ARRET N°336

N° RG 22/00496 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GPM2

C.L /V.D

Commune COMMUNE DE [Localité 2]

C/

[L]

[N]

S.C.P. [C] MORIZET-SEGUIN PINIER

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00496 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GPM2

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 janvier 2022 rendu(e) par le Tribuanl Judiciaire de POITIERS.

APPELANTE :

COMMUNE DE [Localité 2]

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par son Maire en exercice

ayant pour avocat plaidant M^e Alexis BAUDOUIN de la SELARL TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

Madame [J] [L] épouse [N]

née le 06 Août 1980 à [Localité 8] (37)

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane PILON de la SELARL AVOCATS DU GRAND LARGE, avocat au barreau de POITIERS

Monsieur [T] [N]

né le 09 Septembre 1978 à [Localité 4] (58)

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane PILON de la SELARL AVOCATS DU GRAND LARGE, avocat au barreau de POITIERS

S.C.P. [C] MORIZET-SEGUIN PINIER

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas GILLET de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**************

Par acte authentique en date du 2 décembre 20009 reçu par Monsieur [Y] [C], notaire à [Localité 5], la commune de [Localité 2] (la commune) a conclu avec Monsieur [T] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] (les époux [G] ou les preneurs) un bail commercial.

Le loyer annuel a été fixé à la somme de 4.200 euros payable en 12 termes égaux de 350 euros.

Il a été convenu que des travaux d’amélioration à la charge de la commune seraient réalisés et qu’à l’issue un avenant au bail porterait le loyer à la somme de 10.200 euros annuel, soit 850 euros par mois.

Une fois les travaux achevés, un avenant a été régularisé par les parties le 7 février 2012, lequel a prévu un loyer annuel de 6.600 euros soit 550 euros par mois, outre les frais de chauffage à payer chaque mois, en même temps que le loyer, pour un montant de 100 euros.

A cours de l’année 2012, à la suite de la mise en place d’un système de chaufferie alimentant plusieurs locaux, la commune a adopté une délibération décidant la refacturation aux professionnels du chauffage de leurs locaux, conformément à leur consommation personnelle.

Le 30 septembre 2012, la commune a informé les époux [N] de l’application, à compter du 1er octobre 2015, du loyer de 850 euros par mois initialement prévu après travaux.

Après avoir payé les sommes réclamées pendant un temps, les époux [N] ont, en juin 2016, estimé n’être redevables que de 100 euros au titre du chauffage et ont contesté le montant du loyer qui leur était appliqué.

Ils ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers aux fins d’obtenir la condamnation de la commune à leur verser une somme provisionnelle équivalente au trop perçu au titre des loyers et chauffage.

Par ordonnance en date du 25 janvier 2027, le juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers a dit que les époux [N] étaient redevables des entiers frais de chauffage des locaux donnés à bail et dit qu’à compter du 23 février 2012, le loyer des locaux outre la licence IV s’élevait à 550 euros par mois.

Par commandement en date du 27 octobre 2016, la commune a enjoint aux époux [N] de cesser dans un délai d’un mois leur activité d’hôtellerie, qu’elle estimait exercée en infraction avec les conditions du bail commercial.

Le 14 novembre 2017, un second commandement de payer a été délivré aux époux [N], lequel visait la clause résolutoire du bail commercial et les mettant en demeure de cesser leur activité de location de chambres d’hôtes, que la bailleresse estimait non comprise dans la destination des locaux, et ce dans un délai d’un mois.

Le 1er août 2018, la commune a attrait les époux [N] devant le tribunal de grande instance de Poitiers aux fins de voir constater la résiliation du bail et les condamner au paiement des sommes dues au titre des charges de chauffage.

Le 10 décembre 2019, les époux [N] ont assigné la société civile professionnelle [C] Morizet-Seguin Pinier (la société notariale) en intervention forcée aux fins de garantie de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre.

Le 27 février 2020, une jonction entre les instances a été ordonnée.

Dans le dernier état de ses demandes, la commune a demandé :

in limine litis,

— de la déclarer recevable en ses demandes ;

à titre principal,

— la constatation de la résiliation du bail à compter du 14 décembre 2017 ;

— la condamnation des époux [N] au paiement d’une somme de 25 euros par jour, outre 50 euros par mois pour la licence IV, à titre de d’indemnité d’occupation à compter du 14 décembre 2017 et jusqu’à totale libération des lieux ;

Subsidiairement,

— de prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des charges locatives, d’ordonner l’expulsion des époux [N] et de tout occupant de leur chef, dans le mois de la décision et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— la condamnation des époux [N] au paiement d’une somme de 25 euros par jour, outre 50 euros par mois pour la licence IV, à titre de d’indemnité d’occupation à compter du 14 décembre 2017 et jusqu’à totale libération des lieux ;

— la condamnation des époux [N] au titre des charges locatives dues du 1er avril 2017 jusqu’à ce jour, soit la somme de 24.490,07 euros ;

En tout état de cause,

— la condamnation des époux [N] à la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, les époux [N] ont demandé :

In limine litis

— de déclarer irrecevables les demandes de la commune ;

Sur le fond :

— de juger que l’activité d’hôtellerie était autorisée, au vu de la délibération annexée au contrat de bail commercial ;

subsidiairement,

— que fut rectifiée l’erreur matérielle contenue dans le bail commercial en précisant que la destination des lieux loués était la suivante « les locaux faisant l’objet du présent bail devront être consacrés par le preneur, à l’exploitation son activité de café, licence IV, restaurant, gaz au détail, traiteur, hôtel, à l’exclusion de tout autre même temporairement »;

Très subsidiairement,

— que le contrat de bail commercial fût interprété comme autorisant l’activité d’hôtel ;

encore plus subsidiairement,

— qu’il fût jugé qu’à défaut de retenir l’activité d’hôtel, les époux [N] fussent autorisés à exercer une activité de location de chambres d’hôtes ;

— la condamnation de la commune à leur verser la somme de 10'000 € en réparation de leurs préjudices ;

— de les autoriser à consigner les sommes réclamées au titre des frais de chauffage sur le compte Carpa de leur conseil jusqu’à ce que la créance éventuelle de la commune, au besoin après compensation des sommes dues par elle, fût définitivement fixée ;

subsidiairement, en cas de résiliation de condamnation,

— de leur octroyer un délai de paiement de trois mois au titre des frais de chauffage et d’un an au titre d’un éventuel autre manquement, pour se mettre en conformité avec le jugement ;

— d’ordonner une expertise de la chaudière et du système de chauffage ;

— de condamner in solidum la commune et la société notariale à leur verser la somme de 7000 € au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, la société notariale a demandé :

— qu’il fût jugé que l’activité d’hôtellerie était autorisée pour le compte des époux [N], au vu de la délibération annexée au contrat de bail commercial;

subsidiairement,

— qu’il y avait lieu de rectifier l’erreur matérielle contenue dans le bail commercial, en précisant que la destination des lieux loués était la suivante :

« les locaux faisant l’objet du présent bail devront être consacrés par le preneur, à l’exploitation son activité de café, licence IV, restaurant, gaz au détail, traiteur, hôtel, à l’exclusion de tout autre même temporairement » ;

très subsidiairement,

— que le contrat de bail commercial fût interprété comme autorisant l’activité d’hôtel ;

plus subsidiairement,

— le débouté des époux [N] de toutes leurs demandes dirigées contre elle ;

En tout état de cause,

— la condamnation de tout succombant aux dépens avec distraction au profit de son conseil et à lui payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 17 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Poitiers a :

— fixé la clôture de l’instruction à la date du 8 novembre 2021 ;

— déclaré recevables les demandes formées par la commune ;

— rectifié l’erreur matérielle contenue dans la clause « destination des lieux » de l’acte authentique en date du 2 décembre 2009, reçu par Maître [C] passé entre la commune et les époux [N], en ce sens :

« destination des lieux : Les locaux faisant l’objet du présent bail devront être consacrés par le preneur à l’exploitation de son activité café, licence IV, restaurant, gaz au détail, traiteur, hôtel, à l’exclusion de toute autre, même temporairement. » ;

— débouté la commune de sa demande en résiliation du contrat de bail commercial ;

— débouté la commune de sa demande en paiement au titre des charges de chauffage impayées ;

— dit n’y avoir lieu à expertise ;

— condamné la commune à verser aux époux [N] la somme de 3000 euros en réparation du préjudice résultant d’un abus du droit d’agir ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la commune à verser aux époux [N] la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la commune à verser à la société notariale la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la commune aux entiers dépens, avec distraction au profit de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Mady-Gillet-Briand-Petillon,

Le 23 février 2022, la commune a relevé appel de ce jugement en intimant les époux [N] et la société notariale.

Le 19 mai 2022, la commune a déposé ses premières écritures.

Le 4 août 2022, la société notariale a déposé ses premières écritures.

Le 18 août 2022, les époux [N] ont déposé leurs premières écritures.

Par ordonnance en date du 20 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire.

Le 27 novembre 2023, le médiateur désigné a conclu qu’aucun accord n’avait été trouvé entre les parties au terme de sa mission.

Le 29 mars 2024, la commune a demandé :

— de rejeter toutes demandes contraires ;

— d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il avait fixé la clôture de l’instruction à la date du 8 novembre 2021, déclaré recevables ses propres demandes, dit n’y avoir lieu à expertise, et rejeté les demandes plus amples ou contraires des époux [N] et de la société notariale;

Statuant à nouveau :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 4 novembre 2009 consenti par la commune aux époux [N] à la date du 14 décembre 2017 ;

— de constater en conséquence la résiliation du dit bail à compter du 14 décembre 2017 ;

— de condamner les époux [N] au paiement d’une somme de 25 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation, outre la licence IV de 50 euros par mois, à compter du 17 décembre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Subsidiairement,

— de prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des charges locatives;

— d’ordonner l’expulsion des époux [N] et de tous occupants de leur chef du local en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— de condamner les époux [N] à lui payer la somme de 26.862,46 euros au titre des charges de chauffage impayées ;

— de condamner les époux [N] aux entiers dépens des deux instances, comprenant les frais d’huissier et de commandement et au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles des deux instances.

Le 13 mai 2024, les époux [N] ont demandé à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il avait déclaré recevables les demandes formées par la commune et limité à 3.000 euros en réparation du préjudice résultant d’un abus du droit d’agir la condamnation de la commune à leur égard des époux [N] ;

en conséquence, de :

— déclarer irrecevables les demandes formulées par la commune ;

— débouter la commune de ses entières demandes ;

— rectifier l’erreur matérielle contenue dans la clause « destinations des lieux » de l’acte authentique en date du 2 décembre 2009, reçu par Monsieur [C] passé entre la commune et eux-mêmes, en ce sens :

« destination des lieux

Les locaux faisant l’objet du présent bail devront être consacrés par le preneur à l’exploitation

de son activité café, licence IV, restaurant, gaz au détail, traiteur, hôtel, à l’exclusion de toute

autre, même temporairement »;

— à titre subsidiaire sur ce point, juger qu’au vu des principes d’interprétation des contrats, l’activité d’hôtel était autorisée dans le cadre du bail commercial conclu le 2 décembre 2009 entre la commune et eux-mêmes et annuler les commandements des 27 octobre 2016 et 14 novembre 2017 ;

— encore plus subsidiairement sur ce point, dire et juger à défaut de retenir l’activité d’hôtel, qu’ils seraient autorisés à exercer une activité de location de chambres et de chambres d’hôtes et débouter la commune de sa demande en résiliation de bail ;

— débouter la commune de sa demande en résiliation de bail ;

— débouter la commune de sa demande en paiement au titre des charges de chauffage impayées ;

— confirmer le jugement en ce qu’il avait déclaré la commune responsable du préjudice qu’ils avaient subi et le réformant, la condamner à leur verser la somme de 10.000 euros en réparation des préjudices subis ;

— subsidiairement sur ce point confirmer le jugement en ce qu’il avait déclaré la commune responsable du préjudice qu’ils avaient subi et l’avait condamnée à leur verser la somme de 3.000 euros en réparation des préjudices subis ;

— confirmer le jugement et indiquer au dispositif de l’arrêt à intervenir que, concernant les frais de chauffage, « les parties devront s’en tenir aux termes de l’avenant du 7 février 2012 soit 100 euros mensuels » depuis cette date et jusqu’à libération des lieux ou meilleur accord ;

— condamner in solidum la société notariale et la commune à leur verser la somme de 7000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner la commune à leur payer la somme de 660,96 euros en remboursement de la facture de Nr Communication ;

— condamner in solidum la société notariale et la commune aux entiers dépens des deux instances avec distraction au profit de leur conseil ;

— condamner la commune à leur payer au titre du trop-perçu, la somme de 14.080,13 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— les autoriser à consigner les sommes réclamées au titre des frais de chauffage sur le compte Carpa de leur conseil jusqu’à ce que la créance éventuelle de la commune au titre des frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire, au besoin après compensation des sommes dues par la commune à eux-mêmes, fût définitivement fixée par une décision de justice ou un accord écrit des parties;

en toutes hypothèses, si la cour estimât devoir faire droit à une demande de condamnation ou de résiliation,

— leur accorder un délai de paiement de 3 mois concernant les frais de chauffage et d’un an concernant un éventuel autre manquement afin qu’ils pussent se mettre en conformité avec les termes du jugement à intervenir qui devrait alors pallier l’imprécision du contrat et indiquer précisément les activités autorisées ou non au titre du bail.

Le 4 août 2022, la société notariale a demandé de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions;

— dire et juger que la délibération de la commune étant annexée à l’acte authentique de bail commercial du 2 décembre 2009, elle en faisait partie intégrante et, par voie conséquence, que l’activité d’hôtel était autorisée pour le compte des consorts [N] ;

À titre subsidiaire,

— rectifier l’erreur matérielle contenue dans le bail commercial reçu par Maître [Y] [C] en précisant que la destination des lieux loués devait être la suivante :

« Les locaux faisant l’objet du présent bail devront être consacrés par le preneur à l’exploitation de son activité de café, licence IV, restaurant, gaz au détail, traiteur, hôtel à l’exclusion de toute autre même temporairement ».

À titre plus subsidiaire,

— dire et juger qu’au vu des principes d’interprétation des contrats, l’activité d’hôtel était autorisée dans le cadre du bail commercial conclu le 2 décembre 2009 entre la commune et les époux [N] ;

A titre plus subsidiaire,

— débouter les consorts [N] de toutes leurs demandes à son encontre ;

En toute hypothèse, y ajoutant :

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner tout succombant aux dépens des deux instances dont distraction au profit de son conseil.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Le 4 septembre 2024, a été rendue l’ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Eu égard aux conclusions des parties, concordantes sur ce point, il y aura lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à expertise, s’agissant de la chaudière et du système de chauffage, ainsi que l’avaient demandé les époux [N].

Sur la recevabilité des demandes de la commune bailleresse à l’égard des preneurs

Selon l’article 30 du code de procédure civile,

L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée.

Pour l’adversaire, l’action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention.

Selon l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Selon l’article 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Selon l’article 117 du même code,

Constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte :

Le défaut de capacité d’ester en justice ;

Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Selon l’article 121 du même code, dans le cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Selon l’article L. 2122-21 du code général des collectivités territoriales,

Sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l’État dans le département, le maire est chargé d’une manière générale, d’exécuter les décisions du conseil municipal et, en particulier, de représenter la commune, soit en demandant, soit en défendant.

Selon l’article L. 2122-22 16° du même code, dans sa version issue de la loi n°2014-58 du 27 janvier 2014 (applicable du 29 janvier 2014 au 20 juin 2014),

Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat:

….

16° d’intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal;

….

Selon l’article L. 2122-22 16° du même code, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (applicable du 25 novembre 2018 au 23 février 2022),

Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat:

…..

16° d’intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal, et de transiger avec les tiers dans la limite de 1000 euros pour les communes de moins de 50 000 habitants et de 5000 euros pour les communes de 50 000 habitants et plus ;

….

Selon l’article L. 2132-1 du même code,

Sous réserve des dispositions du 16° de l’article L. 2122-22, le conseil municipal délibère sur les actions intentées au nom de la commune.

Il ressort de ce texte que la décision d’ester en justice au nom de la commune est une compétence du conseil municipal.

Selon l’article L. 2132-2 du même code,

Le maire, en vertu de la délibération du conseil municipal, représente la commune en justice.

Selon l’article L. 2132-3 du code général des collectivités territoriales,

Le maire peut toujours, sans autorisation préalable du conseil municipal, faire tous actes conservatoires ou interruptif de déchéances.

La régularisation du défaut de pouvoir du maire peut intervenir, en cours d’instance, après expiration du délai d’appel (Cass. 2e civ., 24 septembre 1997, n° 95-15.895).

Il ne peut y avoir d’action en justice du maire sans autorisation du conseil municipal (Conseil d’Etat, 5 novembre 1947, [P], publié au recueil Lebon, p 406, et Conseil d’Etat, 30 octobre 2007, n°258556).

À défaut de délibération et d’habilitation préalable, les assignations délivrées par le maire sont nulles.

Mais la nécessité d’une autorisation étant édictée dans le seul intérêt de la commune, il est possible au conseil municipal de régulariser la situation par une délibération ultérieure (Cass. 3e civ., 9 novembre 1982, Bull. III, n°214, Cass. soc. 5 juin 1991, Bull. V, n°282).

Cette régularisation peut intervenir alors même que le conseil municipal a été renouvelé entre la date d’introduction de la demande en justice et celle à laquelle la délibération a été adoptée (Conseil d’Etat, 29 novembre 2000, commune des Ulis).

Cette régularisation est nécessaire même en matière d’actes conservatoires ou interruptifs de déchéances que le maire peut pourtant accomplir sans autorisation du conseil municipal (Conseil d’État, 11 décembre 1963, ville de [Localité 6], Cass. 1ère civ., 3 décembre 2008, n°07-18.982).

Les époux [N] soutiennent que les demandes formées par leur encontre par la commune, représentée par son maire, seraient irrecevables.

Et ils soutiennent que les commandements qui leur ont été délivrés seraient nuls.

Ils arguent en ce sens du défaut de pouvoir, de qualité et de capacité du maire qui au nom de la commune, leur a délivré ces commandements et assignation.

Mais plus exactement, c’est seule la commune qui serait susceptible d’être touchée par un défaut de qualité à agir, par suite du défaut de pouvoir ou de capacité du maire la représentant.

L’article L. 2122-21 du code général des collectivités territoriales confie de manière générale au maire la représentation de la commune en justice.

Dès lors, il ne peut pas être soutenu que son maire serait dépourvu de capacité ou de qualité à agir en son nom.

Il reste à déterminer si le maire avait ou le pouvoir de représenter la commune et si son éventuel défaut de pouvoir a fait ou non l’objet d’une régularisation avant que le juge ne statue.

Par délibération en date du 30 mars 2014, et après rappel par le maire de l’article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales précité, permettant au conseil municipal de déléguer au maire un certain nombre de ses compétences, le conseil municipal a délégué au maire le pouvoir:

d’intenter au nom de la Commune les actions en justice ou défendre la Commune dans les actions intentées contre elle; cette délégation est consentie tant en demande qu’en défense et devant toutes les juridictions.

Mais avec les appelants, il y a lieu d’observer que cette délégation de pouvoir, visant l’article L. 2122-22 susdit du code général des collectivités territoriales, ne pouvait porter que les cas définis par le conseil municipal.

Il en résulte donc de la présente action en justice exercée par le maire au nom de la commune ne peut pas se fonder sur cette première délibération, portant délégation de pouvoir générale, mais implique une autorisation préalable ou régularisation ultérieure portant sur une situation particulière.

Or, le maire a délivré aux époux [N], au nom de la commune les deux commandements susdits des 27 octobre 2016 (portant injonction de cesser leur activité d’hôtellerie) et 14 novembre 2017 (pour inexécution de leurs obligations locatives), puis l’assignation en résiliation le 1er août 2018.

Mais, par délibération en date du 27 février 2019, le conseil municipal :

Confirme le pouvoir donné au Maire en 2014 pour intenter au nom de la Commune les actions en justice, à savoir en l’espèce :

Expulsion à l’encontre à l’encontre des époux [N] et résiliation de leur bail commercial devant les tribunaux d’instance et de grande instance de Poitiers.

Cette délibération porte ainsi régularisation, par la commune, du pouvoir, pour le maire, d’ester en justice pour son compte aux fins d’obtenir l’expulsion des époux [N] et la résiliation de leur bail commercial.

Il y aura donc lieu de retenir, au regard de son champ d’application, que cette régularisation porte à la fois sur l’assignation délivrée aux preneurs aux fins de résiliation du bail, mais encore sur les commandements postérieurs leur intimant de cesser leurs inexécutions contractuelles, en ce que ces commandements sont des actes préparatoires et non détachables de l’action en justice dont la commune avait confié le pouvoir à son maire.

Il y aura donc lieu de déclarer recevables les demandes formées par la commune à l’encontre des preneurs, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour non-respect de la destination des lieux

Il sera observé qu’à hauteur d’appel, et s’agissant de sa demande en rupture contractuelle pour exercice d’une activité non autorisée, la commune ne demande l’acquisition de la clause résolutoire qu’en suite du commandement du 14 novembre 2017, faisant injonction aux preneurs de cesser leur activité de location de chambres d’hôtes.

La commune ne sollicite plus la résiliation à compter du 14 décembre 2017 pour exercice par les preneurs d’une activité non autorisée d’hôtellerie, comme elle l’avait fait en première instance.

Mais pour statuer sur les demandes formées en appel par la commune au titre de l’activité de location de chambres d’hôtes, arguée de non autorisée, il reste nécessaire de rechercher si le contrat de bail avait autorisé les preneurs à exercer une activité d’hôtellerie.

Sur l’autorisation donnée ou non aux preneurs d’exercer une activité d’hôtel par le contrat de bail initial :

Selon l’article 1728 1° du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

Le preneur à bail commercial ne peut exercer dans les lieux loués que l’activité prévue au contrat, de sorte qu’il lui est interdit d’en exercer d’autres que celles désignées dans la clause de destination du bail.

Selon l’article 1319 du Code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable au litige,

L’acte authentique fait pleine foi de la convention qu’il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayants cause.

Néanmoins, en cas de plaintes en faux principal, l’exécution de l’acte argué de faux sera suspendue par la mise en accusation ; et, en cas d’inscription de faux faite incidemment, les tribunaux pourront, suivant les circonstances, suspendre provisoirement l’exécution de l’acte.

S’agissant d’énonciation des parties et non pas de faits personnellement constatés par l’officier public, la preuve contraire est admise contre celles-ci sans qu’il soit nécessaire de recourir la procédure d’inscription de faux (Cass. 1ère civ., 13 mai 1986, Bull, I, n°122).

La prohibition édictée par l’article 1341 du code civil ne met pas obstacle à ce que l’on recoure à des témoignages pour établir une erreur de désignation de l’objet vendu dans les énonciations d’un acte authentique de vente, dès lors qu’il existe un acte sous seing privé qui constitue un commencement de preuve par écrit rendant vraisemblable l’inexactitude relevée dans l’acte authentique (Cass. 3e civ., 27 mars 1973, Bull. III, n°230).

Ainsi, les énonciations d’un acte authentique résultant des déclarations des parties ne font foi que jusqu’à la preuve contraire, laquelle peut être rapportée par tous moyens conformément aux articles 1341 et suivants du code civil, dans leur version alors applicable.

La commune soutient que l’exercice, par les époux [N], dans les lieux donnés à bail d’une activité d’hôtellerie, alors que celle-ci ne figure pas au nombre des activités expressément autorisées au contrat, constitue un manquement suffisamment grave justifiant l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle soutient notamment que le fonds qui y est désigné, de café, restaurant, débit de boissons, gaz au détail ne porte par sur une activité d’hôtellerie, qui ne pouvait pas faire l’objet d’une cession, notamment au regard de l’état de vétusté des chambres et des locaux, ne répondant pas au surplus aux normes de sécurité incendie.

Elle argue qu’eu égard à l’état des locaux, elle ne pouvait pas autoriser en l’état une activité d’hôtellerie, en rappelant de surcroît que le bail avait été signé avant la réhabilitation des lieux

Elle soutient qu’aucun indice de la commune intention des parties à la signature du bail ne pouvait conduire à considérer qu’une autorisation d’exploiter une activité d’hôtellerie avait été consentie.

Elle rappelle que l’avenant du 7 février 2012 n’a pas porté de modifications sur la clause initiale de destination des lieux.

Elle remarque que les preneurs n’ont jamais exigé que l’activité d’hôtellerie apparaisse sur les divers documents contractuels signés entre parties, alors qu’ils n’avaient pas hésité à solliciter d’autres aménagements contractuels.

La commune observe que les époux [N] ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés pour une activité d’hôtellerie, ni qu’ils auraient justifié avoir déposé auprès de la préfecture une déclaration -pourtant obligatoire – d’ouverture d’un hôtel.

Elle énonce que le précédent exploitant avant sa propre acquisition exerçait une activité de location de chambres meublées, et que l’examen de l’historique du fonds de commerce met en évidence qu’aucune activité d’hôtellerie n’a jamais été exploitée sur les lieux.

De manière liminaire, il sera observé que la résiliation a été sollicitée sur la base du contrat de bail litigieux portant sur la location des lieux, de sorte que les développements de la commune relativement au point de savoir si l’acte de cession du fond de commerce concomitant a porté sur une activité d’hôtel sont à cet égard inopérants.

Avec la commune, il convient d’observer que la clause d’activité autorisée insérée au contrat de bail initial est ainsi rédigée :

Les locaux faisant l’objet du présent bail pourront être consacrés par le 'Preneur’ à l’exploitation de son activité de café, licence IV, restaurant, gaz au détail, traiteur à l’exclusion de tout autre même temporairement.

Mais il y aura lieu d’observer qu’à l’acte authentique, a été annexée une délibération du conseil municipal du 4 novembre 2019 ainsi rédigée :

Monsieur le Maire rappelle au Conseil municipal la décision prise lors de la séance du 14 octobre dernier d’acquérir le local à usage de bar restaurant hôtel de la [Localité 2]. Il rappelle également que lors de cette même séance, il a été décidé d’acheter puis de revendre le fonds de commerce de ce bar restaurant hôtel aux futurs restaurateurs M. [N] [T] et Madame [L] [J] à l’exception du bénéfice de la licence IV qui restera propriété de la commune.

Il poursuit en proposant que soit loué à M. [N] et à Mme [L] le local qui leur servirait également d’habitation pour la somme de 300 € mensuel et la licence pour 50 € mensuel pendant les travaux de réhabilitation de l’immeuble. Le loyer mensuel, une fois les travaux achevés s’élèveraient à 900 € (850 € pour l’immeuble et 50 € pour la licence).

Après en avoir délibéré, le Conseil municipal accepte à l’unanimité les propositions du Maire et lui donne tout pouvoir pour signer les actes notariés passés en l’étude de Maître [C]. Les frais d’acte seront supportés par les locataires.

En outre, les divers documents émanant de la commune dans le cadre des travaux réalisés après la signature du contrat de bail font systématiquement état de la réhabilitation du bar-hôtel restaurant et notamment :

— les plans établis en juin 2010 ;

— l’avis d’appel public à la concurrence, mentionnant une date d’envoi à la publication au 22 juin 2010 ;

— le courrier en date du 22 juillet 2010 du maire de la commune, adressé au service des Douanes relativement au transfert de la licence IV ;

— l’arrêté municipal du 20 décembre 2010 accordant un permis de construire ;

— le procès-verbal de la sous-commission départementale d’accessibilité en date du 18 novembre 2010, mentionnant comme pétitionnaire la commune.

En outre, il ressort des éléments tirés de la communication institutionnelle de la commune qu’après réalisation des travaux, la bailleresse a elle-même annoncé l’ouverture de l’hôtel Eau Vive.

Divers autres documents dont la commune n’est pas l’auteur, mais dont elle ne pouvait ignorer l’existence ou dont elle était rendue destinataire, font également mention d’une activité de bar hôtel restaurant et notamment :

— l’avis favorable à l’ouverture au public de la commission de sécurité d’arrondissement en date du 10 août 2011 ;

— le compte rendu de visite de l’office du tourisme de la Vienne, portant sur la visite de l’hôtel Eau Vive, relatif au classement une étoile, en date du 1er août 2011;

— le procès-verbal de la commission de sécurité en date du 12 juillet 2021, faisant notamment état de ce que sa visite du bar hôtel restaurant s’est tenue en présence de Monsieur [S], maire de la commune ;

— le procès-verbal de la commission de sécurité de visite périodique de l’établissement, ayant eu lieu le 1er septembre 2016.

Il ressort du mail du 20 novembre 2017 émanant du conseil départemental qu’il avait été accordé à la commune le 30 septembre 2011 une subvention départementale pour la réhabilitation de l’hôtel-café-restaurant, mais encore une autre subvention pour la création de chambres en classement une étoile, dont certaines labellisées tourisme et handicap, et qu’au titre de la péréquation de la taxe professionnelle, le département avait reversé à la commune une partie de cette taxe pour la création d’un pôle commercial comprenant l’hôtel-café-restaurant.

En outre, dans son courrier en date du 30 septembre 2015 adressé aux preneurs, ayant pour objet 'Loyer du café-hôtel-restaurant', le maire indique lui-même 'Vous louez depuis le 2 décembre 2009 le café-hôtel-restaurant….'.

La délibération du conseil municipal du 21 décembre 2011 indique qu’après été informé par le maire du manque à gagner pour ses exploitants résultant des travaux de réhabilitation du café-hôtel-restaurant, le conseil, après en avoir délibéré, et souhaitant faciliter la réouverture du café-hôtel-restaurant, a décidé de une diminution des loyers et charges jusqu’à nouvel ordre.

Bien plus, l’arrêté municipal du 18 septembre 2015 rapporte les propos du maire au conseil municipal, selon lequel le loyer du café-hôtel-restaurant avait été minoré pour tenir compte des travaux de réhabilitation.

Du tout, il y aura lieu de retenir que les parties avaient évidemment convenu que l’activité d’hôtel était autorisée dans les lieux donnés à bail.

De l’ensemble de ces éléments, il ressort la preuve suffisante que le défaut de mention d’une activité d’hôtellerie sur la clause de destination insérée au bail initial procède à l’évidence d’une erreur matérielle.

Il y a donc lieu de considérer que le bail initial avait autorisé les preneurs à exercer une activité d’hôtel.

La commune fait encore grief aux preneurs d’avoir ouvert un hôtel sans déclaration préfectorale obligatoire.

Mais non seulement, elle ne démontre pas ce manquement, mais bien au contraire, les visites initiales et périodiques de la commission de sécurité d’arrondissement démontrent que cette formalité a été observée.

La commune reproche encore aux preneurs ne pas avoir inscrit leur activité d’hôtellerie au registre du commerce et des sociétés.

Mais cette circonstance est indifférente au point de savoir si le contrat de bail avait ou non autorisé une telle activité.

Il écherra donc de confirmer le jugement en ce qu’il a porté rectification de l’erreur matérielle insérée à l’acte authentique portant contrat de bail, pour dire que la clause de destination de lieux comprendra une activité d’hôtel.

Sur l’exercice, par les preneurs d’une activité de location de chambres d’hôtes:

Selon l’article L. 145-47 du code de commerce, dans sa version applicable du 21 septembre 2000 au 8 août 2015, applicable au litige,

Le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires.

A cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

Lors de la première révision triennale suivant la notification visée à l’alinéa précédent, il peut, par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-38, être tenu compte, pour la fixation du loyer, des activités commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné par elles-mêmes une modification de la valeur locative des lieux loués.

Sont connexes à une activité celles qui ont un rapport étroit avec elle et complémentaires celles qui sont nécessaires à un meilleur exercice de l’activité principale.

Selon l’article L. 145-48 du même code, dans la même version,

Le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les lieux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

Toutefois, le premier locataire d’un local compris dans un ensemble constituant une unité commerciale définie par un programme de construction ne peut se prévaloir de cette faculté pendant un délai de neuf ans à compter de la date de son entrée en jouissance.

Selon l’article L. 145-48 du même code, dans la même version,

La demande faite au bailleur doit, à peine de nullité, comporter l’indication des activités dont l’exercice est envisagé. Elle est formée par acte extrajudiciaire et dénoncée, en la même forme, aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce. Ces derniers peuvent demander que le changement d’activité soit subordonné aux conditions de nature à sauvegarder leurs intérêts.

Le bailleur doit, dans le mois de cette demande, en aviser, dans la même forme, ceux de ses locataires envers lesquels il se serait obligé à ne pas louer en vue de l’exercice d’activités similaires à celles visées dans la demande. Ceux-ci doivent, à peine de forclusion, faire connaître leur attitude dans le mois de cette notification.

A défaut par le bailleur d’avoir, dans les trois mois de la demande, signifié son refus, son acceptation ou encore les conditions auxquelles il subordonne son accord, il est réputé avoir acquiescé à la demande. Cet acquiescement ne fait pas obstacle à l’exercice des droits prévus à l’article L. 145-50.

Ensuite de la rectification susdite, la clause litigieuse relative à la destination des lieux se lit comme suit :

Les locaux faisant l’objet du présent bail pourront être consacrés par le 'Preneur’ à l’exploitation de son activité de café, licence IV, restaurant, gaz au détail, traiteur, hôtel, à l’exclusion de tout autre même temporairement.

Toutefois, le 'Preneur’ peut adjoindre des activités connexes ou complémentaires dans les conditions prévues par l’article L. 145-47 du Code de commerce ou être autorisé à exercer des activités différentes dans les cas prévus par l’article L. 145-48 du même Code.

* * * * *

La commune fait grief aux preneurs d’exercer dans les lieux une activité de location de chambres d’hôtes, qui ne serait pas conforme à la destination des lieux et à l’activité autorisée au bail.

Elle ajoute que cette activité constitue en outre une sous-location, qui doit être autorisée par le bailleur, et qui ne l’a pas été.

Ainsi, la commune ne sollicite plus la résiliation pour exercice par les preneurs d’une activité non autorisée d’hôtellerie, comme elle l’avait fait en première instance, ni ne sollicite l’acquisition de la clause résolutoire ensuite du commandement du 27 octobre 2016, qui ne vise pas la clause résolutoire.

Dès lors, l’acquisition de la clause résolutoire sera examinée exclusivement au regard du commandement du 14 novembre 2017, visant expressément cette clause, et qui se bornait à faire grief aux preneurs de l’exercice d’une activité de location de chambres d’hôtes.

Les époux [N] rappellent n’avoir modifié leur mode d’exploitation, portant précédemment en une activité d’hôtel, qu’à la suite du commandement du 27 octobre 2016 leur faisant injonction de cesser cette activité, pour lui substituer depuis lors une activité de location de chambre d’hôtes.

Ils soulignent aussi que dès avant la réalisation des travaux, la commune avait accepté cette activité de location de chambres d’hôtes, tandis que la commune dénie avoir autorisé une telle activité.

Or, il ressort du courrier en date du 19 avril 2010 adressé par Madame [L], sous l’enseigne Eau Vive, dénomination commerciale de l’hôtel, et adressée à Monsieur [S] à la mairie que son auteure informe son destinataire qu’elle va y ouvrir à compter du 19 avril 2010 une activité de chambres d’hôtes.

Et ce courrier comporte le cachet de la mairie de la commune, attestant de sa remise à son destinataire.

Il en résulte ainsi que cette remise en mains au destinataire comporte un formalisme équivalent à celui exigé, par les textes susdits, pour l’information du bailleur quant à l’exercice d’une nouvelle activité par le preneur.

En ce que l’activité de chambre d’hôtes peut être considérée comme une activité connexe ou complémentaire à celle d’hôtellerie-restauration, il sera observé que la commune n’allègue ni ne démontre avoir, dans les deux mois de la remise de ce courrier, contesté le caractère connexe ou complémentaire de cette activité.

Elle se trouve donc désormais déchue du droit de contester ce caractère, en application de l’article L. 145-47 susdit du code de commerce.

A supposer que l’activité de chambre d’hôtes puisse être regardée comme une activité différente de celle prévue au bail, il sera observé que la commune n’allègue ni ne démontre avoir, dans les trois mois de la remise de ce courrier, notifié son refus, son acceptation, ou les conditions de son acceptation aux preneurs quant à l’exercice de cette activité.

Et alors que le contrat de cession de fonds de commerce, produit à hauteur d’appel par la commune, met en évidence que la commune, cédante, est la seule créancière inscrite, il n’y a pas lieu de rechercher s’il est justifié de l’inscription sur le fonds de commerce d’autres créanciers, auxquels les preneurs auraient aussi été tenus de notifier leur volonté d’exercer cette nouvelle activité.

La commune se trouve ainsi réputée avoir acquiescé à l’exercice de cette nouvelle activité, par application de l’article L. 145-48 du code de commerce.

En conclusion, il sera déduit que l’activité de location de chambres d’hôtes exercée par les preneurs dans les lieux donnés à bail avait été régulièrement autorisée par la bailleresse.

A l’issue de cette analyse, il sera retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies à la date du 14 novembre 2017.

Il y aura donc lieu de débouter la commune de ses demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 4 novembre 2009 qu’elle avait consenti aux époux [N] à la date du 14 décembre 2017 et de constater la résiliation du bail à la même date.

Sur la résiliation du bail pour non-paiement des charges locatives et sur la demande en paiements à ce titre

Il appartient à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Les manquements suffisamment graves d’une partie à ses obligations sont de nature à emporter la résiliation du contrat.

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de bail commercial comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges de copropriété, impôts, taxes et redevances liés au local loué, en indiquant leur répartition entre bailleur et propriétaire ; cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au preneur.

Le contrat de bail avait prévu que le preneur remboursera au bailleur les fournitures et prestations individuelles ou collectives récupérables sur le locataire, et acquittera directement toutes consommations personnelles pouvant résulter d’abonnements individuels, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet.

Selon l’article 1271 du code civil, dans sa version applicable avant le 1er octobre 2016, applicable au litige,

La novation s’opère de trois manières:

1° Lorsque le débiteur contracte envers son créancier une nouvelle dette qui est substituée à l’ancienne, laquelle est éteinte;

……..

Une modification du montant de la dette ne suffit pas à caractériser une novation (Cass. 1ère civ., 25 mai 1981, Bull., I, n°182), et ce quelle que soit l’intention des parties (Cass. 1ère civ., 20 novembre 1967, Bull., I, n°335).

L’acceptation de paiement sans la majoration résultant d’une clause d’indexation convenue entre parties ne suffit pas à caractériser la novation. Doit dès lors être cassé l’arrêt qui, pour limiter de la clause d’indexation insérée dans un contrat de vente d’un fonds de commerce, se borne à retenir l’acceptation par le vendeur de paiements sans la majoration de l’indexation, à l’exclusion de tout autre élément d’appréciation (Cass. com., 22 mai 1984, Bull., I, n°178).

Une novation ne peut se déduire que de circonstances en manifestant la volonté claire et non équivoque émanant des parties.

Il est constant entre parties que depuis le 1er avril 2017, les preneurs refusent de payer les factures de chauffage qui leurs sont présentées.

Et ces derniers précisent que pour la période antérieure, ils se sont tenus au paiement de la somme mensuelle de 100 euros au titre des frais de chauffage.

Mais la commune demande la résiliation judiciaire du contrat de bail pour non-paiement des charges locatives, afférentes au chauffage par une chaufferie en bois collectif, et la condamnation des preneurs à ce titre à hauteur de 26 892,46 euros à compter du 1er avril 2017 jusqu’au 30 septembre 2021.

Elle se fonde ainsi sur la nouvelle tarification des frais de chauffage résultant de sa délibération du 1er février 2012, imposant désormais aux usagers de son installation de chaufferie bois collective le paiement de leurs charges de chauffage en fonction de leur consommation personnelle.

Mais les preneurs contestent ce nouveau mode de tarification, en indiquant n’être tenus qu’à l’égard de celui prévu à l’avenant du 7 février 2012.

Par avenant en date du 7 février 2012, le loyer a été réduit à 550 euros mensuels, outre 50 euros mensuels pour la licence IV, et à 100 euros pour les frais de chauffage.

Les preneurs soutiennent n’être depuis redevables que de ce seul montant en vertu de ce seul avenant.

Certes, il ressort de la délibération du conseil municipal du 1er février 2012 que cet organe a décidé de revenir sur la décision de facturer mensuellement la somme de 100 euros de chauffage, et d’autoriser le maire à signer les contrats de fourniture d’énergie à passer avec les locataires des locaux commerciaux, dont le bar-hôtel-restaurant.

Si la mairie se borne à produire le contrat de fourniture de chaleur passé en date du 12 mars 2012 avec les preneurs, celui-ci ne comporte aucune signature ou paraphe de la part de ses derniers (sa pièce n°9).

Or, ceux-ci, par courrier en date du 8 juin 2016, adressé à la commune, et produite par cette dernière (pièce 13) avaient relevé que les charges au titre du chauffage ne correspondaient pas à l’avenant au bail du 7 février 2012, les réduisant à 100 euros par mois.

Et par courrier en date du 26 janvier 2018 (produite par la commune et transmis à celle-ci), ils avaient aussi sollicité une explication détaillée sur la facture de chauffage.

Certes, jusqu’au 31 mars 2017, les preneurs ont réglé les causes des montants des factures de chauffage.

Mais dans les circonstances sus décrites, il peut pas se déduire que par leurs paiements limités au mieux à 100 euros par mois jusqu’au 31 mars 2017, les preneurs auraient ainsi consenti au nouveau contrat d’énergie, se substituant, pour ce qui concerne les frais de chauffage, à l’avenant au bail du 7 février 2012, en vertu duquel la commune demande paiement des factures litigieuses.

La demande de la commune ne pourra pas prospérer à hauteur de sa prétention.

En revanche, il ressort de leurs explications que les preneurs reconnaissent, sur la base de l’avenant, demeurer redevables de charges de chauffage à raison de 100 euros mensuels, qu’ils n’ont pas payé, pour en avoir consigné le montant entre les mains de leur conseil.

Pour la période du 1er avril 2017 jusqu’au 30 septembre 2021, objet de la prétention de la commune, soit 3 ans et 6 mois, il y aura lieu de condamner solidairement les preneurs à payer à la bailleresse la somme de 4200 euros (100 euros x 42 mois) et le jugement sera infirmé de ce chef.

Si ce défaut de paiement constitue assurément un manquement des preneurs à leurs obligations, eu égard aux circonstances très particulières de l’espèce, par lequel le bailleur a entendu imposer aux preneurs des paiements de manière unilatérale, en vertu d’un contrat dont il ne justifie pas l’existence, la gravité de ce manquement du preneur n’est pas suffisamment démontrée.

Il y aura donc lieu de débouter la commune de sa demande en résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des charges de chauffage.

* * * * *

A l’issue de cette analyse, il y aura lieu de débouter la commune de sa demande en résiliation du contrat de bail commercial, et le jugement sera confirmé de ce chef.

La bailleresse sera aussi déboutée de ses demandes à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux et d’expulsion, et le jugement sera complété de ce chef.

Sur la précision tenant à l’avenant du 7 février 2012 s’agissant des frais de chauffage

Au regard des considérations qui précèdent, il y aura lieu d’accueillir les preneurs de leur demande tendant à dire que concernant les frais de chauffage, les parties devront s’en tenir aux termes de l’avenant du 7 février 2012, soit 100 euros mensuels, depuis cette date et jusqu’à libération des lieux ou meilleur accord des parties.

Sur l’autorisation de consignation des sommes éventuelle dues au titre des charges de chauffage

Alors que la cour vient ainsi de fixer définitivement la créance de la commune au titre des frais de chauffage, il y aura lieu de débouter les preneurs de leur demande tendant à les autoriser à consigner les sommes réclamées au titre des frais de chauffage sur le compte Carpa de leur conseil au besoin après compensation, jusqu’à ce que la créance éventuelle de la commune soit définitivement fixée par décision de justice ou accord écrit des parties.

Sur le trop-perçu

Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution, mais la restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

Selon l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment perçu.

Selon l’article 1302-2 du même code, celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d’autrui peut agir en restitution contre le créancier ; néanmoins ce droit cesse dans le cas où par suite du paiement, le créancier a détruit son titre ou abandonné les sûretés qui garantissaient sa créance ; la restitution peut aussi être demandée à celui dont la dette a été acquittée.

C’est au demandeur à l’action en répétition qu’il revient de faire la preuve du caractère indu de son paiement.

Et c’est à celui qui se prévaut d’un paiement qu’il appartient d’en rapporter la preuve.

Les preneurs demandent la condamnation de la commune à leur payer la somme de 14 080,13 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir, au titre du trop-perçu.

Ils prétendent que depuis le 7 février 2022 jusqu’au mois de juillet 2022, ils ont réglé à ce titre un total de 26 080,13 euros, alors qu’ils ne doivent qu’un montant de 100 euros par mois.

Mais pour soutenir avoir réalisé un paiement de 26 080,13 euros sur la période considérée, ils se bornent à renvoyer à leur pièce n°46, qui correspond aux titres exécutoires émis par le comptable public pour le compte de la commune s’agissant des frais de chauffage pour la période susdite, qui effectivement leur réclame un total de 26 080,13 euros.

Mais de ces titres exécutoires, ayant par ailleurs été annulés ainsi que le font ressortir les parties dans leurs écritures, il ne peut pas se déduire le moindre paiement de la part des preneurs, et bien au contraire, ces titres laissent subodorer, à tout le moins jusqu’à leur date d’émission, l’absence de paiement.

A l’inverse il ressort des écritures des preneurs que ceux-ci déclarent, pour la période susdite, s’être tenus à l’exécution d’un paiement de 100 euros mensuels, mais sans en apporter la preuve car aucune de leurs pièces ne vient le démontrer.

Or, il ressort du décompte du loyer et des charges, produits par la commune, et date du 10 février 2017 :

— au titre des loyers de février 2017 à avril 2017, l’existence d’un trop perçu à hauteur de 2400 euros hors taxes ou 2880 euros ttc ;

— au titre du chauffage et de l’eau chaude du 29 septembre 2015 au 30 septembre 2016, l’existence de sommes dues selon la commune à 6932,47 euros, de paiements réalisés par les preneurs à hauteur de 1900 euros (incluant les paiements réalisés d’octobre 2016 à avril 2017) ;

— la mention, par soustraction, d’un montant à régler de 5432,47 euros ;

— le constat, qu’après compensation, les preneurs resteraient devoir payer 2152,47 euros ;

— la précision que cette somme a été réglée à la trésorerie le 27 avril 2017 ;

— la précision que les frais de chauffage pour la période du 1er octobre 2016 au 31 mars 2017 qui seront prochainement facturés, n’entrent pas en compte dans les calculs qui y sont exposés.

Il se déduit de ce décompte que la somme de 2152,47 euros, réglée par les preneurs après compensation des sommes qui leur étaient dues au titre des trop-perçus de loyer et des sommes que la commune prétendait qu’ils lui devaient au titre des frais de chauffage, n’a porté que sur ces derniers.

Et les preneurs avaient déjà, pour la période considérée, réglé la somme de 1900 euros au titre des frais de chauffage.

Or, pour cette période de 12 mois, ils n’étaient tenus qu’à payer à ce titre que la somme totale de 1200 euros.

Il ressort de ce décompte produit par le bailleur que les preneurs ont versé en excès au bailleur au titre des frais de chauffage la somme de 2852,47 euros (2152,47 + 1900 – 1200 euros)

Il y aura donc lieu de condamner la commune à payer aux preneurs la somme de 2852,47 euros à titre de trop-perçu afférent aux frais de chauffage, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive notamment

Le droit d’ester en justice ne dégénère en abus qu’avec la caractérisation de l’intention dolosive ou malicieuse ou d’une faute lourde équivalente au dol.

Il ressort des développements susdits que nonobstant l’erreur matérielle affectant le contrat de bail quant à l’activité autorisée, la commune savait pertinemment avoir autorisé une activité d’hôtellerie, de telle sorte que c’est malicieusement qu’elle a introduit cette action en résiliation, en reprochant fallacieusement aux preneurs l’exercice prétendument non autorisé d’une telle activité.

Et cette intention dolosive se confirme encore, quand elle reproche aux preneurs l’exercice prétendument non autorisé de location de chambres d’hôtes, à laquelle elle sera réputée avoir consenti après parfaite information du preneur.

Si les preneurs invoquent à cet égard un préjudice d’exploitation, tenant à la remise en cause de la pérennité de leur activité, notamment de traiteur pour des mariages et fêtes de famille, ils n’en justifient pas de manière chiffrée.

Ils ajoutent que les employés communaux auraient utilisé leur eau et leur électricité pour procéder au nettoyage des rues de la commune.

Mais les photographies qu’ils versent à cet égard, et qu’ils prétendent avoir pris le 18 mars 2024, ne sont pas suffisamment probantes, notamment en ce que l’identité de l’utilisateur ou du propriétaire du véhicule y figurant, auquel sont imputés les faits incriminés, ne peut pas être déterminée.

Au regard de ces éléments, le seul préjudice démontré des preneurs, ayant trait à l’abus de procédure, sera entièrement réparé par une indemnité de 3000 euros, que la commune sera condamnée à leur verser, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande des preneurs en remboursement d’une facture

Il appartient à celui qui réclame le montant d’un paiement toutes taxes comprises de démontrer que son activité professionnelle ne lui permet pas de récupérer en amont la taxe sur la valeur ajoutée.

Il appartient à celui qui se déclare victime d’une faute d’en rapporter la preuve.

Les époux [N] font grief à la commune, par l’organe de son maire, d’avoir déclaré lors d’une cérémonie des voeux en début d’année 2024, et alors que la mesure de médiation avait été ordonnée, d’une offre qui leur avait été formulée mais encore de ce que leur hôtel restaurant n’était plus exploité.

Alors que le jugement déféré avait rejeté les demandes en résiliation de la commune, et que l’instance d’appel était à l’époque en cours, il ressort d’un extrait de presse locale le rapport des propos du maire de la commune à la cérémonie des voeux 2024, selon lequel le bail du bar-restaurant était terminé et que la commune souhaitait prochainement le récupérer pour en faire un lieu de convivialité.

Il y aura lieu de relever le caractère éminemment téméraire d’un tel propos, de nature à causer préjudice aux preneurs, et dont ils sont biens fondés à réclamer réparation.

Et les preneurs justifient d’une facture d’une société de communication d’un total de 550,80 euros hors taxes, soit 660,96 euros toutes taxes comprises, qu’ils ont missionnée pour passer dans la presse locataire des annonces publicitaires démentant les propos du maire.

Il y aura donc lieu de dire que leur préjudice sera entièrement évalué au montant de cette facture.

Mais les preneurs, exerçant une activité professionnelle de bar-hôtel-restaurant, ne justifient pas

que leur activité professionnelle ne leur permet pas de récupérer en amont la taxe sur la valeur ajoutée.

Il y aura donc lieu de condamner la commune à payer aux preneurs la somme de 550,80 euros en remboursement de la facture Nr Communication.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux ans, le paiement des sommes dues.

Les preneurs sollicitent l’octroi d’un délai de 3 mois concernant les frais de chauffage.

Mais eu égard au quantum retenu à ce titre par la cour (4200 euros), et de la circonstance que les intéressés déclarent avoir eux-mêmes consigné les sommes notamment dues à ce titre auprès de leur conseil, qui demeurent ainsi immédiatement disponibles, il y aura lieu de les débouter de leur demande de délais.

* * * * *

Le jugement sera confirmé pour avoir condamné la commune aux entiers dépens de première instance avec distraction au profit du conseil de la société notariale et à payer à celle-ci et aux époux [N] respectivement la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

La commune sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles des deux instances.

La commune sera condamnée aux entiers dépens d’appel avec distraction au profit du conseil de la société notariale et à celle-ci la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, conformément à sa demande.

Très globalement succombante à hauteur de cour à l’égard des preneurs, la commune sera condamnée à leur verser la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il y aura lieu d’ordonner distraction des dépens des deux instances au profit du conseil des époux [N].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la commune de [Localité 2] de sa demande en paiement au titre des charges de chauffage impayées ;

Infirme le jugement de ce seul chef ;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

Déboute la commune de [Localité 2] de ses demandes tendant à :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 4 novembre 2009 consenti par elle-même à Monsieur [T] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] à la date du 14 décembre 2017 ;

— constater en conséquence la résiliation du dit bail à compter du 14 décembre 2017 ;

— prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des charges locatives ;

— condamner Monsieur [T] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] au paiement d’une somme de 25 euros par jour à titre d’indemnité d’occupation, outre la licence IV de 50 euros par mois, à compter du 17 décembre 2017 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] et de tous occupants de leur chef du local en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Condamne solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] à payer à la commune de [Localité 2] la somme de 4200 euros au titre des charges de chauffage pour la période du 1er avril 2017 au 30 septembre 2021;

Dit que concernant les frais de chauffage, les parties devront s’en tenir aux termes de l’avenant du 7 février 2012, soit 100 euros mensuels, depuis cette date et jusqu’à libération des lieux ou meilleur accord ;

Déboute Monsieur [T] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] de leur demande tendant à être autorisés à consigner les sommes éventuelles dues au titre des charges de chauffage jusqu’à fixation définitive de la créance à ce titre par décision de justice ou accord écrit des parties ;

Condamne la commune de [Localité 2] à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] la somme de 2852,47 euros à titre de trop-perçu afférent aux frais de chauffage, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne la commune de [Localité 2] à payer à Monsieur [T] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] la somme de 550,80 euros en remboursement de la facture Nr Communication ;

Déboute Monsieur [T] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] de leur demande de délais de paiement ;

Déboute la commune de [Localité 2] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne la commune de [Localité 2] aux dépens d’appel et à payer au titre des frais irrépétibles d’appel les sommes de :

—  5000 euros à Monsieur [T] [N] et Madame [J] [L] épouse [N] ;

—  3000 euros à la société civile professionnelle [C] Morizet-Seguin Pinier;

Ordonne distraction au profit de société d’exercice libéral à responsabilité limitée Mady-Gillet-Briand-Petillon, conseil de la société civile professionnelle [C] Morizet-Seguin Pinier, de ceux des dépens d’appel dont elle fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Ordonne distraction au profit de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée Mady-Gillet-Briand-Petillon, conseil de Monsieur [T] [N] et Madame [J] [L] épouse [N], de ceux des dépens de première instance d’appel dont elle fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,