D] [P] de l’ensemble de ses demandes,

— débouté Madame [L] [U] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— condamné Monsieur [D] [P] à payer à Madame [L] [U] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [D] [P] aux dépens de l’instance,

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire.

Par déclaration en date du 15 décembre 2023, Monsieur [D] [P] a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions d’incident du 13 février 2024, Madame [U] a sollicité du conseiller de la mise en état d’ordonner le retrait du rôle de la cour d’appel de Pau de l’instance enregistrée sous le n° 23/03270.

Par ordonnance en date du 12 juin 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Pau a constaté le désistement de sa demande d’incident de Madame [U].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025.

***

Vu les conclusions notifiées le 13 mars 2024 par M. [D] [P] qui demande à la cour de :

Réformer le jugement entrepris,

Ordonner à Mme [U] de lui délivrer les quittances de loyers afférentes à la location de la maison individuelle sise [Adresse 1] depuis le 8 décembre 2016

Faire injonction à Mme [U] de lui délivrer un congé pour vendre dans les mêmes termes que celui délivré à M. [G] [P] le 23 mai 2019 et selon le nouveau prix de vente notifié au colocataire le 26 novembre 2021

Ordonner à Madame [U] de réaliser les travaux de conformité des installations électriques, chauffage, gaz et sanitaires du logement loué sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir.

Débouter Madame [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Condamner Madame [U] à lui verser la somme de 8 000 euros en réparation des préjudices subis.

Condamner Madame [U] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du cpc

La condamner aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 5 juin 2024 par Mme [U] qui demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Bayonne et de voir débouter M. [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, y ajoutant :

Voir condamner M. [D] [P] à lui payer la somme de 4.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Voir condamner Monsieur [D] [P] aux entiers dépens ;

MOTIFS :

A titre liminaire, il est constaté que le chef de jugement ayant débouté Mme [U] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive n’est pas critiqué en cause d’appel. Ce chef de jugement a donc acquis force de chose jugée.

Sur la qualité de locataire de M. [D] [P]

A l’appui de ses demandes tendant à ce que la bailleresse lui délivre les quittances de loyer et un congé pour vendre, M. [D] [P] invoque l’existence d’un bail verbal conclu entre lui et Madame [U], au visa des articles 1714 et 1715 du code civil. Il considère que la preuve du bail verbal et de son commencement d’exécution est rapportée du fait d’un faisceau d’indices concordants, tout d’abord de sa présence dans le logement, du paiement qu’il a effectué des loyers et des charges ainsi que de sa participation aux frais de réparation et d’équipement du logement, ce qui constitue des faits positifs démontrant un accord de volonté entre les parties pour s’inscrire dans un rapport locatif.

Madame [U] répond qu’elle n’a conclu un contrat de bail qu’avec M. [G] [P] et non avec M. [D] [P] qui n’apporte pas la preuve du bail verbal qu’il invoque. Elle fait valoir que la qualité de locataire d’un contrat de bail, qu’il soit écrit ou verbal, ne se présume pas et doit résulter, pour ce qui relève d’un bail verbal, de l’existence, à défaut de contrat écrit, d’éléments précis et concerts qui font défaut en l’espèce, qu’elle n’a jamais manifesté sa volonté non équivoque de louer à M. [D] [P] ou d’en faire son locataire au terme d’un bail verbal.

*

Selon les articles 1714 et 1715 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

L’occupation du bien est insuffisante pour prouver l’existence d’un bail verbal. Elle doit s’accompagner de fait positif manifestant la volonté commune des parties de conclure un bail.

En l’espèce, l’occupation des lieux objets du bail écrit conclu par [G] [P] par son frère [D] [P] n’est pas contestée. Toutefois aucune pièce produite par M. [D] [P] ne prouve une volonté non équivoque de Mme [U] de lui louer par un bail verbal la maison objet de ce bail écrit. Tout d’abord une telle preuve ne peut se déduire du reçu de Mme [U] du 28 novembre 2016 de la part de [G] [P] au nom de [D] [P] ou de l’acte de caution solidaire du 29 novembre 2016 établi au bénéfice des deux frères, alors que sur le contrat écrit de bail conclu le 29 novembre 2016 seul figure M. [G] [P] comme locataire. Alors que ce reçu et ce cautionnement ne sont pas postérieurs au contrat de bail écrit et que celui-ci est dénué d’ambiguïté sur l’identité du locataire, ces éléments ne tendent pas à démontrer l’existence d’une volonté commune de Mme [U] et de M. [D] [P] de conclure un bail.

Le paiement par M. [D] [P] de loyers, de charges ou de frais d’entretien ou de réparation du logement résultant des pièces qu’il produit, notamment de photocopies de chèques encaissés par Mme [U] en paiement de loyers, ou de factures, ne prouvent pas davantage la volonté de Mme [U] de conclure un bail avec ce dernier, le locataire pouvant toujours faire payer sa dette par autrui.

Les messages « SMS » envoyés par Mme [U] à M. [G] [P] les 6 décembre et 26 novembre 2016 sollicitant la « feuille d’impôt de votre frère » ou la dernière déclaration d’impôt du « cautionneur » n’expriment pas, au regard des termes utilisés, la volonté de la bailleresse de conclure un bail avec M. [D] [P]. Mme [U] s’adresse uniquement à M. [G] [P] en tant que locataire dans ses courriers du 5 juin 2018 et 25 août 2021. Elle ne mentionne comme locataire que M. [G] [P] dans son courriel à [E] [X] du 10 septembre 2019 qui se réfère à son frère comme étant peut être plus présent. L’attestation d’assurance GMF responsabilité locative n’a pas de valeur probante en ce qui concerne la volonté invoquée de la bailleresse de conclure un bail avec l’appelant.

Au regard de ces éléments, la preuve de l’existence d’un bail verbal conclu entre M. [D] [P] et Mme [L] [U] n’est pas rapportée.

N’étant pas locataire des lieux litigieux, les demandes de M. [D] [P] de condamnation de la bailleresse à lui délivrer des quittances de loyers afférentes à la maison située [Adresse 1] à [Localité 2], et un congé pour vendre dans les mêmes termes que celui donné à son frère le 23 mai 2019 sont infondées.

Pour le même motif, M. [D] [P] qui n’est pas locataire et est occupant sans droit ni titre des lieux, est infondé à solliciter l’exécution de travaux de conformité au sein du logement sous astreinte.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes par des motifs pertinents.

Sur la demande de dommages et intérêts pour discrimination

M. [D] [P] sollicite la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice physique et moral subi en lien avec la faute de Mme [U] qui lui aurait refusé la reconnaissance d’un bail au regard de sa qualité d’adulte handicapé ce qui constituerait une discrimination.

Toutefois les pièces qu’il invoque au soutien de sa demande, à savoir les messages « SMS » adressés par Mme [U] à M. [G] [P] les 26 novembre et 6 décembre 2016 sollicitant sa déclaration d’impôt, la réception de l’attestation d’assurance sur laquelle il figure en sus de M. [G] [P] qui apparaît comme sociétaire, ce qui est cohérent avec son occupation des lieux loués par son frère, la connaissance de cette occupation et de son handicap, sont insuffisants pour établir que Mme [U] aurait refusé de lui consentir un bail écrit et/ou oral en raison de ce handicap. Il n’établit pas avoir formulé une demande en ce sens auprès de Mme [U] avant l’action en justice qu’il a introduit qui est très postérieure à la première décision prononçant l’expulsion des lieux loués de son frère et de tout occupant de son chef (ordonnance de référé du 5 décembre 2020), et s’être heurté à un refus.

A défaut d’établir la discrimination alléguée et toute faute de Mme [U] susceptible d’engager sa responsabilité à son égard, M. [D] [P] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera donc également confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [D] [P] aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

M. [D] [P], partie perdante, sera condamné également aux dépens d’appel sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de condamner M. [D] [P] à payer à Mme [L] [U] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, dans la limite de sa saisine, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [D] [P] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [D] [P] à payer à Mme [L] [U] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par M^me SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,