ARRET N° 229/15

R.G : 15/02422

XXX

X

C/

XXX

DU BOIS SAINT JEAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRÊT DU 1^er JUIN 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/02422

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 3 avril 2015 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE.

APPELANT :

Monsieur Z X

né le XXX à XXX

XXX

2 E F G

XXX

ayant pour avocat postulant M^e Stéphanie PROVOST-CUIF de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Geoffroy de BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE VILLAGE

DU BOIS SAINT JEAN

dont le siège est Promenade de Cayola

XXX

pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

ayant pour avocat postulant M^e David DURAND de la SELARL CHEVET-NOEL – TEXIER – DURAND, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

ayant pour avocat plaidant M^e David DURAND de la SELARL CHEVET-NOEL-TEXIER-DURAND substitué par M^e Amélie RUCHAUD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 29 Mars 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne LE MEUNIER, Conseiller qui a présenté son rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Katell COUHE, Président

Monsieur Claude PASCOT, Conseiller

Madame Anne LE MEUNIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Katell COUHE, Président, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

********************

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur Z X a acquis de la copropriété RÉSIDENCE VILLAGE DU BOIS SAINT JEAN le 29 septembre 2011 le lot n°54, à savoir :

1) le droit à la jouissance privative d’une parcelle de terrain d’une surface de 200 m2 sise au 2 E F G,

2) la propriété exclusive et particulière des constructions sur ladite parcelle et consistant en un pavillon de 3 pièces principales (l’ancienne maison du gardien de la copropriété) comprenant: séjour, dégagement avec placard, cuisine, une chambre, une pièce, salle d’eau avec WC, débarras attenant au logement, un abri de jardin,

3) et les cent un/dix mille cent unièmes 101/10101tantièmes de toutes les parties communes de copropriété du sol et de l’ensemble immobilier ;

Postérieurement, Monsieur Z X a réalisé des travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires ;

L’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 16 avril 2012 a adopté la résolution n° 8 suivante :

« RATIFICATION DE TRAVAUX EXÉCUTÉS PAR M. X Z :

L’Assemblée Générale, statuant à la majorité de l’article 25, après avoir pris connaissance du projet de Monsieur X Z annexé à la présente, entendu les explications du syndic, pris l’avis du conseil syndical, délibéré, DÉCIDE :

a) de ratifier:

la cession de 1 € symbolique de l’appropriation, par la construction, d’une partie du sol.

les travaux effectués par Monsieur X Z, copropriétaire du lot 54, consistant en : – l’agrandissement de sa propriété par la construction d’un bâtiment contigu augmentant la superficie habitable

à condition que Monsieur X Z :

1) accepte la modification et la publication de l’état descriptif de division consistant en la suppression du lot 54 et la création d’un lot 55 désigné comme suit :

Rappel LOT N°54 :

*le droit à la jouissance privative d’une parcelle de terrain de surface de 200 m2, sise 2 E F G – XXX

* la propriété exclusive et particulière des constructions sur ladite parcelle et consistant en un pavillon de 3 pièces principales, comprenant : séjour, dégagement avec placard, cuisine, 1 chambre, une pièce, salle d’eau avec WC, un débarras attenant au logement, un abri de jardin.

* et les CENT UN / DIX MILLE CENT UN TANTIÈMES de toutes les parties communes de copropriété du sol et l’ensemble immobilier

« CRÉATION D’UN NOUVEAU LOT ' DESIGNATION LOT N°55 :

*le droit à la jouissance privative d’une parcelle de terrain de surface de 200 m2 sise 2 E F G -XXX

* la propriété exclusive et particulière des constructions sur ladite parcelle et consistant en un pavillon de 4 pièces principales, comprenant : séjour, dégagement avec placard, cuisine, 1 chambre, une pièce, salle d’eau avec WC, un débarras attenant au logement, un abri de jardin, un passage ouvert le long du pignon nord-ouest est et une pièce donnant sur la façade nord-ouest.

* et les CENT SOIXANTE HUIT / DIX MILLE CENT SOIXANTE HUIT TANTIEMES de toutes les parties communes de copropriété du sol et l’ensemble immobilier".

2) respecte les 200 m2 de terrain de jouissance privative prévus.

au plus tard le 30/06/2012.

Après cette date, l’assemblée générale autorise le syndic à :

a) ESTER en justice, à l’encontre de Monsieur X Z pour :

construction non autorisée ;

remise en l’état d’origine aux frais de Monsieur X Z ;

b) DONNE MANDAT au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous les conseils (Avocats, Maître d''uvre) nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété ;

c) DE CHARGER A CET EFFET Maître CHEVET-NOEL avocat inscrit au barreau des SABLES D’OLONNE, pour engager et suivre cette procédure ;

d) PREND ACTE de la possibilité pour un ou plusieurs copropriétaires de se joindre à l’action engagée par le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES dès lors qu’il(s) a (ont) un intérêt à agir à titre individuel. Les frais afférents à cette action seront pris en charge directement par le(s) copropriétaire(s) concerné(s) ;

e) PREND ACTE que, conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 modifié par décret du 27 mai 1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l’avancement de la procédure lors de chaque assemblée générale ;

f) CONFIRME que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat et dus par Monsieur X Z ;

g) AUTORISE le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires ;

Cette résolution, à défaut de majorité de l’article 25, a été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Par courrier en date du 28 juin 2012, Monsieur X a accepté la résolution n° 8 ;

Le 16 juillet 2012, le syndic de copropriété a adressé à Monsieur X une lettre recommandée avec accusé de réception le mettant en demeure de respecter la surface de jouissance privative de 200 m2, de replacer sa boîte aux lettres à son emplacement initial et de remédier aux désordres affectant le sol des parties communes contiguës à son lot, détérioré par ses travaux ;

Selon acte d’huissier du 20 septembre 2012, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VILLAGE DU BOIS SAINT JEAN ( le syndicat des copropriétaires) a assigné Monsieur X devant le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE aux fins de remise en état des lieux tels que décrits dans son lot d’origine n°54 ;

Par jugement rendu le 3 avril 2015, le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE a statué en ces termes :

condamne Monsieur Z X à faire réaliser dans le délai de trois mois suivant la signification de la décision à intervenir, les travaux suivants:

* démolition de la construction réalisée sur le passage couvert le long du pignon Nord/Nord-Est de sa propriété,

* démolition de l’extension réalisée au droit du bâtiment précédemment vendu, côté Est,

* démolition de la totalité des murs construits,

* enlèvement des excavations entreposées sur les parties communes de la copropriété et remblaiement du passage situé entre l’E F G et sa propriété,

* enlèvement de la boîte aux lettres posée sur les parties communes de la copropriété ;

dit que passé ce délai, le jugement sera assorti d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, et ce pendant le délai de trois mois, à l’expiration duquel il sera, à nouveau fait droit, en tant que de besoin ;

condamne Monsieur Z X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence VILLAGE DU BOIS SAINT JEAN la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, portant intérêts au taux légal à compter du jugement ;

condamne Monsieur Z X à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VILLAGE DU BOIS SAINT JEAN la somme de 2.600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement ;

condamne Monsieur Z X aux dépens de l’instance, en ceux compris le coût des constats d’huissier des 4 novembre 2011 et 6 août 2012 ;

Monsieur X a relevé appel de ce jugement par déclaration électronique reçue au greffe de la cour le 20 mai 2015 et enregistrée le 21 mai 2015 ;

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 février 2016, il demande à la cour de :

infirmer le jugement n° 12/01121 du Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE du 3 avril 2015 en toutes ses dispositions ;

Et statuant à nouveau :

dire et juger le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE VILLAGE DU BOIS SAINT JEAN irrecevable et subsidiairement mal fondé, en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et en conséquence, l’en débouter ;

condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE « VILLAGE DU BOIS SAINT JEAN » à payer à Monsieur Z X une indemnité de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE « VILLAGE DU BOIS SAINT JEAN » à payer à Monsieur Z X une indemnité de 7.500 € à titre de participation aux frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner le Syndicat des copropriétaires Résidence « VILLAGE DU BOIS SAINT JEAN » aux entiers dépens, en ce compris les dépens exposés en première instance ;

Par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 février 2016, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES demande à la cour de :

débouter Monsieur X de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

confirmer en tous ses termes le jugement rendu le 3 avril 2015 par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE ;

Et y ajoutant,

condamner Monsieur X à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VILLAGE BOIS SAINT JEAN une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles devant la cour d’appel ;

condamner Monsieur X aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL CHEVET-NOEL TEXIER DURAND ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er mars 2016 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux conclusions déposées par les parties qui développent leurs prétentions et leurs moyens ;

SUR CE, LA COUR

Comme devant le tribunal, les parties ont développé divers moyens qui constituent autant de points litigieux ;

Le tribunal a répondu point par point à chacun de ces moyens. Il convient d’examiner en cause d’appel avant examen des questions de fond, le moyen d’irrecevabilité soulevé par l’appelant ;

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic de copropriété ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale (hormis certaines hypothèses visées par l’article 55 alinéa 2 du décret précité qui ne sont pas en cause) ;

Cette habilitation du syndic doit indiquer le ou les défendeurs à assigner et préciser l’objet de la demande, en particulier les dommages dont il est demandé réparation ;

En l’espèce selon procès-verbal du 16 avril 2012, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le syndic à ester en justice contre Monsieur X pour :

construction non autorisée (au singulier) ;

remise en l’état d’origine ;

L’examen du dossier et les pièces produites permettent de constater qu’en réalité, il est réclamé la démolition de plusieurs ouvrages construits sans autorisation par Monsieur X, dont certains ont été édifiés postérieurement à la tenue de la dite assemblée générale. Il en est ainsi notamment du passage couvert le long du pignon Nord/Nord-Est de la propriété ;

Les copropriétaires n’avaient donc pas connaissance de tous les éléments du litige au moment du vote ;

Or aucun autre projet de résolution n’a été soumis à l’assemblée des copropriétaires par la suite, et ce malgré la poursuite par Monsieur X des travaux critiqués et la disposition de l’alinéa 3 de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui oblige le syndic à rendre compte des actions introduites et qui n’a pas été mise à profit pour compléter l’habilitation initiale ;

Il apparaît dès lors que s’agissant d’une instance au fond pour laquelle l’autorisation de l’assemblée générale était nécessaire, et la nature et la consistance des travaux illicites n’étant pas été précisément énoncées, la cour doit constater que le syndic ne bénéficiait pas d’une autorisation régulière lui permettant d’agir en justice ;

Il y a lieu dès lors, à défaut de régularisation de l’habilitation défectueuse à posteriori par une autorisation conforme aux exigences de l’article 55 précité, de déclarer l’action irrecevable par réformation du jugement dont appel ;

Monsieur X expose que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES a initié la présente procédure dans le seul but de lui nuire ;

L’action en justice, comme l’exercice du droit d’appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou encore de légèreté blâmable ;

Ces exigences n’étant pas satisfaites en l’espèce, la cour déboutera Monsieur X de sa demande ;

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés non compris dans les dépens lors de deux instances ;

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES qui succombe supportera les entiers dépens de première instance et d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant en matière civile, publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare l’action du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VILLAGE DU BOIS SAINT JEAN irrecevable au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 9 juin 1986 ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE VILLAGE DU BOIS SAINT JEAN aux entiers dépens ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,