ARRET N°425

N° RG 24/03052 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HGGW

C.L./S.H.

[V]

C/

[M]

[M] NÉE [B]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03052 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HGGW

Décision déférée à la Cour : jugement du 21 novembre 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12].

APPELANTE :

Madame [J] [V]

née le [Date naissance 6] 1988 à [Localité 11]

[Adresse 10]

[Localité 7]

ayant pour avocat plaidant M^e Stéphanie GUEDO, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007659 du 03/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

INTIMES :

Monsieur [K] [X] [L] [M]

né le [Date naissance 5] 1988 à [Localité 17] (78)

[Adresse 8]

[Localité 9]

ayant pour avocat plaidant M^e François CUFI de la SELARL DGCD AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Madame [Y] [M] NÉE [B] épouse [M]

née le [Date naissance 4] 1987 à [Localité 16] (29)

[Adresse 8]

[Localité 9]

ayant pour avocat plaidant M^e François CUFI de la SELARL DGCD AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*********

Le 28 février 2020, Monsieur [G] [N] a donné à bail d’habitation à Madame [J] [V] un appartement, de type studio, situé au [Adresse 2] à [Localité 13], moyennant un loyer mensuel de 360 euros et une provision pour charges de 20 euros payable d’avance le 5 de chaque mois, avec effet au 24 février 2020.

Le 17 septembre 2020, Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [B] épouse [M] (les époux [M]) ont fait l’acquisition de l’appartement loué.

Le 17 novembre 2022, les époux [M] ont signifié leur congé à la locataire pour motifs légitimes et sérieux, à échéance du 24 février 2023. Le congé était motivé par des retards répétés et persistants dans le paiement, et des loyers impayés.

Le 27 février 2023, un procès-verbal a été établi constatant le maintien dans les lieux de la locataire.

Le 7 juin 2023, les époux [M] ont attrait Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Roche-Sur-Yon.

Dans le dernier état de leurs demandes, les époux [M] ont demandé :

— de dire et juger valable le congé donné par les bailleurs pour motif sérieux et légitime en raison des fréquents retards de paiement du loyer et de l’arriéré de loyers impayés ;

— de constater la résiliation du bail à la date du 23 février 2023 ;

— subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail compte tenu du non-respect, par la locataire, de son obligation de paiement ponctuel du loyer et d’occupation paisible du logement, à compter du jugement à intervenir ;

— d’ordonner l’expulsion de Madame [V] et de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 14], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin ;

— de condamner Madame [V] au paiement de la somme de 3.290,19 euros au 28 mai 2024, solde impayé de loyers ou indemnité d’occupation et charges au 30 novembre 2023 outre mensualités ultérieures ;

— de condamner Madame [V] au paiement de la somme de 400,41 euros par mois à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;

— de condamner Madame [V] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Dans le dernier état de ses demandes, Madame [V] a demandé de :

— débouter les époux [M] de leurs demandes ;

Reconventionnellement,

— condamner les époux [M] à la réalisation des réparations listées le 25 juin 2023 par la Direction Action Sociale de [Localité 13] sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamner le bailleur au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du trouble de jouissance subi ;

— lui accorder pour l’éventuel solde dû par elle-même, et dont le bailleur devrait justifier, 12 mois de délais pour le régler et suspendre toute résiliation du bail à ce titre ;

— condamner les époux [M] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 21 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de La Roche-Sur-Yon a :

— déclaré valide le congé du 17 novembre 2022 à effet du 24 février 2023 délivré à Madame [V] par les époux [M] pour le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 14] ;

— ordonné en conséquence à Madame [V], occupant sans droit ni titre depuis le 24 février 2023, de libérer le logement et de restituer les clés ;

— dit qu’à défaut pour Madame [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les époux [M] pourraient, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, y compris, le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné Madame [V] à payer aux époux [M] une indemnité mensuelle d’occupation de 400,41 euros, à compter du 24 février 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

— condamné Madame [V] à verser aux époux [M] à la somme de 4.944,91 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 26 septembre 2024 (terme de septembre 2024 inclus) ;

— rejeté la demande de délais de paiement formée par Madame [V] ;

— débouté Madame [V] de ses demandes aux fins de travaux sous astreinte et en indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

— condamné Madame [V] à payer aux époux [M] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 18 décembre 2024, Madame [V] a relevé appel de ce jugement, en intimant les époux [M].

Le dossier de la procédure a été ouvert sous le numéro de Rg 24/03031.

Le 19 décembre 2024, Madame [V] a relevé appel de ce jugement, en intimant les époux [M].

Le dossier de la procédure a été ouvert sous le numéro de Rg 24/03047.

Le 19 décembre 2024, Madame [V] a relevé appel de ce jugement, en intimant les époux [M].

Le dossier de la procédure a été ouvert sous le numéro de Rg 24/03052.

Par deux ordonnances en date du 20 décembre 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné en premier lieu la jonction des procédures n° RG 24/3047 et n° RG 24/3031 et dit que la procédure sera poursuivie sous le n° RG 24/3031 et a ordonné en second lieu la jonction des procédures n° RG 24/03031 et n° RG 24/3052 et dit que la procédure sera poursuivie sous le n° RG 24/3052.

Le 14 février 2025, Madame [V] a demandé :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’avait condamnée au paiement des sommes au profit des époux [M], et en ce qu’il l’avait déboutée de toutes ses demandes ;

— lui donner acte de ce qu’elle avait quitté le logement au 1er septembre 2024 ;

— juger que les bailleurs avaient failli à leurs obligations et n’avaient pas loué à Madame [V] un logement conforme aux normes de décence exigées ;

A titre principal,

— vu le trouble de jouissance qu’elle avait subi, la dire bien fondée d’avoir suspendu le règlement de toutes les sommes dues au titre de ce bail ;

Subsidiairement,

— dire que les sommes dues entre les parties se compenseraient entre elles ;

— condamner les époux [M] à lui verser la somme de 4.600 euros ;

En tout état de cause,

— condamner les époux [M] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le 12 mars 2025, les époux [M] ont demandé de :

— confirmer en sa totalité le jugement déféré ;

Y ajoutant,

— condamner Madame [V] au paiement de la somme de 6.146,14 euros au titre de l’indemnité d’occupation due depuis le 24 février 2023 jusqu’au 27 décembre 2024 ;

— condamner Madame [V] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— rejeter la demande d’indemnisation du préjudice de Madame [V] évalué à la somme de 4.600 euros ainsi que toutes ses demandes ;

— condamner Madame [V] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 2 septembre 2025 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION

Sur l’exception d’inexécution invoquée par la preneuse au titre du paiement des loyers et charges et sur l’indemnité pour privation de jouissance

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionné au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Cet article renvoie à un décret en Conseil d’Etat pour la définition de ces caractéristiques.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent au sens de ce premier texte, lequel doit notamment satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment en assurant le clos et le couvert, en protégeant les infiltrations d’air parasites, en présentant des réseaux et branchements d’électricité, et des équipements de chauffage conforme aux normes de sécurité en vigueur.

Il résulte des articles 1719 et 1720 du code civil que le bailleur est tenu à une obligation de délivrance, et plus spécialement à l’obligation de délivrer un logement décent s’il s’agit de l’habitation principale du preneur, ainsi que d’assurer sa jouissance paisible pendant la durée du bain de délivrer la chose en bon état de réparations de toutes espèces, et d’y faire pendant toute la durée du bail toutes réparations nécessaires, autres que locatives.

Sauf impossibilité d’exercer son droit de jouissance, le locataire ne peut opposer au bailleur, n’exécutant pas correctement ses obligations, une exception d’inexécution.

Et cette impossibilité de jouissance s’analyse en une impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait notamment obligation au preneur de :

— c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

— e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Selon l’article 1724 du code civil,

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Pour s’opposer à la demande du bailleur de condamnation à paiement des arriérés de loyers et charges impayés, ainsi qu’à l’acquisition de la clause résolutoire, Madame [V] excipe de ce que celui-ci aurait tout à la fois manqué à son obligation légale de lui fournir un logement décent et salubre, mais encore à son obligation d’entretien des locaux, de telle sorte qu’elle serait ainsi elle-même dispensée de répondre à sa propre obligation de paiement des loyers et charges à bonne date.

Madame [V] se prévaut du compte rendu de la visite du 6 juillet 2023 du service des interventions sociales de la commune de [Localité 12], qui relève dans les lieux loués :

— bâti dégradés, trou au plafond au niveau du coin cuisine ;

— traces d’infiltrations au niveau du velux dans la pièce de vie ;

— la vmc fait disjoncter le compteur en position marche.

Il sera relevé que l’organisme communal a réalisé sa visite en listant les différents points susvisés au regard du règlement sanitaire départemental.

Mais il sera rappelé que les manquements imputés par la locataire aux bailleurs seront examinés au regard des seuls textes légaux et réglementaires sus rappelé, et non pas du règlement sanitaire départemental.

Madame [V] se plaint en outre des désordres suivants :

— dans la salle de douche :

fuites importantes au niveau de la vase du col de cygne,

le siphon sous lavabo fuit massivement nécessitant des serviettes à même le sol

le sanibroyeur n’est pas fixé au sol et branché à une multiprise

absence de radiateur dans la salle de bains

absence de système de fermeture de la porte de la salle de douche

la cabine de douche n’a plus de porte

le siphon de la cabine de douche est rouillé.

Inversion eau chaude eau froide (avec la précision que celui-ci ne nuit pas à l’usage, mais reste à signaler)

doléances de la locataire sur des remontées d’odeurs nauséabondes par les canalisations du sanibroyeur lorsque la locataire du dessous actionne son équipement ;

— dans la cuisine :

l’évier posé sur le réfrigérateur un meuble n’y est pas fixé, le siphon n’est pas dans l’axe de l’évier et se déboîte régulièrement entraînant des inondations ;

une multiprise est utilisée pour la cuisine qui peut faire sauter le compteur en cas de projection des eaux de cuisson ;

— la porte d’entrée du logement est endommagée au niveau de la gâchette.

Dans un premier temps, il sera observé que les désordres invoqués ne figurant pas dans l’état des lieux du 24 février 2020, tel que le premier juge l’a relevé, et ce sans contradiction adverse.

Il s’ensuivra que le logement sera réputé avoir été donné à bail en bon état.

Il y aura lieu de distinguer les doléances constatées par le service communal de ceux formulés directement par la locataire, sans autre élément de preuve à leur appui que les photographies qu’elle a prises du logement.

Car s’agissant de ces seconds désordres, les seules photographies produites ne sont suffisantes ni à démontrer l’existence de ces désordres, ni leur imputabilité au bailleur plutôt qu’à la locataire.

Un sort différent devra être réservé aux désordres constatés par l’organisme communal.

S’agissant du trou au plafond au niveau du coin cuisine, il n’est pas possible, au regard des éléments de preuve fournis par la locataire, de déterminer si ce manquement est imputable au bailleur, alors que ce désordre ne figure pas dans l’état des lieux d’entrée.

S’agissant de la trace d’infiltration au niveau du velux dans la pièce de vie, le caractère peu circonstancié de ce désordre quant à son ampleur et ses conséquences ne permet pas de déterminer en quoi il porterait atteinte à la jouissance de la locataire.

S’agissant de ce que la vmc ferait disjoncter le compteur en position de marche, celui-ci est établi par les constatations du technicien communal, et se trouve susceptible de relever des obligations du bailleur.

Cependant, pour la période antérieure, le bailleur a produit une attestation de conformité de l’installation électrique du 16 octobre 2018, visée par le Consuel le 28 décembre 2018, ainsi qu’une facture de remplacement d’un appareillage électrique manquant du 27 avril 2021.

Pour la période postérieure, les bailleurs montrent que la locataire n’a pas donné suite à la demande de l’agence immobilière lui demandant le 10 août 2023 de fixer un rendez-vous pour faire le point sur ses difficultés, en produisant le mail de la gestionnaire.

Et ils produisent un courrier en date du 2 décembre 2023 de l’électricien mandaté par les époux [M] pour traiter le désordre électrique afférent à la vmc, qui narre que la locataire a annulé ses interventions prévues respectivement pour les 20 octobre et 27 novembre 2023.

En outre, le bailleur produit le mail émanant de la gestionnaire de l’agence immobilière en date du 28 mai 2024, attestant s’être présentée à cette date au logement de Madame [V], accompagnée d’un artisan, comme suite au rendez-vous fixé par les services de la commune de ce jour, déjà fixé au 24 mai 2024 et reporté au 28 mai sur demande de Madame [V], mais rapporte que personne ne leur a ouvert la porte.

Et le mail du même jour de l’artisan présente la même teneur.

Du tout, il se déduira qu’il ne peut être reproché aucun manquement fautif du bailleur à ses obligations.

Madame [V] est donc mal fondée à opposer au bailleur une quelconque exception d’inexécution.

Madame [V] sera en outre déboutée de sa demande indemnitaire pour préjudice de jouissance, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le bien fondé du congé donné à la locataire

Selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989,

I. ' Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le 17 novembre 2024, les époux [M] ont signifié à étude de commissaire de justice à Madame [V] son congé pour le 24 février 2023, motif pris de retards répétés et persistants dans le paiement et de loyers impayés selon décompte joint à l’acte.

Et elle produit les nombreuses relances pour impayé émanant de l’agence immobilière selon le détail suivant :

— le 13 septembre 2021 pour 121,88 euros ;

— le 13 décembre 2021 pour 122,76 € ;

— le 14 février 2022 pour 119,86 € ;

— le 14 mars 2022 pour 130,78 € ;

— le 10 mai 2022 pour 11,49 € ;

— le 13 juin 2022 pour 142,37 € ;

— le 11 juillet 2022 pour 146,49 € ;

— le 18 août 2022 pour 121,88 euros ;

— le 22 septembre 2022 pour 121,88 euros ;

— le 11 octobre 2022 pour 243,76 €.

La régularité de ce congé ne soulève aucune observation, tandis qu’il convient de relever que le préavis qu’il donne respecte le délai légal de 3 mois.

Au regard d’un loyer mensuel de 360 euros, le retard de paiement, d’environ un tiers du loyer, qui a persisté pendant une durée d’un an, constitue un motif grave justifiant du congé donné à la locataire.

Il y aura lieu de valider le congé, et le jugement sera confirmé de ce chef.

Pour le surplus, Madame [V] n’apporte aucune critique aux autres dispositions du jugement ayant ordonné son expulsion, en ayant prévu les modalités, l’ayant condamnée à une indemnité d’occupation à compter du 24 février 2023 jusqu’à libération des lieux, l’ayant condamnée à une somme au titre des loyers et indemnités d’occupation impayées au 26 septembre 2024, ayant rejeté sa demande de délais de paiement et de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte.

Le jugement sera donc confirmé des chefs plus haut cités.

Sur le quantum définitif des loyers et indemnités d’occupation

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, en ses trois premiers alinéas,

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’État, pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

À défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

La seule libération des lieux n’équivaut pas à leur restitution au bailleur, si les clés ne lui ont pas été remises ou si cette libération ne s’est pas déroulée en sa présence, notamment à l’occasion de la rédaction de l’état des lieux de sortie.

La preuve d’une restitution effective des lieux n’est pas établie par la circonstance que les clés ont été mises à la disposition du bailleur, que celui-ci n’a pas prétendu que les lieux étaient occupés, ou qu’il se fût heurté une impossibilité de pénétrer dans les lieux, ou encore que le bailleur ne démontre pas que les lieux étaient occupés postérieurement à l’expiration du bail.

Il n’en va tout autrement que s’il est établi que le bailleur a refusé de recevoir les clés.

Les juges du fond, avant de conclure que les lieux loués ont été valablement libérés, doivent rechercher, au besoin d’office, si des clés ont été remises en main propre au bailleur ou au représentant de celui-ci (Cass. 3e civ., 5 novembre 2003, n°01-17.530, Bull. III, n°189).

En l’absence de restitution régulière des clés, le locataire est tenu de payer une indemnité d’occupation jusqu’à la reprise effective des lieux par le bailleur (Cass. 3e civ., 17 juillet 1997, n°95-22.070, Bull. III, n°166).

Madame [V] soutient avoir quitté les lieux le 1er septembre 2024.

Mais il résulte du courrier de l’agence immobilière du 8 janvier 2024 que Madame [V] n’a remis les clés du logement que le 27 décembre 2024.

Dès lors, Madame [V] reste devoir l’indemnité d’occupation, fixée à 400,41 euros, jusqu’au

27 décembre 2024, date de remise des clés marquant sa sortie des lieux.

Il y aura donc lieu de condamner Madame [V] à payer aux époux [M] la somme de 1201,23 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 27 septembre 2024 au 27 décembre 2024.

* * * * *

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Madame [V] aux dépens de première instance comprenant le coût du congé délivré le 17 novembre 2022, et l’a condamnée à payer aux époux [M] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Succombante à hauteur d’appel, Madame [V] sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles des deux instances, et sera condamnée aux dépens d’appel et à payer aux époux [M] la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne Madame [J] [V] à payer à Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [B] épouse [M] la somme de 1201,43 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 27 septembre 2024 au 27 décembre 2024 ;

Déboute Madame [J] [V] de toutes ses prétentions ;

Condamne Madame [J] [V] aux entiers dépens d’appel et à payer à Monsieur [K] [M] et Madame [Y] [B] épouse [M] la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,