ARRET N°497

FV/KP

N° RG 22/02792 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GVMK

[G]

C/

Organisme DEUX SEVRES HABITAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/02792 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GVMK

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 juillet 2022 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de Niort.

APPELANT :

Monsieur [E] [G]

[Adresse 1]

[Localité 4] / France

Ayant pour avocat plaidant M^e Anis RAHI, avocat au barreau de POITIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5948 du 17/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

INTIMEE :

ORGANISME DEUX SEVRES HABITAT L’Office Public de l’Habitat DEUX-SEVRES HABITAT, O.P.H.

[Localité 5],

[Adresse 3]

[Localité 5]

Ayant pour avocat plaidant M^e Ségolène BARDET, avocat au barreau de DEUX-SEVRES.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 31 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 juin 2018, l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat a donné à bail à Monsieur [L] [G] un appartement situé au [Adresse 2], sur la commune de [Localité 4].

[L] [G] est décédé le 07 novembre 2020 et son fils, [E] [G], a sollicité le transfert de bail à son profit le 18 novembre 2020.

Par acte du 30 septembre 2021, constatant une défaillance dans le règlement des loyers, l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat a attrait M. [E] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Niort aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et sa condamnation au paiement des loyers impayés.

Par jugement du 06 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort a :

— Prononcé la résiliation du bail entre l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat et M. [G] relatif à l’immeuble à usage d’habitation objet du contrat en date du 04 juin 2018 ;

— Ordonné à M. [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement ;

— Dit qu’à défaut pour M. [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— Dit n’y avoir lieu à ordonner le transport des meubles éventuellement laissés sur place ;

— Condamné M. [G] à verser à l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat la somme de 1.440,10 € ;

— Condamné M. [G] à verser à l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— Condamné M. [G] à verser l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat la somme de 200 € au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné M. [G] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 08 novembre 2022, M. [G] a fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués.

Dans ses dernières conclusions RPVA du 27 septembre 2023, M. [G] sollicite de la cour de :

— Infirmer le Jugement rendu le 6 juillet 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Niort, en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation du bail entre l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat et M. [G] relatif à l’immeuble à usage d’habitation objet du contrat en date du 4 juin 2018 ;

Ordonné à M. [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement ;

Dit qu’à défaut pour M. [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner le transport des meubles éventuellement laissés sur place ;

Condamné M. [G] à verser à l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat la somme de 1.440,10€ ;

Condamné M. [G] à verser à l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamné M. [G] à verser l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat la somme de 200€ au titre des frais irréptibles ;

Condamné M. [G] aux dépens.

Statuant à nouveau,

— Rejeter les demandes tendant à voir résolu le bail conclu le 18 janvier 2021 entre l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat et M. [G],

— Rejeter les demandes présentées par l’Etablissement Public Deux-Sèvres tendant à voir M. [G] condamné aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, tant devant le premier juge qu’en appel.

Dans ses dernières conclusions RPVA du 02 octobre 2023, l’Etablissement Public Deux-Sèvres sollicite de la cour de :

— Débouter M. [G] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions liées à la procédure d’appel, notamment de sa demande au titre de l’octroi de délais de paiement ;

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 06 juillet 2022 par le Juge des Contentieux de la Protection de Niort ;

Y ajouter,

— Condamner M. [G] à verser l’Etablissement Public Deux-Sèvres une somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le même aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’instruction de l’affaire a été clôturée suivant ordonnance en date du 03 octobre 2023 en vue d’être plaidée à l’audience du 30 du même mois, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

1. L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.»

2. L’article 1741 du même code dispose :

« Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.»

3. Aux termes de l’article 7, a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

4. M. [G] fait valoir qu’en dépit de la faiblesse des sommes dont il dispose mensuellement, constituées du revenu de solidarité active et d’une d’allocation logement, il a réussi, avec l’aide de sa famille, à mettre en place un paiement en sus de son loyer, d’un montant de 50 € permettant l’apurement de sa dette locative. Son budget serait ainsi à l’équilibre.

5. Selon lui, outre que le décompte de son bailleur n’est pas clair et ne lui permet pas de déterminer de quelles sommes il serait réellement redevable, le refus du bailleur de valider un plan d’apurement qu’il aurait proposé a eu pour conséquence de faire cesser le complément qu’il percevait de la caisse des allocations familiales.

6. De manière générale, les versements de la caisse des allocations familiales seraient sporadiques, les loyers sembleraient fluctuer alors qu’en outre, le libellé de certaines sommes, placées en débit, seraient insuffisamment justifiées, le libellé étant générique. Il en résulterait un manquement à ses obligations de bailleur de l’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat.

7. Comme preuve de sa bonne foi, M. [G] conclut en indiquant que la dette locative a été apurée par un règlement effectué le 27 septembre 2023 par chèque libellé à l’ordre de la CARPA du conseil du bailleur suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

8. L’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat objecte que si son locataire s’est bien présenté à l’agence le 09 janvier 2023 afin de signer un plan d’apurement sur 12 mois à hauteur de 50 € mensuels, son refus de le signer a été motivé par la procédure d’appel initiée par lui.

9. L’intimée produit en outre un échange de courriers démontrant que la caisse des allocations familiales a été tenue au courant, dès le 18 janvier 2023, du versement de la somme complémentaire de 50 € en sus du loyer mais explique, qu’interrogée à nouveau le 19 septembre 2023, elle a dû indiquer que celui-ci ne réglait plus son loyer résiduel depuis trois mois (échéances juin, juillet et août 2023), raison pour laquelle, en septembre 2023, la caisse des allocations familiales a cessé ses versements.

10. L’Etablissement Public Deux-Sèvres Habitat ajoute que depuis ce mois de juin 2023, elle n’a plus reçu de paiement des loyers, ce pourquoi elle maintient sa demande de résiliation du bail.

11. La cour observe que la situation décrite par le premier juge reste d’actualité tandis que les pièces produites aux débats ne démontrent pas que M. [G], contrairement à ce qu’il soutient, aurait procédé à l’apurement totale de sa dette.

12. Aussi, c’est par des motifs pertinents, non remis en cause par les débats à hauteur d’appel et que la cour adopte que le premier juge, après avoir indiqué que l’absence de règlement des loyers constituait une entorse grave aux obligation du locataire, a prononcé la résiliation du bail.

13. La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef, étant fait remarquer que l’appelant n’émet aucune prétention dans le dispositif de ses conclusions en ce qui concerne le solde de la dette et les délais de paiement.

Sur les autres demandes

14. Il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

15. M. [G] qui échoue en ses prétentions supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort daté du 06 juillet 2022,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Condamne Monsieur [E] [G] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,