R.G. : N° RG 19/00139

N° Portalis DBVQ-V-B7D-ETQK

ARRÊT N°

du : 20 décembre 2019

M. B Y

M^me C Z

C/

M. D X

M. E F épouse X

Formule exécutoire le :

à :

M^e Bernard Rousselle

M^e Elizabeth Bronquard

COUR D’APPEL DE Reims

1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 20 DÉCEMBRE 2019

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 29 novembre 2018 par le Tribunal d’Instance de Reims (RG 18-000061)

1) M. B Y

[…]

[…]

2) M^me C Z

[…]

[…]

Comparant et concluant par Maître Bernard Rousselle, avocat au barreau de Reims,

INTIMÉS :

1) M. D X

[…]

[…]

2) M. E F épouse X

[…]

[…]

Comparant et concluant par Maître Elizabeth Bronquard, avocat au barreau de Reims,

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 octobre 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2019 prorogé au 20 décembre 2019 sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 786 du code de procédure civile, M^me Herlet, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Brunel, président de chambre

M^me Lefevre, conseiller

M^me Herlet, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

M. Boutas, greffier lors des débats et du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M. Brunel, président de chambre, et par M. Boutas, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé du 13 février 2009, à effet au 1^er mars 2009, SEFIC IMMOBILIER mandataire de M. D X et de M^me E X, a donné à bail à M^me C Z et à M. B Y un appartement situé […] à Reims moyennant un loyer de 580 € par mois et une provision sur charges générales de copropriété mensuelle de 140 €.

Par courrier du 26 mars 2009, SEFIC IMMOBILIER notifiait à tous les locataires que Reims METROPOLE mettait en place, à compter du 1^er janvier 2009, une taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) associée aux taxes foncières, payable par les bailleurs et récupérables sur présentation des justificatifs. Cette taxe fut mise en place, par provisions spécifiques mensuelles à compter de 2010.

Le bail a pris fin le 28 février 2018 après congé pour habiter délivré par les époux X, date à laquelle les locataires ont régulièrement quitté les lieux.

A l’issue de la période de location, SEFIC IMMOBILIER éditait, le 27 mars 2018 un décompte locatif de clôture portant au débit des consorts Z-Y un solde final de 485,15 €.

Suivant acte d’huissier délivré le 8 janvier 2018, les époux X ont fait assigner M. Y et M^me Z devant le Tribunal d’Instance de Reims aux fins de les voir condamner à leur payer, en principal, une somme de 2.069 71 € au titre de dettes locatives impayées sur la période s’étendant de mars 2009 à la date de l’assignation, outre 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions déposées pour l’audience du 28 septembre 2018, M. Y et M^me Z ont sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner les époux X à leur régler la somme de 251,02 € au titre du trop-perçu en matière de taxe d’enlèvement des ordures ménagères depuis 2010, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamner les époux X à leur régler la somme de 1624 € au titre du remboursement des provisions versées dans le cadre de la taxe des ordures ménagères sur la période du 1^er janvier 2010 au 31 décembre 2017,

— condamner les époux X à leur régler la somme de 1597,58 € à titre de dommages-intérêts pour facturation illégale de deux mois de loyer sur la période du 1^er mars 2018 au 30 avril 2018,

— condamner les époux X à leur régler la somme de 1500 € pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner les époux X à leur régler la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner les époux X à payer les dépens.

Par jugement rendu le 29 novembre 2018, le tribunal d’instance de Reims a :

— déclaré les époux X recevables en leurs demandes,

— condamné solidairement M^me C Z et M. B Y à payer aux époux X la somme de 2.069,71 € en deniers ou quittance, selon décompte locatif arrêté au 28 février 2018, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné M^me C Z et M. B Y in solidum à payer aux époux X la somme de 350 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné M^me C Z et M. B Y in solidum à payer aux époux X la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M^me C Z et M. B Y in solidum aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 16 janvier 2019, M. B Y et M^me C Z ont interjeté appel de cette décision, leur contestation portant sur l’ensemble du dispositif.

Par conclusions notifiées le 23 septembre 2019 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, M. B Y et M^me C Z sollicitent de voir :

— déclarer leurs demandes tant recevables que bien fondées,

Y faisant droit,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 29 novembre 2018,

Y substituant :

— dire et juger arrêté à la somme de 485,15 € le solde de clôture établi et produit par les bailleurs dès la procédure de première instance,

— dire et juger prescrites toutes les dettes locatives nées antérieurement au 08 janvier 2013,

— dans ces conditions, dire et juger prescrite l’action des bailleurs portant sur le solde de 485,15 €,

— le cas échéant, dire et juger qu’il convient de ramener ce solde à sa valeur résiduelle de 104,87 € après déduction des frais administratifs et de la TEOM 2009 indûment exigés des locataires,

— dire et juger prescrit ce reliquat non causé,

— condamner les époux X à leur payer la somme de 251,02 € en remboursement du trop perçu de TEOM,

— condamner les époux X à leur payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leurs préjudices personnels liés aux pratiques illicites des bailleurs,

— condamner les époux X à leur payer la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamner M. et M^me X aux entiers dépens tant de première instance que d’appel dont distraction au profit de Maître Bernard Rousselle, Avocat aux offres de droit conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions d’intimés notifiées le 3 juillet 2019 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, M. et M^me X sollicitent de voir :

— déclarer M^me Z et M. Y tant irrecevables que mal fondés en leur appel,

En conséquence,

— rejeter leur prétention s’agissant de l’application d’une quelconque prescription,

— confirmer purement et simplement le jugement rendu par le tribunal d’instance de Reims en date du 29 novembre 2018 en ce qu’il les a condamnés à leur régler la somme de 2 069. 71 € au titre des arriérés de loyers et charges ainsi qu’à des dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée et à une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner solidairement M^me Z et M. Y à leur régler la somme de 2 500 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge pour faire assurer la défense de leurs intérêts devant la Cour d’appel,

— les condamner pareillement aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2019, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 octobre 2019 et mise en délibéré au 3 décembre 2019 prorogé au 20 décembre 2019.

Sur ce la cour,

—  Sur la prescription

Pour soulever la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, les appelants invoquent l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Alur du 24 mars 2014 qui a porté le délai de prescription de l’action en paiement des loyers de cinq ans à trois ans.

Il y a lieu de rappeler que l’article 14 de la loi du 24 mars 2014 posait comme principe que les contrats en cours demeuraient soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, sauf exception dont ne faisait pas partie l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par la suite, la loi Alur laquelle s’est trouvée modifiée par la loi du 6 août 2015.

En effet, l’article 82 de la loi du 6 août 2015 dite loi Macron prévoit un régime d’entrée en vigueur qui s’articule autour du renouvellement et de la tacite reconduction du contrat.

Jusqu’à leur renouvellement ou leur reconduction, les contrats de location en cours au 7 août 2015 demeurent soumis aux dispositions applicables lors de la souscription du contrat sauf exception, notamment s’agissant des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qu’elle a expressément considéré comme étant d’application immédiate.

Dés lors, la loi Macron modifiant la loi du 6 juillet 1989, il convient de distinguer 3 périodes successives : celles antérieures à la loi Alur, celle entre la loi Alur et la loi Macron et enfin celle postérieure à la loi Macron.

L’article 2222 du Code civil vient régler la question des différents délais de prescription concurrents en précisant que':

« La loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé. En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure».

L’article 7-1 modifié par ladite loi étant désormais d’application immédiate du fait de la loi du 6 août 2015, la prescription qui s’applique est désormais expressément visée, à savoir 3 années et elle court donc à compter de cette loi.

L’assignation ayant été délivrée le 8 janvier 2018, les époux X pouvaient réclamer les arriérés de loyers et charges jusqu’à 3 ans précédemment à cette assignation, soit depuis le 8 janvier 2015.

A cette date du 8 janvier 2015, la loi Macron n’étant pas applicable, seule la loi Alur l’était, à savoir la prescription quinquennale puisque l’article 14 de ladite loi n’énumérait pas expressément l’article

7-1 de la loi de juillet 1989.

Les concluants étaient donc juridiquement fondés à solliciter leur créance arrêtée au 8 janvier 2013, sans que la prescription applicable ne dépasse l’ancienne prescription de 5 ans.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement qui a déclaré recevable l’action en paiement des loyers et charges intentée par les époux X pour la période allant du 8 janvier 2013 au 8 janvier 2018 et de l’infirmer s’agissant de l’action en paiement des loyers et charges antérieurs au 8 janvier 2013.

—  Sur la créance des bailleurs

Les bailleurs sollicitent la confirmation du jugement au motif qu’au jour de l’assignation, M^me Z et M. Y étaient toujours redevables non seulement du loyer du mois de juillet 2017, mais aussi des provisions sur charges et de la provision sur les TEOM.

Il y a lieu de constater qu’au 8 janvier 2013, le décompte des loyers et charges établi par le mandataire des bailleurs fait apparaître une créance en faveur de M. et M^me X de 498,56 € correspondant à des impayés partiels antérieurs ( pièce n°28).

Or compte-tenu de la prescription acquise au 8 janvier 2013 pour les créances antérieures, cette somme doit être déduite des sommes réclamées à M. Y et M^me Z.

Par ailleurs, le décompte établi le 27 mars 2018, après la résiliation du contrat de bail intervenue le 28 février 2018 laisse apparaître un solde débiteur de 485,15 € après le paiement par les locataires de la somme de 1584,56 € par virement bancaire.

Dans ces conditions, après déduction de la créance de loyer et charges prescrite, il y a lieu de constater que M. Y et M^me Z ne sont plus redevables d’aucune somme à l’égard de M. et M^me X.

Le jugement qui les a condamnés à payer aux intimés la somme de 2069,71 € sera donc infirmé et M. et M^me X seront déboutés de leur demande en paiement.

—  Sur les sommes réclamées par les locataires au titre du remboursement des TEOM

Contrairement à ce qu’affirment les appelants, il y a lieu de constater que les TEOM ont été facturées aux bailleurs dés le 1erjanvier 2009.

En effet, il résulte des avis d’impositions versés aux débats que les époux X étaient bien fondés à réclamer auprès de leurs locataires les TEOM depuis 2009 au titre des charges récupérables.

Il ressort des décomptes versés aux débats qu’à compter du 8 janvier 2013, date à compter de laquelle les demandes concernant ces charges ne sont pas prescrites, les TEOM ont été réglées de la façon suivantes':

TEOM

dues

Provisions versées par les

locataires

Solde en faveur des

locataires

Régularisations de charges en faveur

des locataires

2013': 220 €

228 €

8 €

56,67 €

2014': 175 €

228 €

53 €

106,96 €

2015': 176 €

228 €

52 €

5,50 €

2016': 179 €

228 €

49 €

187,90 €

2017': 180 €.

228 €

48 €

0€

Total': 930 €

1140 €

210 €

357,03 €

S’il est exact que les provisions sur charges versées par les locataires pouvaient être versées pour une sommes supérieures aux sommes réellement dues, il résulte du décompte versé aux débats que les bailleurs ont procédé à des régularisations une fois que les comptes de la copropriété étaient approuvés en assemblée générale et qu’ils étaient en mesure d’établir le montant exact des charges récupérables.

La somme totale remboursée au titre des charges récupérables apparaît supérieure aux trop-payés par les locataires.

Par conséquent, faute pour M. Y et M^me Z de prouver l’existence d’une créance à leur profit au titre de l’ensemble des charges récupérables provisionnées chaque année, il y a lieu de constater que leur demande de remboursement au titre des TEOM n’est pas fondée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. Y et M^me Z de leurs demandes.

—  Sur la demande de dommages-intérêts formées par M. Y et M^me Z

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce pour solliciter des dommages-intérêts, les appelants évoquent des préjudices personnels liés aux pratiques illicites de leurs bailleurs sans pour autant préciser les pratiques illicites auxquelles ils font référence et la nature des préjudices qu’ils ont subis ni même établir un lien de causalité entre une quelconque faute délictuelle et leur préjudice.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. Y et M^me Z de leur demande d’indemnisation.

—  Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il y a lieu de constater que si les appelants ont succombé en première instance, ils voient leurs demandes prospérer, au moins partiellement à hauteur d’appel.

Par conséquent, il ne peut être retenu à leur encontre aucune résistance abusive.

Le jugement sera donc infirmé et M. et M^me X seront déboutés de leurs demandes.

—  Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. D X et M^me E X, en qualité de partie perdante, seront condamnés solidairement aux dépens de première instance ainsi qu’à ceux exposé à hauteur d’appel dont distraction au profit de Maître Bernard Rousselle, avocat aux offres de droit conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

—  Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.'

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas laisser à M. Y et de M^me Z la charge de l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont engagés dans la présente procédure.

Il y a lieu d’infirmer le jugement sur ce point et de condamner M. D X et M^me E X solidairement à leur payer la somme de 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance.

En outre, M. D X et M^me E X seront condamnés solidairement à leur payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

Par ces motifs

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action en paiement s’agissant des créances postérieures au 8 janvier 2013 et en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement des taxes sur l’enlèvement des ordures ménagères et de dommages-intérêts formées par M. B Y et M^me C Z,

Infirme le jugement déféré pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevable comme prescrite l’action en paiement des loyers et charges pour la période antérieure au 8 janvier 2013,

Déboute M. D X et M^me E X de leurs demandes en paiement des loyers et charges,

Déboute M. D X et M^me E X de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,

Condamne M. D X et M^me E X à payer solidairement à M. B Y et à M^me C Z la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel,

Condamne M. D X et M^me E X à payer solidairement les dépens de première instance ainsi que ceux exposé à hauteur d’appel dont distraction au profit de Maître Bernard Rousselle, Avocat aux offres de droit conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT