FMD/ND

Numéro 26/300

COUR D’APPEL DE PAU

EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 29/01/2026

Dossier : N° RG 25/00128 – N° Portalis DBVV-V-B7J-JB64

Nature affaire :

Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation

Affaire :

[B] [K]

[J], [R] [K] épouse [I]

[E], [T], [A] [K] épouse [V]

C/

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

E.P.I.C. ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL PAYS BASQUE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 29 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 23 Octobre 2025, devant :

M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère faisant fonction de Présidente

M^me Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

M^me Myriam DASTE, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi

En présence de M^me Marie-Françoise [D], Commissaire du Gouvernement représentant le Directeur départemental des Finances Publiques des Pyrénées Atlantiques

Assistées de M^me Nathalène DENIS, Greffière présente à l’audience

dans l’affaire opposant :

APPELANTES :

Madame [B] [K]

née le 17 juin 1963 à [Localité 27] (75)

[Adresse 3]

[Localité 1]

Madame [J], [R] [K] épouse [I]

née le 02 mai 1969 à [Localité 16] (64)

2903 PC

CAPPEL A/D [Localité 31] (PAYS-BAS)

Madame [E], [T], [A] [K] épouse [V]

née le 28 janvier 1971 à [Localité 16] (64)

[Adresse 13]

[Localité 25] – ETATS-UNIS

Représentées par M^e Gabrielle CHAPON de la SELARL CHAPON & ASSOCIÉS, avocat au barreau de Bayonne

Assistées de M^e Philippe HANSEN (SCP UGGC et Avocats), avocat au barreau de Paris

INTIMES :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES

Pôle Evaluations Domaniales

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par M^me Marie-Françoise [D], Commissaire du Gouvernement

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL PAYS BASQUE (EPFL Pays Basque)

représenté par son Président

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représenté par M^e Stéphane MILLE, avocat au barreau de Bayonne

Assisté de M^e Pierre PINTAT (SELARL PINTAT AVOCATS), avocat au barreau de Paris

sur appel de la décision

en date du 06 DECEMBRE 2024

rendue par le Tribunal Judiciaire, Juge de l’Expropriation de Pau du département des Pyrénées-Atlantiques

RG : 24/9

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [B] [K], Mme [J] [K] épouse [I], Mme [E] [K] épouse [V] (ci-après dénommées les consorts [K]) sont propriétaires indivises d’un bien bâti à usage de serres et de bureaux désaffectés, situé [Adresse 9] à [Adresse 17] (Pyrénées-Atlantiques) sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 20] et BW [Cadastre 5] d’une surface cadastrale totale de 21 059 m2.

Les consorts [K] ont souhaité céder le bien à la société Alternative Foncière et ont conclu le 31 octobre 2023 devant Maître [U] [H] une promesse unilatérale de vente moyennant la somme de 6 350 000 euros (six millions trois cent cinquante mille euros).

Préalablement à la vente, Maître [U] [H] a établi une déclaration d’intention d’aliéner le 20 novembre 2023 qui a été reçue en mairie le même jour. En annexe, il était mentionné que la vente aura lieu moyennant le prix de 6 350 000 euros. Ce prix de vente est un prix plancher déterminé entre les parties sur la base d’une surface plancher constructible de 12 300 m2 sur le terrain objet des présentes. Les parties conviennent en outre d’un complément de prix dans l’hypothèse où le bénéficiaire obtiendrait un permis de construire pour une surface plancher supérieure à 12 300 m2 : le prix ci-dessus convenu serait alors majoré d’un compléement de prix qui sera calculé sur la base d’une valeur unitaire de 500 euros par m2 supplémentaire de surface de plancher obtenu, au-delà de 12 300 m2, précision étant faite que ce complément de prix de 500 euros par m2 supplémentaire de surface de plancher obtenu a posteriori s’appliquerait également sur les m2 de foncier libéré, le cas échéant, en cas de délaissement de l’emplacement réservé de la station d’épuration et ce, pendant dix ans à compter du délaissement.

Il était également précisé dans cette annexe (§ III) que 'l’emplacement réservé à venir sur le bien objet des présentes, dans le but de permettre l’extension de la station d’épuration de la Ville de [Localité 16] représente une superficie de 2 800 m2 environ. Le bénéficiaire s’oblige à proposer à la commune de [Localité 16], à la communauté d’agglomération du Pays Basque ou à tout autre établissement public, en cas de vente dudit futur emplacement réservé, une cession moyennant le prix fixé par le juge de l’expropriation à savoir un prix de 240 euros le m2 de terrain. En tout état de cause, sur le prix de vente obtenu auprès de la commune de [Localité 16], de la communauté d’agglomération du Pays Basque ou de tout autre établissement public dudit emplacement réservé, pour un montant supérieur à 450 000 euros, le bénéficiaire s’engage à reverser au promettant 100% de toute somme supérieure audit 450 000 euros'.

Le 15 janvier 2024, la commune de [Localité 16] a adressé à Maître [U] [H], notaire chargé de la vente, une demande unique de communication de documents. Par courrier du même jour, elle lui a adressé une demande de visite.

Par courrier du 26 janvier 2024, Maître [H] a adressé à la communauté d’agglomération du Pays-Basque (CAPB) une copie de la promesse unilatérale de vente du 31 octobre 2023 et une copie de l’état des risques environnementaux.

Par décision du 30 janvier 2024, le président de la communauté d’agglomération du Pays Basque a délégué le droit de préemption urbain de la communauté d’agglomération du Pays Basque à l’établissement public foncier local du Pays Basque (ci-après dénommé EPFL Pays Basque), suite à l’avis favorable du maire de [Localité 16], pour cette déclaration d’intention d’aliéner.

Par arrêté du 13 février 2024, le directeur de l’Etablissement public foncier local du Pays Basque a décidé d’exercer son droit de préemption urbain sur le bien appartenant aux consorts [K] et a proposé un prix d’acquisition de 3 757 501 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 avril 2024, les consorts [K] ont décidé de maintenir leur intention de vendre leur bien, mais ont souhaité maintenir le prix de vente mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner du 10 novembre 2023, soit 6 350 000 euros, ainsi qu’un complément de prix défini dans ladite déclaration, auquel s’ajoutent les frais d’acte.

Par mémoire expédié le 30 avril 2024, l’EPFL Pays-Basque a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Pau au visa de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme concernant le bien appartenant aux consorts [K] aux fins de :

— le voir surseoir à statuer au transport sur les lieux et à la fixation judiciaire du prix des parcelles cadastrées [Cadastre 19] [Cadastre 2] et BW [Cadastre 5] jusqu’à ce que la Cour de cassation ait statué sur le pourvoi formé par les propriétaires indivis des biens objets des présentes et enregistré a la Cour de cassation le 12 septembre 2023 sous le numéro C2321093 ;

— subsidiairement :

> appliquer la méthode d’évaluation par comparaison directe ;

> fixer le prix des parcelles [Cadastre 19] [Cadastre 2] et BW [Cadastre 5], libres d’occupation, d’une superficie de 21 059 m2 situé [Adresse 8] à 3 550 000 euros.

Par ordonnance du 18 juin 2024, le juge de l’expropriation a fixé la date de visite du bien au 6 septembre 2024 et l’audience à la suite de celle-ci.

Le magistrat s’est transporté sur les lieux le 6 septembre 2024 en présence de M. [G], représentant l’EPFL Pays-Basque, Maître [Z], avocate au barreau de Paris, représentant les consorts [K], accompagnée de Mme [F] et de Mme [D], en qualité de commissaire du gouvernement et a dressé un procès-verbal.

Par jugement contradictoire du 6 décembre 2024, le juge chargé de l’expropriation au tribunal judiciaire de Pau a :

— fixé à la somme de 3 962 275 euros (trois millions neuf-cent-soixante-deux mille deux-cent-soixante-quinze euros) la valeur de l’ensemble immobilier constitué des parcelles [Cadastre 19] [Cadastre 2] et BW [Cadastre 5] – situé [Adresse 8] d’une contenance globale de 21 059 m2 appartenant à Mme [B] [K], Mme [J] [K] épouse [I] et Mme [E] [K] épouse [V],

— condamné l’Établissement Public Foncier Local Pays-Basque à verser au total à Mmes [B] [K], [J] [K] épouse [I], [E] [K] épouse [V] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que l’Établissement Public Foncier Local Pays-Basque supportera la totalité des dépens de l’instance.

Par déclaration du 16 janvier 2025, Mmes [B] [K], [J] [K] et [E] [K] ont relevé appel de cette décision en ce qu’il a :

— rejeté l’exception de procédure tirée de la saisine tardive du juge de l’expropriation,

— rejeté l’exception de procédure tirée de l’absence de notification simultanée du mémoire de saisine aux propriétaires,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des conclusions de Mme le commissaire du gouvernement,

— fixé à la somme de 3 962 275 euros (trois millions neuf-cent-soixante-deux mille deux-cent-soixante-quinze euros) la valeur de l’ensemble immobilier constitué des parcelles [Cadastre 19] [Cadastre 2] et BW [Cadastre 5] – situé [Adresse 7] [Localité 16] d’une contenance globale de 21 059 m2 appartenant à Mme [B] [K], Mme [J] [K] épouse [I] et Mme [E] [K] épouse [V].

Mmes [K] ont adressé leurs conclusions d’appelantes au greffe de la cour le 15 avril 2025.

Dans son mémoire reçu au greffe le 16 juillet 2025, l’Etablissement public foncier local Pays-Basque, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 6 décembre 2024, en ce qu’il fixé à la somme de 3 962 275 euros (trois millions neuf-cent-soixante-deux mille deux-cent-soixante-quinze euros) la valeur de l’ensemble immobilier constitué des parcelles [Cadastre 20] et BW [Cadastre 5] situé [Adresse 6] à [Localité 16] appartenant aux consorts [K],

— confirmer le jugement du 6 décembre 2024 en ce qu’il a jugé irrecevables les exceptions de procédure soulevées par les consorts [K],

— confirmer la régularité de la procédure qu’il a engagée,

— rejeter les demandes de condamnation des consorts [K] à son encontre,

— condamner les consorts [K] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [K] aux entiers dépens.

Dans leur dernier mémoire en réplique adressé au greffe de la cour par le biais du RPVA le 15 octobre 2025, Mmes [B] [K], [J] [K] et [E] [K], appelantes, demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondées en leur appel,

Y faisant droit,

À titre principal,

— infirmer le jugement du 6 décembre 2024 du juge de l’expropriation en ce qu’il a :

> rejeté l’exception de procédure tirée de la saisine tardive du juge de l’expropriation, > rejeté l’exception de procédure tirée de l’absence de notification simultanée du mémoire de saisine aux consorts [K],

Et statuant à nouveau :

— constater que la saisine de la juridiction départementale de l’expropriation près le tribunal judiciaire de Pau est tardive car intervenue postérieurement au délai de 15 jours fixé par l’article R.213-11 du code de l’urbanisme,

— constater l’irrégularité de la notification simultanée du mémoire de saisine de l’EPFL Pays-Basque prescrite par l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme et, par suite, sa nullité,

— constater l’irrégularité de la notification du récépissé de consignation imposée par l’article L.213-4-1 du code de l’urbanisme et, par suite, sa nullité,

En conséquence :

— constater que l’EPFL Pays-Basque a renoncé à l’exercice de son droit de préemption pour acquérir l’ensemble immobilier constitué des parcelles cadastrées section [Cadastre 20] et [Cadastre 22] [Adresse 15] [Localité 16] d’une contenance globale de 21 059 m² appartenant aux consorts [K],

— débouter l’EPFL Pays-Basque de sa demande de fixation du prix d’aliénation des parcelles en tant qu’elle est irrecevable,

À titre subsidiaire,

— infirmer le jugement du 6 décembre 2024 du juge de l’expropriation en ce qu’il a fixé à la somme de 3 962 275 euros (trois millions neuf cent soixante-deux mille deux cent soixante-quinze) la valeur de l’ensemble immobilier constitué des parcelles cadastrées section [Cadastre 19] [Cadastre 2] et [Cadastre 22] [Adresse 14] à [Adresse 17] d’une contenance globale de 21 059 m² appartenant à Consorts [K],

Et statuant à nouveau :

— fixer à la somme de 12 883 475 euros (douze millions huit cent quatre-vingt-trois mille quatre cent soixante-quinze) la valeur de l’ensemble immobilier constitué des parcelles cadastrées section [Cadastre 20] et [Cadastre 22] [Adresse 14] à [Localité 16] d’une contenance globale de 21059 m² appartenant à Consorts [K],

En tout état de cause,

— dire que les frais d’actes seront à la charge de l’EPFL Pays-Basque en sus du prix de préemption,

— condamner l’EPFL Pays-Basque à leur payer la somme 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’EPFL Pays-Basque aux entiers dépens.

***

Par conclusions reçues au greffe le 8 juillet 2025, le commissaire du gouvernement demande à la cour de confirmer l’indemnité de dépossession à la somme de 3 962 275 euros.

Les parties ont été convoquées par le greffe le 18 septembre 2025 pour l’audience du 23 octobre 2025.

Pour l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’appel

Il résulte du rappel de la procédure ci-dessus que les consorts [K] ont fait appel dans les formes et les délais prescrits par l’article R. 311-24 du code de l’expropriation.

Elles ont également déposé leur mémoire d’appelantes dans les délais prévus à l’article R. 311-26 du même code.

Leur appel est donc régulier et recevable.

Sur la procédure

Sur le moyen tiré de la prétendue tardiveté de la saisine du juge de l’expropriation

Au soutien de leur appel, les consorts [K] font valoir principalement, sur le fondement des articles L. 213-4-1 et R. 213-11 du code de l’urbanisme et R. 311-9 à R. 311-32 du code de l’expropriation, que la saisine du juge de l’expropriation par l’EPFL est tardive. Elles ajoutent que le juge de l’expropriation a d’une part commis une erreur de droit en qualifiant le moyen tenant à la saisine tardive de la juridiction d’exception de procédure alors qu’il s’agit selon elles d’une fin de non-recevoir et, d’autre part, que le juge a précisé à tort que la saisine était intervenue dans le délai de 15 jours fixé à l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme.

L’EPFL Pays Basque estime que la procédure est régulière et qu’il a bien respecté le délai de quinze jours prévu par l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme.

En vertu de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme, si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R. 213-10b est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction (…) À défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, c’est à tort que le premier juge a considéré que la prétendue tardiveté de sa saisine ne constituait pas une fin de non-recevoir, mais une exception de procédure et l’a déclarée irrecevable car formée postérieurement à la défense au fond, car elles avaient déposé leurs conclusions le 21 août 2024.

En effet, le moyen tiré de la tardivité de la saisine du juge de l’expropriation constitue une fin de non-recevoir, et non une exception de procédure, la tardiveté de la saisine du juge affectant le droit d’agir lui-même. Elle ne critique ni la compétence du juge, ni la forme de la saisine, mais l’existence même du droit de saisir le juge. Elle peut donc être soulevée en tout état de cause.

Pour autant, il convient d’observer au vu des pièces produites par l’EPFL Pays Basque – ainsi que l’a d’ailleurs fait le premier juge à titre surabondant – que la saisine du juge de l’expropriation par l’autorité préemptrice a, au cas précis, eu lieu dans le délai réglementaire de quinze jours à compter de la réception de la réponse du proprétaire prévu par l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme, celui-ci ayant reçu le 15 avril 2024 la lettre recommandée du conseil des consorts [K] et ayant saisi le juge de l’expropriation le 30 avril 2024, soit dans le délai prévu à l’article susvisé.

Il convient en conséquence de rejeter ce moyen.

Sur le moyen tiré de l’irrégularité de la notification du mémoire de saisine

Au soutien de leur appel, les consorts [K] font valoir principalement, sur le fondement des articles L. 213-4-1 et R. 213-11 du code de l’urbanisme et R. 311-9 à R. 311-32 du code de l’expropriation, que la notification de la saisine et du mémoire de saisine par l’Etablissement public foncier local est irrégulière, dès lors que l’EPFL Pays Basque a uniquement notifié le mémoire de saisine à leur avocat, Maître [L], mais pas à elles.

Elles considèrent que ce moyen constitue une de fin de non-recevoir qui peut être opposée à tout moment et non une exception de procédure comme l’a qualifiée par erreur le premier juge. Elles ajoutent que l’irrégularité de cette notification entraîne sa nullité en application de l’article 114 du code de procédure civile, de sorte que l’EPFL Pays-Basque doit être réputé avoir renoncé à l’acquisition du bien, en application de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme.

Au soutien de ses prétentions, l’Etablissement public foncier local Pays-Basque fait valoir principalement, sur le fondement des articles L. 213-14 du code de l’urbanisme, que c’est à juste titre que le juge de l’expropriation a qualifié d’exception de procédure et non de fin de non-recevoir le moyen relatif à la prétendue irrégularité de la notification du mémoire de saisine et l’a déclaré irrecevable, les consorts [K] l’ayant formé postérieurement à leur défense au fond, puisqu’elles avaient déposé des conclusions le 21 août 2024 et y avaient développé des moyens et formé des demandes au fond.

Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En vertu de l’article R. 311-30 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la notification des jugements et arrêts aux parties et au commissire du Gouvernement se fait conformément aux dispositions des articles 675 à 682 du code de procédure civile. Les autres notifications prévues par le présent livre sont faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de signification. Elles peuvent être valablement faites aux représentants des parties, sous réserve des règles propres à la notification des décisions mentionnées à l’alinéa précédent.

L’irrégularité du mémoire de saisine du juge de l’expropriation constitue une exception de procédure au sens de l’article 73 susvisé, dès lors qu’elle affecte la régularité de l’acte de saisine, sans remettre en cause le droit d’agir en lui-même.

En tant qu’exception de procédure, elle doit être soulevée in limine litis avant toute défense au fond, à peine d’irrecevabilité.

Or, au cas précis, la cour observe, à l’instar du premier juge, que les consorts [K], avant de soulever in limine litis l’exception de procédure résultant de l’absence de notification du mémoire de saisine à l’ensemble des membres de l’indivision, avaient déjà formé des demandes au fond dans leurs conclusions de première instance du 21 août 2024. C’est donc à juste titre que le premier juge a déclaré irrecevable cette exception de procédure. La décision sera confirmée de ce chef.

Sur la notification du récepissé de consignation aux consorts [K]

En l’espèce, les consorts [K] font valoir, pour la première fois en cause d’appel, l’irrégularité de la procédure aux motifs que l’Etablissement public foncier local Pays Basque ne leur a pas notifié le récepissé de consignation, mais ne l’a notifié qu’à leur conseil, Maître [L], et ce, en méconnaissance de l’article L. 231-4-1 du code de l’urbanisme.

L’Etablissement public foncier local Pays Basque demande à la cour d’écarter ce moyen, aux motifs qu’il a adressé une copie du récépissé de consignation non seulement au conseil des appelantes mais également aux consorts [K] elles-mêmes.

Comme il a été vu précédemment, une fin de non-recevoir sanctionne l’absence du droit d’agir. Or, l’absence de notification du récépissé de consignation n’empêche pas en elle-même la partie adverse d’agir. Elle n’affecte pas davantage la recevabilité de la saisine du juge. Il ne s’agit donc ni d’une exception de procédure, ni d’une fin de non-recevoir – comme le prétendent par erreur les consorts [K] -, mais d’un moyen de fond.

Ce moyen qui ne modifie pas l’objet du litige peut donc être valablement invoqué pour la première fois en cause d’appel conformément à l’article 563 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme, lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L. 211-5, L. 211-6, L. 212-3 et L. 213-4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques.

La consignation s’opère au seul vu de l’acte par lequel la juridiction a été saisie et de l’évaluation du directeur départemental des finances publiques.

À défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption.

Le texte vise expressément 'le propriétaire'. Ainsi, même si un avocat est constitué devant le juge de l’expropriation, cette constitution ne vaut pas mandat général pour recevoir les notifications prévues par le code de l’urbanisme.

Au cas précis, il ressort des pièces produites par l’EPFL Pays Basque et notamment des courriers de notifications du récépissé de consignation (sa pièce n°15) que si ce dernier a notifié le 3 juillet 2024 une copie du récépissé de consignation à Maître [L], le conseil des consorts [K], ainsi qu’au juge de l’expropriation, il a également notifié ce récépissé aux consorts [K] elles-mêmes, et ce, dans le strict respect de l’article susvisé. Ce moyen sera donc écarté.

Sur le fond

Sur la date de référence'

S’agissant de la date de référence, le premier juge a retenu, en application de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation et des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, la dernière modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU) délimitant la zone dans laquelle sont situées les parcelles litigieuses, à savoir la modification numéro 13 du PLU, soit le 29 mars 2024.

Les consorts [K] demandent l’infirmation du jugement sur ce point : elles contestent la détermination de la date de référence que le premier juge a faite au 29 mars 2024 et demandent à la cour de retenir comme date de référence celle du 2 octobre 2021, date de la dernière modification antérieure à la décision de préemption, étant précisé que les servitudes et restrictions portées au bien objet des présentes devront être écartées du fait des modifications apportées à dessein au règlement du PLU.

L’EPFL Pays Basque demande à la cour de confirmer la date de référence du 29 mars 2024 retenue par le premier juge. Il fait observer pour l’essentiel que la modification n°13 du règlement du PLU a été approuvée le 29 mars 2024, qu’elle a été envisagée bien avant la décision de préempter et qu’en tout état de cause, la commune de [Localité 16] n’avait pas pu anticiper le dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner qui est du seul ressort des consorts [K]. Il ajoute que cette modification n°13 du règlement du PLU a été régulièrement publiée le 29 mars 2024 sur le site internet et affichée sur les panneaux de l’hôtel de l’agglogmération. Il précise qu’il n’est pas l’autorité administrative compétente pour procéder à la modification du PLU de la commune de [Localité 16] et qu’en conséquence, il n’existe aucun élément de nature à prouver une connivence entre les autorités publiques chargées de l’élaboration des documents d’urbanisme et de l’expropriation, contrairement à ce que soutiennent vainement les consorts [K].

Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Par dérogation à cet article, et en application des articles L. 213-4 a) et L. 213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 précité est celle à laquelle est devenu opposable au tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Cette date de référence, dérogatoire à celle prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’applique également pour la qualification de terrain à bâtir, régie par l’article L. 322-3 du même code (Cass 3e civ. 1er mars 2023 n°22-11.467).

En application de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation, lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, ou pour les biens soumis au droit de délaissement urbain (L230-1 CU ) ou à la création d’une zone sensible ( L215-8 CU), la date de référence prévue à l’article L. 322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, le document d’urbanisme en tenant lieu ou le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé.

En l’espèce, la cour observe à l’instar du premier juge que les deux parcelles cadastrées respectivement [Cadastre 20] (4 714 m2) et [Cadastre 22] (16 345 m2) sont situées en zone UGbi du Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Il ressort des pièces produites que la modification numéro 13 du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune de [Localité 16] a été adoptée à l’unanimité le 29 mars 2024 et qu’elle est devenue effective le même jour ayant été publiée sur le site internet et affichée sur les panneaux de l’hôtel de l’agglomération.

La cour observe que l’Etablissement public foncier local Pays Basque n’est pas l’autorité administrative qui a fait procéder à la modification du PLU de la commune de [Localité 16]. Par ailleurs, les consorts [K] ne rapportent pas la preuve que ce dernier serait intervenu d’une manière ou d’une autre dans cette procédure de modification du PLU, ni que les modifications apportées aux règles d’urbanisme l’auraient été dans le but de restreindre la valeur foncière du terrain. En conséquence, la preuve de l’intention dolosive n’est pas rapportée.

C’est donc à juste titre que le premier juge a, dans le strict respect des textes susvisés, retenu comme date de référence le 29 mars 2024, cette date correspondant à la date à laquelle la modification n°13 du PLU a été approuvée et est devenue exécutoire. La décision sera confirmée de ce chef.

Sur la fixation de l’indemnité

Selon les dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Selon l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, «À défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi'.

Lorsqu’il est fait application de l’article L. 213-2-1 du même code, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

— pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

— pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) À défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables. »

Au cas précis, les consorts [K] demandent à la cour de fixer à la somme de 12 883 475 euros la valeur de l’ensemble immobilier constitué des parcelles cadastrées [Cadastre 20] et BW [Cadastre 5] d’une contenance globale de 21 059 m2. Elles font valoir pour l’essentiel que le juge de l’expropriation a appliqué plusieurs abattements qui n’ont été ni qualifiés juridiquement, ni justifiés dans leur quantum, voire dans leur principe et que le prix tel que fixé par ce dernier ne permet pas de couvrir l’intégralité de leur préjudice matériel, dès lors qu’il n’est pas représentatif des prix du marché. Elles critiquent le fait que le premier juge, après avoir appliqué un premier abattement de 25% sur le prix, ait appliqué un second abattement de 40% sur une parcelle de 8 400 m2 du fait de 'problématiques urbanistiques’ (accessibilité ; coeur d’ilot) et de la proximité ou de l’éloignement avec la station d’épuration.

Elles sollicitent un prix de 764,73 euros le m2, en se fondant sur l’importance de la superficie du terrain et sa situation privilégiée et sur la base de la moyenne des termes de comparation qu’elles produisent par le biais d’un tableau récapitulatif. Elles ajoutent que compte-tenu des éléments de moins-value du foncier compensés en grande partie par les plus-values des terrains (localisation à proximité des plages, en entrée de ville, dans un secteur prisé, terrains à bâtir d’une grande capacité), un seul abattement global et forfaitaire de 20 % maximum doit être appliqué, soit 764,73 x 0,80 = 611,78 euros/m2, de sorte que ramené à la contenance cadastrale des parcelles, la valorisation des terrains sera la suivante :

611,78 euros/m2 x 21 059 = 12 883 475 euros arrondis.

L’Etablissement public foncier local Pays Basque sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé à la somme de 3 962 275 euros la valeur de l’ensemble immobilier constitué des parcelles [Cadastre 20] et BW [Cadastre 5] situées [Adresse 6] à [Localité 16]. Il soutient notamment que que le premier juge a justement évalué la valeur vénale des terrains objets de la décision de préemption sur le fondement de la méthode d’évaluation par comparaison. Il a constaté les moyennes de prix au m2 en fonction de la taille des parcelles. Il a ainsi retenu une moyenne de 299 euros au m2 suivant en cela les conclusions du commissaire du gouvernement, tout en y apportant des abattements, les termes de référence étant dans des secteurs plus favorables en termes de constructibilité et de nuisances.

Il considère que l’évaluation faite par le premier juge à la somme de 3 962 275 euros doit être confirmée, ce prix étant en cohérence avec le prix de 3 550 000 euros qu’il avait initialement proposé. Il ajoute que les parcelles en question ne peuvent être qualifées de terrains à bâtir et qu’il convient d’appliquer un abattement de 25%, dès lors que :

> la parcelle [Cadastre 20] est composée de constructions de types serres de maraîchage en structures métalliques et le surplus qui est à usage de stationnement a été recouvert d’asphalte : cette parcelle est desservie par l'[Adresse 14]. Globalement, le bâti est dégradé et comporte de nombreuses infiltrations. La présence d’amiante est attestée par les diagnostics techniques ;

> sur la parcelle [Cadastre 22], le bâti est constitué d’anciennes serres horticoles qui sont en état de ruine. Le surplus est en pleine terre, à l’état de friche. Cette parcelle ne dispose pas d’accès direct à une voie ouverte de circulation publique, comme constaté par les parties lors du transport sur les lieux. Elle est soumise à une pente descendante dans le sens nord/sud. Les réseaux de viabilisation passent à proximité immédiate, toutefois, seule la partie Nord-Ouest de cette propriété est raccordée aux réseaux publics d’eau et d’électricité ;

> la constructibilité des parcelles est donc, pour la partie non raccordée, conditionnée par la réalisation de travaux d’aménagement et de viabilisation comme le précisait d’ailleurs l’ancienne promesse unilatérale de vente du 1er décembre 2020.

> le bien est proche de la plage de la Milady, mais ne bénéficie pas d’une vue directe sur l’océan.

> ces parcelles sont situées en zone UGbi du Plan Local d’Urbanisme de [Localité 16] : sont interdites en zone UGbi les constructions destinées à l’habitation, les construction destinées au commerce, sauf en secteur UGI, les constructions destinées à l’artisanat, sauf en secteur UGI, les installations nouvelles classées ou soumises à autorisation préalable, le stationnement isolé des caravanes, les terrains de camping, les parcs résidentiels de loisirs, les mobile homes ou résidences mobiles de loisirs, sauf en secteur UGvi, les carrières, les installations agricoles et les lotissements d’activités.

Par ailleurs, les hauteurs des constructions à édifier dans la zone UGbi sont limitées à 7 mètres à l’égout du toit ou à l’acrotère et 10 mètres au faitage,

> les parcelles sont également couvertes par le plan d’exposition au bruit du fait de la présence de l’aéroport de [Localité 16] et se trouve soumis à un Plan de servitude aéronautique de dégagement,

> elles sont également inclues dans le site patrimonial remarquable de [Localité 16], anciennement Aire de Mise enValeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).

Il poursuit en indiquant qu’il en ressort une forte contrainte, dès lors qu’aucune construction neuve ne peut être réalisée et que le terrain en cause devra être maintenu en pleine terre. La qualification de terrain à bâtir sans autre précision est donc impropre, puisque, sur une partie du bien, la constructibilité apparaît très limitée par le règlement du PLU et que sur la partie couverte en 'parc et jardin’ au titre de l’AVAP, le terrain n’est pas constructible.

Mme le commissaire du gouvernement fait valoir pour l’essentiel que les parcelles forment un terrain de grande superficie (21 059 m2) à moins de deux kilomètres du centre-ville au coeur d’un quartier résidentiel situé à proximité des plages de la Milady et de la Cité de l'[26], donc dans le site patrimoine remarquable de [Localité 16], mais qu’elles sont contiguës à une station d’épuration, étant précisé que le terrain se situe en zone UGbi du Plan Local d’Urbanisme, à l’intérieur de la zone de bruit de l’aéroport, si bien que ce secteur peut accueillir des bureaux, mais pas de commerces. Elle rappelle qu’y sont interdites les constructions destinées à l’habitation, les installations classées nouvelles, le stationnement isolé des caravanes, les terrains de camping, les carrières, les installations agricoles et les lotissements d’activités, le zonage UGbi étant plus restrictif que le zonage Ugi. Elle estime en outre que la méthode par comparaison retenue en première instance est la plus pertinente et doit être appliquée et que le zonage UGbi étant très contraint et les parcelles étant de très grande superficie et en pente, elle propose de retenir en valeur de base 299 € le m2 et d’appliquer un abattement de 25% pour tenir compte du zonage et des contraintes, soit 225 euros. Par ailleurs, pour tenir compte de la configuration décrite précédemment, il propose de découper les parcelles en deux zones :

> la zone 1 : 7 340 m2 + 859 m2 + 4 460 m2 = 12 659 m2, soumise à l’abattement de 25%,

> la zone 2 : 8 400 m2, affectée d’un abattement de 40 %,

soit au total 3 962 275 euros.

En l’espèce, le premier juge a relevé au vu des pièces qui lui ont été soumises et à la suite de son transport sur les lieux que :

— les parcelles [Cadastre 20] et BW [Cadastre 5] sont situées dans le quart sud-ouest de la commune de [Localité 16], dans le quartier de [Adresse 24], l'[Adresse 14] constituant une des entrées de la ville depuis la commune de [Localité 18] ; les parcelles sont proches de la plage de la Milady mais ne bénéficient pas d’une vue directe sur l’océan ; le quartier est résidentiel mais comprend aussi un secteur d’activité (présence notamment de résidences hôtelières) ; la parcelle [Cadastre 22] jouxte la parcelle [Cadastre 23], qui est la propriété de la communauté d’agglomération Pays Basque et qui constitue l’accès à la station d’épuration ;

— elles forment un seul tènement foncier, un polygone irrégulier, libre de toute occupation ;

— elles sont incluses dans le site Patrimonial Remarquable de [Localité 16], anciennement Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP) et implantées dans le périmètre d’exposition du bruit (aéroport) ;

— elles sont desservies par l'[Adresse 14] qu’elles longent. L’accès depuis l'[Adresse 14] est direct pour la parcelle [Cadastre 21], au nord-ouest. De même, un accès plus restreint mais direct est possible depuis la [Adresse 30] au nord-est. L’accès est compliqué sur le fonds de la parcelle BW [Cadastre 5].

Le prétendu chemin d’accès depuis la [Adresse 30] est en réalité un chemin dont l’accès n’est pas public et qui mène à la station d’épuration.

Il a relevé par ailleurs que :

— la parcelle [Cadastre 20] supporte pour partie des constructions de type serre de maraîchage/pépiniéristes, bâties en structure métallique couvertes d’une toiture en tôle métallique. Il s’agit d’une construction légère, dégradée, présentant de nombreuses infiltrations. Le surplus de la parcelle est bitumé à usage de parking ;

— la parcelle [Cadastre 22] supporte, dans sa partie nord-ouest, d’anciennes serres horticoles, en état de ruines. Pour le surplus, la parcelle est en état de friche ;

— les constructions que supportent les parcelles [Cadastre 20] et BW [Cadastre 5] ont vocation à être démolies dans le cadre des projets envisagés ;

— les parcelles litigieuses se trouvent en zone UGbi du PLU, en espace proche du rivage, destinée aux équipements scolaires, sportifs et culturels, administratifs ainsi qu’aux logements y afférents et aux services. La zone UGbi correspond donc à une zone urbanisée du terrain communal ;

— ce secteur peut accueillir des bureaux mais pas de commerces ; l’emprise au sol des constructions est limitée à 70 % de la surface de la parcelle pour les équipements et à 50% pour les parcelles déjà occupées par des habitations et des bureaux. Lorsqu’un bâtiment existant excède l’emprise autorisée sur l’unité foncière, il peut être reconstruit en tout ou partie sur l’emprise initiale, sous réserve de l’application des autres articles du règlement. La hauteur de construction ne peut excéder 7 m à l’égout du toit ou à l’acrotère et 10 m au faîtage. Y sont interdites les constructions destinées à l’habitation, les installations classées nouvelles ou soumises à autorisation préalable, des constructions destinées à l’artisanat, le stationnement isolé des caravanes, des terrains de camping, les carrières, les installations agricoles et les lotissements d’activité.

Le premier juge a également relevé que les parcelles sont grevées d’autres restrictions, à savoir :

— des emplacements réservés : numéro 43, ayant pour objet la création d’une liaison douce et la desserte des équipements, numéro 48, ayant pour objet l’extension de la station d’épuration, d’une emprise de 2 905 m2, et numéro 9, ayant pour objet le prolongement de la [Adresse 29]. Ces emplacements réservés n’ont pas à être pris en compte dans la valorisation des parcelles, ce en application des dispositions de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation ;

— une servitude dite T5 : zone maximale de dégagement de l’aéroport de [Localité 16] [Localité 28],

— une ligne d’implantation obligatoire ou recul minimal imposé suivant la règle applicable à l’article 6 de chaque zone ;

— une protection patrimoniale des parcs et jardins identifiés par l’AVAP.

Néanmoins, ces parcelles disposent d’éléments privilégiés relatifs, ce que le premier juge a retenu à juste titre en relevant qu’il s’agit :

— de terrains constructibles, raccordables,

— de terrains situés en zone privilégiée au regard de leur localisation, de la proximité immédiate d’un quartier résidentiel et d’un secteur d’activité, d’une voie de circulation comportant tous les éléments de viabilité.

La cour observe par ailleurs que ces parcelles ont bien une desserte aux voies publiques et qu’elles sont susceptibles d’être raccordées aux réseaux éléctriques, d’eau potable et d’assainissement.

Cette situation comporte néanmoins des éléments péjoratifs qui ont également été relevés par le premier juge :

— compte tenu de l’état de friche de certaines zones, les travaux nécessaires à la viabilisation auront un coût certain,

— les terrains étant partiellement encombrés de serres en ruine, leur démolition sera, elle aussi, longue et onéreuse,

— en raison de l’existence des restrictions de constructibilité liées au zonage et aux diverses servitudes d’utilité publique,

— de l’état d’enclavement d’une partie de la parcelle [Cadastre 22].

Par ailleurs, la proximité de la station d’épuration est susceptible de constituer une nuisance olfactive et sonore permanente, d’autant plus génante qu’elle a vocation à faire l’objet d’une extension.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que c’est à juste titre que le premier juge, après avoir procédé à une étude comparative approfondie et minutieuse de plusieurs parcelles situées à proximité et rappelé la surface des parcelles à évaluer (21 059 m2) et détaillé leurs spécificités, a fixé à 299 euros la valeur du m2, prix proposé par le commissaire du gouvernement.

C’est également à juste titre que le premier juge a appliqué un abattement de 25% pour tenir compte de l’emplacement desdites parcelles, de leur zonage et des contraintes de constructibilité détaillées précédemment et qu’il a fixé le prix du m2 à 224,25 euros, en l’arrondissant à 225 euros.

Aussi, tenant compte de la diversité des deux parcelles tant en terme d’accessibilité qu’en terme d’éloignement de la station d’épuration, le premier juge a, à bon droit, repris le découpage adapté proposé par le commissaire du gouvernement, déterminé deux zones distinctes et appliqué à chacune de ces zones deux abattements différents (abattement de 25% pour la première zone, 40 % pour la seconde) :

> la première zone comprenant l’intégralité de la parcelle [Cadastre 20] et la première partie de la parcelle BW [Cadastre 5] qui la jouxte, ainsi que la partie qui longe la [Adresse 30] (la 1ère zone la plus accessible et la plus éloignée de la station d’épuration), soit au total 12 659 m2 : cette zone a été évaluée sur la base de 225 euros le m2 (abattement de 20%), soit 2 848 275 euros,

> la seconde zone comprenant le surplus de la parcelle [Cadastre 22] d’une surface de 8 400 m2: cette zone a été évaluée avec l’abattement de 40% sur le prix initial de 225 euros (225-40 % =135 euros le m2), soit 1 134 000 euros.

Le total de l’indemnité principale des parcelles expropriées s’élève donc à 3 962 275 euros, ainsi que l’a justement fixé le premier juge. La décision sera confirmée de ce chef.

Sur les frais de procédure

Aucune des parties n’ayant critiqué le jugement querellé en ce qu’il a condamné l’Etablissement public foncier local Pays Basque aux dépens de première instance et à payer aux consorts [K] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la décision est devenue définitive sur ce point.

Les frais d’acte (frais de publication, frais notariés liés au transfert de propriété, frais d’établissement des actes constatant l’expropriation) seront mis à la charge de l’Etablissement public foncier local Pays Basque, tout comme les dépens d’appel.

L’équité commande en cause d’appel de laisser à chacune des parties le montant de ses frais non compris dans les dépens. Leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

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PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en dernier ressort et par arrêt mis à disposition au greffe,

Déclare recevable l’appel des consorts [K],

Confirme le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Pau du 6 décembre 2024, sauf en ce qu’il a qualifié d’exception de procédure la demande tendant à déclarer tardive la saisine du juge de l’expropriation et l’a déclarée irrecevable,

Statuant à nouveau sur ce seul point,

Dit que la demande tendant à déclarer tardive la saisine du juge de l’expropriation est une fin de non-recevoir qui peut être soulevée en tout état de cause,

Rejette cette fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la saisine du juge de l’expropriation,

Y ajoutant,

Dit que les frais d’actes seront supportés par l’Etablissement public foncier local Pays Basque,

Déboute les consorts [K] de leurs plus amples demandes,

Condamne l’Etablissement public foncier local Pays Basque aux dépens d’appel,

Rejette les demandes des parties fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Arrêt signé par M^me France-Marie DELCOURT, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par M^me Nathalène DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,