Cour d'appel de Pau, 2e chambre section 1, 10 mars 2026, n° 24/03311

CA Pau
Confirmation 10 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Obligation de délivrance du bailleur
La cour a confirmé que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance et que la responsabilité du bailleur est engagée en raison des infiltrations d'eau survenues dans les caves.
Rejeté
Faute du preneur
La cour a estimé que le fait que le locataire ait informé le bailleur tardivement n'exonère pas ce dernier de sa responsabilité en matière de délivrance.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que l'assureur avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais d'avocat en raison de la nature de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch. sect. 1, 10 mars 2026, n° 24/03311
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	24/03311
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marina CORBINEAU
Cabinet(s) :	JEROME GARDACH ET ASSOCIESTORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON
Parties :	S.A.R.L. STE IMMOBILI<unk>RE DE [ C ] c/ S.A. AXA FRANCE IARD, S.A.R.L.U. BJ AGENCEMENT

Texte intégral

JP/SH

Numéro 26/ 724

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 10 mars 2026

Dossier : N° RG 24/03311 -

N° Portalis DBVV-V-B7I-JAT7

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

Affaire :

S.A.R.L. STE IMMOBILIÈRE DE [C]

S.A.R.L.U. BJ AGENCEMENT

S.A. AXA FRANCE IARD

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 10 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 13 Janvier 2026, devant :

Madame PELLEFIGUES, magistrate chargée du rapport,

assistée de M. MAGESTE, Greffier présent à l’appel des causes,

Madame PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur DARRACQ, Conseiller

Madame BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

S.A.R.L. STE IMMOBILIÈRE DE [C] SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 572 723 328, représentée par son administrateur judiciaire provisoire la Société FHB et en la personne de Maître [A] [E], demeurant à [Adresse 1],

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée et assistée par la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE

INTIMÉES :

S.A.R.L.U. BJ AGENCEMENT immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le

n° 502 004 880 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

S.A. AXA FRANCE IARD immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le

n° 722 057 460 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentées et assistées de Maître CORBINEAU de la SELARL GARDACH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 18 NOVEMBRE 2024

rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

Par jugement contradictoire du 18 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

— Condamné la SARL IMMOBILIÈRE [C] à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 26 447,56 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamné la SARL IMMOBILIÈRE [C] à payer à la SARLU BJ AGENCEMENT la somme de 292,44 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamné la SARL IMMOBILIÈRE [C] à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamné aux dépens.

Par déclaration du 27 novembre 2024, la SARL STE IMMOBILIÈRE DE [C] a interjeté appel du jugement.

La SARL STE IMMOBILIÈRE DE [C] demande à la cour d’appel de Pau de :

Vu l’article 16 du code de procédure civile,

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de BAYONNE le 18 novembre 2024 en toutes ses dispositions, savoir en ce qu’il a :

— Condamné la SARL IMMOBILIÈRE DE [C] à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 26 447,56 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamné la SARL IMMOBILIÈRE DE [C] à payer à la SARLU BJ AGENCEMENT la somme de 292,44 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— Condamné la SARL IMMOBILIÈRE DE [C] à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné la SARL IMMOBILIÈRE DE [C] aux dépens.

Statuant à nouveau,

— Rejeter toutes prétentions à l’encontre de SARL IMMOBILIÈRE DE [C],

— Condamner in solidum les Sociétés AXA FRANCE IARD et BJ AGENCEMENT au paiement à la SARL IMMOBILIÈRE DE [C] d’une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner in solidum les Sociétés AXA FRANCE IARD et BJ AGENCEMENT au paiement des entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

Les sociétés BJ AGENCEMENT et la SA AXA France IARD, dans leurs conclusions du 16 avril 2025, demandent à la cour d’appel de Pau de :

Vu les articles 1719 et suivants du Code civil,

Vu l’article L121-12 du code des assurances,

Rejetant toute conclusion contraire,

— CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de BAYONNE le 18 novembre 2024,

Y ajoutant,

— CONDAMNER la SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE [C] à payer à la SA AXA France IARD la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel, outre les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 décembre 2025.

SUR CE :

La SARLU BJ AGENCEMENT exerce une activité d’antiquaire et de brocanteur dans un local commercial avec caves appartenant à la SARL IMMOBILIÈRE DE [C] , situé [Adresse 6] à [Localité 6].

Ce local avait initialement été loué à la SARL VICTORIA, par acte sous seing privé du 2 décembre 2019, laquelle a cédé son droit au bail, à la SARLU BJ AGENCEMENT, le 1er août 2018.

Les caves du local loué ont été inondées le 9 août 2018 lors d’intempéries, endommageant du matériel entreposé.

L’assureur de la société BJ AGENCEMENT, la société AXA France IARD, lui a versé la somme de 26 447,56 euros à titre d’indemnités et a laissé à la charge de la société une franchise à hauteur de 292,44 euros.

Par acte en date du 26 juillet 2022, les sociétés BJ AGENCEMENT et AXA France IARD ont assigné la société immobilière [C] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de la voir condamner au paiement des sommes de 26 447,56 euros et 292,44 euros.

Par jugement dont appel, le tribunal judiciaire de Bayonne a condamné la SARL IMMOBILIÈRE [C] à payer à la SA AXA IARD la somme de 26 447,56 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement, et à payer à la SARLU BJ AGENCEMENT la somme de 292,44 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

— Sur l’obligation de délivrance du bailleur et les obligations du preneur :

La SARL STE IMMOBILIÈRE DE [C] conteste la motivation du premier juge en ce qu’il l’a condamnée sur le fondement de l’obligation de délivrance du bailleur des articles 1719 et 1720 du code civil.

Elle soutient que le rapport d’expertise d’Axa n’a aucun caractère contradictoire de sorte qu’il ne peut être retenu par le premier juge pour fonder sa décision.

Elle rappelle l’article 16 du code de procédure civile et le fait que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties.

Elle soutient que le locataire avait connaissance du risque d’inondation de la cave louée, de sorte qu’elle considère qu’il était imprudent pour le locataire de stocker, dans ladite cave, des objets de valeur.

Elle fait valoir que l’obligation de délivrance du bailleur est donc relative à une cave en sous-sol, dans une zone où il existe un fort risque d’inondation de caves, que la cave n’a pas été louée à usage de stockage d’objets précieux et fragiles, de sorte que la responsabilité du bailleur ne peut pas être engagée.

La société BJ agencement a commis une faute en stockant du mobilier de valeur dans la cave louée.

Elle soutient également qu’il y a une faute du preneur dans la mesure où il lui appartenait d’informer, sans délai, son bailleur du dégât des eaux du 9 août 2018, ce dont il s’est abstenu.

Elle indique que ce n’est que par la convocation d'[Y] du 12 octobre 2018 que le bailleur a appris qu’un dégât des eaux se serait produit 2 mois auparavant.

Elle soutient que le courrier émanant de la société BJ AGENCEMENT, daté du 11 août 2018, qui lui aurait été adressé pour l’informer du sinistre, est arrivé opportunément plus de cinq années après ledit sinistre. En tout état de cause, elle indique ne pas avoir eu connaissance de ce courrier.

S’agissant du constat d’huissier du sinistre, elle relève qu’il n’a été communiqué au bailleur que par mail d’Axa du 18 mai 2020.

Elle fait valoir que, lors de l’expertise du 15 novembre 2018, aucune trace d’une infiltration n’a pu être constatée et que les experts ont été incapables de déterminer la cause et la réparation qui aurait été à la charge du bailleur.

Elle soutient que le constat d'[Y], produit par les sociétés Bj agencement et Axa, ne correspond pas à ce qui a été vérifié lors de l’expertise.

Les sociétés BJ AGENCEMENT et AXA France IARD rappellent que le bailleur est, en vertu des articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, soumis à une obligation de délivrance.

Elles font valoir que la charge de la preuve de l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur de sorte qu’il appartient à la société immobilière [C] de prouver qu’elle s’est libérée de cette obligation.

La société BJ AGENCEMENT a subi une inondation de sa cave lui causant un préjudice matériel non négligeable.

Elles soutiennent que, quand bien même le gérant de la SARL BJ AGENCEMENT aurait eu connaissance du fait que la cave était a priori inondable, cela n’exonérerait pas le bailleur de son obligation de délivrance et font remarquer que le contrat de bail ne contenait aucune réserve à laquelle serait soumis le preneur quant à l’utilisation des caves en raison d’une exposition à un risque d’inondation.

Elles font valoir que le rapport établi par l’expert [Y] est corroboré par des éléments complémentaires produits par les sociétés BJ AGENCEMENT et Axa, et notamment le constat d’huissier, les factures et bons de remise, de sorte que cela suffit à fonder une condamnation.

Elles contestent tout reproche qui pourrait leur être fait alors qu’elles avaient pris les précautions nécessaires en surélevant le mobilier sur des palettes en bois ainsi que cela a été constaté par l’huissier de justice.

La révélation prétendue tardive du sinistre au bailleur (au terme de la convocation pour l’expertise contradictoire), à la supposer fautive, n’a aucun lien avec la survenance du sinistre et en toute hypothèse, le preneur a pris soin d’adresser un courrier dès le 11 août 2018 à la société immobilière [C].

* * *

L’article 1719 du Code civil dispose que : le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

En l’espèce, le bail commercial qui a été souscrit porte sur un local commercial décrit dans le bail incluant : « deux caves au sous-sol de l’immeuble. »

Il est précisé la destination de ce bail commercial, à savoir l’exploitation d’un commerce de brocante, antiquité, décoration de la maison, tissus d’ameublement, atelier de restauration de meubles.

Il n’est pas contesté que les caves louées ont été inondées occasionnant la dégradation des objets entreposés dans ces caves.

Le bailleur doit établir qu’il a rempli son obligation de délivrance conforme.

Il ne peut s’exonérer de cette responsabilité au motif que le preneur avait été prévenu de ce que les caves étaient inondables. En effet, la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation se montre très stricte quant aux obligations du bailleur de délivrer un local en bon état d’usage et de réparation.

Il ne peut davantage reprocher au locataire d’avoir entreposé des objets de valeur dans ces caves, objets destinés à son activité de commerçant, les locataires ayant le libre usage de ces caves et aucun comportement fautif de nature à exonérer le bailleur de sa propre responsabilité n’est établi.

La Cour de cassation a ainsi pu décider que : « sont impropres à établir que le bailleur ait satisfait à son obligation de délivrance les motifs selon lesquels le locataire a visité les lieux à plusieurs reprises avant la signature du bail et ainsi pu s’apercevoir que les locaux pouvaient ne pas convenir à l’usage attendu. »

Il est établi par le constat d’ huissier du 10 août 2018 versé aux débats que la SARLU BJ AGENCEMENT a été victime d’inondation de ses caves le 9 août 2018. Malgré les précautions prises par l’occupant des lieux qui avait installé des palettes en bois pour surélever le mobilier, averti que l’une des caves était inondable, le mobilier baignait dans l’eau ainsi que les cartons.

Le procès-verbal de constat détaille les dégâts et joint les photographies à l’appui de ces constatations.

La société BJ AGENCEMENT a convoqué le bailleur à une expertise qui s’est déroulée au contradictoire des parties puisqu’il est noté sur le procès-verbal de constatation du 15 novembre 2018 que la SARL [C] était représentée par : « M . [P], compagnie ignorée ».

La cause du sinistre est mentionnée comme étant : « infiltrations d’eau par la façade et/ou mur si enterré de l’immeuble appartenant à la SARL [C] lors de fortes pluies. »

Le rapport définitif normal d’expertise produit le 27 décembre 2018 émanant de la compagnie d’assurances de l’assuré et établi par l’expert [Y] mentionne expressément quant aux causes et circonstances du sinistre que le point de départ déclaré se situe dans les parties communes et consiste en un débordement exceptionnel d’égout. La cause du sinistre réside dans des infiltrations d’eau par la façade et/ou murs enterrés de l’immeuble appartenant à la SARL [C] lors de fortes pluies.

Ainsi est-il démontré que les infiltrations d’eau se sont produites par la façade et les murs de l’immeuble loué et la responsabilité du bailleur est donc établie en application de son obligation de délivrance.

Le rapport d’expertise a été établi au contradictoire des parties contrairement à ce qui est soutenu puisque celles-ci ont été dûment convoquées et étaient présentes à ces opérations.

Il ne s’agit pas d’un rapport d’expertise judiciaire mais il a une valeur probatoire dans la mesure où il a été réalisé contradictoirement, soumis à la libre discussion des parties et ne déroge donc pas au principe du contradictoire érigé par l’article 6 du code de procédure civile.

En outre, le preneur verse également aux débats un constat d’huissier établi dès le lendemain du sinistre qui permet de noter des refoulements d’eau dans les parties communes et de vérifier la réalité des dégâts. En effet, l’huissier a constaté une forte odeur d’humidité et la présence d’eau dans les parties communes et dans le sous-sol. Il n’a rien noté d’anormal en ce qui concerne l’utilisation de ces locaux.

La société immobilière [C] ne peut donc se soustraire à sa responsabilité en sa qualité de bailleur tenu d’une obligation de délivrance conforme à la destination des lieux.

Ce manquement est caractérisé et elle doit donc réparer le préjudice subi par le preneur, aucune faute exonératoire de sa responsabilité commise par le preneur n’étant établie et le fait de l’avoir prévenue tardivement du sinistre n’a aucun lien de causalité avec les faits reprochés.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a retenu sa responsabilité.

— Sur la condamnation à paiement et l’action récursoire de l’assureur du preneur :

La SARLU BJ AGENCEMENT et la SA AXA IARD France IARD versent aux débats les éléments établissant leur créance réciproque, montrant l’indemnisation réalisée pour un montant de 26 447,56 € après déduction de la franchise d’un montant de 292,44 € laissée à la charge de l’assurée.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré également sur le montant des condamnations.

La somme de 2 000 € sera allouée à la SA AXA France IARD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, après en avoir délibéré,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort

Déboute la SARL IMMOBILIÈRE DE [C] de l’ensemble de ses prétentions,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne la SARL DE [C] à payer à la SA AXA France IARD la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit la SARL DE [C] tenue aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Monsieur MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,