ARRET N°299

N° RG 16/01785

K

C/

Y

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 03 JUILLET 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/01785

Décision déférée à la Cour : jugement du 03 mai 2016 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANT :

Monsieur Q K

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

INTIME :

Maître J Y

né le […] à ANGOULEME

[…]

17290 X D’AUNIS

ayant pour avocat postulant M^e Frédéric MADY de la SCP MADY GILLET BRIAND, avocat au barreau de POITIERS substitué à l’audience par M^e Bénédicte CHASSAGNE, avocate au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Mai 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Isabelle CHASSARD, Président

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me F G,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Dominique ORSINI, conseiller de la mise en état, pour le président de Chambre, empêché, et par M^me Marie-Laure MAUCOLIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Les époux Q K ont conclu courant 2008 trois contrats dénommés « Délégation de mission » avec la SARL EUROPEENNE DE GESTION représentée par Monsieur H I.

Ces contrats avaient pour objet de confier au chargé de mission un investissement immobilier devant permettre au délégataire de devenir propriétaire d’un ou plusieurs terrains sur lesquels il ferait édifier une ou plusieurs maisons individuelles en vue de leur location. Le délégataire devait intervenir en tant qu’intermédiaire en ayant recours à toutes entreprises de maîtrise d’oeuvre, rechercher et réserver un terrain constructible, remettre un calendrier prévisionnel du projet, réaliser toutes démarches nécessaires à l’édification du ou des immeubles, établir la notice descriptive du bien immobilier et transmettre aux intervenants tous documents nécessaires, tels le contrat de construction, les esquisses, le plan de masse, les demandes d’autorisation, le contrat de maîtrise d’oeuvre, les cahiers des clauses administratives et techniques particulières (CCAP et CCTP).

Ces opérations avaient une finalité de défiscalisation. Trois villas destinées à la location devaient être édifiées en Charente-maritime, sur des terrains situés à MORNAC SUR SEUDRE (lot n°13) pour un coût total de 371.942 euros, à LA TREMBLADE (lot n°10) pour un montant de 386.426 euros et à VILLEDOUX (lot n°42) pour un montant de 392.331 euros.

Les époux Q K ont à cette fin constitué par acte du 21 novembre 2008 la SARL DMB INVEST. Pour financer l’acquisition des biens immobilier, la SARL DMB INVEST a souscrit trois prêts auprès de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (nota : Banque publique d’investissement au jugement). Ces prêts ont été réitérés en la forme authentique devant Maître J Y, notaire à X D’AUNIS (Charente-Maritime) :

— le 24 décembre 2008 pour un montant de 392.331 euros, remboursable sur 22 ans au taux de 5,509% l’an ;

— le 30 décembre 2008 pour un montant de 371.942 euros, remboursable sur 22 ans au taux de 5,509% l’an ;

— le 31 décembre 2008 pour 386.426 euros, remboursable sur 22 ans moyennant au taux de 5,509% l’an.

Le montant mensuel total des remboursements s’élevait à 8.791,92 euros. Les époux Q K se sont portés cautions solidaires des engagements de la SARL DMB INVEST.

Les villas ont été construites et livrées courant 2009 et 2010.

La SARL EUROPEENNE DE GESTION, devenue la société ATLANTIC VILLAS, a été mandatée pour assurer la gestion locative des trois villas. Par jugement du 31 janvier 2012, le tribunal de commerce de LA ROCHELLE a ouvert à son égard une procédure de redressement judiciaire, convertie par jugement du 14 février 2012 en liquidation judiciaire.

Par jugement du 15 octobre 2012, le tribunal de commerce de PONTOISE a ouvert au profit de la SARL DMB INVEST une procédure de sauvegarde, convertie par jugement du 14 juin 2013 en liquidation judiciaire. Par acte des 23 et 29 avril 2015, la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER a fait délivrer à Monsieur Q K commandement de payer la somme de 1.411.119,16 euros, à la suite de la déchéance du terme des trois prêts.

Par acte du 4 août 2015, Monsieur Q K a assigné Maître J Y devant le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE. Il a soutenu que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, à son devoir d’information et à son obligation de vérifier que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique des actes de vente et de prêt dont il avait été le rédacteur. Il a, au visa de l’article 1382 ancien du code civil, demandé paiement de diverses sommes en réparation de son entier préjudice. Maître J Y a conclu au rejet de ces demandes.

Par jugement contradictoire du 3 mai 2016, le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE a statué en ces termes :

'DÉBOUTE M. K de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE M. K à verser à Maître Y la somme de (MILLE CINQ CENTS EUROS (1500 €) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE M. K aux dépens et accorde à Maître Z le droit de recouvrement ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à exécution provisoire'.

Il a rappelé que le notaire instrumentant devait veiller à la validité et la sécurité juridique des actes qu’il réalisait, était tenu d’un devoir de conseil envers les parties sans pouvoir décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu’il n’a fait qu’authentifier l’acte établi par les parties, et d’un devoir de mise en garde. Il a considéré que le litige avait trait, non à l’absence de réalisation des habitations ou de garantie décennale, mais à un préjudice né d’une perte de gains en raison de l’inapplicabilité du statut fiscal de loueur en meublé professionnel et à un défaut de rentabilité des invertissements. Il a retenu qu’en raison des revenus des époux Q K, du montant des loyers devant être perçus et de la charge des remboursements d’emprunts, le notaire n’était tenu à aucune mise en garde. Il a constaté, concernant le régime fiscal applicable, que Maître J Y n’avait pas été spécifiquement chargé d’apprécier l’opportunité de l’opération et que son intervention s’était limitée à l’établissement au profit d’une société d’un acte de prêt. Il a observé que les difficultés de la

SARL DMB INVEST n’avaient commencé que lorsque la société ATLANTIC VILLAS avait fait l’objet d’une procédure collective.

Par déclaration reçue au greffe le 11 mai 2016, Monsieur Q K a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 août 2016, Monsieur Q K a demandé de :

'Vu l’article 56 du code de procédure civile,

Vu l’article 1147 du Code Civil,

Vu l’article 1382 du Code civil,

' Déclarer M. K recevable et bien fondé en son appel

' Infirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le TGI de LA ROCHELLE le 03 mai 2016 (RG : 15/02578)

Et statuant à nouveau,

' Débouter Maître J Y de l’ensemble de ses voies, fins et conclusions,

' Dire que Maître J Y a manqué à son devoir de conseil, à son devoir d’information et à son obligation de vérifier que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique des actes de vente et de prêt dont il a été le rédacteur,

En conséquence,

' Dire et juger Maître Y a engagé sa responsabilité professionnelle,

' Condamner Maître Y à réparer l’entier préjudice subi par Monsieur Q K résultant des carences des différents actes,

' Condamner Maître J Y à payer à Monsieur Q K la somme de 3 268 884 Euros sauf à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance outre leur capitalisation,

' Condamner Maître J Y à payer à Monsieur Q K la somme de 100 000 Euros au titre de son préjudice moral.

' Condamner Maître Y à payer à Monsieur Q K la somme de 20 000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

' Le condamner aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de l’avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC'.

Il a soutenu que :

— Maître J Y aurait dû déconseiller de réaliser les opérations en l’absence de sécurité juridique des actes résultant de l’inapplicabilité du régime fiscal du loueur meublé professionnel et de l’absence de garantie décennale qui était une des conditions de l’octroi des prêts ;

— ces manquements étaient à l’origine de la liquidation judiciaire de la société DMB INVEST, en suite de la déconfiture de la société ATLANTIC VILLAS, et de la mise en oeuvre de son engagement de caution solidaire pour un montant de 1.411.119 euros ;

— les opérations de défiscalisation n’avaient ainsi pas pu être menées à leur terme.

Il a estimé son préjudice matériel à 3.268.884 euros, soit :

— frais décaissés dans le cadre de l’opération d’investissement immobilier : 304.791, 89 euros ;

— préjudice subi en qualité de caution : 1.411.119, 16 euros à parfaire ;

— perte de chance de réaliser une économie fiscale : 293.054 euros ;

— défaut de constitution d’un patrimoine immobilier : 1.259.919 euros.

Il a également demandé l’indemnisation d’un préjudice moral.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 septembre 2016, Maître J Y a demandé de :

'Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Maître Y, annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile,

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE du 03 Mai 2016,

Vu les dispositions de l’article 1382 du Code Civil,

Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE du 03 Mai 2016 en ce qu’il a :

Débouté Monsieur K de l’ensemble de ses demandes ;

Condamné Monsieur K à verser à Maître Y la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamné Monsieur K aux entiers dépens et accordé à Maître A le droit de recouvrement ;

Y ajoutant,

Condamner Monsieur K à payer à Maître Y une somme de 20.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le condamner enfin en tous les frais et dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP MADY-GILLET-BRIAND, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile'.

Il a soutenu l’absence de faute de sa part :

— les actes reçus ayant eu pour objet l’acquisition des terrains, et la prise de garanties réelles prévues aux conventions de prêts, et non la construction d’immeubles ;

— en l’absence de difficulté concernant l’édification et la réception des trois immeubles, ou des

désordres postérieurs ;

— les prêts et les engagements des cautions ayant été scellés entre les parties avant son intervention ;

— n’ayant pas été sollicité concernant l’opération de défiscalisation envisagée, dont il n’a pas eu connaissance.

Il a rappelé que le tribunal de grande instance de PARIS avait rejeté la demande formée à son encontre sur le même fondement par Madame M N épouse K.

Il a contesté tout préjudice indemnisable en lien avec son intervention:

— les paiements de la société DMB INVEST ne constituant pas un préjudice de l’appelant ;

— l’engagement de caution ayant été librement consenti ;

— l’appelant se contredisant en soutenant d’une part que mieux informé, il n’aurait pas contracté, d’autre part qu’il aurait perdu une chance de réaliser une économie fiscale ;

— Monsieur Q K ne justifiant pas d’un préjudice né d’un défaut de constitution d’un patrimoine immobilier, que seule la société DMB INVEST pouvait invoquer.

L’ordonnance de clôture est du 26 avril 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA FAUTE DU NOTAIRE

L’article 1^er de l’ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat dispose que 'les notaires sont les officiers publics, établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique, et pour en assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions'.

Dans l’exercice de cette mission, le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente, et ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant le fait qu’il n’a fait qu’authentifier les actes établis par les parties. A défaut, il engage sa responsabilité délictuelle.

L’article 1382 ancien (1240 nouveau) du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'. Il appartient à l’appelant de rapporter la preuve de la faute du notaire, et d’un préjudice subi résultant de cette faute.

Aux termes de l’article 2 des statuts de la société DMB INVEST :

'La société a pour objet. en France et a l’étranger : L’acquisition de tous immeubles dans le but de les louer quel que soit le type de bail conclu, et notamment de consentir des baux à usage professionnels ou non professionnels étant précisé que la location s’entendre meublée dans la plupart des cas. Cette location directe ou indirecte portant sur des locaux d’habitation meubles ou destines à être meublés, s’entend de l’ensemble des conventions ayant pour objet de conférer à un tiers la jouissance des locaux meublés, moyennant une rémunération peur une certaine durée déterminée ou non.

Et généralement, toutes opérations financières, commerciales, industrielles, mobilières et immobilières, pouvant se rattacher directement ou indirectement a l’objet ci-dessus ou à tous objets similaires ou connexes, de nature à favoriser son extension ou son développement'.

L’article 10 de chacun des contrats de 'Délégation de mission’ intitulé 'INVESTISSEMENT EN LMP' stipule que 'dans l’hypothèse d’un investissement sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le Chargé de Mission précédera au suivi du dossier d’enregistrement du dit statu et accompagnera les diverses formalités effectuées par le Notaire ou le conseil du Délégataire', et que 'le Chargé de Mission procédera à la mise en place du mobilier dans les villas'.

L’acte du 24 décembre 2008 rappelait que :

— le prêt était destiné à financer une 'acquisition en VEFA d’un pavillon neuf 8 pièces principales résidence principale de locataire' ;

—  'une offre de crédit… a été régularisée le 13 décembre 2008" ;

— l’acte de vente du bien objet du prêt avait été reçu le même jour par Maître O P, notaire à B (Charente-maritime), avec la participation de Maître J Y.

L’acte du 30 décembre 2008 rappelait que :

— le prêt était destiné à financer une 'acquisition en VEFA d’un pavillon neuf 8 pièces principales résidence principale de locataire', libellé modifié par le prêteur ayant par courrier en date du 24 décembre précédent indiqué que 'l’objet du prêt était l’acquisition de terrain + construction neuf et non comme indiqué par erreur VEFA' ;

—  'une offre de crédit… a été régularisée le 13 décembre 2008" ;

— l’acte de vente du bien objet du prêt avait été reçu le même jour par Maître U V-W, notaire à S-T-D’OLERON (Charente-maritime), avec la participation de Maître J Y.

L’acte du 31 décembre 2008 rappelait que :

— le prêt était destiné à financer une 'acquisition en VEFA d’un pavillon neuf 8 pièces principales résidence principale de locataire', libellé modifié par le prêteur ayant par courrier en date du 24 décembre précédent indiqué que 'l’objet du prêt était l’acquisition de terrain + construction neuf et non comme indiqué par erreur VEFA' ;

—  'une offre de crédit… a été régularisée le 13 décembre 2008" ;

— l’acte de vente du bien objet du prêt avait été reçu le même jour par Maître C, notaire à D (Charente-maritime), avec la participation de Maître J Y.

A ces actes, Monsieur Q K et Madame M N se sont engagés en qualité de caution solidaire de la société DMB INVEST.

Les constructions ont été réalisées sur les terrains acquis par la société DMB INVEST. Il résulte du rapport financier en date du 25 mai 2015 établi par E, produit par l’appelant, que :

—  'courant 2010, débutent les locations des 3 ensembles immobiliers par la société Européenne de Gestion, également en charge de la gestion locative desdites villas' ;

—  'durant les années 2010, 2011 et 2012, il apparaît à la lecture des comptes de résultats de la SARL DMB Invest, que l’absence suffisante de loyers ne permet pas de couvrir les charges afférentes à ces investissements, notamment le remboursement des prêts immobiliers consentis'.

Les difficultés rencontrées par la société DMB INNVEST ont ainsi pour cause un montant insuffisant des loyers perçus et la défaillance de la société ATLANTIC VILLAS (anciennement SARL EUROPEENNE DE GESTION), chargée de la gestion locative des biens.

Elles n’ont pas pour origine le défaut d’information délivrée à la société DMB INVEST et à son gérant sur la qualification du contrat de 'délégation de mission', susceptible d’être requalifié contrat de construction d’une maison individuelle au sens du code de la construction et de l’habitation. Les terrains acquis et les constructions réalisées, pour lesquelles aucun désordre n’a été signalé, ne sont pas en cause. Le statut fiscal dont entendait bénéficier la société DMB INVEST n’a pas été mentionné à l’acte authentique de prêt. Aucun élément des débats n’établit d’une part que les époux Q K et Madame M N entendaient se soumettre à un tel statut, n’étant ni les propriétaires des biens, ni les bailleurs, d’autre part que Maître J Y avait été sollicité par cette société ou ses associés sur la possibilité d’en bénéficier. Il ne peut dès lors être reproché à ce notaire de ne pas s’être prononcé sur l’opportunité économique de l’opération envisagée.

Ainsi que relevé par le premier juge, il a été mentionné au rapport financier précité des 'revenus imposables dans la catégories des traitements et salaires' du couple Q K et Madame M N de 310.960 euros en 2008, de 270.521 euros en 2009, de 373.778 euros en 2010, de 434.888 euros en 2011 et de 389.741 euros en 2012. Les revenus mensuels des cautions était ainsi en 2008 de 22.543 euros (36.240 euros en 2011). Le montant des remboursements mensuels devant être supportés par la société DMB INVEST dont ils étaient caution devait être à compter de fin 2010 de 8.821,84 euros (3.007,81 + 2.851,49 + 2.962,54 euros). Leurs engagements n’étaient dès lors pas manifestement disproportionnés à leurs revenus. Monsieur Q K n’a par ailleurs pas renseigné sur sa situation patrimoniale. Il ne peut dès lors être reproché à Maître J Y un quelconque défaut de mise en garde.

Au surplus, les demandes relatives aux frais décaissés dans le cadre de l’opération d’investissement immobilier et au défaut de constitution d’un patrimoine immobilier ont trait à des préjudices qui auraient été subis par la société DMB INVEST, et non par Monsieur Q K personnellement.

Il s’ensuit que le préjudice dont se prévaut Monsieur Q K n’est pas imputable à faute à Maître J Y. Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il l’a débouté de ses demandes.

SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par Monsieur Q R.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

[…]

La charge des dépens d’appel, dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP MADY-GILLET-BRIAND, avocat, incombe à l’appelant.

PAR CES MOTIFS,

CONFIRME le jugement du 3 mai 2016 du tribunal de grande instance de LA ROCHELLE ;

CONDAMNE Monsieur Q K à payer à Maître J Y la somme de 1.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur Q K aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par la la SCP MADY-GILLET-BRIAND, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,