ARRET N°360

N° RG 19/02480 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZTF

Y

X

C/

Z

A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 08 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/02480 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZTF

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 mai 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS.

APPELANTS :

Monsieur C Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame D X épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e Alexandre BRUGIERE de la SCP D’AVOCATS TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

Monsieur E Z

né le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU – BACLE- B – LE LAIN – BARROUX – VERGER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Geneviève B,a vocat au barreau de Poitiers

Madame F A

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Gérald L de la SCP B2FAVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me G H,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me G H,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. C Y et M^me D X épouse Y ont signé une promesse de vente d’un immeuble leur appartenant le 26 mars 2016 avec M. E Z et M^me F A, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, la réitération de l’acte

authentique devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2016.

M. Z ayant indiqué par lettre du 13 décembre 2016 que M^me A et lui ne donneraient pas suite à l’acquisition, M. C Y et M^me D X ont, par acte du 11 avril 2017, fait assigner devant le tribunal de grande instance de POITIERS M. E Z et M^me F A pour obtenir leur condamnation à leur payer le montant de la clause pénale.

Ils sollicitaient par leurs dernières écritures leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 26 000 €, outre celle de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de leur conseil.

M. E Z concluait au débouté des demandes formulées, à la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de son conseil.

M^me F A concluait au débouté des demandes formulées, subsidiairement à voir condamner M. Z à la garantir de toutes condamnations pouvant intervenir à son encontre et en toute hypothèse sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de son conseil.

Par jugement contradictoire en date du 07/05/2019, le tribunal de grande instance de POITIERS a statué comme suit :

'Rejette les demandes de M. C Y et M^me D X .

Rejette les autres demandes.

Condamne M. C Y et M^me D X aux dépens et dit que M^e B et la SCP K L pourront les recouvrer conformément dispositions de l’ article 699 du code de procédure civile'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— il était prévu au contrat que la réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 18 juillet 2016, l’obtention ou la non obtention du prêt devant être notifiée dans les trois jours suivant l’expiration du délai.

— la Caisse d’Epargne a fait savoir aux acquéreurs par lettre du 19 juillet 2016 donner une suite favorable à leur demande de prêt, sous réserve de l’accord de CNP Assurances et de la fourniture d’une caution fournie par une société de caution.

Cette lettre ne peut s’analyser que comme un accord de principe sous réserve de certaines garanties, insuffisant à établir que le prêt a été octroyé.

— l’acte stipule à la rubrique clause pénale, que pour le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre la somme de 26 000 € à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Or, M. C Y et M^me D X ne justifient pas avoir adressé la mise en demeure contractuellement prévue d’avoir à signer l’acte authentique, préalable indispensable à la demande en paiement de la clause pénale.

— ils échouent dans l’administration de la preuve qui leur incombe d’une part de la réalisation de la condition suspensive et d’autre part du respect des conditions contractuelles par leur soin.

LA COUR

Vu l’appel en date du 16/07/2019 interjeté par M. C Y et M^me D X épouse Y

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 24/02/2021, M. C Y et M^me D X épouse Y ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1134 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable à la date de signature de la promesse synallagmatique de vente,

Dire recevable et bien fondés M. et M^me Y en leur appel.

Réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS le 07 mai 2019.

En conséquence,

Constater la défaillance de M. Z et de M^me A dans l’accomplissement des démarches nécessaires à la réitération de la vente devant notaire.

En conséquence, condamner solidairement M. Z et M^me A à payer à M. et M^me Y la somme de 26 000 € à titre de clause pénale contractuellement prévue.

Condamner solidairement M. Z et M^me A à payer à M. et M^me Y une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner les mêmes sous même solidarité en tous dépens, dont distraction au profit de Maître Alexandre BRUGIERE, avocat associé de la société TEN FRANCE, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision'.

A l’appui de leurs prétentions, M. C Y et M^me D X épouse Y soutiennent notamment que :

— selon promesse synallagmatique de vente, devant notaire, le 25 mai 2016, la vente à M. Z et M^me A de l’immeuble de M. et M^me Y au prix de 286 000 €, cette vente étant assortie de plusieurs conditions suspensives dont une pour l’obtention de leur financement.

— bien qu’ayant effectué des démarches auprès d’organismes bancaires et obtenu l’accord de la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes le 19 juillet 2016, aucune suite ne sera réservée par M. Z et M^me A à la promesse synallagmatique de vente.

— le courrier établi par la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes le 19 juillet 2016, est d’une clarté sans appel. La banque a bien donné un accord de prêt pour l’opération visée en objet, accord portant sur les éléments essentiels du financement à savoir un montant d’emprunt fixé à 288 743,06 €, un taux fixé à 3,72 % et une durée fixée à 36 mois.

— la promesse synallagmatique de vente régularisée entre les parties, ne prévoit pas d’exigence

particulière outre les éléments essentiels sus-évoqués à savoir un montant, un taux et une durée.

— en outre, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement, notamment en formant une demande de prêt non conforme aux éléments figurant dans la promesse synallagmatique de vente.

En l’espèce, la somme sollicitée par les intimés est supérieure à celle de 286000€ prévue à l’acte puisqu’il est mentionné, dans la demande de prêt formulée auprès de la Caisse d’Epargne Aquitaine Poitou-Charentes, un montant de 286 743,06 €.

Les demandes de prêt non conformes aux éléments de la promesse permettent au vendeur d’opposer à l’acquéreur la réalisation de la condition suspensive, comme en l’espèce.

— sur l’absence de nécessité d’une mise en demeure préalable a la mise en jeu de la clause pénale, la situation de l’espèce rendait la mise en demeure prévue au contrat totalement inutile.

Leur conseil a notifié aux vendeurs, le fait que pour des raisons personnelles, ils ne souhaitaient plus se porter acquéreurs de l’ensemble immobilier vendu par M. et M^me Y. Cette mise en demeure s’imposait pour demander la régularisation de l’acte authentique, à défaut de quoi, l’application de la pénalité contractuellement prévue.

Or, il était devenu certain que les acquéreurs ne régulariseraient pas l’acte authentique.

— en tout état de cause, il est constant que l’assignation délivrée à M. Z et M^me A, constitue mise en demeure et l’esprit de la clause contractuelle devait être considéré comme respecté.

— la clause pénale prévue à la promesse synallagmatique de vente est arrêtée à la somme de 26 000 €, soit dans les proportions communément admises en la matière.

— le fait que deux réserves de pure forme aient été énoncées par la banque est sans incidence.

— M. Z n’a pas respecté par négligence fautive les délais qui lui étaient fixés pour l’obtention d’une offre de prêt conforme.

— la question de la responsabilité particulière de l’un ou de l’autre des concubins est totalement indifférente aux consorts Y.

— les intimés soutiennent qu’ils n’auraient pas reçu l’acte de vente sous conditions suspensives selon les modalités requises par l’article L. 271-1 du code de la construction de l’habitation précité, l’un estimant ne pas l’avoir signé, l’autre attendant qu’on lui démontre que les notifications ont bien été réalisées.

Toutefois, le bordereau de dépôt ainsi que l’avis de réception sont parfaitement identiques, et chaque avis de réception a été signé. En outre, l’adresse mentionnée sur le courrier recommandé avec avis de réception notifié à chacun des acquéreurs, figurant également sur les bordereaux d’envoi et l’avis de réception, est la même que celle mentionnée dans le compromis de vente pour chacun des deux acquéreurs.

Compte tenu de ces notifications régulières, leur absence de rétractation dans les délais prévus à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation emporte le caractère définitif de la vente.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 24/12/2019, M. E Z a présenté les demandes suivantes :

'Vu les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil,

Vu les pièces produites aux débats selon bordereau,

À titre principal,

CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions,

Par conséquent,

Dire et juger irrecevables et mal-fondées les demandes présentées par M. et M^me Y ;

Débouter M. et M^me Y de l’intégralité des demandes présentées à l’encontre de M. Z,

Dire et juger que M. Z n’a failli à aucune de ses obligations contractuelles,

Dire et juger que les conditions de réalisation de la clause suspensive ne sont pas remplies,

Dire et juger que les conditions d’application de la clause pénale ne sont pas remplies,

Dire et juger que la promesse de vente est caduque,

A titre subsidiaire,

Constater que la notification prévue par les dispositions de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation n’est pas régulièrement intervenue, et par conséquent, constater la rétractation de M. Z,

A titre très subsidiaire,

Débouter M. et M^me Y de l’intégralité de leurs demandes chiffrées présentées à l’encontre de M. Z

Dire et juger qu’en l’absence de préjudice justifié, le montant de la clause pénale sera purement et simplement fixé à l’euro symbolique.

Débouter M^me A de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de M. Z

En tout état de cause,

Condamner solidairement M. et M^me Y à verser à M. Z la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner solidairement M. et M^me Y aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Geneviève B Avocat pour ce dont elle a fait l’avance avoir reçu provision'.

A l’appui de ses prétentions, M. E Z soutient notamment que :

- le 13 décembre 2016, par le biais de son Conseil, M. Z a adressé un courrier recommandé avec accusé de réception aux époux Y afin de les informer qu’il ne pouvait donner suite à l’acquisition du bien en raison d’un événement personnel, à savoir, la séparation du couple qu’il formait avec M^me A.

— il est constant qu’un accord de principe ne peut être assimilé à une offre de prêt. Il est en de même pour un accord de financement.

L’obtention d’un prêt par les acquéreurs ne peut être réputée acquise que si et seulement si :

* Il est attesté d’une remise par la banque d’une offre écrite de prêt.

* Il est justifié de l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

— dans un premier temps, M. Z et M^me A ont pleinement rempli les obligations leur incombant, puisqu’ils ont obtenu un accord de principe de la banque selon les modalités de prêt expressément convenues.

Cet accord de principe est intervenu le 19 juillet 2016, et il prévoyait deux réserves spécifiques non réalisées au moment de son obtention.

— on ne peut considérer que cet accord de principe de la banque constitue un agrément définitif de la part de l’établissement bancaire.

Les deux réserves émises par l’établissement bancaire, à savoir l’accord des assurances et l’accord de garantie, doivent être acquises, ce qui n’est pas le cas.

— l’information de l’accord de principe n’a été transmise que 10 août 2016 sans le formalisme convenu. Et ce n’est que le 15 décembre 2016 que la copie de l’accord de principe de la banque a été transmise au notaire.

— M. Z a informé les vendeurs par courrier recommandé avec accusé de réception le 13 décembre 2016 qu’il ne réitérerait pas la vente car étant séparé de M^me A, il ne pouvait obtenir le financement seul.

Il justifiait par là même avoir à nouveau sollicité l’établissement bancaire selon les conditions précises définies par la promesse de vente, pour tenter d’obtenir le financement, sans succès, et n’a jamais failli à ses obligations.

— il apparaît que la séparation du couple d’acquéreurs constitue un événement non prévisible au moment de la signature du compromis et dont les effets empêchent l’exécution de son obligation par le débiteur, le contrat étant résolu de plein droit.

— la Caisse d’Epargne n’a pas refusé le prêt sollicité par M. Z et M^me A au regard du montant du prêt envisagé.

— M. et M^me Y ne justifient nullement avoir adressé une quelconque mise en demeure à M. Z ou M^me A, ce qui constitue une violation des stipulations contractuelles. La clause pénale est toujours mise en ouvre lorsque le vendeur sait que l’acquéreur ne régularisera pas l’acte.

— à titre subsidiaire, le juge peut réviser le montant d’une clause pénale manifestement excessive, au regard du préjudice effectivement subi.

Même si le bien immobilier n’a pas été vendu à M. Z, il a tout de même été vendu, ce que se gardent bien de démontrer M. et M^me Y.

— en tout état de cause, le caractère irrégulier de la notification prévue à l’article 2771-1 du code de la

construction et de l’habitation est soutenu.

La signature portée sur l’accusé de réception n’est ni celle de M^me A, ni celle de M. Z. M. Z entend à titre subsidiaire faire constater qu’il entend officiellement se rétracter de son engagement.

— il y a lieu au rejet de l’appel en garantie de M^me A qui a pu prendre pleinement conscience de ses engagements, ne peut lui reprocher de ne pas lui avoir remis la notification litigieuse, alors qu’elle prend la peine, en amont, de rappeler que l’accusé de réception ne comporte ni sa signature, ni celle de M. Z. Elle ne démontre pas en outre qu’elle aurait alors usé de sa faculté de rétractation à ce moment, la séparation étant intervenue postérieurement. Ainsi M. Z n’a pas commis de faute.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 27/11/2019, M^me F A a présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1146 et 1230 dans leurs dispositions applicables avant le 1^er octobre 2016.

Vu l’article 1382 du Code civil dans sa composition applicable antérieurement au 1 er octobre 2016.

Vu l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation,

Principalement,

Confirmer le jugement de première instance dans toutes ses dispositions à l’exception de la demande présentée par M^me A au titre des frais irrépétibles.

Condamner les époux Y à payer à M^me A la somme de 3000€ en application de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE,

Les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP K L avocat aux offres de droit.

Subsidiairement,

Dire et juger que ce n’est pas la signature de M^me A F qui figure sur l’accusé de réception de la notification faite le 30 mai 2016 à l’intention de M^me F A.

Dire et juger que la notification prévue à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation concernant M^me F A est irrégulière et que le délai de rétractation n’a pas commencé à courir.

Constater que M^me F A se rétracte de son engagement d’acquisition prévu dans le compromis du 26 mai 2016 signé en l’étude de M^e Philippe ROBINEAU, notaire à L’ISLE JOURDAIN.

Par conséquent,

Débouter les époux Y de toutes demandes, fins et conclusions.

Donner acte à M^me A de ce qu’elle ne s’oppose pas à l’organisation d’une mesure d’expertise graphologique concernant la signature portée sur l’accusé de réception AR 123 004 38582.

Dire et juger que M. Z a commis une faute en ne remettant pas à M^me A la notification du 30.05.2016 qui lui était destinée.

Condamner M. Z à relever indemne M^me F A de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge en réparation du préjudice subi.

Ramener le montant de la clause pénale à l’euro symbolique.

Condamner M. Z, à payer à M^me F A une indemnité de 3 000 € en application de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

Le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP K L avocat aux offres de droit'.

A l’appui de ses prétentions, M^me F A soutient notamment que :

— elle a signé l’acte avec regret, n’ayant pas osé dire non à M. Z, tellement elle trouvait fragile sa relation avec ce dernier.

Elle a donc mis fin à cette relation avec M. Z, dans le courant du mois d’octobre 2016.

— au principal, la lettre de la banque ne peut s’analyser que comme un accord de principe, sous réserves de certaines garanties, insuffisant à établir que le prêt a été octroyé.

Les époux Y ne justifient pas que la CNP assurances ait pris contact avec les futurs acquéreurs et les réserves n’étaient pas levées.

— la dispense de mise en demeure n’est envisageable que si elle a été conventionnellement prévue dans l’acte du 26 mai 2016 et aucune dérogation n’est prévue à l’acte. Le jugement doit donc être confirmé.

— à titre subsidiaire, les époux Y devront informer et justifier de la date et du montant du prix de vente.

— la notification prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction ne lui a pas été remise, elle est donc irrégulière et elle entend se rétracter de son engagement d’acheter le bien.

Sur le compromis de vente, quant à l’adresse de M^me A, il a été indiqué celle de M. Z, 3, […] à VIVONNE alors qu’ils n’ont jamais vécu ensemble à cette adresse. La notification a été faite au 03 […] à VIVONNE et la signature qui est portée sur l’accusé de réception du 30 mai n’est pas celle de M^me A, à comparer avec celle du compromis. C’est en outre exactement la même signature qui est portée sur la notification qui a été faite à M. E Z au […]

— la notification n’a pas touché M^me A, la purge est irrégulière et le délai de dix jours prévu à l’article L. 271-1 n’a pas commencé à courir. Elle se rétracte donc de son engagement.

— c’est M. Z E, seul, qui s’est occupé de la totalité des démarches auprès de l’agence immobilière, du notaire, auprès de la banque. Elle a simplement signé le compromis.

— M. Z ne lui a jamais remis l’exemplaire de l’acte qui lui était destiné.

À titre subsidiaire, il a donc engagé sa responsabilité dès lors qu’elle n’a pas été en mesure d’exercer son droit de rétractation.

— à titre subsidiaire également, le montant de la clause pénale devrait être réduit à une somme symbolique alors que ses moyens financiers sont très limités.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11/03/2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

L’article 1134 ancien du Code civil dispose que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

Le principe de ces dispositions est repris désormais aux articles 1103 du code civil : ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits,' et 1104 du code civil 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.

En l’espèce, M. et M^me Y soutiennent l’existence d’un accord de prêt de l’établissement bancaire sollicité, M. Z et M^me A qui ne se sont pas rétractés ayant fautivement omis de réitérer la vente.

L’acte souscrit le 26 mars 2016 par les parties vaut promesse de vente d’un immeuble sis […], […] , propriété de M. et M^me Y, à M. E Z et M^me F A, sous condition suspensive d’un prêt, la réitération de l’acte authentique devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2016.

L’acte prévoyait :

' le prêt sera réputé obtenu au sens des articles L312-1 à L312-36 sus visés et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L312-1 à L312-36 sus visés, de consentir le crédit aux conditions principales sus-ennoncées et dans le délai de réalisation des présentes, et par l’obtention de l’agrément définitif de l’emprunteur par une compagnie d’assurance aux conditions exigées par la banque.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 18 juillet 2016.

L’obtention ou la non obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les 3 jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de 8 jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autres formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté mais l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé qu’après justification qu’Il a accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et que la condition défaillie n’est pas de son fait ; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.

Les parties déclarent que la présente condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de l’acquéreur, ce dernier pouvant renoncer à son bénéfice et notifier à tout moment au vendeur qu’il dispose des sommes nécessaires pour le financement de l’opération'.

Il était en outre prévu à l’acte :

'L’ACQUÉREUR déclare avoir été informé des dispositions des ces articles et avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application desdits articles et répondant aux caractéristiques suivantes :

- Organisme prêteur: Tout organisme prêteur.

- Montant maximum de la somme empruntée: DEUX CENT QUATRE-VINGT SIX MILLE EUROS (286 000,00 EUR).

- Durée maximale de remboursement : 25 ans.

-Taux nominal d’intérêt maximum: 2,20 % l’an (hors assurances).

- Garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire ou caution'.

S’agissant de la clause pénale elle-même, le compromis de vente prévoit expressément :

'Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VINGT-SIX-MILLE EUROS (26 000 EUR) à titre de clause pénale, indépendamment de tous dommages et intérêts.

Il est précisé ici et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente.

La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de poursuivre l’autre en exécution de la vente'.

Au regard de ces stipulations contractuelles, il doit être retenu que par lettre en date du 19 juillet 2016, la Caisse d’Epargne a informé les acquéreurs donner une suite favorable à leur demande de prêt sous réserve de l’accord de CNP Assurances et de la fourniture d’une caution fournie par une société de caution.

Il résulte de ce document que seule une acceptation de principe de la demande de prêt était donnée, sous réserve de garanties dont il n’est pas justifié qu’elles aient été obtenues.

Cet accord de principe ne peut être assimilé, comme soutenu, à une offre de prêt ni à un accord de financement fermes et il ne peut être retenu que la condition suspensive d’obtention de prêts était

réalisée.

Il sera au surplus relevé que le courrier de la banque a été rédigé postérieurement au 18 juillet 2016, qu’il n’est pas démontré qu’il ait été transmis par les acquéreurs dans les 3 jours suivants le 18 juillet 2016, et que les vendeurs ne démontrent pas non plus avoir adressé aux acquéreurs une mise en demeure sous huitaine de leur justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

En outre, il ne peut être retenu une faute des acquéreurs dans la présentation de leur demande de prêt en ce qu’ils sollicitaient un prêt de 286 743,06 € au lieu des 286 000 €, conformément aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, dès lors qu’aucune incidence de cette différence dérisoire n’est démontrée.

Dans ces conditions ou la défaillance fautive des acquéreurs n’est pas démontrée, il convient par ailleurs de retenir que les dispositions contractuelles relatives à l’application de la clause pénale prévoyaient expressément une obligation de mise en demeure de régularisation de l’acte authentique à l’égard de la partie défaillance.

En l’espèce, M. et M^me Y ne justifient pas avoir adressé à M. Z et à M^me A une telle mise en demeure, alors qu’aucune dispense de cette formalité contractuelle n’est prévue au contrat.

La simple information donnée par le conseil de M. Z le 13 décembre 2016 de ce qu’il ne serait pas donné suite à la vente du fait de la séparation des acquéreurs et de ce qu’il n’avait pas obtenu seul les prêts ne permettait pas à M. et M^me Y de s’affranchir de leur obligation de mise en demeure préalable.

Ils ne peuvent soutenir l’inutilité de la formalité contractuellement prévue, en considérant à tort que l’esprit de la clause contractuelle devait être considéré comme respecté.

Faute de respect de la clause contractuelle et dès lors qu’il n’est pas démontré que la condition suspensive était réalisée ou ne l’était pas de la responsabilité des acquéreurs, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de M. et M^me Y, dans des circonstances où il n’est pas démontré que le délai de rétractation des acquéreurs ait pu courir, l’acte ayant été notifié à leur domicile élu sans que la signature des deux avis de réception ne correspondent à celles figurant au compromis, étant observé que le délai n’ayant pas couru, ils déclarent chacun en tant que de besoin renoncer à l’acquisition.

Les demandes principales des intimés étant satisfaites, il n’y a pas lieu à statuer sur leurs demandes subsidiaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge in solidum de M. C Y et M^me D X épouse Y .

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Geneviève B et de SCP K L avocat.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner in solidum M. C Y et M^me D X épouse Y à payer à M. E Z et à M^me F A les sommes fixées au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La somme allouée au titre des frais de première instance a été justement appréciée, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum M. C Y et M^me D X épouse Y à payer à M. E Z la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum M. C Y et M^me D X épouse Y à payer à M^me F A la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum M. C Y et M^me D X épouse Y aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître Geneviève B et par la SCP K L avocat, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,