R.G. : N° RG 20/01653 – N° Portalis DBVQ-V-B7E-E5FE

ARRÊT N°

du : 06 juillet 2021

CH

Formule exécutoire le :

à :

M^e I J

M^e Héloïse DENIS-VAUCHELIN

COUR D’APPEL DE REIMS

1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 06 JUILLET 2021

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 03 septembre 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims (RG 11-19-1674)

S.A. PLURIAL NOVILIA (anciennement dénommée L’EFFORT REMOIS), est une S.A. d’HLM au capital de 31.205.456,00 Euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de REIMS sous le numéro B.335.480.679, dont le siège social est au 2, […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, savoir son Directeur Général en exercice, Monsieur D E, domicilié en cette qualité de droit audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e I J, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉS :

Monsieur D X

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/004477 du 21/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de REIMS)

Représenté par M^e Héloïse DENIS-VAUCHELIN, avocat au barreau de REIMS

Madame F G épouse X

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/004477 du 21/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de REIMS)

Représentée par M^e Héloïse DENIS-VAUCHELIN, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 mai 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 juillet 2021, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, Madame Claire HERLET, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Benoît PETY, président de chambre

Madame Anne LEFEVRE, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur PETY, président de chambre, et par Madame NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Le 5 septembre 2017, M. D X et M^me F G épouse X ont pris à bail, auprès de la société Plurial Novilia, un appartement sis à Reims au […], en contrepartie d’un loyer de 275,19 '.

Suivant acte d’huissier en date du 6 décembre 2019, les époux X ont fait assigner la société Plurial Novilia devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins de la voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner à réparer les troubles de jouissance subis par eux depuis le mois d’octobre 2017,

— condamner à leur verser la somme de 2 600 euros (représentant 100 euros par mois) et à leur verser la somme de 100 euros par mois à titre d’astreinte jusqu’à cessation complète de ces troubles,

— condamner, en raison du défaut d’entretien de l’appartement loué, à leur verser la somme de 2 600 euros (représentant 100 euros par mois) et à leur verser la somme de 100 euros par mois à titre d’astreinte jusqu’à réfection de la peinture de la salle de bain,

— statuer ce que de droit quant aux dépens de l’instance et aux frais irrépétibles étant rappelé qu’ils bénéficient de l’aide juridictionnelle totale.

Au soutien de leurs demandes, ils ont indiqué que le bailleur est responsable des troubles de jouissance qu’il cause directement mais aussi de ceux causés par d’autres personnes, notamment les autres locataires conformément à l’article 61 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ont estimé que leur trouble était caractérisé par les nuisances sonores qu’ils subissent ainsi qu’en raison des problèmes d’hygiène qui affectent l’immeuble.

Par ailleurs, ils ont indiqué que l’appartement loué n’était pas en bon état d’entretien par le bailleur en ce que la salle de bain avait été peinte avec une peinture inadaptée à l’humidité si bien que cela avait entraîné l’apparition de moisissures.

En défense, la société Plurial Novilia a contesté l’existence des troubles invoqués soutenant que les attestations versées aux débats ne permettaient d’établir ni l’existence de nuisances sonores dans l’immeuble ni l’identité de leur auteur prétendu.

En outre, elle a estimé que les époux X ne rapportaient pas la preuve que les peintures de la salle de bain aient été inadaptées ni que ces travaux soient à sa charge.

Par jugement contradictoire rendu le 3 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims a :

— condamné la société Plurial Novilia à verser la somme de 2 600 euros à M. et M^me X,

— enjoint à la société Plurial Novilia de faire cesser les troubles affectant la jouissance paisible du logement loué par les époux X, au besoin en réalisant des travaux d’isolation phonique, en engageant une procédure de résiliation de bail ou en déposant plainte,

— assorti cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par mois de retard courant à l’expiration d’une délai de 6 mois à compter de la signification de la décision, et ce pendant une période de 12 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau fait droit en tant que de besoin,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la société Plurial Novilia aux dépens,

— dit que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 26 novembre 2020, la société Plurial Novilia a interjeté appel du jugement.

Selon conclusions régulièrement notifiées le 25 février 2021, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, la société Pluria Novilia demande de voir :

— infirmer jugement rendu le 3 septembre 2020 en ce qu’il a fait droit aux demandes des époux X, qu’il l’a condamnée et lui a délivré injonction.

Statuant à nouveau,

— débouter M. et M^me X de leurs demandes,

— condamner M. et M^me X à lui payer in solidum la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ainsi que celle

de 1 500 euros au titre de la procédure d’appel,

— condamner M. et M^me X au paiement in solidum des dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dépens dont distraction au bénéfice de M^e I J sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire.

Suivant conclusions régulièrement notifiées auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, M. et M^me X ont demandé de voir :

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné la société Plurial Novilia à leur verser la somme de 2 600 euros (s’agissant de 100 euros par mois), enjoint à la société Plurial Novilia de faire cesser les différents troubles de jouissance du logement loué par eux au besoin en réalisant des travaux d’isolation phonique, en engageant une procédure en résiliation de bail ou en portant plainte, assorti cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par mois de retard courant à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, et ce pendant une période de 12 mois au-delà de laquelle il sera à nouveau fait droit en tant que de besoin.

— infirmer le jugement de première instance s’agissant de l’obligation d’entretien des locaux à laquelle manque la société Plurial Novilia et statuant à nouveau :

— condamner la société Plurial Novilia à leur verser la somme de 2 600 euros (s’agissant de 100 euros par mois) et de verser la somme de 100 euros par mois à titre d’astreinte jusqu’à la réfection de la peinture de la salle de bain,

— condamner la société Plurial Novilia en tous les dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par M^e Héloïse Denis-Vauchelin, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2021. L’affaire a été fixée à l’audience du 25 mai 2021 et mise en délibéré au 6 juillet 2021.

Sur ce la cour,

— Sur les troubles anormaux de voisinage

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse.

Le bailleur a aussi l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

La société Plurial Novilia sollicite l’infirmation du jugement déféré et le débouté au motif que les locataires n’ont pas démontré la réalité et la consistance des troubles causés par leurs voisins et n’ont pas désigné quel locataire serait l’auteur des troubles afin de lui permettre d’intervenir utilement auprès de lui.

Elle conteste en outre que les pièces versées aux débats puissent être suffisamment probantes en ce que l’une émane des époux X eux-mêmes alors qu’ils ne peuvent se constituer de preuve à eux-mêmes et certaines attestations émanent de leur proche parentèle dont la crédibilité est

nécessairement obérée par une complaisance intrinsèque à leur lien de parenté.

Elle estime que le premier juge a inversé la charge de la preuve en procédant à une mauvaise interprétation des pièces versées aux débats et a pêché par contradiction de motifs en enjoignant la bailleresse à réparer un dommage sans que les auteurs des troubles invoqués ne puissent être identifiés.

En réplique, les époux X maintiennent qu’ils sont victimes de troubles du voisinage et qu’il est inexact de considérer qu’ils subissent des bruits ordinaires de la vie courante d’un immeuble.

Ils affirment qu’ils sont victimes de troubles sonores à répétition causés, de jour comme de nuit, par leurs voisins, que ces troubles excèdent les inconvénients normaux de voisinage et qu’informée de la situation, la société Plurial Novilia n’est pas intervenue pour y remédier.

Ils ajoutent qu’au bruit s’est ajoutée l’odeur d’essence lorsqu’a été installé dans la cave un atelier de mécanique clandestin. Ils rappellent en outre que la porte de la cave a été incendiée.

Aux bruits s’ajoutent les déjections d’animaux et détritus ( mégots et ordures ménagères) jetés dans les parties communes de l’immeuble.

Ils indiquent que M^me X souffre d’un trouble d’anxiété généralisé qui s’est aggravé depuis quelques mois en raison de son environnement bruyant ayant conduit à sa reconnaissance comme travailleuse handicapée.

En l’espèce, il y a lieu de constater que l’huissier de justice mandaté par la société Plurial Novilia s’est rapproché des habitants de l’immeuble sis […] pour entendre leurs ressentis et doléances sur les nuisances sonores dénoncées par les époux X.

Il n’était cependant pas requis pour constater l’existence ou non des nuisances invoquées.

Or, il ressort clairement de son constat des 28, 29, 30 mars 2018, 4 avril 2018, 28 et 29 septembre 2018 que la majorité des habitants qu’il a pu rencontrer ont eux-mêmes déploré des nuisances.

En effet, M^me Z et M. A ont évoqué des nuisances sonores quasi-quotidiennes émanant des voisins du premier étage et ont fait état de cavalcades, de meubles tirés au sol, de bruits de perceuse sans interruption et de bruits au-delà de deux heures du matin. Ils ont clairement mis en cause leurs voisins vivant au 1^er étage porte D.

Ces mêmes auteurs de nuisances répétées ont été dénoncés par M. et M^me B qui évoquent un voisin au 1^er étage qui taperait dans les radiateurs pour se venger du bruit fait par une voisine qui fait son ménage la nuit.

Par ailleurs, de façon anonyme, au moins deux habitants de l’immeuble ont indiqué que les nuisances sonores provenaient notamment de l’appartement situé au 1^er étage porte D occupé par une famille polonaise.

M. et M^me X occupant un appartement au 2^e étage, les différents témoignages de leurs voisins, corroborent parfaitement les nuisances qu’ils ont dénoncées dés le 28 octobre 2017 dans un courriel dans lequel M. X a alerté son bailleur en précisant que le jour même «'il y a eu des impacts et des hurlements, en quasi continu, semblant provenir de l’appartement du dessous de 12 heures à 18 heures'» alors que les mêmes nuisances avaient dû être supportées quelques jours plus tôt au-delà de 22 heures.

Dans un autre courriel adressé le 27 novembre 2017, M. X réitérait ses récriminations à

propos de ces voisins vivant au 1^er étage porte D indiquant qu’ils avaient effectué des travaux le dimanche 26 novembre 2017 de 10h45 à 18h30 sans s’arrêter et que ceux-ci n’avaient pas daigné ouvrir leurs portes lorsqu’il s’était présenté chez eux pour faire cesser le bruit.

Les nuisances émanant des personnes vivant dans le logement situé au 1^er étage porte D avaient en outre fait l’objet d’un nouveau courrier le 8 janvier 2018 dans lequel M. X rapportait que :

— le 27 décembre 2017 : à partir de 13 heures et pendant plusieurs heures, ils ont entendus des bruits d’enfants qui courent, des coups dans les murs et le son de la télévision,

— le 28 décembre 2017 de 21h14 à 22h50, ils ont entendus des bruits d’impact répétés et continus, correspondant au bruit que pourraient faire des coups de marteau, le son étant tellement fort qu’ils pouvaient l’entendre malgré le son de leur télévision,

— le 29 décembre 2017 : ils ont supporté des bruits de cavalcades provenant de ce même appartement aux environs de 23 heures,

— le 6 janvier 2018 à 00h19 : ils ont entendu des bruits d’impact et des cris d’enfant.

En outre, les plaintes des époux X s’agissant des bruits d’une habitante qui ferait son ménage à des heures indues sont corroborées par deux habitants ayant témoigné anonymement devant l’huissier qui affirment qu’une voisine du 1^er étage fait son ménage a 5h du matin et qu’elle bouge ses meubles.

Par ailleurs, les habitants de l’immeuble se sont plaints des habitants du 4^e étage et plus précisément d’un homme qui vit avec sa mère et un chien et qui importune le voisinage en jetant des détritus par la fenêtre et même un pot de fleur comme l’a dénoncé M. C.

Il y a donc lieu de constater que, sur la base du procès-verbal dressé par l’huissier de justice, qui n’évoque pas des bruits engendrés par la vie en collectivité mais décrit des nuisances sonores répétées dont l’intensité est anormale et qui doivent être à elles-seules considérées comme des troubles anormaux de voisinage, ainsi que des incivilités ayant des conséquences non négligeables sur l’hygiène de l’immeuble.

En outre M. X dénoncent d’autres nuisances émanant d’autres habitants de l’immeuble (tels que les cris et cavalcades depuis l’appartement 1B, de la musique venant d’autres locataires) au travers de ses courriels adressés au bailleur et dans le cadre de l’enquête diligentée par ce dernier.

Ces bruits qui pourraient être qualifiés d’acceptables dans le cadre d’une vie en collectivité sont manifestement amplifiés et dégénèrent en nuisances sonores en raison du manque d’isolation phonique entre les appartements, état de fait dénoncé par l’ensemble des locataires de l’immeuble.

Or, force est de constater qu’informée de la dégradation de la qualité de vie de ses locataires confirmée par l’ensemble des habitants de l’immeuble qui ont bien voulu répondre aux sollicitations de l’huissier, la société Plurial Novilia n’a engagé aucune démarche auprès des locataires auteurs de nuisances qui pouvaient parfaitement être identifiés par la localisation de leurs appartements, ni aucuns travaux sur l’immeuble en vue de remédier aux nuisances.

Il est donc parfaitement établi par la confrontation des pièces versées par M. et M^me X et le constat d’huissier, ainsi que les attestations des proches de M. et M^me X ayant eux aussi constaté les nuisances sonores, que la société Plurial Novilia n’a pas respecté son obligation de jouissance paisible à l’égard de M. et M^me X.

Ce manquement a eu pour conséquence une altération de l’état de santé, déjà fragile, de Mme

X, le certificat médical du 5 avril 2018 produit aux débats attestant de l’apparition de troubles du sommeil, et les compte-rendus de rendez-vous avec son conseiller «'Cap emploi'» décrivant un état d’anxiété majoré en raison des nuisances subies, le manque de sommeil ayant un retentissement néfaste sur sa santé psychologique.

Par conséquent, c’est par une juste appréciation de la responsabilité de la société Plurial Novilia à l’égard de ses locataires que le premier juge l’a condamnée à leur payer la somme de 2 600 euros en réparation de leur préjudice et qu’il l’a enjointe de faire cesser les troubles par tout moyen, aux besoins en réalisant des travaux d’isolation phonique, en engageant des procédures de résiliation de baux contre les locataires irrespectueux de leurs obligations contractuelles ou en déposant plainte contre eux.

Afin de permettre le respect effectif de ses obligations par le bailleur à l’égard de ses locataires ainsi que d’assurer l’exécution de cette décision, c’est à bon droit que le premier juge a fixé une astreinte de 100 euros par mois de retard à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification de la décision, ce délai permettant à la société si ce n’est de se mettre en conformité avec ses obligations au moins de justifier qu’elle a engagé les démarches réclamées.

Le jugement sera donc confirmé.

— Sur la demande relative à la réfection de la salle de bain

Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et d’y faire tous les travaux d’entretien autres que les réparations locatives nécessaire au maintien et à l’entretien normal des locaux loués.

Pour contester le jugement qui les a déboutés de leurs demandes d’indemnisation du préjudice de jouissance consécutif à l’état dégradé de leur salle de bain, les époux X affirment que contrairement à ce qui a été jugé, les moisissures constatées n’ont pas une origine incertaine mais qu’elles proviennent des peintures qui ne sont pas adaptées à l’humidité de la pièce.

Or M. X rappelle que les moisissures ont un impact important sur son état de santé dans la mesure où il y est allergique.

En l’espèce, il est constant et non contesté que les photographies produites aux débats par les époux X ont bien été prises dans leur salle de bain. Celles-ci mettent en évidence une importante moisissure au niveau du plafond et des murs, ceux-ci étant piqués de tâches noires.

Or, comme l’a motivé le premier juge, M. et M^me X ne produisent aux débats aucun document émanant d’un professionnel permettant d’établir un lien certain entre l’apparition des moisissures et un défaut de la peinture de la salle de bain.

En effet, l’avenant d’état des lieux d’entrée produit aux débats n’émane que de M. et M^me X et n’a pas été co-signé par le bailleur. Ce document s’apparentant à une preuve faite à eux-mêmes par les locataires, il n’a donc aucune valeur probante.

Par conséquent, le jugement sera confirmé sur ce point.

— Sur les dépens

En qualité de partie succombante, c’est à bon droit que le juge a condamné la société Plurial Novilia à payer les dépens de première instance. Le jugement sera donc confirmé.

Le jugement déféré étant confirmé en toutes ses dispositions, la société Plurial Novilia sera en outre

condamnée à payer les dépens exposés en appel, lesquels pourront être recouvrés directement par M^e Héloïse Denis-Vauchelin, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

La société Plurial Novilia ayant succombé à l’instance, elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Par ces motifs,

La cour, par arrêt contradictoire rendu publiquement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Déboute la société Plurial Novilia de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Plurial Novilia à payer les dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés directement par M^e Héloïse Denis-Vauchelin, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier le Président