ARRET N°

du 18 juin 2013

R.G : 12/01509

SARL GMD

c/

SAS LE GAULOIS

CS

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 18 JUIN 2013

SARL GMD

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître Pascal GUERIN, avocat au barreau de REIMS

DEMANDERESSE en première instance.

APPELANTE devant la cour d’appel de Reims d’un jugement rendu le 4 juin 2009 par le Tribunal de Grande Instance de Reims.

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Reims cour de renvoi.

SAS LE GAULOIS

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SELARL ANTOINE ET B & M ASSOCIÉS, avocats au barreau de REIMS.

DEFENDERESE en première instance.

INTIMEE devant la cour d’appel de Reims d’un jugement rendu le 4 juin 2009 par le Tribunal de Grande Instance de Reims.

DEFENDERESSE devant la cour d’appel de Reims cour de renvoi.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame MAILLARD président de chambre, et Monsieur SOIN conseiller, entendu en son rapport, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées. Ils en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame MAILLARD, président de chambre

Monsieur X conseiller

Monsieur SOIN, conseiller

GREFFIER :

Madame THOMAS, greffier lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 29 avril 2013, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2013,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 juin 2013 et signé par Madame MAILLARD, présidente de chambre, et madame THOMAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte reçu le 11 octobre 1985 par M^e Jean Bauduin, notaire, la SCI La Gauloise en Champagne, aux droits de laquelle se trouve la SARL GMD, a donné à bail à MM. Y et E F, aux droits desquels se trouve la S.A.S. Le Gaulois, des locaux commerciaux situés dans un immeuble sis XXX, comprenant :

— au rez-de-chaussée, une grande salle de café à l’angle d’environ 115 m2, une petite salle sur la place d’Erlon de 14 m2 environ, un office de 8 m2 environ dans lequel prend un escalier donnant accès direct à une cave, deux toilettes de 2 m2 et 5 m2 environ, une cabine de téléphone d’un m2, une salle ouvrant sur la rue Condorcet de 33 m2 environ avec, l’arrière, une remise de 10 m2 environ ;

— au sous-sol, une dégagement de 26 m2 environ donnant accès à une cave de 12 m2 environ, une réserve de 35 m2 environ et un local à usage de chambre froide de 16 m2 environ ;

— sous l’escalier, un local de 2 m2 environ, outre un local de 7 m2 environ à usage de chaufferie auquel on accède par la porte se trouvant à côté de l’escalier dans le dégagement donnant accès aux caves.

Le bail était consenti pour une durée de neuf années commençant à courir le 1^er octobre 1985 pour se terminer le 30 septembre 1994, et ce, au prix de 140.000 francs par an.

Par avenants des 03 juillet 1990 et 23 juin 1992, le prix du loyer a été porté à 159.000 francs à compter du 1^er octobre 1988 et à 172.950 francs à compter du 1^er octobre 1991.

Par acte extra-judiciaire du 3 août 1994, la S.A.S. Le Gaulois a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1^er octobre 1994. La bailleresse a accepté le renouvellement moyennant un loyer annuel de 480.000 francs. A l’issue de la procédure en fixation de loyer, la cour d’appel de Nancy, statuant sur renvoi après cassation a, par arrêt du 19 juin 2006, fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1^er octobre 1994 à la somme annuelle de 48.530 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte extra-judiciaire délivré le 1^er octobre 2002, le société bailleresse a sollicité la révision du loyer pour le voir porter à la somme hors taxes et hors charges de 86.000 euros et demandé qu’il fût dérogé aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce motif pris d’une modification des facteurs locaux de commercialité.

La société preneuse a excipé de la nullité de cet acte et s’est prévalue de la demande de renouvellement du bail venu à expiration le 30 septembre 2003 quelle avait formée le jour même par acte extra-judiciaire et qui n’avait pas donné lieu à la saisine du juge des loyers commerciaux.

Par acte extra-judiciaire du 30 septembre 2004, la SCI La Gauloise en Champagne a notifié son mémoire en vue de saisir le juge des loyers commerciaux d’une demande en fixation du loyer révisé au 1^er’ octobre 2002.

Par assignation du 29 septembre 2006, la SCI La Gauloise en Champagne a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Reims d’une demande tendent à voir fixer à la somme de 86.000 euros, hors frais, charges et taxes, le montant du loyer à compter du 1^er octobre 2002 et ce, motif pris d’une variation des facteurs locaux de commercialité. Elle a sollicité subsidiairement la désignation d’un expert et la fixation du loyer provisionnel à la somme de 61.000 euros.

La S.A.S. GMD est intervenue volontairement à l’instance aux droits de la SCI La Gauloise en Champagne.

La S.A.S. Le Gaulois s’est opposée au principe du déplafonnement et a sollicité, aux termes de son dernier mémoire, l’irrecevabilité de la demande.

Par jugement prononcé le 4 juin 2009, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Reims a :

— déclaré irrecevable l’action diligentée par la SCI La Gauloise en Champagne aux droits de laquelle se trouve la SARL GMD,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit sans objet la demande d’exécution provisoire,

— condamné la SARL GMD aux dépens.

La SARL GMD a relevé appel de ce jugement le 10 juillet 2009.

Par arrêt prononcé le 08 novembre 2010, la cour d’appel de Reims a infirmé en toutes ses dispositions le jugement déféré et statuant à nouveau a :

— rejeté les exceptions de nullité et les fins de non-recevoir soulevées par la SAS Le Gaulois et déclaré recevables l’appel relevé par la SARL GMD et l’action en révision du loyer au 1^er octobre 2002,

— dit que le prix du bail révisé au 1^er octobre 2002 doit être fixé à la valeur locative en application de l’article L 145-33 du code de commerce,

— avant dire droit ordonné sur la valeur locative une expertise confiée à monsieur C Z, avec notamment pour mission de fournir à la cour tous éléments permettant d’apprécier la valeur locative des locaux loués et de donner son avis sur cette valeur locative à partir d’éléments de comparaison répondant aux prescriptions de l’article L 145-7 du code de commerce,

— fixé à la somme annuelle de 53.000 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer provisionnel que devra verser la SAS Le Gaulois à compter du 1^er octobre 2002 et pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé, sauf compte à faire le cas échéant entre les parties après fixation définitive du prix du loyer.

Par arrêt en date du 1^er février 2012, la Cour de cassation a :

— cassé et annulé l’arrêt rendu le 08 novembre 2010 entre les parties, mais seulement en ce qu’il a dit que le prix du bail révisé au 1^er octobre 2002 devait être fixé à la valeur locative en application de l’article L 145-33 du code de commerce et ordonné avant dire droit sur la valeur locative une expertise judiciaire ; remis en conséquence sur ces points la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Reims, autrement composée,

— condamné la société GMD aux dépens,

— condamné la société GMD à payer à la société Le Gaulois la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 06 septembre 2012, la SARL GMD demande à la cour, sur le fondement des articles L 145-38 du code de commerce, 1154 et 1155 du code civil, de :

— constater que l’arrêt du 08 novembre 2010 n’a pas été cassé en ce qu’il a rejeté les exceptions de nullités et fins de non-recevoir soulevées par la SAS Le Gaulois, déclaré recevable l’appel formé par la société GMD et reçu son action en révision du loyer au 1^er octobre 2002,

— constater que le seul désaccord à trancher repose sur le principe du déplafonnement ou non du loyer au visa de l’article L 145-38 du code du commerce, à la date du 1^er octobre 2002.

Et statuant dans cette limite,

— dire et juger que la période à prendre en compte a couru entre le 1^er octobre 1994 et le 1^er octobre 2002,

— dire et constater une variation matérielle des facteurs locaux de commercialité au cours de la période considérée, que ce soit en raison d’une augmentation importante de la population à proximité, augmentation de chalandise en rapport direct avec le commerce considéré, que ce soit de l’augmentation des autorisations données d’implantation de terrasses sur le domaine public de plus de 400 %,

— dire et juger que ces modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ont impliqué au regard de la période considérée du 1^er octobre 1994 au 1^er octobre 2002, une variation de la valeur locative bien supérieure au seuil de 10 % prévu par le texte,

— rappeler si nécessaire qu’au cours de la période considérée, l’indice du coût de la construction a impliqué la variation du montant des loyers des baux indexés et plafonnés sur cette même période de plus de 15 %.

En conséquence,

— fixer à la somme de 86 000,00 euros hors taxes et hors charges par an le montant du loyer révisé au 1^er octobre 2002,

— dire que les intérêts échus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts,

— condamner la SAS Le Gaulois à payer à la société GMD la somme de 15 000,00 euros pour frais irrépétibles, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens et en autoriser le recouvrement par M^e Pascal Guerin, avocat, dans le cadre des limites des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 31 décembre 2012, la SAS Le Gaulois demande à la cour, sur le fondement des articles 648 et 112 du code de procédure civile, 122 et suivants du code de procédure civile, R 145-20 du code du commerce, de dire et juger irrecevable et à tout le moins mal fondé l’appel de la SARL GMD.

En toutes circonstances,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en révision formée par la SCI La Gauloise en Champagne, aux droits de laquelle vient la SARL GMD.

A défaut,

— constater que les conditions fixées aux articles L 145-33 et L 145-38 du code de commerce ne sont pas réunies et que le bailleur ne peut prétendre au déplafonnement du loyer et à la fixation de la valeur locative à la somme de 86 000,00 euros,

— constater que la SARL GMD ne vient étayer ses affirmations concernant la hausse de fréquentation desdits parkings par aucun élément probant et qu’aucun justificatif n’est fourni,

— constater que la SARL GMD n’établit et ne démontre pas une modification matérielle des facteurs de commercialité, fondée sur l’importance de celle-ci et son influence sur le commerce du preneur,

— constater que les pièces fournies par la SARL GMD sur les éléments des facteurs locaux de commercialité l’avaient déjà été pour la valorisation du loyer à compter du 1^er octobre 1994 et ont déjà été évoquées pour cette même date.

En conséquence,

— débouter la SARL GMD de sa demande de déplafonnement, de sa demande d’indexation du loyer, ainsi que de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SARL GMD à lui verser la somme de 4 000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel et confirmer de ce chef les dispositions de première instance,

— condamner la SARL GMD aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR CE, LA COUR,

Attendu qu’aux termes de son arrêt du 1^er février 2012, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt prononcé le 08 novembre 2010 par la cour d’appel de Reims, mais seulement en ce qu’il a dit que le prix du bail révisé au 1^er octobre 2002 devait être fixé à la valeur locative en application de l’article L 145-33 du code de commerce et ordonné, avant dire droit sur la valeur locative, une expertise ;

Qu’il suit de cela qu’il appartient désormais à la cour de céans, autrement composée et désignée ès-qualités de cour de renvoi par la Cour de cassation, de statuer dans la limite de cette cassation,

Qu’en conséquence la recevabilité de la demande en révision formée par la SARL GMD sera simplement rappelée, le premier moyen de cassation développé par la SAS Le Gaulois ayant en effet été déclaré non fondé et la cour d’appel de Reims approuvée, en ce qu’elle a écarté la fin de non-recevoir prise de la prescription de l’action en révision du loyer ;

Sur la demande de fixation du loyer

Attendu qu’il résulte des dispositions combinées des articles L 145-33 et L 145-38 alinéa 3 du code de commerce, dans leur rédaction en vigueur à la date de demande de révision formée par la SARL GMD, que pour prétendre au dépassement du plafond limitant le loyer révisé en fonction de la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction, et voir ainsi fixer le loyer à la valeur locative, le bailleur doit justifier d’une modification des facteurs locaux de commercialité, entraînant par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;

Qu’en l’espèce, la période de référence devant être prise en considération est celle comprise entre le point de départ du bail renouvelé, soit le 1^er octobre 1994 eu égard à la date d’effet du bail souscrit par acte reçu par M^e Bauduin le 11 octobre 1985, et la demande de révision, soit le 1^er octobre 2002, date de la demande en révision de loyer commercial notifiée par acte d’huissier par la bailleur à la SAS Le Gaulois ;

Attendu par ailleurs que la lecture de l’arrêt prononcé le 19 juin 2006 par la cour de Nancy, saisie en appel du jugement rendu le 05 février 1997 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Reims, à la suite de l’arrêt de cassation totale prononcé le 31 mars 1999, permet de constater que les dispositions par lesquelles le juge des loyers commerciaux a écarté la règle du plafonnement, en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité n’ayant pas été critiquées devant elle, la cour de renvoi a circonscrit le litige à la recherche de la valeur locative des biens loués, selon les prescriptions découlant de l’article L 145-33 du code de commerce ;

Que dès lors, il appartient au bailleur de prouver que sur les huit années correspondant à la période de référence, telle que définie ci-avant, les conditions cumulatives du déplafonnement ont à nouveau été réunies ;

Attendu que pour rapporter la preuve de la modification des facteurs locaux de commercialité, la SARL GMD fait état, sur la période considérée, de l’augmentation de la chalandise, de nouvelles implantations et de l’augmentation substantielle de la terrasse exploitée sur le domaine public ;

Attendu que les facteurs locaux de commercialité doivent être considérés à l’aune des dispositions de l’article R 146-6 du code de commerce, qui énoncent qu’ils dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ;

Attendu à cet égard que si l’accroissement de la population de Reims, constatée entre 1990 et 1999, notamment sur les îlots de la population avoisinant le centre et l’hyper centre où se situe le commerce du preneur, ne permet pas de conclure indubitablement à une modification des facteurs locaux de commercialité, les nouvelles implantations proches de ce commerce telles qu’une agence postale et une agence bancaire n’étant pas davantage de nature à convaincre la cour de la certitude d’une telle modification, l’augmentation significative de la terrasse exploitée par la SAS Le Gaulois constitue en revanche, en soi, un élément tangible constitutif de ladite modification en considération de l’activité exercée par l’intimée, à savoir l’exploitation d’un commerce de café-débit de boissons-restauration ;

Qu’en effet, l’appelante produit une étude relative à l’évolution de la place d’Erlon à Reims, qui démontre un accroissement de la terrasse de la brasserie 'Le Gaulois’ de 310 % sur la période 1995-2002, sa superficie étant ainsi portée de 42,24 m2 autorisés en 1985 à 93,72 m2 par arrêté municipal du 16 février 1995, puis à 174,55 m2 par arrêté du 24 août 2001 ;

Que cette extension de 131,31 m2 des autorisations d’occupation du domaine public, qui constituent la conséquence de l’achèvement en date du 28 mai 1994 des travaux destinés à transformer en voie piétonne la place d’Erlon, a eu pour conséquence de faire bénéficier l’intimée d’un quasi doublement de sa surface d’exploitation, sur la période de référence, compte tenu de la surface de 117,89 m2 de la salle de café ;

Qu’en conséquence, il convient de juger que le bailleur rapporte bien la preuve de l’existence de la première condition présidant à un possible déplafonnement du loyer ;

Attendu que s’agissant de l’existence d’une variation de plus de 10 % de la valeur locative, entraînée directement par la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, la SARL GMD produit le rapport de M. C Z, expert près la cour d’appel de Reims, fixant à 81 000,00 euros hors taxes et charges au 1^er octobre 2002, à partir d’éléments de comparaison répondant aux prescriptions de l’article R 145-7 du code de commerce, la valeur locative des locaux loués ;

Que par arrêt en date du 16 juin 2006, la cour d’appel de Nancy avait fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1^er octobre 1994, à la somme annuelle de 48 530,00 euros hors taxes et charges ;

Qu’en conséquence, la preuve de la variation de plus de 10 % de la valeur locative sur la période de référence est également rapportée, la cour observant à cet égard que la modification des facteurs locaux de commercialité a par elle-même entraîné ladite variation, M. Z relevant ainsi que ni les caractéristiques du local considéré, ni les obligations respectives des parties n’ont subi de modification sur cette période, si ce n’est l’augmentation de la surface commerciale par la création, autorisée par le contrat de bail et par les autorisations administratives adéquates, d’environ 300 m2 de terrasses sur la place d’Erlon et la rue Condorcet ;

Attendu en définitive que les conditions du déplafonnement du loyer étant réunies à la date du 1^er octobre 2002, il y a lieu de dire que le montant des loyers du bail à réviser doit correspondre à la valeur locative, qui à défaut d’accord entre les parties, sera déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Attendu que le rapport d’expertise de M. Z décrit les locaux en litige comme étant situés au rez de chaussée et au sous-sol d’un bel immeuble reconstruit dans les années 1920-1925 à l’angle de deux rues piétonnes très fréquentées, présentant deux façades exposées respectivement à l’ouest et au sud, bénéficiant d’environ 300 m2 de terrasses protégées par des bannes, ce qui permet au chaland de consommer en plein air, protégé du soleil et de la pluie, et qui s’inscrivent dans un contexte de concentration de cafés, bars, restaurants et hôtels, le plus important de la ville de Reims, 'Le Gaulois’ étant lui-même l’un des établissements les plus importants de la cité ;

Que lesdits locaux, convenablement aménagés et présentant un bon état d’entretien, présentent une surface commerciale pondérée que l’expert a calculée à 214,00 M2, la cour observant à cet égard que les règles de la pondération ont été correctement appliquées par l’expert ;

Attendu par ailleurs que M. Z a tenu compte dans son estimation des obligations respectives des parties, et notamment de l’existence des clauses dépréciatives qui font peser sur le locataire des charges, parfois dérogatoires du droit commun, telles que les grosses réparations des locaux, l’interdiction de sous-louer, sauf à un successeur et en totalité seulement, et la nécessité de requérir l’autorisation du bailleur qui bénéficie en vertu du bail d’une clause d’accession, pour toutes les modifications ou changements de distribution envisagés par le locataire ;

Que les facteurs locaux de commercialité ont également été appréhendés par l’expert, qui en outre a recherché les prix couramment pratiqués dans le voisinage, aussi bien dans les valeurs fixées judiciairement que dans celles déterminées d’un commun accord ;

Attendu que certes la SARL GMD fait état à titre de principale valeur de comparaison du loyer de l’établissement 'Le Bodega', brasserie située à proximité du ' Gaulois', mais bénéficiant d’un emplacement moins favorable et d’une taille réduite (83,70 m2 pondérés), qui serait de 470,28 euros au m2 ;

Mais attendu que cette référence n’étant pas accompagnée des justificatifs requis, il y a lieu de se référer aux seuls éléments de comparaison retenus par l’expert, à savoir les huit établissements dont la situation se trouve proche ou peu éloignée du café 'Le Gaulois', même si leur activité s’avère parfois différente, que sont la SA France télécom, la société SFR, la SA A B, la société Etam, la 'Vinocave', la café 'Le latino', la café 'Le chorus’ et le café 'Pierre de Lune’ ;

Attendu qu’en considération de l’ensemble des éléments précités, il convient donc de fixer au 1^er octobre 2002 une valeur au mètre carré pondéré de 380,00 euros, ce qui porte le loyer à 380 x 214 = 81 320,00 euros, arrondi à 81 000,00 euros hors taxes et charges ;

Qu’en conséquence, la SAS Le Gaulois sera condamnée à payer à la société GMD l’arriéré dû avec intérêts au taux légal terme par terme à compter du 1^er octobre 2002 et capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions des articles 1155 et 1154 du code civil, et l’appelante déboutée du surplus de ses prétentions ;

Attendu que les dépens exposés devant les juridictions du fond, y compris ceux afférents à la décision cassée, seront supportés par moitié par chacune des parties, aucune considération tirée de l’équité ne commandant par ailleurs de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou de l’autre des parties ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Rappelle que la demande en révision du loyer a été déclarée recevable par la cour d’appel de Reims par arrêt en date du 08 novembre 2010 ;

Dit que le prix du bail révisé au 1^er octobre 2002 pour les locaux commerciaux situés dans l’immeuble sis à XXX doit être fixé à la valeur locative en application de l’article L 145-33 du code de commerce ;

Fixe le montant du bail révisé au 1^er octobre 2002 à la somme de 81 000,00 euros hors taxe et charges par an ;

Condamne en conséquence la SAS 'Le Gaulois’ à payer à la SARL GMD l’arriéré dû avec intérêts au taux légal, terme par terme à compter du 1^er octobre 2002 et capitalisation des intérêts ;

Déboute la SARL GMD du surplus de ce chef de demandes ;

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que tous les dépens exposés devant les juridictions du fond, y compris ceux afférents à la décision cassée, seront supportés par moitié par chacune des parties.

Le greffier La présidente