ARRET N°122

N° RG 24/00035 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G6MG

[O]

S.A.S. C.T.H.P. CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE

C/

S.C.I. AUGUSTE

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 25 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00035 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G6MG

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 décembre 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHELLE.

APPELANTS :

Monsieur [S] [O]

né le 07 Septembre 1980 à [Localité 9] (99)

[Adresse 5]

[Localité 6]

S.A.S. C.T.H.P. CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE

[Adresse 4]

[Localité 6]

ayant tous les deux pour avocat M^e Raphaël CHEKROUN de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEE :

S.C.I. AUGUSTE

[Adresse 1]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Catherine CIBOT-DEGOMMIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a fait le rapport

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

[P] [T] a, par compromis du 16 novembre 2022, convenu de l’acquisition à la société sscv Les Avocettes d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6], cadastrée section AL n° [Cadastre 2].

[P] [T], [U] [V], la selarl du docteur [P] [T] et la selarl Docteur [U] [T] ont constitué entre eux la sci Auguste. Celle-ci a été substituée à [P] [T] et a acquis le bien immobilier objet du compromis, destiné à accueillir les activités professionnelles d'[P] [T] et d'[U] [V]. L’acte de vente est du 13 mars 2023.

Les travaux de rénovation du bien ont été confiés à la société Construction Travaux Home Prestige (C.T.H.P.) et à [S] [O] exerçant sous la même enseigne, gérant et associé unique de la société précitée.

Par courriel en date du 30 septembre 2022, [S] [O] ('CHTP Maître d’oeuvre') a rappelé qu’une commission de 93.500 € avait été convenue et a indiqué faire parvenir une première facture d’un montant de 57.600 €, le solde à régler étant de 35.900 €. Cette facture, n° 20052013/327 en date du 28 septembre 2022, d’un montant toutes taxes comprises de 57.600 €, avait pour objet la définition de la mission confiée portant sur l’avant-projet. Le règlement a été effectué par virement bancaire sur un compte ouvert au nom de [S] [O]. La seconde facture complémentaire n° 20052013/182574 en date du 30 octobre suivant est d’un d’un montant hors taxes de 35.900 €, soit 43.080 € toutes taxes comprises. Elle pour objet : avant-projet et projet.

Un devis de 'rénovation complète immeuble en cabinet médical', n° 200513/777 en date du 4 octobre 2022, est d’un montant hors taxes de 1.329.025,59 €, soit 1.461.928,15 € toutes taxes comprises. Le coût des travaux a postérieurement été estimé par l’entreprise 'C.T.H.P Construction Travaux Home Prestige’ à 1.447.107,57 € hors taxes, soit, honoraires de maîtrise d’oeuvre inclus d’un montant de 77.000 €, à 1.524.107,57 €.

Maître [J] [Y], commissaire de justice associé à [Localité 7], a dressé les 27 et 28 juillet 2023 le constat de l’état du bâtiment, objet des travaux décrits aux devis précités.

La sci Auguste a par acte du 10 août 2023 assigné à jour fixe devant le tribunal judiciaire de La Rochelle la société Construction Travaux Home Prestige et [S] [O].

Soutenant qu’elle avait versé à ces derniers d’importantes sommes d’argent sans contrepartie, les travaux et les démarches d’urbanisme n’ayant pas été réalisés, elle a demandé au tribunal de :

— prononcer la résolution du contrat la liant avec la société Construction Travaux Home Prestige ;

— la condamner à lui restituer la somme de 1.106.582,50 € et à lui payer celle de 100.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum cette société [S] [O] à payer la somme de 1.206.582,50 € (1.106.582,50 € + 100.000 € ).

Elle a soutenu que :

— le contrat conclu avec la société défenderesse, qui avait pour objet les travaux de rénovation qu’elle ferait réaliser ou réaliserait, était un contrat d’entreprise ;

— les sommes versées n’avaient eu aucune contrepartie ;

— les formalités d’urbanisme n’avaient pas été réalisées ;

— des courriels et des factures produits pour obtenir les versements étaient des faux ;

— l’absence de délai de réalisation des travaux était sans incidence, les travaux n’ayant pas été entrepris ;

— [S] [O] avait commis une faute détachable de ses fonctions de dirigeant, engageant sa responsabilité personnelle.

Les défendeurs ont conclu au rejet des demandes formées à leur encontre aux motifs que :

— le dol allégué n’était pas établi ;

— aucun délai de réalisation des travaux n’avait été convenu ;

— l’intermédiation et la commission due n’avaient pas été contestées ;

— l’établissement du dossier de permis de construire rendu nécessaire en raison du rejet de la déclaration de travaux avait été régulièrement sous-traité ;

— des travaux préparatoires, des devis acceptés par des sous-traitants, des paiements de tiers étaient justifiés.

Ils ont subsidiairement demandé que soit ordonnée une mesure d’expertise.

Par jugement du 21 novembre 2023, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :

'- REJETTE la demande de la SCI AUGUSTE tendant à l’annulation pour dol de la convention signée avec la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE,

— PRONONCE la résolution du contrat liant la SCI AUGUSTE à la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE pour inexécution de l’engagement pris,

— DEBOUTE la SCI AUGUSTE de sa demande de dommages et intérêts,

— DEBOUTE la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et Monsieur [S] [O] de leur demande d’expertise,

— DIT que Monsieur [S] [O] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité personnelle,

— CONDAMNE in solidum la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et Monsieur [S] [O] à verser à la SCI AUGUSTE, en remboursement des sommes indûment réglées, la somme de NEUF CENT SOIXANTE-DIX-HUIT MILLE CINQ CENT DEUX EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (978 502,50€) augmentée des intérêts au taux légal à compter (le l’assignation soit du 10 août 2023.

— DEBOUTE la SCI AUGUSTE de ses demandes plus amples ou contraires et notamment de sa demande au titre de la commission d’apporteur d’affaires,

— CONDAMNE in solidum la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et Monsieur [S] [O] à verser à la SCI AUGUSTE la somme de HUIT MILLE EUROS (8000€) en application des dispositions de l’article 700 ddu (du) code de procédure civile,

— DEBOUTE la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et Monsieur [S] [O] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles,

— CONDAMNE in soldium la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et Monsieur [S] [O] aux dépens,

— REJETTE la demande de la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et de Monsieur [S] [O] tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit'.

Il a considéré que :

— le mensonge de la société Construction Travaux Home Prestige s’étant présentée comme étant une entreprise générale du bâtiment, non comme n’ayant que des activités de maîtrise d’oeuvre, n’avait pas déterminé le consentement de la sci Auguste ;

— l’absence de contrepartie aux versements effectués fondait la résolution du contrat aux torts de la société Construction Travaux Home Prestige ;

— celle-ci devait ainsi restitution de la somme de 978.502,50 €, déduction faite du coût d’obtention du certificat d’urbanisme (2.580 €) et de celui des travaux de démolition réalisés, estimé à 32.000 €

— les demandeurs n’étaient pas fondés à demander remboursement de la commission d’apporteur d’affaire qui avait été convenue ;

— les demandeurs ne justifiaient pas d’un préjudice subi, distinct du retard de remboursement ;

— [S] [O], en ayant volontairement entretenu une confusion entre son activité personnelle et celle de la société, avait commis une faute détachable de sa fonction de dirigeant social.

Par déclaration reçue au greffe le 7 janvier 2024, la société C.H.T.P. Construction Travaux Home Prestige et [S] [O] ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 16 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle a sur la demande des époux [U] [V] et [P] [T] ordonné une mesure d’expertise ayant pour objet les travaux qui avaient été réalisés dans leur domicile par la société C.T.H.P.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2024, la société C.H.T.P. Construction Travaux Home Prestige et [S] [O] ont demandé de :

'Vu les dispositions de l’article 1936 du Code civil,

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil,

[…]

Réformer le jugement entrepris, en ce qu’il a :

Prononcé la résolution du contrat liant la SCI AUGUSTE à la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE pour inexécution de l’engagement pris,

Débouté la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et Monsieur [S] [O] de leur demande d’expertise,

Dit que Monsieur [S] [O] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité personnelle.

Condamné in solidum la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et Monsieur [S] [O] à verser la SCI AUGUSTE en versement des sommes indument versées la somme de NEUF CENT SOIXANTE-DIX HUIT MILLE CINQ CENT DEUX EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (978.502,50€) augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit du 10 août 2023.

Condamné in solidum la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et Monsieur [S] [O] à verser à la SCI AUGUSTE la somme de huit mille euros en application des dispositions de l’article 700 C.PC.

Condamné la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et Monsieur [O] aux dépens,

Statuant à nouveau,

DEBOUTER la SCI AUGUSTE de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la SAS CTHP CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et de Monsieur [S] [O].

DEBOUTER la SCI AUGUSTE de l’ensemble de ses demandes de remboursement des sommes versées,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté la SCI AUGUSTE de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNER la SCI AUGUSTE aux entiers dépens ainsi qu’à payer à la SAS CTHP et Monsieur [S] [O], la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile'.

Ils ont exposé que :

— la prestation d’intermédiation n’avait pas été contestée, ni sa rémunération, faisant observer que l’offre d’achat acceptée avait été adressée par le vendeur à [S] [O] et que la venderesse avait attesté de cette intervention ;

— les parties n’avaient pas convenu d’un délai d’exécution des travaux ;

— la preuve était rapportée de travaux préparatoires, de devis acceptés de sous-traitants, de paiements à des tiers ;

— si certaines factures ne correspondaient pas aux prestations effectuées, c’était en raison des demandes des époux [V] et [T] d’établissement de factures modifiées pour les travaux réalisés dans leur domicile ;

— la fausseté alléguée de certains documents n’était pas établie.

Ils ont conclu au rejet des demandes :

— de dommages et intérêts de la sci Auguste, la preuve d’un dommage n’étant pas rapportée ;

— formées à l’encontre de [S] [O], intervenu en sa seule qualité de dirigeant de la société C.T.H.P et en l’absence de faute détachable de cette fonction.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2024, la sci Auguste a demandé de :

'Vu les dispositions des article 1217, 1224 et suivants du code civil

DECLARER mal fondé l’appel de Monsieur [O] et de la Ste CTPHP à l’encontre du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de la Rochelle le 21 novembre 2023 et les en débouter.

CONFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 21 novembre 2023 en ce qu’il a :

— PRONONCE la résolution Judiciaire du contrat liant la SCI AUGUSTE et la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOMME PRESTIGE.

— DIT que Monsieur [S] [O] a commis une faute détachable de ses fonctions engageant sa responsabilité personnelle

— DEBOUTE la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et Monsieur [S] [O] de leur demande d’expertise,

— DEBOUTE la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et Monsieur [S] [O] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles,

— CONDAMNE in solidum la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et Monsieur [S] [O] à verser à la SCI AUGUSTE la somme de HUIT MILLE EUROS (8000€) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au dépens de la procédure.

— REJETTE la demande de la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et de Monsieur [S] [O] tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit.

DECLARER recevable et bien fondé l’appel incident de la SCI AUGUSTE et y faisant droit :

— REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de La Rochelle en ce qu’il a limité à la somme de 978 502.50€ le montant des restitutions en conséquence de la résolution du contrat et en ce qu’il a débouté la SCI AUGUSTE de sa demande de dommages et intérêts.

Et STATUANT à nouveau :

— CONDAMNER la SAS CTHP – CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE à payer à la SCI AUGUSTE, en remboursement du prix indûment versé, la somme de 1 106 682.58€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— CONDAMNER la même à payer à la SCI AUGUSTE une indemnité de 100 000 € à titre de justes dommages et intérêts en réparation du préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— CONDAMNER Monsieur [S] [O] in solidum avec la société CTHP, à payer à la SCI AUGUSTE la somme totale de 1 206 682.58€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Y AJOUTANT :

— CONDAMNER in solidum la SAS CTHP et Monsieur [S] [O] à payer à la SCI AUGUSTE une indemnité de 12000 € au titre de ses frais irrépétibles devant la Cour sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER in solidum la SAS CTHP et Monsieur [S] [O] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel en ce compris les dépens de prise de garanties provisoires (tentatives de saisies et hypothèque judiciaire provisoire).

En tout état de cause, DEBOUTER Monsieur [O] et la Société CTHP de toutes demandes, fins et conclusions'.

Elle a exposé que :

— des factures avaient été émises et des fonds perçus par les appelants alors même que le bien n’avait pas été acquis ;

— les entreprises que ces derniers avaient déclaré avoir payées ne l’avaient pas été ;

— des travaux de démolition avaient été entrepris sans autorisation d’urbanisme.

Elle a maintenu sa demande de résolution du contrat conclu avec la société C.T.H.P., selon elle un contrat d’entreprise et non de maîtrise d’oeuvre, cette société s’engageant à réaliser ou faire réaliser les travaux.

Elle a soutenu que si un certificat d’urbanisme opérationnel avait été délivré, les appelants n’avaient d’une part pas donné suite à la demande de renseignements du service de l’urbanisme ayant fait suite à une première demande d’autorisation d’urbanisme, devenue caduque, d’autre part que tardivement déposé une nouvelle demande de permis de construire, refusée. Elle a ajouté qu’un courriel qui lui avait été communiqué pour justifier de diligences n’avait pas été émis par le service de l’urbanisme. Elle en a conclu que la société C.T.H.P. n’avait pas exécuté sa prestation initiale de maîtrise d’oeuvre.

Selon elle, les factures qui lui avaient été adressées et qu’elle avaient réglées n’avaient eu aucune contrepartie.

Elle a indiqué que les paiements que les appelants soutenaient avoir effectués auprès de tiers, notamment des sous-traitants dont des devis auraient été acceptés, n’avaient pas été réalisés.

Elle a contesté toute confusion avec les travaux réalisés dans le logement personnel d'[P] [T] et de [U] [V], également litigieux.

Elle a précisé que [S] [O] avait été renvoyé devant le tribunal correctionnel de La Rochelle pour répondre de ses agissements délictueux.

Elle a demandé restitution de l’intégralité des sommes versées, sans déduction du coût non justifié des travaux de démolition partiellement entrepris sans autorisation.

Elle a maintenu que [S] [O] avait par ses agissements, en ayant entretenu la confusion entre son activité personnelle et celle de la société, en ayant proposé des prestations d’entreprise générale du bâtiment excédant l’activité de maîtrise d’oeuvre, commis une faute détachable de sa fonction de dirigeant engageant sa responsabilité personnelle.

Elle a demandé paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant :

— du défaut de réalisation du projet espéré ;

— de dévalorisation du bien, très certainement se dégradant ;

— du remboursement d’un emprunt ayant financé les sommes détournées ;

— de la perte de revenus locatifs.

L’ordonnance de clôture est du 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA RELATION CONTRACTUELLE

1 – sur les cocontractants

La société Construction Travaux Home Prestige ne conteste pas avoir été la cocontractante de la sci Auguste.

2 – sur l’objet du contrat

Les relations contractuelles n’ont pas été formalisées par un écrit.

Les factures établies par la société Construction Travaux Home Prestige ont pour objet :

— une 'mission certificat d’urbanisme', une 'mission permis de construire’ et une 'commission accessibilité & conformité’ pour un bien situé [Adresse 8] (facture n° 20052013/7284 du 19 septembre 2022) ;

— une 'mission certificat d’urbanisme', une 'mission permis de construire’ et une 'commission accessibilité & conformité’ pour le bien litigieux (facture n° 20052013/7284 situation n° 1 du 17 octobre 2022), de laquelle est déduit le montant de la facture précédente ;

— une mission 'avant projet’ (facture n° 20052013/327 du 28 septembre 2022) ;

— une mission 'avant projet & projet’ (facture n° 20052013/182574 du 31 octobre 2022) ;

— une 'mission certificat d’urbanisme', une 'mission permis de construire’ et une 'commission accessibilité & conformité'(facture n° 20052013/7284 situation n° 1 du 19 décembre 2022) ;

— une 'situation travaux de rénovation plancher escalier menuiseries électricité’ et une 'mission MOE maîtrise d’oeuvre CTHP’ (facture n° 20052013/284 situation n° 1 du 19 septembre 2023) ;

— la fourniture de portes, de fenêtres et de volets (factures n° 20052013-571 et 9572 du 16 janvier 2023) ;

— les travaux de démolition et la mission de maîtrise d’oeuvre (facture n° 20052013/13042023 0267 du 13 avril 2023) ;

— la 'situation démolition', la 'situation menuiseries bois’ et la 'situation volets bois’ (facture n° 20022013/20230509 du 5 mai 2023)

— un 'appel de fonds facture sur les travaux’ et la 'mission MOE’ (facture n° 20052013/08222086 du 13 juin 2023) ;

— un 'appel de fonds facture sur les travaux’ et la 'mission MOE’ (facture n° 20052013/327421 situation n° 2 du 17 juillet 2023);

— un 'appel de fonds facture de situation sur les travaux et fourniture des matériaux’ et 'mission MOE’ (facture n° 20052013/327421 situation n° 2 du 21 juillet 2023).

La sci Auguste n’a conclu aucun contrat de travaux avec des sociétés tierces.

Les factures de fournitures ou de versement d’acomptes produites aux débats, dont la fausseté est soutenue par l’intimée, ont été émises à l’intention de 'CHTP [S] [O]', 'SAS CHTP’ ou 'CHTP', mais non de la sci Auguste.

Il en résulte que la société Construction Travaux Home Prestige s’est présentée à la sci Auguste comme étant une entreprise générale de construction qui se chargerait, en contrepartie du paiement du prix de ses prestations, de l’obtention des autorisations d’urbanisme, de la réalisation de l’ensemble des travaux de démolition et de construction. Sa prestation ne se limitait pas à une mission de maîtrise d’oeuvre.

Le contrat conclu entre la société Construction Travaux Home Prestige et la sci Auguste est un contrat de louage d’ouvrage.

B – SUR L’EXECUTION DU CONTRAT

1 – sur l’obtention des documents d’urbanisme

a – sur le certificat d’urbanisme opérationnel

Un certificat d’urbanisme opérationnel a été délivré le 6 février 2023 par le maire de la commune de [Localité 6]. La demande avait été reçue en mairie le 31 décembre précédent.

La prestation convenue a été exécutée.

b – sur la déclaration préalable

Une déclaration préalable aux travaux a été reçue en mairie le 15 mars 2023. Elle mentionne les appelants en qualité de destinataires des réponses de l’administration.

Par courrier en date du 4 août 2023, le maire de la commune de [Localité 6] a indiqué à [P] [T] que la demande de renseignements en date du 7 avril 2023 étant demeurée sans réponse, la demande d’autorisation d’urbanisme était rejetée.

La société Construction Travaux Home Prestige, qui s’était vu confier la mission de formuler la déclaration de travaux a, en n’apportant pas de réponse aux demandes d’informations du service de l’urbanisme et en étant ainsi à l’origine de la décision de rejet, manqué à ses obligations contractuelles.

c – sur la demande de permis de construire

Par arrêté du 23 octobre 2023, le maire de la commune de [Localité 6] a refusé le permis de construire objet d’une demande reçue le 31 juillet précédent pour les motifs suivants :

'Considérant que le projet porte sur la réhabilitation et la modification d’un immeuble situé en site patrimonial remarquable.

Considérant l’avis défavorable de Monsieur l’Architecte des Bâtiments de France aux motifs que l’immeuble concerné est repéré au plan de sauvegarde et mise en valeur (PSMV), l’immeuble sur rue est de type a : immeuble à conserver dont l’altération est interdite et dont la modification est soumise à conditions et les deux volumes annexes dans la cour sont de type b: immeuble à conserver, dont le réaménagement est autorisé sous conditions.

Considérant que le jardin est repéré comme une dominante végétale (DV1) jardin et boisement à conserver.

Considérant que le projet propose une extension sur toute la longueur du jardin.

Considérant l’article USS13.2.3 du règlement ESPACE LIBRE A DOMINANTE VEGETAGLE qui précise que « ces espaces ne sont pas constructibles ».

Considérant par conséquent que le projet ne respecte pas les dispositions de l’article USS13.2.3 du PSMV.

Considérant que le dossier est trop succinct.

Considérant qu’il manque un état des lieux permettant de distinguer et de hiérarchiser les éléments propres à chaque strate historique dignes d’intérêt et de définir les marges d’évolution des locaux.

Considérant que le formulaire Cerfa n’est pas en concordance avec le projet.

Considérant que les notices et plans ne sont pas suffisamment détaillés.

Considérant que le projet ne fait pas état des démolitions'.

La société Construction Travaux Home Prestige était en charge du dépôt de la demande de permis de construire et devait veiller à l’obtention de celui-ci.

Il résulte des termes de l’arrêté municipal, auquel était joint l’avis de l’architecte des bâtiments de France, que le dossier déposé était manifestement contraire aux règles locales d’urbanisme et incomplet.

La société Construction Travaux Home Prestige a ainsi manqué à ses obligations contractuelles.

2 – sur les travaux

a – sur les travaux de démolition

Par courrier en date du 17 mars 2023, le maire de la commune de [Localité 6] a mis en demeure [P] [T], sous peine de poursuites pénales, de cesser les travaux de démolition entrepris sans autorisation d’urbanisme.

Maître [J] [Y], commissaire de justice associé à Rochefort, a dressé les 27 et 28 juillet 2023 le constat suivant sur la requête de la sci Auguste :

'Le 27 juillet 2023, tout d’abord, j’ai contacté le service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 6] pour savoir si un permis ou une autorisation quelconque avait été délivrée pour ces travaux.

La personne qui m’a répondu m’a indiqué que la Mairie avait reçu une demande d’autorisation de travaux au nom de Monsieur [P] [T] au début du mois de mars 2023, mais qu’aucune décision n’avait été rendue, le dossier étant incomplet. Elle a complété ses dires, en me précisant que s’agissant du coeur historique de [Localité 6], une autorisation du service de l’urbanisme de la Mairie de [Localité 6] était obligatoire.

Je lui ai indiqué que j’allais lui réitérer ma demande par ourriel afin d’obtenir une réponse écrite de sa part. Je n’ai pas encore de retour à ce jour.

Sur place, le 28 juillet 2023, accompagné de Monsieur et Madame [T], Je constate que l’immeuble des requérants est un vaste immeuble ancien composé d’un rez-de-chaussée, d’un étage et d’un grenier sur toute sa surface.

Je constate également qu’aucun panneau signalant les travaux n’est affiché sur l’immeuble.

Nous pénétrons ensuite à l’intérieur du bâtiment, Monsieur et Madame [T] et moi même.

Je note qu’une multitude de cloisons et de doublage de mur en brique ont été brisés, des tas de gravats importants jonchent le sol de chacune des pièces.

Ces tas de gravats sont composés de briques, de plâtre et parfois de boiserie, les salles de bains et les toilettes sont également détruits et le carrelage ainsi que les équipements brisés reposent sur le sol,

Plusieurs plafonds sont également détruits mettant à nu les matériaux'.

Il résulte de ces constatations que les travaux de démolition, entrepris sans autorisation d’urbanisme par un professionnel du bâtiment exerçant sur [Localité 6] qui ne pouvait ignorer cette obligation, n’ont pas été exécutés conformément aux prévisions contractuelles.

b – sur les travaux de construction

Ceux-ci n’ont pas été entrepris malgré les paiements intervenus, d’un montant conséquent.

L’absence de contrepartie à ces paiements caractérise un manquement contractuel de la société Construction Travaux Home Prestige.

3 – sur la résolution

a – sur les conséquences des manquements contractuels

L’article 1217 du code civil dispose que :

'La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter'.

L’inexécution, d’une gravité certaine, par la société Construction Travaux Home Prestige de ses engagements contractuels fonde la résolution du contrat conclu entre cette société et la sci Auguste.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

b – sur les restitutions

L’article 1229 du code civil dispose que :

'La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9".

La société Construction Travaux Home Prestige doit en conséquence restitution des sommes perçues sans contrepartie.

L’intimée justifie du paiement de la somme de 1.013.082,50 €. Ce montant, qui n’inclut pas la commission d’intermédiation, n’est pas contesté par les appelants et a été exactement retenu par le premier juge.

Doit être déduit de ce montant le coût de la prestation relative à la délivrance du certificat d’urbanisme opérationnel, de 2.150 € hors taxes, soit 2.580 € toutes taxes comprises (tva : 20 %).

L’inexécution des travaux de démolition ne justifie pas d’en déduire le coût du montant à restituer.

Le jugement sera pour ces motifs réformé en ce qu’il a condamné l’appelante à restituer la somme de 978.502,50 €.

La société Construction Travaux Home Prestige sera condamnée à restituer la somme de 1.010.502,50 € (1.013.082,50 – 2.580).

Les intérêts de retard sont dus au taux légal à compter du 10 août 2023, date de l’assignation. Le jugement sera confirmé sur ce point.

C – SUR LES DEMANDES FORMEES A L’ENCONTRE DU DIRIGEANT

En matière de responsabilité extracontractuelle, l’article 1240 du code civil dispose que : 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Le dirigeant d’une société engage sa responsabilité personnelle envers les tiers lorsqu’il commet une faute séparable de ses fonctions qui lui est imputable personnellement. Constitue une telle faute une faute intentionnelle d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales.

La charge de la preuve d’une faute détachable de la gestion de la société incombe à la sci Auguste.

Par courriel en date du en date du 23 juillet 2023, [W] [G] de la société Groupe Vega a répondu à [P] [T], s’agissant de la facture qui avait été communiquée à ce dernier par [S] [O], que : 'Je vous confirme que cette facture ne vient pas de chez Vega'.

[K] [D], du service comptabilité de la société Millet Groupe, a dans un courriel en date du 25 juillet 2023 adressé en réponse à à [P] [T], s’agissant de la facture qui avait été communiquée à ce dernier par [S] [O], que : 'Effectivement, cette facture ne provient pas de la St Millet'.

[LP] [X], de la société Chape de l’Ouest, a de même indiqué à [P] [T] par courriel en date du 25 juillet 20123 que : 'Je vous confirme ne pas avoir perçu le moindre euros concernant votre projet rue delayant et de pas être à l’origine de la facture d’acompte qui vous a était adressé'.

Par courriel en date du août 2023, [C] [I] a indiqué à [P] [T] que : 'Je vous informe qu’à ce jour aucun devis n’a été effectué pour le [Adresse 3] à [Localité 6]. Pour ma part aucune facture d’acompte envoyé donc aucun règlement reçu pour ce chantier'.

L’estimation du coût du chantier transmis par la société Construction Travaux Home Prestige (pièce n° 7 de l’intimée) mentionne l’entreprise [I] pour les lots démolition (38.091,18 €), gros oeuvre et réseaux (306.962,24 €) et façade (74.841,68 €).

Par courriel en date du 16 août 2023, [H] [M] de la société La Escandella a indiqué, s’agissant d’une facture à en-tête de 'Ceramica La Escandella, S.A.', que : 'Pour votre information, ce numéro de facture n’est pas de la Escandella… Il me semble que le numéro de commande pv220008589 a été établi au nom de la société JP COUVERTURE, qui est un de nos clients.

Par courriel en date du 16 août 2023, [A] [Z] a indiqué à [P] [T] que : 'A ce jour, nous n’avons pas réalisé de devis ni acompte pour cthp au [Adresse 3]'.

[B] [R], de la sociéré Geze France, a dans un courriel en date du 30 août 2023 indiqué que : 'Après vérification nous n’avons pas retrouvé trace d’une quelconque commande de la part de CTHP, ou de Mr [S], ou de la SCI Auguste concernant votre affaire située à La Rochelle'.

Par courriel en date du 27 septembre 2023, [N] [E] de la société Arlune a indiqué’ que : 'la dite commande a été mise en suspens donc pas fabriquée, sans émission de facture d’acompte, pas d’argent encaissé’ alors même qu’une facture d’un montant de 30.135,83 € a été produite, établie à l’intention de 'C.H.T.P. [S] [O]'.

Par courriel en date du 28 septembre 2023, [F] [L] du service de l’urbanisme de la commune de [Localité 6] a indiqué à [P] [T] que : 'Je vous confirme que je n’ai pas envoyé le mail que vous m’avez fait parvenir en pièces jointes à M [O] et qu’il s’agit donc d’un faux'.

Ce courriel en date du 13 janvier 2023 que [F] [L] a contesté avoir rédigé et qui a été transmis à [P] [T], [U] [V] indiquait que:

'Bonjour Monsieur [O],

Après étude du projet et suite a notre rdv, le projet est réalisable sans contrainte particulière avec changement de destination (habitat => commerce / service a la personne). Toutes les conditions sont réunies (extension, pas d’obligation de créer le stationnement, changement destination, etc) avec futures prescriptions d’ABF pour le PC. Le coefficient de biotop pour l’extension est respecté. Le contexte du voisinage immédiat était également pris en compte pour une extension. Je suis en attente des papiers de la part de Service assainissement et Enedis pour valider définitivement le projet dès la réception'.

[S] [O] a, en communiquant la sci Auguste des documents que leurs auteurs n’avaient pas établis afin de la déterminer à lui verser sans contrepartie des sommes d’argent, commis par ces déloyautés des fautes détachables de sa fonction de dirigeant de la société Construction Travaux Home Prestige engageant sa responsabilité personnelle à l’égard de la sci Auguste.

L’extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés mentionne pour activité de la société C.T.H.P. Construction Travaux Home Prestige : 'Maîtrise d’oeuvre'. Les statuts de la société stipulent en leur article 2 que : 'La Société a pour objet toutes activités de Maîtrise d’oeuvre'. Le contrat conclu avec la sci Auguste ne se limite pas à la seule activité de maîtrise d’oeuvre ainsi que démontré précédemment. En engageant la société au delà de son objet social, son dirigeant a commis une faute personnelle.

Il sera en conséquence tenu in solidum avec la société Construction Travaux Home Prestige au paiement des sommes dont celle-ci est redevable à l’égard de la sci Auguste.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

D – SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Les manquements des appelants sont à l’origine pour l’intimée d’un trouble dans la jouissance du bien acquis dont elle ne peut pas profiter en raison des démolitions intérieures pratiquées et de l’absence de travaux malgré le versement d’acomptes conséquents.

Les manoeuvres des appelants pour se faire remettre des fonds sans contrepartie sont à l’origine pour l’intimée d’un préjudice moral.

L’indemnisation de ces préjudices sera appréciée à la somme de 50.000€.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

E – SUR LES DEPENS

La charge des dépens d’appel incombe aux appelants.

F – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par les appelants.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 21 novembre 2023 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu’il :

'- DEBOUTE la SCI AUGUSTE de sa demande de dommages et intérêts,

— CONDAMNE in solidum la SAS CONSTRUCTION TRAVAUX HOME PRESTIGE et Monsieur [S] [O] à verser à la SCI AUGUSTE, en remboursement des sommes indûment réglées, la somme de NEUF CENT SOIXANTE-DIX-HUIT MILLE CINQ CENT DEUX EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (978 502,50€) augmentée des intérêts au taux légal à compter (le l’assignation soit du 10 août 2023" ;

et statuant à nouveau de ces chefs d’infirmation,

CONDAMNE in solidum la société Construction Travaux Home Prestige (C.T.H.P.) et [S] [O] à payer à la sci Auguste la somme de 1.010.502,50 € avec intérêts de retard au taux légal à compter du 10 août 2023 ;

CONDAMNE in solidum la société Construction Travaux Home Prestige (C.T.H.P.) et [S] [O] à payer à titre de dommages et intérêts à la sci Auguste la somme de 50.000 € avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

CONDAMNE in solidum la société Construction Travaux Home Prestige (C.T.H.P.) et [S] [O] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE in solidum la société Construction Travaux Home Prestige (C.T.H.P.) et [S] [O] à payer en cause d’appel à la sci Auguste la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,