ARRET N°

du 13 juillet 2021

R.G : N° RG 20/01567 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-E46I

X-Y

c/

S.A. PLURIAL NOVILIA

CM

Formule exécutoire le :

à :

la SCP CHOFFRUT-BRENER

M^e Christophe BARTHELEMY

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE- SECTION INSTANCE

ARRET DU 13 JUILLET 2021

APPELANT :

d’un jugement rendu le 10 septembre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Reims

Monsieur B X-Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Bruno CHOFFRUT de la SCP CHOFFRUT-BRENER, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

S.A. PLURIAL NOVILIA Société anonyme d’HLM immatriculée au RCS DE REIMS sous le numéro 335 480 679, prise en la personne de son Directeur Général domicilié de droit audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur Benoît PETY, président de chambre

Madame Anne Y, conseiller

Madame Christel MAGNARD, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 08 juin 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 juillet 2021,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juillet 2021 et signé par Monsieur Benoît PETY, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La S.A. Plurial Novilia a donné à bail à M. B X-Y un logement à usage d’habitation sis […] à Reims, suivant contrat de bail en date du 22 août 1996.

Début 2018, la S.A. Plurial Novilia, procédant à l’enquête annuelle de ressources prévue à l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation, a sollicité M. X-Y afin qu’il lui adresse le justificatif de ses revenus de l’année 2016.

A réception, et par un courrier du 15 mars 2018, la S.A. Plurial Novilia a transmis à son locataire les éléments de calcul relatifs à l’estimation du supplément de loyer applicable à compter du 1^er janvier 2018, soit la somme de 907,90 euros.

Par courrier du 30 avril 2018, M. X-Y a notifié congé de son logement, courrier réceptionné le 3 mai 2018.

Le logement a été restitué le 3 août 2018.

Après réclamation par courrier recommandé, sommation de payer par huissier, puis mise en demeure, la S.A. Plurial Novila a attrait M. X-Y devant le juge des contentieux de la protection de Reims aux fins de règlement de l’arriéré locatif à hauteur de 5 474,07 euros. Le défendeur s’est opposé à la demande et a reconventionnellement fait valoir une faute du bailleur dans la mise en oeuvre du sur-loyer, pour voir opérer compensation.

Par jugement en date du 10 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Reims a condamné M. X-Y à payer à la SA Plurial Novilia la somme de 5 474,07 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2019 et dit que les intérêts échus dus au moins pour une année produiront intérêts.

Le jugement condamne par ailleurs M. X-Y, outre aux dépens, à payer à la société requérante la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

M. X-Y a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 12 novembre 2020, recours portant sur l’entier dispositif.

Suivant conclusions du 12 mai 2021, M. X-Y demande à la cour d’infirmer la décision de première instance en toutes ses dispositions et de :

— dire que le surloyer ne peut être réclamé pour 2018 faute pour la S.A. Plurial Novilia d’avoir demandé les revenus 2016 avant la fin de l’année 2017,

— la débouter en conséquence de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

— dire que le surloyer ne peut être rétroactif et ne peut donc pas être réclamé pour les mois de janvier à mars 2018,

— débouter la S.A. Plurial Novilia de sa demande pour cette période,

— dire que le cumul loyer et surloyer dépasse le taux de 30 % des revenus de M.

X-Y et les réduire de la somme de 1 699,55 euros à celle 1 473,30 euros, soit une diminution de 226,29 euros par mois,

— limiter le surloyer à la somme mensuelle de 907,90 – 226,29 = 681,61 euros,

— en tout état de cause, dire que la faute commise par la S.A. Plurial Novilia en ne réclamant pas les revenus au cours du second semestre 2017 a entraîné un préjudice pour M. X-Y qui n’a pu quitter les lieux avant le début de l’année 2018,

— condamner la S.A. Plurial Novilia à lui régler la somme de 6 441,76 euros en indemnisation de son préjudice,

— ordonner, le cas échéant, la compensation de cette somme avec celle dont il pourrait être déclaré débiteur,

— et après compensation, condamner la S.A. Plurial Novilia à payer le solde,

— la condamner à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront le timbre fiscal à 225 euros.

Aux termes de ses écritures du 17 mai 2021, la S.A. Plurial Novilia poursuit la confirmation du jugement, M. X-Y étant débouté de toutes ses demandes. Elle sollicite la condamnation de l’appelant, outre aux dépens, à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2021.

Sur ce, la cour,

I- Sur le principe de la réclamation d’un sur-loyer

L’article 441-3 du code de la construction et de l’habitat dispose que les organismes d’habitation à loyer modéré perçoivent des locataires des logements sociaux le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

D’après l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation :

« L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer »

D’après l’article R 441-23 du code de la construction et de l’habitation :

« Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction :

1°-des plafonds de ressources applicables aux logements locatifs sociaux fixés à l’annexe 1 de l’arrêté prévu à la première phrase de l’article D. 331-12 en ce qui concerne la métropole et par l’arrêté prévu à l’article L. 472-1 en ce qui concerne les départements d’outre-mer ;

-des plafonds de ressources majorés applicables aux logements locatifs sociaux financés à l’aide de prêts prévus à l’article D. 331-17, aux logements mentionnés à la deuxième phrase de l’article D. 353-11, ainsi qu’aux logements attribués dans les conditions fixées au II de l’article D. 331-12 ;

2° Des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l’arrêté mentionné au 1° ci-dessus.

La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l’article L. 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l’événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission ».

Il résulte de l’enquête de revenus opérée début 2018 par la S.A. Plurial Novilia, qu’en 2017, M. X-Y a déclaré au titre des revenus 2016 des salaires pour 35 188 euros, des revenus de capitaux mobiliers pour 19 565 euros et des revenus fonciers nets pour 9 018 euros, soit un cumul de 63 711 euros.

Son revenu fiscal de référence -somme prise en compte par l’organisme pour opérer le calcul du dépassement- s’établissait à 58 932 euros.

Les éléments de calcul relatifs à l’estimation du supplément de loyer applicable, d’un montant de 907,90 euros, ont été transmis à M. X-Y par courrier du 15 mars 2018. Il a donné congé par courrier du 30 avril 2018, pour le 31 juillet 2018, en raison précisément du surloyer appliqué (pièce n°6).

L’appelant soutient que dès lors que la S.A. Plurial Novilia n’avait procédé à aucune demande de justificatifs de revenus au cours de l’année 2017, elle ne pouvait demander de surloyer pour l’année 2018. Il considère que l’enquête de revenus n’ayant eu lieu qu’en 2018, le bailleur ne pouvait notifier en mars 2018 un surloyer avec une application rétroactive à janvier 2018. Selon lui, en ne faisant pas l’enquête en 2017, mais seulement en 2018, le bailleur s’est privé de la possibilité de demander un surloyer pour 2018, et ne pouvait alors le faire qu’à compter de l’année N+1, c’est-à-dire à compter du 1^er janvier 2019, date à laquelle il n’était plus locataire. Il estime avoir été privé de toute possibilité d’anticipation pour pouvoir donner congé à temps.

Il résulte des textes susvisés que le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile (N) en fonction des ressources afférentes à la pénultième année civile (c’est-à-dire avant-dernière, N-1).

En l’espèce, le surloyer a été calculé en fonction des revenus de 2016 déclarés en 2017 et appelé en 2018, soit en pratique un décalage de deux ans entre le surloyer appelé en N et le revenu correspondant qui remontre à N-2.

Aucune disposition légale n’impose au bailleur social de notifier le surloyer antérieurement à l’année N, de sorte que, en l’espèce, le bailleur n’avait pas l’obligation de notifier à son locataire le montant du surloyer dû en 2018 avant le 1^er janvier 2018 et les indications portées sur le site 'service-public.fr’ ne viennent pas utilement modifier cet état de fait.

D’ailleurs, même à supposer que le bailleur ait notifié le surloyer en décembre 2017, pour être effectif au 1^er janvier 2018, le locataire, même très réactif en donnant immédiatement congé, demeurait tenu au surloyer pendant la durée du préavis.

De surcroît, le surloyer réclamé en 2018 au locataire n’était pas le premier. En effet, il résulte des pièces communiquées par le bailleur qu’un surloyer de 43,32 euros par mois lui avait déjà été appliqué en 2016, et un surloyer de 192,68 euros en 2017, ce que M. X-Y ne conteste pas. L’appelant était donc parfaitement avisé du mécanisme, qui s’était déjà opéré en sa défaveur par deux fois. Il pouvait donc parfaitement s’attendre, eu égard à une hausse de revenu bien plus importante que par le passé en 2016, à un surloyer de forte ampleur, et agir par anticipation.

La cour observe d’ailleurs que les surloyers appelés en 2016 et 2017 l’ont aussi été par des courriers datant de mi-mars pour prendre effet rétroactivement au 1^er janvier de l’année en cours (pièce n°23 et 24).

Dans ces conditions, étant souligné qu’il n’existe par ailleurs aucune discussion sur le fait que les revenus de M. X-Y excédaient bien de plus de 20 % le plafond de ressources des locataires sociaux, le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que M. X-Y était bien redevable d’un surloyer.

II- Sur la rétroactivité du surloyer réclamé

L’appelant considère, à titre subsidiaire, que le bailleur, en l’informant par un courrier du 15 mars 2018, ne pouvait en tout état de cause pas faire rétroagir le surloyer au1er janvier 2018, mais uniquement à partir du mois suivant, soit à compter du 1^er avril 2018, par application du dernier alinéa de l’article R. 441-23 du code de la construction et de l’habitat.

Ce texte énonce :

'Le dépassement des plafonds de ressources est déterminé au cours de l’année civile en fonction (….)

2° Des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer et afférentes à la pénultième année civile. Toutefois, les ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de la pénultième année. Les ressources sont évaluées selon les modalités fixées par l’arrêté mentionné au 1° ci-dessus.

La modification de la composition du ménage ou de ses ressources telle que prévue à l’article L 441-3 est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l’événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission'.

Ce dernier alinéa est à relier à l’alinéa précédent, et donc à l’hypothèse où le locataire ferait valoir que ses ressources auraient à nouveau diminué d’au moins 10 % depuis la pénultième année, c’est-à-dire au cours de la dernière année civile ou des 12 derniers mois.

Telle n’est pas l’hypothèse en l’espèce, M. X-Y n’ayant nullement fait valoir une quelconque diminution de ses revenus en 2017 ou au cours des 12 mois ayant précédé la réclamation du bailleur.

Le surloyer est donc effectivement bien dû à compter du mois de janvier 2018, ce en quoi le jugement est confirmé.

III- Sur le dépassement du plafond légal

Par application de l’article L 441-4 du code de la construction et de l’habitat :

'Le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement.

Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer (…)'.

L’appelant considère que c’est à tort que le premier juge a considéré qu’il n’y avait pas de dépassement du plafond légal, dès lors que le taux de 30 % ne s’applique pas au seul surloyer mais au cumul loyer et surloyer.

Le premier juge a effectivement opéré son calcul en prenant en considération le seul surloyer de 907,90 euros, alors qu’il convient effectivement de prendre en considération le tout, c’est-à-dire le surloyer ajouté au loyer initial.

En l’espèce, le cumul loyer + surloyer s’établit, au vu de la pièce n°12, comme suit:

.loyer de base : 458,39 euros

.surloyer : 907,90 euros

soit 1 366,29 par mois, et, annuellement 16 395,48 euros

Le revenu fiscal de référence de M. X-Y s’établissait pour 2016 à 58 932 euros, de sorte que le cumul annuel susvisé ne doit pas dépasser 30 % de cette somme, soit 17 679,60 euros.

Il n’existe par conséquent aucun dépassement du plafond, ce en quoi le premier juge est confirmé (bien que son calcul soit effectivement erroné).

IV- Sur le dépassement de la valeur des loyers du secteur privé

L’article L 441-4 énonce en son dernier alinéa que :

'Pour les locataires qui, au moment de la conclusion d’un bail conforme aux stipulations de la convention en application de l’article L. 353-7, avaient des ressources supérieures aux plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de leur logement, le montant du supplément de loyer de solidarité est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée'.

L’appelant fait valoir les dispositions de ce texte, en insistant sur le fait que le surloyer appliqué, conduit, cumulé au loyer principal, à lui réclamer une somme globale de 1 366,29 euros pour un appartement de 61 m² situé […] à Reims, ce qui a assurément pour effet de dépasser amplement le loyer qui serait appliqué pour un tel bien mis en location dans le secteur privé.

Ce texte s’applique toutefois aux seuls locataires qui, au moment de la conclusion du bail, avaient déjà des ressources supérieures aux plafonds visés pour l’attribution de leur logement.

Or, en l’espèce, il s’évince des motifs ci-dessus qu’un surloyer a commencé à être appliqué à M. X-Y en 2016, ce dont on déduit qu’à la date de la conclusion du bail, en 1996, ce locataire n’avait pas de ressources supérieures aux plafonds de ressources pour l’attribution du logement sur critères sociaux.

Dans ces conditions, M. X-Y ne peut bénéficier des dispositions qu’il fait valoir.

Le jugement est encore confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de demande.

V- Sur la faute de la S.A. Plurial Novilia

L’appelant soutient qu’en ne sollicitant ses éléments de revenus qu’en mars 2018 et non au cours du second semestre 2017, la S.A. Plurial Novilia l’a privé de la possibilité de donner congé dès le mois d’octobre 2017.

Il ajoute qu’il ne pouvait imaginer se voir réclamer un tel surloyer dans la mesure notamment où, dans les années antérieures, son revenu était moindre, soit 27 914 euros en 2014 et 36 672 euros en 2015.

Il ajoute encore que son bailleur ne lui a jamais donné d’informations concernant le moyen de calculer par anticipation un surloyer, le privant ainsi de toute possibilité d’anticipation.

Il fait ainsi valoir un préjudice qu’il évalue à la totalité des mois de surloyers réclamés, et demande que s’opère compensation.

Il a toutefois été rappelé ci-dessus qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’imposait au bailleur d’avoir à aviser le locataire fin 2017 du surloyer applicable à compter de 2018.

Surtout, M. X-Y reste taisant sur le fait que le mécanisme du surloyer ne lui était pas inconnu, puisqu’il lui avait déjà été appliqué au cours des deux années précédentes, comme il a été détaillé ci-dessus.

Il s’ensuit qu’aucune faute ne peut être caractérisée à l’encontre du bailleur, et c’est à bon droit que le premier juge a rejeté ce chef de demande.

V- Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’appelant succombe en son recours. Il est tenu, outre aux dépens, de verser à la S.A. Plurial Novilia la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ces motifs,

Confirme le jugement rendu le 10 septembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims, en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. B X-Y à payer à la SA Plurial Novilia la somme de

1 000 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne M. B X-Y aux dépens.

Le greffier Le président