ARRÊT N° 568

N° RG 19/03977

N° Portalis DBV5-V-B7D-F5C5

Y

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2021

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 novembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE

APPELANT :

Monsieur D-E Y

né le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU-BACLE-VEYRIER LE LAIN-BARROUX-VERGER, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Lola BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS

INTIMÉE :

Madame C X

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Annabelle TEXIER de la SELARL CHEVET-NOEL – TEXIER – DURAND, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 27 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ :

Par acte du 31 décembre 2013, M^me X a acquis de M. Y une maison d’habitation située à Beauvoir sur mer (Vendée) pour un prix de 112 000 euros.

L’acte de vente inclut une clause de non-garantie des vices cachés.

Il précise (page 13) : ' Le vendeur déclare n’avoir au cours des dix dernières années réalisé sur le bien aucun ouvrage au sens des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil tel que notamment construction, surélévation ou addition d’éléments d’équipement faisant corps avec l’immeuble.'

M^me X a mandaté un huissier de justice aux fins de constat le 26 février 2014.

Par acte du 19 mai 2014, M^me X a saisi le juge des référés aux fins d’expertise.

M. Z, expert désigné par ordonnance du 6 octobre 2014 a déposé son rapport le 7 mai 2015.

Par acte du 5 octobre 2016, M^me X a assigné M. Y devant le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne sur le fondement des articles 1792, 1109,1116, 1117, 1382, 1641 et suivants du code civil aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes de 20 256,02 euros, 8000 euros en réparation de ses préjudices matériel et de jouissance.

Par jugement du 5 novembre 2019, le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne a statué comme suit :

'-Condamne Monsieur D-E Y à verser à Madame C X, au titre de la réfection des travaux, la somme de 18 000 ' valeur août 2015 à réactualiser suivant l’indice BT01 du coût de la construction jusqu’à la date du jugement à compter duquel elle produira intérêts au taux légal,

-Déboute Madame X de ses demandes relatives au préjudice de jouissance et à l’anatocisme,

-Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

-Condamne Monsieur D-E Y à verser à Madame C X la somme de 2000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-Dit n’y a voir lieu à exécution provisoire du jugement,

-Condamne Monsieur D-E Y aux dépens de l’instance comprenant les frais de constat d’huissier suivant procès-verbal du 26 février 2014, de référé, d’expertise judiciaire. '

Le premier juge a notamment retenu que :

L’ immeuble acquis par M. Y le 27 janvier 2012 pour un prix de 86 000 euros a été revendu 112 000 euros à M^me X le 31 décembre 2013, le prix annoncé initialement étant de 124 000 euros.

— sur la garantie décennale

Il est constant que M. Y a exécuté de nombreux travaux de rénovation.

L’expert judiciaire a relevé plusieurs désordres :

— fissurations extérieures de la maison, du garage, fissures internes

— écaillage de la peinture de la façade de la maison et du bardage , cloquage de la peinture, du vernis

— traces d’humidité sous couverture du garage

— remontées capillaires, condensation

— défaut de revêtement

— carrelage fissuré et soufflé

— mécanisme défectueux du volet roulant

L’expert exclut toute impropriété à destination, tout caractère décennal des désordres.

Il chiffre le coût de reprise des désordres entre 8000 et 12 000 euros.

Il estime que les désordres sont directement liés à l’ancienneté du bâti, à sa localisation.

M^me X n’a invoqué la responsabilité décennale dans son assignation qu’à titre subsidiaire. Ce fondement ne saurait s’appliquer, pas plus que celui des dommages intermédiaires au demeurant non développé.

— sur la réticence dolosive du vendeur

Certains désordres étaient apparents. M^me X a pu s’en convaincre lors des visites.

L’expert indique qu’ils étaient apparents même pour un acquéreur profane, ce qui exclut toute dissimulation du vendeur.

Les travaux de rénovation réalisés par le vendeur ne l’ont pas été dans le but de dissimuler un vice susceptible de remettre en cause la vente.

Il n’est pas établi que le vendeur ait eu connaissance des arrêtés 'catastrophe naturelle’ relatifs à la commune entre 1991 et 2008, qu’un arrêté de ce type soit intervenu après son acquisition.

Toutefois, M. Y apparaît être resté taisant sur certaines caractéristiques de l’immeuble, caractéristiques qu’il ne pouvait ignorer au regard des travaux qu’il a réalisés.

Il s’ensuit qu’il a manqué à son obligation pré-contractuelle de renseignement.

Le dol est exclu, la volonté de dissimulation n’étant pas établie d’autant que le prix de vente a été négocié par l’acquéreur .

Le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme en appliquant des revêtements, une peinture inadaptés, non-conformes à l’usage attendu.

La clause de non-garantie du vendeur n’a pas vocation à s’appliquer.

— sur la réparation

Le vendeur a engagé sa responsabilité contractuelle, doit assumer la charge des travaux de réparation qui seront évalués à 18 000 euros.

Le trouble de jouissance n’est pas établi.

La simple aération de l’immeuble doit permettre de résorber le phénomène de condensation selon l’expert.

LA COUR

Vu l’appel en date du 12 décembre 2019 interjeté par M. Y

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 25 août 2021, M. Y a présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions des articles 12,16 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles 1147,1604 et 1641 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu le rapport d’expertise judiciaire

-Réformer le jugement en ce qu’il a :

-condamné Monsieur D-E Y à verser à Madame C X, au titre de la réfection des travaux, la somme de 18 000 ' valeur août 2015 à réactualiser suivant l’indice BT01 du coût de la construction jusqu’à la date du jugement à compter duquel elle produira intérêts au taux légal,

-débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

-condamné Monsieur D-E Y à verser à Madame C X la somme de 2000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné Monsieur D-E Y aux dépens de l’instance comprenant les frais de constat d’huissier suivant procès-verbal du 26 février 2014, de référé, d’expertise judiciaire.

Statuant de nouveau,

Dire et juger Madame X mal fondée en ses demandes de condamnation dirigées à l’encontre de Monsieur Y,

-Débouter Madame X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Monsieur Y,

Dire et juger qu’aucune condamnation ne peut intervenir à l’encontre de Monsieur Y,

-Condamner Madame C X à verser la somme de 4.000 ' à M. Y au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

-Condamner Madame C X aux dépens de l’instance comprenant les frais de constat d’huissier suivant PV du 26 février 2014, de référé,d’expertise judiciaire.

A l’appui de ses prétentions, M. Y soutient notamment que :

— M. Y avait acheté l’immeuble 86 000 euros le 27 janvier 2012 .

— Il a réalisé des travaux pour un coût évalué à 13 041,89 euros le 1^er juin 2014 dont 7927, 03 euros au titre de la seule toiture.

— Le fondement contractuel de l’ancien article 1147 n’était pas invoqué, ne l’est toujours pas.

— Les conditions d’application de la responsabilité contractuelle ne sont pas caractérisées.

— M. Y a réalisé des travaux de rénovation légère, de confort , pas de gros oeuvre. Il n’est pas constructeur.

— Les désordres ne sont pas décennaux. L’existence de fissures, d’une condensation est insuffisante. La maison est habitée et habitable.

— Les désordres étaient apparents pour la plupart, ce qui exclut toute action contre le vendeur.

— La faute doit être prouvée s’agissant des dommages intermédiaires.

— L’ expert estime que les désordres étaient apparents, en relation avec les caractéristiques d’une maison ancienne.

— Les inconvénients résultant de l’humidité pouvaient être appréhendés par l’acquéreur.

— Le vendeur n’est pas un professionnel. Il ne savait pas que les travaux qu’il avait faits n’étaient pas conformes aux règles de l’art.

— Le manquement à la délivrance conforme est infondé. Cette garantie n’avait pas été sollicitée par l’ acquéreur. Le contrat de vente ne contient aucune description de la peinture, des revêtements mis en oeuvre.

— Des désordres apparents ne peuvent constituer des vices cachés.

— Aucun des désordres ne porte atteinte à la destination de l’ouvrage.

— La clause de non garantie des vices cachés s’applique au regard des travaux mineurs réalisés par le vendeur, de sa bonne foi. Il n’ a rien dissimulé.

— Le tribunal a retenu un manquement à l’obligation précontractuelle de renseignement.

Il n’est pas caractérisé. Les problématiques d’humidité étaient apparentes, inhérentes au bâti ancien.

— La somme allouée de 18 000 euros est injustifiée. L’expert avait estimé les travaux entre 8000 et 12 000 euros.

Les travaux de ventilation, de doublage des parois préconisés par l’expert n’incombent pas au vendeur, sont des travaux d’amélioration. Ils ne sont pas nécessaires si l’aération est correctement pratiquée.

— M^me X a produit de nouveaux devis qui n’ont pas été soumis à l’expert.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 22 septembre 2020 , M^me X a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 1134 et 1147 (anciens) du Code civil

Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1109, 1116, 1117, 1147 et 1382 (anciens) du Code civil,

Vu les articles 1603 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1153 et 1154 (anciens) du Code civil,

Vu la Jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé à la Cour d’appel de POITIERS de :

-RECEVOIR Madame C X en son argumentation ;

-L’EN DECLARER bien fondée ;

En conséquence :

-DEBOUTER Monsieur D-E Y de la demande de réformation/annulation au titre d’une prétendue méconnaissance des articles 12 et 16 du Code de procédure civile par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE ;

-DEBOUTER plus largement Monsieur D-E Y de l’ensemble de ses moyens,fins et prétentions ;

-INFIRMER le Jugement du Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE du 5 novembre 2019 en qu’il a :

-débouté Madame C X de ses demandes fondées sur la responsabilité décennale des articles 1792 et suivants du Code civil ;

- débouté Madame C X de ses demandes fondées sur la réticence dolosive commise par Monsieur D-E Y ;

-débouté Madame C X de ses demandes fondées sur le manquement de Monsieur D-E Y concernant ses obligations d’information précontractuelle

-débouté Madame C X de ses demandes fondées sur la garantie due par Monsieur D-E Y au titre des vices cachés ;

- limité l’indemnisation de Madame C X ;

- rejeté la demande formulée au titre du préjudice de jouissance ;

-rejeté la capitalisation annuelle des intérêts ;

Statuant à nouveau :

-CONSTATER à titre principal que la responsabilité de Monsieur D-E Y est engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil ;

-CONSTATER à titre subsidiaire que la responsabilité de Monsieur D-E Y est engagée sur le fondement de l’article 1147 (ancien) du Code civil au titre des désordres intermédiaires affectant le bien vendu ;

-CONSTATER à titre plus subsidiaire que la responsabilité de Monsieur D-E Y est engagée au titre de sa réticence dolosive sur le fondement des article 1109 et 1147 (ancien) du Code civil ;

-CONSTATER à titre encore plus subsidiaire que la responsabilité de Monsieur D-E Y est engagée au titre de son manquement à l'obligation d’information précontractuelle sur le fondement de l’article 1382 (ancien) du Code civil ;

-CONSTATER à titre toujours plus subsidiaire la responsabilité de Monsieur D-E Y est engagée au titre de son manquement à l’obligation de délivrance conforme sur le fondement des articles 1603 et suivants et 1147 (ancien) du Code civil ;

-CONSTATER à titre infiniment subsidiaire que la responsabilité de Monsieur D-E Y est engagée au titre des vices cachés affectant l’immeuble vendu sur le fondement des articles 1641et suivants et 1147 (ancien) du Code civil ;

-CONDAMNER Monsieur D-E Y à verser à Madame C X :

- 20.256,02 euros TTC en réparation de son préjudice matériel correspondant aux travaux de reprise nécessaires (cette condamnation devant être indexée sur l’indice ICC du coût de la construction publié par l’INSEE à compter du 1^er août 2015, afin de tenir compte de l’évaluation des coûts) ;

- 10.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Madame C X

DIRE ET JUGER que les condamnations devront également porter intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2016, date de la délivrance de l’assignation valant sommation de payer,

les intérêts échus seront eux-mêmes capitalisés par périodes annuelles, conformément aux articles 1153 et 1154 du Code civil,

En toute hypothèse :

-CONDAMNER Monsieur D-E Y à verser à Madame C X la somme de 5.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

-CONDAMNER Monsieur D-E Y aux entiers dépens de l’instance incluant les frais d’expertise et les dépens au titre de la procédure de première instance et de la procédure d’appel ;

-ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, M^me X soutient notamment que :

— Le tribunal avait la faculté de requalifier les faits.

— A titre principal , M^me X fonde ses demandes sur la responsabilité décennale au regard des travaux de grande ampleur réalisés par le vendeur à l’intérieur, à l’extérieur.

L’annonce évoquait une rénovation totale.

Les travaux réalisés sont des travaux de menuiserie, électricité, plomberie, peinture, isolation, maçonnerie, couverture outre ceux de toiture réalisés par une entreprise.

Ils dépassent la rénovation esthétique.

Du fait des travaux qui ont été réalisés, le vendeur avait connaissance des désordres.

Il est donc constructeur.

Les désordres rendent l’immeuble impropre à sa destination. Subsidiairement, ils seront qualifiés d’ intermédiaires.

— La faute consiste à avoir réalisé des travaux non conformes aux règles de l’art.

— La cause des désordres est le mouvement du sol d’assises.

Le vendeur n’a pas informé l’acquéreur de l’existence des arrêtés de catastrophe naturelle.

Il ne produit pas son acte de vente.

— L’ expert a estimé que le vendeur connaissait les désordres de remontées capillaires et de condensation. Il les a donc dissimulés.

Les travaux qu’il a réalisés lui ont permis de connaître les désordres.

— Le vendeur a manqué à son obligation d’information pré-contractuelle. Il a tu l’existence des arrêtés, les remontées capillaires, les mouvements de sols.

— Il a manqué à l’obligation de délivrance conforme, ayant vendu une maison destinée à l’habitation et rénovée. La maison n’est pas normalement occupable.

— L’immeuble est affecté de vices cachés, présente une humidité anormale .

La clause de non-garantie est exclue lorsque le vendeur est de mauvaise foi.

Les vices sont suffisamment graves pour relever de cette garantie.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 30 août 2021.

SUR CE

-sur le respect du principe du contradictoire

Si l’appelant reproche au tribunal d’avoir retenu des manquements du vendeur à l’obligation de renseignement, de délivrance, manquements qui n’auraient pas été invoqués par la demanderesse, il ne demande pas la nullité du jugement pour violation du principe du contradictoire.

Si M^me X n’avait pas visé dans ses conclusions de première instance l’ancien article 1147 du code civil , elle vise cet article, contrairement à ce qui est conclu, dans ses conclusions d’appel à deux reprises, outre les articles l603 et suivants relatifs à l’obligation de délivrance, l’ancien article 1382 du code civil relatif à la responsabilité quasi-délictuelle.

La recevabilité des demandes formées par l’intimée n’est pas contestée.

-sur la responsabilité du vendeur réputé constructeur

L’article 1792-1 du code civil dispose : est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend , après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Tout constructeur est responsable de plein droit envers l’acquéreur des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

La personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire étant réputée constructeur est tenue d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages intermédiaires.

M^me X soutient que du fait des travaux de rénovation importants réalisés par le vendeur, il doit être réputé constructeur, répondre des désordres décennaux résultant des travaux qu’il a réalisés.

A défaut de désordres décennaux, elle fonde ses demandes sur l’existence de désordres intermédiaires.

Si M^me X reprend dans ses conclusions la liste exhaustive des travaux réalisés par le

vendeur, elle ne propose aucune analyse, aucune qualification de ces travaux , dont l’importance est contestée par le vendeur, ce dernier les qualifiant de simples travaux de confort, de rénovation légère.

Le fait que ces travaux incluent des prestations de menuiserie, électricité, plomberie, peinture, isolation, maçonnerie ne démontre pas l’existence de travaux de rénovation ou de restauration d’importance.

La nature des travaux énumérés , dont le vendeur soutient qu’ils ont coûté 8000 euros (toiture incluse), estimation non critiquée, ne justifie pas la qualification de travaux de rénovation d’envergure en l’absence notamment de toute extension, création de pièce, de modification substantielle du bâti.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de ses demandes fondées sur l’article 1792 du code civil, le vendeur n’étant pas réputé constructeur.

-sur le dol imputé au vendeur

Le dol est caractérisé par une tromperie destinée à conduire une partie à contracter sous l’empire d’une fausse conviction.

M^me X soutient que son vendeur a dissimulé les vices de la maison, dissimulation qui résulte du silence gardé sur l’existence d’arrêtés 'catastrophe naturelle’ antérieurs, arrêtés qui l’ auraient alertée sur le risque de mouvements du sol si elle avait connu leur existence.

Elle estime en outre que le silence gardé par le vendeur sur l’humidité de la maison, les remontées capillaires, la condensation est un silence dolosif dès lors que le vendeur avait connaissance de ces vices au regard des travaux qu’il a réalisés dans l’immeuble.

Le dol suppose un élément matériel et un élément intentionnel.

Il n’est pas démontré que le défaut de rappel des arrêtés catastrophe naturelle antérieurs soit imputable au vendeur alors que la rédaction de l’acte de vente est le fait du notaire.

Le premier juge a fait observer à juste titre qu’aucun arrêté n’avait été pris durant la période où M. Y avait été propriétaire entre janvier 2012 et décembre 2013.

M. Y produit son acte de vente, contrairement à ce qui est conclu.

Il est rédigé de la même manière que celui de M^me X, ne fait aucune référence à des arrêtés ' catastrophe naturelle ' antérieurs.

Rien ne prouve que M. Y ait eu connaissance de ces anciens arrêtés.

Les travaux réalisés par le vendeur n’établissent pas en eux-mêmes une volonté de dissimuler les remontées capillaires, le phénomène de condensation, l’humidité .

M. Y soutient les avoir réalisés afin de rendre l’immeuble plus confortable, plus attractif.

Si l’expert indique que les remontées capillaires, le phénomène de condensation 'pouvaient être connus du vendeur ', cette formulation quelque peu ambiguë n’ établit pas la volonté de les dissimuler.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de ses demandes

d’indemnisation fondées sur l’existence d’un dol, la volonté de tromper n’étant pas démontrée.

-sur le manquement à l’obligation d’information pré-contractuelle

Le vendeur a un devoir général de loyauté. Il doit informer l’acquéreur de tous les éléments d’information en sa connaissance.

L’obligation d’information et de conseil pèse plus particulièrement sur le vendeur professionnel. En l’espèce, vendeur et acquéreur sont deux particuliers qui ont fait le choix de se dispenser de l’entremise d’une agence immobilière.

Le tribunal a retenu un manquement à l’obligation d’information pré-contractuelle.

L’expert judiciaire estime que les remontées capillaires étaient 'vraisemblablement connues ' du vendeur, que le phénomène de condensation 'pouvait être connu ' du vendeur, indique que les remontées capillaires n’étaient pas apparentes, que la condensation n’était pas non plus 'forcément apparente ' si la maison était correctement ventilée.

M. Y ne soutient pas avoir informé M^me X de ces caractéristiques alors qu’il les connaissait pour avoir acquis l’immeuble en janvier 2012 et avoir réalisé divers travaux de nature à appeler son attention sur l’humidité ambiante.

Il a donc commis une faute qui a causé un préjudice à son acquéreur, engage sa responsabilité quasi-délictuelle.

-sur le manquement à l’obligation de délivrance

L’article 1604 du code civil dispose la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Le tribunal a retenu un manquement à l’obligation de délivrance conforme dès lors que le vendeur avait appliqué des revêtements , une peinture inadaptés, non-conformes à l’usage attendu.

La preuve de la non-conformité à la commande incombe à l’acquéreur qui doit établir une différence entre la chose promise et les caractéristiques qui étaient convenues.

M^me X soutient avoir acheté un immeuble entièrement rénové, estime que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance.

Il ressort des pièces que M^me X n’a pas acheté un immeuble neuf mais une maison ancienne dont les travaux de rénovation étaient limités au second oeuvre.

L’expert rappelle que de nombreux désordres étaient visibles, apparents et notamment les fissures externes et internes.

Si l’annonce publiée faisait état d’une maison entièrement rénovée, aucune facture n’a été demandée, ni produite.

Les photographies annexées au constat d’huissier réalisé moins de trois mois après la vente démontrent que les travaux réalisés étaient manifestement des travaux de rafraîchissement réalisés par un particulier.

M^me X produit d’ailleurs plusieurs attestations qui démontrent qu’elle a vu M. Y réaliser en personne des travaux.

La non-conformité de certains des travaux de rénovations aux règles de l’art n’établit pas un manquement à l’obligation de délivrance dès lors qu’il n’est pas démontré que M. Y se soit jamais engagé sur la qualité et la nature des travaux de rénovation réalisés.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

-sur la garantie des vices cachés

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il appartient à M^me X de démontrer l’existence de vices cachés, d’une certaine gravité, existant à la date de la vente.

Le vice doit rendre la chose impropre à sa destination.

M^me X soutient que la clause de non garantie est inapplicable au regard de la mauvaise foi de M. Y qui connaissait les remontées capillaires et la condensation , a tenté de cacher les conséquences de ces phénomènes en dissimulant fissures, moisissures, humidité.

Elle fait valoir qu’elle est dans l’obligation d’aérer la maison en permanence pour prévenir l’apparition de moisissures.

Elle se prévaut de l’expertise qui a rappelé que l’humidité et les moisissures peuvent à terme induire des préjudices d’ordre sanitaire.

Il ressort de l’expertise les éléments suivants:

a) les fissures extérieures de la maison et du garage

L’expert indique que ces fissures sont anciennes et résultent de mouvements sensibles des sols d’assise.

La construction se situe dans une zone à risques liés aux phénomènes de retrait-gonflement des argiles constituant les sols d’assises.

Il évoque des arrêtés sécheresse en 1991, 1993,2008.

Il indique que les constructions environnantes présentent des désordres de même nature.

L’ expert précise que la peinture posée par le vendeur en façade a pu combler des microfissures, ne peut masquer les fissures.

Il estime que les fissures étaient apparentes.

b) fissures internes

L’expert estime que les fissures internes sont également anciennes, qu’elles étaient 'possiblement’ apparentes.

c) traces d’humidité sous la couverture du garage

Ces traces sont en relation avec des phénomènes de condensation. Elle sont probablement anciennes, étaient apparentes .

d) carrelage fissure, soufflé

Le désordre était apparent

Les désordres a,b,c : fissures externes et internes, les traces d’humidité sous la couverture du garage, les fissures du carrelage étaient visibles, apparentes lors de l’acquisition.

e) – écaillage de la peinture et du bardage de la façade de la maison,

L’expert indique qu’il est normal de devoir procéder à des retouches très ponctuelles compte tenu du support qui a été posé en juillet 2013, précise que les désordres sont apparus après la vente.

S’agissant du bardage, l’expert observe un défaut de tenue de la peinture sur son support, peinture posée en juillet 2013, précise que les désordres sont apparus après la vente.

f)- cloquage de la peinture, du vernis à l’intérieur

Il résulte d’une peinture inadaptée ou d’un support mal préparé. L’expert indique que le désordre était 'probablement apparent'.

g) -volet roulant . Le volet a été sommairement réparé . L’expert indique que le défaut n’était pas apparent, n’était pas forcément connu du vendeur.

Les désordres e, f, g sont imputables aux travaux et réparations réalisés par le vendeur avant la vente. Ils ne sont pas de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble.

h) -remontées capillaires

L’expert indique les désordres dus à l’humidité constatés en pied de mur et en sol résultent manifestement des phénomènes de remontées capillaires.

Elles sont liées à l’ancienneté de la maison dont le mode constructif excluait toute barrière étanche, maison se situant en outre dans un environnement marécageux.

L’expert estime que le désordre est très ancien, était vraisemblablement connu du vendeur, n’était pas nécessairement apparent.

i)-condensation

L’expert précise que c’est une pathologie récurrente dans les logements anciens dépourvus de ventilation interne, de doublage des murs, de dallage sur terre-plein des sols.

Ces 3 conditions sont réunies en l’espèce .

Il précise que les conséquences peuvent être limitées selon les conditions d’occupation ( chauffage, aération)

Il estime que la condensation pouvait être connue du vendeur , n’était pas nécessairement apparente si l’immeuble est aéré, ventilé.

Il indique que la condensation peut être résorbée par l’ aération, le chauffage, rappelle qu’aucune obligation de ventilation mécanique n’existe dans les logements anciens.

S’agissant des inconvénients résultant des remontées capillaires et de la ventilation, l’expert exclut tout trouble de jouissance, rappelle qu’il est impossible d’avoir dans une maison ancienne des conditions de confort, des matériaux présents dans les constructions neuves.

Il indique qu’une ventilation efficace naturelle est de nature à remédier aux problèmes.

Il ajoute que peuvent être prévus VMC, entrées d’air , doublage de murs ventilés le cas échéant.

Si l’expert a rappelé que l’humidité pouvait entraîner des problèmes de santé, M^me X ne démontre nullement avoir développé des problèmes de santé depuis son acquisition.

Il résulte donc des éléments précités que l’humidité, la condensation présentes dans l’immeuble acquis existaient avant la vente, résultent de l’ancienneté de l’immeuble et de son mode constructif , éléments connus de l’acquéreur, que ces désordres n’empêchent pas l’habitation de l’immeuble sous réserve d’aération régulière.

Ils ne sont pas susceptibles de relever de la garantie des vices cachés du fait de leur faible gravité.

-sur les préjudices

Le préjudice qui résulte du manquement au devoir d’information pré-contractuelle est une perte de chance de négocier plus encore le prix qui avait été négocié, voire de renoncer à la vente,

d’ acquérir en connaissance de cause exacte des travaux futurs d’amélioration pouvant être réaliser. Il ne saurait équivaloir au coût des travaux recommandés le cas échéant par l’expert.

Le préjudice subi par M^me X sera évalué à 7 % du prix de vente, soit la somme de 7840 euros.

-sur les autres demandes

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’ appel seront fixés à la charge de M. Y .

Il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel étant rappelé que les frais de constat d’huissier de justice ne font pas partie des dépens.

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

-infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— retenu un manquement du vendeur à son obligation d’information pré-contractuelle,

— condamné M. Y aux dépens de première instance incluant les frais de référé et d’expertise

judiciaire

Statuant de nouveau

-condamne M. Y à verser à M^me X la somme de 7840 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2016

— dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent intérêt

Y ajoutant :

-déboute les parties de leurs autres demandes

-condamne M. Y aux dépens d’appel

-laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en appel

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,