Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 11 mai 2012, n° 09/00348

ARRET N°

R.G : 09/00348

A

C/

Y

L

B

XXX

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 11 MAI 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/00348

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 19 janvier 2009 rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT.

APPELANT :

Monsieur C, J, G A

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant la SCP PAILLE THIBAULT CLERC, avocats au barreau de POITIERS,

ayant pour avocat plaidant M^e Christian GEOFFROY, avocat au barreau de SAINTES

INTIMES :

Monsieur E Y

Madame K L épouse Y

demeurant ensemble

XXX

XXX

ayant tous deux pour avocat postulant la SCP MUSEREAU Francois MAZAUDON E PROVOST-CUIF Stéphanie, avocats au barreau de POITIERS

et ayant pour avocat plaidant M^e Laurie GUE collaborateur de la SELARL BESNARD-DABIN, avocats au barreau de NIORT,

PARTIES ASSIGNEES EN INTERVENTION FORCEE :

Maître Arnaud B, Notaire associé de la Scp DENIS-B

XXX

XXX

Maître Bernard Z, Notaire Honoraire

XXX

XXX

ayant tous deux pour avocat postulant M^e Jean-C LAURENT, avocat au barreau de POITIERS

et ayant pour avocat plaidant M^e Alban BROUTA collaborateur de la SCP MADY GILLET, avocat au barreau de POITIERS,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Mars 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Colette MARTIN-PIGALLE, Président

Madame Marie-Jeanne CONTAL, Conseiller

Madame K CHASSARD, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Sandra VIDAL,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Colette MARTIN-PIGALLE, Président et par Madame Sandra VIDAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur et Madame E Y ont signé un compromis de vente avec Monsieur C A le 24 octobre 2005 portant sur l’achat d’un terrain constructible sis à BESSINES (Deux-Sévres) cadastré section XXX moyennant le prix de 60'060 €.

Il était précisé dans l’acte que pour l’accès au terrain vendu, une servitude perpétuelle de passage sur le chemin resté la propriété du vendeur serait instituée.

Le 2 novembre 2005, les époux E Y ont sollicité et obtenu le renouvellement du certificat d’urbanisme initial valable pour un an à compter du 11 février 2005.

L’acte authentique est intervenu le 25 janvier 2006 précisant que le droit de passage s’exercerait 'exclusivement sur une bande de 5 m sur les terrains cadastrés AC N° 111,119 et 192 au profit des parcelles cadastrées XXX et 191".

Le 25 janvier 2006, les époux E Y ont déposé une demande de permis de construire qui a été modifiée le 21 février 2006.

En avril 2006, un premier litige est apparu lors de l’aménagement du chemin d’accès en raison de l’absence d’une autorisation administrative compte tenu du fait que la parcelle était située sur un site classé « monument historique », les voisins immédiats de la parcelle ayant déposé plainte à l’encontre de Monsieur A.

Le permis de construire a été délivré par le maire de BESSINES le 12 juillet 2006.

Les propriétaires des parcelles voisines du terrain litigieux ont engagé une procédure devant le tribunal administratif de Poitiers le 5 septembre 2006 pour voir annuler le permis de construire au motif que la parcelle litigieuse n’était pas constructible dès lors qu’il n’y avait aucun accès à la voie publique et que le chemin réalisé par Monsieur A était illégal.

Par jugement du 23 août 2007, le tribunal a déclaré leur action recevable. Ce jugement a été réformé par un arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux en date du 19 février 2009 qui a rejeté la demande des requérants tendant à l’annulation de l’arrêté délivrant le permis de construire. Un pourvoi a été formé devant le conseil d’État.

Dans ces conditions, par acte du 14 décembre 2007, Monsieur et Madame E Y ont fait assigner Monsieur A devant le tribunal de grande instance de Niort pour voir prononcer la résolution de la vente du terrain et pour obtenir la restitution du prix ainsi que l’indemnisation de leur préjudice.

Par jugement en date du 19 janvier 2009, le tribunal de grande instance de Niort a :

— prononcé la résolution de la vente, consentie par acte authentique du 25 janvier 2006 par Monsieur C A à Monsieur et Madame E Y, d’un terrain situé à BESSINES cadastré section XXX et 1ca ;

— condamné Monsieur C A à rembourser aux époux Y la somme de 70'600,84 euros ;

— condamné Monsieur C A à leur verser en outre la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

LA COUR

Vu l’appel de ce jugement interjeté par Monsieur C A;

Vu les assignations en intervention forcées en date du 14 mai 2010 délivrées par Monsieur C A à l’encontre de Maître B, successeur de Maître TABARD notaire à NIORT, de Maître Z, notaire à NIORT et de Monsieur le maire de la commune de BESSINES;

Vu l’ordonnance du 7 mars 2011 rendu par le Conseiller de la mise en état se déclarant incompétent pour connaître de l’intervention forcée diligentée par Monsieur A à l’encontre de Monsieur le Maire de la commune de BESSINES ;

Vu les conclusions de Monsieur C A du 27 février 2012 aux termes desquelles il demande à la cour :

— de dire n’y avoir lieu ni à résolution ni à annulation de la vente ;

— de débouter les époux Y, Maître B et Maître Z de toutes leurs demandes ;

— de dire que les époux Y seront in solidum condamnés à le relever indemne de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre au bénéfice de Maître B et Maître Z ;

— condamner in solidum les époux Y à lui verser la somme de 10'000 € à titre de dommages-intérêts pour abus du droit d’agir ;

— les condamner sous la même solidarité à lui verser la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions de Monsieur et Madame E Y du 21 février 2012 dans lesquelles ils demandent à la cour :

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente ou si, mieux plaise à la cour, prononcer la nullité de la vente ;

— en tout état de cause, de condamner Monsieur A à leur verser :

' la somme de 60'060 €avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2006 au titre de la restitution du prix de vente

'la somme de 6000 € au titre des frais de négociations payés

'la somme de 4547,54 € au titre des frais de notaire

' la somme de 1196 € correspondant au montant des honoraires de l’architecte perçus pour la constitution, le dépôt du permis de construire et pour l’élaboration des plans de la future maison

'le prix des intérêts liés au remboursement du prêt : pour l’année 2006, 2203,57¿, pour l’année 2007:2433,33 € et pour l’année 2008:452,88 €

'le coût de l’assurance décés soit pour l’année 2006 : 415,14 €, pour l’année 2007 : 452,88 € et pour l’année 2008 : 452,88 €

' le montant des taxes foncières pour l’année 2007 de 90 €

— de le condamner en outre au paiement de la somme de 5000 € en réparation du préjudice moral subi outre la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions de Maître B du 24 décembre 2010 dans lesquelles il demande à la cour de déclarer irrecevable l’intervention forcée effectuée à la requête de Monsieur A et subsidiairement de le débouter de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à lui verser une somme de 2500 € en réparation du préjudice moral causé ainsi qu’une somme de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions de Maître Z du 31 janvier 2011 aux termes desquelles il conclut à l’irrecevabilité des demandes présentées par Monsieur A, à titre subsidiaire au débouté de celui-ci et à titre reconventionnelle il sollicite la condamnation à lui verser la somme de 2500 € en réparation du préjudice moral causé outre la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE

Aux termes de l’article 1641 du Code Civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avaient connus.

Il ressort des pièces produites aux débats que Monsieur et Madame E Y ont acquis, selon acte authentique en date du 25 janvier 2006, un terrain constructible cadastré section XXX provenant de la division d’une parcelle cadastrée à l’origine section XXX.

Ce terrain n’ayant pas d’accès à la voie publique, cet acte prévoyait une servitude de passage libellée ainsi :

Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de cinq mètres sur les terrains cadastrés section AC numéros 111,119 et 192 au profit des parcelles cadastrées section AC numéros 190 et 191. Ledit droit de passage est situé le long des parcelles cadastrées AC numéros 132, 156 et 190 et ne pourra être ni obstrué ni fermé …

Or il s’est avéré que la parcelle n°111 qui était supposée rejoindre la voie publique, était en faite séparée de celle-ci par une petite parcelle n°118 laquelle n’était pas la propriété de Monsieur C A.

En effet, cette parcelle n°118 était en fait demeurée la propriété de Madame X qui était à l’origine la propriétaire de parcelles qu’elle avait loti suite à un arrêté délivré le 4 février 1981 par Monsieur le Préfet des Deux-Sèvres. Il apparaît à l’examen des pièces produites que cette parcelle n°118 devait être cédée à titre gratuit à la Commune de BESSINES lors de la création de ce lotissement. Cependant cette cession n’est jamais intervenue avant la vente du terrain litigieux aux époux E Y par Monsieur C A puisque l’acte de vente de cette parcelle par Madame X à la commune de BESSINES est intervenu le 6 juillet 2009.

Il apparaît ainsi qu’au jour de la vente, le terrain cadastré XXX était atteint d’un vice caché puisqu’il était enclavé et Monsieur et Madame E Y n’étaient pas en mesure de faire réaliser la construction envisagée sur celui-ci bien qu’ils aient obtenu un permis de construire.

Le seul fait que les époux E Y auraient pu obtenir une servitude de passage légale sur cette parcelle n°118 du fait de l’état d’enclave de leur terrain, ne fait pas disparaître le vice caché affectant celui-ci. En effet, Monsieur et Madame E Y ont cru acheter un terrain avec un accès direct à la voie publique. Or il n’est pas démontré qu’ils auraient acquis ce terrain s’ils avaient eu connaissance du fait qu’ils devraient engager une procédure aux fins d’obtenir un droit de passage sur la parcelle n°118. De même il importe peu que jusqu’à présent le vendeur, Monsieur C A, utilisait cette parcelle pour se rendre sur sa parcelle n°119 à partir du moment où il l’utilisait sans justifier d’un droit.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente et condamner le vendeur à restituer le montant du prix de vente soit 60.060 € outre les frais de négociation soit 6.000 € et le coût des frais notariés soit 4.547,84 € soit un total de 70.607,84 €.

Monsieur et Madame E Y soutiennent que Monsieur C A avait connaissance du vice de la chose vendue et qu’en application des dispositions de l’article 1645 du Code Civil, il doit être condamné au paiement de dommages et intérêts incluant les honoraires d’architecte, les intérêts liés au remboursement du prêt, le coût de l’assurance et des taxes foncières

Cependant, il ne résulte pas des pièces versées aux débats que Monsieur C A avait connaissance du fait que sa parcelle n°111 était séparée de la voie publique par la parcelle n°118. Il apparaît au contraire que la situation particulière de cette parcelle n’a été établie qu’après l’examen des différents actes et notamment les actes concernant le lotissement réalisé par Madame X, actes dans lesquels Monsieur C A n’est pas intervenu.

Dans ces conditions, Monsieur et Madame Y ne démontrent pas la connaissance du caractère enclavé du terrain vendu par Monsieur C A et en conséquence ne peuvent prétendre à l’octroi de dommages et intérêts en sus de la restitution du prix et des frais occasionnés par la vente ni à l’octroi de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Monsieur C A a attrait en intervention forcée pour la première fois en cause d’appel Maître Z, notaire, rédacteur des actes de Madame X et Maître B, notaire successeur de Maître TABARD, rédacteur de l’acte de vente litigieux.

Il soutient que cette action en intervention forcée est recevable devant la Cour du fait des éléments nouveaux et en raison de l’évolution du litige. En effet il indique que la parcelle n°118 qui est en fait le lot n°12 du lotissement réalisé par Madame X par acte du 20 février 1982 au rapport de Maître Z a finalement été acquise par la commune de BESSINES pour un euro symbolique par acte notarié du 6 juillet 2009 soit postérieurement au jugement déféré.

Or l’évolution du litige impliquant la mise en cause d’un tiers devant la Cour d’Appel, au sens de l’article 555 du Code de Procédure Civile, n’est caractérisée que par la révélation d’une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci modifiant les données juridiques du litige.

De plus l’intervention d’un tiers n’est pas destinée à réparer un oubli, une négligence ou une mauvaise appréciation des droits du demandeur en intervention.

En l’espèce, il résulte clairement de la lecture du jugement de première instance que le litige portait sur l’absence de mention dans les différents actes de l’existence de la parcelle n°118. Le seul fait que cette parcelle ait fait l’objet d’une vente par acte du 6 juillet 2009 ne peut suffire à démontrer l’évolution du litige permettant la mise en cause des notaires rédacteurs d’actes antérieurs.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer irrecevable l’action en intervention forcée de Maître Z et de Maître B à la requête de Monsieur C A.

Maître Z et Maître B sollicitent l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé par cette procédure.

Cependant l’exercice d’une action en justice constitue en son principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que s’il caractérise un acte de mauvaise foi ou de malice ou une erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, il échet de relever que Maître Z comme Maître B ne démontrent ni l’existence d’une telle attitude de la part de Monsieur C A rendant abusif l’appel interjeté ni même l’existence d’un dommage. Il convient en conséquence de les débouter de ce chef de demande.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déclare irrecevable l’intervention forcée de Maître Z et de Maître B, notaires, à la requête de Monsieur C A.

Déboute Maître Z et de Maître B de leurs demandes respectives en dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral.

Condamne Monsieur C A à verser à Monsieur et Madame E Y la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Monsieur C A à verser à Maître Z et de Maître B la somme de 1.500 € chacun au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Monsieur C A aux dépens d’appel.

Autorise l’application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,