Cour d'appel de Reims, 1ere chambre sect.civile, 1er décembre 2020, n° 19/01402

ARRET N°

du 01 décembre 2020

R.G : N° RG 19/01402 – N° Portalis DBVQ-V-B7D-EWKW

F

X

X

X

c/

S.A.R.L. LG IMMO

Formule exécutoire le :

à

 :

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD

M^e Y GINESTRA

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 01 DECEMBRE 2020

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 28 mai 2019 par le tribunal de grande instance de REIMS

Madame E F épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Olivier DELVINCOURT de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD, avocat au barreau de REIMS

Monsieur Y, Z, G X

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier DELVINCOURT de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD, avocat au barreau de REIMS

Monsieur A, H X

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier DELVINCOURT de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD, avocat au barreau de REIMS

Monsieur B, C, I X

[…]

[…]

Représenté par M^e Olivier DELVINCOURT de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

S.A.R.L. LG IMMO

[…]

[…]

Représentée par M^e Y GINESTRA, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre

Madame Catherine LEFORT, conseiller

Monsieur Cédric LECLER, conseiller rédacteur

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 20 octobre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 01 décembre 2020,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1^er décembre 2020 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS , PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Madame E F épouse X, Monsieur Y X, Monsieur A X, et Monsieur B X (les consorts X) sont propriétaires d’un ensemble immobilier à usage mixe d’habitation sis […] à Witry-lès-Reims (Marne), comprenant une maison d’habitation et des bâtiments professionnels.

Ces derniers sont composés d’un hangar dans le prolongement de la maison avec un grenier, d’un local commercial à usage de funérarium, et d’une cour.

Par acte en date du 24 septembre 2014, les consorts X ont signé un compromis de vente portant sur cet ensemble immobilier avec la société à responsabilité limitée Lg Immo (la société), pour un montant de 305 000 euros.

Le 9 février 2015, la société a déposé une demande de permis de construire.

Le 22 juin 2015, la commune de Witry-lès-Reims a délivré ce permis de construire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 7 juillet 2015, les consorts X ont avisé la société qu’ils considéraient la promesse de vente caduque, et l’ont mise en demeure de lui régler le montant de la clause pénale prévue au contrat.

Le 11 juillet 2015, les bâtiments ont fait l’objet d’un incendie d’origine criminelle.

La vente du bien à la société n’a pas été réalisée.

Par acte d’huissier du 10 juillet 2017, les consorts X ont assigné la société devant le tribunal de grande instance de Reims, pour solliciter en dernier lieu de:

— constater la caducité du compromis de vente signé le 24 septembre 2014 avec la société;

— condamner la société à leur payer une somme de 30 500 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts de droit à compter du jour de la demande;

— condamner la société à leur payer une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles;

— débouter la société de l’intégralité de ses prétentions.

En dernier lieu, la société a demandé de débouter les consorts X de l’intégralité de leurs prétentions, et de les condamner in solidum aux entiers dépens avec distraction au profit de son conseil, et à lui payer une somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire du 28 mai 2019, le tribunal de grande instance de Reims a:

— débouté les consorts X de l’intégralité de leurs demandes;

— condamné les consorts X aux dépens avec distraction au profit du conseil de la société, et à verser à cette dernière la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 24 juin 2019, les consorts X ont relevé appel de ce jugement.

Le 18 février 2020, a été rendue l’ordonnance de clôture de l’instruction de l’affaire.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées:

— le 23 septembre 2019 par les consorts X, appelants;

— le 23 décembre 2019 par la société, intimée.

Par voie d’infirmation, les consorts X réitèrent leurs prétentions initiales, en demandant la condamnation de la société à leur payer les sommes de 3500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, et 3500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Par voie de confirmation, la société demande de déclarer irrecevables et mal fondés les consorts X en leur appel, de les débouter de toutes leurs prétentions, et de les condamner à lui payer la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

MOTIVATION:

La société demande à voir déclarer les consorts X irrecevables en leur appel.

Cependant, elle ne développe aucun moyen de ce chef.

Il conviendra donc de déclarer recevable l’appel des consorts X.

Sur la caducité de la vente:

Selon l’article 1176 du code civil, dans sa version applicable au litige, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixé, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé.

Dès lors qu’une promesse de vente prévoit qu’une condition suspensive, stipulée dans l’intérêt exclusif d’une partie, doit être réalisée dans un délai déterminé, cette réalisation ne pourra plus intervenir après la date prévue pour la régularisation de la vente par acte authentique (Cass. 3^e civ. 29 mai 2013, n°12-17.077).

Lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de

la condition suspensive, et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque (Cass. 3^e civ., 9 mars 2017, n°15-26.182).

Le compromis de vente a stipulé, dans son paragraphe 1°) intitulé « dans l’intérêt du vendeur », (page 15 et sq.) les conditions suspensives suivantes:

— l’obligation de déposer une demande permis de construire, et à en justifier au vendeur au plus tard le 15 octobre 2014;

— en prévoyant que cette condition suspensive sera considérée comme réalisée par la délivrance de l’arrêté valant permis de construire au plus tard le 30 avril 2015;

— à charge pour l’acquéreur d’en informer le vendeur ou son notaire avant l’expiration du délai ci-dessus fixé.

Dans ce même paragraphe, il est prévu qu’à défaut du respect par l’acquéreur de ces obligations d’information envers le vendeur, la condition sera réputée réalisée pour l’application de la clause pénale, le vendeur se trouvera délié de tout engagement, et les présentes seront nulles et non avenues sans aucune indemnité de part et d’autre.

Ce même paragraphe met à la charge de l’acquéreur la réalisation d’une étude de sol, à charge pour ce dernier de produire au vendeur le rapport d’expertise y afférent au plus tard le 30 novembre 2014; il prévoit que si au terme de ce délai, le bénéficiaire n’a pas fourni au vendeur l’étude de sol en la forme d’une lettre recommandée

avec accusé de réception, la condition suspensive sera considérée comme réalisée.

En sa page 17, le compromis précise que ces conditions suspensives sont stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur, et qu’en conséquence, en cas de non-réalisation d’une seule d’entre elle, au jour fixé pour la réalisation de l’acte authentique, il aura seul qualité pour s’en prévaloir, et s’il le désire, se trouver délié de tout engagement.

La promesse de vente litigieuse avait prévu (page 15) que la signature de l’acte authentique devrait intervenir au plus tard le 15 mai 2015, sauf au cas où le notaire ne serait pas en possession de toutes les pièces administratives nécessaires à sa rédaction, de telle sorte que ce délai serait prorogé de 8 jours après l’obtention des dites pièces.

Il est constant qu’au 15 mai 2015, date prévue pour réitérer la vente par acte authentique, la société n’avait pas obtenu le permis de construire, celui-ci n’ayant été accordé que le 22 juin 2015.

Au 15 mai 2015, aucune des parties n’a demandé la réitération de la vente par acte authentique.

Il est également constant qu’à cette date, le vendeur n’a pas sollicité et l’acquéreur n’a pas accepté un report du délai de signature de l’acte authentique.

Il importe peu, comme en l’espèce, que s’agissant du délai de réitération de la vente par acte authentique, la promesse de vente ne comporte pas une clause dénuée de toute équivoque, et prévoyant expressément que le non-respect de ce délai est sanctionné par la caducité du contrat.

Il importe peu que le vendeur n’ait pas mis l’acquéreur en demeure de s’exécuter et de réitérer l’acte authentique.

Il conviendra donc de dire que le compromis de vente signé le 24 septembre 2014 entre les consorts X et la société sera déclaré caduc, et le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la clause pénale:

Selon les termes de l’acte de vente sus rappelé, lorsque l’acquéreur n’a pas respecté ses obligation d’information envers le vendeur, la condition sera réputée réputé réalisée pour l’application de la clause pénale.

Cependant, selon les termes du compromis de vente (page 18), au cas où une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de clause pénale la somme de 30 500 euros.

La promesse de vente a ainsi conditionné l’obtention du bénéfice de la clause pénale par une partie à l’accomplissement de la formalité préalable d’une mise en demeure d’avoir à réitérer la vente par l’autre partie.

Or, il apparaît que les consorts X n’ont jamais mis en demeure la société de réitérer l’acte authentique, et d’ailleurs, ils ne viennent pas le soutenir eux-mêmes.

Dès lors, et sans qu’il y ait lieu d’examiner les griefs des consorts X reprochant à la société de ne pas avoir satisfait aux obligations mises à sa charge dans le cadre du compromis de vente, il conviendra de débouter les consorts X de leur demande de condamnation de la société à leur payer une somme au titre de la clause pénale, et le jugement sera confirmé de ce chef.

* * * * *

Les consorts X seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance,

seront condamnés in solidum à payer au même titre à la société la somme de 1000 euros, et seront condamnés in solidum aux entiers dépens de première instance avec distraction au profit du conseil de la société: le jugement sera donc confirmé de ces chefs.

Les consorts X seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles d’appel, condamnés in solidum à payer au même titre à la société la somme de 3500 euros, et seront condamnés in solidum aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Déclare recevable l’appel de Madame E F épouse X, Monsieur Y X, Monsieur A X, et Monsieur B X;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Madame E F épouse X, Monsieur Y X, Monsieur A X, et Monsieur B X de leur demande tendant à voir dire que dire et juger que le compromis de vente signé le 24 septembre 2014 entre la société à responsabilité limitée Lg Immo et eux-mêmes est caduc;

Infirme le jugement de ce seul chef;

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant:

Dit que le compromis de vente signé le 24 septembre 2014 entre la société à responsabilité limitée Lg Immo et Madame E F épouse X, Monsieur Y X, Monsieur A X, et Monsieur B X est caduc;

Déboute Madame E F épouse X, Monsieur Y X, Monsieur A X, et Monsieur B X de leur demande au titre des frais irrépétibles d’appel;

Condamne in solidum Madame E F épouse X, Monsieur Y X, Monsieur A X, et Monsieur B X à payer à la société à responsabilité limitée Lg Immo la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel;

Condamne in solidum Madame E F épouse X, Monsieur Y X, Monsieur A X, et Monsieur B X aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT